南京國家級新區科研總部工業園項目提議書1.總論1.1項目概況1.1.1項目名稱：1.1.2承接單位：南京國家級新區科研總部工業園發展投資單位：南京江北新區投資南京江浦開發（集團）1.1.3建設地點：南京國1.1.4建設年限：3年（1月～121.1.5建設規模：項目計劃占地1000畝，容積率約1.5，總計劃建筑面積1.1.6關鍵建設內容：通信技術產業基地，數據信息產業基地、電子商業產業基地、物聯網產業基地、國際光伏產品交易基地、綜合辦公樓、教授樓及相關配套1.1.7投資規模和資金籌措：項目總投資48.1億元，其中，項目企業自籌資金10億元，對外融資10億1.1.表一項目關鍵技術經濟指標單位：萬元序號指標名稱數據備注1銷售收入806000萬元2銷售稅金及附加32533萬元稅率4.55%3總成本費用481000萬元4利潤總額202467萬元5所得稅45616.75萬元稅率25%6稅后利潤136850.25萬元7年投資利潤率51%8全部投資回收期3年1.2發展目標計劃3年內建成以通信總部基地為基礎國家級科技工業園，并達成一定市場規模，實現有科技行業著名企業150余家入駐目標；南京國家級新區科研總部工業園品牌在中國科技產品行業含有一定著名度；在科技產品消費市場上有較強吸引力；努力爭取達成3年內盈利；項目成為中國科技產品行業前沿一流總部經濟運行企業。1.3市場分析伴隨國民經濟連續快速增加，中國科技產品消費市場發展快速。據相關機構統計，，中國科技產品消費整體市場規模將逾萬億元。南京市房地產開發投資額多年來增加較快，土地開發投資額相對平穩；別墅及高級公寓類投資額穩中有升。工業倉儲用地在轉讓土地中所占面積百分比有上升趨勢。伴隨土地資源越發緊缺，未來低密度物業將愈加稀缺。項目屬于消費類產品行業總部經濟服務模式，有寬廣市場前景。1.4風險分析科技產品產業消費特征和高科技特征，包含消費層次較高，因為市場競爭猛烈，消費者對產品認可程度，決定項目內容存在一定市場風險；同時項目屬于工業房地產行業，受宏觀經濟及國家調控政策影響，所以項目存在一定行業政策風險；另外項目還存在著經營風險和人才貯備等方面風險。1.5結論從項目標行業發展前景、市場容量、競爭優勢、社會效益和財務評價等方面分析，項目是一個成長性好、風險相對可控、投資回報率高優質項目。從科技產品產業和消費市場發展態勢來看，科技產品產業是中國現在發展最為快速產業之一，行業政策趨于有利，市場潛力巨大，項目運作時機有利；項目憑借先發創新優勢積累資源基礎，使項目含有良好可操作性；項目憑借本身含有多種資源優勢作為關鍵競爭力，以其獨特優勢，同時借助資本市場杠桿，取得強有力資金支持，項目將建成為中國科技產品行業中一流總部基地。2.項目背景和必需性2.1項目提出背景和依據1.從國際中國產業發展趨勢來看，國際服務業和中小企業向中國轉移、長江三角洲和珠江三角洲等中國經濟帶產業西移、IT外包產業快速發展、創意產業、動漫產業快速發展，項目標提出有利于江北經濟發展，也符合南京市及新區工業園產業布局調整及江北區總體計劃要求。2.為了有效整合利用土地資源，江北區于和南匯區合并，為加大江北區經濟帶發展，促進園區產業提檔升級，實現由工業制造業向工業服務業轉變，使剩下土地資源社會經濟效益最大化。2.2項目標必需性及意義1.有利于城市建設計劃項目所在地為江北區內江北工業園區，總部經濟模式會給江北注入無窮活力，高標準、高質量、高起點總部工業園區積聚效應會提升江北綜合實力。總部工業園區發展和江北發展相得益彰，充足凝聚后，江北將展現出一道漂亮壯觀景象。2.有利于區域經濟連續快速發展總部工業園區可確立以高標準計劃、高效益發展，建設集約化、現代化思想，以高綠化、低密度企業總部為主體，引入企業首腦機構，采取統一計劃和統一建設方法興建，經過產業項目標建設，聚集中國外總部型企業總部，經過搭建信息交流和產品貿易平臺，有利于促進區域經濟現代化和集約化，實現區域經濟長久快速增加。3.有利于發揮地塊價值最大化總部工業園區建設將吸引大量總部型企業入駐，促進經濟發展，加緊江北區域成熟，從而帶動區域地塊價值提升，有利于區域土地資源合理利用及價值最大化發展。3.項目負擔單位情況

3.1項目負擔單位南京江北國家級科技產品總部工業園發展（以下簡稱“江北科技產品”）是項目負擔單位，注冊地在南京江北工業園，江北科技產品是由南京江北開發投資（以下簡稱“江北投資”）和南京新區工業園（集團）工業園（以下簡稱“江北集團”）。3.2項目投資單位江北新區投資是由江蘇科技產品測繪（以下簡稱“江蘇高科科技產品”）聯合南京戰略投資者共同組建為實施南京科技產品總部工業園（國家級）投資企業。3.3項目技術支持單位江蘇高科科技產品5月在江蘇市江蘇經濟技術開發區注冊成立，經過九年多發展，現已成為一家專業從事地理信息系統研發和建設、數據生產、衛星定位及導航技術、設備研發等地球空間信息產業高科技企業。是國家認定高新技術和雙軟企業，經過ISO9001:質量管理體系認證，是國家測繪局同意甲級測繪資質單位，是中國地理信息協會副會長單位。KQGIS平臺、空間數據處理平臺、圖文一體化業務協作架構平臺、海量空間數據共享和公布平臺、三維地理信息系統平臺、基于服務空間位置綜合信息平臺等產品技術水平在中國均處于領先地位。在空間數據處理技術和衛星導航信號處理技術處于國際領先地位，享受盛譽。江蘇高科科技產品作為國土資源信息化領域最大軟件供給商，市場占有率超出40%。現在，經過幾年資源建設和技術開發，江蘇高科科技產品在導航電子地圖、航空攝影測量、遙感影像處理、城市三維信息系統、噪聲三維展示系統、軍事仿真、核島換料模擬系統、核島設備查找系統、河流三維交互式可視化管理系統、地籍管理信息系統、房產管理信息系統、城市綜合地下管線信息管理系統、公路地理信息管理系統、林業資源綜合管理系統、農業管理信息系統、國土資源綜合管理信息系統等得到了廣泛應用。江蘇高科科技產品入駐國家地球空間信息武漢產業化基地，宣告正式進軍衛星導航終端設備制造產業，企業擁有完全自主產權GNSS高精度定位、形變監測、INS導航定位和GNSS/INS集成技術等世界優異技術。擁有世界領先GNSS高精度定位、GNSS/INS組合等算法技術，杰出GNSS、INS和GIS技術方案設計能力。關鍵從事衛星導航終端關鍵母板、外圍設備和移動辦公終端研發和生產，努力爭取成為北斗下游技術合作及設備供給商，五年內形成銷售額超出10億設備研發基地，真正實現本身整體產業布局優化，抓住機遇，在衛星導航終端設備制造市場再緒輝煌，為中國衛星定位技術走向世界做出一定貢獻。企業軟件及硬件產品已經在國土、環境保護、林業、農業、水利、交通、通信、電力、市政、數字城市、房管等很多領域中成功應用。企業在湖北、廣東、廣西、海南、安徽、云南、貴州、陜西、江蘇、河南、內蒙古、南京、天津等全國范圍內設置了25個分企業和辦事處，在武漢設有研發中心；在英國、新加坡、澳大利亞、美國等國家設置了海外分支機構，從事研發和海外市場推廣。GNSS已經成為國家重大空間和信息化基礎設施，也成為表現現代化大國地位和國家綜合國力關鍵標志。因為其廣泛產業關聯度，能有效地滲透到國民經濟很多領域和人民日常生活中，已經成為繼移動通信和互聯網以后全球第三個發展最快電子信息產業經濟增加點。GNSS產業對于全世界來說，尚為一個新興產業，就中國關鍵市場而言，至今產值還未突破1000億元，總體上處于初級發展階段。不過從GPS不停演變發展到其它衛星導航定位逐步建立，和GNSS和其它產業結合，對于用戶培育、市場氣氛營造、基礎設施建設多個方面，GNSS已經含有了向全球化、規模化和大眾化發展關鍵轉折期，業界期盼多年爆發性增加呼之欲出。鑒于中國GNSS產業相對于國際整體水平落后局面，而已經含有世界最大移動通信和汽車關聯市場優勢，以后3-5年，將是中國GNSS產業關鍵發展時期。