XX房地產(chǎn)項目可行性研究匯報企業(yè)名稱：**房地產(chǎn)企業(yè)編制人員：***完成日期：-7-21目錄調(diào)查人員申明 4第一部分：項目總論 51.1項目背景 51.2項目概況 51.2.1項目名稱 51.2.2項目建設(shè)單位概況 51.2.3項目地塊位置及周圍現(xiàn)實狀況 51.2.4項目計劃控制關(guān)鍵點 71.2.5項目發(fā)展概況 71.3可行性研究匯報編制依據(jù) 71.4可行性研究結(jié)論及提議 8第二部分：市場研究 82.1宏觀環(huán)境分析 82.2全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析 82.3本市房地產(chǎn)市場分析 82.3.1本市房地產(chǎn)市場現(xiàn)實狀況 82.3.2本市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢 92.4板塊市場分析 92.4.1區(qū)域住宅市場成長情況 92.4.2區(qū)域內(nèi)供給產(chǎn)品特征 102.4.3區(qū)域市場目標客層研究 102.5項目確定位方案 102.5.1可類比項目市場調(diào)查 102.5.2項目SWOT分析 112.5.3項目定位方案 11第三部分：項目開發(fā)方案 113.1項目地塊特征和價值分析 113.2計劃設(shè)計分析 123.3產(chǎn)品設(shè)計提議 133.4項目實施進度 153.5營銷方案 163.6機構(gòu)設(shè)置 163.7合作方法及條件 17第四部分：投資估算和融資方案 174.1投資估算 174.1.1投資估算相關(guān)說明 174.1.2分項成本估算 174.1.3總成本估算 204.1.4單位成本 204.1.5銷售收入估算 204.1.6稅務(wù)分析 204.1.7項目資金估計 214.1.8現(xiàn)金流量表 214.1.9自有資金核實 214.2融資方案 224.2.1項目融資主體 224.2.2項目資金起源 224.2.3融資方案分析 224.2.4投資使用計劃 224.2.5借款償還計劃 22第五部分：財務(wù)評價 235.1財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和參數(shù)選擇 235.2財務(wù)評價（方案1） 235.2.1財務(wù)盈利能力分析 235.2.2靜態(tài)贏利分析 245.2.3動態(tài)贏利分析 245.2.4償債能力分析 245.2.5綜合指標表 245.3財務(wù)評價（方案2） 255.4財務(wù)評價結(jié)論 25第六部分：不確定性分析 256.1盈虧平衡分析 256.2敏感性分析 266.2.1變動原因一成本變動 266.2.2變動原因二售價變動 266.2.3變動原因一容積率變動 266.3風險分析 276.3.1風險原因識別和評定 276.3.2風險防范對策 27第七部分：綜合評價 277.1社會評價（定性） 277.2環(huán)境評價（影響及對策） 277.3企業(yè)資源匹配分析 27第八部分：研究結(jié)論和提議 278.1結(jié)論 278.2提議 27第九部分：附錄 289.1附件： 289.2附表： 289.3附圖： 29調(diào)查人員申明我們鄭重申明：1、我們在本調(diào)查匯報中陳說事實是真實和正確。2、我們依據(jù)XXXX企業(yè)統(tǒng)一《房地產(chǎn)可行性研究匯報模式》進行分析。3、形成意見和結(jié)論。4、撰寫本可行性研究匯報。5、我們已（或沒有）對本匯報中擬建項目進行了實地查勘（在本申明中應(yīng)清楚地說明哪些調(diào)查人員對擬建項目進行了實地查勘）。6、（其它需要申明事項）參與調(diào)查人員署名：企業(yè)領(lǐng)導簽字：注：形成一致意見后，附后存檔。第一部分：項目總論1.1項目背景這一部分關(guān)鍵應(yīng)說明項目標提議過程、提出理由、前期工作發(fā)展過程、投資者意向、投資必需性等可行性研究工作基礎(chǔ)。為此，需將項目標提出背景和發(fā)展概況作系統(tǒng)地敘述。說明項目提出背景、投資理由、在可行性研究前已經(jīng)進行工作情況及其結(jié)果、關(guān)鍵問題決議和決議過程等情況。在敘述項目發(fā)展概況同時，應(yīng)能清楚地提醒出本項目可行性研究關(guān)鍵和問題。1.1.1項目所在區(qū)域發(fā)展情況城市發(fā)展計劃和地塊關(guān)系及對項目開發(fā)影響；所屬地域在該城市歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面地位，所在區(qū)域政策、經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)環(huán)境。1.1.2項目提議人及提議緣由項目淵源，特殊政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府關(guān)鍵工程等。1.1.3項目投資必需性①項目開啟對企業(yè)未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展計劃意義（通常3—5年），在企業(yè)發(fā)展中地位（是否關(guān)鍵項目）；②企業(yè)進入關(guān)鍵區(qū)域市場、項目合理布局，對企業(yè)提升市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風險、擴大社會影響力作用；③從企業(yè)未來利潤需求、可連續(xù)經(jīng)營等角度描述立項意義；1.2項目概況1.2.1項目名稱1.2.2項目建設(shè)單位概況1.2.3項目地塊位置及周圍現(xiàn)實狀況①地塊位置地塊所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）地理位置。附圖：項目在該城市區(qū)位圖，標識出宗地域域位置，和標志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機場等）相對位置和距離、地段定性描述（和關(guān)鍵中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府關(guān)系）。②宗地現(xiàn)實狀況1）四面范圍；2）地勢平坦情況，自然標高，和周圍地勢比較；3）地面現(xiàn)實狀況，包含宗地內(nèi)是否有水渠、較深溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響原因，并計算所以而損失實際用地面積；4）地面現(xiàn)有居民情況，包含具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工情況等，并說明對拆遷及項目開發(fā)進度影響；5）地下情況，包含管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下全部要注意有沒有受保護歷史文物古跡、可利用構(gòu)建；6）土地完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等原因分割土地；7）地質(zhì)情況，包含土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標識四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，關(guān)鍵反應(yīng)宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下情況圖，包含地下管線、暗渠、電纜等。