2024年5月杭州樓市簡報中指研究院華東分院2024.6最新政策：5月全面取消限購，試水收儲模式去庫存，政策寬松力度空前

跟隨國家大勢，5月杭州樓市政策紅利不斷；

5月9日杭州全面取消限購，長達近8年之久的限購時代，正式終結；5月14日，臨安率先打響收儲模式“樓市去庫存”第一槍；5月31日，浙江省響應中央517一攬子新政，出臺最新政策，首套首付調整為15%，取消利率下限（杭州目前尚未出臺“517新政”相關政策）浙江省取消個人住房貸款利率下限，“杭七條”-限購全面放開臨安收購一批商品住房用作公共租賃住房5月31日5月9日5月14日首套最低首付比例不低于15%5月9日，杭州發布了《關于優化調整房地產市場調控政策的通知》，提出科學編制住房發展規劃、優化住宅用地供應、全面取消住房限購、優化公證搖號銷售、加強住房信貸支持、優化積分落戶政策、推動高品質住宅供應七條措施。5月14日，杭州市臨安區住房和城鄉建設局發布《關于收購商品住房用作公共租賃住房供應商的征集公告》，提出在臨安區范圍內收購一批商品住房用作公共租賃住房。5月31日，中國人民銀行浙江省分行發布了《浙江省調整優化個人住房貸款政策》的通知。一、對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于25%。《公告》同時對于房源條件作出規定：收購房源以整幢作為基本收購單位，單套建筑面積不超過70平方米，需搭配一定比例車位；收購價格以不超過周邊房源、車位的評估價作為本次收購的最高限價。“杭七條”中，最重要的兩條內容是：1、在杭州市范圍內購買住房，不再審核購房資格。二、取消全省首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。2、在杭州取得合法產權住房的非該市戶籍人員，可申請落戶。“杭七條”

新政：時隔八年，杭州全面取消限購，促進有效需求積極釋放5月9日，杭州市發布《關于優化調整房地產市場調控政策的通知》，提出科學編制住房發展規劃、優化住宅用地供應、全面取消住房限購、優化公證搖號銷售、加強住房信貸支持、優化積分落戶政策、推動高品質住宅供應七條措施。其中最受關注的內容是：

全面取消住房限購，全市范圍內購買住房，不再審核購房資格。

優化公證搖號銷售，對于購房意向登記家庭數量小于或等于準售房源數量的新建商品住房項目，取消公證搖號銷售要求，由開發企業自主銷售。

首套認定標準繼續放松，降低購房成本。購房者在購房區域內無房或僅有一套住房且正在掛牌出售的情形，新購住房的按揭貸款可按首套住房認定。

降低了落戶門檻，購房即可落戶。只要在杭州取得合法產權住房即可申請落戶，不再受學歷等限制。中指點評：當前新房市場表現相對低迷，本次杭州限購的全面放開，疊加其他配套政策，將有利于有效需求積極釋放。

一方面，購房即可申請落戶，吸納更多的省內或外地新增需求；

另一方面，本地改善需求或得以加速釋放。購房區域內無房或有一套掛牌的情況可以按首套住房認定，無疑降低了改善客戶的購房成本，促進其釋放，賣舊買新鏈條將大大通暢。

另一層面，新房限購的全面取消，或進一步加劇市場分化，核心或優質板塊的搖號難度將越來越大。總體來看，在“杭七條”利好政策的催化下，杭州新房市場會出現緩慢的溫和復蘇態勢，但受限于供應規模和結構，成交規模難以實現大幅回升。3政策效果：新政刺激下市場活躍度明顯提升，新房、二手房咨詢量增多，成交規模增長；整體來看，當前二手房表現仍優于新房市場表：杭州限購政策調整脈絡圖：

杭州新房、二手房周度成交情況新房二手房出臺時間重點內容政策內容成交套數44588125①本市住房限購范圍調整為上城區、拱墅區、西湖區、濱江區。本市戶籍家庭在本市限購范圍內限購2套住房；非本市戶籍家庭在本市市區范圍內新房（萬㎡）(19-22周)2023/10/16

