江陰云亭山水綠城項目定位報告宏觀市場研究2項目板塊研究3板塊項目研究5案例借鑒7目錄地塊屬性分析4未來競爭分析6項目定位及產品建議8城市及宏觀經濟概況1Part1：城市及宏觀經濟概況城市概況區域范圍：位于長江三角經濟開放區，地處蘇錫常“金三角”的幾何中心。北枕長江，與靖江市隔江相望；南近無錫；東接常熟、張家港；西連常州、武進。

地域面積：總面積987.5平方公里，陸地面積811.7平方公里，水域面積175.8平方公里，其中長江水面56.7平方公里，沿江深水岸線長達35公里。城市建成區為52平方公里。城市人口：常住人口近200萬，戶籍人口約120萬，外來人口70余萬。交通運輸：長江下游集水、公、鐵于一體，江、河、湖、海聯運的重要交通樞紐城市；從江陰到上海、南京各148公里，到無錫、常州僅38公里，錫澄高速和江陰長江大橋使城市間往來相當便利。產業特點：以規模企業、名優產品為支撐，形成了特色冶金、高檔紡織、精密機械、造紙及彩印包裝、精細化工五大支柱產業，另外電子信息、光機電一體化、新材料等一批新興產業也發展迅猛。城市經濟-GDP江陰是一個經濟比較富裕，發展速度較快的縣級市，被稱為“全國十大財神縣級市”之一，并在全國縣域經濟基本競爭力排名中連續幾年列第一，到09年已實現了“七連冠”。GDP和人均GDP是衡量一個地區經濟狀況以及經濟發展的重要指標，以上圖表顯示，江陰從2019至2009年，GDP和人均GDP是一個穩步上升的過程，其中09年人均GDP達到了142572元，突破了20000美元大關。城市經濟-固定資產投資

江陰市在2019年前的固定資產投資相對在一個較低的水平（2019年約11億元），但從2019年以來，全市的固定資產得到了大幅度提高，尤其是2009年，漲幅達到了20%。江陰經濟實力的不斷加強，為以后經濟發展打下堅實的基礎。城市經濟-財政收入

江陰09年全年財政收入271.28億元，比上年增長10.72%，其中一般預算收入110.77億元，增長8.40%，財政收入占地區生產總值的比重為15.83%。江陰財政收入在全國十大財神縣財政收入排名中連續幾年排名前三。城市經濟-城鎮人均可支配收入2019年至2009年，江陰市城鎮居民人均可支配收入增長了近一倍，增幅保持較高水平，說明江陰老百姓的口袋正充實起來。城市人口江陰近年來外來人口增速明顯；預計到2019年，城市外來人口可達82.6萬，占城市戶籍人口比重約67%，外來人口已成為推動江陰城市發展不可低估的力量，這也利于城市的房地產發展。城市規劃城市規劃區：全市域，總面積988平方公里。城市規劃用地：東起江陰市界，西至新溝河，南起南快速路，北至長江，總面積約198平方公里。城市性質：現代化的工業港口城市，交通樞紐，歷史文化名城。城市人口規模：55萬人。城市用地規模：6600公頃，人均建設用地120平方米。城市用地發展方向：城市用地主要向東向西、次要向南發展。城市布局結構形態：規劃城市結構形態為帶狀組團式，由指狀綠地系統分隔成四個組團：中組團、東組團、西組團、南組團，在城市東、南、西部布置三個工業區，沿人民路、虹橋路、通江路形成“H”形商業中心。居住用地規劃布局：江陰城區規劃7個居住區，分別為城中居住區、城東居住區、城西居住區、城南居住區、夏港居住區、山觀居住區、云亭居住區。城鎮的空間結構：一城四區即中心城區、澄東片區、澄西片區、長涇片區、青陽片區。小結江陰有著較好的經濟基礎，并有著外向型、開放式的發展趨勢，城市處于健康發展階段。江陰有著廣泛的村鎮工業經濟支撐城市長遠的、可持續發展。江陰有著四通八達的交通網絡和較好的市政配套設置基礎。城區做為政治、經濟、文化、教育中心的地位，向村鎮幅射，有著不可替代財富與人居集聚效應。城市人口的快速增長，人們收入水平不斷提高，具備了一定的經濟基礎，對于住宅的改善性需求與投資性需求必將日益旺盛，有利于城市房地產市場的持續高速發展。Part2：江陰宏觀市場研究江陰近年來土地市場異常火爆成交活躍，今后兩年供應量充足。地王頻出也為以后房價的上升奠定了基礎。巨大的潛在供應量在2019年國家政策收緊下，市場走勢將存在一定的不確定性，可能會出現市場存量劇增，銷售進度緩慢跡象。土地市場房產市場江陰房產市場整體狀況良好，2019年1—10月，已銷售183.04萬方。由于08年開發商普遍推遲施工，導致09年竣工面積大大下降，09年市場供應量減少而成交量放大，以消化存量為主。良好的市場成交推動江陰房產市場成交價穩步上升。市場存量分類區域套數面積均價待售低層住宅城區199套