③項目周圍小區(qū)配套1）周圍3000米范圍內(nèi)小區(qū)配套交通情況（a）公交系統(tǒng)情況，包含關(guān)鍵線路、行車區(qū)間等；（b）宗地出行關(guān)鍵依靠交通方法，是否需要發(fā)展商自己處理；（c）現(xiàn)有交通捷運系統(tǒng)，近期或計劃中是否有地鐵、輕軌等對交通情況有重大影響工程。附圖：交通情況示意圖，包含現(xiàn)有和未來計劃城市公共交通和快速捷運系統(tǒng)；教育：大中小學及教育質(zhì)量情況。醫(yī)院等級和醫(yī)療水平大型購物中心、關(guān)鍵商業(yè)和菜市場文化、體育、娛樂設(shè)施公園銀行郵局其它附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。2）宗地周圍3000米外但可輻射范圍內(nèi)關(guān)鍵小區(qū)配套現(xiàn)實狀況④項目周圍環(huán)境（依據(jù)個案特征描述，沒有能夠不寫）1)治安情況2)空氣情況3)噪聲情況4)污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）5)危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）6)周圍景觀7)風水情況8)近期或計劃中周圍環(huán)境關(guān)鍵改變，如道路拓寬、工廠搬遷、大型醫(yī)院、學校、購物中心/超市建設(shè)等。9)其它⑤大市政配套（全部要說明距宗地距離、成本、接入可能性）1)道路現(xiàn)實狀況及計劃發(fā)展包含現(xiàn)有路幅、計劃路幅，計劃實施時間，和宗地關(guān)系（影響）。2)供水情況：現(xiàn)有管線、管徑及未來計劃和實施時間。3)污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來計劃和實施時間。4)通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、包含線路成本等。5)永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、包含線路成本等。6)燃氣：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。7)供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：說明上述配套設(shè)施管線走向、容量和接口位置，及未來計劃擴容和增加情況。1.2.4項目計劃控制關(guān)鍵點計劃控制關(guān)鍵點①總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積②住宅建筑面積、公建建筑面積，公建內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建面積③綜合容積率、住宅容積率④建筑密度⑤控高⑥綠化率⑦其它1.2.5項目發(fā)展概況①已進行調(diào)查研究項目及結(jié)果②項目地塊初勘及初測工作情況③項目提議書編制、提出及審批過程④研究工作進展情況1.3可行性研究匯報編制依據(jù)在可行性研究中作為依據(jù)法規(guī)、文件、資料、要列出名稱、起源、公布日期。并將其中必需部分全文附后，作為可行性研究匯報附件，這些法規(guī)、文件、資料大致可分為四個部分：項目主管部門對項目標建設(shè)要求所下達指令性文件；對項目承接單位或可行性研究單位請示匯報批復文件。可行性研究開始前已經(jīng)形成工作結(jié)果及文件。國家和擬建地域政策、法令和法規(guī)。依據(jù)項目需要進行調(diào)查和搜集設(shè)計基礎(chǔ)資料。（1）《城市居住區(qū)計劃設(shè)計規(guī)范》（2）《A市城市拆遷管理條例》（3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置要求》（4）《住宅設(shè)計規(guī)范》（5）《住宅建筑設(shè)計標準》（6）《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標準》（7）《城市道路綠化計劃及設(shè)計規(guī)范》（8）《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》1.4可行性研究結(jié)論及提議1.4.1市場研究1.4.2開發(fā)方案1.4.3投資估算和融資方案1.4.4財務(wù)評價1.4.5不確定性分析1.4.6綜合評價1.4.7研究結(jié)論和提議1.4.8關(guān)鍵技術(shù)經(jīng)濟指標表第二部分：市場研究2.1宏觀環(huán)境分析房地產(chǎn)開發(fā)商在一個國家某個地域擬進行房地產(chǎn)投資時，首先要考慮是該國宏觀原因如政治、經(jīng)濟、文化、地理地貌、風俗習慣等。2.2全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析2.2.1行業(yè)政策2.2.2市場供給和需求2.2.3行業(yè)發(fā)展趨勢2.3本市房地產(chǎn)市場分析通常來講，項目所在中國部地域之間發(fā)展是不平衡，差異總是不一樣程度地存在，僅研究其宏觀原因還不夠、還必需對項目所在區(qū)域進行原因分析，這是因為：首先，宏觀經(jīng)濟對區(qū)域經(jīng)濟影響程度不一樣，對有區(qū)域影響大，有區(qū)域影響小；其次，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展受宏觀經(jīng)濟影響存在著“時滯’現(xiàn)象，宏觀經(jīng)濟現(xiàn)實狀況往往要經(jīng)過一段長時間以后才能對區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生影響，有地域反應(yīng)快，有地域則滯后性較為顯著，投資時必需加以考慮；其三，國家特定地域經(jīng)濟使得一些區(qū)域經(jīng)濟或多或少受宏觀經(jīng)濟波動影響，甚至形成于宏觀經(jīng)濟趨勢相反逆向走勢。2.3.1本市房地產(chǎn)市場現(xiàn)實狀況整體競爭格局，供求現(xiàn)實狀況1、近三到五年商品住宅市場發(fā)展情況：開工面積、完工面積、銷售面積、銷售額。2、量值描述市場情況：當年市場關(guān)鍵指標：土地批租量、開工量、完工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房百分比、平均售價、個人信貸額度占銷售額百分比。3、各類型產(chǎn)品市場特征：價位區(qū)分、各檔次市場百分比、發(fā)展趨勢、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。4、各行政區(qū)市場比較：（1）量值描述：土地批租量、開工量、完工量、銷售量、多種檔次樓盤銷售比重、平均價格等。（2）各區(qū)商品住宅分布特征：供給量、銷售量改變和發(fā)展趨勢等。5、當?shù)爻鞘薪⒅衅谟媱澃l(fā)展方向描述城市發(fā)展計劃、功效布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等和項目開發(fā)和居民住宅親密相關(guān)方面。6、關(guān)鍵發(fā)展商情況：發(fā)展商實力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前20名發(fā)展商最近3年開工量、完工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場擁有率。