《房地產經濟學（第2版）》（張文洲主編）【能力目標】1.能夠利用地租理論對實際生活中每宗房地產的價值構成進行分析；2.能夠運用區位理論分析城市規劃和房地產開發投資技巧。【知識目標】1.了解西方經濟學中的地租理論；2.掌握馬克思地租理論和城市地租理論；3.掌握工業區位理論；4.理解其他區位理論；5.掌握房地產業的區位選擇。第二章

地租與區位理論

【教學建議】

1.結合政治經濟學和西方經濟學中關于地租理論的不同闡述進行授課。2.針對區位理論的學習，建議利用多媒體課件進行有關區位選擇的圖形演示。《房地產經濟學（第2版）》（張文洲主編）麥當勞和肯德基的選址經案例導入【案例思考題】麥當勞和肯德基在選址上都十分重視對商圈的確定，那么什么是商圈呢？進行商圈劃分的理論依據又是什么呢？《房地產經濟學（第2版）》（張文洲主編）第一節

地租理論一、西方經濟學中的地租理論（一）資產階級古典經濟學派早期的地租理論早在17世紀后期，英國重商主義派經濟學家威廉·配第就對地租理論作出了開拓性的貢獻。經濟學鼻祖亞當·斯密建立了古典政治經濟學的理論體系，他系統地研究了地租，認為地租是土地私有制發生以后出現的范疇，把地租確定為因使用土地而支付給地主階級的代價，并看到了地租的來源是工人的無償勞動，地租是“一種壟斷價格”。英國學者詹姆斯·安特生明確否定地租是決定價格的因素，指出并不是地租決定地上產品的價格，而是價格決定地租，并說明了土地因肥沃度不同而產生差額地租。《房地產經濟學（第2版）》（張文洲主編）（二）李嘉圖的差額地租學說李嘉圖在地租理論上的主要功績在于，他有意識地運用了勞動時間決定價值量的原理，創立了差額地租學說。李嘉圖的差額地租學說是建立在勞動價值論的基礎上的，因而在一些觀點上是符合客觀實際的，但他視資本主義的生產關系為永恒范疇，把他的地租理論用于一切時代和國家，看不到資本主義地租的歷史特點和剝削本質。因而，在另一些觀點上，則是完全錯誤的或含糊不清的。李嘉圖在地租論上有觀點上的錯誤和概念不清，很大程度上是由他的階級局限性所決定的。《房地產經濟學（第2版）》（張文洲主編）（三）赫德的地租理論美國經濟學家赫德(R.M.Huzd)于1963年出版了《城市土地價值原理》一書，書中論述了區位地租理論。（四）薩繆爾森的地租理論美國當代著名經濟學家保羅·A.薩繆爾森(P.A.Samullson認為：地租是為了使用土地付出的代價；土地供給數量是固定的，因而地租量完全取決于土地需求者之間的競爭。他還認為，可以利用地租和生產要素的價格來分配稀缺的資源，而不收取地租會造成缺乏效率以及不適當的使用方法。（五）巴洛維的地租理論美國當代土地經濟學家雷利·巴洛維(R.Barlowe)在他所著的《土地資源經濟學——不動產經濟學》一書中指出：地租可以簡單地看作一種經濟剩余，即總產值或者總收益減去總要素成本或者總成本之后余下的那一部分。各類土地上的地租額取決于產品價格水平和成本之間的關系。《房地產經濟學（第2版）》（張文洲主編）二、馬克思的地租理論馬克思著重考察了資本主義農業地租，科學地解釋了地租產生的原因、條件和源泉。馬克思主義認為，在農業的資本主義生產關系中涉及三個階級之間的關系：一是土地所有者；二是租地的農場主（資本家）；三是農業雇傭工人。那么，為什么在農業部門中，農業工人所創造的剩余價值在農業資本家獲取平均利潤以后還有一個余額作為地租繳給土地所有者呢？馬克思通過分析資本主義地租的兩種形態，即級差地租和絕對地租，從而科學地回答了上述問題。《房地產經濟學（第2版）》（張文洲主編）（一）級差地租級差地租是經營較優土地的農業資本家所獲得的，并最終歸土地所有者占有的超額利潤，其來源是產品個別生產價格與社會生產價格的差額，由于這種地租與土地等級相聯系，故稱為級差地租。造成土地等級差異大致有三個原因：一是不同地塊在豐度、肥力上具有差異性；二是不同地塊的地理位置即區位存在差異性；三是同一塊土地上連續投資產生的勞動生產率也有差異性。上述差異，使土地客觀上具有不同的等級，進而使不同等級的土地在投入等量勞動的條件下形成不同的級差生產力。《房地產經濟學（第2版）》（張文洲主編）

