江西教育傳媒集團有限公司股東全部權益價值北京中同華資產評估有限公司I 1 2 3一、委托人、被評估單位和合同約定的其他資產評估報告使用人概況 3 8 8 13 13 13 16 25 25 26 28十二、評估報告使用限制說明 32 32江西教育傳媒集團有限公司股東全部權益價值北京中同華資產評估有限公司1一、本資產評估報告依據財政部發布的資產評估基本準則和中國資產評估協評估報告載明的使用范圍使用資產評估報告；委托人或者其他資產評估報告使用告中假設和限制條件的限制，資產評估報告使用人應當充分關注評估結論成立的江西教育傳媒集團有限公司股東全部權益價值北京中同華資產評估有限公司2中文天地出版傳媒集團股份有限公司擬發行股份及產涉及的江西教育傳媒集團有限公司資產評估報告摘要根據有關法律、法規和資產評估準則、資產評估原則，采用公認的評估方法，按照必評估對象及范圍：江西教育傳媒集團有限公司的股東全部權益價值，范圍是其經媒集團有限公司股東全部權益價值為177,800.00萬元，較母公司口徑所有者權益本資產評估報告僅為資產評估報告中描述的經濟行為提供價值參考依據，評估結日相關狀況相比發生重大變化，委托人應當委托評估機構執行評估更新業務或重新評江西教育傳媒集團有限公司股東全部權益價值;;中文天地出版傳媒集團股份有限公司擬發行股份及產涉及的江西教育傳媒集團有限公司資產評估報告正文根據有關法律、法規和資產評估準則、資產評估原則，采用資產基礎法和收益法，按一、委托人、被評估單位和合同約定的其他資產評估報告使用人概況本次資產評估的委托人為中文天地出版傳媒集團股份有限公司，被評估單位為江西教育傳媒集團有限公司，資產評估委托合同約定的其他資產評估報告使用人為法律部門批準后在許可有效期內方可開展經營活動，具體經營項目和許可期限以相關部門北京中同華資產評估有限公司4《小學生之友》、《開心》、《開心幼兒》、《科普天地》、《聰明泉》的編輯、出）；注：相關業務資質效期已更新，營業執照尚處于換發過程，工商注冊登記信息尚江西教育傳媒集團有限公司股東全部權益價值北京中同華資產評估有限公司5股東名稱注冊資本（萬元）持股比例（%）江西省出版傳媒集團有限公司8,000.00100.00合計8,000.00100.00合并口徑資產總額負債總額凈資產歸屬于母公司所有者權益少數股東權益2023年1-10月2022年度2023年度營業收入利潤總額凈利潤歸屬于母公司所有者的凈利潤少數股東損益母公司口徑北京中同華資產評估有限公司62023年1-10月2022年度2023年度被評估單位評估基準日、2021-2022年度的模擬會計報表已經大信會計師事務所序號證書編號及名稱發證單位有效期123456789江西教育傳媒集團有限公司股東全部權益價值北京中同華資產評估有限公司712345678序號持有單位證書編號及名稱發證單位有效期至1司局2局3局稅種計稅依據稅率企業所得稅應納稅所得額25%、20%、0%增值稅銷售額、信息服務費、電子版權使用費、網站維護、手機閱讀信息費、出租收入、版稅收入3%城市維護建設稅應納增值稅7%、5%教育費附加應納增值稅3%地方教育費附加應納增值稅2%江西教育傳媒集團有限公司股東全部權益價值北京中同華資產評估有限公司8稅種計稅依據稅率房產稅自用房屋以房產原值的70%為計稅依據；出租房屋，以房屋租賃收入為計稅依據1.2%、12%業和個體工商戶發展有關稅費政策的公告》規定：對本次評估是對江西教育傳媒集團有限公司的股東全部權益價值進行評估，為上述江西教育傳媒集團有限公司股東全部權益價值北京中同華資產評估有限公司9江西教育傳媒集團有限公司股東全部權益價值委托人和被評估單位已承諾委托評估對象和評估范圍與經濟行為涉及的評估對象和評江西教育傳媒集團有限公司股東全部權益價值1江西開心文化傳媒有限公司2江西省教博傳媒有限責任公司3江西嘉藝德文化傳媒有限公司4江西漢光教育科技有限責任公司5江西省圖遠實業有限公司6江西三友教育科技有限公司7江西人人科普文化發展有限公司8江西省育華物業管理有限公司99.59江西國育圖書發行有限公司（簡稱：國育圖書）65江西育華文化有限公司（簡稱：育華文化）江西教育印刷廠有限公司（簡稱：江教印刷廠）序號公司名稱擁有股權比例%參股股東1江西中文傳媒教輔經營有限公司40育華文化2江西新華物流有限公司49江教傳媒3江西教育印務實業有限公司50江教傳媒123456江西教育傳媒集團有限公司股東全部權益價值789—購買該等房產。截至本報告出具日，江西教育期刊社已依約支付購房款，合肥大唐置業有限公司已交付該等房產，但因合肥大唐置業有限公司涉及糾紛已被列入經營異常實施方案》，為支持江教傳媒的發展，江西省教育廳劃撥位于東湖區八一大道的教育江西教育傳媒集團有限公司股東全部權益價值教育期刊社已依約支付購房款，合肥大唐置業有限公司已交付該等房產，但因合肥大唐置業有限公司涉及糾紛已被列入經營異常名錄、失信被執行人名單，無法配合辦理房產證。若未來合肥大唐置業有限公司相關糾紛得到解決不再被列入失信被執行人名序號土地權證編號宗地名稱及位置性質面積用途取得日期終止日期15,067.2新聞出版用地/新聞2011年日2051年日企業申報表外資產為知識產權類資產，包括商標和計算機軟件著作權，詳見附件（五）本次評估不存在引用其他機構報告的情況。選擇市場價值類型的理由：考慮本次所執行的資產評估業務對市場條件和評估對市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評持續經營在本報告中是指被評估單位的生產經營活動會按其現狀持續下去，并在江西教育傳媒集團有限公司股東全部權益價值常務委員會第六次會議《關于修改〈中華人民共和國5.《中共中央宣傳部財政部關于印發中央文化企業國有資產監督管理暫行辦法的號--財政部關于修改《會計師事務所執業許可江西教育傳媒集團有限公司股東全部權益價值江西教育傳媒集團有限公司股東全部權益價值4.全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率（LPR），評估基準日的外匯9.