7、熱點區(qū)域表述和特征，熱點產(chǎn)品表述和特征8、用戶購置偏好、購置關(guān)注要素9、關(guān)鍵樓盤描述備注：需要完成城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場調(diào)研匯報（匯報格式及內(nèi)容另附）2.3.2本市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢①需求估計需求估計就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，利用科學方法，對某類物業(yè)市場需求規(guī)律和改變趨勢進行分析和估計，從而推斷出未來市場對該類物業(yè)需求。②供給估計供給估計就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，利用科學方法，對某類物業(yè)市場供給規(guī)律和改變趨勢進行分析，從而估計未來市場上該類物業(yè)供給情況（估計方法：通常能夠分為時間序列分析法和因果關(guān)系分析法。時間序列分析法又可分為：移動平均法，指數(shù)平滑法等；因果關(guān)系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。）2.4板塊市場分析2.4.1區(qū)域住宅市場成長情況①區(qū)域住宅市場簡述形成時間各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布情況購置人群改變②區(qū)域住宅市場各項指標成長情況（近3-5年）開工量/完工量銷售量/供需比平均售價③區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標排名情況及發(fā)展趨勢2.4.2區(qū)域內(nèi)供給產(chǎn)品特征①各檔次產(chǎn)品供給情況②各檔次產(chǎn)品集合特征尤其研究和本案類似檔次物業(yè)特征平均售價開發(fā)規(guī)模產(chǎn)品形式平均銷售率平均容積率物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征③區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案情況附圖：項目周圍樓盤個案分布圖，其中部分具代表性未來關(guān)鍵競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。④未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供給土地情況、產(chǎn)品供給量和產(chǎn)品類型⑤分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)機會點⑥結(jié)論：區(qū)域市場在整體市場地位及發(fā)展態(tài)勢本案所在位置價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品價位區(qū)間及產(chǎn)品形式本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力本案在開發(fā)中營銷焦點問題2.4.3區(qū)域市場目標客層研究①各檔次產(chǎn)品目標客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參考項目標經(jīng)驗研究及全市趨勢特征上）②結(jié)論：本案目標人群區(qū)域起源、行業(yè)特點、產(chǎn)品力偏好、購置方法和關(guān)鍵關(guān)注點、訴求點。2.5項目確定位方案2.5.1可類比項目市場調(diào)查序號比較原因經(jīng)典樓盤分值權(quán)重擬建項目分值備注（具體）1地段位置10040%110距所在片區(qū)中心遠近；商業(yè)、寫字樓為臨街或背街；2配套設(shè)施10010%115城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施：供水、供電、排水；社會服務(wù)設(shè)施；文化教育、醫(yī)療、文娛體育、郵電、公園綠化3計劃設(shè)計10010%110計劃水平、理念4物業(yè)管理10010%95保安、清潔衛(wèi)生；內(nèi)墻；綠化率及養(yǎng)護情況；物業(yè)管理費；是否人車分流；物業(yè)管理商資質(zhì)5交通情況1005%80大小中巴線路數(shù)量；距公交站遠近；站點數(shù)量；大中小巴舒適程度6樓盤規(guī)模1003%100建筑總面積（在建及未建）；總占地面積；戶數(shù)；7產(chǎn)品外觀1005%105是否醒目；是否新奇；是否高級；感官舒適程度；8戶型設(shè)計10010%105戶型部署是否合理，是否有暗房，實用率是否高9發(fā)展商信譽1002%90資產(chǎn)及資質(zhì)、開發(fā)樓盤多少、樓盤質(zhì)量、品牌10銷售手法1005%11011其它方面如對方?jīng)]有，百分比值可考慮此項在整個房價中所占有比重12累計106各行權(quán)重乘以擬建樓盤分值13擬建樓盤價格=經(jīng)典樓盤價格*106計算。備注：1）此表格關(guān)鍵是想經(jīng)過和當?shù)亟?jīng)典樓盤比較，發(fā)覺擬建項目標優(yōu)缺點。2）使我們價格制訂更客觀合理。3）此表中權(quán)重百分比，企業(yè)可依據(jù)實際情況進行合適調(diào)整。2.5.2項目SWOT分析2.5.3項目定位方案①市場定位②目標市場定位③項目產(chǎn)品定位關(guān)鍵功效/建筑規(guī)模/關(guān)鍵技術(shù)經(jīng)濟指標④價格定位：項目銷售均價（元/㎡）出租均價（元/㎡×月）可租售面積（㎡）備注寫字間配套功效停車場住宅銷售第三部分：項目開發(fā)方案3.1項目地塊特征和價值分析3.1.1地塊特征分析3.1.2土地價值分析1）估價方法和計算公式2）估價過程3）拆遷成本估算3.1.3土地升值潛力初步評定。從地理位置、周圍土地供給（價格和成交情況）、周圍環(huán)境及配套、市場發(fā)展情況、政府計劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評定。3.1.4土地法律性質(zhì)評定土地全部權(quán)、使用權(quán)歸屬/計劃用途取得土地使用權(quán)程序評定土地性質(zhì)變更評定（已經(jīng)是商品房用地能夠不寫）政策性風險評定：城市計劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府原因造成項目中止開發(fā)、報批報建步驟無法完成、項目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失可能性判定。對各項法律手續(xù)和程序可操作性、正當性，風險可控性進行評價。如：簽約協(xié)議中顯著對我方不利條款及其考慮；部分或全部條款存在不確定性原因控制；不利、不確定條款可能遭受損失和對開發(fā)進度影響等。3.2計劃設(shè)計分析3.2.1初步計劃設(shè)計思緒①設(shè)計概念：產(chǎn)品表現(xiàn)專題思想，關(guān)鍵設(shè)計風格、設(shè)計特點。②關(guān)鍵產(chǎn)品類型：多層、高層，還是聯(lián)排別墅或屋頂花園、頂層復式等其它類型，及不一樣類型產(chǎn)品百分比。③節(jié)能和環(huán)境保護型建筑材料選擇考慮。④在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品可能性。⑤假如是大型、超大型項目，對營造大小區(qū)概念考慮。⑥市場公共配套設(shè)施配置方案3.2.2計劃設(shè)計可行性分析①在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出產(chǎn)品是什么類型和特征，是否符合前面提及計劃設(shè)計概念和萬科所追尋多種檔次高品質(zhì)住宅要求。