紅湖灣項目策劃匯報

第一部分、項目地塊特質分析

一、項目地塊概述

本項目地塊在長沙市秦淮區石婆婆廟。項目由三棟多層、六棟小高層和三棟點式住宅組成。總占地___平方米，其中代征城市道路及綠化用地面積____平方米，實際可使用面積____平方米。容積率小于_____，建筑高度小于___米,總建筑面積___萬平方米。項目緊鄰風光里，在大明路和永樂路交界處。地塊呈手槍型，整體比較規整。

二、項目基地特質評析

要素

要素特征

利弊

利弊指數

城市計劃

大明路計劃為長沙最大汽車產業基地，大校機場拆遷，成為長沙新房住中心

利

☆☆☆

人口環境

屬于人口導入型區域

利

☆☆☆

區域經濟環境

產業結構失衡，汽車產業成為其支柱，第三產業有待發展

利

☆☆

區域住宅環境

以低總價商品房為主

利

☆☆☆☆

交通配套

緊靠大明路主干道，交通線路便利

利

☆☆

用地本身特點

項目地塊呈手槍型，計劃有一定難度

弊

☆☆

區域房地產市場環境

固定資產投資增加快速，區域發展情況良好

利

☆☆☆

商業配套

周圍小區底商，麥德龍、歐倍德

利

☆☆☆

教育配套

秦淮區試驗小學、二十七中分校

利

☆☆

自然景觀

比較欠缺

弊

☆☆

醫療配套

缺乏大型醫療機構，以小區衛生服務中心為主

弊

☆☆

資料起源：中瑞市場研究

三、項目地塊特質小結

1

大明路一條街整體計劃和大校機場拆遷給項目發明良好外部條件

大明路將定位為長沙最大汽車服務業交易中心，帶來了大量人流，同時必將提升周圍各項配套。而大校機場立即拆遷，同時將空出近10公頃土地，其中5公頃將建成高尚住宅區域，由此區域市政計劃和各項配套將會跟上，成為長沙房地產一個新亮點。

1

項目地理位置優越，周圍配套基礎完善

項目為于大明路和永樂路交界處，交通相對便利，距城近；周圍學校、銀行、娛樂、商業設施初具規模，未來也是政府關鍵發展區域，同時也借助居民對老城東區域偏愛，打造長沙新城東南。

伴隨區域市場發展，土地供給也比較多，未來競爭勢必將逐步加劇

現在大明路沿前作為長沙新城東，發展剛剛起步，但伴隨大校機場拆遷及周圍項目標建設，和大明路汽車街深入深化，區域房地產市場將會進入快速發展階段。到時，房地產市場競爭也必將十分猛烈。項目選擇適宜入市時機，既能得到計劃強力支持，又可在競爭中占得先機，顯得尤為關鍵。

四、項目SWOT分析

表4-1

土地S.W.O.T分析表

優勢（S）l

城東是長沙人購房首選l

臨近主干道，交通便捷l

周圍市政配套逐步完善，含有不停升值潛力l

房型設計符合市場需求l

開發企業品牌價值l

外環高架建成，縮短了和市區時間距離

劣勢（W）l

項目周圍配套設施還未完全成熟l

汽車產業集中使小區居住氣氛吵雜l

離城較遠，給人一個郊區感覺l

周圍整體居住素質偏低l

競爭樓盤較多

機會（O）l

現在城東區域為數不多認處于供不應求區域l

市政計劃為提升區域價值發明了良好外部條件l

大量汽車相關行業進入，產生居住需求l

寧蕪鐵路搬遷，交通瓶頸得到改善

威脅（T）l

市政計劃具體實施時間不確定性l

大校機場拆遷后大量土地供給量及計劃不確定l

來自于市場整體觀望態勢

小結：本案潛在客群、地理位置等先天條件很好，怎樣在區域內競爭個案較多，和同質化產品過多不利條件下脫穎而出，是本案實現利潤拐點。本企業認為：一、提升本案硬件品質（如：建筑計劃、園林設計、物業服務等），以利同競爭對手拉開檔次；二、營造物業獨特氣質（如：計劃理念、小區文化等），擴大本案潛在客群。軟硬兼使方可立于不敗之地。

