眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司ASSETSAPPRAISALCO.,LTD本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)中國資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則編制上海五天實(shí)業(yè)有限公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目上海五天實(shí)業(yè)有限公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目·評(píng)估報(bào)告 1第二部分、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告摘要 4第三部分、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文 8 9 10三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍 11 14 14 14 16 16 19 20 21 23 24第四部分、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告附件 25上海五天實(shí)業(yè)有限公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目·評(píng)估報(bào)告湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司章或法律允許的其他方式確認(rèn)；委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人依法對(duì)其提供資料的真實(shí)六、資產(chǎn)評(píng)估師已經(jīng)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)上海五天實(shí)業(yè)有限公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目·評(píng)估報(bào)告湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司者應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估基準(zhǔn)日后的資產(chǎn)狀況和市場(chǎng)變化情況合理確定資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用期九、未經(jīng)委托人書面許可，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員不得將資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容向第三方提供或者公開，法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。未征得資上海五天實(shí)業(yè)有限公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目·評(píng)估報(bào)告第二部分、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告摘要上海五天實(shí)業(yè)有限公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目·評(píng)估報(bào)告法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則，采用收益法，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)冠福控股股份有限公司以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的涉及的上海五天實(shí)業(yè)有限公一、評(píng)估目的：為冠福控股股份有限公司以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的（以公允價(jià)值模式進(jìn)號(hào)1幢號(hào)2幢號(hào)3幢號(hào)7幢號(hào)1幢號(hào)2幢號(hào)3幢號(hào)7幢八、特別事項(xiàng)說明：123上海五天實(shí)業(yè)有限公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目·評(píng)估報(bào)告4567本次評(píng)估未考慮相關(guān)負(fù)債及房地產(chǎn)權(quán)利限制狀況對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生的影響。資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)充分考慮資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中載明的假設(shè)、限制條件、特別事項(xiàng)說明及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。上海五天實(shí)業(yè)有限公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目·評(píng)估報(bào)告湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司第三部分、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司上海五天實(shí)業(yè)有限公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目冠福控股股份有限公司：湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受貴公司的委托，按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則，采用收益法，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)冠福控股股份有限公司以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的涉及的上海五天實(shí)業(yè)有限公司投資性房運(yùn)輸、倉儲(chǔ)和郵政業(yè)，住宿和餐飲業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)，租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)，信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)，科學(xué)研究和技術(shù)服務(wù)業(yè)，居民服務(wù)業(yè)，教育業(yè)，文化、體育和理咨詢服務(wù)；會(huì)議及展覽服務(wù)；日用品、體育用品、建筑材料、化工產(chǎn)品（不含危險(xiǎn)化學(xué)品和易制毒化學(xué)品）、五金交電、金屬材料、電子產(chǎn)品、針紡織品的銷售；計(jì)算上海五天實(shí)業(yè)有限公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目·評(píng)估報(bào)告湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司住所：青