2023年房地產估價師之開發經營與管理高分題庫附

精品答案

單選題（共50題）

1、以下不是房地產市場發生周期性波動的原因的是（）。

A.非理性預期

B.價格機制

C.容積率控制

D.生產的時間落差

【答案】B

2、下列關于過熱與房地產泡沫的說法，不正確的是（）。

A.過度開發和房地產泡沫是反映兩個不同層面的市場指標。過度開發反映市場

上的供求關系，而房地產泡沫則反映市場價格和實際價值之間的關系

B.房地產過度開發比房地產泡沫的嚴重程度更高，危害更大，屬于房地產市場

不正常的大起大落

C.當房地產泡沫產生時，市場還處在上升階段，而出現過度開發的現象時，市

場已經開始下滑了

D.過熱表現為投資者基于土地開發利用的目的而加大投資，通常是為了獲得長

期收益，而房地產泡沫則表現為市場參與者對短期資本收益的追逐，他們不考

慮土地的用途和開發，通常表現為增加現期的購買與囤積，以待價格更高時拋

出

【答案】B

3、商業銀行發放的商用房地產抵押貸款的貸款價值比通常低于個人住房抵押貸

款的貸款價值比，原因主要是（）。

A.商用房地產風險更高

B.商用房地產的收益更高

C.商用房地產的價值更高

D.商用房地產的增值潛力更大

【答案】A

4、在房地產開發項目經濟評價中，選擇評價的基礎參數時，一般將運營成本占

毛租金收入比率歸為（）。

A.時間類參數

B.融資相關參數

C.評價標準類指標

D.收益相關指標

【答案】D

5、下列各項中，不屬于房地產置業投資項目主要不確定性因素的是（）。

A.購買價格

B.空置率

C.運營費用

D.資本化率

【答案】D

6、張某在2004年10月購買了一個剛建成的精裝修店面。同時租出，租客是王

某。當時市場上類似店面的月租金是200元/m2,張某與王某就該店面達成的月

租金是180元/m2,租期為5年，費用按法規各自承擔。

A.沒有租賃條件下的正常市場價格

B.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現值

之和

C.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現值

之和，再加上租賃期滿后的正常市場價格在2006年10月的現值

D.張某與王某實際達成的帶租約交易的成交價格

【答案】C

7、某銷售型住房市場年初的住房存量為100萬套，其中空置待售住房5萬套,

本年新竣工住房13萬套，銷售住房8萬套，則吸納周期為（）。

A.0.63

B.1.63

C.2.25

D.12.50

【答案】C

8、2016年末，某市住房總量為4000萬m2,其中經濟適用住房400萬m2,商

品住房2750萬m2,同期住房空置量為750萬m2,其中經濟適用住房空置量為

150萬m2,商品住房空置量為250萬m2,則該市2016年末的經濟適用住房空

置率是（）。

A.9.1%

B.12.7%

C.18.7%

D.37.5%

【答案】D

9、在房地產市場的分類中，一級市場是指（）。

A.土地使用權轉讓市場

B.新建商品房租售市場

C.土地使用權出讓市場

D.土地使用權出讓市場和新建商品房租售市場

【答案】C

10、將短期借款視為現金流入的基本報表是（）。

A.項目投資現金流量表

B.資本金現金流量表

C.借款還本付息估算表

D.投資計劃與資金籌措表

【答案】B

n、根據消費者（）的差異，市場營銷學將他們所購商品（包括服務）分

為三類：即便利品、選購品和特殊品。

A.購買習慣

B.購買心理

C.購買動機

D.購買行為

【答案】D

12、下列費用中，不屬于企業財務費用的是（）。

A.審計費

B.利息

C.外匯匯兌凈損失

D.融資代理費

【答案】A

13、下列有關房地產開發項目的初步可行性研究及相關知識，表述不當的是

A.所謂輔助研究，是對投資項目的一個或幾個重要方面進行單獨研究，用作初

步可行性研究和詳細可行性研究的先決條件，或用以支持這兩項研究

B.初步可行性研究階段投資估算的精度可達到±5%,所需費用約占總投資的

1.0%~2.0%

C.初步可行性研究亦稱預測可行性研究，在此階段，主要是在機會研究的基礎

上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析

D.在此階段需對以下內容進行粗略的審查：市場需求與供應、建筑材料供應狀

況、項目所在地區的社會經濟情況、項目地址及其周圍環境、項目規劃設計方