在GNSS四個子系統中，中國北斗系統即使起步最晚，不過因為中國政府高度重視，將其視為中國重大發展戰略，所以發展快速，國家又投入600多億元打造北斗二代全球定位系統，將在多年內含有實際運行能力，在整體設計性能上，也將達成衛星導航定位系統最高水平。依據中國北斗二代”三步走”戰略，北斗二代系統將于實現亞太區域導航覆蓋，達全球導航覆蓋，導航性能達成甚至超出GPS系統，中國北斗導航產業將迎來大規模發展。全球導航產業經歷了1994-高速增加、-較快增加，產業規模于達249億美元；中國導航產業發展速度已超出全球導航產業增加率，-均增加率達43.9%，規模達505.9億元。北斗系統加速建成后，中國導航產業規模將保持高速增加，估計增加8倍、達4000億元。現在中國導航產業95%以上被GPS系統壟斷，而且GPS產業上游基礎領域也被國外廠商掌控。基于導航系統對國防和民用產業關鍵性，中國政府出臺一系列政策支持、促進北斗導航系統應用，而且要求“包含國家經濟、公共安全關鍵行業領域須逐步過渡到采取北斗衛星導航兼容其它衛星導航系統服務體制”。在此背景下，北斗導航產業將迎來大規模發展。從發展階段看，行業估計北斗二代實現區域覆蓋前，北斗導航產業將保持年均25%平穩增加率；后，北斗導航產業將實現50%左右較快增加。通常認為北斗產業發展關鍵為三個層次：國防、民用行業應用和大眾消費應用。國防，和通信、電力、金融、海洋漁業等民用關鍵行業將是近期發展關鍵。北斗導航產業鏈包含空間系統（衛星和地面站）、終端芯片、終端設備、應用服務。天基系統將關鍵由國家投資建設；元器件實現集成化芯片量產將極大促進終端產業成熟，因為關鍵算法為中國控制，元器件產業將為中國企業掌握而且實現高度集中化；終端步驟是行業發展中樞，行業門檻較高而且以后將實現爆發性發展；運行服務現在規模占比偏低，在用戶數增加、規模效應后才能快速發展、發展拐點將在后形成。在北斗產業成長早期，元器件和設備終端為發展關鍵；伴隨下游應用推廣、用戶數大幅增加和規模效應加強，應用服務則將得到全方面發展。大力發展戰略新興產業，作為十二五計劃關鍵內容之一，戰略新興產業成為十分關鍵內容，溫家寶總理在“讓科技引領中國可連續發展”關鍵演講中，尤其強調了戰略新興產業關鍵性，而衛星導航產業正是這種戰略新興產業、低碳經濟、綠色產業，而且能夠在以后5～內成長為國民經濟戰略性支柱產業。衛星導航產業己經引發了政府高度關注，現在也是八大無線行業和三大發展最快信息技術行業之一。江蘇高科科技產品企業含有自主GPSRTK硬件關鍵芯片技術及GPS解算技術，并含有良好國土業務測繪知識，現在國土系統每十二個月變更測量工作任務具大，而GPSRTK需求量超大，在諸如橋梁監測，災難監測，基礎測繪，房產測繪，地形測繪等等測繪類行業全部有應用，而且現在還沒有哪一家GPS廠商做到和3G技術、軟件技術、測繪技術進行結合，能夠處理GPS數據經過網絡實時傳輸，和國土業務軟件連接完成變更調查數據服務，所以，企業計劃擬投資在南京新區工業園工業區建設含有自主研發關鍵技術GPSRTK研發基地，并計劃在兩年內投放全國市場應用。同時，建設含有自主知識產權GNSS高精度定位、形變監測、INS導航定位和GNSS/INS集成技術產品研發配和測試中心,該項目科技技術含量高，可推進形成一個完整產業鏈。在公共安全和智能交通方面，高科科技產品正在和同濟大學合作，設置了共同試驗室，將衛星定位、導航技術和物聯網技術結合能形成一個龐大產業鏈。同時，江蘇高科科技產品測繪正在主動參與國家重大專題高分辨率衛星項目，已經成為3家入圍民營企業之一。作為16個重大專題之一，國家將投入480億，發射14顆高分辨率衛星，將為中國乃至世界提供高分辨率遙感影像服務，帶動相關產業年產值超出1000億元，高科科技產品在遙感數據處理上有著很強大優勢。截至年底，中國從事地理信息產業有1萬余家企機關、30萬從業人員。從事GIS教育院校和相關單位有200所，每十二個月畢業學生近萬人，年產值超出1000億元。江北科技產品總部園建成以后，將會全方引進相產業鏈企業共同入駐園區，形成集中優勢產業鏈，經過引進產業鏈上下游著名企業有利于帶動經濟整體綜合素質提升。地理信息及遙感類，如：江蘇超圖軟件股份、江蘇清華山維新技術開發、江蘇國遙新天地信息技術、武大吉奧信息技術、武漢適普軟件、武漢中地科技產品集團、高德軟件、深圳市凱立德計算機系統技術、南京訊圖科技產品科技、江蘇城際高科信息技術。衛星設備及外圍終端制造類，比如：廣州南方測繪儀器、廣州市中海達測繪儀器、中測新圖（江蘇）遙感技術有限責任企業、江蘇四維遠見信息技術、江蘇博飛儀器股份、江蘇北斗星通導航技術股份、江蘇合眾思壯科技股份、江蘇麥格天寶科技發展集團、天津森氏精密儀器、武漢立得空間信息技術、蘇州一光儀器、常州金力光學儀器、常州市萊賽激光工程、無錫市海鷹加科海洋技術有限責任企業。外資企業有：ESRI、ERDAS、Trimble、Leica等。物聯網類企業：杭州家和智能4.市場供求分析北斗導航系統應用含有廣泛應用潛力。比如公安保衛、遇險搶救、海岸緝私、巡查搜索、囚車和運鈔車監控、環境數據搜集、多種災難預報和監測、交通管制、遠距離輸電和個人旅游、娛樂等很多方面全部有著廣大潛在用戶。套用一句形容GPS話就是：北斗衛星導航系統應用前景“僅受限于大家想象力”。伴隨系統建設不停發展，很多潛在應用必將被發掘出來，北斗衛星導航系統必將會得到越來越廣泛應用，從而產生巨大社會和經濟效益。衛星導航應用產業含有高技術、高投入、高附加值、高成長性特點，伴隨GNSS技術向民用開放，它所蘊藏巨大商機被挖掘出來，在歐美等發達國家，GNSS產業每十二個月發明效益達成數百億美元。現在，中國地理信息系統產業鏈已經形成，含有了良好數據、人才和技術基礎，市場需求旺盛，中國市場整體規模已達750億元，-均增速達成37%，-均增速將保持在35%左右。在信息技術變革和國民經濟快速增加有力帶動下，中國地理信息產業正進入高速發展關鍵階段，項目含有很誘人市場前景。4.1南京市宏觀環境分析4.1.1南京市總體經濟概述，全市實現生產總值8900.93億元，按可比價格計算，比上年增加8.2%，，第二產業實現增加值5939.96億元，按可比價格計算，平均年增加3.1%；第三產業實現增加值8847.75億元，平均年增加12.6%。三個產業百分比關系為0.8∶47.3∶51.9，第三產業比重已連續9年保持在50%以上。上六個月南京市經濟基礎保持平穩發展態勢。簽署外商直接投資協議金額62.48億美元，比去年同期增加10.3%；實際到位金額35.52億美元，增加5.1%。從利用外資結構看，第三產業、大項目和增資項目比重提升。政策：下六個月，央行已數次上調人民幣貸款基準利率和中小金融機構人民幣存款準備金率。這是央行從下六個月金融危機后“雙穩健”政策后緊縮信號，從長久來看，該政策將對內需起到一定抑制作用。之前南京經濟呈快速增加態勢，但整個中國經濟在發生較大轉變，出現一定回落，中國經濟三駕馬車（投資/內需/出口），現在出口雖有恢復性增加，但受國際經濟復蘇及中國和西方國家匯率政策分歧影響，出口增加前景坎坷，內需受到抑制，投資開始受宏觀緊縮政策開始緊縮。現在中國經濟政策已經從“從寬”逐步轉向“從緊”，不過從常規來看政策效應通常會在1～2年后將逐步表現，估計從下六個月開始，經濟形勢可能會趨于平穩。4.1.2南京市“十一五”計劃南京市“十一五”計劃目標是：形成國際經濟、金融、貿易、航運中心基礎框架，辦好一屆成功、出色、難忘世博會，實現經濟社會又快又好發展。在優化結構、提升效益、降低消耗基礎上，全市生產總值預期年均增加9%以上，地方財政收入和國民經濟保持同時增加。萬元生產總值綜合能耗比下降20%左右，環境保護投入相當于市生產總值百分比保持在3%以上。可見，南京市總體經濟發展前景比較樂觀，政府將大力推進產業結構調整，加緊發展優異制造業和現代服務業。電子信息產業關鍵是加強研發、拓展領域、加緊升級、提升效益。