PAGEPAGE1住宅小區(qū)拓展物業(yè)管理辦法第一章總則第一條為了規(guī)范住宅小區(qū)的物業(yè)管理行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益，創(chuàng)造一個(gè)安全、舒適、和諧的居住環(huán)境，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本小區(qū)的實(shí)際情況，制定本辦法。第二條本辦法適用于本小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)，包括物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)、物業(yè)設(shè)施設(shè)備使用和維護(hù)、物業(yè)環(huán)境與秩序維護(hù)等。第三條物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正的原則，實(shí)行專業(yè)化、市場(chǎng)化、社會(huì)化的運(yùn)作模式，提高服務(wù)質(zhì)量和效率。第二章物業(yè)服務(wù)企業(yè)第四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)是指依法設(shè)立，具有獨(dú)立法人資格，專門從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。第五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備以下條件：（一）具有合法的營業(yè)執(zhí)照和物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書；（二）具有與其管理的物業(yè)規(guī)模相適應(yīng)的專業(yè)管理人員和技術(shù)人員；（三）具有健全的管理制度和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；（四）具有良好的商業(yè)信譽(yù)和服務(wù)質(zhì)量。第六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行以下職責(zé)：（一）按照法律法規(guī)和合同約定，提供物業(yè)管理服務(wù)；（二）負(fù)責(zé)物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)和設(shè)施設(shè)備的使用和維護(hù)；（三）維護(hù)物業(yè)環(huán)境與秩序，保障業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益；（四）接受業(yè)主和物業(yè)使用人的監(jiān)督和建議，及時(shí)處理業(yè)主和物業(yè)使用人的投訴；（五）定期向業(yè)主和物業(yè)使用人公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和物業(yè)服務(wù)情況。第三章物業(yè)服務(wù)內(nèi)容第七條物業(yè)服務(wù)內(nèi)容包括以下方面：（一）房屋維修養(yǎng)護(hù)：包括房屋本體的維修養(yǎng)護(hù)和公共部位的維修養(yǎng)護(hù)；（二）設(shè)施設(shè)備維護(hù)：包括電梯、水泵、供電、供氣、供暖等設(shè)施設(shè)備的維護(hù)；（三）環(huán)境衛(wèi)生清潔：包括公共區(qū)域的清潔、垃圾清運(yùn)和綠化養(yǎng)護(hù)；（四）安全保衛(wèi)：包括小區(qū)的安全防范、消防管理和車輛管理；（五）公共秩序維護(hù)：包括小區(qū)內(nèi)的公共秩序維護(hù)和鄰里關(guān)系的協(xié)調(diào)；（六）其他服務(wù)：包括業(yè)主和物業(yè)使用人委托的其他服務(wù)。第四章物業(yè)服務(wù)費(fèi)用第八條物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定，為業(yè)主和物業(yè)使用人提供物業(yè)管理服務(wù)所收取的費(fèi)用。第九條物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)、規(guī)模、設(shè)施設(shè)備狀況和服務(wù)內(nèi)容等因素確定，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。第十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主和物業(yè)使用人公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主和物業(yè)使用人的監(jiān)督。第五章物業(yè)維修基金第十一條物業(yè)維修基金是指業(yè)主按照合同約定，為物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)和設(shè)施設(shè)備更新改造而繳納的資金。第十二條物業(yè)維修基金的收取、使用和管理應(yīng)當(dāng)遵守國家和地方的有關(guān)規(guī)定，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。第十三條物業(yè)維修基金的使用范圍包括：（一）物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)和設(shè)施設(shè)備更新改造；（二）小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)和更新改造；（三）小區(qū)的環(huán)境整治和綠化養(yǎng)護(hù)；（四）其他與物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)相關(guān)的支出。第六章業(yè)主和物業(yè)使用人的權(quán)利與義務(wù)第十四條業(yè)主和物業(yè)使用人享有以下權(quán)利：（一）按照合同約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；（二）對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和效率進(jìn)行監(jiān)督和評(píng)價(jià)；（三）參加業(yè)主大會(huì)，行使表決權(quán)；（四）對(duì)物業(yè)維修基金的收取、使用和管理情況進(jìn)行監(jiān)督；（五）法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。第十五條業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：（一）遵守小區(qū)的管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理制度；（二）按照合同約定，按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和物業(yè)維修基金；（三）愛護(hù)小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施設(shè)備和綠化環(huán)境；（四）維護(hù)小區(qū)的公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生；（五）法律法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。第七章物業(yè)服務(wù)合同第十六條物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)訂立的，明確雙方權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。第十七條物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的名稱、住所和聯(lián)系方式；（二）業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)的名稱、住所和聯(lián)系方式；（三）物業(yè)的名稱、位置和規(guī)模；（四）物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)；（五）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和收取方式；（六）物業(yè)維修基金的收取、使用和管理方式；（七）物業(yè)服務(wù)合同的有效期限；（八）違約責(zé)任和解決爭議的方式；（九）其他需要約定的事項(xiàng)。第十八條物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定提供服務(wù)，業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照合同約定支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和物業(yè)維修基金。第八章監(jiān)督與投訴第十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)服務(wù)投訴處理制度，及時(shí)處理業(yè)主和物業(yè)使用人的投訴。第二十條業(yè)主和重點(diǎn)關(guān)注的細(xì)節(jié)：物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同是住宅小區(qū)物業(yè)管理中的核心文件，它規(guī)定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)之間的權(quán)利義務(wù)，是維護(hù)雙方權(quán)益、保障物業(yè)管理正常運(yùn)行的法律依據(jù)。