PAGEPAGE4物業工程交接管理方案為規范物業管理，維護業主、非業主使用人的合法權益，根據有關法律法規要求，結合公司實際，制定本小區工程交接管理方案。接管必備資料如下

1.竣工工程項目一覽表,包括竣工工程名稱、位置、結構、層樓、面積、裝修標準、開竣工日期等;

2.設備清單,包括設備名稱、規格、數量、產地、主要性能、單價及隨機工具、備品備件等;

3.工程項目竣工圖;

4.材料、建筑構件、外協件、各種設備、檢測儀器的出廠合格證、說明書和驗收記錄,預制作的荷載試驗記錄、自動控制儀表的調試記錄;

5.隱蔽工作驗收記錄;

6.土建施工記錄,包括地基處理記錄、結構安裝較正記錄、預應力構件施工記錄等;

7.設備安裝調試記錄,如管道系統的試壓、試漏檢查記錄,衛生、電氣、通風、供水、消防滅火、防暴報警、攝像監控等工程的檢查和試驗記錄;

8.建筑物的沉降、變形、防震、防爆、絕緣、隔音、隔熱等指標的測試記錄,重要鋼骨結構焊縫探傷檢查記錄;

9.工程質量事故的發生和處理記錄。

10.圖紙會審記錄,設施變更通知和技術核定單;

11.關于建筑物、構筑物的使用注意事項說明;

12.有關該工程項目的其它重要技術決定和文件;

13.所有工程項目通過國家部門驗收或技術鑒定的證明或證書,如水、電、電梯、高低壓配電房等。

以上資料將作為物業公司接管移交并管理小區之基本資料,并需永久保存,以保障設施設備能得到切實之維護及保養。

物業驗收移交程序

根據各項目的施工進度和業主入住的情況不同,房開方可視需要要求管理公司對其物業的部分樓層建筑裝修、設備和系統進行驗收接管,但項目的最終移交是在通過政府有關職能部門和房開方驗收基礎上以物業管理公司驗收通過為準。

一、物業驗收條件

物業要驗收移交,必須滿足以下首要條件:

1.提供被驗收物業的竣工圖(若尚未完成峻工圖,必須提供最終的施工圖,并附詳細的設計修改說明);

2.提供被驗收的設備、系統的操作說明、保養手冊及其他有關資料;

3.提供與承包商(或供應商)簽署承包(供應)合同中有關技術條款;

4.出示政府有關職能部門驗收證明;

5.提供承包商、廠商及供應商的地址、聯系電話及聯系人資料;

6.提供必要的專業技術介紹和培訓;

7.提供所有測試、檢驗和分析報告;

8.清潔被驗收的場地、設備和機房。

二、拒絕驗收

對以下情況,物業公司有權拒絕驗收接管物業:

1.嚴重違反國家有關法規;

2.未能通過有關政府職能部門的驗收;

3.工地與交付物業不能有效隔離;

4.機房不能完全獨立封閉;

5.其他可能危及設備正常運行和入住人身安全的物業。

三、缺陷整改

對在驗收中發現的各種問題包括工程未完事項、工程缺陷及由于成品未能有效保護引起的受損等情況,管理公司將會做詳細的缺陷記錄,以供房開方督促承包商(或供應商)進行整改,對不能進行整改的缺陷進行賠償交涉。對問題比較嚴重,則向房開方建議暫緩驗收,待整改完成后重新驗收。七、電梯驗收提交資料

電梯正式驗收移交前,施工單位需遞交以下資料,以便使物業管理公司技術人員盡快掌握電梯的操作及緊急事故處理,以下為電梯移交時必須提供的資料,但不限于此:

1.特檢所的電梯驗收檢驗報告;

2.電梯操作培訓手冊;

3.電梯技術規格說明書;

4.電梯出廠合格證及產地來源證;

5.電梯裝箱清單;

6.電梯管理與使用手冊;

7.電梯一般安裝標準;

8.電梯操作說明書;

9.電梯維修保養手冊;

10.電梯安裝圖紙;

11.電梯機械及電氣控制圖紙;

12.電梯備品備件清單;

13.電梯承包商竣工調試及自查記錄;

14.電梯應急維修電話;

15.電梯供應商和安裝單位聯系人、電話、傳真等資料。

八、其他需要的資料

房開方、承包商認為需要提供的其他資料。

竣工驗收應提供的操作和維修保養手冊

承包單位在物業移交前,須遞交設備/系統的操作和維修保養手冊(以下簡稱“手冊"),以確保物業管理公司操作人員能盡快掌握驗收設備/系統的操作和管理,一般有以下要求:

1.承包單位須在設備/系統驗收前一個月遞交手冊,以便物業管理公司的操作人員有時間了解該驗收設備/系統的基本情況。

2.手冊內所有內容應以中文編印,文字、插圖和表格等效果清晰。

3.每一系統應獨立成冊,以減少每冊的厚度,不同內容或章節應以塑料索引標簽分隔,并附有清楚的目錄指示,以便操作人員翻查參考。

4.手冊須同時附有本項目的“竣工圖"目錄,按所屬系統分列于有關系統的章節內。遞交手冊時尚未完成竣工圖,必須提供最終的施工圖,并附詳細的設計修改說明,竣工圖最遲必須在免費保修期開始后的六個星期內呈交。

5.系統操作需提供的技術資料(至少包括以下內容):

A.系統正常運作程序和在不正常情況時的應變程序。

B.詳盡介紹每個獨立系統如何調節、控制、監察和調校說明。

C.系統內所有的管道和接線圖,并說明主要設備和部件的規格和功能。

D.提出每個系統的可調節部件和保護裝置的最初調校參數,并預留一定的空位以便加插最后調定的參數。

E.系統中有關供電、配電屏和控制屏的詳細說明

6.設備操作需提供的技術資料(至少包括以下內容):

A.設備正常啟閉程序和出現異常情況時停機程序。

B.詳盡介紹每臺獨立設備如何調節、控制、監察和調校說明。

C.所有設備的原廠所發的隨機文件、圖紙資料,包括每塊電路板的電路圖,以及所有電子元件的布置圖。如有需要,還需提供部件分解圖,以顯示各部件的位置。

D.列出所有設備的生產制造廠商、型號、系列編號、經調試運行后所設定的參數。

E.所有設備的產品說明書、合格證書、生產廠測試報告以及性能指標圖表等資料。

7.系統/設備維修保養需提供的技術資料(至少包括以下內容):

A.所有系統/設備檢查手冊。

B.設備更換部件的程序和要求。

C.從整個系統到設備的維修保養說明,調校的操作程序和尋找故障的方法。

D.執行運作和維修保養程序時應特別注意事項。

E.常見故障處理和解決方法。

F.提出系統/設備保養制度,列明