某地產江蘇省公司部門職責手冊

部門職責手冊

批準:

擬稿:

文件執行日期

備注

目錄

第一部分公司組織架構..................................................................4

1、組織架構圖.........................................................................4

第二部分管控邊界......................................................................5

1、投資管理管控邊界...................................................................5

2、增值服務管控邊界...................................................................6

3、設計管理管控邊界...................................................................7

4、工程管理管控邊界...................................................................8

5、合約管理管控邊界..................................................................12

6、招標采購管控邊界..................................................................13

7、營銷管理管控邊界..................................................................14

8、品牌管理管控邊界..................................................................16

9、客戶關系管理管控邊界..............................................................17

10、商業地產管理管控邊界.............................................................19

11、人力資源管控邊界.................................................................22

12、信息化管理管控邊界..............................................................26

13、財務管理管控邊界.................................................................28

14、內部審計與風險操縱管控邊界......................................................31

15、資金管理管控邊界.................................................................36

16、物業管理管控邊界.................................................................37

第三部分區域總部組織架構與部門職責...................................................39

1、專業委員會........................................................................39

2、投資運營部........................................................................40

3、設計管理部........................................................................43

4、工程管理部........................................................................46

5、合約管理部........................................................................49

6、招標采購部........................................................................52

7、營銷管理部........................................................................54

8、客戶服務部........................................................................57

9、商業地產管理部....................................................................60

10、人事行政部.......................................................................62

11、財務部...........................................................................66

12、物業管理部.......................................................................69

第四部分城市公司組織架構與部門職責..................................................72

1、組織架構圖........................................................................72

2、開發部............................................................................73

3、設計管理部........................................................................75

4、工程管理部........................................................................77

5、成本管理部........................................................................80

6、營銷管理部........................................................................80

7、客戶服務部........................................................................83

8、人事行政部........................................................................85

9、財務部............................................................................88

