12五月2024萬科金域華庭整合營銷方案1目錄第一部分 基本概況—————————3第二部分 宏觀經濟—————————11第三部分 城市規劃—————————26第四部分 房產經濟—————————36

第五部分典型個盤—————————52

第六部分項目理解—————————63第七部分 客戶定位—————————74第八部分項目定位—————————94第九部分銷售策略—————————102Part1基本概況1.地理位置廣州市佛山禪城區獅山鎮位于佛山市南海區東部東接廣州南接佛山市禪城區西接獅山鎮“廣佛黃金走廊”基本概況2.基本數據總面積：125.77平方公里

10個居委會和32個村委會

戶籍人口25.2萬人，外來人口30萬人綜合經濟實力排在全區各鎮（街道）的第一位。

下轄大瀝、鹽步、黃岐3個辦事處

基本概況3.區域特色與文化表現大瀝是名符其實的文化名鎮。大瀝是中國民間藝術“醒獅之鄉”、廣東民族民間藝術“曲藝之鄉”和“書畫藝術之鄉”。原產于大瀝的沙皮狗是中國僅有的兩種世界名犬之一。基本概況4.行政區域劃分2005，南海鎮級行政區域調整，原大瀝、黃岐、鹽步合并新大瀝鎮。大瀝街辦鹽步街辦黃歧街辦基本概況改變過去業態分布零散、重疊的缺陷,發揮各行業的集群效應.提升大瀝形象，增強廣州經濟圈輻射效應加快城市化進程工業、住宅和商業分區清晰，改善以往大瀝工業和住宅混雜引起的環境質量問題承接來自廣州中心城區的經濟輻射和功能轉移，向大型會展和現代物流中心等商貿物流業的更高形態發展4.行政區域劃分----合并優勢基本概況北5.交通現狀—華南咽喉要塞基本概況5.交通現狀—華南咽喉要塞廣茂鐵路、321、325國首、廣佛、廣三高速公路、廣州西環高速公路、穗鹽路及南海區桂和、桂丹路貫穿境內，是云南、廣西、海南、粵西進入廣州的西陸路門戶。距廣州白云（花都）新國際機場15公里距離國家一級港口南海港僅10公里。前往香港、澳門的車程約3小時，形成四通八達、交通便捷的交通網絡。Part2宏觀經濟1.GDP分析2006年大瀝鎮GDP達213億，增長24.74%南海1/10人口,創造南海1/5GDP大瀝是南海兩個超百億城鎮之一預計2010年大瀝GDP可以達到300億元宏觀經濟南海龍頭強鎮2.大瀝鎮居民收入分析大瀝與南海全區居民儲蓄存款余額對比2005年2006年增長率人均儲蓄存款余額南海872.7億元983.44億元12.69%4.8萬元大瀝235.2億元282.6億元20.13%11.6萬元宏觀經濟藏富于民，購買力強人均儲蓄存款余額達11.6萬,遠高于全區的平均水平4.8萬，居民生活富裕。2006年大瀝儲蓄存款余額達282.6億元，占全區總額的28.7%3.