61988.13M2

16,689元/M2

鄉區674套

222255.37M2

10,831元/M2

待售多層住宅城區278套

61209.06M2

12,068元/M2

鄉區2045套

339638.79M2

6,539元/M2

待售小高層住宅城區469套

62453.3M2

7,541元/M2

鄉區891套

112637.48M2

4,666元/M2

待售高層住宅城區2502套

345558M2

9,813元/M2

鄉區3628套

456611.64M2

5,107元/M2

待售商業辦公用房城區2237套

257768.1M2

13,925元/M2

鄉區2105套

421917.58M2

6,414元/M2

剩余存量約234.2萬方，大約一年的消化體量，其中住宅約166.2萬方左右。住宅房源中低層28.4萬方；多層40.1萬方；小高層17.5萬方；高層80.2萬方，占住宅房源約48%。住宅房源中城區存量較少，約53.1萬方，約占32%；也以高層房源為主。江陰房產板塊布局根據地理上的自然劃分以及江陰客戶的心理界定，我們大致可把江陰房地產市場劃分為四大板塊，即：城東板塊、中心板塊、城南板塊、城西板塊。板塊特征城東板塊：城市重點規劃建設的“城市客廳”，市政府新址所在區域，居住人群主要為政府官員及公務員，就目前發展來說，城東板塊將成為江陰的“貴族”居住區，城市新的中心城區；將敔山灣新城也屬于城東板塊。中心板塊：沿人民路兩側向南北幅射，因人民路為江陰城區商業中心，也是江陰歷史以來的中心老城區，在商業、醫療、文體、教育、休閑娛樂等生活配套上均有著其它板塊不可比擬的優勢。城西板塊：以規劃建設的“臨港新城”為中心，城區內以通江路為界以西，地勢平坦，規劃整齊，道路寬闊；就目前規劃建設來看，較之城東板塊，其發展速度、配套、人氣相對較慢，但隨著政府規劃建設重點轉移以及區域配套不斷完善，人氣不斷上升，該板塊將成為江陰城區未來的一個主要居住區。城南板塊：以環城南路為界往南延伸，區域配套較差、居住群體相對為江陰弱勢群體，在江陰人的心目中屬“貧民區”印象；隨著城市不斷的發展，以及江陰城市發展的區域局限性（東、西、北方向延伸的限制），政府在中遠期規劃建設中，把城南板塊也納入了重要的建設區域之一（規劃道路建設的加快、舊區動拆遷的落實等舉措已說明問題）。板塊優劣勢對比城東板塊中心板塊城西板塊城南板塊優勢緊接高速公路江陰市區出入口；毗鄰江陰大橋景觀綠化帶，隔黃山與長江相望，具有極佳的交通區位優勢和景觀優勢；區域整體人文素質較高客戶認可度高，屬理想居住區域。生活配套充足；生活便利性高；地段價值較高；人氣足；土地稀缺性；區域前景看好；政府規劃導向清晰；可擴展性較強；整體形象較好；城市化發展板塊之一，屬于城市中心板塊外擴區域；已列入城市重點建設板塊之一，未來可塑造空間大。劣勢板塊可擴展余地小板塊可改造型不大，區域內不合理的建設規劃優化難度大生活配套、生活便利性略差，屬于城市發展相對獨立版塊，受區域經濟發展限制及人口導入限制目前人文環境差，屬于市區邊緣地帶各板塊房產市場-中心板塊板塊特點在售商品房較少，以辦公房、商業房為主產品類型高層住宅產品（100—208㎡）在售個案中信泰富廣場（綜合項目）嘉福豪庭澄江福地（商業）君鄰世家市場售價10000-13000元/㎡客戶來源城區本地居民為主未來供應量以商業項目為主中心板塊：未來供應量有限，主要是以商務辦公和小規模住宅供應為主，但存在部分舊城改造的潛在供應可能。中信泰富廣場（興澄錦苑）各板塊房產市場-城東板塊板塊特點“城市客廳”為高檔商務區和居住區；敔山灣為國際休閑旅游居住區，具有高端配套（會展中心等）。產品類型“城市客廳”主要為高層住宅產品；敔山灣以花園洋房、別墅產品為主，有部分高層。代表個案丹芙春城水岸新都金色水岸東方大院市場售價公寓8500-12000元/㎡；別墅14000-20000元/㎡客戶來源中心區和城東本地人和外來定居者為主，具有較高購買力。未來供應量“城市客廳”未來供應量較少，約25萬㎡；敔山灣大約有60-100萬㎡供應量城東板塊：“城市客廳”供應量有限；敔山灣新城，作為低密度富人聚集區，將是城市房地產的熱點板塊。水岸新都各板塊房產市場-城南板塊板塊特點城區發展擴展區，板塊內各地段價值有較大差異產品類型高層、小高層、多層、花園洋房、別墅代表個案融科朝宗原筑陽光國際花園；鉑領公館；馨澄花園；未開盤的陽光梅園、陽光假日花園、水墨江南等市場售價普通住宅6000-10000元/㎡客戶來源主要城區普通客戶群體（剛性需求為主）未來供應量供應量充足，區域范圍向南擴展融科朝宗原筑城南板塊：未來供應量較大，同時受益于政府恢復南大門風貌的規劃。（據了解，目前城南板塊大量土地被陽光取得，未來區域產品定位應該是中端偏上一點）各板塊房產市場-城西及臨港新城板塊板塊特點城區主要在售項目聚集地產品類型（小）高層、多層、花園洋房、低密度住宅產品代表個案西景花苑（小高層）景錦江花園（多層、小高層、高層）長江國際（高層、花園洋房、低密度住宅）錦繡天成（高層、花園洋房）和院（別墅）市場售價普通住宅5000-7000元/㎡低密度產品10000-15000元/㎡客戶來源城西本地居民及外來定居者未來供應量未知城西及臨港新城板塊：供應量較大以滿足剛性需求和首改需求為主。長江國際小結產品類型各板塊發展程度不同，在售產品類型有著明顯不同。成熟度較高的中心板塊和城東的“城市客廳”區域在售住宅產品基本為高層產品；而城南、城西板塊產品相對比較齊全，有高層、小高層、多層、洋房、別墅類產品；另外，敔山灣新城其特有的自然環境和區域定位，別墅類產品占主導地位。戶型面積各板塊中的住宅產品（除別墅類產品）中，三房占主要比例，并以130以上舒適性戶型面積為主，其次是二房（90-100㎡），小面積戶型相對比例較少，體量與四房戶型差不多；別墅類產品戶型面積一般都在250㎡以上。客戶需求特點各板塊的購房客群基本還是以剛性需求為主，以改善居住為主要購房目的；本地居民仍是購房主體，外來購房者在09年有明顯增多，一般都為私營業主和個體戶，外來投資型客戶比例依然較低，未形成規模；購房者選擇戶型一般以三房為主，尤其是本地居民，認為二房無法滿足其基本居住要求；購房客戶購買力總體來說還是比較強的，通過對當地人了解，江陰市很多有錢人處事低調，對自己認可的房子出手爽氣。Part3：項目板塊分析敔山灣新城概況區位范圍：敔山灣地處江陰市城區與東部三大經濟強鎮之間的銜接點上，距市中心僅6公里。東起定山，西至白屈港，北至芙蓉大道，南至名豪山莊，核心區規劃面積5.17平方公里。交通：敔山灣區域內現有長山大道、芙蓉大道兩條城市主干道穿越，交通條件十分便捷。敔山灣新城-規劃敔山灣新城的功能定位：“現代化的新城區，山水特色的生態區，休閑度假的風景區”。新城的建設目標是：力爭通過10年左右的努力，把敔山灣新城打造成“山水相映，鳥語花香，寧靜安逸，現代時尚”的“花園中城市，城市中花園”。敔山灣新城將成為服務于江陰和周邊的現代化新城區、山水特色生態區、旅游休閑風景區，具有生活居住、自然生態、商務中心、商業服務、綜合配套、公共活動和休閑度假等功能。同時將歷史文化和現代城市文化相融合，突出"山、水、人、文"主題，旨在建立以自然山體為主的生態保護區，創造江南水鄉特色的生活環境。住宅敔山灣新城-規劃配套中央商務區：建面25萬㎡綜合性醫院：建面8.6萬㎡國際會展中心：建面3.5萬㎡西堤酒吧街七夕茶莊五星級酒店，建面5萬㎡國際雙語學校：建面5.3萬㎡敔山灣新城-景觀資源耙齒山定山羊頭山規劃建立以人工--半人工--自然為原則的水景空間及良好的環山、環湖、濱河景觀空間，形成“兩軸-三帶-多節點”的景觀結構：兩軸分別為由祁頭山古文化遺址、敔山灣東部現代生態居住區核心、敔山灣西部綜合區核心、植物園、定山主峰頂組成的人文景觀主軸和由敔山（耙齒山）、定山湖北岸生活社區、定山湖公園、定山湖南岸生活社區、羊頭山組成的自然景觀副軸；三帶為環山景觀帶、環湖景觀帶、濱河景觀帶，充分體現“山、水、人、文”的城市設計主題；多節點是指根據不同地區的功能需求和景觀要素，創造若干各具特色的景觀節點，形成層次豐富的空間景觀。云亭街道概況