根據造成土地等級原因的不同，馬克思將由于土地豐度（肥力）和位置差異產生的超額利潤轉化的級差地租稱為級差地租Ⅰ。將由于在同一地塊上各個連續投資的勞動生產率差異所產生的超額利潤轉化的級差地租稱為級差地租Ⅱ。1.級差地租Ⅰ（表2-1為級差地租Ⅰ的形成表）土地等級投入資本（元）平均利潤（元）產量（單位）個別生產價格（元）社會生產價格（元）級差地租I（元）全部產品單位產品全部產品單位產品劣100002000400120003012000300中100002000500120002415000303000優100002000600120002018000306000表2-1級差地租Ⅰ的形成地塊距市場距離（公里）資本投入（元）運輸費用（元）資本總支出（元）平均利潤（平均利潤率為20％）個別生產價格（元）社會生產價格（元）級差地租I（元）甲1010000500105002100126132600乙1510000750107502150129132300丙201000010001100022001321320表2-2級差地租Ⅰ的形成土地位置差異（距市場遠近）也是形成級差地租I的條件之一。見表2-2。《房地產經濟學（第2版）》（張文洲主編）2.級差地租Ⅱ

隨著人口增加和經濟發展，農業用地被非農部門大量占用且日益稀缺，農產品也是許多加工業的基本原料來源，這樣社會對農產品的需求越來越多，推動農業日益采用集約化經營方式。實行集約化經營，就是要在同一塊土地上連續追加投資，每次投資的勞動生產率必然會有差異，只要高于劣等地的勞動生產率水平，就會產生超額利潤。這種由于在同一塊土地上各個連續投資勞動生產率的差異而產生的超額利潤轉化的地租就稱為級差地租Ⅱ。表2-3級差地租Ⅱ的形成土地等級投入資本（元）平均利潤（元）產量（單位）個別生產價格（元）社會生產價格（元）級差地租II（元）全部產品單位產品全部產品單位產品劣100002000400120003012000300優100002000600120002418000306000（I）優等地上追加投資1000020007001200017.1421000309000（II）《房地產經濟學（第2版）》（張文洲主編）

（二）絕對地租在市場經濟條件下，使用生產力低下的劣等地不可能產生級差超額利潤，因而也不需要支付級差地租，這是否意味著土地所有者可以不要任何代價將這些土地交給使用者使用呢？答案是否定的，土地使用者仍然要向土地所有者支付地租，否則，土地所有權在經濟上將得不到實現。馬克思把這種只要使用所有者的土地絕對需要支付的地租稱為絕對地租。事實上，不僅使用劣等地要支付絕對地租，而且使用中等地和優等地所支付的地租中也包含著一個絕對地租。絕對地租的實體表現為農業中的超額利潤，其來源有兩種不同的情況：一是在農業資本有機構成低于社會平均有機構成的條件下，絕對地租來源于土地產品價值高于其生產價格的差額。如表2-4所示。《房地產經濟學（第2版）》（張文洲主編）表2-4絕對地租的形成生產部門資本有機構成剩余價值（剩余價值率為100％）平均利潤（平均利潤率為20％）產品價值生產價格絕對地租工業部門＋20V20201201200農業部門＋40V402014012020（三）壟斷地租馬克思主義認為，在資本主義制度下，除了級差地租和絕對地租兩種基本地租形式之外，還存在著壟斷地租。壟斷地租是由產品的壟斷價格帶來的超額利潤轉化成的地租。某些土地具有特殊的自然條件，能夠生產某些特別名貴又非常稀缺的產品。這些產品可以按照不僅大大超過生產價格，而且也超過其價值的壟斷價格出售。這時的壟斷價格只由購買者的購買欲望和支付能力決定，而與一般生產價格或產品價值所決定的價格無關。這種壟斷價格產生的超額利潤，由于土地所有者擁有對這種具有特殊性質的土地的所有權，因而轉化為壟斷地租，落入土地所有者手中。《房地產經濟學（第2版）》（張文洲主編）