案、項目進度、項目銷售收入與投資估算、項目財務分析等

【答案】B

14、房地產投資者的實際收益較預期收益增加的部分，通常稱為（）。

A.超額利潤

B.投資回報

C.內部收益

D.風險報酬

【答案】D

15、某筆投資分3年回收，投資者期望收益率為8圾預計未來3年年初回收額

分別是100萬元、150萬元和80萬元。若改為按年等額回收，則每年年末回收

金額為（）萬元。

A.110.00

B.110.47

C.119.31

D.172.43

【答案】C

16、某銀行提供的貸款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三筆貸款。若甲貸款

以年計息，乙貸款以季計息，丙貸款以月計息，則這三筆貸款的實際年利率從

大到小排列順序正確的是（）。

A.甲＞乙＞丙

B.丙〉■乙〉甲

C.乙＞甲＞丙

D.乙＞丙＞甲

【答案】B

17、某置業投資者以10000元/m2的價格購買了200m2的商業店鋪用于出租經

營，購買價中的40%為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為

10年，年利率為10%,每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤等共24萬元,

則其償債備付率是（）。

A.0.21

B.1.23

C.2.01

D.3.23

【答案】B

18、對于一般房地產投資項目，（）指標應大于2。

A.利息備付率

B.償債備付率

C.流動比率

D,速動比率

【答案】A

19、五苓散的君藥是下列哪味藥物

A.茯苓

B.澤瀉

C.豬苓

D.桂枝

【答案】B

20、同時開發幾種產品，分別定位于不同的細分市場的營銷方式是（）。

A.無差異性營銷

B.差異性營銷

C.定制性營銷

D.集中性營銷

【答案】B

21、下列房地產市場指標中，屬于市場監測與預警指標的是（）

A.吸納周期

B.城市居民消費價格指數

C.住房價格合理性指數

D.房地產價格指數

【答案】C

22、下列關于財務分析指標說法中，不正確的是（）。

A.一般來說，應收賬款周轉率越高，說明應收賬款收回越快

B.資產報酬率越高，說明企業的獲利能力越強

C.銷售毛利率越大，企業通過銷售獲取利潤的能力越強

D.成本費用凈利率越低，說明企業的獲利能力越強

【答案】D

23、進行會計查賬的首要工作是（）。

A.查閱會計賬簿

B.查閱會計憑證

C.檢查會計錯弊

D.查閱會計核算形式

【答案】B

24、以每間客房的綜合投資乘以客房數估算一座酒店的總投資，這種估算方法

為（）。

A.單元估算法

B.單位指標估算法

C.工程量近似匡算法

D.概算指標法

【答案】A

25、下列引起資產和負債同時減少的經濟業務是（）。

A.將現金存入銀行

B.購進一批材料，貨款暫欠

C.以銀行存款購買設備

D.以銀行存款償還銀行借款

【答案】D

26、當租售價格大于預測價格時，最低租售價格與預測租售價格之間的差距

(),說明房地產項目抗市場風險的能力越強。

A.越大

B,越小

C.沒有關系

D.無法判斷

【答案】A

27、下列房地產投資項目不確定因素中，屬于置業投資階段的主要不確定性因

素的是()。

A.建筑安裝工程費

B.土地費用

C,空置率

D.容積率

【答案】C

28、某投資者于2014年1月以500萬元購買一寫字樓用于出租經營，其中200

萬元為年利率為7.5%、期限為30年、按年等額還款的抵押貸款，其余由投資

者以現金支付，2015年該寫字樓的年毛租金收入為100萬元，空置和收租損失

為毛租金收入的10%,年運營費用為毛租金收入的30%,寫字樓年增值率為

3%,則2015年該寫字樓的投資回報率為（）。

A.12.39%

B.15.38%

C.16.25%

D.21.13%

【答案】C

29、敏感性分析的最基本方法是（）。

A.因素不確定分析

B.線性因素分析

C.單因素敏感性分析

D.多因素敏感性分析

【答案】C

30、在利用德爾菲法進行風險辨識與估計的基礎上，綜合考慮主要風險因素影

響的情況下，得到表示風險程度的凈效益的概率分析的方法是（）。

A.概率分析法

B.蒙特卡洛法

C.解析法

D.杠桿分析

【答案】C

31、估計房地產置業投資項目的空置率時，不用考慮（）的影響。

