只分享有價值的知識點，本文由梁志飛老師精心收編，大家可以下載下來好好看看！【會計實操經驗】投資性房地產稅務處理方式

企業會計準則中，投資性房地產有成本計量和公允價值計量兩種會計處理模式。而企業所得稅法中對于投資性房地產，卻并未明文確定其稅務處理方式。財稅法規的不一致，以及稅法的不明確，為企業經營、稅務機關征管均帶來了風險。案例投資性房地產賬目處理引發稅企爭議某市稅務人員在對當地上市公司A進行稅務檢查時發現，該公司賬目中設有“投資性房地產”科目，并且“遞延所得稅負債”科目期末金額為210萬元，其中“投資性房地產公允價值高于賬面價值”的金額為70萬元，“投資性房地產可稅前列支的折舊”為140萬元，而該科目期初金額為零。對此，A公司財務人員解釋稱，該公司對投資性房地產在會計處理上按照公允價值計量模式核算（未計提折舊），但在稅務處理上計提了折舊并進行了稅前扣除，由此導致“遞延所得稅負債”科目增加210萬元。這意味著A公司當期應納稅所得額比會計利潤少了8400000元（2100000÷25%），并且這個財稅差異在A公司持有投資性房地產期間內會持續擴大。對于A公司投資性房地產因期末公允價值高于賬面價值，因此在納稅申報時調減應納稅所得額280萬元（700000÷25%）的做法，稅務人員沒有異議。但對于投資性房地產能否在稅前扣除折舊560萬元（1400000÷25%），A公司人員與稅務人員產生了分歧。A公司財務人員認為，稅法并沒有明確規定投資性房地產在公允價值計量模式下不能稅前扣除折舊，而且稅前扣除折舊能夠和投資性房地產產生的租金收入形成配比，符合企業所得稅征收的原理和原則，因此企業應該可以對投資性房地產計提折舊，并在企業所得稅前扣除。稅務人員則認為投資性房地產在公允價值計量模式下不能稅前扣除計提折舊，理由如下：其一，《財政部、國家稅務總局關于執行〈企業會計準則〉有關企業所得稅政策問題的通知》（財稅〔2007〕80號）規定：“企業以公允價值計量的金融資產、金融負債以及投資性房地產等，持有期間公允價值的變動不計入應納稅所得額，在實際處置或結算時，處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應計入處置或結算期間的應納稅所得額。”關于歷史成本，《企業所得稅法實施條例》第五十六條明確指出“企業取得該項資產時實際發生的支出。”也就是說，投資性房地產按公允價值計量時，持有期間公允價值的變動不計入應納稅所得額，同時不能計提折舊，以保持歷史成本不變。其二，《國家稅務總局關于企業所得稅應納稅所得額若干稅務處理問題的公告》（2012年第15號公告）中，第八項“關于稅前扣除規定與企業實際會計處理之間的協調問題”中規定：“對企業依據財務會計制度規定，并實際在財務會計處理上已確認的支出，凡沒有超過《企業所得稅法》和有關稅收法規規定的稅前扣除范圍和標準的，可按企業實際會計處理確認的支出，在企業所得稅前扣除，計算其應納稅所得額。”稅務人員認為，既然A公司在會計處理時按照公允價值計量模式核算，未對投資性房地產計提折舊，那么按照稅法規定，企業在進行稅務處理時，也不應單獨計提折舊并在企業所得稅前扣除，企業應補繳140萬元稅款。稅企雙方觀點截然相反，稅務檢查一時陷入僵局。會計準則與稅法規定存在差異案例中，稅企爭議的焦點在于按照公允價值模式計量的投資性房地產，稅法是否允許計提折舊并在稅前扣除。投資性房地產，是指企業或個人以賺取租金或資本增值為目的而持有的房地產，包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物3類。在企業會計準則中，投資性房地產有兩種計量模式，成本計量模式和公允價值計量模式。