小產權房買賣合同什么是小產權房屋?小產權房沒有國家發的房產證和地產證，屬于權利受限的房屋，不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售。但這并不是說鄉產權房就不能轉讓，而是說購買后也能合法轉讓過戶。其同時對房屋的保值和升值也有很大影響。小產權二手房包括哪些房屋?可以買賣嗎?嚴格來說，小產權二手房包括：已購公房，鄉產房和使用權房。根據這些房屋性質的不同，在房產轉讓時也會區別對待。"已購公房"，購房人只要補齊土地出讓金，也就是購買房款的1%，就可以等同為商品房上市出售。"鄉產權"，歸農村集體所有，產權關系很難改變，很難過渡為完全產權，否則將會動搖國家的土地制度。而對于"使用權"房來說，上市出售則會有一線希望，因為，國家也在一直提倡并做著改革試點的努力。購買小產權房屋存在哪些風險?第一，"小產權"的房屋無產權保障，不具有房屋所有、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋產權過戶手續。第二，小產權房等并沒有國家的產權證書，只有鄉政府或村委會給的產權證，不能像大產權的房子一樣抵押、流轉。如果遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很難保證。雙方簽署的購房合同也不是法律認可的正式購房合同，如果房產出現糾紛，缺少法律支持。第三，購買鄉產權那樣的小產權房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無形中會加大購房人的資金壓力，增加購房風險。第四，該房子暫時不能落戶。如果你們以后有孩子了，他的戶口就沒法落在肥城，不過你老婆如果是肥城戶口的話那倒是沒有問題。房屋買賣合同甲方：高海林身份證號碼：地址：固定電話號碼：乙方：??????身份證號碼：地址：固定電話號碼丙方：姓名：身份證號碼：地址：固定電話號碼甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。一、甲方為房屋價款的實際購買者和房屋的所有權利的享有者，乙方為甲方購買房屋的代理人，丙方為甲乙雙方協議的見證人。二、房屋情況甲方委托乙方代理其購買山東肥城市市___________區_______________________________________的房屋(建筑面積_________平方米)，房屋房款總額為：人民幣_______仟_______佰_______拾_______萬_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________元)。三、價款承擔甲方承擔該房屋的所有房款、房屋交易的稅費及房屋后續的費用，乙方不承擔房屋的任何稅費。三、房屋權屬甲方對該房屋享有全部的使用權、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權利，乙方及其家人（父母、妻子、子女等）在本合同簽署后任何時期不對該房屋主張任何權利。四、房屋包括所有附屬設施：水電戶、電視、電話、煤氣及房屋附帶的一切設施，如地下室及停車位等。五、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。房屋產證名為乙方，但乙方及其家人同意不以產證名義主張該房屋的任何權利。在國家政策變化或過戶條件成熟時，乙方同意積極協助甲方辦理房屋產權手續。如果該房屋涉及到拆遷補償，由甲方享有，乙方不得主張。六、本合同簽訂后，乙方應保證甲方享有同乙方相同的居住權利。本合同簽訂后，乙方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;七、違約責任1、乙方應當于年月日交付甲方房屋，乙方如不按合同規定的日期交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給甲方。逾期超過____五___個月時，甲方有權解除本合同。解約時，乙方除將已收的房價款全部退還甲方外，并應賠償甲方經濟損失人民幣___四萬______元。2、甲方全部或部分不履行本合同規定的付款日期及方式的。其逾期部分甲方應加付按日千分之一計算的違約金給乙方。逾期超過___五____個月時，乙方有權解除合同。解約時，甲方已付房價款的_________作為乙方的損失賠償金。3、如果乙方出售的房屋存在質量問題影響到甲方居住權利的行使，一切責任由乙方承擔，并應賠償甲方的損失。4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。