第二部分項目定位提議

一、項目市場定位

1.1

項目發展戰略邏輯推理

l

本項目所在區域內缺乏品牌開發商，項目標開發將在規避風險前提下追求利潤最大化，同時一定要注意品牌塑造，以在項目標后續運行中發明高于其它項目標產品附加值，項目標開發不僅僅單純追求高額利潤，發展過程中，品牌戰略意義十分關鍵，一定要考慮企業可連續發展。

l

項目最大地位優勢在城東，是長沙市民購房首選之地，同時也有汽車產業支撐。

l

項目標抗性在于地塊體量較小，無法塑造配套齊全高級優質生活小區，同時在小區景觀計劃上受到限制，提升產品附加價值空間較小。

l

地位優勢和土地特質決定項目優能力也必需打造成區域內由一定差異化產品，成為區域“創新盤”，項目標開發必需整合區域內各類有利資源，打造宜居之地。

l

項目產品能夠利用最大優勢是政府市政計劃，項目必需要充足利用，如大校機場拆遷帶來景觀改善，噪音降低等。

l

住宅提供一個生活方法，它不是產品空間上簡單盲從和模擬，而是要汲取產品精要，融合在產品中。

l

住宅產品設計導向在強調市場競爭和追求市場空白點同時，應該關鍵以滿足消費者需求為導向。

1.2

市場定位策略

提升由項目衍生出附加價值，這是本案所要凸顯一個準則，項目標附加價值是項目開發成本之外價值，其改變情況比較大。附加價值高低關鍵表現在項目營銷推廣上所采取形象策略及其效果

1.3

市場定位

古典主義住宅元素

精巧古典園林景觀

新古典主義住宅映象

悠然自得、閑情雅致生活樣本

市場定位詮釋：

18世紀末到19紀上半期，法國建筑連同繪畫一起被稱作新古典主義時期，這個時期并沒有形成新建筑樣式，只是古代建筑交替、花樣翻新而已，也有些人稱之為“浪漫古典主義”。

從傳統走向現代過程中，全部城市全部努力往“現代化”方向走去，但城市發展目標其實不應該是在“現代”那一端，而是在傳統和現代這兩點中間。新古典主義建筑正是現代城市里傳統氣息承載者。

1

新古典派人群：

年紀在28－45歲左右

學歷在大專以上，有較高文化素養

有一份體面工作，事業處于發展時期

重視本身感受，享受生活

渴望精神尊崇

思念復古風格，又身染現代氣息

關鍵包含兩部分：

長沙原有老城居民

新保守派人（70年代左右出生）

1

表現項目差異化地質特征

a、

在小區計劃、建筑形態、建筑品質、景觀設計等方面表現古典主義價值和人文環境價值

b、

經過小區景觀和人互動，發明一個反樸歸真生活方法

二、項目用戶定位

主力用戶：長沙原有老城居民

年紀特征：35－40歲左右人士為主

職業特征：工作地點以城內和區域周圍為主，職業范圍以國有企業和機關中層管理為主，部分已經退休

購房動機：有了一定經濟實力，現在有單位福利房，想改善原有居住環境

價值取向：以穩重成熟為導向，重視生活品質

生活方法：成穩、穩重、舒適、健康

文化程度：相當于大專以上

收

入：可支配收入20萬左右，個人收入－4000，家庭月收入5000左右

購房意向：老城改造拆遷戶；原有住宅空間太小，現在有一定經濟基礎，收入穩定，想改善原有居住條件

影響購房原因：區域情節，這部分人士家庭和社交活動全部比較穩定，不期望有太大變動。環境是其次考慮原因，在其次是周圍是否有較為成熟生活、教育、休閑等配套，將會在其決議階段起很大作用