云亭街道位于江陰市東南郊，距江陰市區6公里，距無錫市區38公里，面積38.9平方公里，戶籍人口人口4.3萬，外來人口4萬人。

交通：澄鹿公路、云顧公路、云峭公路在云亭集鎮交會經過；連接滬寧高速公路和江陰長江大橋的錫澄高速公路在云亭境內通過；鎮區離高速公路出入口僅3公里，距對外開放的江陰港口和張家港港口分別為10公里和15公里。經濟：

改革開放以來，云亭街道經濟發展十分迅速。

現在云亭街道有

400余家企業，其中工業園區就有近200家，已形成以機械電子、紡織服裝、精細化工、金屬制品等為主的工業體系。云亭鎮長山大道沿線規劃云亭規劃北至應天河、南至工業用地、西至規劃次一2路，東至長山大道建設云亭鎮富有活力的服務性生活社區、長山大道沿線重要形象展示區。總規劃用地面積53公頃。用地性質規劃用地面積用地占比居住用地28.5753.62%二類居住用地22.842.79%教育設施配套用地5.7710.83%公共設施用地3.937.38%行政辦公用地0.541.01%商業用地3.396.36%道路廣場用地11.3121.23%道路用地10.8120.29%社會停車場用地0.50.94%綠地9.4717.77%公共綠地3.777.08%防護綠地5.710.70%規劃總用地面積53.28100%云亭鎮長山大道沿線規劃居住區綜合功能區居住區科教文化節區規劃結構：兩軸、三心、四區。兩軸：環地塊景觀綠化軸，支一路生活服務軸。三心：一個商業商務中心，一個社區服務中心、一個綠核。四區：北部居住區，西部居住區，東部綜合功能區，南部科教文化區。區域內規劃居住、酒店辦公、零售商業、大型超市，另有中學、小學、體育場等配套設施。本案處于規劃綜合功能區中。Part4：地塊屬性分析地塊四至及開發經濟指標本案北至:規劃澄楊路東至:長山大道南至:云南路西至:支一路項目基本指標地塊編號占地面積（㎡）建筑面積（㎡）容積率用地屬性樓面均價（元/㎡）2009-C-1131256625122.0商業/住宅1735.67地塊周邊環境本案云亭鎮區居住商服區域待拆遷民居在建學校及體育場工廠敔山灣片區地塊交通情況道路通達度高，至市區或外地都極度便捷；便捷的交通也保證了區域的未來發展潛力。本案長山大道錫澄高速澄楊公路云南路高速出入口芙蓉大道周邊配套情況云亭醫院云亭中學云亭實驗小學本案配套目前需依靠云亭鎮區商業配套。云亭鎮區配套完善，超市、銀行、學校、醫院、飯店、賓館、農貿市場、零售商業等配套齊全。吉麥隆超市地塊SWOT分析優勢（Strengths）劣勢（Weaknesses）機會（Opportunities）威脅（Threats）所在地段是政府重點規劃發展地區，相關建設已進入實際操作階段；交通便利；市場客戶需求仍以剛性需求為主，受市場波動影響相對較小。臨近長山大道，未來噪音影響大。臨近小區有高壓線。自然環境一般，外部無太多景觀資源。目前配套需依靠云亭鎮區配套服務設施。江陰經濟形勢整體好轉，大形勢積極向上。云亭鎮目前無商品房在售，具有一定稀缺性。政府對樓市進行調控，眾多購房者購房信心不足，處于觀望階段。敔山灣片區項目客戶分流的壓力。地塊屬性總結一、當前地塊周邊居住為未開發土地和未拆遷的自建房，居住氛圍不濃厚，但未來規劃為服務性生活社區，具備較大的居住潛力價值；二、區域規劃大量的配套服務，將彌補目前依靠云亭鎮區配套的劣勢，加上便捷的交通體系，未來具備便捷的生活環境；三、本案不具備山水人文資源優勢；Part5：版塊內項目分析板塊內項目分布圖山灣水榭東方王府愛家名邸藏品東方大院敔山灣花園水岸新都敔山灣花園物業類型公寓、別墅最早開盤日期2019-12-18建筑形態聯排、雙拼、獨棟、小高層最早開工日期2019-8-8占地面積237920㎡建筑面積178440㎡綠化率35%容積率0.75車位配比1:1裝修情況毛坯建筑密度/物業管理費2.5元/㎡.月開發商江蘇陽光置業發展有限公司建筑風格規劃及宣傳為西班牙建筑風格，實際建筑遠看像中式銷售報價小高層：7500元/㎡低層：聯排14600元/㎡；獨棟18000元/㎡物業類型戶型面積段(㎡）套數配比總價段（萬）小高層一房44-7739855.51%33-58二房628011.16%4691-119223.07%68-89三房120304.18%90140344.74%105170283.91%127其他194-280486.69%145-210大躍層207-23140.56%155-173聯排

