房地產估價師考試真題及答案1。【題干】每宗房地產的市場價值不一樣，是由于房地產具有（）。【選項】A。用途廣泛性B。異質性C。弱流動性D。長壽命性【答案】B【解析】此題考察的是房地產投資概述。房地產的異質性，也導致每宗房地產在市場上的地位和價值不也許一致。【考點】2。【題干】與購置股票相比，局部投資者更樂意投資房地產的重要原因是（）。【選項】A。房地產投資更易變現B。房地產投資所需資金少C。房地產投資收益更高D。房地產能保值增值【答案】D【解析】此題考察的是房地產投資概述。房地產投資具有保值增值的特性。【考點】3。【題干】能承受較大投資風險并期望獲得較高收益的房地產投資者一般會選擇（）。【選項】A。進入穩定期的優質收益型房地產投資B。尚未進入穩定期的收益型房地產投資C。時機型房地產投資D。剛竣工的收益型房地產投資【答案】C【解析】此題考察的是風險對房地產投資決策的影響。能承受較大投資風險、期望獲得較高收益的房地產投資者，那么選擇時機型房地產投資。【考點】4。【題干】假設房地產市場的平均收益率為15%，國債的收益率為5%，商業房地產市場相對于整個房地產市場的風險系數為1。4，那么商業房地產市場的預期收益率為（）。【選項】A。14%B。19%C。21%D。22%【答案】B【解析】此題考察的是投資組合理論。資產預期收益率=無風險資產收益率+市場風險系數×（平均收益率—無風險資產收益率）=5%+1。4×（15%—5%）=19%【考點】5。【題干】如下市場監測與預警指標中，反應房地產開發投資與宏觀經濟協調開展總體狀況的是（）。【選項】A。開發強度系數B。土地轉化率C。住房可支付性指數D。住房市場指數【答案】A【解析】此題考察的是房地產市場指標。開發強度系數，是指房地產開發投資與GDP或固定資產投資的比例，反應房地產開發投資與宏觀經濟協調開展的總體狀況。【考點】6。【題干】房地產自然周期中的平衡點，一般是從歷史多種周期變化的資料中計算出的長期（）。【選項】A。平均空置率B。平均吸納率C。平均交易量D。平均租售價格【答案】A【解析】此題考察的是房地產市場的周期循環。從歷史多種周期變化的資料中計算出的長期平均空置率（又稱合理空置率或構造空置率），就是房地產市場自然周期中的平衡點。【考點】7。【題干】房地產市場上新建商品房過度開發的誘因不包括（）。【選項】A。房地產開發企業對市場預測的偏差B。購房者對市場預測的偏差C。房地產開發企業之間的博弈和非理性行為D。房地產開發資金的易得性【答案】B【解析】此題考察的是房地產泡沫與過度開發。過度開發的誘因重要有三個方面，即開發商對市場預測的偏差、開放商之間的博弈和非理性行為以及開發資金的易得性。【考點】16。【題干】張某將既有資金存入銀行，期望後增長1倍，假設每六個月復利計息一次，那么年名義存款利率為（）。【選項】A。7。05%B。7。17%C。14。10%D。14。34%【答案】A【解析】此題考察的是名義利率與實際利率。有題意列公式F=P（1+r/m）10m=2P，那么（1+r/2）20=2，得r=7。05%。【考點】17。【題干】某筆投資分3年回收，投資者期望收益率為8%，估計未來3年年初回收額分別為100萬元、150萬元和80萬元。假設改為按年等額回收，那么每年年末回收金額為（）萬元。【選項】A。110。00B。110。47C。119。31D。172。43【答案】C【解析】此題考察的是復利計算。P=100+150/1。08+80/1。082=307。476，A=307。476×0。08×1。083/（1。083—1）=119。31。【考點】18。【題干】某倉庫出租期為，年租金于每年年初收取。