A.宏觀社會經濟環境

B.房地產市場供求關系

C.租戶支付租金能力

D.銀行貸款利率

【答案】D

32、下述各項中，屬于房地產需求分析內容的是（）。

A.相關房地產類型的在建數量

B.吸納率分析

C.相關房地產類型的存量

D.改變用途數量

【答案】B

33、對地區情況、經濟政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環境、

國內外市場情況、工程項目建成后對社會的影響等進行的研究，屬于（）

研究階段。

A.投資機會

B.初步可行性

C.詳細可行性

D.項目的評估和決策

【答案】A

34、房地產開發項目所需的大部分資金是以（）的方式籌集的。

A.房地產開發貸款

B.房地產抵押貸款

C.債務融資

D.權益融資

【答案】C

35、由于自然原因、社會原因導致借款人失去還款能力，以及由于主觀原因、

信用意識差等導致的拖延還款或賴帳不還，這種風險因素稱為個人住房抵押貸

款的（）。

A.操作風險

B.信用風險

C.市場風險

D.法律風險

【答案】B

36、有三個互斥方案，不可以采用的比選方法為（）

A.差額投資內部收益率

B.凈現值

C.內部收益率

D.等額年值

【答案】C

37、計算速動比率時，扣除存貨的主要原因不包括（）。

A.在流動資產中，存貨的變現能力最強

B.由于某種原因，部分存貨可能已經損失報廢還沒處理

C.部分存貨可能已經抵押給債權人

D.存貨估價還存在成本和合理市價相差懸殊的問題

【答案】A

38、方案經濟比選中決策準則包括三個原則，不應包括的原則是（）。

A.最低可接受收益率原則

B.不行動原則

C.備選方案差異原則

D.最高可接受收益率原則

【答案】D

39、在物業管理中經常用到的預算形式中，最常用的是（）。

A.年度運營預算

B.資本支出預算

C.長期預算

D.短期預算

【答案】A

40、某開發項目的成本利潤率為80%,開發周期為4年，則該項目的年成本利

潤率（）o

A.等于20%

B.大于等于20%

C小于20%

D.小于等于20%

【答案】B

41、房地產開發的程序主要分為（）階段。

A.決策分析、規劃設計、建設、租售

B.決策分析、可行性研究、建設、租售

C.投資機會選擇與決策分析、前期工作、建設階段、租售階段

D.投資機會選擇、前期工作、施工與竣工、物業管理

【答案】C

42、企業的某項業務分別記入了資產的貸方和所有者權益的借方，表示（）。

A.資產增加，所有者權益增加

B.資產減少，所有者權益減少

C.資產增加，所有者權益減少

D.資產減少，所有者權益增加

【答案】B

43、反映一定時期內城鄉商品零售價格變動趨勢和程度的相對數是（）。

A.商品批發價格指數

B.城市居民消費指數

C.城市居民消費價格指數

D.商品零售價格指數

【答案】D

44、下列物業中，屬于特殊物業的是（）

A.在建工程

B.車站

C.購物中心

D.科技產業園區

【答案】B

45、房地產產品出售、出租時，將開發產品成本按照國家有關財務和會計制度

結轉的成本是（）。

A.營業成本

B.開發產品成本

C.期間費用

D.開發項目總投資

【答案】A

46、動態投資回收期是指當考慮現金流折現時，項目以（）所需的時間。

A.經營收入抵償全部投資

B.凈收益抵償全部投資

C.全部現金流入抵償全部現金流出

D.全部現金流入抵償全部投資

【答案】B

47、王某住房公積金貸款采用“等額還本利息照付”的方式還款，如不考慮利

率變化，則各期還款額（）。

A.逐漸減少

B.逐漸增加

C.數額相等

D.先增后減

【答案】A

48、如果銀行存款的利率為12%,為在5年末獲得10000元，現在應該存入銀

行（）。

A.5674元

B.2000元

C.6250元

D.8929元

【答案】A

49、某投資項目每年可獲得50000元的資金用于償付年還本付息，貸款人要求

償債備付率不低于1.3,貸款利率為12%,貸款期限為20年，按月等額還本付

息、。則該項目投資人所能申請到的最大貸款額為（）萬元。

A.2.73

B.29.11

C.344.74

D.349.31

【答案】B

50、在計算房地產投資項目靜態開發成本時，不計算利息的費用是（）

A.建造費用

B.融資費用

C.其他工程費用

D.專業人員費用

【答案】B

多選題（共20題）