關(guān)鍵從計劃設(shè)計角度判定將上述硬指標轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實產(chǎn)品可能性。②容積率改變對產(chǎn)品設(shè)計概念、產(chǎn)品類型和特征影響。③土地本身特征對產(chǎn)品設(shè)計影響和考慮。如：地勢高低、地形起伏、地塊完整性、地質(zhì)情況、較深溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產(chǎn)品設(shè)計和環(huán)境保護影響及處理方法。④周圍自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設(shè)計影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、“風水”原因等對產(chǎn)品計劃設(shè)計和環(huán)境保護影響及處理方法。⑤周圍市政工程配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計影響和考慮。如：道路情況（可能和小區(qū)關(guān)鍵出入口相關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品計劃設(shè)計影響及處理方法。⑥周圍生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計影響和考慮。如：交通情況（和是否開通業(yè)主班車相關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購物中心）、教育現(xiàn)實狀況、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對本身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判定。⑦市場分析結(jié)果對產(chǎn)品設(shè)計影響和考慮。如：市場價格限制、總價控制標準和前面產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特征設(shè)計是否存在矛盾，對產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及怎樣處理。3.2.3計劃方案提出和方案比選方案1序號工程名稱建筑面積（㎡）層數(shù)備注1綜合樓2177622寫字間酒店（不含地下部分）及部分配套功效2住宅720012不含地下部分3地下停車場43201地下一層4綜合樓附樓9604會議室宴會廳及部分配套功效5公建1608綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室累計36264方案2（略）3.3產(chǎn)品設(shè)計提議3.3.1綜合樓①寫字間打造適度超前智能化、生態(tài)化寫字樓。智能化概念在新建寫字樓中已經(jīng)得到普遍利用，生態(tài)化概念是一個新興概念，關(guān)鍵表現(xiàn)為：采光充足，通透性好，定時換新風，換氣系統(tǒng)加氧，建筑材料和裝修材料采取高標準環(huán)境保護材料，降低有害物質(zhì)排放，杜絕寫字樓綜合癥；含有較高綠化率，盡可能采取空中花園。綜合樓外觀風格提議：穩(wěn)重大方后現(xiàn)代主義風格，切忌呆板，表現(xiàn)智能化、生態(tài)化專題。樓層：3-18層面積：12096㎡戶數(shù)：12096÷（100×20%+150×30%+220×40%+300×10%）=66戶型配比：面積（㎡）百分比（按戶數(shù)%）備注100-11020%1、各戶型內(nèi)部按功效分割；2、大戶型集中于高層。150-16030%200-22040%300-32010%②配套功效：功效面積（㎡）樓層計算依據(jù)備注會議室大（1個）360附樓3層及主樓3層局部1.5㎡/人可同時容納200人中（2個）200附樓4層2㎡/人100人宴會廳（中餐廳）360附樓2層及主樓2層局部可同時容納200人以上廚房160附樓4層大堂4001商務(wù)中心501酒吧（咖啡廳、茶秀）2002歌舞廳2002美容美發(fā)1001桑那按摩2001健身房1501洗衣房200院中另建累計2176主體1-2層，裙樓2-3層，不含洗衣房3.3.2住宅①方案1總面積：7200㎡層高：12層戶數(shù)：48戶型：2梯4戶兩種戶型：120-140㎡160-180㎡或4種戶型：120-140㎡兩種160-180㎡兩種頂層4套復式依據(jù)：從市場角度，140-160㎡戶型是最不好銷。②方案2（略）③分析提議12層和18層區(qū)分：12層只需1部電梯，18層必需設(shè)置兩部電梯，結(jié)構(gòu)上也略有差異。12層單位建安成本約為1300元，18層為1500元左右。1梯4戶和2梯4戶區(qū)分：按12層，前者需一個消防通道，1部電梯，后者需2個消防通道，2部電梯，但公共走道面積前者大，所以二者公攤面積差不多。但建安成本后者比前者大。18層差異不大。所以提議：若建12層，應(yīng)為1梯4戶；若建18層，則關(guān)鍵看戶型設(shè)計和公攤面積比較。④戶型設(shè)計提議：動靜分區(qū)，主臥朝陽，通透性好，采光好，以3室2廳2衛(wèi)為主立戶型，大戶型可做4室2廳2衛(wèi)，每戶兩衛(wèi)，復式2-3衛(wèi)，復式考慮露臺和跳空層，盡可能避免“黑屋”，總公攤（不包含地下室）控制在7-8%，戶內(nèi)有效使用面積盡可能大（90%以內(nèi)）3.3.3停車場⑴需求：住宅戶均0.5個停車位，需36個（按方案2）；寫字間戶均1.5個停車位，需99個；酒店戶均0.5個，50%住房率，需57個；累計需192個停車位。⑵地下停車場設(shè)計依據(jù)：地下停車場平面示意圖兩種建設(shè)方案：地下停車場立面示意圖方案①方案②方案①經(jīng)濟核實：經(jīng)濟指標額度計算依據(jù)面積4320㎡停車場為地下1層，不包含地下二層設(shè)備間停車位123個35㎡/個造價693萬元1600元/㎡出租效益44萬元/年租價300元/個×月回收期15.8年693÷44出售效益738萬元6萬元/個利潤45萬元738-693方案②經(jīng)濟核實：經(jīng)濟指標額度計算依據(jù)

面積7630㎡停車場為地下1、2層，不包含地下二層設(shè)備間停車位191個40㎡/個造價1378萬元1800元/㎡（土方、結(jié)構(gòu)、防水等成本增加）出租效益68.8萬元/年租價300元/個×月回收期20年出售效益1146萬元6萬元/個利潤-232萬元綜合比較分析上述兩個方案，方案②顯著投資大，效益差，所以提議采取方案①。⊙注：停車位售價核實：現(xiàn)在市場價為10萬元/個，但銷售情況不好。按租售價格關(guān)系計算，通常西安市消費者投資商業(yè)及寫字樓物業(yè)年回報率為8%-10%，這里按8%計算，300（元/個×月）×12（個月）÷8%=4.5萬元/個投資住宅（買房出租）年回報率通常為4%-6%，這里按5%計算，300（元/個×月）×12（個月）÷5%=7.2萬元/個綜合以上兩類投資物業(yè)情況，我們認為車位價格應(yīng)定位在6萬元/個。⑶本項目能夠提供停車位：地下停車場為123個；綜合樓門前停車場約15個停車位；住宅樓西側(cè)空地建做停車場停車位約30個。累計168個停車位。⑷供需差額為24個。⑸停車場使用管理：綜合樓門前15個和樓后（裙樓下）30個車位供酒店使用；地下停車場95個車位供住戶和寫字間共同使用；住宅樓東側(cè)30個供寫字樓用戶使用。提議使用IC卡管理系統(tǒng)，能夠有效處理不一樣用戶管理問題，包含來訪用戶車輛管理（臨時IC卡）。3.4項目實施進度在可行性研究階段，需將項目實施時期各個階段各個工作步驟進行統(tǒng)一計劃、綜合平衡，作出合理而又切實可行安排。依據(jù)分別確定項目實施各階段所需時間，編制實施進度表，項目實施進度表有多個表示方法。