推進集成電路設計和整機制造聯動發展，推進信息產業和其它制造業融合；激勵電子信息產業向汽車電子、數字電視、關鍵元器件和媒體等延伸；構建以芯片設計和制造為上游、手機和電視等科技產品終端為中游、網絡運行和科技產品內容提供為下游科技產品產業鏈。集成電路關鍵發展集成電路設計及整機開發，整機產品所需多種專用集成電路和系統級芯片等。建成含有研發、設計、生產、封裝、測試、軟件等完整產業鏈，成為含有國際水平國家級微電子產業基地。其中，網絡和通信設備關鍵發展新一代互聯網技術及產品設備等。產值將達成7500億元以上，占工業總產值28%左右。4.2.南京市房地產市場分析4.南京市房地產開發投資額多年來增加較快，土地開發投資額相對平穩；別墅及高級公寓類投資額穩中有升。南京市土地出讓面積在達成峰值，因為相關調控政策效果初顯，09年土地出讓面積下降比較顯著。工業倉儲用地在轉讓土地中所占面積百分比有上升趨勢。伴隨土地資源越發緊缺，未來低密度物業將愈加稀缺。從起，南京市房地產市場出現供不應求局面，同時存量房交易開始活躍，但年后，形勢有所改變，政府宏觀調控作用在年逐步表現，疊加效應將日益顯現，投資額度回落，開工項目也在降低。上六個月，伴隨全市保障性住房建設加緊推進，和去年同期投資基數較低影響，南京房地產投資連續穩步推進，共完成房地產投資額845.28億元，比去年同期增加35.5%。占全社會固定資產投資比重由去年同期28.9%上升到38.3%。上六個月，本市商品房施工面積9220.41萬平方米，同比增加11.4%。其中商品住宅施工面積5969.28萬平方米，增加11.6%。商品房新開工面積1380.59萬平方米，同比增加25.6%。其中商品住宅新開工面積974.67萬平方米，同比增加29%。因為前兩年本市商品房在建規模連續下降，上六個月，本市商品房完工面積仍然延續下降態勢，共完成686.46萬平方米，比去年同期下降10.9%。其中商品住宅完工面積492.25萬平方米，下降11.4%。4.2上六個月，南京商品房供給量為1252.9萬平方米，各月供給量展現波動式走勢。商品房上六個月共成交1200.46萬平方米。商品房成交均價走勢基礎平穩，4月份在商品房成交量達成高點原因帶動下，成交均價環比上漲23.5%，達成17086元/平方米。以后成交均價開始逐月下降。南京市商品住宅供給量達成581.5萬平方米，商品住宅成交量為509.9萬平方米，供求各月展現了一個較為顯著波動過程。上六個月，辦公樓供給量為113.39萬平方米，成交量為94.56萬平方米。南京商業營業用房供給量達成125萬平方米，各月整體展現前低后高走勢。南京商業營業用房成交量為142.9萬平方米，成交量在4月份達成高峰。全市銷售型商業營業用房成交均價走勢比較平穩，各月基礎維持在13000元/平方米左右。4.3.江北區域市場分析4.3.1江北產業經濟分析據統計，江北區實現地方生產總值4001.39億元，年增量420.14億元，按可比價格計算，可比增加10.5%，綜合實力再邁新平臺。第一產業發展平穩，連續快速發展第二產業仍然增勢強勁，第三產業加緊發展，生產供給活力較強，各產業協調性深入改善，產業結構深入優化。年全區三次產業形成了以第二產業為主導、第三產業穩定發展經濟發展型區域。江北開發開放以來，主動推進金融貿易先行、高技術產業先行產業發展方針，大力培育和引進含有國際競爭力產業和大企業，不停優化產業結構，著力形成服務經濟為主產業結構和創新驅動為主發展模式，第三產業增加值比重由1990年20.1%提升到56.6%，實現了產業發展戰略調整，快速從一個全市關鍵化工業疏解基地發展成為一個以現代服務業和高技術產業為主導現代產業體系。江北新區大力體制產業結構，三次產業結構百分比由1990年3.7:20.1:76.2快速調整到0.8:42.6:56.6，率先形成服務經濟為主產業結構，二、三產業共同推進經濟發展格局深入強化。江北總體經濟發展速度略高于南京平均水平。在江北經濟發展中第二產業占主導，第三產業發展快速。4.3.2南京對江北功效定位“一個作用，三個區”：主動落實國家綜合配套改革試點重大戰略布署，在樹立和落實科學發展觀、構建社會主義友好社會、實施建設“四個中心”國家戰略中發揮示范帶動作用，努力成為改革開放先行先試區、自主創新示范引領區、現代服務業關鍵集聚區。改革開放先行先試區。以推進國家綜合配套改革試點為契機，發揮江北新區在制度創新方面先行先試優勢，大力推進包含政府、市場、企業、社會在內綜合改革，著力處理深層次制度性障礙，努力營造符合國際通例經濟運行環境，形成完善社會主義市場經濟體制。自主創新示范引領區。以“聚焦張江”為關鍵，加緊培育成為國家自主創新示范區、科技結果產業化關鍵基地和含有國際競爭力高科技園區；以企業為主體、市場化為導向，加緊建設產學研相結合區域創新體系；以集成電路、軟件、生物醫藥、新材料等產業為關鍵，加緊形成含有自主知識產權創新結果和含有研發、設計、制造、營銷等步驟高新技術產業鏈。現代服務業關鍵集聚區。依靠南京國際金融中心和海港、空港建設，發揮要素集散、資源配置、綜合服務、城市創新等綜合功效優勢，加緊現代服務業在政策、空間、服務及人才等方面集聚。加緊建設陸家嘴金融貿易集聚區，世博—花木國際會展集聚區、張江創意文化和信息服務業集聚區、外高橋海港和江北空港國際物流和保稅物流集聚區、金橋生產性服務業集聚區。4.3.3江北產業計劃布局1.一軸三帶一軸：即南京市總體計劃確定從虹橋機場至江北國際機場東西向發展軸，其東段為江北新區小陸家嘴—世紀大道—江北國際機場。以“一軸”為紐帶，東西聯動，以“一軸”為中樞，南北輻射，揭示了江北新區未來發展走向，是江北現代化城區景觀標志軸集中表現和現代服務業走廊。三帶：即以陸家嘴金融貿易區為關鍵沿黃浦江綜合發展帶，依靠黃浦江兩岸綜合開發，關鍵發展金融保險、專業服務、商業貿易、旅游會展產業和生態居住功效，集中表現中心城區繁榮繁榮和現代服務功效；以“一江三橋”等國家級開發區為主體中部發展帶，關鍵發展高新技術產業和生產性服務業，集中表現產業實力和研發創新功效；以外高橋港區和江北國際機場為依靠濱江臨海發展帶，關鍵發展現代物流等臨空臨港產業和城市旅游、現代農業，集中表現現代物流功效和發展后勁。2.六大功效區域以功效開發為主導，促進功效區域一體化發展，推進城市綜合功效提升，計劃建設六個功效區域，即陸家嘴功效區域、張江功效區域、金橋功效區域、外高橋功效區域、三林世博功效區域、川沙功效區域。一城三鎮：為加緊功效區域一體化發展，高起點計劃建設川沙新城及外高橋、曹路、唐鎮等新市鎮。4.3.4江北交通計劃4月24日國務院同意南匯區正式劃入江北新區，使江北新區轄區面積達成了1210平方公里，為江北深入開發、開放拓展了發展空間。新江北成立后，區委、區府制訂了“三港三區”發展戰略。同時，為加緊兩區全方位接軌，區政府快速開啟了申江路、錦繡路等“八路工程”，使原江北新區和原南匯區道路交通網絡貫通，為區內經濟發展和人員往來提供便捷道路交通條件。前，江北將建設23座軌道交通公交樞紐站，確保公交站點和軌道出口距離昨天，記者從新區相關部門了解到相關江北建設軌道交通公交樞紐站計劃。依據這份計劃，23座樞紐站選址均配合2、4、6、7、11號線等軌道線路，如外高橋港城路綜合站、陸家嘴站、世紀大道站等，使得軌道交通和地面公共交通緊密銜接。為了方便市民換乘，樞紐站全部設置在軌道交通出入口周圍，通常相距80米，最遠也不超出200米，步行時間控制在2～3分鐘內。因為23座公交樞紐站周圍沒有機場、長途客運等大型交通設施，設計時采取是簡易方案，如調度用房、公共廁所、便利店等，滿足公交司售人員和乘客基礎需求。4.迪斯尼樂園、江北機場二期工程、臨港新城輻射、世博效應、帶動（江北川沙鎮，距離本案直線距離16公里左右）、華東六省客運總站（川南奉公路和滬南公路交叉處）；計劃地鐵11號線延長段（嘉定—臨港新城）和8號線江北沿線；和將要投入建設機場高速A15圖一南京迪斯尼樂園（計劃中）圖二南京世博會作為世界上最好玩大型游樂場之一迪斯尼樂園，基礎確定坐落在南京江北川沙地域，最快將于年興建，5年后投入運行。