旅游地產(chǎn)調(diào)查報告旅游地產(chǎn)的產(chǎn)生旅游地產(chǎn)的出現(xiàn)是市場必然的選擇，也是相互促進(jìn)的良性結(jié)構(gòu)。一般旅游項目的投資收益期都超過15年，但可持續(xù)回報時間可以達(dá)到50年以上。而旅游地產(chǎn)2到3年就全部收回投資，且可獲取150%到400%的盈利，可謂暴利項目。但旅游地產(chǎn)以低成本為基礎(chǔ)，關(guān)鍵問題是必須有人氣。沒人去的地方什么房子也很難賣。旅游地產(chǎn)的價值與旅客流量正相關(guān)，與客源地的交通正相關(guān)，和周邊風(fēng)景價值正相關(guān)。當(dāng)前的旅游投資商是以旅游地產(chǎn)投資的收益來補(bǔ)充旅游投資的長期性；而另一面，旅游的人氣效應(yīng)又有力的構(gòu)成了旅游地產(chǎn)的價值，形成可持續(xù)升值效應(yīng)。而從投資的層面來說，因為旅游地產(chǎn)的操作倚重于經(jīng)營，投資周期長而被稱為難度最高的房地產(chǎn)開發(fā)形態(tài)。需要操作團(tuán)隊具有極高的專業(yè)性，并保有較大的資金儲備或完備的再融資渠道。旅游地產(chǎn)的產(chǎn)生是長期持續(xù)回報與快速回報，持續(xù)現(xiàn)金流與短期銷售了結(jié)，低成本土地與高成本配套等相互聯(lián)結(jié)的合理趨勢。實際上，低成本的土地是與高門檻的旅游開發(fā)相結(jié)合的，這里面討巧的機(jī)會并不多。把人氣搞上去，就需要進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、景點、游樂、娛樂、景觀、接待等等的開發(fā)，需要較大的投入。因此，旅游與地產(chǎn)之間互補(bǔ)互助關(guān)系非常重要。旅游地產(chǎn)的分類旅游地產(chǎn)，從某種意義上來說，它是一種經(jīng)濟(jì)綜合體，它覆蓋了地產(chǎn)、度假、生活、休閑娛樂等各大方面。從理論上來說，旅游地產(chǎn)是比較寬泛的概念，粗略概括可以分為四類——旅游景點地產(chǎn)，旅游商業(yè)地產(chǎn)，旅游度假地產(chǎn)，旅游住宅地產(chǎn)。旅游景點地產(chǎn)主要是指在旅游區(qū)內(nèi)為游客的旅游活動建造的各種觀光、休閑、娛樂性質(zhì)的、非住宿型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間；旅游商業(yè)地產(chǎn)主要是指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的商店、餐館、娛樂城等建筑物及關(guān)聯(lián)空間；旅游度假地產(chǎn)主要是指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間，如旅游賓館、度假村、產(chǎn)權(quán)酒店以及用于分時度假的時權(quán)酒店等等；旅游住宅地產(chǎn)主要是指與旅游區(qū)高度關(guān)聯(lián)的各類住宅建筑物及關(guān)聯(lián)空間。旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品隨著中國旅游地產(chǎn)的迅速升溫，目前在市場中常見的幾種旅游地產(chǎn)產(chǎn)品有以下幾種：分時度假分時度假從實質(zhì)上看，是介于房地產(chǎn)產(chǎn)品和酒店產(chǎn)品之間的一種中間產(chǎn)品。旅游地產(chǎn)中分時度假酒店（公寓）就是加入了分時度假交換體系的“時權(quán)酒店”。在分時度假產(chǎn)品中會涉及多方主體：開發(fā)商，擁有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)；銷售商，作為開發(fā)商的銷售代表向公眾銷售分時度假產(chǎn)品；度假房產(chǎn)管理公司，管理和維護(hù)分時度假房產(chǎn)；分時度假交換公司，向具有分時度假房產(chǎn)使用權(quán)的消費者（會員）提供不同地區(qū)之間的分時度假產(chǎn)品交換業(yè)務(wù)；其他還有律師、金融機(jī)構(gòu)、咨詢顧問等直接或間接與分時度假相關(guān)的專業(yè)群體。