簡單項目標實施進度可用橫道圖，復雜項目標實施進度可用網(wǎng)絡(luò)圖。對項目開發(fā)周期、各期開工面積、完工計劃、開完工時時間等進行估計。附表1開發(fā)進度模擬表時間項目23456789101112123456789101112前期可行性論證設(shè)計招標建筑設(shè)計園林設(shè)計三通一平工程施工裝修施工內(nèi)部認購正式銷售完工3.5營銷方案3.5.1對租售市場估計3.5.2項目經(jīng)營方案①方案A寫字樓中留出4000㎡自用辦公，其它寫字間出租；酒店自營；配套功效可自營或內(nèi)部承包或出租；住宅樓40戶按成本價內(nèi)部銷售，其它按市場價對外銷售；停車場除酒店留用57個，機動車位留出11個外，其它100個出租。②方案B（略）3.5.3市場推廣構(gòu)想①營銷方法②營銷費用估計3.5.4銷售計劃①銷售周期、各期銷售時間、價格、面積；回款時間表；②銷售計劃實現(xiàn)可行性分析。3.6機構(gòu)設(shè)置在可行性研究匯報中，依據(jù)項目規(guī)模、組成，研究提出對應(yīng)企業(yè)組織機構(gòu)、勞動定員總數(shù)及勞動力起源及對應(yīng)人員培訓計劃。①企業(yè)組織是否需要成立獨立法人企業(yè)（項目企業(yè)）；關(guān)鍵部門設(shè)置；企業(yè)組織形式。最通用形式是采取金字塔式、中層經(jīng)營管理和基層現(xiàn)場管理等三個層次。通常來說，企業(yè)管理層次和管理幅度成反比關(guān)系，幅度越大，層次越少。中小型項目可采取兩級管理；大型項目可采取三級管理。②人力資源需求：開啟項目對個專業(yè)（部門）人員需求，具體人數(shù)（關(guān)鍵是專業(yè)經(jīng)理）。勞動定員。通常來說，企業(yè)所需人員按其工作崗位和勞動分工不一樣，可分為四類人員：工人、工程技術(shù)人員、管理和經(jīng)營人員、服務(wù)人員。在可行性研究中，分別估算各類人員需用量，并說明其起源，編制勞動定員匯總表。人力資源缺口及處理：現(xiàn)有些人員能否滿足需要，缺口人員處理路徑（調(diào)動、招聘、培訓等）年總工資和職員年平均工資估算分人員類別估算年工資總額，并計算職員年平均工資。人員培訓及費用估算人員起源分析，需培訓人員總數(shù)。培訓方法：培訓計劃：培訓人員數(shù)量、專業(yè)、時間、方法培訓費用：3.7合作方法及條件①合作方基礎(chǔ)情況：名稱，關(guān)鍵股東投資情況，注冊資本，成立時間、特殊背景等

②合作方法：比如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設(shè)置企業(yè)等。除直接從政府批租土地外，全部要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對分房、分收入要明確合作方是否有負擔營業(yè)稅義務(wù)。③付款進度及和拿地程序配合④其它合作關(guān)鍵條件⑤和合作方法相關(guān)其它法律要求第四部分：投資估算和融資方案4.1投資估算在房地產(chǎn)開發(fā)項目標可行性研究中，項目標成本測算是關(guān)鍵一環(huán)，它由估價師會同造價工程師完成。成本測算正確是否，如同對租售市場估計一樣，對項目標經(jīng)濟效益有重大影響，但相對而言，成本測算較易把握。4.1.1投資估算相關(guān)說明①投資估算范圍②投資估算編制依據(jù)③投資估算說明4.1.2分項成本估算房地產(chǎn)項目標投資概算應(yīng)包含以下內(nèi)容：土地費用、建設(shè)成本、營銷預(yù)算、金融成本。A土地費用：①土地出讓金政府一次性收取標準地價②拆遷成本（用于拆遷賠償或青苗賠償開支）圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu)，其中4棟5層住宅樓房（試驗小學職員二棟40戶，四建企業(yè)職員住宅一棟16戶，拆遷企業(yè)拆遷安置房一棟，30戶）。其它房屋均為二——四層。依據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經(jīng)營性用房600平方米，累計住戶約205戶。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶90%以上全部有土地證，計劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨戶水、電表。含有一定房屋拆遷經(jīng)驗。拆遷成本估算：根據(jù)A市《城市房屋拆遷管理暫行措施》要求和賠償標準貨幣拆遷估算。1、住宅：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元2、經(jīng)營性用房：640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元3、隸屬物（水、電、電話、空調(diào)以上其它）住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元經(jīng)營性用房：600平方米*45元/平方米=27000元4、室內(nèi)裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元5、閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等34929平方米*48元=1676592元遷居費、臨時過渡費：1、遷居費：住宅：200戶*300元=60000元經(jīng)營性用房：9戶*500元=4500元小計：64500元2、過渡費：住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6個月=514935元經(jīng)營性用房：600平方米*16元/平方米*6個月=57600元小計：632535元其它費用3、管理費，委托拆遷費：34929平方米*15元/平方米=523935元4、房屋拆遷評定費：35000元5、獎勵：34929平方米*100元/平方米=3492900元上述全部費用小計：38533208元，折抵每平方賠償金額為1103.18元。根據(jù)A市人民政府第9號令，對A市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在上六個月尚能夠?qū)嵤允　冻鞘蟹课莶疬w管理措施》，在7月1日開始實施后。A市城市房屋拆遷就困難重重，尤其全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強制拆遷基礎(chǔ)停止。再者，A市房屋拆遷管理措施立即出臺，其基準價在原基礎(chǔ)上估計上調(diào)100元/平方米左右，由此拆遷成本估計為：1103.18元/平方米+100元/平方米=1203.18平方米1203.18元*34929平方米=42025874.2元③影響公共設(shè)施而出現(xiàn)賠償開支土地費用累計：本項目占地##畝，每畝##萬元，土地總價值為##萬元。B建設(shè)成本估算前期工程費用、建設(shè)配套費、建筑安裝工程費用、室外工程費、建設(shè)監(jiān)理費、建設(shè)單位管理費、預(yù)備費和建設(shè)期貸款利息等項。設(shè)計方案一：對該宗地塊建設(shè)規(guī)模作了初步計劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點，占地面積：50*10*2=1000㎡，建筑面積：㎡。主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點之間，次入口設(shè)在建設(shè)東路靠近匯景小區(qū)橋旁。沿建設(shè)東路建二層裙房，形式基礎(chǔ)同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：29.4*13.8*12層*3棟=14606㎡，累計建筑面積：17906㎡。