00158資產評估2021年10月真題1、【單選題】銀行因債務不能清償而需要對其抵押的房地產進行處置時，該抵押房地產價值A:清算假設B:公開市場假設C:交易假設解析：銀行因債務不能清償而需要對其抵押的房地產進行處置時，該抵押房地產價值的評估通常適用于清算假設。清算假設是指在一定時間內，以盡可能短的時間和最低的成本將資產變現為現金的假設。在這種情況下，銀行需要盡快變現抵押房地產，以盡可能減少損失。因此，抵押房地產的評估應該基于清算假設，即在盡可能短的時間內以最低成本變現該房地產的情況下，該房地產的市場價值是多少。這種評估方法可以幫助銀行確定抵押房地產的實際價值，從而更好地管理風險和減少損失。2、【單選題】資產評估結果的價值類型核心受制于資產A:評估的特定目的B:評估方法C:評估程序解析：核心問題是評估的特定目的，因為特定目的確定以后直接影響市場條件，進而也影響資產功能和狀態。P433、【單選題】資產評估與會計計價的關系是A:完全相同的經濟活動B:完全無關的經濟活動C:相互替代的經濟活動D:既有區別，又有聯系解析：資產評估與會計計價都是為了對資產的價值進行計量，二者存在著一定的聯系。資產評估特別是持續經營條件下的資產評估，評估中所依據的許多數據資料都來源于企業的會計資料和財務數據，資產評估的結論有時可能和會計計價相一致，甚至成為會計計價的依據。P334、【單選題】收益法分類中，下列不屬于確定折現率方法的是A:加和法B:加權資本成本法解析：在收益法運用中，確定折現率的方法有加和法、加權資本成本法和市場比較法等。5、【單選題】今年新冠疫情的出現，影響了交通運輸工具的使用，造成資產價值降低，這是A:功能性貶值B:經濟性貶值C:實體性貶值D:非評估考慮因素解析：建筑物經濟性貶值是指由于外界條件的變化而影響了建筑物效用的發揮，導致其價值貶損。P1226、【單選題】如果某被評估資產的參照物成交價格為20萬元，成新率為0.5,被評估資產的成新率為0.75,那么被估資產的價值和參照物價格差異大約為A:7.5萬元C:12.5萬元7、【單選題】機器設備清查核實的微觀調查對象是A:同類設備C:機器設備所服務的主體解析：微觀調查是以單臺設備為調查對象，具體內容一般包括機器設備的基礎信息和安裝使用情況。P74A:海運費C:關稅解析：運用修復費用法估測機器設備實體貶值時，主要適用于可補償性有形損耗的設備。11、【單選題】某宗土地2000平方米，土地上建一幢10層的賓館，賓館首層面積為1200平方米，第2層至第10層每層建筑面積為1000平方米，則由此計算出的建筑容積率為12、【單選題】待估土地年預測總收入為300萬元，年總費用250萬元，剩余使用年限為10年，折現率為6%,則其評估價值是最接近于B:368萬元C:386萬元解析：土地的評估值=(300-250)/6%×[1-(1+6%)^(-10)]≈368(萬元)。13、【單選題】下列關于土地價格描述中，不正確的是A:我國的土地價格是指土地使用權的價格，通常是指空地及其建筑物的價格B:基準地價反映的是不同等級、不同區域的土地使用權的平均價格C:標定地價是政府為管理需要確定的，標準宗地在現狀開發利用、正常市場條件下，于某一估價期日法定最高使用年期下的土地權利價格D:政府出讓土地使用權時確定的最低價格就是土地使用權出讓底價，俗稱起叫價格解析：在我國，土地所有權歸國家或集體所有，實行土地所有權與使用權相分離的制度，土地所有權不能轉讓，只能轉讓土地的使用權，因此，我國的土地價格是指土地使用權的價格，簡稱地價，通常是指空地的價格。