國務院國有資產監督管理委員會統計評價局制定最新版《企業績效評價標準》；依據資產評估基本準則，確定資產價值的評估方法包括市場法、收益法和資產基市場法，是指將評估對象與可比上市公司或者可比交易案例進行江西教育傳媒集團有限公司股東全部權益價值選取資產基礎法評估的理由：評估基準日資產負債表內及表外各項資產、負債可選取收益法評估的理由：由于被評估單位已提供未來收益資料，可以結合被評估單位的人力資源、技術水平、資本結構、經營狀況、歷史業績、發展趨勢，考慮宏觀基準日的利率水平、市場投資收益率等資本市場相關信息和被評估單位所在行業、及未選取市場法評估的理由：由于難以在企業產權交易市場上查找到近期與被評估資產配置和使用情況、企業所處經營階段、成長性、經營風險、財務風險等因素與被評估單位具有可比性的多個交易案例，或者有極少數交易案例但缺乏交易對象買賣、發展階段、業務結構與被評估單位也不完全相同，故難以采用市場法對評估對象進行企業價值評估中的資產基礎法，是指以被評估單位評估基準日的資產負債表為基采用資產基礎法進行企業價值評估，各項資產的價值應當根據其具體情況選用適被評估單位流動資產包括貨幣資金、應收賬款、預付賬款、合同資產、其他應收江西教育傳媒集團有限公司股東全部權益價值對于原材料，通過市場調查取得原材料或替代品近期購買價格，利用核實后的數量乘以現行市場購買價，確定其評估值，跌價產成品為發行的各類期刊，對于滯銷產品根據其可收回凈收益確定評估值。報廢對了賬簿記錄、檢查了原始憑證等相關資料，以核實后評估人員調查了解并查閱了確認債權投資的相關會計憑對擁有控制權且被投資單位正常經營的長期股權投資，采用同一評估基準日對被投資單位進行整體評估，以被投資單位整體評估后的凈資產乘以持股比例確定長期股以上的采購來自于中文傳媒集團內部客戶、務資質并無差異化，中文傳媒可以通過自己的其他全資發行公司直接采購外版圖書、收益存在不確定性。且本次評估經濟行為的交易買方為中文傳媒。因此以教輔公司、江西教育傳媒集團有限公司股東全部權益價值新華物流評估基準日資產負債表中載明的凈資產賬面值乘以持股比例確認該項投資的待估房地產價格=參照物交易價格×正常交易情況/參照物交易情況×待估房地產評估基準日價格指數/參照物房地產交易日價格指數×待估房地產區域因素值/參照物房地產區域因素值×待估房地產個別因素值/參待估房地產價格=參照物交易價格×正常交易情況/參照物交易情況×待估房地產評估基準日價格指數/參照物房地產交易日價格指數×待估房地產區域因素值/參照物房地產區域因素值×待估房地產個別因素值/參江西教育傳媒集團有限公司股東全部權益價值北京中同華資產評估有限公司車輛、辦公及電子設備，根據各類資產的特點，對于車輛，主要采用市場法進行根據在建工程的特點、評估值類型、資料收集情況等相關條件，在建工程開工距賬面記錄的無形資產為公司外購軟件，其中：對于評估基準日市場上有銷售的外購軟件，按照評估基準日的市場價格作為評估值；對于評估基準日市場上有銷售但版對于定制軟件，以向軟件開發商的詢價作為評估值；對于已經停止使用，經向企業核遞延所得稅資產為計提的信用減值損失和資產減值準備以及長期應付職工薪酬形成的可抵扣暫時性差異，評估人員了解了遞延所得稅資產發生的原因，查閱了確認遞評估人員調查了解并查閱了其他非流動資產的相關會計憑證、合同等資料，核實職工薪酬、應交稅費和其他流動負債；非流動負江西教育傳媒集團有限公司股東全部權益價值北京中同華資產評估有限公司各類負債在查閱核實的基礎上，根據評估目的實現后的被評估單位實際需要承擔收益法常用的具體方法包括股利折現法、股權自由現金流折現法和企業自由現金股利折現法是將預期股利進行折現以確定評估對象價值的具體方法，通常適用于股權自由現金流折現法，現金流口徑為歸屬于股東的現金流量，對應的折現率為股權自由現金流量=凈利潤+折舊及攤銷-資本性支出-營運資金增加額-償還付息企業自由現金流折現法，現金流口徑為歸屬于股東和負息債務債權人在內的所有企業自由現金流量=凈利潤＋折舊/攤銷＋稅后利息支出－營運資金增加－資本性E=B?DB=P+ΣCi江西教育傳媒集團有限公司股東全部權益價值北京中同華資產評估有限公司ed(1?T)Re＝Rf+β×ERP＋Rs①無風險利率（Rf）股權市場風險溢價是投資者對與整體市場平均風險相同的股權投資所要求的預期超額收益即投資者投資股票市場所期望的超過無風險利率的溢價。我們選擇利用中國證券市場指數的歷史風險溢價數據計算股權市場風險溢價，目前國內滬、深兩市有許江西教育傳媒集團有限公司股東全部權益價值北京中同華資產評估有限公司根據被評估單位的主營業務、經營成果等情況，在本次評估中，我們采用以下基比公司與被評估單位在業務類型、企業規模、盈利我們采用可比公司資本結構平均值作為被評估單位的資本結構，在確定目標資本Unleveredβ=Leveredβ/[1+(1-T)將對比公司的Unleveredβ計算出來后，取其平均值作為被Leveredβ=Unleveredβ×[1+(1-江西教育傳媒集團有限公司股東全部權益價值北京中同華資產評估有限公司因此折現率應該是未來預期的折現率，因此要求估算的β系數也應我們采用的β系數估算方法是采用歷史數據，因此我們實際估算的β系數應該是歷史的β系數而不是未來預期的β系數。為了估算未來預期的β系數，我們對采用歷βah高于一個投資組合的投資風險，因此，在考慮一個單個公司或股票的投資收益時應該特定風險報酬率主要是針對公司具有的一些非系統的特有因素所產生風險的風險溢價或折價，我們通過對企業的風險特征、企業規模、業務模式等因素進行分析，結我們參考全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率（LPR）為基礎調整江西教育傳媒集團有限公司股東全部權益價值北京中同華資產評估有限公司與委托人洽談，明確評估業務基本事項，對自身專業勝任能力、獨立性和業務風險進行綜合分析和評價，簽訂資產評估業務委托合同；確定項目負責人，(二)現場調查及收集評估資料階段根據此次評估業務的具體情況，按照評估程序準則和其他相關規定的要求，評估人員通過詢問、核對、抽查、函證、訪談等方式對評估對象涉及的資產和負債進行了必要的清查核實，對被評估單位的經營管理狀況等進行了必要的盡職調查，從各種可(三)評定估算和編制初步評估報告階段項目組評估專業人員對收集的評估資料進行必要分析、歸納和整理，形成評定估算的依據和底稿；根據評估對象、價值類型、評估資料收集情況等相關條件，選擇適用的評估方法，選取相應的公式和參數進行分析、計算和判斷，形成各專業及各類資產的初步測算結果和評估說明。審核確認項目組成員提交的各專業及各類資產的初步測算結果和評估說明準確無誤，評估工作沒有發生重復和遺漏情況的基礎上，進行資(四)評估報告內審和提交資產評估報告階段對初步資產評估報告進行內部審核，形成評估結論；與委托人或者委托人許可的相關當事方就資產評估報告有關內容進行必要溝通；按資產評估委托合同的要求向委托人1.交易假設：假設所有待評估資產已經處在交易的過程中，資產評估師根據待評北京中同華資產評估有限公司3.本次評估假設被評估單位未來的經營管理班子盡職，并繼續保持現有的經營管5.本次評估假設關于出版物在出版環節執行增值稅50%先征后退的政策及免征圖書批發、零售環節增值稅政策暨《關于延續實施宣傳6.假設公司在現有的管理方式和管理水平的基礎上，無其他人力不可抗拒因素及8.