限購區域收窄

有繳納城鎮社保或個人所得稅記錄的，在本市限購范圍內限購1套住房。②對職工使用住房公積金貸款購買二手住房的，二手住房房齡與貸款期限合計年限由不超過50年延長至不超過70年。6050403020100較4月周均56.0%8.7%較去年同期周均-15.0%37.2%二手房限購放①在本市范圍內購買二手住房，不再審核購房人資格。②本市范圍內個人出售住房的增值稅征免年限統一調整為2年。2024/3/14

松，二手房增值稅5改2①在本市范圍內購買住房，不再審核購房資格。②購房人在所購住房城區范圍內無住房的，或在所購住房城區范圍內僅有一套住房且正在掛牌出售的，辦理新購住房的按揭貸款時可按首套住房認定。全市范圍取消限購，優化首套認貸規則，優化落戶規則2024/5/9周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周③在本市取得合法產權住房的非本市戶籍人員，可申請落戶。1月2月3月4月5月6月7月8月2024年9月10月11月12月2023年房天下APP訪盤UV數據：5.9-5.13日均量較4月日均增長34.9%二手房（套）2500200015001000500取消二手房限購取消限購0周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周1月2月3月4月5月6月7月8月2024年9月10月11月12月2023年4土地市場：前五月杭州市區宅地成交金額高居全國首位，但土拍規模、熱度下行趨勢愈加嚴峻表：2024年1-5月全國宅地成交金額TOP20城市（市區）圖：2024年1-5月杭州市區宅地成交各項指標表現及同比變化土地宗數規劃建面成交樓面溢價率成交價土地出讓金

土地宗數

規劃建筑面積

成交樓面均價溢價率時間排行城市(宗)(萬㎡)均價(元/㎡)(%)(億元)(億元)562.6465.5423.2290.8133.196.293.692.486.375.671.058.954.552.351.851.047.846.142.740.8(宗)3215193323119(萬㎡)301.0166.5141.8480.6140.179.8(元/㎡)1869527957298516049(%)2024年1-5月32301.0186954.8%7.28%562.612杭州市北京市上海市西安市成都市福州市寧波市石家莊市濟南市南京市合肥市長沙市蘇州市天津市深圳市廣州市紹興市廈門市無錫市鄭州市7.27%5.94%7.22%0.80%12.84%2.72%7.92%1.71%0.12%0.00%12.17%0.72%15.22%1.66%0.19%0.00%1.80%25.27%0.00%5.43%同比-17-25.6%-2.23%-22.0%3圖：2023年至今杭州市區宅地成交規模走勢4400252015105595003002001000612064129535094772.382836138181.3195.3118.746.309441910111213141516171819206370153415361規劃建面(萬㎡)成交價(億元)土地宗數(宗)8109.916.13000020000100000圖：2023年至今杭州市區宅地成交樓面價及溢價率走勢25%533899608120%15%10%5%11186.021.723914253077969220.210260.00%11.739435139644207430.61097.05成交樓面均價(元/㎡)平均溢價率(%)土拍表現：5月底價成交4宗地塊，攬金約39億，土拍熱度延續低迷5月14日，杭州第5批4宗宅地完成出讓，攬金38.9億元，成交樓面均價10924元/㎡，4宗地塊均底價成交，土拍熱度延續低迷，房企拿地謹慎。本次土拍有以下幾大特征：

低密地塊偏多，配套相對完善，但地段偏遠，房企拿地謹慎。本批次有3宗地塊容積率低于1.5，且2宗坐擁江景資源、2宗與地鐵口直線距離在500米內，地塊質量尚可，但均位于郊區板塊，近期板塊內項目開盤普遍流搖，市場流速較慢，房企拿地謹慎。