古典經濟學代表人物亞當·斯密和大衛·李嘉圖的地租理論與馬克思地租理論有何異同？《房地產經濟學（第2版）》（張文洲主編）教學互動三、城市地租理論（一）城市級差地租所謂城市地租，是指城市土地的使用者，諸如住宅經營者或工商部門的企業家，為建筑住宅、工廠、商店、銀行等建筑物租用土地，而交付給土地所有者的地租。由此可見，馬克思所說的建筑地段地租，實際上就是我們今天所說的城市地租。城市地租也可分為級差地租和絕對地租兩種基本形態，其中，級差地租又可分為級差地租Ⅰ和級差地租Ⅱ。除此之外，還存在壟斷地租。《房地產經濟學（第2版）》（張文洲主編）1.城市級差地租Ⅰ在市場經濟條件下，所謂土地位置，實際就是土地距離市場的位置。在農業部門，土地的豐度和地理位置共同起作用，但以豐度為主，由它決定著級差地租量的多少。至于城市土地，則不是以豐度為主，而是以地理位置為主，由它決定著級差地租量的多少。究其原因，就在于城市土地地理位置好壞直接關系到它所能帶來的集聚效益的大小。所謂集聚效益，從總體上說是指各種群體（如工廠、商店群等）和個人在地域空間上集中所產生的經濟效應。集聚效益可以分成兩大類：一類是企業內部的規模經濟效益，它適用于單獨的廠商；另一類是企業外部的集聚效益，它包括區域化經濟效益和城市化經濟效益兩個方面的內容。《房地產經濟學（第2版）》（張文洲主編）首先，城市土地位置的優劣決定著企業距離市場的遠近、運輸時間的長短和運費的高低。其次，城市土地位置的優劣決定著市場容量的大小，從而直接決定著企業銷售額。人口和集聚程度對商業企業具有更大的意義。商業地租是城市地租最典型的形態，商業對土地位置最為敏感。作為商業地租實體的超額利潤是與商業企業所在位置所決定的顧客密度［人次/（平方米·小時）］及其營業額等指標成正相關的。最后，城市土地位置的優劣還決定著獲得其他生產要素，特別是信息等特種資源費用的高低。《房地產經濟學（第2版）》（張文洲主編）2.城市級差地租Ⅱ

首先是國家在城市市政基礎設施上的追加投資。這種追加投資，將進一步增加追加投資區域內級差生產力Ⅱ和級差超額利潤Ⅱ。其次是企業的追加投資。如企業在原有的地區或特定的區域內，不論是建造新的工廠或商店等，以擴大企業的布點，還是通過改建、擴建，以提高原有土地空間的使用效率，如通過適當增加建筑物的層次或進行建筑物的裝潢等，都可以提高該土地的級差生產力Ⅱ和級差超額利潤Ⅱ。《房地產經濟學（第2版）》（張文洲主編）