假設租金收入的現值和為30萬元，年租金增長率為2%，年折現率為5%，那么第1年的租金收入是（）元。【選項】A。23096。67B。24308。23C。24754。28D。25523。64【答案】B【解析】此題考察的是復利計算。由于年租金是于每年的年初收取，因此P=A1×{1—[（1+s）/（1+i）]n}×（1+i）/（i—s），求出A1就是所求的成果。【考點】19。【題干】李某向銀行貸款30萬元購置了一套的住宅，該筆貸款的期限為，貸款年利潤為6%，按月等額還本付息。假如李某于年初一次性提前償還本金10萬元，那么從第開始的月還款額為（）元。【選項】A。948。72B。1039。09C。1200。58D。2149。29【答案】B【解析】此題考察的是復利系數的應用。月利率=6%/12=0。5%，n=12×20=240個月，P=30萬元，A1=P[i（1+i）n]/[（1+i）n—1]=300000[0。5%（1+0。5%）240]/[（1+0。5%）240—1]=2149。293元，第年初一次性提前償還本金10萬元，折算為第年初至第每月的額度為A2=100000[0。5%（1+0。5%）120]/[（1+0。5%）120—1]=1110。205元，那么從第開始的月還款額為A=A1—A2=2149。293—1110。205=1039。09元。【考點】20。【題干】某銀行發放了一筆年利率7。5%、期限、那年等額還本付息的貸款，假設年還款額為36000元，那么該筆貸款第的投資回報是（）元。【選項】A。10923。89B。12673。39C。23326。61D。25076。11【答案】A【解析】此題考察的是投資回收與投資回報。投資回報是指投資者所投入的資本在經營過程中所獲得的酬勞。P=A/i×[1—1/（1+i）n]=36000/7。5%×[1—1/（1+7。5%）5]=145651。857元，第投資回報=P×i=145651。857×7。5%=10923。89。【考點】21。【題干】某房地產投資工程總投資5000萬元，其中資金投入萬元，其他投入為借貸資金。假如借貸資金的財務費用水平為10%，資本金投資收益率為22%，那么工程所有投資收益率為（）。【選項】A。12。00%B。14。00%C。14。80%D。17。20%【答案】C【解析】此題考察的是所有投資和資本金評價指標的差異。借貸金=5000—=3000萬元，假定所有投資收益率為R，那么3000萬元借貸資金產生的收益=3000×R，借貸資金的財務費用=3000×10%=300萬元，萬元的資本金產生的收益=×R，資本金收益率水平=（×R+3000×R—300）/=22%。解得R=14。8%。【考點】22。【題干】在計算房地產投資工程靜態開發本錢時，不計算利息的費用是（）。【選項】A。建造費用B。融資費用C。其他工程費用D。專業人員費用【答案】B【解析】此題考察的是本錢利潤率與銷售利潤率。在計算房地產投資工程靜態開發本錢時，融資費用不需要計算利息。【考點】1。【題干】確定折現率的理想措施是采用資金的時機本錢加合適的風險調整值，如下收益率或利率中可視作時機本錢的有（）。【選項】A。國債收益率B。銀行存款利率C。市場平均投資收益率D。銀行貸款利率E。銀行同業拆借利率【答案】AB【解析】此題考察的是資產定價模型。確定折現率的理想措施是采用資金的時機本錢加合適的風險調整值。所謂資金的時機本錢，是資金在某一段時間內最平安和最高的投資時機的收益率。這個收益率差不多=上述無風險的收益率，例如國債的收益率或銀行存款利率等。【考點】2。【題干】如下房地產本錢費用中，應計入竣工房屋價值的有（）。【選項】A。房屋根底和構造的投資B。土地購置費用C。都市公共配套設施建立費D。房屋水、電、衛等附屬工程的投資E。