因此，物業(yè)服務(wù)合同的簽訂、內(nèi)容、執(zhí)行和變更都應(yīng)當(dāng)引起業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的高度重視。詳細(xì)補(bǔ)充和說明：一、物業(yè)服務(wù)合同的簽訂1.合同主體：物業(yè)服務(wù)合同的主體是物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須具備相應(yīng)的資質(zhì)，業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主的利益。2.合同程序：物業(yè)服務(wù)合同的簽訂應(yīng)當(dāng)經(jīng)過業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的討論和決定，確保合同的簽訂符合大多數(shù)業(yè)主的意愿。3.合同公示：物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，應(yīng)當(dāng)在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行公示，讓所有業(yè)主了解合同的內(nèi)容，增加合同的透明度。二、物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容1.物業(yè)服務(wù)范圍：合同中應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的具體服務(wù)內(nèi)容，包括房屋維修養(yǎng)護(hù)、設(shè)施設(shè)備維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生清潔、安全保衛(wèi)、公共秩序維護(hù)等。2.物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：合同中應(yīng)當(dāng)規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，如清潔頻率、維修響應(yīng)時(shí)間等，以便于監(jiān)督和評(píng)價(jià)。3.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用：合同中應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)、收取方式和費(fèi)用使用情況報(bào)告的頻率。4.物業(yè)維修基金：合同中應(yīng)當(dāng)規(guī)定物業(yè)維修基金的收取、使用和管理方式，以及基金使用情況的公示。5.合同期限：合同中應(yīng)當(dāng)明確雙方的權(quán)利義務(wù)期限，以及合同續(xù)簽和解除的條件。6.違約責(zé)任：合同中應(yīng)當(dāng)規(guī)定雙方違約時(shí)的責(zé)任和解決爭議的方式。三、物業(yè)服務(wù)合同的執(zhí)行1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定提供服務(wù)，確保服務(wù)質(zhì)量符合標(biāo)準(zhǔn)。2.業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照合同約定支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和物業(yè)維修基金。3.雙方應(yīng)當(dāng)共同維護(hù)合同的嚴(yán)肅性，不得擅自變更合同內(nèi)容。四、物業(yè)服務(wù)合同的變更和解除1.合同變更：在合同有效期內(nèi)，如因特殊情況需要變更合同內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過雙方協(xié)商一致，并經(jīng)過業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的同意。2.合同解除：在合同有效期內(nèi)，如一方嚴(yán)重違約，另一方有權(quán)解除合同。合同解除后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)辦理交接手續(xù)。3.合同終止：合同到期或者因其他原因終止，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)辦理交接手續(xù)，并按照約定退還物業(yè)維修基金。總結(jié)：物業(yè)服務(wù)合同是住宅小區(qū)物業(yè)管理中的關(guān)鍵文件，它關(guān)系到業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)益，也影響到小區(qū)的和諧穩(wěn)定。因此，在簽訂、內(nèi)容、執(zhí)行和變更物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，雙方都應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守法律法規(guī)，確保合同的公平公正，共同維護(hù)小區(qū)的秩序和環(huán)境。同時(shí)，業(yè)主和物業(yè)使用人也應(yīng)當(dāng)履行自己的義務(wù)，按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和物業(yè)維修基金，支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正常運(yùn)營，共同創(chuàng)造一個(gè)安全、舒適、和諧的居住環(huán)境。繼續(xù)補(bǔ)充和說明：五、物業(yè)服務(wù)合同的管理與監(jiān)督1.合同備案：物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，應(yīng)當(dāng)報(bào)送相關(guān)行政管理部門備案，以確保其合法性和有效性。2.合同檔案管理：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全的合同檔案管理制度，妥善保管物業(yè)服務(wù)合同及其相關(guān)文件，便于隨時(shí)查閱和核實(shí)。3.定期評(píng)估：物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)定期進(jìn)行評(píng)估，以確保服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)符合小區(qū)的實(shí)際需求和法律法規(guī)的要求。4.第三方監(jiān)督：可以引入第三方監(jiān)督機(jī)構(gòu)，對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督，確保合同的公正執(zhí)行。六、物業(yè)服務(wù)合同的爭議解決1.協(xié)商解決：在合同執(zhí)行過程中，如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)當(dāng)通過友好協(xié)商的方式解決問題。2.調(diào)解機(jī)構(gòu)：如協(xié)商不成，可以申請(qǐng)相關(guān)行政管理部門或者消費(fèi)者協(xié)會(huì)進(jìn)行調(diào)解。3.仲裁或者訴訟：如調(diào)解仍無法解決爭議，雙方可以根據(jù)合同約定，選擇仲裁或者訴訟的方式解決爭議。七、物業(yè)服務(wù)合同的續(xù)簽與終止1.合同續(xù)簽：合同到期前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主的滿意度、服務(wù)質(zhì)量和合同執(zhí)行情況，決定是否續(xù)簽合同。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)也應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的表現(xiàn)進(jìn)行評(píng)估，決定是否續(xù)簽合同。2.合同終止：如合同到期或者因其他原因終止，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定和法律規(guī)定，辦理交接手續(xù)，并退還物業(yè)維修基金等。3.交接手續(xù)：合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理資料、財(cái)務(wù)賬目、設(shè)施設(shè)備等完整移交給業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)，并協(xié)助新物業(yè)服務(wù)企業(yè)順利接管。八、物業(yè)服務(wù)合同的宣傳教育1.提高業(yè)主法律意識(shí)：通過舉辦法律講座、發(fā)放宣傳資料等方式，提高業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的認(rèn)識(shí)和法律意識(shí)。2.增強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任感：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)，強(qiáng)化其合同