3.城市級差地租的特點（1）位置對城市級差地租具有決定性的影響。與農業用地相比，城市土地不是以豐度為主，而是以地理位置和離功能中心遠近為主，由此決定著級差地租量。（2）商業地租是城市級差地租的最典型的形態，商業對土地位置最為敏感。作為商業地租實體的超額利潤是與商業企業所在位置決定的顧客密度及其營業額等指標成正相關的。這就是這幾年各地商業步行街不斷興起的原因。（3）城市級差地租Ⅱ的數量要比農業級差地租Ⅱ大得多。由于城市的擴大，開發區的建立，隨著市政基礎設施追加投資的不斷積累，再加上企業對原有用房的擴建、裝修等追加投資的見效，因追加投資而增加的超額利潤可能會成倍增加，由此轉化成的級差地租Ⅱ也會大幅度增長。《房地產經濟學（第2版）》（張文洲主編）（二）城市絕對地租城市土地所有權由國家壟斷，任何企業、單位、個人要使用城市土地，都必須向土地的所有者即國家繳納地租。這個由所有權的壟斷而必須繳納的地租就是城市絕對地租。城市絕對地租也是農業地租調節的，確切地說是由毗鄰城市或城市邊緣地區的農業地租調節的。城市最低一個等級的土地即不提供城市級差地租的“0”級土地，它處于城市邊緣地區，與周邊的農業用地相接；相對于農業用地，它曾是農業的優等地，曾經提供農業優等地的地租；在它轉為城市用地時，農村集體經濟組織把土地所有權有償出讓給國家了，因而國家在出讓其使用權時理應向土地使用者收取地租，這個地租就是絕對地租。農業地租是城市絕對地租的基礎，因而城市絕對地租的量不是該土地作為農業用地時的絕對地租量，而是作為農業用地時的全部地租，即絕對地租和級差地租之和。在城市的平均資本有機構成高于農業的條件下，這種絕對地租只能來源于壟斷價格，也就是市場價格高于其價值和生產價格的余額。《房地產經濟學（第2版）》（張文洲主編）（三）城市壟斷地租級差地租來源于個別生產價格低于社會生產價格的超額利潤，絕對地租來源于社會生產價格低于社會價值的超額利潤。壟斷地租的實體是壟斷超額利潤，它是由某塊具有特殊稀有功能并且可以壟斷的土地產品價格帶來的。壟斷地租和絕對地租的區別和聯系是：壟斷地租和絕對地租都與土地產品或土地上經營的商品的壟斷價格有關，但是，壟斷地租是由壟斷價格產生的地租，而絕對地租是壟斷價格產生的原因，壟斷地租產生的原因是土地經營權的壟斷，只不過壟斷的不是一般土地的經營權，而是具有某種特殊優越條件的土地的經營權，所以壟斷地租是一種特殊的級差地租，而絕對地租產生的原因則是土地所有權的壟斷。《房地產經濟學（第2版）》（張文洲主編）第二節土地區位理論