242-281334.60%353-410雙拼

294-335243.35%529-853獨棟

366-474162.23%敔山灣花園-戶型配比總價段目前推出的一期房源主要分為小高層公寓及低層別墅.小高層房源分為單身公寓及普通公寓;別墅包含獨棟、雙拼及聯排.敔山灣花園-成交情況價格走勢：敔山灣花園于08年底推出別墅房源，均價8000元/㎡，目前在售聯排別墅均價14600元/㎡，獨棟雙拼別墅18000元/㎡；小高層房源于2009年3月開盤，開盤均價6000元/㎡，目前在售均價7500元/㎡。去化速率：敔山灣花園開盤至今已推出717套住宅房源，目前已簽約銷售441套，銷售率達71.5%；別墅共推出73套，已簽約38套，簽約率52.1%；小高層共推出644套房源，已簽約403套，簽約率62.6%。客戶構成：敔山灣花園的對面即是江陰南菁高中，小戶型公寓的客群基本都是因為這個原因而購買，有子女在南菁高中上學，父母買了給子女居住或陪讀，另有一部分購買就是為了出租給學生或陪讀的父母；大面積小高層公寓及別墅客戶主要以本地客戶為主，周邊鄉鎮都有（云亭、山觀、周莊），主要目的自住。敔山灣花園-戶型點評復式77㎡標準層二層躍層復式戶型，一層布置客廳、餐廳、廚房等三個功能區，二層為臥室及衛生間，另外二層還設置有一個儲藏室。敔山灣花園-戶型點評120㎡近90%得房率；南向觀景陽臺連接客廳及次臥，北向臥室也設有一個陽臺；套房式主臥設計；全明設計；敔山灣花園-戶型點評140㎡近90%得房率；4.5米大面寬客廳，客廳南向觀景陽臺；套房式主臥設計；全明設計；敔山灣花園-實景圖墻體顏色叫西班牙風格更白，而屋頂顏色較西班牙風格更深，遠看像中式建筑，品質感差。東方大院物業類型公寓最早開盤日期2019-12-27建筑形態花園洋房、高層最早開工日期2019-10-20占地面積121899㎡建筑面積243789㎡綠化率40%容積率2車位配比1:1裝修情況毛坯建筑密度/物業管理費2元/㎡.月開發商江陰金科置業發展有限公司建筑風格中式江南民居風格銷售報價高層：8500元/㎡東方大院-戶型配比東方大院共有28幢花園洋房，6幢高層。目前花園洋房已全部售罄；高層房源前5幢也已售完，目前尚余一幢高層。物業類型戶型面積段(㎡）套數配比總價段（萬）高層一房52543.63%44二房87966.45%74三房120543.63%102-130130-14024316.33%1541187.93%四房14120.13%120-144151-16918312.30%花園洋房

112—20673849.60%/東方大院-成交情況

價格走勢：東方大院洋房及高層均價基本都呈現穩步上升的趨勢。去化速率：東方大院自2019年12月起共推出738套花園洋房，至2019年初已售罄；從2019年4月七共推出6幢高層，前5幢已售罄，目前尚余11月12日新推的最后一幢高層房源。客戶構成：東方大院三房以上客群主要為本地客戶及周邊鄉鎮客戶為主，私營業主很多，年齡層次為30-55歲，或者準備結婚的年輕人，但此類客戶大多是父母出資；兩房客群主要為適婚青年購房（外地比例多于本地），另有部分老人養老居住，少部分投資客。東方大院-戶型點評高層87㎡中間戶型，南北不通透；衛生間門臨近餐廳；客廳觀景陽臺；客廳臥室全南向向陽設計；全明設計；東方大院-戶型點評高層120㎡中間戶型，南北不通透；客廳觀景陽臺；客廳臥室全南向向陽設計；全明設計；東方大院-戶型點評高層136㎡入戶花園設計；大面積贈送；客廳及餐廳觀景陽臺；客廳及兩個臥室南向向陽設計；全明設計；東方大院-戶型點評高層154㎡入戶花園設計；大面積贈送；客廳觀景陽臺；三個臥室南向向陽設計；全明設計；書房遠離臥室區域，只能作為公共書房使用；套房式主臥；東方大院-實景圖東方大院金科東方大院整體住宅外立面造型以江南居民風格作為設計元素（坡屋頂，馬頭墻，花窗及青磚，白墻灰瓦等）。花園洋房在設計中體現“院”的主題，底層有前庭后院，臨水下沉側院，上有層層退臺的立體小院（露臺）等。中式江南居民建筑風格做高層建筑并不能夠體現品質感。小區內部綠化景觀做得較好，能夠體現金科實力。東方王府物業類型公寓、別墅最早開盤日期2019-10-18建筑形態獨棟、雙拼、聯排、高層最早開工日期/占地面積155084㎡建筑面積310168㎡綠化率30%容積率2.0車位配比/裝修情況毛坯建筑密度/物業管理費別墅4元/㎡/月開發商江陰金科置業發展有限公司建筑風格北美風格銷售報價別墅：18000—20000元/㎡東方王府-配比成交物業類型面積段(㎡）套數配比已簽約套數簽約率聯排284-3516784.81%2943.28%獨棟508-5141215.19%541.67%