地塊均托底成交，民企國資各半。下沙金沙湖地塊起拍價19億，對企業資金實力要求高，最終由建發&東部灣新城建設聯合摘得。其余地塊多被民企消化，例如富陽銀湖與鹿山新城地塊分別被本土民企山水置業、金匯世紀摘得，星橋地塊由保億與喬司國際商貿城聯合摘得。總體上看，當前土拍遇冷的情況，關鍵原因在于新房市場銷售形勢不佳，去化流速變慢，整體影響了房企資金情況和拿地意愿。圖：2024年第5批次集中成交地塊用地性質建筑面積

成交總價

成交樓面（㎡）

（萬元）

價(元/㎡)精裝限價(元/㎡)序號區板塊地塊名稱容積率溢價率競得企業保億置業&臨平喬司國際商貿城建設臨平副城星橋區塊控規1臨平

星橋住宅

1.4715157637810680193600.0%//LP0704-R21-25地塊錢塘東部灣新城單元下沙金

QT020102-05地塊(原建發&東部灣新城建設2錢塘住宅

1.0住宅

1.59816019003897797660000.0%沙湖05、07、09地塊)、QT020102-04、06地塊銀湖科技城杭州富陽山水置業34富陽富陽銀湖51-1號鹿山6號674964040.0%0.0%//鹿山新城杭州金匯世紀房地產商住

1.6589004570006土拍預告：落實宅地供應優化，6批次僅掛牌申花、西興兩宗寶地5月29日，杭州市規劃和自然資源局掛牌2024年第6批出讓地塊，本次僅掛牌2宗地塊，總出讓土地面積3.4萬㎡，規劃總建面6.9萬㎡，總起價22.0億元。地塊將于2024年6月28日集中出讓。兩宗掛牌地塊均位于主城熱門板塊，有望拉升土拍熱度。兩宗地塊分別為：慶隆小河單元西興單元BJ030205-12地塊，位于濱江區西興板塊，容積率僅1.8。板塊內項目熱度均較高，北面的萬科江斕映象府年初開盤中簽率僅12%左右，3月出讓的星民路TOD地塊房企競爭激烈，成交溢價率高達23.6%。慶隆小河單元GS0303-R21-10A地塊西興單元BJ030205-12地塊GS0303-R21-10A地塊位于拱墅區申花板塊，板塊內改善項目林立，生活配套齊全。當前板塊內僅有杭著臻邸在售，距離項目直線300米，近期開盤中簽率僅17.21%。5月9日杭州發布樓市新政，其中提到要“優化住宅用地供應，深化房地聯動機制”。當前市場上，外圍區域項目去化緩慢，庫存積壓，核心板塊改善項目供不應求。本次時隔1個半月再次供地，且僅供應了兩宗核心區域優質地塊，正是落實政策，針對市場現狀的精準供地。7新房市場：5月新房成交環比增長近50%，市場活躍度有所好轉

“杭七條”新政刺激，疊加熱點新盤入市，部分剛需及改善型購房需求釋放，5月新房市場活躍度得到有效提振。供應端，房企推盤積極性提高，新批上市面積環比↑10.7%；成交規模增長更為顯著，成交面積環比↑49.0%，成交均價也結構性↑3.0%；

整體成交水平仍不及去年，2024年1-5月成交面積僅257.0萬㎡，同比下降50.8%。圖：2023年至今杭州市區商品住宅供銷價月度走勢2024年5月2024年1-5月20015010050400003000020000100000指標環比42.6%49.0%3.0%同比同比成交套數478465.9-24.6%-19.6%-0.5%-20.0%-23.8%-25.2%6.9%18932257.031462808.620244277.939336489.67.33-54.2%-50.8%-4.0%-52.7%-47.1%-43.9%6.9%(套)成交面積(萬㎡)成交價格(元/㎡)成交金額(億元)033142218.4520372.253.4%5.9%上市面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)成交價格(元/㎡)上市套數(套)圖：2023年至今杭州市區商品住宅可售面積及出清周期月度走勢600400200086420上市面積(萬㎡)10.7%1.3%可售套數39336489.67.33(套)可售面積(萬㎡)1.5%6.3%6.3%出清周期延長0.53延長3.14延長3.14(月)個月個月個月銷供比0.910.230.060.92-0.138可售面積(萬㎡)出清周期(月)區域市場：杭十區成交規模普遍偏小，蕭山、拱墅相對領跑；板塊成交集中度高，湘北、運河新城熱點樓盤入市拉高板塊成交表：2024年5月杭十區住宅供銷價存及環比情況圖：2024年5月杭州市區住宅成交面積TOP15板塊121089.5上市面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)成交價格(元/㎡)可售面積(萬㎡)出清周期(月)圈層區域環比環比環比環比5.164.23.73.53.33.02.7422.22.01.91.71.71.61.0上城西湖拱墅濱江余杭蕭山錢塘臨平富陽臨安7.24.018.84.76.824.42.03.42.51.90.6%5.41.512.74.58.417.24.94.43.73.3-19.4%