據稱南京市江北區川沙鎮預留20平方千米土地，其中用于專題樂園是6平方公里。對本項目標利好消息以下：人流：可停留游客數每十二個月在300萬人次左右。對餐飲、賓館、和娛樂等配套服務要求。要滿足參觀人群而建設公園內賓館和餐飲建筑面積將超出12萬平方米，這么大需求，僅僅川沙地域是難以滿足。而本項目恰好在它計劃范圍外部，相關酒店等功效配套，將能夠吸引大量游客光顧。物流：關鍵表現于產業鏈和相關企業輸入。因為一個大型游樂場建立離不開其配套設施輔助，食品、玩具、機械、人力、能源等等，這些產業輸入將擴大川沙乃至大江北區域產業范圍，本項目標區位優勢將是這些企業設置總部最好選擇。信息流：迪士尼企業將其眾多業務分為影視娛樂、專題樂園度假區、消費品和媒體網絡4大部分。其中影視娛樂和媒體網絡發展，將提升以川沙為關鍵并輻射到周圍這一區域信息化水平。現金流：會帶來地價和開發價值深入攀高，增加項目預期回款額。在南京流通經濟研究所所長汪亮看來，迪士尼假如落戶川沙，在這里每十二個月游客將超出3000萬人以上，川沙將有85%以上居民直接或間接地為迪士尼服務，將形成整個長三角地域最大旅游聚集區，由此將對于南京進行產業結構調整，加大服務業比重相關鍵作用。年南京世博會成功舉行利好：世博會期間，世界各地著名企業將會聚集于南京這個國際大城市，這將是中國各企業成長發展關鍵契機，也蘊含了無限商機，同時又是中國企業面向世界走出國門一座橋梁。4.3.6江北房地產業分析房地產行業是江北區多年發展較快行業之一，伴隨南京城市經濟化建設發展，江北將逐步發展成一個綜合型居住集聚地。江北區以后5年房地產經濟發展將會以國家級重大項目和港城建設為依靠，結合城鎮體系調整和交通網格建設，在“統一規范、合理布局、集中開發、配套建設”為標準前提下，加緊三級市場聯動發展，形成多層次房地產開發新格局。，江北區商品房全部處于供不應求情況。區域內供給量和成交量波動較大，在第三季度供給量和成交量集中放量。從整個南京樓市來看，公寓市場因為受外部大環境影響，外環線周圍部分區域已上漲到萬元以上，從區位上來看，江北市場也受到一定影響，江北住宅市場關鍵分布在周康、惠南和航頭三大板塊，且以周康板塊最為活躍，不管是成交面積還是成交價格全部相對較高。江北現在在售樓盤戶型以兩房、三房為主，一房市場投放量較少，且基礎已經售完。成交均價以周康板塊最高，其中綠地東南京成交均價高達15000元/㎡；惠南板塊價格相對較低，均價在9000元/㎡左右。江北市場上在售寫字樓或商住樓項目相對較少，且寫字樓基礎以出售為主，開發商通常不持有。從市調結果來看，江北市場在售寫字樓體量較小，以江北國際廣場規模最大，共210戶。價格區間集中在1500～18000元/㎡。江北寫字樓數量較少，且品質上也遜色南京市區甲級寫字樓，配套和商務服務全部較為落后；入住企業已中小型企業單位為主。惠南板塊商業地產面臨形勢愈加嚴峻。惠南及整個江北商業地產體量過大，銷售和消化全部存在嚴重問題，供給量遠大于需求量，短時間極難找到突破點。二十世紀九十年代以來，江北前后成立了江北工業區、江北工業園區等城市工業工業園區。各工業園區快速發展，規模快速擴大，大量企業主動入駐，集聚效應不停顯現。表二南京市關鍵工業園區園區主導產業依據定位不一樣有所差異。從距離本項目最近園區分布和入住企業類別來看，關鍵以高科產業和包裝及城市型工業為主，園區入住率在70%左右，以中小型發展中企業為主，對本案有一定參考性。工業園區現在尚屬發展階段，群聚效應初顯。江北現在尚無真正意義上總部基地，本項目含有很好入市時機。4.4南京工業地產市場分析4.4.1南京工業整體布局南京市計劃了“1+3+9”工業園，"1"是指江北新區，"3"是指三個國家級開發區—漕河涇新興技術開發區、閔行經濟技術開發區和南京松江出口加工區；"9"是指九個市級工業園區—莘莊、寶山、嘉定、江北、松江、奉浦（南京圖三南京工業整體布局從工業區地理分布來看，江北和閔行是工業區分布最多兩個區域，各有3～4個工業園區，其它區（縣）基礎上各有1個工業區，在江北區是臨港產業區、江北工業區。從各大工業園主導產業分布來看，有工業區如漕河涇、張江、嘉定、金山、紫竹科技園等全部形成了一定產業聚集效應；而松江、青浦、江北、莘莊等工業園區引進產業則顯得較為龐雜，缺乏特色。4.4.2關鍵工業園區規模及產業支撐表四南京市關鍵工業園區經過近幾年戰略性調整，南京工業布局“東西南北”四大產業基地構架基礎形成，其中東部微電子產業基地“一帶兩區”格局初具雛形，西部國際汽車城各項基礎設施建設全方面展開，北部寶山精品鋼材基地項目建設形成新高潮，南部以南京化學工業區為主石油化工產業基地建設正在加緊。從規模上來看，以臨港產業區最大，達200平方公里；其它基礎集中在20平方公里左右；以紫竹科技園和漕河涇新興技術開發區較小，關鍵為高科技研發產業，對空間要求相對近較小。4.4.3工業地產銷售分析南京市范圍內廠房價格因為前期供給量較大，所以價格相對比較穩定。不過南京周圍倉儲類物業供給顯著不及需求增加。外高橋、臨港、普陀桃浦和松江九亭等地域倉儲物業出現了供不應求現象，價格也連續增加。同時，研發類辦公物業和高品質商務園區租金價格仍然在連續上漲。成熟園區如張江、漕河涇等因為土地供給限制，研發辦公樓宇房源擔心，造成這類園區辦公樓租賃價格居高不下。各地政府正在加緊開發，如漕河涇浦江、張江中區和東區，不過短期內無法緩解研發辦公樓擔心供求關系。江北該類產品發展滯后，相對其它區域租金較低，基礎微弱。4.5總部經濟發展4.5.1總部經濟概念總部經濟是指一些區域因為一些特有條件，吸引跨國企業或大型企業總部在當地聚集，將生產加工基地經過多種形式安排在成本較低周圍地域，從而形成合理價值鏈分工經濟活動統稱。地方性總部經濟也稱“亞總部經濟”。由相對于全國性總部而言地方性二級經濟組織組成，是經濟、技術和貿易交流和合作，城鎮經濟結合關鍵樞紐和平臺。而現在，伴隨產業經濟發展和產業結構升級，總部經濟正向郊區化轉移，且總部經濟功效愈加趨向于朝“服務型、生態型”方向發展，原有以集聚第二產業為主總部基地逐步被以發展第三產業或介于第二產業及第三產業“2.5產業”為主總部基地所替換。現在總部基地愈加重視生產加工之外服務范圍，如試驗研發、商務辦公、休閑度假等。4.5.2企業入駐總部基地所關注原因政治環境穩定：總部作為一家企業關鍵機構，領導著整個企業，決定了企業走向，聚集了企業優異管理人才和大量資金及關鍵研發機構，這些全部使得總部成為極其敏感部門。假如入駐城市政局不夠穩定，出現政治動亂或戰爭威脅，那么跨國企業將遭受不可估量損失。基礎設施條件完備：《地域總部問題》調查結果顯示，基礎設施條件是跨國企業地域總部選址時考慮僅次于政治穩定性第二關鍵原因。總部作為企業設在企業制造基地外關鍵決議和管理部門，目標是為了降低決議和管理過程中存在不確定原因，需要掌握大量中國外經濟、政治形勢及其改變趨勢，且和企業總部和地域內子企業保持溝通。這些信息充足性和立即性對企業決議至關關鍵。所以，地域信息化水平和城市化進程也是企業總部選址考慮關鍵。同時，地域總部業務活動，需要一系列和人員流動和業務交流相關基礎設施作保障，所以對國際航空港、高速公路網、國際飯店設施、國際會議展覽中心等設施有較高要求。區位條件優越：地域總部關鍵使命是管理域內子企業，為其提供經營支援服務，并協調和調整相互間關系，所以地域總部在選址時格外重視地域中心性。另外，地域市場規模及潛力也是決定企業設置總部關鍵原因。政策和制度環境寬松：東道主地域對入住企業營運相關政策和法規直接關系到其職能能否快速有效實施。所以東道主相關法律體系和政策環境及政府公共服務水平便成了企業總部十分關心問題。其具體內容包含以下多個方面：較低市場準入壁壘；寬松外匯進出限制；自由靈活資金調度；便利人員出入境、貨物進出口；一定稅收優惠；完善法律、司法體系；高效率政府服務等。