東方王府集金科集團12年領先開發經驗之大成的原創第四代別墅，位于金科東方大院西側。規劃有約17萬平方米北美風格別墅群，以及約20萬方的高層住宅，同時擁有純正、奢華、明媚、安逸的大手筆園林景觀。另外，還建有風情商業街區、頂級商務會所、運動場所、恒溫泳池等設施。

東方王府自2019年10月18日開盤以來，已簽約34套別墅，其中聯排29套，獨棟5套。東方王府的客戶主要是江陰本地人，以市區、城東及周邊鄉鎮企業主為主。東方王府-戶型點評聯排287㎡下沉式采光庭院；地下會所設計；三樓大露臺；一層未設計房間，不適合有老人居住的家庭。東方王府-戶型點評獨棟534㎡下沉式采光庭院；地下會所設計；多露臺設計；一層設制房間，適合有老人居住的家庭；多套房設置；雙車位。東方王府藏品物業類型別墅、公寓最早開盤日期未開盤建筑形態聯排、高層最早開工日期/占地面積109019㎡建筑面積290000㎡綠化率40%容積率2.66車位配比/裝修情況毛坯建筑密度/物業管理費別墅2.5元/㎡/月開發商無錫惠澤置業有限公司建筑風格現代融入部分日式銷售報價別墅目前處于預約階段，年底上市；高層估計在明年8月份左右上市，目前尚未規劃好。藏品規劃為聯排、雙拼以及高層住宅，一期即將上市的為聯排及雙拼項目。其中，聯排占據了極大部分房源。藏品一期共將推出了77套低層住宅房源，主力面積從352—384平米不等，戶型多為七房五廳格局，分別有地下兩層及地上三層。藏品藏品移動售樓車藏品-戶型點評352㎡下沉式采光庭院；地下雙層設計；一層設制房間，適合有老人居住的家庭；多套房設置；雙車位。藏品-戶型點評384㎡下沉式采光庭院；地下雙層設計；一層設制房間，適合有老人居住的家庭；全套房設置；雙車位。愛家名邸物業類型別墅、公寓最早開盤日期未開盤建筑形態聯排、高層最早開工日期/占地面積204200㎡建筑面積367600㎡綠化率40%容積率1.8車位配比/裝修情況毛坯建筑密度/物業管理費/開發商上海愛家投資(集團)有限公司

建筑風格早期規劃為法式，后因審批未通過改為現代簡約銷售報價別墅年底前上市；高層明年下半年上市。預計別墅18000—20000元/㎡愛家名邸-品質全開挖地下車庫；干掛石材技術；歐式皇家園林工藝；地源熱泵技術，保溫隔熱技術；香格里拉酒店定制專屬服務；山灣水榭物業類型別墅、公寓最早開盤日期未開盤建筑形態聯排、高層最早開工日期/占地面積59554㎡建筑面積94400㎡綠化率30%容積率1.6車位配比1：1裝修情況毛坯建筑密度/物業管理費/開發商江陰未來房產開發有限公司建筑風格地中海風格銷售報價別墅已封頂，近期將上市銷售，據說目前已被內部預訂；高層房源明年上市。山灣水榭高層共4幢房源，17層和19層各兩幢。高層供應面積段為100—208㎡，主力供應面積段集中為140—160㎡范圍內。別墅供應面積段為274—350㎡。山灣水榭-面積范圍水岸新都物業類型別墅、公寓最早開盤日期2019-6-28建筑形態獨棟、雙拼、聯排、小高層、高層最早開工日期2019-6-15占地面積226000㎡建筑面積338000㎡綠化率30%容積率1.5車位配比1：1.17裝修情況毛坯建筑密度/物業管理費別墅2.18元/㎡/月公寓1.58元/㎡/月開發商佳兆業建筑風格地中海風格銷售報價公寓9200元/㎡南區北區分期物業類型均價（元/㎡）面積范圍（㎡）套數配比已簽約套數簽約率一期聯排、雙拼15000190-33034631.37%31791.6%二期高層9000138-21831328.38%30497.1%三期高層9200142-30019417.59%12765.5%大觀邸小高層/192-24612211.06%108.2%大觀邸別墅/282-36712811.60%21.6%水岸新都-戶型配比成交情況水岸新都一期別墅、二期高層、三期高層已處于尾房在售階段。三期大觀邸小高層、別墅處于預約認籌階段，即將上市銷售。高層今年年初均價為8500元/㎡，目前已上漲到9200元/㎡。由于水岸新都地處中心城區與城東鄉鎮之間，加上其外立面顏色顯目，其客戶來源分布較為廣泛，中心城區、城東片區、周邊鄉鎮客戶均有。水岸新都-立面景觀江陰水岸新都項目屬于佳兆業的高端產品線，是在深圳佳兆業水岸新都的基礎之上，充分結合江陰本地的居住習慣后的全面升級型物業，在景觀、戶型、規劃方面都充分借鑒了深圳的先進開發經驗，并做了進一步優化。