評估范圍僅以委托人及被評估單位提供的評估申報表為準，未考慮委托人及被本次資產評估分別采用資產基礎法和收益法對江教傳媒股東全部權益價值進行評江西教育傳媒集團有限公司股東全部權益價值北京中同華資產評估有限公司賬面凈值評估價值增減值增值率%ABC=B-AD=C/A×100流動資產174,382.0974,684.16302.070.41非流動資產242,501.2948,843.036,341.7414.92其中：長期股權投資313,935.6716,414.962,479.2917.79投資性房地產4127.21521.27394.06309.77固定資產515,693.6627,089.5411,395.8872.61在建工程6732.74732.740.000.00無形資產78,237.02309.54-7,927.48-96.24其中：土地使用權87,904.330.00-7,904.33其他非流動資產93,774.993,774.990.000.00資產總計116,883.38123,527.196,643.815.68流動負債5,506.715,506.710.000.00非流動負債5,083.665,083.660.000.00負債總計10,590.3710,590.370.000.00凈資產(所有者權益)106,293.01112,936.826,643.816.25房的市場價值隨之變化，兩相比較是本次評估增值的主要江西教育傳媒集團有限公司股東全部權益價值北京中同華資產評估有限公司在本報告所列假設和限定條件下，采用收益法評估的江教在資產基礎法評估過程中，資產基礎法是從資產的再取得途徑考慮的，反映的是被評估單位屬于出版行業，其收入主要來自于期刊出版業務，江教傳媒獨立擁有整體資產預期收益出發，能夠較全面地反映其依托并利用上述資源所形成的整體組合價值。而資產基礎法僅從資產構建成本上反映單項資產的簡單組合價值。結合本次評收益法能夠更加充分、全面地反映評估對象的整體價值。因此本次選用收益法結果作上述房產系江教傳媒根據江西省教育廳改制和劃撥文件取得，正在辦理被評估單江西教育傳媒集團有限公司股東全部權益價值北京中同華資產評估有限公司賬面原值447,864.00元，賬面凈值128,758.47元。該房產系江教傳媒根據江西省教育廳合肥大唐置業有限公司已交付該等房產，但因合肥大唐置業有限公司涉及糾紛已被列入經營異常名錄、失信被執行人名單，無法配合辦理房產證。若未來合肥大唐置業有限公司相關糾紛得到解決不再被列入失信被執行人名單或當地主管部門版基地工程土建施工項目施工合同》，約定中恒建設集團有限公司承包江教傳媒土建江西教育傳媒集團有限公司股東全部權益價值北京中同華資產評估有限公司30漢光韜奮小鎮綜合實踐營地有限公司和江西漢光田北畫村綜合實踐營地有限公司，截至本報告出具日尚未實際出資且未開展業務，本次評估未考慮上述新增公司對評估值江西教育傳媒集團有限公司股東全部權益價值北京中同華資產評估有限公司312.本評估報告的評估結論未考慮委估資產可能存在的產權登記或權屬變更過程3.本評估報告是在委托人及被評估單位相關當事方提供與資產評估相關資料基5.江教傳媒全資子公司江教印刷廠位于系馬樁街65號主樓1-2層，于2001年進行房改，該房產權證號為洪房權證西字第414877號，證載建筑面積2,687.50平方米，房改戶、新華物流99%以上的銷售收入來自于中文傳媒集團內部客戶；教輔公江西教育傳媒集團有限公司股東全部權益價值北京中同華資產評估有限公司32估報告載明的使用范圍使用資產評估報告的，資產評估機構行政法規規定的資產評估報告使用人之外，其他任江西教育傳媒集團有限公司股東全部權益價值評估項目資產 1企業關于進行資產評估有關事項的說明 2 3第一部分評估對象與評估范圍說明 3第二部分資產核實情況總體說明 8第三部分被評估單位經營分析 13第四部分收益法評估技術說明 21第五部分資產基礎法評估技術說明 33第六部分評估結論及分析 74 76本資產評估說明供國有資產監督管理機構（含所出資企業）、相關監管機構和部企業關于進行資產評估有關事項的說明資產評估說明正文第一部分評估對象與評估范圍說明評估對象是江西教育傳媒集團有限公司的股東全部權益價值（以下簡稱：“江教科目名稱賬面價值貨幣資金805,704,686.74應收賬款70,568,660.75預付款項1,870,547.37其他應收款12,175,370.19存貨15,840,432.06合同資產712,597.50一年內到期的非流動資產3,657,083.33其他流動資產1,438,002.63流動資產小計911,967,380.57債權投資8,697,600.04長期股權投資83,906,867.48投資性房地產1,272,102.41固定資產167,863,871.81在建工程7,327,386.92無形資產84,354,051.83遞延所得稅資產18,432,888.33其他非流動資產14,019,440.00非流動資產小計385,874,208.82資產總計1,297,841,589.39應付賬款64,231,620.71合同負債49,371,872.84應付職工薪酬19,375,590.60應交稅費15,165,880.54其他應付款23,399,194.05其他流動負債4,471,893.50流動負債小計176,016,052.24長期應付職工薪酬50,836,616.07科目名稱賬面價值非流動負債小計50,836,616.07負債總計226,852,668.31凈資產1,070,988,921.08歸屬于母公司所有者權益1,066,490,565.76少數股東權益4,498,355.32科目名稱賬面價值貨幣資金656,981,680.26應收賬款57,836,281.80預付款項1,629,906.43其他應收款9,943,563.46存貨13,772,407.73一年內到期的非流動資產3,657,083.33流動資產小計743,820,923.01債權投資8,697,600.04長期股權投資139,356,747.26投資性房地產1,272,102.41固定資產156,936,585.05在建工程7,327,386.92無形資產82,370,205.80遞延所得稅資產15,743,452.95其他非流動資產13,308,800.00非流動資產小計425,012,880.43資產總計1,168,833,803.44應付賬款29,465,018.53合同負債1,889,562.29應付職工薪酬12,869,649.91應交稅費3,128,728.68其他應付款7,544,775.07其他流動負債169,406.66流動負債小計55,067,141.14長期應付職工薪酬50,836,