現代服務業集聚水平較高：企業各項業務順利開展需要現代服務業支持。現代服務業集聚能夠使企業享受外部經濟效應。所以，企業總部總是傾向于建立在中心城市中心商務區（CBD）。這么，區域內金融、證券、保險業、房地產業、廣告業、市場調查、會計、法律事務和信息服務業發育情況等為企業所關注。人力資源條件充沛：總部關鍵職能是促進企業各項經營資源之間整合和創新，總部是一個企業最高機構，使企業靈魂和決議關鍵，這肯定要求總部擁有最出色經營管理人才。所以，所選城市必需要有大量符合現代市場競爭要求高素質人才供給。4.5.3國外總部經濟發展總部經濟早期出現在國外尤其是發達國家，如美國、英國、德國和日本等國，因為這些國家工業和服務業較為發達，本身已經培育出一批大型跨國企業，并依靠它們實現對世界經濟控制作用，所以處于世界經濟頂端，形成了她們國際經濟、金融中心地位。新加坡、香港發展總部經濟成功近似點二者含有得天獨厚區位優勢，擁有天然深水良港。全部經歷了由制造業經濟轉向總部經濟發展歷程。全部含有健全法律制度，政府講求精簡高效和廉政務實。4.5.4總部經濟在中國發展總部經濟現象在中國關鍵始于20世紀90年代中期。伴隨中國市場經濟深入發展和城市化進程逐步加深，部分企業尤其是大型企業紛紛嘗試總部和生產制造基地分離布局發展模式，將總部和研發、營銷等高端功效步驟布局在大城市，而將生產制造基地布局在中小城市，如二汽總部從石堰遷往武漢，聯合利華生產基地從南京遷往合肥等。同時，國際分工深化和經濟全球化發展，使跨國企業紛紛進行全球戰略調整，越來越多跨國企業將地域總部、研發中心等高端步驟向中國轉移，微軟、英特爾、寶潔、惠普等眾多著名跨國企業在中國設置了地域總部、研發中心。尤其是“總部經濟”理論提出以來，在江蘇、南京、廣州、深圳等大城市引發了強烈反響，中國總部經濟進入全方面快速發展階段。中國比較著名總部經濟有江蘇企業總部基地，南京江北新區陸家嘴金融貿易區等。4.5.5南京市總部經濟發展分析1.南京關鍵扶持總部經濟基地開始南京關鍵扶持總部基地達16家。300多家上市企業總部、180余家跨國企業地域總部、165家跨國企業投資性企業、244家跨國企業研發中心落戶南京，落戶南京民營企業集團總部數量也向著200家開始邁步。在虹橋，僅聯合利華一家總部，年納稅便過億元；在南京西路，通用電氣(中國)企業十二個月納稅1.5億多元；在陸家嘴，金茂大廈更被譽為“站著金融街”。據估量，陸家嘴—淮海路/南京路/靜安寺—徐家匯—虹橋，這條“黃金走廊”產生第三產業增加值，最少占全南京服務業增加值二分之一以上，而江北陸家嘴金融貿易區發明GDP已占江北新區GDP1/3。南京總部經濟迅猛，并顯現釋放出了強勁帶動作用。圖四南京關鍵扶持總部經濟基地2.南京總部經濟相關政策分析年8月28日，《南京市激勵跨國企業設置地域總部要求》出爐。這是繼年南京市政府公布《南京市激勵外國跨國企業設置地域總部暫行要求》一大改善。新要求深入放寬準入，弱化審批，充足發揮南京區位優勢和綜合優勢，圍繞提升跨國企業地域總部功效，制訂以優化地域總部運行環境為主，輔之以適度優惠條件新政策，深入提升南京吸引跨國企業地域總部國際競爭力。具體表現為：南京市政府對跨國企業申請設置地域總部審查認定，由以往30個工作日縮短為10個工作日；由要求跨國企業在境外注冊母企業已在中國境內投資累計繳付注冊資本總額不低于南京政府對總部經濟準入門檻降低；審批效率提升；國家對人才引進政策加強；有顯著政策傾向性。3.未來發展趨勢伴隨“十一五計劃”開啟，南京發展現代服務業決心愈加堅定，“現代服務業決定南京未來”成為自上而下共識。南京市經委表示，要從戰略高度看待總部經濟發展，使發展總部經濟成為提升城市產業能級、完善城市服務功效關鍵載體；下一階段，南京將著力優化投資環境，努力降低商務成本、加大人才貯備力度，戶籍政策、土地政策將有更大突破，行政效能將深入得到提升，包含國際學校等配套資源也將愈加豐富。總部經濟本身發展經驗總結，政府政策大力扶持，和南京對大力發展現代服務業決心，共同為南京總部經濟發展指明了方向。南京總部經濟發展將愈加成熟明朗，政府扶持力度將深入加強，現代服務業將是發展總部經濟主導產業。4.5.6江北總部經濟發展分析江北區政府很重視生產性服務業發展，大力引進總部經濟、研發經濟、現代物流等高端產業，以大型市場、專業市場、商業旅游為關鍵，大力發展現代服務業現在江北區域還缺乏純粹總部基地，比較含有總部基地定位關鍵是周浦城市型工業服務園區，該園區集研發、中試、企業總部為一體。這一區域將和江北制造業基地聯動，形成范圍較大生產性服務業集聚區。另外，江北現在正擬建建筑面積28萬平方米真正意義上企業總部基地——南京江北“臺資企業總部”，集中吸納臺資企業總部入駐，以形成樓宇經濟、總部經濟先期效應，促進現代服務業快速協調發展。伴隨政府大力扶持，和借鑒南京其它區域總部經濟發展驗，江北總部經濟基地發展前景很樂觀。圖五南京市江北工業園區（原南匯區）4.6總部基地市場分析4.6.1南京總部經濟布局年初，南京總部經濟促進中心公布首張總部經濟地圖，“圈定”了16家將給予關鍵扶持“總部經濟”基地，除了傳統江北、盧灣、長寧、靜安、徐匯之外，普陀、青浦、松江、閔行、閘北、寶山、嘉定也劃出關鍵集聚區。南京關鍵扶持總部基地關鍵集中于市中心，江北尚無總部基地。圖六南京關鍵扶持總部經濟基地4.6.2總部基地整體分析從區域上來看，南京郊區現在江北（江北）、金山及奉賢等區域沒有政府關鍵扶持總部基地。近日，江北政府人士講話，結合江北實際，二、三產共同推進經濟發展，深入鞏固二產、主動發展三產。在優異制造業方面，要形成產業鏈、產業群，最終要有集聚效應。重視生產性服務業發展，大力引進總部經濟、研發經濟、現代物流等高端產業，以大型市場、專業市場、商業旅游為關鍵，大力發展現代服務業；以滿足各層次需要為落腳點，提升傳統服務業。從南京總部經濟基地功效布局來看，市區總部基地關鍵功效是辦公，如靜安區、盧灣區、長寧區、徐匯區、普陀區和閘北區；其關鍵優勢是在市區，交通比較便利，周圍基礎設施健全，人力資源供給充足。而郊區總部經濟基地多以高科技、制造業、配套服務業和生產加辦公型產業為主。這些總部基地多受政府政策扶持，以服務于周圍區域為主，同時用戶對辦公或生產空間要求較靈活，有提升企業品牌形象或辦公環境需求。4.6.3南京總部經濟總結1.從全市而言，中心區域總部經濟發展較早，較為成熟，周圍區域中，松江、閔行相對領先，寶山發展較快，江北總部經濟發展處于相對落后態勢。2.郊區總部經濟基地多以高科技、制造業、配套服務業和生產加辦公型產業為主。3.南京總部經濟5大特征：企業總部落戶勢頭良好，發展潛力巨大；企業總部在中心城區集聚，也有逐步向郊區延伸趨勢；高品質商務樓宇和功效完備總部園區成為集聚企業總部關鍵載體；企業總部關鍵分布在化工、機械、輕工、食品、醫藥等產業；總部經濟在區域經濟中地位和貢獻日益突出。5.項目分析5.1項目SWOT分析5.1.立體交通便利，項目臨近S15公路出口，距南京市中心（人民廣場）13公里、距江北外環線4公里、距南浦大橋8公里，道路網絡四通八達，可直達市區和國道；2.世博效應、江北機場二期建成、臨港新城逐步建成，將加強本項目帶來人流、物流、信息流和資金流優勢；3.周圍自然環境優越，計劃中東、南、北三面均臨水；且旁邊有度假苑、野生動物園、高等級墅區等風景區；4.周圍已經有別墅區和小高層居住區，基礎生活配套相對完善；5.地塊比較規整且相對獨立，利于計劃設計及開發施工；6.容積率低，產品品質和檔次較高。5.1.江北工業園區總部經濟還未完全發展起來，對項目標支撐較微弱——擴大項目標客源范圍，如關鍵以長三角、張江域、兩港等為關鍵客源區域；2.臨近工業園區對項目檔次、品質提升限制——設置獨立園區出入口，人流、車流路徑動向和旁邊工業園區顯著區分；3.項目周圍配套設施不夠完善，如缺乏醫院、大型超市、星級酒店等——項目能夠依據本身去情況計劃這些配套，保障用戶需求；4.