廠房內的工藝設備購置和安裝費用【答案】AD【解析】此題考察的是房地產市場指標。竣工房屋的價值一般按房屋設計和預算規定的內容計算。包括竣工房屋自身的根底、構造、屋面、裝修以及水、電、衛等附屬工程的建筑價值，也包括作為房屋建筑構成局部而列入房屋建筑工程預算內的設備（如電梯、通風設備等）的購置和安裝費用;不包括廠房內的工藝設備、工藝管線的購置和安裝、工藝設備根底的建造、辦公和生活家俱的購置等費用，購置土地的費用，征收賠償費和場地平整的費用及都市建立配套投資。【考點】3。【題干】有關房地產空間市場的說法，對的的有（）。【選項】A。存在的目的是為獲取房地產投資收益B。需求者是需要使用房地產空間的家庭和企業C。需求者可以通過租賃來滿足其需求D。供應房地產資產市場E。供求關系不會影響房地產市場中的需求【答案】BCD【解析】此題考察的是房地產空間市場與資產市場。選項A錯誤，在房地產資產市場上，房地產被當作一種資產被家庭和企業持有和交易，其目的是獲得投資收益;選項E錯誤，空間市場的供求關系決定了房地產租金的水平，該租金水平同步決定了房地產資產的收益水平，從而影響資產市場中的需求。【考點】4。【題干】有關工程建立工程招標的說法，對的的有（）。【選項】A。法律、法規規定不適宜公開招標的，可采用邀請招標B。招標工程必須編制標底C。采用工程量清單招標的，工程量清單必須作為招標文獻的構成局部D。采用工程量清單招標的，應編制招標控制價E。招標控制價必須保密【答案】ACD【解析】此題考察的是工程建立招標。選有關A對的，法律、法規規定不適宜公開招標的，可采用邀請招標;選項B錯誤，招標人可根據工程特點決定與否編制標底。編制標底的額，標底編制過程和標底必須保密。且一種工程只能編制一種標底;選項C對的，根據《建立工程量清單計價原則》（GB50500——xx）規定：所有使用國有資金或國有資金投資為主的工程建立工程，必須采用工程量清單計價。還規定采用工程量清單方式招標，工程量清單必須作為招標文獻的構成局部，其精確性和完整性由招標人負責;選項D對的，采用工程量清單招標的，應編制招標控制價;選項E錯誤，招標控制價相稱于招標人的采購預算，同步規定其不能超過同意的概算。從招標控制價的作用，我們看出其不一樣于標底，無需保密。【考點】5。【題干】根據消費者對產品不一樣屬性的重視程度，可將市場細分為（）。【選項】A。同質偏好市場B。異質偏好市場C。分散偏好市場D。集群偏好市場E。個體偏好市場【答案】ACD【解析】此題考察的是市場細分。產品屬性是影響消費者購置行為的重要原因，根據消費者對不一樣屬性的重視程度，可以分為三種偏好模式，即同質偏好、分散偏好和集群偏好，對應的就會形成不一樣偏好的細分市場。【考點】6。【題干】作為一種競爭戰略，市場定位的重要方式有（）。【選項】A。產品定位B。避強定位C。競爭性定位D。對抗性定位E。重新定位【答案】BDE【解析】此題考察的是市場定位。市場定位作為一種競爭戰略，現實了一種產品或一家企業同類似的產品或企業之間的競爭關系。定位方式不一樣，競爭態勢不一樣。重要定位方式有三種：避強定位，指避開強有力的競爭對手的定位方式;對抗性定位，指與最強的競爭對手“對著干”的定位方式;重新定位，指對銷路少、市場反響差的產品進展二次定位。【考點】7。【題干】有關名義利率和實際利率關系的說法，對的的有（）。【選項】A。名義利率越大，計息周期越長，名義利率與實際利率的差異就越大B。當每年計息周期數m=1時，名義利率等于實際利率C。當每年計息周期數m>1時，名義利率不不小于實際利率D。當每年計息周期數趨向于無窮時，名義利率r與實際利率i的關系為：i=er—1E。