在我國現(xiàn)階段，分時度假產(chǎn)品中的各方主體發(fā)展不平衡，全國可發(fā)展分時度假的產(chǎn)品有上千處，但專業(yè)的銷售商不到20家，真正在運作點數(shù)制進(jìn)行交換的系統(tǒng)更是屈指可數(shù)。分時度假在全球的穩(wěn)健發(fā)展已經(jīng)預(yù)熱了中國市場。為全球分時度假行業(yè)提供相關(guān)產(chǎn)品和服務(wù)的最大供應(yīng)商RCI公司已經(jīng)于今年4月中旬與國內(nèi)的中安達(dá)公司簽署了協(xié)議，意與中國公司共同建設(shè)分時度假市場。我國青島弄海園度假村、北京九華山莊、北京翠宮飯店、京瑞溫泉國際酒店、珠海石景山旅游中心、無錫太湖威尼斯花園等30個度假村或酒店已經(jīng)率先加入RCI度假交換網(wǎng)絡(luò)，接待來自全球各地的度假會員。其中青島弄海園度假村、京瑞溫泉國際酒店今年還分別獲得了RCI總部頒發(fā)的金冠獎和國際金獎。2001年3月份，中房集團(tuán)向香港特區(qū)政府提出收購2萬套香港居屋作為分時度假產(chǎn)品的計劃，這一舉動立即得到了香港特區(qū)政府的大力支持。2萬套居屋將會分量分時段賣給旅游者。其次，2萬套居屋賣給100萬個家庭并不是天方夜譚。從香港旅游局提供的數(shù)字來看，香港平均每年每個家庭消費6000港元，假設(shè)按10000元人民幣計算，會帶來每年300億到400億的收入。分時度假這種產(chǎn)品目前市場度還不是很高。旅游主題社區(qū)在房地產(chǎn)競爭日益激烈的北京東部，將崛起一個僅配套住宅項目的建筑面積就達(dá)80萬平方米的旅游地產(chǎn)大盤。該項目暫命名為“北京旅游主題社區(qū)”，總投資預(yù)計達(dá)20億元人民幣，位置在東四環(huán)與京沈路交界的東南角。項目總占地面積約為1.5平方公里，規(guī)劃有50萬平方米的名為“歡樂森林”的主題公園，主題公園的活動內(nèi)容和模式近似于美國的迪斯尼樂園，初步預(yù)計將于2005年11月開園。投資方為深圳華僑城集團(tuán)，開發(fā)商是北京世紀(jì)華僑城實業(yè)公司。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，該項目一旦初具規(guī)模，將與毗鄰的世紀(jì)東方城、紫南家園這兩個供應(yīng)量近百萬平方米的大盤形成三足鼎立之勢。而其開發(fā)商深圳華僑城在深圳成功開發(fā)了世界之窗和民俗文化村項目，諳熟主題公園和配套住宅的旅游地產(chǎn)開發(fā)模式，此次將這一模式移植來京，有望對北京市場帶來新沖擊。據(jù)該項目代理公司中原物業(yè)顧問策劃部負(fù)責(zé)人透露，該項目早在2001年就完成了圈地工作，2002年至2003年上半年，該公司花費了近一年半的時間進(jìn)行整個社區(qū)的規(guī)劃。去年11月才真正開始破土動工。但因為冬季不宜植樹等客觀原因，主題公園直到今年3月才進(jìn)入實戰(zhàn)階段，目前已完成土地平整。另據(jù)介紹，該項目的配套住宅建筑面積達(dá)80萬平方米，將分為多期開發(fā)，定位為中高檔住宅，現(xiàn)已進(jìn)入開發(fā)準(zhǔn)備階段。但近期尚不準(zhǔn)備做大規(guī)模宣傳，據(jù)有關(guān)消息稱，這可能與其將打算以準(zhǔn)現(xiàn)房形式銷售有關(guān)。按行情，若計劃買準(zhǔn)現(xiàn)房而非期房，現(xiàn)在做推廣為時過早。因此糅合文化、旅游、休閑的地產(chǎn)項目將成為地產(chǎn)界新的開發(fā)目標(biāo)。由美國JMP高爾夫設(shè)計集團(tuán)MarkHollinger大師主創(chuàng)設(shè)計的輝煌27洞國際高爾夫球場，以及世界一線星級度假酒店、御水溫泉SPA、國際會議中心、法式紅酒莊等完善的輝煌云上，是京城有名的旅游地產(chǎn)。該項目位于北京西北部延慶張山營鎮(zhèn)西部，背依松山美景，俯瞰官廳水庫，總占地面積約