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)華徐公路888號(hào)注冊(cè)資本：20000萬人民幣公司類型：有限責(zé)任公司(自然人投資或控股的法人獨(dú)資)成立日期：2002-06-07法定代表人：龔新文統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：91310118739789134P經(jīng)營范圍：實(shí)業(yè)投資，綠化工程，商務(wù)咨詢，計(jì)算機(jī)軟硬件研究開發(fā)，自有房屋租賃，倉儲(chǔ)服務(wù)（除危險(xiǎn)化學(xué)品），投資管理，貨物運(yùn)輸代理，生產(chǎn)加工日用及工藝美術(shù)陶瓷制品、竹木制品、玻璃制品、藤、棕、草工藝制品、紙制品、塑料制品、不銹鋼制品、包裝材料、辦公用品、辦公設(shè)備、家具、電子產(chǎn)品、電子計(jì)算機(jī)、塑料搪瓷制品、工藝禮品（象牙及其制品除外）、超市貨架，銷售化工原料及產(chǎn)品（除危險(xiǎn)化學(xué)品、監(jiān)控化學(xué)品、煙花爆竹、民用爆炸物品、易制毒化學(xué)品）、金屬材料、礦產(chǎn)品、木材、燃料油、電線、電纜、電纜附件、高低壓電氣及成套設(shè)備、廣告器材、電子元件、液壓和氣壓動(dòng)力機(jī)械及元件、紡織品、服裝、鞋帽、五金交電、日用百貨、機(jī)械電子設(shè)備、工藝美術(shù)品（象牙及其制品除外）、建筑材料、紙、紙制品、汽車、汽車配件、船舶及器材、手表、化妝品、橡膠原料及制品，從事貨物及技術(shù)的進(jìn)出口業(yè)務(wù)，停車場(chǎng)管理服務(wù)。【依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動(dòng)】人不能成為本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用人。委托人即產(chǎn)權(quán)持有單位。根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估委托合同》的相關(guān)內(nèi)容，冠福控股股份有限公司以財(cái)務(wù)報(bào)告為目上海五天實(shí)業(yè)有限公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目·評(píng)估報(bào)告湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司的擬對(duì)上海五天實(shí)業(yè)有限公司投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估公司接受冠福控股股份有限公司的委托，對(duì)上述經(jīng)濟(jì)行為所涉及的上海五根據(jù)本次評(píng)估目的，評(píng)估對(duì)象為上海五天實(shí)業(yè)有限公司用房、公寓用房和地下車位，其中包含了委估投資性房地產(chǎn)配套的輔助設(shè)施以及所分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)價(jià)值，評(píng)估范圍不包括評(píng)估基準(zhǔn)日應(yīng)付工程款（包括相關(guān)規(guī)費(fèi)）等已號(hào)1幢號(hào)2幢號(hào)3幢號(hào)7幢本次納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍一致。評(píng)估對(duì)象青浦區(qū)，中國上海市轄區(qū)，地處上海市西南部，太湖下游，黃浦江上游。東與虹青浦居江、浙、滬交匯處，境內(nèi)地勢(shì)平坦，河港縱橫，道路寬廣，氣候宜人。上海五天實(shí)業(yè)有限公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目·評(píng)估報(bào)告湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司過，水陸空交通便捷，通訊功能已達(dá)國內(nèi)、國際程控化。青浦物產(chǎn)豐富，工業(yè)門類齊用權(quán)面積8,425.90平方米，在會(huì)計(jì)核算上作為投資性房地產(chǎn)；7幢建筑面積為根據(jù)產(chǎn)權(quán)持有單位提供的《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》和《上海市不動(dòng)產(chǎn)登記薄》顯示①權(quán)利人為上海五天實(shí)業(yè)有限公司，權(quán)屬性質(zhì)為國有建設(shè)用地湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司7571234567上海五天實(shí)業(yè)有限公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目·評(píng)估報(bào)告湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司執(zhí)行以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估業(yè)務(wù)，根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或者相關(guān)會(huì)計(jì)核算與披露的具體要求、評(píng)估對(duì)象等相關(guān)條件明確價(jià)值類型。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的計(jì)量屬性可以理解為相根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39號(hào)——公允價(jià)值計(jì)量》，公允價(jià)值是指市場(chǎng)參與者在1.《中華人民共和國公司法》（2018年10月上海五天實(shí)業(yè)有限公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目·評(píng)估報(bào)告湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司7.《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國有資產(chǎn)評(píng)估管理工作有關(guān)問題的通知》(國資委產(chǎn)權(quán)）；）；上海五天實(shí)業(yè)有限公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目·評(píng)估報(bào)告湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司）；2.《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》；3.《上海市房地產(chǎn)登記簿》4.其他與企業(yè)資產(chǎn)的取得、使用等有關(guān)的合同和權(quán)屬證明資料。1.《資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)手冊(cè)》北京科學(xué)技術(shù)出版社；2.國家有關(guān)部門發(fā)布的統(tǒng)計(jì)資料和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)資料；3.評(píng)估基準(zhǔn)日市場(chǎng)有關(guān)價(jià)格信息資料；4.中國人民銀行公布執(zhí)行的評(píng)估基準(zhǔn)日存貸款利率；5.