32156

-21.4%50.5%

38806

26.1%367.5%

40986

18.0%6.918.3%14.7%39.8%4.7%1.24.40137.1%395.8%37.8%19.718.14.2核心四區2.496.9%

449418.6%1.4%0.7%0.7-38.6%75.8%9.4%3071580.065.0-1.8%17.7%-5.5%-1.8%-2.4%-0.6%5.796.1%

340976.1石橋

筧橋華豐近郊四區遠郊兩區-77.1%-30.1%-34.0%-73.5%9.0%27080

-19.4%

49.210.99.6-12.1%

281830.2%58.283.526.5%

21282

-1.0%19.333.8湘北20.6%

15906

-8.0%

108.1產品需求：改善產品成交份額明顯提升，熱銷樓盤集中在房價3W左右項目

5月主城新房迎來集中開盤，改善型需求積極釋放，市場份額明顯提升。面積段分布來看，170-180㎡和200-250㎡的改善房源成交占比明顯提升；總價段中，總價千萬以上的高端改善產品市場份額較上月提升了4.1個百分點，400-450萬元之間的房源占比提升了3.1個百分點；

熱銷項目中，房價30000-40000元/㎡之間的樓盤占比較多，蕭山湘北板塊兩大地緣改善新盤領銜成交。圖：2024年5月杭州市區住宅成交面積段、總價段結構表：2024年5月杭州成交套數TOP15項目面積段成交價格

套均面積

套均總價25%20%15%10%5%排名1項目名稱板塊湘北筧橋成交套數367（元/㎡）

（㎡）

（萬元）↓2.6個百分點↑3.1個↑2.4個百分點↓3.3個百分點綠城月詠和風河昱云境府(共有產權房）向云曉著里溪映明月軒鷺璞云府32495145470百分點23393043611234034湘北2772712321981961921241231229032589301214593531799341874446327102177913496855825439923324756738153124156129135183994993720%石橋華豐一橋南57176綠城錦海棠北部新城4114612024年4月2024年5月7綠城·宸岸印月里

運河新城建發中糧·朗云

錢江世紀城總價段14%12%10%8%8813↓4.1個百分點↑3.1個百分點↑4.1個百分點9興耀·月琉璃沁棠云筑下沙金沙湖河莊26910981746%11保利云珹瑧悅府

高鐵新城1162381961192054064%12131415杭著臻邸安樾杭璟府瀾映悅城傳麒府申花運河新城江干科技園大關13278622%0%9087396841161102024年4月2024年5月新開盤：開盤熱度明顯回升，5月去化率處于今年以來的高位

5月杭州市區共推盤49次，新開房源4984套，環比增長19.6%；入市純新盤有8個，新開房源924套，老推新項目開盤房源超4000套；

從開盤熱度來看，本月主城及蕭山多個熱點項目入市，開盤熱度顯著回升，共計有13471組客戶參與登記，環比增長76.2%；平均中簽率37.0%，較4月下降了17.5個百分點；平均去化率為58.9%，較4月提升8.2個百分點，處于今年以來最高位；但流搖率仍居高不下（63.3%）。圖：2023年至今杭州市區開盤表現月度走勢1500012000900060003000080%60%40%20%0%2023-01