本合同的任何變更必須以雙方簽字確認的書面變更為準。如因重大客觀原因導致本合同的解除，乙方應按照市場評估價返還甲方房屋價款，并賠償甲方的房屋裝修費用。5、如因規劃部門、設計部門的原因導致房屋質量和使用功能的，乙方應當通知甲方，如有補償款發放，乙方應當全額退還甲方。八、本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決;協商不成的依法向肥城市基層人民法院起訴。九、其他約定：本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。十、本合同一式5份，甲乙方各執一份，見證人各一份。甲方：乙方：丙方（見證人）：??您的朋友297406851為這封郵件插入了背景音樂-下載??播放?播放器加載中...正在發送...此郵件已成功發送。再回一封切換到完整寫信模式?發送?屬于國有的。城鎮土地控制得比較嚴，基本上是一種符合法律法規的，但是農村土地也是因為屬于集體的，所以政府監管不是很到位，有些村集體或者村民可能不是那么遵紀守法，所以有了這樣的現象。楊紅旭認為，小產權房現象有歷史原因，有合理因素有不合理因素，總之需要進一步治理，應納到法律化、法規化過程當中去。問責要建立長效機制防小產權房蔓延盡管國土資源部等部委目前還沒有拿出試點和解決方案，但業內認為，在房價較高的一線城市小產權房可能會轉變為可以合法交易的、特殊性質的商品房。對此，楊紅旭說，不一定要按照區域劃分，首先是兩分法，已經建好的銷售的小產權房只要不是在耕地上建造的，主要解決途徑還是以讓開發商和買房人補足相關的土地價款，完成征地過程可以發售相關的產權認證。另一類，在建的或沒賣出去的應該是制止。"深圳市最近有一個做法可以參考，他們提出試點把一些村民建的房子由政府整體收購收租，再把房子租給相關的保障群體。"楊紅旭說，這種方式比較好，不涉及到產權問題，但暫時可以納入到國家住房政策中去。國土資源部部長徐紹史說，今年一邊要清理現有的小產權房，一邊要杜絕它的蔓延，但是之前小產權房之所以存在，就是因為很多人打了政策擦邊球，因為按照相關法律規定，在農村集體所有的宅基地和集體建設用地上，農民可以自行經營，而且農民自建的住房也是可以進行交易的。今后要是不讓小產權房再繼續蔓延的話，怎么來杜絕呢？楊紅旭認為，要建立長效機制，不讓小產權房再蔓延。要規范村集體包括尤其是鄉鎮一級政府在這方面的一些利益訴求和利益沖動，最關鍵的就是要實行問責制，對鎮政府、鄉政府包括村集體，都可以進行直接問責的，然后對國土部的相關責任人進行查處。影響小產權房若流通將拉低商品房價格小產權房之所以有市場就是因為出售的價格低，現在要納入到治理范圍當中并且先清理再治理很多人覺得小產權房的價格恐怕要上漲了，這會對整個房價帶來什么樣的影響呢？楊紅旭認為，假設通過試點之后在未來幾年，小產權房合法化后可以流通，即便算上相關的一些補償，補土地出讓金后的價格依然是明顯會低于商品房價格，可能會沖擊部分的相鄰地區的商品房價格，所以對于抑制商品房價格是有幫助的，因為盤量比較大，規模比較大。據中央人民廣播電臺北京天價小產權房國土資源部責令查處新華社"新華視點"專欄3月21日播發的報道《單套5000萬，竟是小產權？京城"天價"小產權房調查》，曝光了北京市昌平區鄭各莊村違規大量建設小產權房，單套"四合院"高達5000萬元的問題，引起有關主管部門的高度重視。國土資源部再次重申：小產權房不合法，要試點清理，并責成相關部門查處"天價"小產權房。北京市昌平區鄭各莊村，是小產權房集中地，當地不僅建設了80余棟小高層，還在建養老國際公寓，并衍生出"水城御墅"四合院這樣的高端住宅產品。"水城御墅"項目沒有產權證，但卻在對外銷售，單套四合院起價2000萬元，最高為5000萬元，共有69套，目前通過會員制的模式已賣出20套左右，引起有關部門的高度重視。國土資源部有關負責人對"新華視點"記者表示，已責成相關部門對"天價"小產權房進行查處。并重申，"小產權房"是占用農村集體土地建設，并向農村集體經濟組織以外的成員銷售的商品住宅，不受法律保護；城鎮居民不可以購買"小產權房"；對"小產權房"違法用地不予確權登記發證。這位負責人還表示，今年國土資源部將選擇部分問題相對突出的地區，穩妥有序開展"小產權房"的試點清理工作，為啟動全面清理"小產權房"做好制度和政策準備。新華社什么是小產權房"小產權房"不是法律上的概念，而是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。"