產(chǎn)權(quán)持有單位提供的各項(xiàng)合同、會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)報(bào)表及其他會(huì)計(jì)資料；6.委托人即產(chǎn)權(quán)持有單位提供的《資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表》；7.經(jīng)實(shí)地盤點(diǎn)核實(shí)后填寫的委估資產(chǎn)清單；8.評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄工作底稿、收集的各類與評(píng)估相關(guān)的佐證資料；10.委托人提供的其他與評(píng)估有關(guān)的資料。（一）評(píng)估方法的選擇財(cái)務(wù)報(bào)告目的的評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集情況和數(shù)據(jù)來源等相關(guān)條件，參照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有關(guān)計(jì)量方法的規(guī)定，分析市場(chǎng)法、收益法和成本法三種資產(chǎn)評(píng)估基本方法及其他評(píng)估方法的適用性，恰當(dāng)選擇一種或多種資產(chǎn)評(píng)估方根據(jù)《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見》，本次評(píng)估的目的系為了反映投資房上海五天實(shí)業(yè)有限公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目·評(píng)估報(bào)告湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司于評(píng)估基準(zhǔn)日的公允價(jià)值，為委托方以公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)提供參考意見，公允價(jià)值的評(píng)估一般采取收益法。市場(chǎng)法適用于同類房地產(chǎn)交易案例比較多的估價(jià)，本次評(píng)估對(duì)象為工業(yè)用地上據(jù)青房管[3013]85號(hào)文，上海五天實(shí)業(yè)有限公司位于青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)華徐公路888號(hào)3幢，該項(xiàng)目認(rèn)定為單位租賃房（公共租賃房），該項(xiàng)目只租不售，只發(fā)大產(chǎn)證，不得分割辦理小產(chǎn)證。除隨同單位資產(chǎn)整體處置外，單位租賃房不得轉(zhuǎn)讓。并且房產(chǎn)證載明土地使用權(quán)類型為工業(yè)用地，附近園區(qū)整體出售的案例較少，可比性較差。故本次評(píng)估房地產(chǎn)不適宜采用市場(chǎng)法。收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)評(píng)估，本次評(píng)估對(duì)象是委托人以獲取租金收益或出售為目的而持有的，且評(píng)估對(duì)象歷史年度均處于對(duì)外租賃狀態(tài)，有穩(wěn)定的租金收入，可以收集到相關(guān)的出租數(shù)據(jù)，其未來收益是可以預(yù)期的，并且附近有活躍的同類資產(chǎn)租賃市場(chǎng)，故本次評(píng)估房地產(chǎn)可采用收益法進(jìn)行評(píng)估。（二）評(píng)估方法的介紹收益法是在求取評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格時(shí),運(yùn)用適當(dāng)還原率,將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來各期的正常純收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值,求其之和來確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格的一種方法。收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。收益法適用的對(duì)象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，收益法適用的條件是房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確運(yùn)用收益法估價(jià)一般分為下列4個(gè)步驟：①搜集并驗(yàn)證與估價(jià)對(duì)象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，如估價(jià)對(duì)象及其類似房地產(chǎn)收入、費(fèi)用的數(shù)據(jù)資料；②預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益(如凈收益)；③求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)；④選用適宜的收益法公式計(jì)算出收益價(jià)格。本次評(píng)估涉及的收益法公式為兩階段模型：上海五天實(shí)業(yè)有限公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目·評(píng)估報(bào)告湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司本次評(píng)估程序?qū)嵤┻^程介紹如下：（一）明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)受理資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)前，公司業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人與委托人的授權(quán)代表進(jìn)行交流，了解并明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)，包括產(chǎn)權(quán)持有單位以及委托人以外的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人、評(píng)估目的、價(jià)值類型、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍、評(píng)估基準(zhǔn)日、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用范圍、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告提交期限及方式、評(píng)估服務(wù)費(fèi)及支付方式、委托人與資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員工作配合和協(xié)助等需要明確的重要事項(xiàng)。（二）訂立資產(chǎn)評(píng)估委托合同委托人簽訂《資產(chǎn)評(píng)估委托合同》，明確雙方各自承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)，正式受理該項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)。（三）編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃評(píng)估計(jì)劃是明確評(píng)估技術(shù)思路，合理安排人員、突出項(xiàng)目重點(diǎn)、防止出現(xiàn)評(píng)估疏漏的保證。