名義利率比實際利率更能反應資金的時間價值【答案】BCD【解析】此題考察的是名義利率與實際利率。選項A錯誤，名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大;選項E錯誤，實際利率比名義利率更能反應資金的時間價值。【考點】8。【題干】房地產置業投資工程經濟效果的重要體現形式有（）。【選項】A。銷售收入B。租金收益C。開發利潤D。物業增值E。股權增長【答案】BDE【解析】此題考察的是房地產投資經濟效果的體現形式。對置業投資來說，房地產投資的經濟效果重要表目前租金收益、物業增值或股權增長等方面。租金一般體現為月租金收入，而增值和股權增長效果那么既可在處置（轉讓）物業時實現，也可以針對物業的再融資行為中實現（如申請二次抵押貸款）。【考點】9。【題干】有關現金回報率的說法，對的的有（）。【選項】A。現金回報率是年凈收入與初始權益資本的比率B。現金回報率有稅前現金回報率與稅後現金回報率C。現金回報率考慮了還本付息的影響D。現金回報率中的現金酬勞包括了物業升值帶來的收益E。現金回報率能反應置業投資工程的盈利能力【答案】BCE【解析】此題考察的是現金回報率與投資回報率。選項A錯誤，投資回報率是每年所獲得的凈收益與初始投入的收益資本的比率;選項B對的，現金回報率有稅前現金回報率與稅後現金回報率;選項C對的，現金回報率考慮了還本付息的影響;選項D錯誤，投資回報率考慮了物業升值帶來的收益，現金回報率的現金酬勞不包括物業升值帶來的收益;選項E對的，現金回報率能反應置業投資工程的盈利能力【考點】10。【題干】如下不確定性原因中，影響房地產置業投資工程財務評價的成果的有（）。【選項】A。權益投資比率B。空置率C。土地費用D。容積率E。運行費用【答案】ABE【解析】此題考察的是房地產置業投資工程的重要不確定原因。對于房地產置業投資工程，影響其投資經濟效果的重要不確定原因包括：購置價格、權益投資比率、租金水平、空置率、運行費用、有效面積系數和貸款利率等。【考點】12。【題干】假設房地產投資工程的財務內部收益率不小于基準收益率，以財務凈現值判斷風險對的的有（）。【選項】A。原則差系數越大，風險越小B。累積概率值越大，風險越小C。原則差越小，風險越小D。原則差越大，風險越小E。原則差系數越小，風險越小【答案】BE【解析】此題考察的是概率分析中的期望值法。選項B對的，計算凈現值不小于或者等于零時的累積概率，累積概率值越大，工程所承擔的風險就越小;選項E對的，原則差系數越小，風險越小。凈現值原則差所反應每年多種狀況下凈現值的離散程度和整個工程壽命周期各年凈現值的離散程度，在一定的程度上，可以闡明工程風險的大小。但由于凈現值原則差的大小受凈現值期望值影響甚大，兩者主線上呈同方向變動。因此，單純以凈現值原則差大小衡量工程風險性上下，有時會得出不對的的答案。13。【題干】房地產投資工程初步可行性研究要處理的重要問題是（）。【選項】A。做出與否投資的決定B。對工程投資進展詳細測算C。與否有進展詳細可行性研究的必要D。有哪些關鍵問題需要進展輔助研究E。系統比擬工程的規劃設計方案【答案】ACD【解析】此題考察的是可行性研究的工作階段。初步可行性研究亦稱為“預可行性研究”，在時機研究的根底上，深入對工程建立的也許性與潛在效益進展論證分析。重要處理的問題包括：（1）分析時機研究的結論，在詳細資料的根底上做出與否投資的決定;（2）與否有進展詳細可行性研究的必要;（3）有哪些關鍵問題需要進展輔助研究。14。【題干】如下房地產開發企業融資方式中，屬于債務融資的有（）。【選項】A。銀行信貸B。商業信用C。租賃融資D。租賃融資E。發行股票【答案】ABCD【解析】此題考察的是房地產債務融資。