地塊內(nèi)大致部署一棟15層29.4*13.8*15層；一棟12層29.4*13.8*12層；三棟12層40*15*12層；一棟15層40*15*15層；占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡總占地面積：5861㎡，建筑密度：20.7%總建筑面積：61460㎡，容積率：2.17高層均設(shè)計地下室，面積為4861㎡，總戶數(shù)約為297戶。建筑成本估算①工程前期費：前期工程費用包含工程勘察費、工程設(shè)計費、土地平整、前期工程咨詢費等項費用。按建安成本2%取費。（計劃設(shè)計：10萬元；建筑設(shè)計：5元/平方米；地質(zhì)勘探：2元/平方米；測量定位：10萬元）②建筑安裝工程費用依據(jù)相關(guān)建設(shè)工程造價指標，結(jié)合本項目實際情況，住宅樓按1300元/㎡（方案1），1500元/㎡（方案2），綜合樓按1600元/㎡，寫字樓裝修按600元/㎡，酒店及配套服務(wù)功效裝修按1000元/㎡計算，本項目建筑安裝工程總造價為8472萬元（方案1），9168萬元（方案2）。工程成本：樁基：59460*100元/㎡=594.6萬元地下室：4861*600元/㎡=291.66萬元主體：59460*900+*500=5451.4萬元電梯：9棟*50萬元/棟=450萬元③室外工程費室外工程包含小區(qū)道路、綠化及小區(qū)內(nèi)各項構(gòu)筑物等內(nèi)容。依據(jù)本項目實際情況，按50元/㎡計算，本項目標室外工程費為萬元。室外水電氣工程：按50元/㎡計算，本項目標室外工程費為萬元。④建設(shè)配套費用。包含招投標費、市政設(shè)施配套費、消防設(shè)施配套費、天然氣公網(wǎng)初裝費、抗震設(shè)計審查費、定額編制管理費、質(zhì)量監(jiān)督費、勞保統(tǒng)籌基金、新型墻體材料專題費用、“結(jié)建”人防工程押金、散裝水泥確保金、排污費、環(huán)衛(wèi)費、水增容費、電力增容工程費等。按建安成本10%取費。⑤工程建設(shè)監(jiān)理費按建安工程總造價1%計算，累計為萬元。⑥建設(shè)單位管理費按前五項費用之和2%計提。⑦預(yù)備費因為項目開發(fā)可預(yù)見性較強，預(yù)備費按建安成本6%計提。C營銷預(yù)算①項現(xiàn)在研究及可行性研究開支②項目策劃開支③銷售策劃開支④廣告開支⑤項目企業(yè)日常運作開支⑥項目及企業(yè)公關(guān)開支D金融成本①貸款引發(fā)利息支出按本項目建設(shè)期二年，貸款額1億元，每十二個月貸款5000萬元，年貸款利率5%計算，利息總額為500萬元（每十二個月為250萬元）。②各項保險開支③稅收和行政性收費④不可預(yù)見開支4.1.3總成本估算說明測算假設(shè)和關(guān)鍵利用指標，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資（直接建造成本加期間費用，不包含營業(yè)稅和所得稅）等。項目總投資估算表（方案1）項目投資總額（萬元）單位成本（元/m2）1）土地費用2）前期工程費用3）建筑安裝工程費用（含裝修費）4）建設(shè)配套費用5）室外工程費6）管理費用7）銷售費用8）財務(wù)費用9）多種稅金支出10）預(yù)備費綜合以上1至10項費用，本項目總投資估算為15487萬元（方案1），16342（方案2）。4.1.4單位成本4.1.5銷售收入估算依據(jù)比較定價和市場定價相結(jié)合標準，就該項目標預(yù)算定價為：小高層住宅1900元/㎡商鋪6000元/㎡地下車庫800元/㎡銷售收入住宅1900*56160=商鋪6000*5300=31800000地下室4861*800=3888800總計：元營業(yè)稅及附加*5.5%=7831604各項費用*4%=5695712總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費用+土地成本=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=.2毛利潤：銷售收入—總成本=-.2=5289309.8元4.1.6稅務(wù)分析營業(yè)稅及附加所得稅土地增值稅4.1.7項目資金估計項目投入總資金及分年投入計劃資金投入計劃：各期地價、前期費用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費等投入安排。資金回款計劃：各期銷售回款計劃。資金需求計劃：結(jié)合整個企業(yè)資金情況，列示各期資金需求缺口及融資路徑。開啟資金及開啟時占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實現(xiàn)現(xiàn)金正流入時間、資金占用月平均額4.1.8現(xiàn)金流量表要求結(jié)果企業(yè)具體情況，付款時間合適控制標準，針對項目標具體情況，提供相對合理投入及回款時間，在能銷售回款之前，資金需求量按月分析，如項目較大，開始回款后資金需求可按季分析。最終要給出資金需求最高點。附：全部投資現(xiàn)金流量樣表（單位：萬元）：時間項目12345678現(xiàn)金流入量累計7794463–5409自有資金投入1000主營業(yè)務(wù)收入資金5000現(xiàn)金流出量累計77867701707土地費用30001302前期費用169建設(shè)配套費847建安工程費30005472室外工程費100220工程監(jiān)理費4045管理費130154利財務(wù)費用250250250其它費用250258457現(xiàn)金凈流量6-7238–61164.1.9自有資金核實①建設(shè)期自有資金以上方案自有資金核實是假定為萬元，依據(jù)實際情況和借款額度增減。②經(jīng)營期自有資金占用項目資金占用量(萬元)計算依據(jù)固定資產(chǎn)投入790酒店設(shè)施：2萬元/每間客房；配套功效設(shè)備：1000元/㎡;酒店管理辦公設(shè)備：50萬元；流動資金及稅費486酒店管理費用：營業(yè)額50%不可預(yù)見費128上述兩項費用之和10%4.2融資方案4.2.1項目融資主體4.2.2項目資金起源籌措資金首先必需了解多種可能資金起源，假如籌集不到資金，投資方案再合理，也不能付諸實施，可能資金渠道有：國家預(yù)算內(nèi)撥款；中國銀行貸款：包含撥改貸、固定資產(chǎn)貸款、專題貸款等；國外資金：包含國際金融組織貸款、國外政府貸款、贈款、商業(yè)貸款、出口借貸、賠償貿(mào)易等；自籌資金：包含部門、地方、企業(yè)自籌資金；其它資金起源。可行性研究中，要分別說明多種可能資金起源、資金使用條件，利用貸款，要說明貸款條件、貸款利率、償還方法、最大償還時間等。4.2.3融資方案分析籌資方案要在對項目資金起源、建設(shè)進度進行綜合研究后提出。為確保項目有適宜籌資方案，要對可能籌資方法進行比選。可行性研究中，要對多種可能籌資方法籌資成本、資金使用條件、利率和匯率風險等進行比較，尋求財務(wù)費用最經(jīng)濟籌資方案。（1）資金起源可靠性分析（2）融資結(jié)構(gòu)分析（3）融資成本分析4.2.4投資使用計劃投資使用計劃要考慮項目實施進度和籌資方案，使用相互銜接。編制投資使用計劃表。其中：固定資產(chǎn)投資按不一樣資金起源分年列出年用數(shù)額；流動資金安排要考慮企業(yè)實際需要。4.2.5借款償還計劃借款償還計劃是經(jīng)過對項目多種還款資金起源估算得出，借款償還計劃最終年限能夠等于借款資金使用最終年限，制訂借款償還計劃，應(yīng)對下述內(nèi)容進行說明。還款資金起源、計算依據(jù)；多種借款償還次序；計劃還款時間。國外借款還本付息，要按借款雙方事先約定還款條件，如借款期、寬限期、還款期、利率、還款方法確定，和中國按借款能力償還借款不一樣是借款期通常是約定。