一、區位及區位理論的概念區位是指人類行為活動的空間。具體而言，區位除了可解釋為地球上某一事物的空間幾何位置外，還強調自然界的各種地理要素和人類經濟社會活動之間的相互聯系和相互作用在空間位置上的反映。區位主體是指與人類相關的經濟和社會活動，如企業經營活動、公共團體活動、個人活動等。區位主體在空間區位中的相互運行關系稱為區位關聯度。區位關聯度影響投資者和使用者的區位選擇。一般來說，投資者或使用者都力圖選擇總成本最小的區位，即地租和累計運輸成本總和最小的地方。區位理論是關于人類活動的空間分布及其空間中的相互關系的學說。具體地講，是研究人類經濟行為的空間區位選擇及空間區內經濟活動優化組合的理論。《房地產經濟學（第2版）》（張文洲主編）二、農業區位理論農業區位理論是一種研究農業生產類型隨農業區位變化的特點和規律的理論，德國農業經濟學家杜能是該理論的奠基人。他根據自己在德國北部麥克倫堡平原長期經營農場和積累管理經驗的基礎上，對農業生產區位進行深入研究，并在1826年出版的名著《孤立國對于農業和國民經濟的關系》(第一卷)中提出了(最早且最有代表性的)農業區位的理論模式。由于地域上的自然和經濟現象是復雜紛紜的，為使其基本模式能夠導出，杜能采用當時在理論研究中廣泛運用的“抽象法”(或稱“孤立化法”)。《房地產經濟學（第2版）》（張文洲主編）從這些假設的前提條件出發，杜能分析和研究了在這個“孤立國”內如何布局農業最為有利。他認為經營農業的目的在于獲取利潤，在什么地方配置何種作物完全以是否能獲得更多利潤為轉移。而利潤是由農產品的市場價格、生產成本和運輸費用這三個因素所決定的，即利潤(P)是農產品的市場價格(V)減去農業生產成本(E)和農產品運到市場地運費(T)之后的余額，用公式表示就是P=V-(E+T)；顯然，在市場價格(V)與生產成本(E)不變的條件下，運輸費(T)定額增減將直接引起利潤(P)的升降。根據這一公式，杜能在進行了大量計算后得出了以城市為中心的各種農作物(農產品)組合的最合理的分布界線，并由此將“孤立國”劃分為六個圍繞中心(城市)的農業同心圓圈，即著名的“杜能圈”（見圖2-1）。其中：第一圈為自由農業帶，緊靠城市，生產蔬菜、鮮奶等易腐食品；第二圈為林業帶，為城市提供燒材與木材；第三圈至第五圈分別為輪作農業帶、谷物牧草農作帶和三圃式農作帶，都是以生產谷物為主但集約程度逐漸降低的三個農耕地帶；第六圈為粗放經營的畜牧業帶；六圈以外則為未耕的荒野。《房地產經濟學（第2版）》（張文洲主編）圖2-1杜能圈形成機制與圈層結構示意圖《房地產經濟學（第2版）》（張文洲主編）由圖2-1可以看出，杜能在當時的歷史條件下第一次從經營角度比較系統地研究了農業布局的規律性，闡述了對農業生產的區位選擇進行經濟分析的途徑。他從級差地租(或稱位置級差地租，即到市場距離不同的土地)在生產農產品中所創造的價值（呈現出級差)出發，以利潤大小為轉移，來論述農業土地利用類型和農業集約化程度的合理地區差別，并在此基礎上建立起農業分圈帶實現專業化配合的部門組合的理論，由此引申出各種農產品分布的最優區位，亦即得出了在距離市場遠近不同的地區應配置不同的農產品生產以及采取不同的經營方式的結論，并指出隨著對中心城市(消費市場)距離的增大，農業經營方式由集約到粗放，農業布局也隨之相應變化。這對農業的合理布局以至整個生產的合理布局的科學研究有重大影響作用。當然，我們也應當看到，杜能在“孤立國”中指出的農業區位理論也是不完善的。《房地產經濟學（第2版）》（張文洲主編）三、工業區位理論工業區位理論的奠基人是德國經濟學家阿爾弗雷德·韋伯。其理論的核心就是通過對運輸、勞力及集聚因素相互作用的分析和計算，找出工業產品的生產成本最低點，作為配置工業企業的理想區位。（一）韋伯工業區位理論的假設條件為了理論演繹的需要，與杜能一樣，韋伯首先做了下列若干基本假設：（1）研究的對象是一個均質的國家或特定的地區。在此范圍內只探討影響工業區位的經濟因素，而不涉及其他因素。（2）工業原料、燃料產地分布在特定地點，并假設該地點為已知。（3）工業產品的消費地點和范圍為已知，且需求量不變。（4）勞動力供給亦為已知，勞動力不能流動，且在工資率固定的情況下，勞動力的供給是充裕的。（5）運費是重量和距離的函數。（6）僅就同一產品討論其生產與銷售問題。《房地產經濟學（第2版）》（張文洲主編）（二）以運輸成本定向的工業區位分析以運輸成本定向的工業區位分析，是假定在沒有其他因素影響下，僅就運輸與工業區位之間的關系而言的。韋伯認為，工廠企業自然應選擇在原料和成品二者的總運費為最小的地方，因此，運費的大小主要取決于運輸距離和貨物重量，即運費是運輸物的重量和距離的函數，亦即運費與運輸噸公里成正比關系。在貨物重量方面，韋伯認為，貨物的絕對重量和相對重量（原料重量與成本重量間的比例）對運費的影響是不同的，后者比前者更為重要。為此，他對工業用原料進行了分類：一是遍布性原料，指到處都有的原料，此類原料對工業區位影響不大；二是限地性原料，也稱地方性原料，指只分布在某些固定地點的原料。它對工業區位模式產生重大影響。根據以上分類，韋伯提出原料指數的概念，以此來論證運輸費用對工業區位的影響。所謂原料指數，是指需要運輸的限地性原料總重量和制成品總重量之比，即：原料指數＝限地性原料總重量／制成品總重量按此公式推算，可得到在工業生產過程中使用不同種類原料的原料指數。限地性原料的失重程度愈大，原料指數也愈大；遍布性原料的參用程度愈大，原料指數則愈小。《房地產經濟學（第2版）》（張文洲主編）（三）勞工成本影響工業區位趨向的分析韋伯從運輸成本的關系論述了工業區位模式之后，對影響工業區位的第二項因素——勞工成本進行了分析。他認為勞工成本是導致以運輸成本確定的工業區位模式產生第一次變形的因素。所謂勞工成本，就是指每單位產品中所包含的工人工資額，或稱勞動力費用。韋伯認為，當勞工成本（工資）在特定區位對工廠配置有利時，可能使一個工廠離開或者放棄運輸成本最小的區位，而移向廉價勞動力（工資較低）的地區選址建廠。其前提是在工資率固定、勞動力供給充分的條件之下，工廠從舊址遷往新址，所需原料和制成品的追加運費小于節省的勞動力費用。在具體選擇工廠區位時，韋伯使用了單位原料或單位產品等運費點的連線即等費用線的方法加以分析。同時，還考慮了勞工成本指數（即每單位產品之平均工資成本）與所需運輸的（原料和成品）總重量的比值即勞工系數的影響。《房地產經濟學（第2版）》（張文洲主編）（四）集聚與分散因素影響工業區位的分析1.集聚因素集聚因素是指促使工業向一定地區集中的因素，又可分為一般集聚因素和特殊集聚因素。它們主要通過以下兩方面對工業企業的經濟效益產生影響：（1）生產或技術集聚，又稱純集聚。（2）社會集聚，又稱“偶然集聚”。2.分散因素分散因素與集聚因素相反，指不利于工業集中到一定區位的因素。因此，一些工廠寧愿離開工業集聚區，搬到工廠較少的地點去。但前提條件是看集聚給企業帶來的利益大，還是房地產價格上漲造成的損失大，即取決于集中與分散的比較利益大小。《房地產經濟學（第2版）》（張文洲主編）四、克里斯塔勒的中心地理論中心地理論是由德國著名的地理學家克里斯塔勒提出的。該理論認為，城市形成于一定數量的生產地中的中心地，是向周圍區域居住的人口供應物品和勞務的地點，而且不同級別的中心地應遵循一定的等級分布規律。