債務重要包括銀行信貸、商業信用、企業債券、租賃融資等類型。15。【題干】在寫字樓物業管理中，物業效勞企業在確定寫字樓租金時，需要考慮的重要問題有（）。【選項】A。寫字樓可出租或可使用面積的計算B。寫字樓根底租金與市場租金之間的關系C。出租單元的室內裝修D。租戶的財務狀況E。出租單元擬經營內容【答案】ABC【解析】此題考察的是寫字樓租金確實定、物業效勞企業在確定寫字樓租金時，一般要認真考慮如下三個方面的原因：計算可出租或可使用面積;根底租金與市場租金;出租單元的面積規劃和室內裝修。1。【題干】對房地產的使用功能進展適時調整，可是所投資的房地產保值和增長。（）【選項】A。AB。B【答案】A【解析】此題考察的是房地產投資概述。房地產的收益是在使用過程中產生的，投資者通過及時房地產的使用功能，使之適合房地產市場的需求特性，不僅能增長房地產投資的目前收益，還能保持甚至提高其所投資房地產的價值。【考點】2。【題干】匯報期內的房價水平，一般用不一樣類型房屋的中位數或平均價格表達。（）【選項】A。AB。B【答案】A【解析】此題考察的是房地產市場指標。房地產價格，是指匯報期房地產市場中的價格水平，一般用不一樣類型房屋的中位數或平均數價格表達。【考點】3。【題干】房地產開發工程在施工過程中，施工單位發生變更的，不必重新申請領取建立工程施工許可證。（）【選項】A。AB。B【答案】B【解析】此題考察的是動工申請與審批，建筑工程在施工過程中，建立單位或者施工單位發生變更的，應當重新申請領取施工許可證。【考點】4。【題干】房地產市場調查一般應從手機二手資料開始。（）。【選項】A。AB。B【答案】B【解析】此題考察的是市場調查的環節。市場調查人員開始時總是先搜集二手資料，以判斷問題與否局部或所有處理了，不再需要去搜集本錢很高的一手資料。二手資料是調查的起點，其長處是本錢及可以立雖然用。【考點】5。【題干】按期末通例法繪制的現金流量圖，時間軸上的時點n表達第（n—1）個計息周期的期末。（）【選項】A。AB。B【答案】B【解析】此題考察的是現金流量圖。按期末通例法繪制的現金流量圖，時間軸上的時點n表達第n個計息周期的期末。【考點】6。【題干】在復利計算中，年值是指在持續的各計息周期末等額支付金額的價值。（）【選項】A。AB。B【答案】A【解析】此題考察的是復利計算。在復利計算中，A表達持續出目前各計息周期末的等額支付金額，簡稱年值。【考點】7。【題干】在房地產投資分析中，假如沒有考慮通貨膨脹對收益現金流的影響，那么可合適調低折現率估計值。（）【選項】A。AB。B【答案】A【解析】此題考察的是通貨膨脹的影響。假如在收益現金流估算過程中沒有考慮通貨膨脹的影響，那么可在選擇折現率時合適考慮（合適調低折現率估計）。【考點】8。【題干】由于房地產開發工程所需要的開發資金較多，流動負債數額較大，因此流動率相對較低。【選項】A。AB。B【答案】B【解析】此題考察的是流動比率。房地產開發工程所需開發資金較多，且自身并不擁有大量的資本金一般長、短期借款。此外，房地產開發工程一般采用預售期房的方式籌資金。這些特點使得房地產開發工程的流動負債數額較大，流動比率相對較低。【考點】9。【題干】在其他風險原因不發生變化的狀況下，最高運行費用比率越高，房地產投資工程抗風險的能力越強。（）。【選項】A。AB。B【答案】A【解析】此題考察額是房地產開發工程盈虧平衡分析。最高運行費用比率，是指滿足投資者預期收益目的時的運行費用比率。最高運行費用比率越高，闡明投資工程抵御風險的能力越強。【考點】10。【題干】從決策類型上看，房地產投資決策一般屬于確定型決策。（）【選項】A。AB。B【答案】B【解析】此題考察的是決策的概念。房地產投資一般屬于風險型或不確定型的群體管理決策。