\

發展分析：這類用戶項目標關鍵用戶起源，是為滿足對居住條件更高要求，對現有住房進行升級換代，影響這類目標用戶實際成交數量將是“環境”、“配套”、“交通條件”等問題

關鍵用戶：70年代人

年紀特征：30歲左右

職業特征：工作地點以城內為主，職業范圍較廣，工作節奏快

購房動機：有了一定經濟實力，需要獨立生活空間，部分為了成家立業

價值取向：以懷舊為導向，重視文化涵養

文化程度：本科以上

影響購房原因：消費者現在關注重心仍然是圍繞在交通、配套、品質和環境多個基礎條件上面，項目標戶型設計、產品外觀和能夠提供硬件設施

購房關鍵信息起源：網絡廣告、報紙廣告、戶外廣告，實地觀察

發展分析：這類用戶對本案區域沒有偏見，同時含有反叛人文特征，她們對本案無區域抗性；她們對產品、配套需求要和其原來居住環境有質改變，產品個性化差異性將更受關注。

補充用戶：投資客

年紀特征：并不顯著

區域及職業特征：全市乃至全國范圍，含有敏銳房地產投資嗅覺和意識專業人士，含有較強經濟實力

購房動機：看中項目周圍發展潛力，而現在價格較低，有很大升值空間

購房意向：區域內去化形勢很好房型

影響購房原因：投資回報和風險，開發商品牌、物業管理、經典房型等

發展分析：這類用戶范圍較廣，而且含有強烈投資意愿。伴隨河西新城區高速發展，房地產行業高速發展趨勢日益明確，投資價值得到表現和追捧。不過政府現在房貸政策對其抑制作用不可忽略

三、項目產品定位

項目產品定位是在項目市場定位戰略下，去具體表示和表現市場定位意圖。從本項目市場定位來看，產品定位應該關鍵表示和表現市場定位內涵。

經過對競爭區域調研和分析，及結合未來市場需求，怎樣才能使我們產品成為搶手貨、和周圍物業形成顯著市場區分，成為真正市場空缺產品，又能快速去化，在一定投入前提下獲取最大利潤是本項目操作關鍵。

因為本案產品基礎已經設計完成，在此基礎上能夠修改部分提出以下提議:

1、小區整體計劃標準

（1）崇尚古典主義懷舊風尚，重視情感生活區。

（2）降低硬質景觀孤立，投入動態景點和生態環境融合，發明自然、生態、反樸歸真健康空間

（3）精巧中式園林，給人以步步有景、四處生情心里暗示，合適融合歐洲古典風格元素兼顧時尚韻致。

（4）街坊式鄰里交流空間，塑造小區文化。

（5）小區人、車行動線合理，在小區內實施人車分流，使車輛行使對小區居民生活影響降到最低，真正實現人行和車行路線動靜接合。

（6）商業設施配套有一定專題思想，配合表現不一樣文化內涵。

2、小區建筑設計標準

（1）依據小區地塊用地條件，考慮景觀和通風，主體采取板式小高層建筑，部分多層建筑

（2）建筑風格使用中式古典主義和歐洲古典主義結合，如“美人靠”等

（3）建筑立面色彩突顯穩重和精巧，突顯古典主義建筑風格優勢。

3、小區景觀計劃標準

（1）小區被計劃路呈手槍型，景觀主軸必需做到南北連接，讓小區形成有機整體布局，無水不成園林，

（2）結合小區市場定位，景觀設計要表現細致、典雅特點

（3）無水不成園林，小橋流水動態景觀是中式園林不可或缺組成部分，景觀主軸以水景慣連使小區充滿動感和生機

（4）朱紅長廊設計不僅使得景觀層次分明，更增加了業主間交流空間。更是景觀價值賣點提升

（5）考慮小區用戶年紀組成特征和家庭原因，能夠設置戶外運動場所

四、項目價格定位

項目定在區域中高級住宅項目，在定價策略上一樣要表現。但因為現在距離項目開盤還有一段時間，所以本階段項目定價是現在產品應該實現價格，未來發展將受到市場影響，含有很強不確定性。