1、隨著社會經濟的發展，房地產開發活動變得越來越復雜。它不僅需要開發商

的戰略眼光和操作技巧，而且還要求開發商具有（）等方面的知識。

A.市場營銷以及資產管理

B.建筑設計

C.建造技術

D.房地產估價E項目管理

【答案】ABC

2、投資項目可行性研究的根本目的包括（）。

A.減少或避免投資決策的失誤

B.提高項目開發建設的經濟效益

C.提高項目開發建設的社會和環境效益

D.為項目決策提供依據

E.為項目后期的經營決策提供依據

【答案】ABC

3、在房地產市場調查中，收集一手資料的方法有（）。

A.文獻查閱法

B.觀察法

C.專題討論法

D.問卷調查法E實驗法

【答案】BCD

4、在計算房地產投資項目的償債備付率時，可用于還本付息的資金包括（）o

A.折舊和攤銷

B.投資回收

C.投資回報

D.可用于還款的利潤E在成本中列支的利息

【答案】AD

5、財務費用是指企業為籌集資金而發生的各項費用，主要為借款或債券的利

息，還包括（）。

A.金融機構手續費

B.融資代理費、承諾費

C.壞賬損失

D.外匯匯兌凈損失

E.企業籌資發生的其他財務費用

【答案】ABD

6、下列房地產開發工作中，屬于前期工作階段的是（）。

A.進行項目的財務評價

B.獲取項目所需土地

C.確定規劃設計方案并獲得批準

D.對項目的建設工程進行招標

E.提交項目開工申請并獲得批準

【答案】BCD

7、按資產投資的類型劃分，REITs可分為（）形式。

A.權益型

B.債務型

C.混合型

D.綜合型

E.抵押型

【答案】AC

8、可貸資金利率理論認為（）。

A.可貸資金的需求主要由投資需求、赤字需求和家庭需求構成

B.可貸資金的供給由家庭儲蓄、企業儲蓄和政府儲蓄構成

C.利率是由貨幣的供給與需求決定的

D.可貸資金的需求函數是利率的遞增函數

E.可貸資金的供給函數是利率的遞增函數

【答案】AB

9、房地產開發項目財務評價報表分為（）。

A.財務報表

B.經營報表

C.輔助報表

D.基本報表

E.資金來源與運用表

【答案】CD

10、通過資產負債表，可以了解企業的（）。

A.償債能力

B.經營能力

C.經濟實力

D.現金流量情況

E.經營成果

【答案】ABC

11、利用期望值判斷投資方案優劣的標準是（）。

A.期望值相同，標準差小的方案為優

B.期望值相同，標準差大的方案為優

C.標準差系數大的方案為優

D.標準差系數小的方案為優

E.標準差相同，期望值大的方案為優

【答案】AD

12、以下屬于會計假設的是（）。

A.會計目標假設

B.會計主體假設

C.持續經營假設

D.貨幣計量假設

E.會計分期假設

【答案】BCD

13、房地產開發企業的營業成本主要包括（）。

A.土地轉讓成本

B.管理費用

C.配套設施銷售成本

D.商品房銷售成本

E.房地產出租經營成本

【答案】ACD

14、可行性研究的結論主要是說明項目的財務評價結果，表明項目（）。

A.是否有足夠的資金來源

B.是否有較為廣闊的市場

C.是否具有較理想的盈利能力

D.是否有較強的貸款償還能力和自身平衡能力和較強的抗風險能力

E.項目是否可行

【答案】CD

15、按照企業采取某些措施和行動后競爭者的不同反應，可以將競爭者劃分為

（）。

A.隨機型競爭者

B.兇猛型競爭者

C.選擇型競爭者

D.從容不迫型競爭者E軟弱型競爭者

【答案】ABCD

16、市場調查的第一步是確定問題和調查目標，調查項目的類型包括（）。

A.描述性調查

B.試探性調查

C.抽樣性調查

D.因果性調查

E.電話回訪性調查

【答案】ABD

17、在計算房地產投資項目的償債備付率時，可用于還本付息的資金包括

（）O

A.未分配利潤

B.投資回收

C.權益融資

D.投資回報

E.折舊和攤銷

【答案】A

18、在計算房地產投資項目的償債備付率時，可用于還本付息的資金包括（）。

A.折舊和攤銷

B.投資回收

C.投資回報

D.可用于還款的利潤E在成本中列支的利息

【答案】AD

19、房地產開發項目策劃的主要工作內容有()。

A.開發內容和規模的分析與選擇

B.評價方案構造

C.區位分析與選擇

D,開發時機的分析與選擇

E.融資方式的分析與選擇

【答案】ACD

20、常用的采暖方式包括()。

A,集中采暖

B.局部采暖

C.區域供熱

D.分散采暖

E.集體供熱

【答案】ABC

大題(共10題)