2023-02

2023-03

2023-04

2023-05

2023-06

2023-07

2023-08

2023-09

2023-10

2023-11

2023-12

2024-01

2024-02

2024-03

2024-04

2024-05老推新推出套數

3149純新盤推出套數

12824232670762327897174806408125134105193030207943740222845212166456411186075108269735637127310584701724573143932429254060924平均去化率68.1%65.3%64.3%55.6%61.4%65.8%57.4%59.8%64.9%49.7%47.7%61.7%48.0%35.5%54.7%50.7%58.9%400003000020000100000100%80%60%40%20%0%2023-01

2023-02

2023-03

2023-04

2023-05

2023-06

2023-07

2023-08

2023-09

2023-10

2023-11

2023-12

2024-01

2024-02

2024-03

2024-04

2024-05搖號人數平均中簽率

47.6%流搖率

41.0%93031048746.7%47.5%2487541.9%52.2%2002239.9%47.0%1473144.8%58.8%1490240.5%39.1%747551.0%46.3%1501439.7%36.4%1091661.3%44.1%1299543.7%51.1%1211659.1%65.5%3308038.1%56.1%371362.8%56.0%6361883631.9%61.1%764754.5%63.4%1347137.0%63.3%100.0%80.0%11新開盤：新政影響下，項目開盤熱度不均衡現象加劇

本月開盤的板塊共計32個，僅13個板塊需要搖號。湘北、錢江世紀城、石橋華豐、申花、一橋南、運河新城和大關板塊客戶搖號登記熱情高漲，平均中簽率均在20%以內；云城、蕭山市北、新塘、喬司、金沙湖、小和山等板塊流搖成常態，新政無法撼動。

新開樓盤中，熱盤更熱，郊區項目依舊處于“冰凍”狀態。5月中簽率20%以內的項目有11個，兩盤觸發社保排序，宸岸印月里更是拼社保到118個月。圖：2024年5月中簽率TOP10項目（按從低到高排序）圖：2024年5月搖號板塊開盤套數及中簽率情況500045004000350030002500200015001000500120%100%80%60%40%20%0%開盤

開盤

銷售均價

登記序號

項目名稱板塊中簽率

開盤時間類型

套數

(元/㎡)

人數海威綠城·123456789蕭山湘北

純新盤

369

32500

2939

12.56%

20240505運河新城

純新盤

141

33545

1008

13.99%

20240518錢江世紀城

老推新

192

46000

1362

14.10%

20240522蕭山湘北

老推新

278

32500

1812

15.34%

20240524月詠和風綠城·宸岸印月里建發中糧·朗云海威中天·向云曉著綠城·宸岸印月里運河新城

老推新

5633700

350

16.00%

20240525綠城·石橋華豐

老推新

153

30000

948

16.14%

202405250溪映明月錢江世紀城蕭山河莊

富春

區政

丁橋府蕭山湘北石橋華豐一橋

運河新城北部新城安樾杭璟府

運河新城

純新盤

9043391

554

16.25%

2024052755825

523

17.21%

20240525申花大關

九堡南杭著臻邸申花純新盤

90開盤套數

647

192

27190248

3758488175

402141849454418綠城·溪映明月石橋華豐

純新盤

118

30000

674

17.51%

20240505登記人數

4751

1362

1622

523

1271

1912

423

284

445

797中簽率

13.6%

14.1%

16.7%

17.2%

19.5%

19.6%

19.9%

31.0%

39.3%

50.4%

77.8%

100.0

100.010

建發·璞云一橋南

老推新

248

46030

1271

19.51%

2024052712二手房市場：新政刺激疊加持續“以價換量”，杭州二手房成交維持8000套左右較高水平

5月杭州二手房市場成交表現亮眼。盡管五一假期成交“停滯”，但杭七條新政加持下，市場依然創下了7927套的較高成交水平（初步統計）。新政后，杭州二手房市場快速反映，掛牌量增長顯著，購房者看房積極，房東積極調整價格抓緊出貨，雙方共同作用下成交得以維持在較高水平；