項目運作過程中可能產生重重阻力及問題——從發展商到代理企業、計劃設計、景觀設計、物業全部需要對總部基地類項目深入市調，總結阻力及問題，做到未雨綢繆。5.1.南京大環境，市政府發展服務經濟尤其是總部經濟計劃前景；2.南京引入跨國企業企業總部優惠扶持政策；3.以江北為代表區域發展總部經濟成功經驗，對本案借鑒意義；4.江北（江北）尚無南京市關鍵扶持總部基地；5.江北土地資源相對缺乏，近十二個月內出讓土地較少；6.江北區域發展前景，周圍工業園區能提供一定用戶支撐；7.長三角地域乃至江北當地民營企業尋求企業深入發展，較多企業期望遷移企業總部；8.迪斯尼選址和地鐵11號線延伸段等大型項目在建擬建所帶來外部效應，相關配套服務需求；9.臨港新城帶動物流業、產品加工業、進出口貿易等相關行業發展，同時也增大了相關企業入駐可能性；10.工業園區潛在支撐和用戶對商務辦公、休閑娛樂場所要求；11.項目本身計劃發展空間較大；12.發展商資源及品牌有效利用。5.11.房地產市場受國家宏觀調控影響處于觀望調整期，投資者及一般購房群體紛紛看淡后市，這可能影響到本項目標定價——從定位和產品入手，以差異化吸引用戶；同時在定價上，盡可能客觀；2.企業從決定遷移總部、選擇遷入城市、選擇最終辦公地址往往需要經過長時間調查論證和上報審批，所以項目標銷售周期可能較長，將面臨資金回籠速度慢問題——先出售部分低總價、高品質別墅產品，以快速回籠資金；3.江蘇、南京其它工業區（尤其以江北為主）及各大省會城市紛紛發展總部經濟，這對本項目形成了巨大競爭壓力——挖掘項目本身和其它總部基地差異性，并充足結合浙商房產機構本身營銷策略和用戶渠道；4.南京多家總部經濟基地出現引進用戶難題，用戶資源挖掘難以突破固有模式——充足結合浙商房產機構本身營銷策略和用戶渠道。5.1針對本項目，我們應充足發揮上述SWOT分析中談到地塊本身優勢，規避劣勢；利用好機會點，以應對項目可能產生威脅，進而努力爭取項目定位正確性。其初步思緒以下：1.在南京乃至江北區域總部經濟發展大好趨勢之下，結合項目所能輻射服務范圍（南京-長三角-東南亞-全球），走國際化總部基地道路；2.依靠兩港發展勢頭，參考國外總部基地發展模式，著力發展以科技產品類、研發類、培訓類、孵化類等等為關鍵產業總部基地；3.提升項目檔次，以國際化總部基地為標準，在計劃和建筑形態上努力爭取創新，努力爭取成為南京乃至中國高端總部基地代表性項目。5.2項目定位5.1.教授苑理念：專業，生活。教授苑給中國外教授提供居住、試驗、研發中心。每個人專業全部是有不足，不過在教授苑，卻提供教授無限交流、信息資源共享平臺。匯聚全球智慧，引擎長三角，突顯教授苑輻射性和開放性。2.國家級科技產品總部基地理念：新概念總部·花園式·獨立產權。關鍵從總部基地產品特點進行項目形象定位：國家級品質。突破江北現有總部經濟情況，提供新概念，利用周圍水系營造花園式辦公。從產品用戶特點出發，高調表現產品性格，彰顯國際品質，吸引中國外高層精英眼光，打造社會身份平臺。5.從現在南京總部基地專題定位來看，大致分為兩類：第一類是結合項目總部基地功效定位，如大業領地·企業總部花園、企業1號·南京財富天地企業園等；第二類是緊緊圍繞總部經濟產業定位，如鋼鐵總部基地、紫竹科學園區等。總體來說，南京市場上缺乏專題定位比較鮮明和有發明性總部基地項目。專題定位創新性，對于項目信息推廣和產品銷售全部有直接促進作用。本著合理性、創新性考慮，給出本項目標以下專題定位提議。1.教授苑——作為中國或國外教授在南京居住、試驗及研發中心（包含中國外著名企業或大型研究院、研究所教授）；同時提供給：國際科技產品、國際科技產品貿易類、科技產品高科技研發辦公類、科技產品創意產業類、國際科技產品外包類企業作為總部基地。(1)定位立意“教授苑”從表面上先是對項目標用戶層次和市場作出區分；其次是在功效定位上將總部基地加以細分，即本項目定位為以研發、辦公和居住為主總部工業園區。從現在中國已建成“教授苑”來看，其社會價值關鍵表現在：a.對項目所在地引進高級人才提供支撐；b.提升了整個區域人文層次和居住檔次；c.提升了項目標著名度。“教授苑”對本項目關鍵社會價值：a.為江北兩港區域乃至整個南京區域中國外教授提供研發、辦公和居住場所；b.南京首個“教授苑”，對整個園區乃至整個江北區域價值將會有顯著提升。c.有利于樹立科技產品總部基地形象，從而塑造項目品牌形象。(2)品牌效應“教授苑”這一品牌不管在中國還是在南京全部屬于獨創性品牌，含有較強市場引導力，利于傳輸，輕易取得市場認同。(3)經濟價值a.提升項目整體價值，提議政府部門將本項目地塊使用用途由工業用地改為住宅用地；并以“教授苑”所帶來社會效應尋求和政府方面合作；b.“教授苑”可能帶來項目整體銷售均價、銷售額增加和銷售周期縮短。(4)需要支撐條件“教授苑”支撐條件通常包含兩個層面：即需要來自項目本身和項目外部兩個方面支撐。a.項目外部——同一產業園區或周圍產業園區（也包含部分經濟開發區）產業及用戶群支撐；——政府政策引導及扶持參與，對用戶入住和企業招商給一定優惠方法。——便利交通條件，尤其和所輻射產業園區間交通很便利。b.項目本身——項目實現“教授苑”定位需要條件（5）教授苑硬件計劃——教授苑計劃：功效上要求以教授苑為主體，輔以總部基地用途。總部基地作為教授“產、學、研”實踐基地，產業類型和教授研究方向相一致。為教授苑及總部基地配套五星級酒店、信息中心（數字圖書館），為教授研究提供網上資料閱覽室及商務接待；同時設有茶室、便利店等小型生活配套，為教授區域提供必需生活配套。——教授苑產品：依據教授苑功效布局，產品以獨棟別墅為主，輔以聯排、雙拼、疊加、花園洋房等類別墅產品；和高層辦公樓。（6）教授苑功效計劃針對本項目教授苑定位，“產”是指項目入住企業，“學”指教授所在或合作高等院校，“研”指本項目為教授提供科研機構或科研場所。技術創新本質特征是技術和經濟結合，國家技術創新體系關鍵組成為：企業、高等院校、科研機構、政府部門、中介機構等。其中，企業是技術創新主體，是該系統關鍵部門，而高等院校、科研機構在科研、結果、育人、信息等方面有著顯著優勢，所以，三者之間相互結合創新模式日益促進著科技和經濟發展。當今社會經濟發展科技化、國際化和高度專業化趨勢，使企業從事科技開發活動需發和外界進行大量技術、人才、信息、獎金和物質交換，和智力、知識、信息資源豐富大學、科研院所交流和合作成為企業提升技術創新能力肯定選擇。產學研合作是科研、教育、生產不一樣社會分工在功效和資源優勢上協同和集成化，是技術創新上、中、下游對接和耦合，其符合社會生產發展和技術創新規律，含有很強技術創新機制，是優化企業科技行為有效實現形式和路徑。而對于本項目來說，以教授苑為載體，將“產學研”三者有效結合起來，是引導教授入住本項目最有效服務平臺。圖七教授苑產品功效轉換圖（7）功效配套商務及研究配套：高級酒店（提供高級商務客房及SPA休閑館、大型國際會議及對應配套中、小型會議廳）、高級會所、信息中心（網上圖書館）、茶室、咖啡廳、健身房、游泳池等；配套商業提議更集中,現在橫向道路兩側排布,受車輛交通分割影響必備生活配套：商業、餐飲類、交通、活動中心、診所及藥店、大型超市、洗衣店等。（8）優惠政策a.教授入住系列優惠政策：如個人所得稅優惠及注冊企業稅收優惠等。b.申請享受市級工業園區優惠政策；c.申請享受南京市低商務成本試點園區優惠政策；d.申請享受南京市江北區外、內資投資企業優惠政策：如對于園區內新引進符合業態要求、注冊地和經營地一致、經營面積達成一定規模獲省部級品牌企業現代服務業，經認定，其實現區地方財力所得部分，二年內給100％扶持，二年后給50％扶持。（9）“教授苑”入住用戶a.中國教授b.國外教授（10）“教授苑”定位結論a.現在“教授苑”項目定位含有一定創新型和市場引領作用；b.該定位含有較高社會效益和經濟效益；c.“產學研”一體化是項目為入住用戶提供關鍵服務平臺，也是關鍵賣點。