根據目前我國的地價體系，地價又可具體分為若14、【單選題】土地開發中過程中的基礎設施配套費中的“三通一平”是指A:通水、通熱、通路、土地平整B:通水、通路、通電、土地平整C:通水、通路、通氣、土地平整D:通氣、通電、通訊、土地平整解析：三通一平：通水、通電、通路及場地平整。P10515、【單選題】下列屬于無形資產功能特征的是A:非實體性D:效益性解析：無形資產的功能特征：(1)依附性。(2)共益性。(3)累積性。(4)替代性。A:40萬元A:發明專利的保護期限為15年，實用新型和外觀設計的保護期限為10年B:發明專利的保護期限為20年，實用新型和外觀設計的保護期限為10年C:發明專利的保護期限為20年，實用新型和外觀設計的保護期限為15年D:發明專利的保護期限為25年，實用新型和外觀設計的保護期限為15年解析：依法取得的專利權在法定期限內有效，受法律保護。期滿后，專利權人的權利自行終止。我國《專利法》規定，發明專利的保護期限為20年，實用新型和外觀設計的保護期限為10年。P167解析：其他貨幣資金是除現金和銀行存款以外的其他貨幣資金，包括外埠存款、銀行本票存款、銀行匯票存款、存出投資款、信用卡存款、信用證保證金存款等。P189A:500元B:600元C:700元解析：資源性資產的經濟屬性：(1)具有使用價值。成為資源性資產的自然資源必須有使用價值，它可以為人類的生存和發展提供場所，或者為社會生產提供原材料、燃料等資源。(2)價值能夠以貨幣計量。資源性資產除了能夠用實物單位計量以外，還可以用價值量來表示，這是資源資產評估的基礎。對于無法用貨幣計量的自然資源不能成為資產。(3)具有可收益性。只有具有經濟價值的自然資源才能成為資產，沒有經濟價值或在當今知識與技術條件下尚不能確定其有經濟價值的資源不能成為資產。P218解析：年金資本化法是在永續經營條件下，將被評估森林資源資產年穩定收益作為資本投資的收益，按適當的投資收益率折算林木資源資產價值的方法。P222資產組成的資產綜合體。2.評估的標的是該綜合體的持續獲利能力。3.企業價值評估是典解析：根據企業收益的直接享有主體，可以將企業收益分為全投資資本收益指標和權益資本收益指標。全投資資本收益指標是指由權益資本和債務資本所共同擁有的收益。權益資本收益指標是指由權益資本所擁有的收益，全投資資本收益減去債務資本的利息后即可得出權益資本收益。凈利潤、股權自由現金流量屬于權益資本的收益指標；息前稅后利潤、企業自由現金流量、經濟利潤則屬于全投資資本的收益指標。P236-P237A:28329.15萬元B:30397.15萬元C:32388.25萬元B:評估基準日解析：資產評估報告正文應當包括下列內容：(1)委托人及其他資產評估報告使用人；(2)評估目的；(3)評估對象和評估范圍；(4)價值類型；(5)評估基準日；(6)評估依據；(7)評估方法；(8)評估程序實施過程和情況；(9)評估假設；(10)評估結論；(11)特別事項說明；(12)資產評估報告使用限制說明；(13)資產評估報告日；(14)資產評估專業人員簽名解析：從評估準則的制定和形成來看，雖然在1991年國務院就頒布了指導中國資產評估業發展的《國有資產評估管理辦法》,但它只是政府法規，重在管理方面。而1996年發布實施的《資產評估操作規范意見》具有過渡性，2000年后先后頒布了一系列行業法規、規范，在具體的規范上具備針對性，從總體上來說，具備了規范資產評估業務行為的基礎。隨著評估準則體系的逐步形成，將有效規范業務活動和評估師的道德行為，形成行業自律體系。因此，制定資產評估準則并形成評估準則體系，可以逐漸淡化政府行政管理，實現行業自律管理。