入榜成交套數TOP10項目仍以3W以內的剛需盤為主。除桃源小鎮、白鷺郡南等近郊熱門小區之外，主城老破小憑借低總價，高出租回報，以及原拆原建的隱形利好，成交行情可觀。此外，剛交付的錦尚和品府，由于地段優越，品質過硬，成交量也躋身前十。圖：2023年至今杭州市區（不含富陽、臨安）月度二手房成交量價月度走勢圖：2024年5月杭州二手房成交套數TOP1010000500004000038000360003400032000成交

網簽均價

掛牌均價排名項目名稱區縣板塊套數

（元/㎡）

（元/㎡）12綠城桃源小鎮

余杭區

未來科技城

23白鷺郡南

余杭區

良渚新城

23融創金成西溪海

余杭區

未來科技城

2327019256452265422065531925380326903251871881315513361053105833033264537169666989347533347823866234773成交套數參考成交價(元/㎡)4綠都御景藍灣

蕭山區錦尚和品府

拱墅區融創河濱之城

西湖區翠苑二區

西湖區古蕩新村西區

西湖區義橋文暉蔣村翠苑翠苑東湖東湖20191616161615圖：2024年第1周至今杭州全市二手房掛牌量及帶看次數56000400020000150000100000500000二手房限購放松限購全面放開6781W

2W

3W

4W

5W

6W

7W

8W

9W

10W

11W

12W

13W

14W

15W

16W

17W

18W

19W

20W

21W

22W成交量

掛牌量

帶看次數9金帝海珀金都夏宮臨平區臨平區10備注：以上二手房成交數據由于更新時間問題，暫為初步預估數據。法拍房市場：5月法拍房交易活躍度下降，成交價走低

5月杭州市區新上拍品192件，環比增長28.9%；成交115件，環比下降7.3%。法拍房掛拍量持續增長，而成交活躍度有所下降，導致成交率下降明顯，5月僅46.0%，較4月下降12.5個百分點。成交折價率不足60%，環比也下降了23.4個百分點。

區域熱度分化明顯。主城四區中，上城區法拍房成交活躍度最高，濱江區價格表現最為堅挺；近郊四區中，余杭區成交量最高，蕭山、錢塘兩區法拍房成交折價率較高。新上拍品（件）環比成交拍品（件）環比成交率環比成交折價率環比平均成交周期(天)環比成交金額(億元)環比192↑28.9%115↓7.3%

46.0%

↓12.5個百分點56.2%↓23.4個百分點8縮短4天5.7↑57.1%圖：2023年至今杭州市區法拍房成交指標月度走勢圖：2024年5月杭州市區各區法拍房成交表現3002502001501005090%80%70%60%50%40%30%20%10%0%403020100100%80%60%40%20%0%0上城西湖拱墅濱江蕭山余杭臨平錢塘富陽臨安主城新上拍品(件)非主城成交率(%)新上拍品(件)成交拍品(件)成交率(%)成交折價率(%)成交拍品(件)成交折價率(%)14房企銷售排行榜：業績梯隊穩定，濱江、綠城、建發坐穩前三席寶座

2024年1-5月，杭州房地產銷售額TOP20企業的合計銷售額為1355.9億元，合計銷售面積383.7萬㎡。

本土房企濱江集團穩居銷售業績排行榜的TOP1，銷售額達364.1億元、銷售面積達87.4萬㎡；綠城中國以銷售額166.4億元和銷售面積53.3萬㎡位居銷售排行榜的TOP2；建發房產以銷售金額112.3億元、銷售面積27.0萬㎡位居銷售排行榜的TOP3。表：2024年1-5月杭州房企銷售金額TOP20榜單（流量榜）表：2024年1-5月杭州房企銷售面積TOP20榜單（流量榜）銷售額銷售額銷售面積銷售面積（萬㎡）排名企業名稱排名企業名稱排名企業名稱排名企業名稱（億元）364.1166