616.07非流動負債小計50,836,616.07負債總計105,903,757.21凈資產1,062,930,046.23江西教育傳媒集團有限公司股東全部權益價值評估項目資產第s第s頁本次納入評估范圍的資產、負債與委托評估時申報的資產、負債范圍一致，委托人和被評估單位已承諾委托評估對象和評估范圍與經濟行為所涉及的評估對象和評估企業申報的納入評估范圍的主要實物資產包括：存貨、投資性房地產、房屋建筑存貨：包括原材料、庫存商品兩類，原材料主要分布各印刷廠，庫存商品存放于江西教育傳媒集團有限公司股東全部權益價值評估項目資產第‘第‘頁層白色區域辦公房產經由江西省育華物業管理有限公司對外出租于北京旭康貿易有限發生的勘察設計、監理和建設單位管理費等項目前期和其他費用，賬面價值合計江西教育傳媒集團有限公司股東全部權益價值評估項目資產企業申報的納入評估范圍的其他無形資產包括：江西教育融媒體中心建設、黑馬企業申報表外資產為知識產權類資產，包括商標和計算機軟件著作權，詳見附件第二部分資產核實情況總體說明一、資產核實人員組織、實施時間和過程接受評估委托后，評估人員首先向被評估單位提供了評估明細表、填表說明、資集并整理委估資產的產權權屬資料和反映資產性能、技術狀態、經濟技術指標等情況成立以現場項目負責人為主的核實小組，根據制定的現場核實計劃，分資產基礎“表”核對一致；了解委托評估資產的概況。型，采取不同的查勘方法。根據清查結果，由企業進一步補充、修改和完年內到期的非流動資產。通過核對企業財務賬的總賬、各科目明細2.存貨：為原材料和庫存商品。評估人員首先向企業調查存貨的核算方法，通過抽查會計憑證對存貨賬面值的構成內容進行核實，然后會同企業倉庫管理人員依據庫房、銷售部門提供的倉庫保管賬目、銷售記錄及申報明細表進行抽盤準日至盤點日的出入庫情況進行調整，驗證評估基準日存貨實有營業執照、公司章程、驗資報告、評估基準日財務報表等資料；調查企業對長期股權投資的核算方法；與評估申報表進行核對，核實其賬面價值、投資比例是否相符；對根據被評估單位提供的投資性房地產評估項目及申報表所列項目的項數、面積、結構類型、裝飾及給排水、供電、照明等設備配備情況，對主要投資性房地產進行了除核對建筑物的數量及內容是否與申報表情況一致外，主要查看了建筑物結構、裝修根據被評估單位提供的建筑物評估項目及申報表所列項目的項數、面積、結構類型、裝飾及給排水、供電、照明等設備配備情況，對主要建筑物進行了現場核實，結合查閱相關圖紙，對申報表與實物不符的部分進行糾正，除核對建筑物的數量及內容是否與申報表情況一致外，主要查看了建筑物結構、裝修設施、配套使用狀況。在核根據被評估單位提供的評估明細表，對設備進行核實，對于漏填和填報不實的部分，要求企業財務、設備部門共同核對、填齊改正。現場勘查的內容主要包括：現場對在建工程，評估人員查閱了在建工程的補償支付憑證、勘察設計和監理合同合對土地使用權，評估人員查閱并收集土地使用權證、出讓合同，到現場進行實地對其他無形資產，根據評估申報表所列項目內容，調查各項無形資產形成方式，江西教育傳媒集團有限公司股東全部權益價值評估項目資產根據評估申報表所列項目內容，針對各項遞延所得稅資產形成的具體原因，檢查負債科目包括應付賬款、合同負債、應付職工薪酬、應交稅費、其他應付清查中通過核對各科目總賬、明細賬、會計憑證是否一致，核實負債發生原因和評估人員主要通過收集分析企業歷史經營情況和未來經營規劃以及與管理層訪談1.了解企業歷史年度權益資本的構成、權益資本的變化，分析權益資本變化的原10.了解企業的溢余資產（負債）和非經營性資產（負債）的內容及其資產狀況。江西教育傳媒集團有限公司股東全部權益價值評估項目資產上述房產系江教傳媒根據江西省教育廳改制和劃撥文件取得，正在辦理被評估單位的權證加名手續，現正由江教傳媒使用和對外出租，權證加名手續不存在實質性障付購房款，合肥大唐置業有限公司已交付該等房產，但因合肥大唐置業有限公司涉及糾紛已被列入經營異常名錄、失信被執行人名單，無法配合辦理房產證。若未來合肥大唐置業有限公司相關糾紛得到解決不再被列入失信被執行人名單或當地主管部門出本次評估基于房地合一原則，參照同期改制時期類似房產改制評估的技術方案，采用市場法評估房地合一價值，和追溯評估的口徑不盡一致。因未取得確定的土除上述“二、影響資產核實的事項及處理方法”披露事項外，納入江西教育傳媒集團有限公司股東全部權益價值評估項目資產第三部分被評估單位經營分析江教傳媒主營業務以青少年刊物的出版、發行為主，教育機關刊物、教師類綜合項目2023年10月31日2022年12月31日2021年12月31日資產總額129,784.16117,492.0483,518.33負債總額22,685.2726,848.9715,599.85凈資產107,098.8990,643.0767,918.47歸屬于母公司所有者權益合計106,649.0690,060.8267,918.47少數股東權益449.84582.25項目2023年1-10月2022年度2023年度營業收入36,058.9043,795.1137,824.21利潤總額16,015.6715,494.3312,977.74凈利潤16,662.7914,826.0412,820.69歸屬于母公司所有者的凈利潤16,590.0514,575.8612,820.69少數股東損益72.74250.18江西教育傳媒集團有限公司股東全部權益價值評估項目資產項目2023年10月31日2022年12月31日2021年12月31日資產總額116,883.38100,936.9776,160.56負債總額10,590.3710,945.778,621.63凈資產106,293.0189,991.1967,538.93項目2023年1-10月2022年度2023年度營業收入24,721.4927,108.4428,546.12利潤總額14,727.4613,753.8112,328.02凈利潤16,301.8113,753.8112,328.02被評估單位評估基準日、2021-2022年度的模擬會計報表已經大信會計師事務所稅種計稅依據稅率企業所得稅應納稅所得額25%、20%、0%增值稅銷售額、信息服務費、電子版權使用費、網站維護、手機閱讀信息費、出租收入、版稅收入城市維護建設稅應納增值稅7%、5%教育費附加應納增值稅3%地方教育費附加應納增值稅2%房產稅自用房屋以房產原值的70%為計稅依據；出租房屋，以房屋租賃收入為計稅依據1.2%、12%文化事業單位轉制為企業和進一步支持文化企業業和個體工商戶發展有關稅費政策的公告》規定：對三、被評估單位財務報表的審查與調整非經營性資產在這里是指對被評估單位主營業務沒有直接“貢獻”的資產。