（一）中心地理論有關基本概念

1.中心地中心地指相對于一個區域而言的中心點，不是一般泛指的城鎮或居民點，更確切地說，是指區域內向其周圍地域的居民點居民提供各種貨物和服務的中心城市或中心居民點。《房地產經濟學（第2版）》（張文洲主編）2.中心地職能由中心地提供的商品和服務就稱為中心地職能。中心地職能主要以商業、服務業方面的活動為主，同時還包括社會、文化等方面的活動，但不包括中心地制造業方面的活動。3.中心性中心性或者中心度，可理解為一個中心地對周圍地區的影響程度，或者說中心地職能的空間作用大小，中心性可以用“高”、“低”、“強”、“弱”、“一般”、“特殊”等概念來形容和比較。4.需求門檻需求門檻是指某中心地能維持供應某種商品和勞務所需的最低購買力和服務水平。在實際中，需求門檻多用能維持一家商服企業的最低收入所需的最低人口數來表示。這里的最低人口數就稱為門檻人口。《房地產經濟學（第2版）》（張文洲主編）

5.商品銷售范圍如果其他條件不變，消費者購買某種商品的數量，取決于他們準備為之付出的實際價格，此價格就是商品的銷售價格加上為購買這種商品來往的交通費用。顯然，實際價格是隨消費者選擇商品提供點的距離遠近而變化的。距離越短，交通花費越少。商品的實際價格越低，結果該商品的需求量也就越大，否則相反。由此可得出，商品銷售范圍就是指消費者為獲取商品和服務所希望通達的最遠路程，或者是指中心地提供商品和勞務的最大銷售距離和服務半徑。《房地產經濟學（第2版）》（張文洲主編）

（二）中心地理論的主要內容

1.假設條件克氏理論的假設條件如下：（1）研究的區域是一塊均質的平原，其上人口均勻分布，居民的收入水平和消費方式完全一致。（2）有一個統一的交通系統，對同一等級規模城市的便捷性相同，交通費用和距離成正比。（3）廠商和消費者都是經濟人。（4）平原上貨物可以完全自由地向各方向流動，不受任何關稅或非關稅壁壘的限制。

2.六邊形市場區在一個均質平原上，讓所有人都由一個中心地提供商品和服務顯然是不可能的。超額利潤的存在，必然吸引其他中心地的廠商加入進來。為了避免相互競爭所引起的銷售額下降，第二個中心地必須與第一個中心地相隔一定距離，一般距離不能相距太近。以后，第三個中心地、第四個中心地……都會以同樣方式加入進來。圖2-2為中心地理論形成示意圖。《房地產經濟學（第2版）》（張文洲主編）