d.“教授”用戶包含國外教授和中國教授兩部分。國外教授為持有“外國教授來華工作許可證”國外人士，中國教授為中國副高級職稱及以上人員。2.科技產品總部基地提供給國際科技產品、國際科技產品貿易類、科技產品高科技研發辦公類、科技產品創意產業類、國際科技產品外包類企業作為總部基地。（1）定位立意突出本項目標功效定位，順應南京發展總部經濟尤其是生產性服務產業趨勢。同時，促進江北區總部經濟發展。（2）社會價值總部經濟是全國乃至南京多年服務經濟總要組成部分，總部基地作為總部經濟關鍵載體。本項目標社會價值包含總部基地共有社會價值加之其特殊社會價值，概括起來有以下幾點：a.結合總部基地所在區域資源，實現企業價值鏈和該區域資源最優空間耦合，進而促進區域經濟發展。b.有利于促進江北總部經濟發展，和提升江北總部基地形象和檔次；c.對整個園區乃至整個江北區域價值將會有顯著提升。d.有利于樹立科技產品總部基地形象，從而塑造項目品牌形象。（3）品牌效應長久市場積累，使得“科技產品總部基地”這一品牌在傳輸上更為普遍，市場認知度更高；但發明性稍差，未表現出和其它總部基地差異性。（4）經濟價值總部基地常見經濟價值實現模式：即以企業價值鏈衍生項目標經濟價值。（5）需要支撐條件經過分析，總部基地支撐條件也包含兩個層面：即需要來自政府層面和項目層面兩個方面支撐。a.政府層面——享受當地政府或工業園區給整套優惠政策；——為園區企業提供管理咨詢、注冊、稅費登記、辦理退稅和代收各類公共事業費用。b.項目本身——基礎配套:大型超市、園區餐飲(酒店、中西式餐廳)、園區交通（園區內部交通及對外交通）、休閑娛樂（咖啡廳、茶室、健身房、游泳池等）；——高級服務：會議中心、商務會所、企業家俱樂部、企業發展咨詢服務機構、銀行金融服務機構等。（6）項目尚需原因a.政策：南京市政府或江北區政府給對應優惠政策及扶持政策；b.硬件：除商業和會所外，交通及休閑娛樂設施應該更為完善。c.軟件（服務）：企業發展咨詢服務、銀行金融服務等。5.3.3項目用戶定位用戶起源均以項目周圍園區為主；其次為周圍省市企業，如：江浙、江蘇區域企業；江浙企業（尤其是浙商）是項目總部基地入駐用戶關鍵補充。用戶選擇本項目標動機能夠分為三個層次：投資性需求、企業升級換代需求、企業降低商務成本需求。1.項目周圍企業選擇本項目標動機是以居住為主投資性需求；2.項目周圍物流貿易類企業、江浙發展型企業選擇本項目標動機是企業升級換代需求；3.世界500強企業及部分江浙企業選擇本項目標關鍵動機是企業擴張需求；4.張江開發區中型發展平穩企業選擇本項目動機是降低商務成本需求；5.兩港物流、貿易等配套服務企業選擇本項目標動機是購置時機要求。6.建設規模和產品方案6.1教授苑50000平方米6.2總部基地350000平方米6.2.1獨棟辦公樓90000平方米6.2.2聯排辦公樓6.2.3多層辦公樓80000平方米6.2.4高層辦公樓100000平方米6.3衛星研發基地（建筑包含在總部基地中）6.3.1地理信息研究院6.3.2微電子研發中心6.3.3物聯網中心6.4培訓服務中心（建筑包含在總部基地中）6.5科技產品產品交易中心35000平方米6.6五星級酒店50000平方米6.7生活配套設施15000平方米7.項目選址和建設條件7.1項目選址項目選址于南京市江北區江北工業園，項目總占地面積500畝。7.2建設條件1.項目區域自然條件優越，四季分明；地質條件適宜建設各類建筑；水文資源豐富，交通條件十分優越；2.公用工程條件：現有水電資源能夠滿足本項目建設需要。8.環境影響評價本項目包含內容為總部基地和教授苑，屬于第三產業服務業，項目對環境友好。9.項目實施進度計劃表五項目實施進度計劃表時間進度資金投入進度第十二個月完成全部前期工作完成大部分基礎設施建設完成15萬平方米建筑10億元第二年完成全部基礎設施建設完成25萬平方米建筑10億元第三年完成10萬平方米部分建筑8.1億元10.項目營銷總策略10.1項目產品定價標準價格定位部分，針對本項目標多個物業類型，逐一定價。在獨棟和多層辦公樓定價中，將分別參考總部基地對應產品銷售價格和一般商品房對應產品銷售價格。而在對高層辦公樓定價時，將采取市場比較法和收益還原法分別估算價格。10.2項目各產品形態定價表六項目產品定價產品類別產品形態價格（元/平方米）備注總部基地獨棟別墅辦公樓1含研發基地總部基地聯排別墅辦公樓8000含研發基地總部基地多層辦公樓6000含研發基地總部基地高層辦公樓7500含研發基地科技產品產品交易中心商鋪6000教授苑別墅10000五星級酒店1000010.3項目營銷策略10.3.1品牌營銷策略教授苑給中國外教授提供居住、試驗、研發中心，提供教授無限交流、信息資源共享平臺。匯聚全球智慧，引擎長三角，突顯教授苑輻射性和開放性。充足發揮項目優勢，挖掘江北片區價值，以差異化形象突破現有市場格局塑造項目標國際品質形象確立項目標品牌價值、經濟價值、投資價值，打造教授苑在南京定位為國際化城市。“教授苑”這一品牌不管在中國還是在南京、江北全部屬于獨創性品牌，含有較強市場引導力，利于傳輸，輕易取得市場認同。10.3.2價值營銷策略項目建成后將成為南京市極具特色工業物業之一，成為南京市標志性、含有高品質綜合辦公總部工業園，充足滿足入園用戶需求，實現經濟效益，社會效益、品牌效益“多贏”局面。11.投資估算和資金籌措方案11.1投資估算投資估算范圍包含整個項目標主體工程（總部基地樓、五星級酒店、生活配套用樓等），園區內基礎設施、總圖工程和土地取得費、工程報建費、建設單位管理費、勘測設計費、工程招標代理費、工程監理費、環境影響評價費、工程咨詢費及預備費等。依據初步測算，本項目總投資約為28.1億元。表七項目總投資估算編號費用項目項目明細規模單位成本（元/m2）金額（萬元）備注1土地費500畝60萬元/畝30000容積率1.52前期費用50萬m21407000總圖工程5工程報建費50建設單位管理費10勘測設計費50工程招標代理費10工程監理費5環境影響評價費5工程咨詢費53建安工程費50萬m2227500五星級酒店5萬700035000總部基地獨棟別墅辦公樓9萬500045000含研發基地總部基地聯排別墅辦公樓8萬500040000含研發基地總部基地多層辦公樓8萬300024000含研發基地總部基地高層辦公樓10萬m2400040000含研發基地交易中心商鋪3.5萬m2500017500教授苑別墅5萬5000250004配套設施費1生活配套用樓1500030004500園區內基礎設施500畝15萬元/畝75005市政配套費50萬m225075006銷售費用50萬m28040007財務成本50萬m212060008管理費用50萬m22010009不可預見費50萬m21005000累計28100011.2資金籌措方案項目總投資28.1億元人民幣，分三期滾動開發，項目建設周期為3年，企業自有資金5億元，對外融資5億元。11.3項目資金初步安排使用方案11.3.1項目開啟資金估算第十二個月投入費用關鍵包含：全部土地費30000萬元、全部前期費用7000萬元、全部市政配套費7500萬元、全部配套設施費1萬元、三項費用和其它費用（管理費用1000萬元＋部分財務成本6000萬元＋部分銷售費用4000萬元＋其它費用5000萬元）取三分之一、15萬平方米建筑（按平均造價成本4500元/平方米計算，建設資金可先期支付50%，其它延期支付），初步測算第十二個月費用累計約95580萬元。11.3表八項目資金安排使用方案項目總投資第十二個月第二年第三年28.1億元完成前期工作、基礎設施建設、部分建筑基礎設施建設、部分建筑部分建筑15萬平方米25萬平方米10萬平方米10億元10億元8.1億元12.