小產權房"很多人稱為"鄉產權房"，不是國家頒發產權證的房產，即是一些村集體組織或者開發商打著新農村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的"商品房"。2011年11月，《關于農村集體土地確權登記發證的若干意見》政策發布，明確指出小產權房不得登記發證。2012年2月，國土部發言人表示將于2012年試點清理小產權房。(本文來源：華龍網-重慶晨報)小產權房的"疙瘩"如何解2012-03-2303:46:46來源:證券時報網(深圳)有0人參與手機看新聞轉發到微博(0)近幾年來，隨著房價高漲，小產權房吸引了越來越多的目光。雖然民眾期盼小產權房解禁的愿望沒有消停過，但小產權房要取得合法身份恐怕不是易事。前不久，國土資源部有關負責人表示，凡是小產權房不予確權登記，不受法律保護，這又一次將翹首期盼的小產權房業主的希望擊得粉碎。沒有身份的黑戶所謂"小產權房"，是相對大產權房而言的。法律上，我們將城市的商品房稱作大產權房，即擁有完全產權的房屋。而所謂完全產權，就是從財產所有權角度來定義的，包括占有權、使用權、支配權等在內的所有權利。而小產權房是不具有這樣完整的權利的，房主只擁有使用權，不能拿來交易，也不能像其他財產那樣可以用于租賃、抵押。也就是說，如果將商品房比作可以享受一切正當權利的城市人，那么，小產權房就是黑戶口。它雖然也是房子，具有商品房所擁有的一切物理性能，但就是不能享受商品房所享有的某些權利。我們知道，所有權是一系列權利的綜合，包括占有權、使用權、支配權、收益權等等。在這些名目繁多的權利中，所有權只是一個法律概念，用以總括財產的法律權利。但是，就財產的屬性而言，名義上的所有權無關緊要，實際上的使用權、處置權、收益權才是實質性權利。從這個角度看，相比大產權房，小產房的權利短板在于沒有受法律保障的處置權。通俗地講，就是小產權房不能上市流通，其權屬轉移不受法律保障。一處房產，只能用于居住，不能交易流通，也不能租賃和抵押。這就是小產權房的身世現狀。在中國，被置于這種狀態下的房屋的總面積高達60億平方米。按每套80平方米折算，合計7500萬套。如果每套房安置3個人，可供2.25億人居住。這一狀態不僅大范圍、長時間存在，而且至今沒有一個合理的說法，似乎有違常理。城市農村的土地分置為什么小產權房不能擁有完全產權？要回答這個問題，必須追溯我國獨特的土地制度演繹過程。在我國，城市土地屬于國家所有，農村土地屬于農民集體所有。由此，房地產開發商必須向國家購買土地，才能開發商品房。而如果要將農村土地用于商品房開發，則開發商首先要向政府申請，由政府向農民征收土地，再將土地售賣給開發商。也就是說，農民自己不能支配農村集體所有的土地，不能向房地產開發商售賣土地，只能將土地轉讓給政府。而與大產權房相比，由于小產權房沒有向國家購買土地，因此，國家不承認其具有與商品房相同的權利。那么，接下來的問題是，農民必須向國家購買自己已經擁有的歸屬集體名下的土地以取得房屋的完全產權嗎？《中華人民共和國憲法》第八條規定："參加農村集體經濟組織的勞動者，有權在法律規定的范圍內經營自留地、自留山。"《憲法》第十條寫著："農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。"從法律規定來看，關于農村土地所有權的法律規定是清楚明白的。以此為基礎，我們發布了一系列其他法律以規范農村的土地管理。其中，《中華人民共和國土地管理法》第四十三條規定"任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地"。這就是說，即使農民用自己所有的土地建房，也必須向國家申請，通過購買以后才能夠建房。否則，所建成的房屋，國家不承認其完整的產權，不能上市交易。這樣一來，如何認識農村土地集體所有制并賦予其正確的法律含義就成了問題的關鍵。農村土地集體所有制的含義像過去的法律那樣明文規定、我們現在也是這樣理解并執行的關于農村土地集體所有制的法律內涵的實質究竟是什么？與農村土地集體所有制相對照的是城市土地國有制。在改革開放以后，我們順應時代需要，出臺了土地拍賣轉讓等法規，允許國有土地作為商品上市交易。這種交易與原有的法律法規是相抵觸的，只是因為我們根據情況的變化及時補充出臺了新的法律法規。這樣，過去的法律被賦予了鮮活的時代內容。而關于農村土地法規如何適應時代的變化而調整，一直沒有被重視而提上議事日程。在城市化過程中，各地爆發出來的強拆事件正是農村土地制度不適應變化而產生矛盾沖突的典型表現。各地政府沿用過去的法律，對農村土地實行征收，對土地上農民的住宅實行過于主觀的估價補償，由此引發一系列利益沖突事件。而從有關法規來看，所謂的集體所有制被限定為使用權。因此，所謂的土地集體所有，僅僅是名義的。