整個項目建筑風格為西班牙，同時融合了地中海風情，結合景觀、庭院、廣場塑造現代情景城鎮生活方式。力求傳遞溫暖閑適的居住氛圍。水岸新都-戶型點評142㎡獨立洗衣房；大尺度觀景陽臺；客廳及兩個臥室南向向陽設計；全明設計；飄窗設計；水岸新都-戶型點評155㎡獨立洗衣房；大尺度觀景陽臺；客廳臥室全部南向向陽設計；全明設計；飄窗設計；水岸新都-戶型點評167㎡入戶玄關設置；大尺度觀景陽臺；客廳及兩個臥室南向向陽設計；全明設計；飄窗設計；套房式主臥設計；板塊內項目面積段406080100120110140160公寓別墅㎡180200500400300愛家名邸山灣水榭水岸新都藏品東方王府東方大院敔山灣花園敔山灣片區城東板塊44-231㎡242-474㎡52-206㎡284-514㎡250-400㎡100-208㎡274-350㎡352-384㎡138-300㎡190-367㎡公寓面積段為為44-300㎡，敔山灣片區主力面積120-140㎡，城東主力面積140-160㎡；別墅主力面積為250-380㎡。板塊內項目總價段愛家名邸山灣水榭水岸新都藏品東方王府東方大院306080100140120200300公寓別墅萬元城東板塊400600敔山灣花園敔山灣片區100080035-173萬350-850萬44-170萬510-1000萬450-800萬85-177萬450-700萬630-770萬127-276萬285-624萬敔山灣片區公寓總價集中在85-170萬，城東總價為120-270萬；別墅總價集中于400-750萬。版塊內項目調查小結敔山灣片區在售項目較少，目前公寓和別墅各有兩個在售項目；年前將有大批別墅房源上市供應；公寓未來供應體量大，主要集中在明年下半年上市供應。敔山灣片區目前公寓在售價格為7500—8500元/㎡，城東近本案區域價格為9200元/㎡；敔山灣片區別墅價格為14500—20000元/㎡。江陰購房客戶群體并不排斥異域風情的外立面風格。敔山灣片區公寓主力面積為120—140㎡三房戶型；城東片區高檔公寓主力面積為140—160㎡戶型。敔山灣片區客戶主力需求戶型為120—140㎡左右三房戶型，90㎡左右兩房也具有一定的市場購買力。敔山灣片區兩房客群主要為適婚青年購房（外地比例多于本地），另有部分老人養老居住，少部分投資客；三房及以上客群主要為家庭改善型居住；別墅項目客戶主要為城東、市區及周邊鄉鎮私營企業主。Part6：未來競爭分析競品項目及地塊分布圖山灣水榭東方王府愛家名邸藏品蘇泰地塊敔山灣1號本案競品選擇原則：一、本案上市銷售時有公寓項目在售或即將銷售；二、與本案距離較近，同屬一個片區。項目名樓面價容積率上市時點預判產品預判未來公寓產品體量預估（㎡）售價預判（元/㎡）品質預判山灣水榭756.141.62019年低層、高層740009200一般愛家名邸2352.361.82019年下半年低層、高層1100009200尚可東方王府1663.6122019年下半年低層、高層2000009200尚可藏品2994.8922019年下半年低層、高層1500009500好敔山灣1號21331.052019年上半年低層、高層200009500一般蘇泰房產2019-C-04787.61.2/低層、高層60000//蘇泰房產2019-C-841692.631.2低層、高層18000蘇泰房產2009-C-80473.432低層、高層68800蘇泰房產2009-C-81589.71.6低層、高層70000未來競品情況競爭分析未來片區將有77萬㎡公寓項目上市，市場競爭激烈。除了蘇泰房產的四塊地目前未知，其它五個項目的公寓房源預計都在明年下半年上市，本案應盡量避開此段時間。未來競品銷售均價預計都在9000—10000元/㎡之間。與競品項目比較，本案：景觀資源差；靠近云亭鎮區，目前配套更加方便；樓板價處于中游，無明顯優勢；無品牌優勢。競爭策略：本案需以新穎的產品、外化的品質感吸引客戶眼球；避免與競品同時上市；低價入市，快速銷售。Part7：案例借鑒借鑒項目選定與本案區位相似：處于城市周邊鎮區，與城市距離不遠。與本案產品類似：具有公寓及沿街商業。與本案周邊資源類似：上市時都依靠原鎮區配套；附近具有山水人文資源，但不緊鄰自身項目。蘇州錦和加州案例借鑒-錦和加州物業類型公寓、商鋪最早開盤日期2019-9-23建筑形態多層、小高層、商鋪最早開工日期/占地面積69386㎡建筑面積97140㎡綠化率37%容積率居住>1.2商業<1.4車位配比/裝修情況毛坯建筑密度30%物業管理費1.1元/㎡/月開發商蘇州錦和置業有限公司建筑風格地中海風格銷售報價目前已售罄物業類型戶型面積段(㎡）套數配比LOFT公寓一房40-4812420.03%多層洋房兩房60-8025841.68%小高層、多層洋房三房90-11018329.56%多層洋房四房120548.72%住宅案例借鑒-錦和加州戶型配比住宅總體量約50000㎡，面積段為40—120㎡。商業總體量46000㎡，面積段為80—1500㎡。案例借鑒-錦和加州總平圖第一批第二批第三批第三批住宅部分共一棟LOFT公寓，11棟多層花園洋房，3棟小高層，分三批推出。第一批于2019年9月推出，是最北面四棟多層洋房加一棟LOFT公寓，共15400㎡，多層洋房均價3800元/㎡，LOFT公寓5300元/㎡。第二批于2019年3月推出，是中間的五棟多層洋房，共19000㎡，均價4500元/㎡。第三批于2019年9月推出，是最南面兩棟多層洋房和西面三棟小高層，共15435㎡，均價5500元/㎡。案例借鑒-錦和加州商業橙色部分規劃為休閑娛樂街，紅色部分規劃為時尚購物街，這兩個部分于2019年12月入市銷售，均價6400元/㎡。綠色部分規劃為餐飲美食街，于2019年10月入市銷售，均價9300元/㎡。粉紅色部分規劃為餐飲休閑街，于2009年11月份入市銷售，均價14000元/㎡。目前銷售策略：買1-2層約137㎡沿街旺鋪送第3層約65㎡獨立產權房。