經濟和社會效益評價12.1經濟效益分析12.1.1項目收入估算表九項目收入估算編號收入項目項目明細規模售價（元/m2）金額（萬元）備注1五星級酒店5萬m21000050000假設酒店銷售總部基地獨棟別墅辦公樓9萬m21108000總部基地聯排別墅辦公樓8萬m2800064000總部基地多層辦公樓8萬m2600048000總部基地高層辦公樓10萬m2750075000交易中心商鋪交易中心商鋪3.5萬m2600021000教授苑別墅5萬m21000050000累計40600012.1.2凈利潤測算（1）營業稅及附加：406000萬元×5.55%=22533萬元（2）銷售利潤：406000萬元－281000萬元－22533萬元＝102467萬元（3）所得稅：102467萬元×25%＝25616.75萬元（4）凈利潤：102467萬元－25616.75萬元=76850.25萬元（7）清償能力分析經測算，本項目靜態投資指標以下：項目年均稅后利潤總額25616萬元項目自有資本金年平均收益率51%項目投資回收期：約2.0年以上指標表明，本項目靜態投資指標很好，投資收益很好。（8）盈虧平衡分析本項目計算項目盈虧平衡點，經測算，項目各分項銷售面積達成70%，即總銷售面積達成35萬平方米時，項目即可保本，項目含有一定盈利潛力。（9）財務評價結論經過對項目盈利能力、清償能力、抗風險能力分析，本項目含有一定盈利能力和清償能力，投資可行。12.2社會效益分析經過實施本項目，將取得顯著社會效益，具體表現在：（1）推進江北工業園產業提檔升級本項目是江北工業園首個總部經濟項目，是江北工業園實現產業升級換代關鍵平臺。經過實施本項目，能夠快速聚集一大批IT科技企業，形成新科技產業聚集區，極大推進和促進江北科技產業發展，加緊江北工業園由工業制造業向工業服務業轉變。（2）促進區域經濟增加本項目建成后，將吸引大中型企業總部、研發中心、IT軟件、服務外包企業約100余家，提供就業崗位1萬個以上。同時，還將帶動上下游產業鏈和沿線金融、商貿、服務業發展，發明產值可達成200億元，實現稅收可達5億元。這將極大地促進江北經濟增加并快速形成高端產業關鍵競爭力。（3）周圍土地增值效應因為本項目標建設，江北工業園周圍土地區位優勢將會增強并引入大量外來人口，所以會吸引房地產開發商，從而促進周圍居住密度提升。而大量房地產開發和人口聚集將會帶動其它社會資本集聚，從而帶動區內現有住宅用地，商業住宅，工業用地增值。由此可見，本項目能夠促進周圍社會經濟繁榮和發展。（4）促進其它產業發展國民經濟各部門之間經過產業鏈相互聯絡，所以本項目在建設時期能促進相關產業如建筑材料生產業、建筑業、服務業等發展，在投入運行以后能夠增強區域競爭力和輻射力，提升區域形象，改善投資環境，吸引更多資金、技術和人才聚集，從而促進科技產品行業和更多行業（比如金融、保險、服務業）發展。13.結論和提議13.1結論從項目標行業發展前景、市場容量、競爭優勢、社會效益和財務評價等方面來分析，項目是一個成長性好、風險相對可控、投資回報率高優質項目。從科技產品產業和消費市場發展態勢來看，科技產品產業是中國現在發展最為快速產業之一，行業政策趨于有利，市場潛力巨大，項目運作時機有利；項目憑借先發創新優勢積累資源基礎，使項目含有良好可操作性；項目憑借本身含有多種資源優勢作為關鍵競爭力，以其獨特優勢，同時借助資本市場杠桿，取得強有力資金支持，項目將成為中國科技產品行業中一流總部基地。13.2提議13.2.1優惠政策1.申請享受不低于張江高科技園區全部優惠政策；2.申請享受市級工業園區優惠政策；3.申請享受南京市低商務成本試點園區優惠政策；4.申請享受南京市江北區外、內資投資企業優惠政策。13.2.2物業服務1.聯合世界著名園區物業管理企業為本項目提供國際標準物業服務；2.提供24小時租車服務、叫餐服務、送洗服務、傳真、叫車服務、快遞服務等。13.2.3園區特殊服務1.聯盟國際戰略機構提供助推企業發展增值服務。2.引入園區企業產業基金，為企業發展提供支持。附件附件一：南京市激勵跨國企業設置地域總部要求附件二：南京總部基地具體情況附件三：南京市級工業園區優惠政策附件四：科技產品產業介紹附件一：南京市激勵跨國企業設置地域總部要求南京市人民政府相關公布《南京市激勵跨國企業設置地域總部要求》通知滬府發〔〕28號各區、縣人民政府，市政府各委、辦、局：《南京市激勵跨國企業設置地域總部要求》已經年5月26日市政府第10次常務會議經過，現予公布，請根據實施。南京市人民政府二○○八年七月七日南京市激勵跨國企業設置地域總部要求（年7月7日南京市人民政府公布）第一條（目標和依據）為了深入擴大對外開放，激勵跨國企業在本市設置地域總部，促進經濟發展，依據相關法律、法規，結合本市實際情況，制訂本要求。第二條（定義）本要求所稱跨國企業地域總部，是指在境外注冊母企業在本市設置以投資或授權形式，對在一個國家以上區域內企業推行管理和服務職能唯一總機構。跨國企業能夠以獨資投資性企業、管理性企業等含有獨立法人資格企業組織形式，設置地域總部。投資性企業，是指跨國企業根據商務部公布《相關外商投資舉行投資性企業要求》設置從事直接投資企業。管理性企業，是指跨國企業為整合管理、研發、資金管理、銷售、物流及支持服務等營運職能而設置企業。第三條（適用范圍）在本市范圍內設置跨國企業地域總部（以下簡稱“地域總部”），適用本要求。第四條（管理部門）市外資委負責地域總部認定工作，協調相關部門對地域總部管理服務工作。工商、財稅、外事、公安、勞動保障、人事、出入境管理、外匯管理、海關、出入境檢驗檢疫等部門在各自職責范圍內，做好對地域總部管理服務工作。第五條（認定條件）已經設置外商投資性企業，能夠直接申請認定為地域總部。管理性企業申請認定地域總部，應該符合下列條件：（一）母企業資產總額不低于４億美元。（二）母企業已在中國境內投資累計繳付注冊資本總額不低于1000萬美元，且母企業授權管理中國境內外企業不少于3個；或母企業授權管理中國境內外企業不少于6個。（三）管理性企業注冊資本不低于200萬美元。第六條（申請材料）申請認定地域總部，應該向市外資委提交下列材料：（一）企業法定代表人簽署申請書；（二）母企業法定代表人簽署地域總部基礎職能授權文件；（三）企業同意證書、營業執照及驗資匯報(均為復印件)；（四）母企業在中國境內所投資企業同意證書及營業執照(均為復印件)；（五）母企業法定代表人簽署對擬任地域總部法定代表人授權文件和擬任地域總部法定代表人簡歷及對應身份證實文件（身份證實為復印件）；（六）法律、法規和規章要求提供其它材料。前款要求未列明提供復印件，應該提供文件正本。第七條（審查）市外資委應該在收到申請書等材料之日起1０個工作日內完成審查，并作出認定或不予認定決定。給予認定，應該頒發認定證書。第八條（經營、管理和服務活動）地域總部根據國家和本市相關要求，能夠從事下列經營、管理和服務活動：（一）投資經營決議；（二）資金運作和財務管理；（三）研究開發和技術支持；（四）中國分銷及進出口；（五）貨物分撥等物流運作；（六）承接本企業集團內部共享服務及境外企業服務外包；（七）職員培訓和管理。地域總部因經營需要在本市設置分支機構，政府相關部門應該提供審批和登記便利。第九條（資助和獎勵）新注冊投資性企業和管理性企業經認定為地域總部，根據相關要求能夠取得創辦和租房資助。地域總部含有經營管理、資金管理、研發、銷售、物流及支持服務等綜合性營運職能，且對經濟發展有突出貢獻，取得良好效益，根據相關要求能夠取得獎勵。地域總部法定代表人等高級管理人員根據相關要求，能夠取得地方政府獎勵。資助和獎勵具體實施措施，由相關部門另行制訂。第十條（資金管理）地域總部能夠建立統一內部資金管理體制，對自有資金實施統一管理。包含外匯資金運作，應該根據相關外匯管理要求實施。符合條件地域總部根據相關要求能夠參與跨國企業外匯資金集中管理、境外放款等試點業務。投資性企業根據《企業集團財務企業管理措施》，能夠設置財務企業，為其在中國境內投資企業提供集中財務管理服務。第十一條（簡化出入境手續）對因