這樣的所有權，只是停留在紙面上的法律符號，沒有半點實在的經濟含義。這樣的所有權，基本上不可能給農村農民帶來實際的經濟利益。現實中，農民在土地轉讓交易中的所得極少的事實充分說明了這樣的土地制度是不公平的。小產權房的出路解鈴還需系鈴人。既然小產權房的癥結在于農村的土地制度，那么我們還得圍繞土地制度做文章。小產權房的困境已經引起了多方面的關注，包括一些知名學者。但是，他們僅僅從承認現實的角度提出"區別對待、合理利用"的主張，呼吁政府善待小產權房。這當然是事實求是的態度，但缺乏有力的理論依據，僅僅是實用主義哲學思考的結果。如果要為小產權房尋求充分的與商品房一樣的法律依據，那么，我們就要論述農村土地本身就是農民的財產，他們擁有其完整的產權，而不必在將它用于建房時還要向國家購買。其實，從歷史演繹過程看，農民所擁有的土地與城市市民所擁有的國有資產在最初的財產意義上是對等的。與這些國有資產對應的經濟福利變成了市民個人的經濟利益，但農民的利益仍然停留在虛無的土地集體所有制上。這種所有制所具有的內在的經濟利益在后來的經濟改革中又被城市國有土地買賣所掩蓋，從而產生了農村土地若用于建房也要向國家購買的錯覺。只要嚴格界定一下土地集體所有制的內涵，就可以感覺到土地集體所有制的空虛與錯謬。因此，名正言順地對農村土地所有制重新進行法理解讀，賦予它嶄新的所有權內涵，就可以給小產權房奠定充分合理的法律基礎。小產權房引糾紛耐心調解化矛盾2012年03月24日21:09東方法眼胡揚慶柯尚清891人次瀏覽評論0條字號:T|T核心提示："小產權房"因其土地開發費用低、房價相對低廉，吸引了許多購房者。但因此類房屋無法進行產權登記，極易引發糾紛。"小產權房"是指在農村集體所有的土地上建設的，面向本集體成員之外不特定人員進行銷售的房屋。"小產權房"因其土地開發費用低、房價相對低廉，吸引了許多購房者。但因此類房屋無法進行產權登記，極易引發糾紛。近年來，湖北竹溪法院審理的"小產權房"買賣合同糾紛案件數量逐年上升。審理過程中，承辦法官堅持"調解優先調判結合"原則，充分運用審判智慧，在法律規定之間尋找當事人的利益平衡點，妥善化解矛盾糾紛，取得了較好的法律效果和社會效果。現將民二庭一件"小產權房"買賣合同糾紛案件的審理經過予以轉發，供交流學習。房屋買賣起紛爭被告丁某在水坪鎮小河邊村7組開發商品房兩棟，分別位于該組三堰橋頭和河畔小筑餐館西頭。其中三堰橋頭的房屋以他人名義報建，河畔小筑餐館西頭的房屋以被告丁某和丁父的名義報建，被告丁某出資建設。2009年9月9日，原告韓某與被告丁某簽訂《房屋買賣合同》，約定原告韓某以15萬元價款購買被告丁某地處水坪鎮小河邊村7組的房屋兩套，分別位于該組三堰橋頭座西朝東的北邊三樓南側和該組河畔小筑餐館西頭座北朝南的東邊三樓。在合同履行過程中，原告韓某首付了10.5萬元，雙方對位于三堰橋頭的房屋買賣無爭議并已交付使用。隨后，原告韓某在征得被告丁某同意后對位于河畔小筑餐館西頭的房屋進行了裝修。但在裝修即將結束時被告丁某的父親卻以丁某對該房屋沒有所有權為由主張合同無效，并將該房屋大門的鎖眼封住，致使原告韓某無法進入房屋。原告韓某為此訴至法院，請求被告丁某依約履行合同。審理工作遇困惑經認真調查，辦案人員了解到：該房屋所占用的土地屬于小河邊村集體所有，劃分給丁某父親管理使用；韓某在購房時主要看重房屋的價格較低，明知訴爭房屋系在集體土地上所建的小產權房，仍忽視法律規定執意購買；丁某在房屋建設過程中，由于物價上漲導致建房成本增加，其認為仍以原來約定的價格交房會導致虧損。為了追求利益，丁某以該房屋建在其父的宅基地上，房屋的所有權屬于其父為由，讓其父主張合同無效，從而引發糾紛。理清了案情，辦案法官卻陷入兩難境地。依據《中華人民共和國土地管理法》、《關于農村集體土地確權登記發證的若干意見》等法律法規的規定，農村集體土地村民只有使用權不能買賣，故合同中辦理房產證和土地使用證的約定違法。如果判決確認合同有效，即通過法律途徑確認了違法行為的合法性，與法律的精神相違背。如果判決合同無效，一方面房屋價格上漲的差價、裝修投入，對韓某顯失公平；另一方面，合同無效后丁某便可私下將房屋高價賣與他人，為丁某追求違法利益提供了便利條件。更為重要的是，因為該糾紛，韓某與丁某的父親已經發生過肢體沖突。如此判決，必然會進一步激化雙方之間的矛盾，引發更深層次的沖突。因此，不論是基于法律效果還是社會效果考慮，本案都需要慎重裁判。調解過程路漫漫在深入分析案情之后，辦案法官開始了艱難的調解工作。由于雙方當事人曾因該糾紛發生過肢體沖突，所以當辦案法官提出和解建議時，雙方都表示強烈反對，當著辦案法官的面相互對罵，甚至有再次動武的跡象。在這種情況下，辦案法官暫將房屋糾紛放在一邊，跟雙