3.市場等級序列根據前面的論述，中心地商品和勞務的需求門檻、利潤和服務范圍，是與中心地規模、人口分布密度、居民收入水平及商品與服務的種類密切相關的。圖2-2中心地理論形成示意圖五、廖什的市場區位理論廖什(A.Losch)的市場區位理論把市場需求作為空間變量來研究區位理論，進而探討了市場區位體系和工業企業最大利潤的區位，形成了市場區位理論。市場區位理論將空間均衡的思想引入區位分析，研究了市場規模和市場需求結構對區位選擇和產業配置的影響。《房地產經濟學（第2版）》（張文洲主編）廖什市場區位論的重要內容為：（1）由基礎聚落形成蜂窩狀六邊形；（2）門檻值不同的商品，需求相應數量的基礎聚落作為其市場區；（3）在大城市的周圍地區，形成疏密相間的中心地分布格局的經濟景觀。廖什的市場區位理論的基本觀點為：大多數工業區位是選擇在能夠獲取最大利潤的市場地域，區位的最終目標是尋取最大利潤地點。最佳區位不是費用最小點，也不是收入最大點，而是收入和費用的差最大點，即利潤最大點。《房地產經濟學（第2版）》（張文洲主編）廖什的市場區位理論的假定條件為：第一，在均質的平原上，沿任何方向運輸條件都相同；進行生產必要的原料充足，且均等分布。第二，在平原中均等地分布著農業人口，最初他們的生產是自給自足，且消費者的行為相同。第三，在整個平原中，居民都具有相同的技術知識，所有的農民都可能得到生產機會。第四，除經濟方面的作用外，其他因素都可不考慮。廖什對在假設的某些條件下取得的結論用多種現實因素校正，從而提出了動態區位理論模式，并以壟斷代替韋伯的自由競爭，以最大利潤代替最低成本。《房地產經濟學（第2版）》（張文洲主編）第三節區位理論與城市房地產業一、區位理論在城市房地產業發展中的作用城市房地產業的發展必須遵循土地區位規律。區位理論在房地產業發展中的作用特別表現在兩個方面：一是能夠指導整個城市規劃，包括土地利用及城市建設工作；二是能夠指導房地產企業在開發經營過程中，更好地進行區位選擇，從而取得良好的經濟效益和社會效益。《房地產經濟學（第2版）》（張文洲主編）二、影響房地產區位的主要因素（一）影響土地區位的主要因素影響土地區位的主要因素可以概括為一般因素、區域因素和個別因素等。

1.一般因素一般因素是指對城市土地具有普遍性、一般性和共同性影響的因素。這些因素對具體地塊的影響不明顯，但它們決定各個地塊的總體效益和基礎水平，影響土地的宏觀區位條件。一般因素包括人口、行政區劃、地理位置與自然條件、社會經濟狀況、土地與住房制度、城市規劃、土地利用計劃和政府政策等。《房地產經濟學（第2版）》（張文洲主編）2.區域因素區域因素是影響城鎮內部不同地區土地區位條件的因素，主要包括繁華程度、通達程度、城鎮設施的完備程度、環境條件和土地使用限制等。區域因素決定土地的中觀區位特征。3.個別因素個別因素主要指與宗地直接有關的自然條件、市政設施、宗地形狀、宗地長度和寬度、臨街條件以及使用限制等。個別因素決定土地的微觀區位，即決定地塊的區位條件狀況。《房地產經濟學（第2版）》（張文洲主編）(二)影響房屋區位的主要因素1.樓層建筑物樓層的高低，不僅決定由地面到達房屋的距離的遠近，也影響居住者使用房屋的方便程度和景觀效果。對于不同的建筑形成，影響的效果也不同。對于多層住宅建筑，由于沒有電梯設備，樓層對房屋的使用效益影響很大。對于高層住宅建筑，由于有電梯設備，樓層對房屋的使用影響并不大，與多層住宅相反，樓層數越高，景觀效果越好，價格也越高。2.朝向朝向是決定室內采光、通風、溫度的主要因素，影響人們對居住環境的判斷與適應，是決定房屋的使用效益及價格的重要因素。《房地產經濟學（第2版）》（張文洲主編）三、房地產業的區位選擇（一）工業用房地產宏觀區位的選擇宏觀區位一般只涉及工業用房地產，而工業用房地產又是由全國范圍內工業的宏觀空間布局決定的。工業的宏觀空間布局確定了，工業用房地產的宏觀區位選擇也就基本確定了。所以研究宏觀區位的選擇，也就研究了工業用房地產的宏觀區位選擇。決定和形成區位的因素有很多，但影響工業宏觀區位選擇的因素主要有資源條件、環境條件、交通條件、科學技術條件、勞動力條件