還本付息方法有兩種：等額償還本金和利息，即每十二個月償還本利之和相等，而本金和利息各年不等。償還本金部分逐年增多，支付利息部分逐年降低。等額還本，利息照付。即各年償還本利之和不等，每十二個月償還本金相等。利息將隨本金逐年償還而降低。第五部分：財務(wù)評價在項目標開發(fā)方案確定以后，必需對不一樣方案進行財務(wù)、經(jīng)濟效益評價，判定項目在經(jīng)濟上是否可行，并比選推薦出優(yōu)異建設(shè)方案。本部分評價結(jié)論是投資決議關(guān)鍵依據(jù)。財務(wù)評價是依據(jù)國家現(xiàn)行財務(wù)和稅收制度和現(xiàn)行價格，分析測算擬建項目未來效益費用。考察項目建成后贏利能力、債務(wù)償還能力等財務(wù)情況，從企業(yè)角度分析項目標盈利能力。項目投資方案評價指標通常分為兩類：一類是考慮貼現(xiàn)原因動態(tài)指標，即考慮貨幣時間價值原因指標，包含凈現(xiàn)值、贏利指數(shù)、動態(tài)回收期、內(nèi)含酬勞事等指標。另一類是非貼現(xiàn)靜態(tài)指標，即設(shè)有考慮貨幣時間價值原因指標，如靜態(tài)回收期、投資利潤率等。在房地產(chǎn)開發(fā)項目標評價中通常以動態(tài)指標為主，以靜態(tài)指標為輔。關(guān)鍵財務(wù)評價報表有：財務(wù)現(xiàn)金流量表、利潤表、財務(wù)平衡表。5.1財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和參數(shù)選擇1.財務(wù)價格2.利率3.項目計算期選擇4.財務(wù)基準收益率（ic）設(shè)定5.2財務(wù)評價（方案1）5.2.1財務(wù)盈利能力分析財務(wù)效益分析表，關(guān)鍵有：貸款償還期計算表、財務(wù)平衡表、財務(wù)現(xiàn)金流量表等；經(jīng)營、財務(wù)成本計算。①營業(yè)收入估算營業(yè)項目營業(yè)收入（萬元）計算依據(jù)住宅樓銷售1794內(nèi)部出售2330元/㎡，公開銷售3300元/㎡寫字間出租486/年90%出租率；50元/㎡酒店客房營業(yè)收入972/年按50%住房率，平均按2床標準間200元/㎡×天配套功效營業(yè)收入335/年200元/㎡×月，不含會議室停車場出租36/年300元/㎡×月×個累計1829/年未計住宅樓銷售收入1794萬元②成本費用估算例表：___________項目測算表（萬元）項目名稱標準說明1、土地費用土地為___萬/畝2、前期費用設(shè)計計劃監(jiān)理費3、行政性收費4、建安工程費5、景觀及配套費用6、銷售成本按銷售收入3%控制7、財務(wù)費用貸款按總投入50%利率為8%8、管理費按總投入3%計累計③營業(yè)利潤（未計建設(shè)成本）營業(yè)項目營業(yè)利潤（萬元）計算依據(jù)及說明住宅樓銷售1794一次性收入寫字間出租486/年90%出租率；物業(yè)管理費用由住戶負擔，保平經(jīng)營；酒店客房營業(yè)收入486/年按50%利潤率計算配套功效營業(yè)收入168/年按50%利潤率計算，不含會議室停車場出租36/年100%出租率累計1129/年未計住宅樓銷售利潤1794萬元④項目開發(fā)各期利潤表現(xiàn)經(jīng)濟指標﹒﹒﹒20××年合計上六個月下六個月上六個月下六個月上六個月下六個月結(jié)算面積（m2）單位利潤(元/m2)利潤(萬元)5.2.2靜態(tài)贏利分析①投資收益率(R)投資回報率計算按50年經(jīng)營周期（不變價）計算，<1192×（50-12.5）+1794>÷15487=300%每十二個月為300%÷50=6%②投資回收期(Pt)項目總投資回收期為（15487-1794）÷（1193-250）=14.5年。（假定貸款本金14.5年后歸還，經(jīng)營期每十二個月只支付利息）5.2.3動態(tài)贏利分析①財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）②內(nèi)部收益率貸款償還期等5.2.4償債能力分析①流動比率②杠桿比率5.2.5綜合指標表關(guān)鍵經(jīng)濟指標單位數(shù)值（元/m2）項目總金額（萬元）銷售收入直接成本總投資毛利率稅前利潤稅后利潤銷售凈利率投資回報率5.3財務(wù)評價（方案2）略5.4財務(wù)評價結(jié)論方案比較分析：多個方案投資回收期基礎(chǔ)靠近，不過多個方案前期資金回收額差異較大，本項目標資金回收除了前期銷售外，關(guān)鍵靠后期經(jīng)營收入，A方案后期經(jīng)營資金成本壓力較大，但長久經(jīng)營收益也對應(yīng)較大。B方案則相反，前期回收額較小，后期經(jīng)營資金成本壓力較大，但長久經(jīng)營收益也對應(yīng)較小。第六部分：不確定性分析在對建設(shè)項目進行評價時，所采取多種數(shù)據(jù)多數(shù)來自估計和估算。因為資料和信息起源有限性，未來實際情況可能和此有較大出入，即評價結(jié)果含有不確定性，這對項目標投資決議會帶來風險。為了避免或盡可能降低這種風險，要分析不確定性原因?qū)椖拷?jīng)濟評價指標影響，以確定項目標經(jīng)濟上可靠性。這項工作稱為不確定性分析。依據(jù)分析內(nèi)容和側(cè)重面不一樣，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析，盈虧平衡分析只用于財務(wù)評價，敏感性分析和概率分析可同時用于財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價，6.1盈虧平衡分析盈虧平衡分析在財務(wù)管理中又稱量、本、利分析，是指在一定市場生產(chǎn)能力條件下，經(jīng)過分析擬建項目標產(chǎn)出（量）、成本（本）和收益（利）之間關(guān)系，來判定項目優(yōu)劣及盈利能力一個方法。盈虧分析關(guān)鍵是找到盈虧平衡點，即項目達成盈虧平衡狀態(tài)利潤為零點。在房地產(chǎn)項目標可行性研究中，所謂盈虧平衡分析指要找出估計銷售收入恰好能填補成本時銷售量又稱保本銷售量。比如：A、住宅銷售平衡點是[（15487-8472）÷36264+1300]÷3300=98%即出售掉98%面積才能夠達成盈虧平衡點。（其中假設(shè)內(nèi)部購置部分除建安成本和土地成本外，其它費用全部攤?cè)肫渌ㄖ〣、酒店經(jīng)營平衡點200×50%×50%÷200=25%即住房率達成25%能夠保本經(jīng)營。C、寫字樓經(jīng)營平衡點物業(yè)管理費按5元/㎡×月計算，保平點是5÷50=10%即出租率達成10%即能夠保本經(jīng)營。6.2敏感性分析敏感性分析是研究一些原因發(fā)生改變時，項目經(jīng)濟效益發(fā)生對應(yīng)改變，并判定這些原因?qū)椖拷?jīng)濟目標影響程度。敏感性分析不僅能夠使開發(fā)商了解原因變動對項目財務(wù)評價指標影響程度，還能夠使她們對那些較為敏感原因進行認真和仔細再研究，以提升項目可行性研究正確性。反應(yīng)敏感程度指標是敏感系數(shù)：敏感系數(shù)=目標值改變百分比／參數(shù)值變動百分比。比如：以售價為參數(shù)值，以項目標凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值作為目標值，已知售價增加10％，凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值增加20％，則售價敏感系數(shù)=20％/10%=2。敏感系數(shù)可正可負。若敏感系數(shù)為負，說明目標值改變和參數(shù)值改變方向相反，敏感系數(shù)越大，則說明該參量對目標值越敏感，在可行性研究中對該參量確實定須越謹慎。敏感性分析，參考以下內(nèi)容及表格，可依據(jù)實際情況增減。6.2.1變動原因一成本變動成本變動幅度（%）對各項經(jīng)濟指標改變影響。比如：經(jīng)濟指標估計成本×90%估計成本估計成本×110%估計成本×120%總投資毛利率稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資回報率6.2.2變動原因二售價變動售價變動各項經(jīng)濟指標改變，假設(shè)售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：經(jīng)濟指標估計售價×90%估計售價估計售價×110%估計售價×120%