P26630、【單選題】下列不屬于資產評估執業準則中程序性準則的是A:資產評估程序B:資產評估委托合同程序C:資產評估人員團隊組建程序D:資產評估報告程序解析：程序性準則是關于資產評估機構、資產評估專業人員通過履行一定的專業程序完成評估業務、保證評估質量的規范，包括資產評估程序、資產評估委托合同、資產評估檔案、資產評估報告等。程序性準則的制定需要與目前我國資產評估行業的理論研究和實踐發展相結合。資產評估專業人員只有履行必要的資產評估程序，才能在程序上避免重大的遺漏或疏忽，保證資產評估的質量。P27031、【多選題】在資產評估價值類型確定的情況下，資產評估方法選擇具有A:多樣性B:替代性C:唯一性E:適用性解析：價值類型實際上是評估價值的一個具體標準，為了獲得某種標準的評估價值，需要通過具體的評估方法獲得。國際上通行的評估方法主要有三種：市場法、成本法和收益法。應該說，評估方法無所謂先進和落后之分，只要能夠獲得滿足價值類型結果的方法都是可行和有效的。因此，在價值類型確定的情況下，評估方法的選擇具有隨機性和多樣解析：土地開發費用主要包括基礎設施配套費、公共事業建設配套費和小區開發配套費。解析：金融制度的變遷導致了企業的實體價值與虛擬價值并存。企業的實體價值表現為企業在商品市場上的交易價值或資產價值(包括有形資產價值和無形資產價值)。P229E:職業道德解析：中國資產評估準則體系可以分為兩大基本準則為第一層次，執業準則和職業道德準則為第二層次，而執業準則又包括各類具體準則、評估指南、指導意見三個層次。P270A:正確解析：廣義的資產評估程序是從承接資產評估業務前的明確資產評估業務基本事項開始，A:正確B:錯誤解析：在成本法中，對功能貶值的確定需要折現或資本化。功能貶值是在未來繼續發生的，所以需要把每年貶值額折算到評估時點上。答案：優點：(1)能真實和較準確地反映企業資本化的價值；(2)與投資決策相結合，應用此法評估的資產價值易為買賣雙方所接受。缺點：(1)預期收益額預測難度較大，受較強的主觀判斷和未來不可預見因素的影響(2)在評估中適用范圍較小，一般適用企業整體資產和可預測未來收益的單項資產評估(6)市場價格。面原值500萬元，凈值250萬元，折舊年限25年，已提折舊年限10年。經調查分析，新建答案：重置成本=400(萬元)利用率=3000÷2500=120%貶值率=10×120%÷(10×120%+8)=60%實體貶值=400×60%=240(萬元)功能貶值=2*(1-25%)*(P/A,10%,8)=8(萬元)經濟貶值=5*(1-25%)*(P/A,10%,8)=20.01(萬元)被估資產價值=400-240-8-20.01=131.99(萬元)用途為商業居住混合，允許容積率為7,允許覆蓋率≤50%,建筑面積70002,一至二層為商建筑費用的6%;年利息率為10%;銷售稅費為樓價的3%;稅費為樓價的4%,投資利潤率為答案：(1)樓價=4000×1000+2000×6000=1600(萬元)(2)開發成本=500(萬元)(3)專業費用=開發成本×6%=500×6%=30(萬元)(4)利息=(地價+開發成本+專業費用)×利息率×計息期=地價×10%×3+500(1+6%)×50%×10%×2.5+×0.5=地價×0.30+95.4(萬元)(5)銷售稅費=樓價×3%=1600×3%=48(萬元)(6)稅費=樓價×4%=1600×4%=64(萬元)(7)投資利潤=(地價+開發成本+專業費用)×利潤率=地價×20%+(500+30)×20%=地價×0.20+106(萬元)則：地價=1600-500-30-(地價×0.30+95.4)-48-64-(地價×0.20+106)=504.4(萬元)為8年；專利的賬面價格為600萬元，近兩年通貨膨脹率分別為4%和6%;該專