4.1

定價策略

從用戶需求角度來看，本案價格確實定采取市場比較標準。市場比較法是現在利用最廣泛定價方法，同時也是最科學方法之一。市場比較法必需遵從“同質同價、優質優價”操作方法，必需能盡可能挖掘市場空白，提升物業市場附加值。所以，就本案而言，必需對價格定位做一個較有實質意義深層次分析，才會對價格具體制訂有所幫助。

（1）估價思緒

市場比較法關鍵是利用相類似項目作為樣本，經過對影響房地產價格原因分析及修正，從而得到評定項目最可能實現合理價格。

（2）樣本選擇

樣本必需含有參考意義，不然將影響價格正確性。我企業在實踐中總結出以下樣本選擇標準：

n

相近標準，相近地段會有更多相近原因

n

成功標準，只有成功樓盤才含有參考意義

n

功效標準，樣本樓盤必需含有相同功效定位

在以上標準指導下，我們將調查和本案相關競爭物業，選擇其中含有參考價值個案作為本案比較對象。

（3）修正思緒

通常情況下，市場比較所需考慮原因有交易情況、交易日期、區域原因及部分原因4個方面。但在樣本選擇過程中，我們充足考慮了交易情況和區域原因，故這兩項原因修正意義不大，這里簡略認為相同；個案得到均為銷售價格數據，全部是目前時間發生價格，所以也無須考慮交易日期原因。

遵照以上定價標準，我們將結合片區內可比競爭物業競爭原因和價格，定出項目一般住宅價格。

經過周密市場調研和研究：

提議項目現在銷售均價為5200元/平方米

未來十二個月項目將有10%增值空間

第三部分

項目產品研究

一、項目關鍵理念項目資源優勢尋求：

結合項目房地產市場發展現實狀況、客群特征分析及項目土地環境地脈、地塊特點，綜合得出本項目最大資源優勢為以下三點：

1、區域房地產市場供給情況和消費多樣性需求給項目標市場機會

2、項目區域處于發展階段，未來發展潛力很大

3、目標客群對于高品質住宅產品和高素質人文生活渴望

以上三點也就是本項目關鍵理念生發資源基礎。

項目產品特征發掘

依據市場研究部分確立“新古典主義住宅映象”這一市場定位，能夠從中發掘出項目本身產品優勢，從而超越市場局限，引領新熱點：

1、中西合璧古典主義建筑風格

2、精巧實用、戶型合理

3、重視生態景觀

4、中式情感交流小區文化

以上四點是本項目關鍵理念推導產品基礎。

Ø

項目關鍵理念確立：

在以上資源和產品兩大基礎之上，我們能夠順利得出項目標關鍵理念：

二、產品計劃設計提議

1、項目總體計劃設計

1.1基地概況及定性

本項目地塊在長沙市秦淮區大明路，總占地___平方米，東西長____米左右，南北寬_____米左右。項目東面緊靠主干道大明路，北邊靠永樂路。

項目用地指標

計劃建設用地面積及容積率

可建筑用地面積

____㎡

容積率

____

總建筑面積

-------㎡

建筑密度

≤

__%

建筑高度

≤___米

綠地率

≥

___％

物業組成配比

住宅面積

____㎡

商業面積

____㎡

1.2現實狀況分析及設計思緒

整個項目以“新古典主義生活映象”為專題，以人為本，營造歸屬感。

伴隨消費觀念從非理性向理性思維轉變，和供銷情況轉變，房地產開發商逐步體會到“用戶是真正上帝”這個道理。她們指導思想項目提倡一個人和建筑對話、人和自然互動、人和人交流健康、悠閑、精巧生活方法。