產業結構分析產業結構:工業占主體,第三產業蓬勃發展宏觀經濟第二產業為主,第三產業蓬勃發展有色金屬加工業、商貿物流業、房地產業、內衣業為支柱產業。重點工業衛星鎮,經濟增長迅速大瀝是廣東省重點工業衛星鎮和全國鄉鎮企業百強鎮之一。以有色金屬深加工業為主，摩托車生產、機械制造、家用電器、制版印刷、塑料建材、制衣制鞋、食品飲料等20多個優勢行業.2007年上半年，大瀝工業總產值266.51億元，同比增長26.02%；投資潛力顯著，發展后勁強大2007年上半年，大瀝百萬元以上招商引資項目56個.其中，計劃總投資超千萬元項目24個，計劃總投資超億元項目8個。引入了中國鋁業、深圳同心黃金首飾、廣東致卓精密輪轂及PCB電子銅等四大項目。3.產業結構分析----工業占主體宏觀經濟城市百貨、連鎖商業、連鎖服務業為主體的城市商業體系在大瀝已初步形成，提升大瀝商業競爭力，3.產業結構分析----第三產業蓬勃發展有利于該區域城鎮化進程加速，廣佛黃金走廊正日漸成為以商貿、物流、居住等為核心產業的新興城區宏觀經濟4.大瀝支柱產業分析1.有色金屬產業2.商貿物流業3.房地產業4.內衣業:中國內衣名鎮宏觀經濟規模：有色金屬生產企業1000多家，年產量超過80萬噸，約占全國的35％，年稅收額超過5億元。產業鏈：全國首個“再生金屬物流加工基地”,金屬流通量每年200多萬噸,約占全國總量的1/3。4.1有色金屬產業“中國鋁業第一強鎮”發展瓶頸：粗放型經營的中低端企業無序發展,沒有充分發揮規模效應現狀宏觀經濟4.2商貿物流業----廣佛區域性專業市場及物流集散地嘉洲廣場、雍景商城、時代廣場相繼開業，都市名匯、新都會廣場正加緊建設，商業業態逐漸豐富，城市商業架構初步形成發展瓶頸：舊有商業檔次形象不高，需要合理城市規劃提升業態檔次大瀝“巴黎春天”商業步行街和黃岐商業中心步行街人氣鼎盛.,但缺乏規劃,管理檔次形象不高現狀宏觀經濟廣佛區域性專業市場及物流集散地的地位逐步確立南國小商品城、中大小商品城隆重開業，中建博美五金裝飾材料城、九龍小商品城、大瀝桂江農產品市場、廣鐵三眼橋糧油物流中心和康力醫藥物流中心全面施工，廣佛區域性專業市場及物流集散地的地位逐步確立。發展瓶頸：新建大型專業市場還沒成型,需要更完善的規劃支持4.2商貿物流業----廣佛區域性專業市場及物流集散地宏觀經濟4.3房地產業:品牌發展商帶動大瀝地產大瀝是眾多地產大鍔進駐佛山的試金石，市場競爭甚為激烈，形成百花齊放之局面。萬科、中海、雅居樂、碧桂園和合生創展為爭奪市場份額，不斷推出新品，銷售十分暢旺。發展瓶頸：舊三鎮（黃歧、鹽步、大瀝）舊有功能分區不清晰，工業居住魚龍混雜，居住環境制約房地產業的升級2007年上半年，房地產投資22.19億元，同比增長67%；銷售面積51萬平方米，銷售金額27億元，同比增長12.5%