【考點】11【題干】在房地產開發工程可行性研究中，資金籌措方案是以開發工程的資金使用方案和銷售收入方案為根底，確定資金的和對應的數量。（）【選項】A。AB。B【答案】A【解析】此題考察的是收入估算與資金籌措。資金的籌措方案，要以房地產開發工程資金使用方案和銷售收入方案為根底，確定資金的和對應的數量。【考點】12。【題干】房地產開發企業發行的債券由于有固定的票面利率和期限，因此其市場價格比股票價格穩定。（）【選項】A。AB。B【答案】A【解析】此題考察的是證券市場的分類。債券因有固定的票面利率和期限，其市場價格相對股票價格而言比擬穩定。【考點】13。【題干】政府儲備土地的抵押價值為市場估價價值扣除應當上繳政府的土地出讓收益。（）【選項】A。AB。B【答案】A【解析】此題考察的是土地儲備貸款。政府儲備土地設定抵押權的價值，為市場評估價值扣除應當上繳政府的土地出讓收益。【考點】14。【題干】在收益性物業管理中，物業效勞企業對租戶的人身平安和財務平安負重要責任。（）【選項】A。AB。B【答案】B【解析】此題考察的是平安保衛，保障租戶人身和財產的平安，一般是業主的義務。物業管理人員應就物業的平安保衛方案向業主提供專業意見，并代表業主實行該方案。【考點】15。【題干】在大型購物中心的物業管理中，購物中心內公用面積的維護費用，一般提按鈕租戶獨立承租的面積與購物中心可出租總面積額比例分攤。（）【選項】A。AB。B【答案】A【解析】此題考察的是零售商業物業的租約。大型購物中心內的公用面積，一般包括大堂入口、電梯和自動扶梯、顧客休息處、走廊及其他公用的面積。公用面積的維護費用，一般按租戶獨立承租的面積與購物中心可出租總面積的比例分攤。【考點】1。【題干】某房地產開發工程占地面積66667m2，容積率為2。0，土地獲得本錢為60000萬元。工程可發售面積為10m2，其中：高層住宅60000m2;多層住宅50000m2;商鋪10000m2。各類房屋的綜合造價分別為：高層住宅3800元/m2;多層住宅2700元/m2;商鋪3000m2;其他不可售建筑物的綜合造價按上述三類房屋的加權單位綜合造價計算。財務費用8000萬元。各類房屋估計銷售均價分別為高層住宅9500元/m2;多層住宅1元/m2;商鋪26000元/m2。銷售費用為銷售收入的2%;銷售稅費為銷售收入的6。5%。請計算該工程的保本加權銷售均價及其估計加權銷售均比的比率。【答案】假定該工程的保本加權銷售均價為A元/m2那么銷售收入等于10A銷售費用=銷售收入×2%=10A×2%=2400A銷售稅費=銷售收入×6。5%=10A×6。5%=7800A建筑面積=工程占地面積×容積率=66667×2=133334m2可發售面積中，高層、多層、商鋪所占的比例分別為：60000/10=50%50000/10=41。67%10000/10=8。33%不可發售建筑面積=133334—10=13334m2不可售建筑物綜合造價=（3800×50%+2700×41。67%+3000×8。33%）=3274。99元/m2該工程造價=13334×3274。99+60000×3800+50000×2700+10000×3000=。7元=43666。872土地獲得本錢=60000萬元財務費用=8000萬元當保本時，銷售收入—銷售費用—銷售稅費=土地獲得本錢+該工程造價+財務費用=（10A—2400A—7800A）/10000=60000+43666。872+8000A=10170。023保本加權銷售均價為101701。023元/m2估計加權銷售均價=9500×50%+1×41。67%+26000×8。33%=11916。2保全加權銷售均價與估計銷