我們知道，企業不是所有的資產對主營業務都有直接貢獻，有些資產可能對主營業務沒有直接“貢獻”，如長期投資、在建工程及一些閑置資產等。企業的長期投資是企業將自身的資產通過讓渡給其他人擁有或使用，而本身收取投資收益。上述投資收益與自身的根據企業提供的評估基準日經審計的合并資產負債表，我們發現企業存在非經營江教傳媒主要的征訂期以學期為單位，經營性貨幣資金考慮一個周期內的付現成成本因素，考慮到發貨、客戶確認收到后可以對賬開票及收款的周期，基本上參考半此以外其他的資金中，我們將剩余貨幣資金作為溢余貨幣處理，該部分金額為及利息，與主營業務無關，本次評估將其劃為非經營資產考慮，截至評估基準日，江教傳媒合并資產負債表上，涉及應收股利和往來款項與公司對參股的江西中文傳媒教輔經營有限公司（簡稱：教輔公司）和江西新華物流有限公司（簡稱：新華物流），經由其上述兩家公司的全部股東出具《聯營公司情況說明》可知，其經營業務均屬于中文傳媒管理中的內部經營層級環節（屬于分工體系的），流99%以上的銷售收入來自于中文傳媒集團內部客戶；教輔公司70%以上的采購來自于中文傳媒集團內部客戶、新華物流60%以上的采購來自于中文傳媒集團內部客戶；教輔公司、新華物流與中文傳媒其他全資發行公司及相關物流公司業務資質并無差異化，中文傳媒可以通過自己的其他全資發行公司直接采購外版圖書、其他全資物流公定性。且本次評估經濟行為的交易買方為中文傳媒。因此以教輔公司、新華物流評估基準日資產負債表中載明的凈資產賬面值乘以持股比例確認該項投資的評估值；對合上述兩個科目核算的為新項目建設的前期投入，本次評估按核實后的賬面值確認截至評估基準日，江教傳媒合并資產負債表上，涉及遞延所得稅資產，扣除壞賬于評估基準日至今，江教傳媒及其合并范圍內的教育大廈第2層、第3層、第7層和第1層白色區域辦公房產經華物業對外出租于北京旭康貿易有限公司，租期從2011年12月15日至2（2）江教傳媒將其位于合肥市蜀山區望江棟）、合肥市蜀山區高安城市天地14棟201室租賃給合肥愛樂江西教育傳媒集團有限公司股東全部權益價值評估項目資產（3）江教傳媒位于商都路600號的江教傳租方江西藍鵲教育咨詢有限公司租賃面積為11,256.26平米，租期（4）江教傳媒全資子公司江教印刷廠將其位于系筑面積1,600.00平米的使用權租賃給南昌市西湖區奕品茶樓，租期從2013年6房出售2,103.96平方米，房改剩余面積583.54平方米，售后出售面積的整下賬。該房產權證號為洪房權證西字第414877號，權利583.54平方米。期后該房擴建并對外出租1,600.00平方米，起租時間至2025年6月16日。江教印刷廠對外租賃合同涉及的租賃面積為1,6序號權證編號房屋名稱建筑面積（平租賃面積（平租賃占比房屋評估值租賃房產估值評估方法1贛（2022）南昌市不動產權第0087695號江教傳媒大廈23,194.8112,238.1053%25,096.7813,241.62市場法2洪房權證東湖區字第1000394008號-江西省教育廳表外-八一大道教育大廈2、白色區域100%1,246.681,246.68市場法3皖（2019)合肥市不動產權第1112864-1112870號合肥城市天地家園14幢-201室141.07141.07100%233.99233.99市場法4皖（2019)合肥市不動產權第1112864-1112870號合肥市信旺.華府駿苑（2821~2824、2826、2828、2830、2834408.99408.99100%287.28287.28市場法5贛（2022）南昌市不動合肥市信旺.華府駿苑517.41517.41100%363.43363.43市場法江西教育傳媒集團有限公司股東全部權益價值評估項目資產序號權證編號房屋名稱建筑面積（平租賃面積（平租賃占比房屋評估值租賃房產估值評估方法產權第0087695號（2808~2810、2813號）6洪房權證西字第414877號西湖區系馬樁65號廠房583.54583.54100%400.51400.51收益法合計27,628.6715,773.51所謂非經營性負債是指企業承擔的債務不是由于主營業務的經營活動產生的負債而是由于與主營業務沒有關系或沒有直接關系的其他業務活動如對外投資，基本建設截至評估基準日，江教傳媒合并資產負債表上長期應付薪酬中為改制時計提的離文化軟實力”。江西教育傳媒集團有限公司股東全部權益價值評估項目資產元，按可比口徑計算比上年增長8.2%。其中類實現營業收入52,395億元，比上年增長15第四部分收益法評估技術說明股權自由現金流量=凈利潤+折舊及攤銷-資本性支出-營運資金增加額-償還付息E=B?DB=P+ΣCied(1?T)f+β×ERP＋Rs6.假設公司在現有的管理方式和管理水平的基礎上，無其他人力不可抗拒因素8.評估范圍僅以委托人及被評估單位提供的評估申報表為準，未考慮委托人及人數為213.5萬人，較2021年209,以2023年為基礎每年預測2%的增長。）：項目未來預測2023年11-12月2024年2025年2026年2027年2028年主營業務收入5,400.0039,110.5239,892.7340,690.5941,504.4042,334.49其他業務收入2,100.004,778.754,874.324,971.815,071.255,172.67合計7,500.0043,889.2744,767.0545,662.4046,575.6447,507.16）：項目未來預測2023年11-12月2024年2025年2026年2027年2028年主營業務成本900.0010,521.6910,732.1210,946.7611,165.7011,389.01其他業務成本1,500.003,790.053,865.853,943.164,022.034,102.47合計2,400.0014,311.7314,597.9714,889.9315,187.7215,491.48;其他為與改制相關的費用，為長期應付職工薪酬現值攤銷和當期實際付款之間的差名稱年限房屋建筑物30設備類資產土地使用權37.95無形資產—其他無形資產WACC（WeightedAveragef+β×ERP＋Rs將對比公司的Unleveredβ計算出來后，取其平均值作為被評估單位的將恰當的數據代入CAPM公式中，我們就本項目選擇合并財務報表口徑運用收益法測算得出被評估單位合并口徑的股權七、股東全部權益價值的確定根據測算，截至評估基準日2023年10月31日，江教傳媒股東全部權益價值為第五部分資產基礎法評估技術說明第一流動資產評估技術說明納入評估范圍的流動資產包括：貨幣資金、應收賬款、預付賬款、其他應收款、科目名稱賬面價值貨幣資金656,981,680.26應收賬款57,836,281.80預付賬款1,629,906.43其他應收款9,943,563.46存貨13,772,407.73一年內到期的非流動資產3,657,083.33流動資產合計743,820,923.01人民幣，賬面余額共計4,634.48元；銀行存款為22個人民幣賬戶，賬面余額共計江西教育傳媒集團有限公司股東全部權益價值評估項目資產應收賬款賬面余額61,437,521.19元，壞賬準備3,601,239.39元，賬面凈值其他應收款賬面余額10,194,841.45元，壞賬準備251,277.99元，賬面凈值首先對各項應收款項進行逐筆核對，查看其是否賬表相符；對賬面余額較大的應的款項，參照賬齡分析估計可能的風險損失額，以賬面余額扣減估計的風險損失額確經查預付江西漢光教育科技有限責任公司的款項按其償債能力確認評估值，其余預付賬面記錄進行核對。