在成本計量模式下，投資性房地產分別適用《企業會計準則第4號——固定資產》和《企業會計準則第6號——無形資產》，一般不存在財稅差異，也不會引發稅企爭議。在公允價值計量模式下，《企業會計準則第3號——投資性房地產》第十一條規定：“采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。”因此，公允價值計量模式的核算方法與成本計量模式完全不同。企業所得稅法中沒有投資性房地產的概念。國家稅務總局編寫的《〈企業所得稅法實施條例〉釋義》針對《企業所得稅法實施條例》第五十七條的“固定資產”和第六十五條的“無形資產”作出解釋稱：“條例中的無形資產實際上包括準則中的無形資產、商譽和部分投資性房地產，條例中的固定資產包括準則中的固定資產和部分投資性房地產。”也就是說，企業會計準則中的投資性房地產在企業所得稅法中仍可對應為固定資產和無形資產。此外，企業所得稅法中明確，對資產計稅基礎的計量按照歷史成本模式而非公允價值模式，即在預計使用年限內對資產計提折舊和攤銷，不允許按照資產期末公允價值調整計稅基礎。通過以上分析可看出，企業所得稅法中將企業投資性房地產對應為固定資產和無形資產，明確可采用歷史成本計量模式，企業在預計使用年限內可計提折舊和攤銷并稅前扣除。企業會計準則要求投資性房地產采用公允價值模式計量時，期末按照公允價值調整賬面價值并確認損益，同時不計提折舊或攤銷，而這種處理方式，對于企業所得稅法并不適用。當投資性房地產按照企業會計準則規定采取公允價值計量模式時，就會出現以下情況：一是期末公允價值變化產生的公允價值變動損益不計入應納稅所得額；二是盡管企業會計準則不允許計提折舊和攤銷，但稅法對應投資性房地產按成本計量可單獨計提折舊和攤銷并予以稅前扣除。基于以上分析，某市稅務機關有關部門在對案件進行審理研究后認為，A公司賬目在財稅處理上并無不當，即當年納稅調減840萬元，由此形成“遞延所得稅負債”210萬元。該企業稅前扣除的投資性房地產折舊560萬元不需要補繳140萬元稅款。稅法應明確投資性房地產稅務處理方式從此案例可看出，關于投資性房地產，在賬目處理上，會計準則和稅法在規定上確有差異，筆者認為，為降低管理風險，稅務機關需對此加以關注。1.對稅法的部分內容進行完善和增補。本案中，稅企發生爭議主要原因在于，投資性房地產用公允價值計量時，企業所得稅法中對于其如何進行稅務處理未作規定。雖然《〈企業所得稅法實施條例〉釋義》曾明確企業會計準則中的投資性房地產對應稅法中的固定資產或無形資產，但是作為一個解讀文稿，它沒有正式以法律條文的方式頒布，法律效力有限。因此，當稅企雙方出現爭議時，它難以作為權威法律依據。根據稅收法定原則，筆者認為，投資性房地產的稅務處理需要通過立法的方式加以完善和明確，具體有以下兩種方式：其一，專門出臺政策法規，詳細、完整地闡述投資性房地產的資產性質、計稅基礎、折舊攤銷方法和年限，明確其具體會計核算方式及納稅調整方法等。其二，將《〈企業所得稅法實施條例〉釋義》中關于投資性房地產的相關內容以法律補充文件的形式進行頒布，即明確已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權屬于稅法中的無形資產類別，已出租的建筑物仍屬于稅法中的固定資產，確保企業會計準則和企業所得稅法對投資性房地產規定相對應。2.稅務機關需加強企業投資性房地產項目管理。對有投資性房地產并按公允價值模式計量的企業，稅務機關應要求企業清晰完整記錄投資性房地產原值、凈值、計稅基礎、折舊和攤銷年限、剩余年限等相關信息備查，必要時稅務機關還應制作臺賬，以隨時監控企業當期有無多計提折舊或攤銷。主管稅務機關應明確告之企業，企業當期處置投資性房地產或將其轉為固定資產、無形資產或存貨，計稅基礎為處置日或轉換日投資性房地產折舊和攤銷