根據(jù)本項(xiàng)目的具體情況，制定了資產(chǎn)評(píng)估操作方案和計(jì)劃，擬定收集資料提綱。根據(jù)評(píng)估計(jì)劃和評(píng)估方案，組建評(píng)估小組成員，執(zhí)行本次評(píng)估任務(wù)。（四）進(jìn)行評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查在企業(yè)申報(bào)并全面自查的基礎(chǔ)上，評(píng)估人員對(duì)納入評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進(jìn)行了核實(shí)。核實(shí)資產(chǎn)包括房屋建筑物類資產(chǎn)，核實(shí)內(nèi)容主要為核實(shí)資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、數(shù)量、使用狀態(tài)及其他影響評(píng)估作價(jià)的重要因素，主要步驟如下：1.指導(dǎo)產(chǎn)權(quán)持有單位填表和準(zhǔn)備應(yīng)提供的評(píng)估資料。評(píng)估人員指導(dǎo)產(chǎn)權(quán)持有單同時(shí)收集準(zhǔn)備資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件和反映性能、狀態(tài)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)等情況的文件上海五天實(shí)業(yè)有限公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目·評(píng)估報(bào)告湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司2.審查和完善產(chǎn)權(quán)持有單位填報(bào)的資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表。評(píng)估人員通過查閱有關(guān)資料，了解納入評(píng)估范圍的具體資產(chǎn)的詳細(xì)狀況，然后仔細(xì)審查各類“資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表”，檢查有無填項(xiàng)不全、錯(cuò)填、資產(chǎn)項(xiàng)目不明確等情況，并根據(jù)經(jīng)驗(yàn)及掌握的有關(guān)資料，檢查“資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表”有無漏項(xiàng)等，同時(shí)反饋給產(chǎn)權(quán)持有單位對(duì)“資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表”進(jìn)行完善。要求委托人或者產(chǎn)權(quán)持有單位對(duì)其提供的評(píng)估明細(xì)表及相關(guān)證明材料以簽字、蓋章或者其他方式進(jìn)行確認(rèn)；3.資產(chǎn)評(píng)估師和評(píng)估專業(yè)人員通過詢問、勘查等方式進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，獲取評(píng)估業(yè)務(wù)需要的基礎(chǔ)資料，了解評(píng)估對(duì)象現(xiàn)狀，關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬；4.根據(jù)客觀環(huán)境和資產(chǎn)的重要程度采用資料核實(shí)，相關(guān)人員訪談或抽樣等方式進(jìn)行調(diào)查。（五）收集整理評(píng)估資料資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)具體情況收集資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)需要的資料。包括：委托人或者其他相關(guān)當(dāng)事人提供的涉及評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍等資料；從政府部門、各類專業(yè)機(jī)構(gòu)以及市場(chǎng)等渠道獲取的其他資料，并對(duì)收集的評(píng)估資料進(jìn)行分析、歸納和整理，形成評(píng)定估算和編制資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的依據(jù)。（六）評(píng)定估算形成結(jié)論資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集等情況，分析市場(chǎng)法、收益法和成本法三種資產(chǎn)評(píng)估基本方法的適用性，選擇評(píng)估方法。針對(duì)各類資產(chǎn)的具體情況，根據(jù)選用的評(píng)估方法，選取相應(yīng)的公式和參數(shù)進(jìn)行分析、計(jì)算和判斷，形成測(cè)算結(jié)果。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)形成的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行綜合分析，形成評(píng)估結(jié)論，編制初步資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。（七）編制出具評(píng)估報(bào)告根據(jù)公司資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)流程管理辦法規(guī)定，對(duì)初步資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行內(nèi)部審核。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在內(nèi)部審核完成后，根據(jù)審核意見修改資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，形成評(píng)估報(bào)告征求意見稿。在不影響對(duì)評(píng)估結(jié)論進(jìn)行獨(dú)立判斷的前提下，與委托人就資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行溝通，根據(jù)委托人反饋意見進(jìn)行合理修改后形成資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正式稿并向委托人提交。本評(píng)估報(bào)告分析估算采用的假設(shè)條件如下：上海五天實(shí)業(yè)有限公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目·評(píng)估報(bào)告湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司1.公開市場(chǎng)假設(shè)：公開市場(chǎng)是指充分發(fā)達(dá)與完善的市場(chǎng)條件。公開市場(chǎng)假設(shè)，是假定在市場(chǎng)上交易的資產(chǎn)，或擬在市場(chǎng)上交易的資產(chǎn)，資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，以便對(duì)資產(chǎn)的功能、用途及其交易價(jià)格等作出理智的判斷；2.