一、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房

價的50%,其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額

償還，年貸款利率為12%,問：(1)抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為

多少(2)如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須

月收入多少，才能購買上述住宅(3)如果該家庭在按月等額還款5年后，于第

6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少

【答案】(1)抵押貸款額P=100X50%=50萬元;月貸款利率i=12%/12=l%；月

還款額為：A=PXi(l+i)n/[(1+i)n-l]=50X1%(1+1%)240/[(1+1%)240-

1]=0.550543萬元=5505.43元；(2)該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：

5505.43/30%=18351.43元(3)該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余

額時，所需償還金額為Pn=A[((1+i)n-m-1)/[i(1+i)n-m],其中,

n=12X20=240,m=12X5=60,代入數據，得到Pn=5505.43X[((1+1%)240-

60-1)/[1%(1+1%)240-60]=458721.59元=45.87萬元。

二、估價對象為A城市一臨街商業鋪面，當地類似房地產轉讓、租賃活動活

躍；因城市道路擴建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可

證。因拆遷需要對其進行估價，拆遷當事人約定室內自行裝飾裝修部分一并估

價。某房地產估價機構于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該

商業鋪面進行估價，估價作業日期為2008年9月5日至9月10日，房地產估

價師張某于2008年9月5日到現場進行了實地查看。以下為該估價機構出具的

估價結果報告的片段。一、估價委托人（略）二、估價機構（略）

三、估價對象（一）估價對象實物狀況（略）（二）估價對象權益狀

況（略）（三）估價對象區位狀況（略）四、估價目的：為確定被拆

遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格。五、價值定義：估價對象

于價值時點的公開市場價值。六、價值時點：2008年9月5日。七、

估價依據1.《中華人民共和國城市房地產管理法》。2.《城市房屋

拆遷管理條例》（國務院令第305號）。3.《房地產估價規范》

（GB/T50291—1999）。

【答案】

三、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結構，建筑面積2310m2,

建筑密度為60%,用地為2004年通過出讓國有土地使用權取得，使用期限40

年。2010年因抵押貸款，對該房地產進行評估。采用成本法，其計算過程如

下。（1）土地價格估算根據有關資料，考慮估價對象用地性質、土地

等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價

格為：1200X2310X60%=1663200（元）^166.3（萬元）。（2）建筑物

價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結構建筑物重置價格為

2175元/m2。該工程建設期為1年，假設資金分期均勻投入，年貸款利息

率為5.85%,開發商利潤率為20%,則利息為：2175X0.5X5.85%Q63.6（元

/m2）o開發商利潤為：2175X20%=435（元/m2）。鋼筋混凝土框架

結構使用年限為60年，殘值率為2%,已使用5年，根據定率折舊法公式，其

成新率為：[1-（1-2%）X5/60]X100%=92%o建筑物現值為：（2175+

63.6+435）X92%X2310=5681934.72（元）勺568.2（萬元）。（3）估

價結果確定166.3+568.2=734.5（萬元）

【答案】

四、估價對象為A城市一臨街商業鋪面，當地類似房地產轉讓、租賃活動活

躍；因城市道路擴建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可

證。因拆遷需要對其進行估價，拆遷當事人約定室內自行裝飾裝修部分一并估

價。某房地產估價機構于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該

商業鋪面進行估價，估價作業日期為2008年9月5日至9月10日，房地產估

價師張某于2008年9月5日到現場進行了實地查看。以下為該估價機構出具的

估價結果報告的片段。一、估價委托人（略）二、估價機構（略）

三、估價對象（一）估價對象實物狀況（略）（二）估價對象權益狀

況（略）（三）估價對象區位狀況（略）四、估價目的：為確定被拆

遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格。五、價值定義：估價對象

于價值時點的公開市場價值。六、價值時點：2008年9月5日。七、

估價依據1.《中華人民共和國城市房地產管理法》。2.《城市房屋

拆遷管理條例》（國務院令第305號）。3.《房地產估價規范》

（GB/T50291—1999）。

【答案】

五、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業用途的在建工程；主體結構

封頂后至估價時點已停工3年，規劃總建筑面積為1.5萬m2,估價目的是為確

定房地產抵押貸款額度提供依據而評估房地產的抵押價值。以下為該房地產抵

押估價技術報告中“估價方法適用性分析”內容片段：估價方法適用性分析

1.根據《房地產估價規范》（GB/T50291—1999）,主要的估價方法有市場

法、收益法、成本法、假設開發法、基準地價修正法等。因估價對象為在建工

程，具有開發潛力，宜采用假設開發法估價；估價對象為商業房地產，故可以

采用收益法測算開發完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以

采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設開發法、收益法、成本法

三種估價方法。2.假設開發法是預測估價對象開發完成后的價值和后續開

發的必要支出及應得利潤，然后將開發完成后的價值減去后續開發的必要支出

及應得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，

所以在采用假設開發法時按自愿轉讓前提進行估價。3.收益法是預測估價

對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數，將未來收益轉換