“壹街區”第3層具有獨立垂直通道，可與1-2層商鋪連用，也可作為獨立空間單獨使用。案例借鑒-錦和加州商業三層商業市場接受度不高，盡量將商業做成兩層。項目總建筑面積97140平米，商業建筑面積4.6萬平米左右，客層主要為周邊區域的私營企業主，其次為個體工商戶，項目因緊臨越溪老溪道溪翔路，出租比較容易，目前已經形成一定的商業氛圍，現有的業態主要為餐飲、銀行、美容、網吧等，租金在50-100元/月/平米不等，目前底層租出率很高，達到90%以上，二層、三層空置率較高。案例借鑒-錦和加州商業現狀案例借鑒-錦和加州立面設計錦和加州立面為中海風格，住宅建筑以淺色抹灰墻面為主，紅色坡屋面，輕盈的檐口，出挑的拱廊陽臺的處理給墻面留下豐富的陰影，褐色的木構架點綴其間，形成了明快簡潔又不失細節的立面。每一棟樓的立面都有差別，杜絕千篇一律的工廠化排布。立面的設計在把握住大的輪廓后，從豐富度和微差著手。同一個立面，屋面可以有縱坡可以有橫坡；同樣的陽臺可以用拱廊裝飾，也可以敞開用木構架裝飾；山墻端部面對景觀的可以加入轉角陽臺，景觀窗等元素；同樣開間的臥室窗洞在形式的處理也上下不同。

案例借鑒-錦和加州Part8：項目定位及產品建議區域客戶訪談對象：張女士本地人置業：中介公司老板結論：周邊拆遷房售價4500-5000，大部分還沒有產證，部分小高層可以達到5500當地房子不愁賣，關鍵是商品房項目稀少客戶接受戶型在90-140之間，120-140的三房兩廳兩衛最受歡迎房型強調房間朝南周邊商鋪出租良好，價格不菲。客戶接受價格應低于8000，高于這個數據選擇城區的可能性大。江陰人買房喜歡買東不買西。對象：小王24歲本地人職業：公司職員（城東工作）結論：1、云亭當地的有錢人目前大多去市里買房子2、比較關注本項目商鋪情況3、建議本項目做80—140之間戶型，客群針對剛需加改善。4、本案可利用學區房優勢對象：李先生37歲本地人職業：個體商戶情況：預計一兩年內會買房，希望130㎡左右三房，期望價格5000元/㎡左右。希望購買仔云亭鎮區附近，離父母的老房子不要太遠，另外要求采光好、不能太吵。覺得長山大道邊上配套較少，購物不方便。付款方式貸款一次性付款均可。對象：季女士45歲本地人職業：國企員工情況：購房時間不定。未來可能會買四房與父母同住，期望價格5000—6000元/㎡。云亭或者市區房子均可。覺得長山大道旁太吵，且配套少，離高壓線近，水泥廠污染。如果購房會選擇貸款支付。客戶預判：1、云亭鎮本地人換房者2、云亭鎮外來人員首次置業3、周邊鄉鎮換房者4、市區首次置業者（注重性價比）客群定位判斷依據:1.地緣關系2.交通輻射3.周邊市場供應4.項目借鑒自我實現自尊需求歸屬需求安全需求生存需求滿足基本居住功能環境/物業和安全性良好的社區歸屬感身份與地位的象征修身養性、享受生活新富、富裕階層中產階層普通階層本案客群客群屬性居所的舒適性交通的通達性產品的差異性環境的宜居性生活的便利性歸屬感舒適感客群核心需求云亭人并不缺少居住用房，他們居住在配套、物業、小區環境都比較差的拆遷安置小區里面。有這樣一批人，他們厭倦了這樣的居住環境，他們希望居住到品質更高的小區里面，一部分有錢人已經到外區域購房。面對這些客戶，我們應該給他們什么樣的產品？？？？？？主題及檔次定位本案在品質方面應明顯區別于云亭鎮現有的拆遷小區，包括外立面、景觀綠化、戶型、停車、物業管理等方面。檔次定位：中等偏上。主題定位：超越云亭，云亭居住新標準。形象定位長山大道旁·云亭首席生活社區產品布局定位商業住宅在規劃允許的情況下，希望設置五棟住宅樓，以方便戶型的排布設計。建筑風格建議建議原則：1、不建議使用現代風格。現代風格對建材及施工要求比較高，如果不使用石材或干掛石材等高檔材料，很難體現出項目品質感。2、不建議使用現代中式。主要因為鄉鎮客戶并不喜歡中式立面；現代中式立面的客群文化底蘊都比較豐厚，與本案目標客群不符；現代中式對建材及施工要求比較高。3、建議本項目使用具有鮮明風格的外立面，營造一些小造型、豐富的細節，通過線面的變化來吸引客戶的眼球，并且這些方式可以通過涂料之類的非高要求的建材來實現。我們所建議的風格與江陰城市整體風格以及江南水鄉的風格具有一定的挈合度。1.放射狀的太陽光與噴泉形式2.摩天大樓退縮輪廓的線條3.速度、力量與飛行的象征4.幾何圖形5.打破常規的形式6.古老文化的形式7.明亮對比的色彩ARTDECO風格-蘇州融僑城ARTDECO風格-蘇州融僑城ARTDECO風格-蘇州融僑城ARTDECO風格-蘇州合景領峰ARTDECO風格-蘇州合景領峰地中海風格-蘇州天域1、簡單、圓潤的線條。2、色彩的組合與碰撞。3、門廊、圓拱和鏤空。4、紅瓦白墻；眾多的回廊、穿堂、過道。地中海風格-蘇州天域地中海風格-蘇州天域地中海風格-蘇州天域地中海風格-蘇州天域地中海風格-蘇州天域純正英倫風格-蘇州伊頓小鎮純正英倫風格：紅墻灰瓦，整體感覺樸素優雅，亮眼的建筑顏色。純正英倫風格-蘇州伊頓小鎮純正英倫風格-蘇州伊頓小鎮廣告效果-電視片純正英倫風格-蘇州伊頓小鎮現代英倫-昆山英倫尊邸現代英倫風格現代英倫-昆山英倫尊邸現代英倫-昆山英倫尊邸新古典主義風格-中海湖濱一號中海湖濱一號和中海御湖熙岸都是新古典主義建筑風格，整體線條比較優雅，符合江南水鄉風格。