現狀宏觀經濟4.4內衣業:中國內衣名鎮發展瓶頸：“三來一補”，品牌發展、銷售網絡受限制，影響企業發展，無自主品牌技術支撐，需要政府引導下大力引入技術人才，發展自主優勢。現狀大瀝鹽步是“中國內衣名鎮”，也是廣東省專業鎮技術創新試點之一。大瀝鎮現有內衣生產及相關企業共140多家.從業人員逾2萬人，內衣年產量達1000多萬打，約60％出口世界各地，以歐美地區為主。宏觀經濟優二：將10％的低端產業或企業向外轉移，到2010年完成20％～30％的工業用地置換，用于建立工業園區，開發鋁材等主導產業，實現土地的合理利用。強三：以城南中心商貿區的建設帶動加強大瀝第三產業發展。城南中心商貿區位于大瀝城區南部，規劃面積0.5平方公里，未來5~10年內重點發展各種類型的商業及房地產。未來五年，還將進一步搞好其他配套建設，務求營造更良好的營商環境。5.產業發展戰略：東優西拓、強三優二解決瓶頸,大瀝提出“東優西拓、強三優二”產業發展戰略宏觀經濟5.產業發展戰略：東優西拓、強三優二東優西拓”：大瀝東部優化和提升第三產業，尤其是商貿、物流業、房地產為主；大瀝西部以長虹嶺工業園為中心形成新的工業板塊，經過幾年時間再創造100億的工業產值，預計2010年大瀝GDP達300億。宏觀經濟小結大瀝作為一個重點衛星工業城市，處于轉型期，舊有城市規劃功能布局難以滿足大瀝二三產業發達，經濟實力強需要新的城市規劃進行合理的功能分區，實現經濟優化發展。產業發展戰略：東優西拓、強三優二宏觀經濟Part3城市規劃1.大瀝城市發展規劃城市定位：廣佛都市區重要的區域性專業市場及物流集散地，佛山具有優良生態環境的新城區，南海重要的制造業基地之一。規劃范圍：城市總用地125平方公里，其中居住用地共26.78平方公里。城市規模：2010年總人口規模為65萬，2020年為75萬。發展目標：對城市進行合理的功能分區與規劃建設，實現工業與住宅的合理分區，滿足城市發展需要。城市規劃2.城市規劃----廣佛重要的區域性專業市場及物流集散地引入大量資金和技術人才，是大瀝未來重要的經濟增長點。并為大瀝商貿業的進一步升級提供大量的消費需求和強勢的經濟后盾。規劃設置大型物流中心,豐富產業結構城市規劃位于大瀝西部長虹嶺仙溪湖畔，總面積達800多公頃。南部是高新技術開發區、有色金屬開發區分別在工業園中部為仙溪湖旅游渡假區、農業生態保護區，東南部是佛山市培養科學技術人才的搖籃——佛山科學技術學院（北院），北面是南海市信息化產業發展基地。2.城市規劃----南海重要的制造業基地之一以建設佛山具有優良生態環境的新城區為基礎，保持南海經濟龍頭地位，升級傳統支柱產業——制造業。以長虹工業園為中心,轉移低層次產業,發展總部經濟將低層次產業轉移，將企業總部研發、設計、銷售、辦公等核心部分和高端生產環節留在大瀝，發展總部經濟。成為南海重要的制造業基地。城市規劃2.城市規劃----佛山具有優良生態環境的新城區【物業升級】【產業升級】【環境升級】在未來3年內開展“三舊”改造項目68個，總改造面積220萬平方米，其中重點項目26個，改造面積200萬平方米。退陳引新構建新版圖。啟動聯滘片區廢舊塑料回收行業，廢舊金屬回收行業，清除碎布加工行業整治相繼進行。下一步，大瀝將著手轉移廢舊棉花加工行業。同時為有色金屬產業、商貿業等支柱產業，搭建平臺。未來3年內，大瀝將投資過億元，對鎮內13條主干河涌進行整治，并對村組整治河涌給予補貼。此外，城南污水處理廠的管網鋪設正在加速進行，鹽步污水處理廠將在年內奠基并爭取明年投入運營。中心城區生活污水實現截污的設想不久將會實現。全面整治升級促重鎮變新城城市規劃3.發展戰略：一脊兩翼城市規劃功能區域區域范圍發展方向發展途徑一脊是指桂和路以東，桂瀾路北延線以西，“千燈湖”以北至聯滘的“商貿綜合發展區（CDA）大瀝未來的中心發展區通過舊物業的改造，盤活土地資源利用東翼指“黃岐－鹽步”城市居住綜合片區主要發展城市型經濟通過舊物業的改造，盤活土地資源利用西翼指“大瀝”城市居住綜合片區和長虹嶺工業片區重點發展都市型工業

繼續征用和開發土地拓展4.發展戰略：一脊兩翼連接南海經濟，大瀝經濟實力與消費力將進一步與南海、廣佛融合，同時向西部擴張，帶動周邊配套及房地產市場的發展。項目位于“西翼”，未來將發展成為大瀝新城金融商貿中心。制造業、工業、房地產業全面發展城市規劃5.城市功能分區

居住居住居住居住工業園工業園商貿區黃岐海南居住綜合片區黃岐海北居住綜合片區鹽步居住綜合片區大瀝居住綜合片區商貿綜合發展區長虹嶺工業園南部工業片區七大功能片區《佛山市南海區大瀝鹽步組團總體規劃》明確功能分區，改變居住、工業交叉分布現狀，四大居住片區形成規模發展，將有效改善大瀝生活居住環境，并擴大當地樓盤的輻射面。功能分區清晰，改善居住環境，發揮工業規模效應城市規劃“六橫”：廣佛－廣三高速、建設大道、廣佛新干線、廣佛高速與西環高速聯系線、穗鹽路－同慶大道、海八路；“六縱”：廣州西環高速公路、佛山一環、桂和路、廣佛高速、325