第一部分公司組織架構

1、組織架構圖

總經理

注；區域總部下設招標委員會、安全管理委員會。

第二部分管控邊界

1、投資管理管控邊界

工作內容置地總部區域總部城市公司

1、負責全國范圍市場、政

1、城市及項目所在區域市

市場研究策及競爭對城市及項目所城市市場研究

場研究

在手研究。

1、負責區域及城市公司的

資源配置土地資源配置及產品線配執行—

置。

1、設置投資小組或者專員；

2、負責土地信息獲

1、審批區域上報擬投資項

1、設置專業部門，強化區取；

目；

域內項目拓展能力。3、負責項目預可研、可研

2、拓展戰略重點城市；

2、負責項目獲取預判、組的土地、市場及競品部分論

項目拓展3、重大戰略合作；

織可行性論證、整合可研報證；

4、建立規范項目投資管理

告并報置地總部；4、負責土地獲取的手續辦

體系；

3、負責投資測算分析。理，負責項目報批報建。

5、專業指導區域拿地能力。

5、負責新進城市公司的公

司注冊及資質辦理。

2、增值服務管控邊界

工作內容置地總部區域總部城市公司

1、統籌所有增值服務試點

試點創新試點支持試點配合

創新工作

1、負責推進所有增值服務

標準化（如活動家私、公共空間、負責區域增值服務

配合

模塊化社區服務體系等）的標準創新

化、模塊化工作。

1、推進城市公司增值服務

落實；

制定增值服務年度計劃并

推廣2、推動優高雅、勵致家私執行

推動執行

兩個專業增值服務戰略業

務單元的戰略轉型。

3、設計管理管控邊界

工作內容置地總部區域總部城市公司

項目規劃

參與評審負責參與

定位

1、對非復制項目最后一輪

入圍的設計單位，提出指導負責參與

設計單位意見。

選擇1、復制項目由置地總部直

接確定方案設計單位，并逐—執行

步轉向同濟華潤設計院。

方案設計參與評審負責參與

1、參與方案、擴初設計；

初步/施工圖1、制定初步設計、施工圖2、負責住宅項目施工圖設

負責

設計設計導則、技術標準。計；

3、根據區域總部授權參與。

1、專業支持；

施工配合對重點項目提供專業支持2、定期巡檢工程實施設計執行

效果。

1、原則上一線城市負責產

品創新，其他城市

產品創新負責創新研究—

創新需經置地總部審批后

執行。

產品線定義負責提供建議一

產品線

負責提供產品線原型—

標準化

產品線

負責確定復制項目執行執行

復制推廣

設計資源

負責協助配合

管理

4、工程管理管控邊界

綜合體工程：

工作內容置地總部區域總部城市公司

1、綜合體工程項目管理人

員的安排；負責綜合體工程的現場項

1、組織綜合體工程建設管

2、編制綜合體工程管理實目管理，包含報建、工期、

項目管理理規劃及施工總承包管理

施規劃。質量操縱、外部協調、驗

實施規劃聯合評審。

3、主持重大技術方案專項收等。

論證。

專業管理

（鋼構/機電

專業技術支持負責區域內專業管理。配合；

/幕墻/精裝

修）

1、制定工程管理后評價指

引；組織區域內綜合體工程項召開后評價總結會議，形

后評價

2、總結各城市管理經驗教目后評價。成項目后評估報告。

訓。

住宅工程

工作內容置地總部區域總部城市公司

工程

質量監督評價監督管理負責

管理

1、優化完善第三方質量評

第三

價體系；

方質區域內重大質量事故的處跟進單項報告，提交整改報

2、跟進區域及城市公司對

理告。

質Ml平

評價報告的反饋；

量

價

管

理3、完成年度評價綜合報告。

工程1、完善工程質量滿意度調

質量查內容；

客戶2、對年度客戶滿意度調查

負責整改、提升

滿意報告中工程質量部分質量

度管部分進行分析，并制定提升

理計劃。

總結、歸納區域、城市公司

高品

及行業的經驗教訓1，制訂高

質工技術支持落實

品質工程質量標準、管理指

程

引。

標準

□程工程1、制訂國家級優質工程的

標準創優創建計劃；

及創及2、國優工程創優培訓；負責配合

優激勵3、國優工程季度跟進、檢

體系查、支持。

質量：

調研行業及國際工程品質

前沿

前沿技術，內部推廣應用、配合配合

技術

創新。

研究

住宅工程

工作內容置地總部區域總部城市公司

住宅1、制定住宅工程管理規劃編制指

工程引；

評審、備案編制

管理2、備案；

規劃3、年度優秀管理規劃評選。

月度

工工程制定月度工程報告編制指引。備案編制

程報告

管施工

理樣板

制定樣板展示區管理指引。驗收實施

展示

區

確定區域內各項目施

工期制定標準施工周期（復制及創新項按照施工計劃操縱工

工計劃，審批各項目

操縱目從開工至封頂、竣工時間標準）。期。

關鍵節點。

召開后評價總結會議，

1、制定工程管理后評價指引；組織區域內住宅項目

后評價形成項目后評估報告

2、總結各城市管理經驗教訓。評價（工程類）。

（工程類）?