新古典主義風格-中海湖濱一號新古典主義風格-中海御湖熙岸新古典主義風格-中海御湖熙岸新古典主義風格-中海御湖熙岸現代波士頓-九龍倉時代上城將美式學院派設計理念融入現代建筑，帶來宜居的北美波士頓建筑，整體優雅宜居，與江南水鄉整體風格相挈合。現代波士頓-九龍倉時代上城現代波士頓-九龍倉時代上城現代波士頓-九龍倉時代上城萬科長風別墅沿長山大道一側可通過類似的高圍墻設置來提升項目檔次感、吸引客戶的眼球。萬科長風別墅萬科長風別墅萬科長風別墅萬科長風別墅中式風格-昆山云山詩意中式風格-昆山云山詩意中式風格-昆山云山詩意中式風格-昆山云山詩意中式風格-昆山云山詩意景觀建議景觀規劃原則：1.與建筑風格相協調。2.減少長山大道噪音及灰塵污染。3.遠優于拆遷小區景觀，吸引客戶眼球。4.體現品質感，注重細節。景觀建議本案地塊較小，無法打造全案的主題景觀，建議重點打造小區入口景觀。景觀建議每棟樓之間打造小主題景觀單元入戶景觀：與景觀結合處理，利用水景，將道路與建筑巧妙過渡，避免了建筑與景觀生硬結合，使建筑有長在景觀中的感覺。景觀建議景觀建議延長山大道旁種植高植被樹木，設置綠化隔音帶，弱化長山大道噪音對本案的影響在預算允許的情況下可以對項目紅線外周邊環境的改良景觀建議通風口引導牌垃圾桶排水口垃圾桶、通風口、引導牌等細節處理，體現小區品質。景觀建議戶型配比建議戶型配比戶型戶型面積M2戶數比2-2-190-95㎡10.75%3-2-2120—125㎡14.33%3-2-2130—13528.99%3-2-2135—14035.83%4-2-2160—166㎡9.45%其它2240.33%2290.33%注：兩房：如須出現兩個面積段產品，希望可以是兩個不同的戶型（前期方案中有相差7個平米左右的相同戶型出現）。三房：從120—140平米三個面積段產品，至少是三種三房戶型。其他：三房最大產品的面積原則是不突破144平米。戶型建議建議原則：本次提供的戶型主要是我公司在其他項目中提煉的運用的相對比較好的戶型，特別是房屋軸線核心筒的布局，希望給設計人員提供房型布局思路，房型本身不一定完全適合本項目，請設計者靈活使用。建議參考戶型-兩房推薦理由：整體布局合理無浪費空間存在缺點：南入戶的方式，使南側面的利用率偏低建議參考戶型-兩房改造方案：核心筒樓梯與電梯位置互換，實現陽臺變為入戶花園改造后推薦理由：整體布局尚可，無浪費空間存在缺點：廚房過于靠內側空間，動線不是十分合理建議參考戶型-三房推薦理由：整體布局合理無浪費空間存在缺點：無明顯缺陷建議參考戶型-三房推薦理由：整體布局合理存在缺點：客廳與餐廳間結合部位空間利用率低建議參考戶型-三房推薦理由：整體布局合理，不過本身是四房布局，須刪除一房；另受制于設計規范，戶內花園得調整存在缺點：不考慮其他因素，就戶型本身而言，無明顯缺陷建議參考戶型-三房推薦理由：整體布局合理，且為南向入戶花園設置。存在缺點：南入戶的方式，使南側面的利用率偏低建議參考戶型-三房推薦理由：整體布局合理存在缺點：無明顯缺陷智能化設施建議1、多媒體信息與通訊服務：智能化小區內部網絡，提供寬帶、有線電視等公網接入。2、小區周界防范報警系統：在小區周圍設置紅外線微波探測裝置，發現盜者后能自動向安保報警。3、家庭安全防范報警系統：當室內出現煤氣泄漏、火災或可以進入時會自動發聲發光報警。4、樓宇訪客門禁系統：具有電控門鎖的安全防盜門和對講式門禁系統。5、小區重要部位監控系統：在小區重要部位設置探測器或攝像頭，。6、車輛出入管理系統：通過智能卡等形式自動識別出入車輛。外部因素系數對比因素本項目云亭拆遷小區東方大院敔山灣花園15%地段因素評分10010010510020%休閑配套評分100105909015%外部景觀評分100100110105內部因素10%開發商品牌評分100951101055%總規模評分10011011010515%建筑品質評分1008010510510%物業管理評分100801051055%內部景觀評分100801101055%會所檔次評分100100105105100%系數累加10094.4105.5102.8項目價格

480085007500參考權重50%30%20%項目價格*權重*100/系數累加254324171459理論價格6419售價建議商業規劃建議-云亭業態分析業態數據來源基于云新路及太平路，詳細圖表如下：云新路太平路商業規劃建議-云亭商業現狀商業規劃建議-云亭商業現狀周邊區域開間*進深樓層業態出售價格租賃價格備注云新路西側4*12兩層五金、窗簾、汽配、門窗、雜貨等1萬1左右1元/平/天左右窗簾店上下樓共212平，買賣價格250萬；對3樓商鋪無需求云新路中部4*12單層藥房、干洗、汽貿、餐飲、彩票、賓館等1萬1左右1元/平/天左右大多商戶對2樓無需求云新路東部4*12單層服飾、美容、工行等1萬2左右1．5元/平/天與太平路連接，商業起始端太平路3*10單層三層繁華商業1萬3左右2.8-3元/平/天單層商業繁華，三層商鋪多用于賓館用云亭鎮商業較為發達，很少有鋪位轉租及出讓，且有統一規劃，布局合理。商業規劃建議-云亭部分商業經營現狀周邊區域店名面積價格經營狀況云新路西部春暉窗簾1001、2樓212方，250萬買斷純年利潤4