經評估人員調查，未發現不可收回跡象。以經核實無誤的賬江西教育傳媒集團有限公司股東全部權益價值評估項目資產對于期后已收回和有充分理由相信能全額收回的，按賬面余額確認評估值；對于收回的可能性不確定的款項，參照賬齡分析估計其中應收江西漢光教育科技有限責任公司的款項其他應收款的評估值為9,943,327委估存貨為原材料和庫存商品，賬面余額合計20,557,086.04元，跌價準備在評估過程中，評估人員對評估范圍內存貨在核對賬、表一致的基礎上，為確認計憑證，并對存貨情況進行了函證。查看了有關出庫和入庫單，了解存貨保管及出入評估中人員通過市場調查取得原材料或替代品近期購買價格，利用核實后的數量江西教育傳媒集團有限公司股東全部權益價值評估項目資產2.評估程序及方法：首先，評估人員對產成品進行了抽查盤點，并查閱了有關賬其次根據向企業了解的產成品市場適銷情況。對于滯銷產品根據其可收回凈收益科目名稱賬面價值評估值增減值增值率%貨幣資金656,981,680.26656,981,680.26--應收賬款57,836,281.8056,838,694.68-997,587.12預付賬款1,629,906.431,627,455.46-2,450.97-0.15其他應收款9,943,563.469,943,327.07-236.39-0.002存貨13,772,407.7317,793,382.654,020,974.9229.2一年內到期的非流動資產3,657,083.333,657,083.33--合計743,820,923.01746,841,623.443,020,700.430.41江西教育傳媒集團有限公司股東全部權益價值評估項目資產第二非流動資產評估技術說明評估人員對該項借款進行核對，查看其是否賬表相符，并進行函證，核實賬面余納入本次評估范圍的長期股權投資包括擁有控制權的長期股權投資和參股的長期序號被投資單位名稱注冊資本（單位：元）投資比例（單賬面價值（單位：元）1江西開心文化傳媒有限公司5,000,000.002,000,000.002江西省教博傳媒有限責任公司5,000,000.005,000,000.003江西嘉藝德文化傳媒有限公司3,000,000.003,000,000.004江西漢光教育科技有限責任公司3,000,000.003,000,000.005江西省圖遠實業有限公司2,000,000.002,000,000.006江西三友教育科技有限公司5,000,000.005,000,000.007江西人人科普文化發展有限公司7,000,000.007,000,000.008江西省育華物業管理有限公司1,094,500.0099.530,000,000.009江西國育圖書發行有限公司3,900,000.00656,042,342.78江西育華文化有限公司2,000,000.0029,488,922.35江西新華物流有限公司5,880,000.004932,817,417.54江西教育印務實業有限公司10,000,000.005014,008,064.59江西教育印刷廠有限公司2,046,000.00-合計139,356,747.26進行整體評估的被投資單位評估基準日基本情況分別見相應(2)法定住所：江西省南昌市新建區望城新區武(3)經營場所：江西省南昌市新建區望城新區武服務（以上項目涉及憑許可證或資質證或其他批準文件的憑有效的許可證或資質證或股東名稱出資額（單位：萬元）江西藍海物流科技有限公司612.0051.00江西教育傳媒集團有限公司588.0049.00合計1,200.00100%項目2023年10月31日流動資產106,867,906.43固定資產838,996.64資產總計107,706,903.07流動負債40,732,581.56負債合計40,732,581.56所有者權益66,974,321.51江西教育傳媒集團有限公司股東全部權益價值評估項目資產項目2023年10月31日一、營業收入79,137,232.68減：營業成本25,822,116.72營業稅金及附加613,012.57銷售費用594,111.90管理費用12,491,455.92財務費用-771,600.68信用減值損失-1,794.40加：其他收益-5,265.22二、營業利潤40,384,665.43加：營業外收入181,793.45減：營業外支出37,831.33三、利潤總額40,528,627.55減:所得稅費用四、凈利潤40,528,627.55依據長期股權投資明細賬，收集有關的投資協議和被投資單位的企業法人營業執照、驗資報告、公司章程、評估基準日財務報表等資料，并與資產評估申報表所列內常經營的長期股權投資，采用同一評估基準日對被投資單位進行整體評估，以被投資單位整體評估后的凈資產乘以持股比例確定長期股權投資的評估值。其中被投資單位整體評估后的凈資產為負數的，根據《中華人民共和國公司法》的規定，“有限責任對參股的江西新華物流有限公司（簡稱：新華物流），經由新華物流全部股東出具《聯營公司情況說明》可知，其經營業務均屬于中文傳媒管理中的內部經營層級環），團內部客戶；新華物流60%以上的采購來自于中文傳媒集團內部客戶；新華物流與中文傳媒其他全資發行公司的相關物流公司業務資質并無差異化，中文傳媒可以通過自江西教育傳媒集團有限公司股東全部權益價值評估項目資產重組，收益存在不確定性。且本次評估經濟行為的交易買方為中文傳媒。