營業(yè)額毛利率稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資回報率6.2.3變動原因一容積率變動容積率變動各項指標改變關(guān)鍵指標容積率1容積率2容積率3容積率4容積率5多高層比營業(yè)額總投資毛利率稅后利潤稅后凈利率總投資回報率6.3風險分析6.3.1風險原因識別和評定風險分析又稱為概率分析，利用概率值來定量研究多種不一樣確定原因發(fā)生不一樣幅度變動概率分布及對方案經(jīng)濟效果影響，對方案經(jīng)濟效果指標作出某種概率描述，從而對方案風險情況作出比較正確判定。①風險等級劃分②風險原因識別和評定6.3.2風險防范對策①市場風險分析②經(jīng)營管理風險分析③金融財務(wù)風險分析第七部分：綜合評價7.1社會評價（定性）在可行性研究中，除對以上各項經(jīng)濟指標進行計算、分析外，還應(yīng)對項目標社會效益和社會影響進行分析。能夠?qū)Σ荒芏啃б嬗绊戇M行定性描述。內(nèi)容包含：項目和當?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施發(fā)展水平相互適應(yīng)性；項目對合理利用自然資源影響。7.2環(huán)境評價（影響及對策）（1）工程建設(shè)對環(huán)境影響（2）建設(shè)中環(huán)境影響緩解方法7.3企業(yè)資源匹配分析第八部分：研究結(jié)論和提議8.1結(jié)論依據(jù)前面各節(jié)研究分析結(jié)果，對項目在技術(shù)上、經(jīng)濟上進行全方面評價，對建設(shè)方案進行總結(jié)，提出結(jié)論性意見。關(guān)鍵內(nèi)容有：①明確說明該項目是否可行，是否含有較強抗風險能力②對推薦擬建方案結(jié)論性意見。③對推薦擬建方案建設(shè)條件、產(chǎn)品方案、經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境影響結(jié)論性意見。④對關(guān)鍵對比方案進行說明。⑤可行性研究中關(guān)鍵爭議問題結(jié)論。8.2提議是專業(yè)機構(gòu)專業(yè)人員在進行可行性研究中發(fā)覺部分有利于項目取得更佳經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益等方面提議，供委托方參考。①對可行性研究中還未處理關(guān)鍵問題提出處理措施和提議。②對應(yīng)修改關(guān)鍵問題進行說明，提出修改意見。③對不可行項目，提出不可行關(guān)鍵問題及處理意見。④在基于市場條件下利潤最大化多種物業(yè)形態(tài)組合，提出提議。⑤相關(guān)注意事項及提議第九部分：附錄9.1附件：它包含可行性研究關(guān)鍵依據(jù)，是可行性研究匯報必不可少部分。通常來講，一個項目在做正式可行性研究時，必需有政府相關(guān)部門同意文件（如計劃選址意見書、土地批租協(xié)議、土地證、建筑工程許可證等）。專業(yè)人員必需依據(jù)委托書和上述文件和對應(yīng)法律、法規(guī)方能編寫項目可行性研究匯報。教授論證意見主管部門意見9.2附表：是可行性研究匯報中包含很多計算表，如投資匡算表、銷售收入表、資金籌措表、利息計算表、現(xiàn)金流量表、敏感性分析計算表等。9.2.1萬科成本估算表成本項目總成本（萬元）單位成本（元/m2）參考項目單位成本說明一、土地取得價款1、政府地價及市政配套2、合作款項3、紅線外市政配套4、拆遷賠償費二、開發(fā)前期準備費1、勘察設(shè)計費2、報批報建費3、三通一平費4、臨時設(shè)施費三、主體建筑工程費1、基礎(chǔ)工程2、結(jié)構(gòu)及粗裝修3、門、窗工程4、公共部位精裝修5、室內(nèi)精裝修6、室內(nèi)水電氣暖7、室內(nèi)設(shè)備及安裝8、室內(nèi)智能化系統(tǒng)四、紅線內(nèi)市政工程費1、室外給排水系統(tǒng)2、室外采暖系統(tǒng)3、室外燃氣系統(tǒng)4、室外高低壓系統(tǒng)5、室外消防系統(tǒng)6、室外智能化系統(tǒng)五、園林環(huán)境費1、環(huán)境設(shè)計費2、綠化建設(shè)費3、建筑小品費4、道路廣場建造5、圍墻建造費6、室外照明費7、室外背景音樂8、室外零星工程六、公共配套設(shè)施費1、游泳池2、會所3、幼稚園4、學校5、兒童游樂設(shè)施6、商業(yè)設(shè)施7、其它七、開發(fā)間接費1、工程管理費2、營銷費用3、資本化利息4、物業(yè)管理完善費合計說明：1、成本估算應(yīng)按本表明細項目分類，因條件所限確實無法作出具體估算時可只列大類2、參考項目可選擇集團內(nèi)外項目，其標準為：①已完工項目；②含有最大可比性3、現(xiàn)金流量估計表9.3附圖：一份完整可行性匯報應(yīng)包含以下附圖：項目標位置圖、地形圖、計劃紅線圖、設(shè)計方案平面圖，有時也包含：項目所在地域或城市總體計劃圖等等。相關(guān)房地產(chǎn)可行性研究思索一、房地產(chǎn)可行性研究戰(zhàn)略透視1、透視地產(chǎn)可行性研究（1）什么是可行性研究？房地產(chǎn)開發(fā)項目標可行性研究是在投資決議之前對擬開發(fā)項目進行全方面、系統(tǒng)調(diào)查研究和分析，利用科學技術(shù)評價方法，得出一系列評價指標植，以最終確定該項目是否可行綜合研究。可行性研究也是籌集資金依據(jù)。（2）過去為何流于形式？首先，市場繁榮掩蓋了操作失誤，項目決議未經(jīng)過系統(tǒng)研究，隨意、盲目標投資一樣收到了結(jié)果；其次，政策法規(guī)、監(jiān)管不規(guī)范，給項目成敗提供了較大回旋空間，使可行性研究僅僅成為一紙說辭。（3）新形勢下怎樣重歸本原？嚴酷政策環(huán)境，猛烈市場競爭下，為提升收益、降低風險，可行性研究關(guān)鍵性重歸本原。可行性研究必需以市場供需為立足點，以資源投入為程度，以科學方法為手段，以系列評價指標為結(jié)果，它通常要處理兩方面問題：第一是要確定項目在市場、技術(shù)上是否可行；第二是怎樣才能取得最好效益（關(guān)鍵是經(jīng)濟效益）注意可行并不意味著該項目是適宜。－般情況下，要在多個可行方案中優(yōu)選出最優(yōu)異方案，研究人員要綜合考慮企業(yè)本身、市場、資金、風險等各方面原因，綜合評價取舍。2、房地產(chǎn)可行性研究戰(zhàn)略分析（1）分析角度一：社會經(jīng)濟環(huán)免對房地產(chǎn)市場影響房地產(chǎn)業(yè)不是個孤立行業(yè)，國民經(jīng)濟成長帶動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，而不是相反。（2）分析角度二：當?shù)卣姓袨閷κ袌鲇绊懖糠值胤秸鞘杏媱澕坝媱澘刂扑綄Ξ數(shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)有著直接影響。不少城市土地批出規(guī)模嚴重失控，房地產(chǎn)市場管理混亂，造成地皮炒賣現(xiàn)象嚴重，商品房供給量過大，市場價格起落過劇，地方政府計劃管理不妥，給發(fā)展商們帶來了很大風險。（3）