外部環(huán)境假設(shè)：國家現(xiàn)行的有關(guān)法律、法規(guī)及方針政策無重大變化；本次交易各方所處的地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境無重大變化；有關(guān)利率、匯率、賦稅基準(zhǔn)及稅率、政策性征收費(fèi)用等不發(fā)生重大變化；3.繼續(xù)使用假設(shè)：評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)按現(xiàn)有用途不變并繼續(xù)使用；4.假設(shè)評(píng)估基準(zhǔn)日后無不可抗力造成的重大不利影響；5.委托人（即產(chǎn)權(quán)持有單位）及相關(guān)責(zé)任方提供的有關(guān)本次評(píng)估資料是真實(shí)的、完整、合法、有效的；6.沒有考慮當(dāng)前及將來可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜，以及特殊的交易方式可能追加付出的價(jià)格等對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。7.假定產(chǎn)權(quán)持有單位對(duì)有關(guān)資產(chǎn)實(shí)行了有效的管理。評(píng)估對(duì)象在使用過程中沒有任何違反國家法律、法規(guī)的行為；8.假設(shè)評(píng)估基準(zhǔn)日后投資性房地產(chǎn)的租金流入為平均流入，現(xiàn)金流出為平均流出，現(xiàn)金流在每個(gè)預(yù)測(cè)期間的中期產(chǎn)生。本評(píng)估報(bào)告評(píng)估結(jié)論在上述假設(shè)條件下在評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)成立，當(dāng)上述假設(shè)條件發(fā)生較大變化時(shí)，簽字資產(chǎn)評(píng)估師及本評(píng)估機(jī)構(gòu)將不承擔(dān)由于假設(shè)條件改變而推導(dǎo)評(píng)估價(jià)值大寫人民幣）陸億陸仟壹佰叁拾柒萬玖仟柒佰元整。上海五天實(shí)業(yè)有限公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目·評(píng)估報(bào)告湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司號(hào)1幢號(hào)2幢號(hào)3幢號(hào)7幢增減值原因分析：委估投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值60,172.00萬元，評(píng)估價(jià)值業(yè)有限公司與上海鐵聯(lián)企業(yè)管理咨詢有限公司和上海申虹經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司的園區(qū)租賃合同解除，租期外市場(chǎng)租金較原租賃合同租金有較大增長，因此收益法評(píng)估結(jié)果有12上海五天實(shí)業(yè)有限公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目·評(píng)估報(bào)告湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司34567本次評(píng)估未考慮相關(guān)負(fù)債及房地產(chǎn)權(quán)利限制狀況對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生的影響。1.本評(píng)估結(jié)果是反映評(píng)估對(duì)象在本次評(píng)估目的下，根據(jù)公開價(jià)格，沒有考慮將來可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的價(jià)格等對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響。當(dāng)前述條件以及評(píng)估中遵循的持續(xù)經(jīng)營原則等發(fā)生變2.在執(zhí)行本次評(píng)估程序過程中，評(píng)估專業(yè)人員對(duì)資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬資料進(jìn)行必要的核查驗(yàn)證，但并不表示評(píng)估專業(yè)人員對(duì)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬進(jìn)行了確認(rèn)或發(fā)表了資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬確認(rèn)或者發(fā)表意見超出資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)范圍。資產(chǎn)評(píng)上海五天實(shí)業(yè)有限公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目·評(píng)估報(bào)告湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司若資產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并對(duì)資產(chǎn)評(píng)估值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托人應(yīng)及時(shí)聘請(qǐng)?jiān)u估2.不是評(píng)估師執(zhí)業(yè)水平和能力所能勝任的有關(guān)事項(xiàng)：涉及鑒定環(huán)境危害性和合規(guī)性、建筑結(jié)構(gòu)強(qiáng)度測(cè)定、建筑面積測(cè)量、房屋建筑物沉降測(cè)試、白蟻蟻害監(jiān)測(cè)、危房2.根據(jù)委托人及產(chǎn)權(quán)持有單位提供的《關(guān)于上海五天實(shí)業(yè)與申虹公司解除租賃合元。本次評(píng)估交接期按約定的租金考慮，交接期后按市場(chǎng)客觀租金計(jì)算，未考慮《工1.本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告經(jīng)承辦該項(xiàng)業(yè)務(wù)的資產(chǎn)評(píng)估師簽名并加蓋3.未經(jīng)委托人書面許可，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員不得將資產(chǎn)評(píng)估報(bào)上海五天實(shí)業(yè)有限公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目·評(píng)估報(bào)告湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司4.未征得資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)同意，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容不得被摘抄、引用或者披露于（二）委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員不（四）資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解評(píng)估結(jié)論，評(píng)估結(jié)論不等同于評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格，評(píng)