因此以新華物流評估基準日資產負債表中載明的凈資產賬面值乘以江教傳媒持股比例確認該項投長期股權投資評估結果匯總表序號被投資單位名稱賬面價值評估值增減值增值率%1江西開心文化傳媒有限公司2,000,000.007,145,642.395,145,642.39257.282江西省教博傳媒有限責任公司5,000,000.0012,040,426.877,040,426.87140.813江西嘉藝德文化傳媒有限公司3,000,000.008,204,105.215,204,105.21173.474江西漢光教育科技有限責任公司3,000,000.00--3,000,000.005江西省圖遠實業有限公司2,000,000.0012,463,798.2510,463,798.25523.196江西三友教育科技有限公司5,000,000.003,354,897.41-1,645,102.59-32.907江西人人科普文化發展有限公司7,000,000.0013,984,275.956,984,275.9599.788江西省育華物業管理有限公司30,000,000.00--3,000,000.009江西國育圖書發行有限公司6,042,342.788,564,045.932,521,703.1541.73江西育華文化有限公司29,488,922.3541,932,612.7112,443,690.3642.20江西新華物流有限公司32,817,417.5432,817,417.54--江西教育印務實業有限公司14,008,064.5923,642,331.729,634,267.1368.78江西教育印刷廠有限公司---合計139,356,747.26164,149,553.9824,792,806.7217.79評估增值原因主要如下：長期股權投資賬面為投資成本，采用資產基礎法評估反映的本評估報告沒有考慮流動性以及由于具有控制權或者缺乏控制權可能產生的溢價江西開心文化傳媒有限公司是由江西教育傳媒集團有限公司出資組建。江教集團江西教育傳媒集團有限公司股東全部權益價值評估項目資產本次資產評估對象為江西教育傳媒集團有限公司申報評估的建筑物類資產，具體序號科目名稱項數賬面價值原值凈值1投資性房地產-房屋92,708,749.001,272,102.41建設用地使用權/房屋所有權，權利性質為出讓/市場化商品房，用途為城鎮住宅用地/江西教育傳媒集團有限公司股東全部權益價值評估項目資產購物中心（1.1km）、唯品合肥城市奧產權證，證號詳見評估明細表，權利人為江西教育傳媒集團有限公司，共有情立面噴砂涂料、鋁合金窗；室內采用簡裝，地面鋪設地板磚，墻面噴刷涂料，頂棚采），江西教育傳媒集團有限公司股東全部權益價值評估項目資產被評估單位采用（年限平均法）計提折舊。按建筑物類資產類別、預計使用壽命固定資產類別使用年限殘值率*年折舊率*建筑物類20年34.85根據產權持有單位提供的投資性房地產申報明細表，通過查閱固定資產財務賬及或體積等資料進行核對分析。對于申報明細表中賬實不符、重復、遺漏及含混不清的在產權持有單位基建技術人員及相關固定資產管理人員配合下，對建投資性房地產的位置、結構形式、建筑面積或體積、使用情況、維護及改造通過網絡查詢、市場調查詢價等方式收集房地產所在地房地產市場的相關資料，根據本次評估的特定目的及委估投資性房地產的特點，采用市場比較法確定建筑地產價格案例與委估房地產的各項條件相比較，對各個因素經濟比較發達和地區，在同一地區或同一供求范圍內的酬率折現，累加得出評估基準日的現值，以此來判斷委估房地假設開發法是將被估房地產開發后的預期價值，扣除正合理利潤后，依據該剩余值測算被估房地產價值的方法。發項目（純土地或在建工程等通過測算正常開發完畢后余開發任務的正常投入，即得出待估房地產價值的方法。成本法依據生產費用價值論和替代原理，以假設重本為依據而評估房地產價值的一種方法，即以重置一宗與被用的房地產，所需投入的各項費用之和為依據，再加上一定被估房地產價值。成本法適用于房地產市場發育不成熟，成本次評估，評估方法的選擇應參照《規范》、評估準場發育情況并結合估價對象的具體特點及估價目的等，選擇評根據評估人員現場調查了解，評估對象權屬完整（權證存在公開活躍市場，市場上可以獲取可比的房地產成交實例，本次評估，房地產出租、出售市場的相關性有一定程本次評估對象為移交或劃轉的既有房地產，不具備開本次評估對象為住宅類房地產，由于成本法在計算住房地產選用市場比較法，土地使用權價值已經包含在市場比較法是將委估房地產與在較近時期內發生的同類房地產交易實例，就交易條件、價格形成的時間、區域因素（房地產的外部條件）及個別因素件）加以比較對照，以同類房地產的價格為基礎，做必要的修正，得出待估房地產最VB：比較實例價格A：待估房地產交易情況指數/比較實例房地產交易情B：待估房地產估價期日地價指數/比較實例房地產交易日期D：待估房地產區域因素條件指數/比較實例房地產區域因E：待估房地產個別因素條件指數/比較實例房地產個別因F：待估房地產權益因素條件指數/比較實例房地產權益因素條經過履行資產核查、取價依據調查和評定估算等程序，對江教傳媒申報的投資性編號科目名稱賬面價值評估價值增減值增值率*1投資性房地產-房屋1,272,102.415,212,700.003,940,597.59309.77本次評估建筑物類資產評估增值的主要原因是：因市場供需關系變化，商品房的本次資產評估對象為江西教育傳媒集團有限公司申報評估的建筑物類資產，具體序號科目名稱項數賬面價值原值凈值1固定資產-房屋建筑物158,099,013.06153,225,420.46江西教育傳媒集團有限公司股東全部權益價值評估項目資產），建設用地使用權/房屋所有權，權利性質為出讓/自建房，用途為新聞出版用地/新聞，頂棚石膏板吊頂刷涂料，室內安裝玻璃隔斷和木質套門，衛生間地面鋪地磚，墻面鋪產江西教育傳媒集團有限公司股東全部權益價值評估項目資產墻面鋪墻磚。房屋內部供水、排水、供電設施完善。房地產現經由江西省育華物業管肥大唐置業有限公司已交付該等房產，但因合肥大唐置業有限公司涉及糾紛已被列入公司相關糾紛得到解決不再被列入失信被執行人名單或當地主管部門出臺相關補辦政南湖路宿舍其賬面價值為房改存留后的賬面價值。江教傳媒大廈歸集建設工程造被評估單位采用（年限平均法）計提折舊。按建筑物類資產類別、預計使用壽命固定資產類別使用年限殘值率*年折舊率*建筑物類40、50年3或體積等資料進行核對分析。對于申報明細表中賬實不符、重復、遺漏及含混不清的在產權持有單位基建技術人員及相關固定資產管理人員配合下，對建（構）筑物的位置、結構形式、建筑面積或體積、使用通過網絡查詢、市場調查詢價等方式收集房地產所在地房地產市場的相關資料，根據本次評估的特定目的及委估房屋建筑物的特點，采地產價格案例與委估房地產的各項條件相比較，對各個因素的指數對比調整，得出估價對象房地產的價值的方法。市場經濟比較發達和地區，在同一地區或同一供求范圍內的類似酬率折現，累加得出評估基準日的現值，以此來判斷委估房地假設開發法是將被估房地產開發后的預期價值，扣除正合理利潤后，依據該剩余值測算被估房地產價值的方法。