為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業房地產，且成本

造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價對象開發完成后的價

值。4.成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊，然后將

重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分

估、綜合計價的方式進行，用市場法評估土地使用權價格，用成本法評估在建

工程建筑物價格，并估算在建工程于現狀條件下的房地合一價格。用成本

法評估在建工程建筑物價格時，根據估價委托人提供的該在建工程項目造價資

料等據實測算。由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應考慮其折舊因

素。

【答案】

六、XX商務樓估價報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明

（略）估價的假設和限制條件（略）估價結果報告一、委托方

XXXX商貿有限公司，法定代表：XXX,住所：XX市XX路XX號。

二、估價方XXXX房地產估價有限公司，法定代表：XXX,住所：

XX市XX路XX號，房地產估價機構資質等級：X級。三、估價對象

XX商貿樓位于XX市XX路XX號，四至XXXX,屬XXXX商貿有限公

司所有。XXXX商貿有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得XX商務

樓用地的土地使用權（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月

31H）,土地用途為商業。XX商務樓為八層鋼筋混凝土現澆框架結構，建筑

面積為66nm2,總用地面積為2560m2。自籌資金開發建設，于2001年4月全

部竣工并進行了精裝修后投入使用。估價對象其他內容描述（略）

四、估價目的評估XX商務樓市場價值，為整體轉讓提供價格參考依據。

五、估價時間2003年4月1FL六、價值定義本次估價采用公開

市場價值標準。

【答案】

七、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區一幢

臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區商業配套不足的問題，規劃部

門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業主已將住宅改為

商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續，后因債務問題需轉讓該套

住宅，委托房地產估價機構評估其市場價值。以下是該房地產估價報告中

“最高最佳利用分析”內容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法

律上允許，技術上可能，經濟上允許，經過充分合理的論證，使估價對象的價

值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1.法律上的允

許。估價對象相關權屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于

土地法定用途為綜合用地，且規劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商

鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象

按照商業用途使用在法律上應視為許可。2.技術上的可能性。雖然估價對

象為已建成住宅，但經估價人員實地查勘，為適應改建為商鋪用途的需要，可

以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、

施工手段等技術方面是可能的。3.經濟上的可行性。結合估價對象所在區

域房地產市場狀況，經過分析測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商

鋪使用帶來的收入現值，大于作為住宅使用帶來的收入現值。所以，估價對象

改建為商鋪使用經濟上可行。4.價值最大化分析。經調查，于估價時點估

價對象類似住宅市場均價為8000元/m2,類似商鋪市場均價為20000元/m2。若

估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應得利潤后，其剩余

價值大于作為住宅使用的價值。所以，估價對象作為商鋪利用的價值為最大。

綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發為前

提。

【答案】

八、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房

價的50圾其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額

償還，年貸款利率為12%,問：(1)抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為

多少(2)如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須

月收入多少，才能購買上述住宅(3)如果該家庭在按月等額還款5年后，于第

6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少

【答案】(1)抵押貸款額P=100X50%=50萬元;月貸款利率i=12%/12=l%；月

還款額為：A=PXi(1+i)n/[(1+i)n-l]=50X1%(1+1%)240/[(1+1%)240-

1]=0.550543萬元=5505.43元；(2)該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：

5505.43/30%=18351.43元(3)該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余

額時，所需償還金額為Pn=A[((1+i)n-m-1)/[i(1+i)n-m],其中,

n=12X20=240,m=12X5=60,代入數據，得到Pn=5505.43X[((1+1%)240-

60-1)/[!%(1+1%)240-60]=458721.59元=45.87萬元。

九、以下為某房地產抵押估價報告中變現能力分析內容的片段：變現能力

是指假定在估價時點實現抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產

轉換為現金的可能性。影響房地產變現能力的因素主要有：1.通用

性：通用性就是房地產能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越

差，用途越專業化