所有工程

工作內容置地總部區域總部城市公司

1、區域總部設置專職安全

1、安全目標、管理責任書經理，負責區域安全體系建

1、安全目標、管理責任書

管理；設；

安全管理；

2、安全管理制度建設；2、區域總經理與各業務單

管理2、安全管理制度建設；

3、安全年度工作計劃指引；位簽訂安全生產責任書；

體系3、制定安全年度工作計劃；

4、城市公司年度安全工作3、制定區域年度安全工作

建設4、向區域總部上報安全信

計劃備案；計劃；

息。

5、集團安全信息上報。4、向上市公司上報安全信

息。

合規1、制定區域內適用性法規1、制定城市公司適用性法

1、制定適用性法規清單；

性評清單。規清單；

安2、合規性評價檢查。

全價2、區域內合規性評價。2、合規性評價。

管

理重大

跟進安全事故的信息上報1、重大安全事故處理。1、事故的應急處理；

安全

及指令下達、事故報告備2、向上市公司上報事故報2、向區域總部上報事故報

事故

案。告。告。

處理

1、制定落實節能減排工作

1、制定落實能減排工作計

節能1、制定節能減排規劃；計劃；

劃劃；

減排2、統計上報節能減排指標。2、按時上報節能減排報

2、按時上報能減排報表。

表。

第三

跟進第三方評價報告，健全

方跟進第三評價報告,健全優

負責第三方安全評價。優化區域安全體系并督促、

安全化城市公司安全體系。

檢查。

評價

5、合約管理管控邊界

工作內容置地總部區域總部城市公司

成本

1、制定公布統一的成本科

科目歸集成本至明源成本系

目；配合

及數統。

2、保護明源成本系統。

據庫

1、建立住宅及綜合體工程1、制定并審批區域內開發

的建安目標成本管理體項目建安目標成本；

建安系；2、審批超目標成本建安費

根據大區授權，承擔相應

目標2、項目建安目標成本備用；

工作

成本案，年度建安成本比較；3、負責可研階段、市場定

3、總結分享內部成本操縱位階段、方案階段、施工

造最佳實踐。圖階段目標成本管理。

價

1、編制區域季度成本報

管

告；

理成本

編制置地季度成本報告。2、負責將城市公司及工程配合

報告

管理部成本報告匯總并上

報至總經理。

行業1、編制季度造價信息：

及市2、調研行業成本情況，對

收集區域內造價信息。收集城市內造價信息

場信內部及外部標桿進行分

息析。

工程

標準

制定合同范本。細化區域內合同范本。執行

合同

范本

6、招標采購管控邊界

工作內容置地總部區域總部城市公司

綜

合

體1）負責大區內招標采購；

1）綜合體戰略采購；

項承包商2）審批華潤建筑市場調研根據大區總部授權負責不

2）提供綜合體工程內外部

目與供應報告；能協同制造價值的小宗招

建安標桿數據，供參照分

招商選擇3）審批華潤建筑采購分判采

析。

標方案。

采

購

戰略及根據大區總部授權負責不

負責大區內能夠協同制造

住集中采負責戰略采購能協同制造價值的小宗招

價值的招標采購

宅采

工招標采

細化大區內招標采購制度

程購流程制定招標采購制度流程遵照執行

流程

招標準

標1）制定承包商評估制度；根據置地總部評估制度，對1）承包商評價；

采承包商2）建立并保護合資格承包合資格承包商名冊進行相2）選用名冊外及評價較差

購名冊商名冊；應評價，并確定大區內合適的承包商需上報大區總部

3）公布承包商年度評價。的承包商審批。

7、營銷管理管控邊界

工作內容置地總部區域總部城市公司

以業績合同等形式明確項根據置地總部目標

目的年度銷售目標與總部

銷售目標確定城市公司銷售目標。執行

管理導向，并基于業績管理

動態跟蹤調整0

置地總部授權區域進行定負責定價，并報置地總部備

銷售價格價，必要時可直接進行定價案。定價建議

管理。

1、負責微觀市場研究；

市場研究—2、負責未建立城市公司新參與研究

項目市場研究。

1、建立分析指標庫，優化配合置地總部要求，

分析模版；

進行銷售分析。

2、完善信息收集與溝通機

形成城市內項

銷售分析制；

目銷售分析報告。

3、定期分析產品類型、價

格走勢、客戶行為、存銷配

比等，形成銷售分析報告。

如有必要，組織內部專家對審批銷售方案并報置地總

銷售方案負責方案制定。

項目銷售方案進行評審。部備案。

1、規范銷售管理制度（定在置地總部銷售管理制度

價、折扣、傭金等），并監基礎上，依實際情況細化、

督執行情況；規范、完善定價、折扣、傭

制度管理執行

2、規范案場管理體系，并金等銷售管理制度，并監督

聘請第三方調研，評價案場執行。

管理水平。

規范售樓系統使用制度，優執行

化流程與關鍵環節，加強對1、根據要求，規范錄入數

售樓系統提出專業意見并審核。

項目銷售與分析工作的支據；

持功能。2、配合流程優化工作。

1、建立共享平臺與機制；

2、定期共享各項目銷售動

支持服務態；支持支持

3、共享市場研究與銷售分

析研究成果.