發項目（純土地或在建工程等通過測算正常開發完畢后余開發任務的正常投入，即得出待估房地產價值的方法。成本法依據生產費用價值論和替代原理，以假設重本為依據而評估房地產價值的一種方法，即以重置一宗與被用的房地產，所需投入的各項費用之和為依據，再加上一定被估房地產價值。成本法適用于房地產市場發育不成熟，成本次評估，評估方法的選擇應參照《規范》、評估準場發育情況并結合估價對象的具體特點及估價目的等，選擇評根據評估人員現場調查了解，評估對象權屬完整（權證存在公開活躍市場，市場上可以獲取可比的房地產成交實例，辦公房產對外出租外，南湖路宿舍控制未出租，江本次評估對象為移交或劃轉的既有房地產，不具備開本次評估對象為辦公類和住宅類房地產，由于成本法房地產選用市場比較法，土地使用權價值已經包含在市場比較法是將委估房地產與在較近時期內發生的同類房地產交易實例，就交易條件、價格形成的時間、區域因素（房地產的外部條件）及個別件）加以比較對照，以同類房地產的價格為基礎，做必要的修正，得出待估房地產最VB：比較實例價格A：待估房地產交易情況指數/比較實例房地產交易情B：待估房地產估價期日地價指數/比較實例房地產交易日期D：待估房地產區域因素條件指數/比較實例房地產區域因E：待估房地產個別因素條件指數/比較實例房地產個別F：待估房地產權益因素條件指數/比較實例房地產權益因素條經過履行資產核查、取價依據調查和評定估算等程序，對江教傳媒申報的建筑物編號科目名稱賬面價值評估價值增值率*原值凈值原值凈值原值凈值1固定資產-房屋建筑物158,099,013.06153,225,420.46267,558,775.00267,544,455.7469.2374.61本次評估建筑物類資產評估增值的主要原因是：因市場供需關系變化，商品房的成本法追溯評估所涉房屋價值，其價值不含土地使用權價值。本次評估基于房地合一原則，參照同期改制時期類似房產改制評估的技術方案，采用市場法評估房地合一價值，和追溯評估的口徑不盡一致，形成差異。因未取得確定的土地分割面積，無法確建設用地使用權/房屋所有權，權利性質為出讓/自建房，用途為新聞出版用地/新聞，頂棚石膏板吊頂刷涂料，室內安裝玻璃隔斷和木質套門，衛生間地面鋪地磚，墻面鋪最佳的利用方式為辦公。根據替代性原則，本次評估選取近期同一供需圈內三個用途項目名稱項目位置用途結構面積交易價格交易日期（元/平方米）新地中心南昌市贛江中大道1218號辦公框剪結構4209,640.002023年12月萊蒙都會寫字樓南昌市紅谷灘區會展路999號辦公框剪結構22369,355.002023年9月萬達中心寫字樓南昌市紅谷灘區沙井路與豐澤路交叉口南80米辦公框剪結構50010,000.002023年8月項目估價對象新地中心萊蒙都會寫字樓萬達中心寫字樓交易單價（元/平方米）待估9,640.009,355.0010,000.00交易情況正常交易正常交易、報價正常交易、報價正常交易、報價交易時間2023-10-312023年9月2023年9月2023年8月區位狀況商務辦公集聚度周邊物業多為商務辦公，商務辦公集聚度較高周邊物業多為商務辦公，商務辦公集聚度較高周邊物業多為商務辦公，商務辦公集聚度較高周邊物業多為商務辦公，商務辦公集聚度較高距商務中心區距離或處于商務中心的位置紅谷灘中心區紅谷灘中心區紅谷灘中心區紅谷灘中心區交通條件公交便捷程度2條公共線路經過超過4條公共線路經過超過4條公共線路經過超過4條公共線路經過通達性臨主干道，周邊道路通達性好臨主干道，周邊道路通達性好臨主干道，周邊道路通達性好臨主干道，周邊道路通達性好接近性可地下停車，距離物業距離約100米可地下停車，距離物業100米可地下停車，距離物業100米可地下停車，距離物業距離約50米樓層/總樓整棟按中區考慮中區/59低區/26中區/26房屋朝向南北南南南景觀房屋所臨景觀為城市綠地景觀房屋所臨景觀為城市綠地景觀房屋所臨景觀為城市綠地景觀房屋所臨景觀為一般城市景觀，無特殊景觀周邊環境狀況周邊自然環境和人文環境較好周邊自然環境和人文環境較好周邊自然環境和人文環境一般周邊自然環境和人文環境較好面積與配套車位數量比較好較好一般一般公共配套設施周邊銀行、郵電局、餐飲娛樂等公共配套設施齊全周邊銀行、郵電局、餐飲娛樂等公共配套設施齊全周邊銀行、郵電局、餐飲娛樂等公共配套設施齊全周邊銀行、郵電局、餐飲娛樂等公共配套設施齊全實物狀況外觀形象裙樓干掛石材外房屋外觀好玻璃幕墻外墻，房屋外觀好玻璃幕墻外墻，房屋外觀好玻璃幕墻外墻，房屋外觀好裝修狀況公共區域精裝修精裝修精裝修精裝修辦公區域部分樓層精裝修精裝修毛坯精裝修面積大小23194.814202236400配套設備設施電梯、安防、網絡等房屋配套設備設施齊全電梯、安防、網絡等房屋配套設備設施齊全電梯、安防、網絡等房屋配套設備設施齊全電梯、安防、網絡等房屋配套設備設施齊全智能化程度房屋智能化程度較高房屋智能化程度較高房屋智能化程度一般房屋智能化程度一般物業管理水平物業管理水平較優物業管理水平較優物業管理水平一般物業管理水平較優租戶類型大型企業中小型企業中小型企業中小型企業成新及維護保養狀況維護保養較好維護保養較好維護保養較好維護保養較好建筑結構鋼混鋼混鋼混鋼混第ss第ss頁項目估價對象新地中心萊蒙都會寫字樓萬達中心寫字樓層高3.8米3.3米3.3米3.3米空間布局大開間大開間大開間大開間權益狀況租賃權無租賃權無租賃權無租賃權無租賃權抵押權無抵押無抵押無抵押無抵押土地剩余經濟年限28.012628.6827根據對評估對象和比較案例情況分析，把各比較案例的自身狀況按照參比因素分序號比較因素因素分析及級別說明級差幅度1區位狀況商務辦公集聚度分為高、較高、一般、較低、低五個檔次5%2距商務中心區距離或處于商務中心的位置處于商務中心位置分核心、次核心、邊緣三個級別3%3公交便捷程度根據公交車線路數量分為優（10條以上）、較優（），路）；附近有地鐵站點為優2%4道路通達度根據周邊道路的數量和級別分好、較好、一般、較差、差五個檔次5接近性根據落車位與物業的距離分好（50m以內）、較好（50-100m）、一般（100-300m）、較差（300-500m）、差（500m以上）6樓層/總樓分為低樓層、中低樓層、中樓層、中高樓層、高樓層、頂層，無電梯中樓層為優2%7房屋朝向房屋主朝向分南、東南、西南、東、西、北、東北、西北8景觀根據房屋具體所臨景觀狀況（水景、山景、公園、道路、小區等為好、較好、一般三個檔次9周圍環境狀況分為好、較好、一般、較差、差五個檔次面積和車位配套分為充足、一般、不足2%公共配套設施序號比較因素因素分析及級別說明級差幅度1實物狀況外觀形象分好、較好、一般、較差、差五個檔次2裝修狀況公共根據具體的裝修狀況，分為豪華裝修、精裝修、粗裝修、毛坯四個