營銷合作1、負責具有協同價值的營1、負責不具有協同價值的

—

商選擇銷合作商選擇。營銷合作商選擇。

8、品牌管理管控邊界

工作內容置地總部區域總部城市公司

負責全國性媒體平面、報負責區域及城市當地媒體參與并

品牌推廣

紙、電視等媒體推廣。推廣。執行

配合、

企業形象管理負責企業形象更新配合、執行

執行

負責區域及城市當地媒體

全國性媒體關系管理與媒報道，并反饋置地總部，參與并

媒體資訊管理

體通稿提供有價值的全國性新執行

聞。

1、協助設計管理部進行產

品類品牌品系列品牌的包裝與定提出建議—

義，并審批新項目品牌。

1、協助有關部門，包裝、

提煉新戰略或者新項目的

輔助品牌管理執行—

品牌，進行品牌形象統一

把控。

1、制定并執行新聞管理制

企業傳訊管理度，審批城市公司對外公執行—

布的新聞。

1、制定第三方評價體系，

評價執行—

實現評價工作。

9、客戶關系管理管控邊界

工作內容置地總部區域總部城市公司

1、指導城市公司制定提升1、執行、制定并落實滿意

計劃，并推動落地執行；度提升計劃；

2、根據滿意度測評指標內2、按照區域梳理的客戶接

容，設定滿意度監控的節點觸點進行客戶體驗管理。

負責置地客戶滿意度調查

客戶滿意度及考核規則；

工作,協助并推動城市公司

管理3、梳理客戶服務接觸點，

制定提升計劃并落地執行。

指導并監督城市公司落地

執行；

4、負責客戶服務標準、工

作流程的制定、推廣、優化。

1、負責重大投訴處理方案

并報置地總部備案。

2、負責投訴工作流程的制

定、推廣與優化；

3、梳理客戶投訴案件的賠負責投訴處理并上報重大

投訴處理負責指導重大投訴處理。

付標準，形成客戶案例庫，投訴。

給予城市公司指導。

4、負責指導城市公司的重

大、群訴客戶危機事件處

理；

1、制定置地會有關工作流

程并要求城市公司落地執

行；

建設推行置地會員體系，實

2、制定置地會活動計劃、

現內部共享,并與集團其它

方案、采購資源管理；

會員體系利潤中心共享，以實現客戶執行

3、區域置地會網站、會員

資源協同，促成更多交易，

信息、商家管理；

發揮總部價值制造作用。

4、指導城市公司進行置地

會的籌備、人員培訓、前期

推介工作。

1、負責制定，并推廣與優

客服標準監督、執行執行

化。

1、審批交付方案；

交付管理—2、指導、支持城市公司交執行

付方案的落地執行。

1、指導城市公司開展開盤、

交付風險檢查（城市公司有

客服的則為備案，客服未成

風險預控及

—立的則為負責）；執行

缺陷管理

2、建立缺陷反饋制度，指

導城市公司的產品服務缺

陷反饋工作開展。

10、商業地產管理管控邊界

項目前期階段（都市綜合體項目）

置地總部商業地置地總部戰略

工作內容區域總部城市公司

產事業部管理部

提供項目

1、獲取項目信息——主責

信息

2、前期市場調研——主責建議報告

3、項目可行性分

析（初步定位、規

指導支持主責建議報告

模、功能組合、財

務指標）

會同有關部門審

4、投資決策建議主責核后，報公司領導配合—

審批。

5、獲取項目用地支持支持主責支持

項目規劃設計階段（2年內，都市綜合體項目商業部分的設計流程管控仍由置地總部商業地產事業

部主責，置地總部設計管理部參與但可不承擔責任）

置地總部

工作內容區域總部城市公司

商業地產事業部

1、項目總體定位、規模、功能組合、

負責建議方案參與

開發時序

2、要緊平面布局、動線規劃等負責建議方案參與

3、總體規劃及方案設計（包含酒店規

負責建議方案參與

劃設計）

4、主設計單位的選擇（建筑、機電、

負責建議方案參與

幕墻、裝修）

5、初步設計負責建議方案參與

6、施工圖設計指導負責支持

7、配合設計單位的選擇指導負責支持

8、設計單位的日常管理指導負責支持

項目規劃設計階段（2年內，除都市綜合體商業部格外的所有商業地產項目、2年后，包含都市綜合

體在內的所有商業地產項目的設計管理工作，都由置地總部設計管理部負責，置地總部商業地產事

業部予以協助）

置地總部商業地置地總部設計管

工作內容區域總部城市公司

產事業部理部

1、項目總體定位、

規模、功能組合、負責配合建議方案參與

開發時序

2、要緊平面布局、

負責配合建議方案參與

動線規劃等

3、總體規劃及方

案設計（包含酒店協助負責建議方案參與

規劃設計）

4、主設計單位的

選擇（建筑、機電、協助負責建議方案參與

幕墻、裝修）

5、初步設計協助負責建議方案參與

6、施工圖設計協助指導負責支持

7、配合設計單位

協助指導負責支持

的選擇

8、設