在盡可能條件下，為住宅發明更多多種景觀環境，在塑造商業時候，應重視小區商業街部分和周圍住宅交通環境關系，做到互不干擾，又能給小區住戶帶來便利。

項目景觀資源缺乏，未來住宅項目標景觀將關鍵依靠本身集中綠化，應充足挖掘區域人文環境屬性，并在項目中給予嫁接和表現，塑造一個人文氣質和品牌內涵。

第四部分

營銷策略

一、推廣案名、logo設計及釋義

1、推廣案名

瑯雅印象

瑯取其諧音：1、古典主義長廊設計，以標志型硬件濃縮小區特質。2、小區內幼稚園傳來書聲朗朗。

雅:古典主義形象穩重、高雅，閑情、雅致。

印象：取其朦朧美，重溫古典畫卷映象。

備選案名：

瑯雅莊園、瑯雅花園、瑯雅意境、瑯雅苑、瑯雅國際、秦淮槳影、60年代

二、專題定位、廣告語、賣點提煉

以古典主義建筑元素為中心，構筑獨特樓盤文化基點，支撐新古典主義文化和街坊式人文小區綜合體。以樓盤文化和建筑特色雙重優勢激發市場。

1、尋求令人感慨項目專題定位

“新古典主義生活映象”

現在購房群體主力已由最初首批暴富者轉為更具文化品味、良好教育背景知識型。這些人審美傾向口味更高、更挑剔。她們所追求產品風格既要有傳統美感，又要表現時代科技和精神；既要反應產品品質和價值，又忌諱粗俗夸張。

大家之所以選擇在此住宅，除考慮價格外，關鍵是為了逃避城市擁擠、壓力和冷酷建筑環境。郊區化、鄉土化居住環境對于追求放松和清新感受購房者是最大吸引。

新古典主義生活給我們映象就是：穩重典雅建筑外形、精巧細膩生態園林、悠閑自在交流空間。

2、尋求最貼近新古典主義生活廣告語

“回歸本我優哉生活”

“身染現代拂塵

心洗古典韻致”

3、賣點提煉

基礎賣點：

Ø新古典主義住宅元素；（關鍵價值賣點）

Ø反樸歸真園林景致；（環境賣點）

Ø精巧大氣房型設計；（房型空間賣點）

Ø完善成熟街坊配套設施；（配套賣點）

Ø二十四小時請勿打攪生活空間（智能化賣點）

Ø快捷便利立體交通；（交通賣點）

Ø近在咫尺書香門第；（教育賣點）

尤其賣點

Ø崇尚物質年代，精神回歸；（無價賣點）

Ø區域發展前景（投資賣點）

三、推廣策略

兵馬未動、糧草先行，產品未出，理念先行。為使得本案在周圍眾多樓盤競爭之下快速給人唯一概念，務必在短時間內填充市場空隙，最大程度吸引除區域內潛在客群外全市范圍內購房者。經過討論——設置懸念——揭密——產品硬件過程激發市場。

1、引發輿論

現代主義

歐陸風情

后現代主義新古典主義何種建筑理念更適合中國人居住文化？

2、設置懸念

新古典主義住宅成長過程和居住理念

3、市場揭密

長沙人最終能夠感受和體驗“新古典主義”住宅氣氛。

4、產品硬件

除了概念我們有更多實際產品支持，除了她人沒有我們有了，她人有我我們也一樣優異

四、造勢手段——獨特SP活動

利用特殊時刻，實施脈沖式促銷活動，有效促進成交，設定11種時刻。

1．引導期，公眾關注。

2．開盤時刻，特色活動

3．開盤強銷期促銷強化

4．展會

5．節假日sp活動設計

6．推介會，品牌塑造，產品提煉。

7．酒會，公共關系維護，塑造項目良好社會環境

8．答謝會，成交用戶關系維護，挖掘老用戶潛力

9．工程進度慶典

10．尾盤精品房源促銷

11．樣板房促銷

五、推廣關鍵——讓“新古典主義”快速竄紅市場

六、市場推廣策略：

1、制造概念：

經過各類軟文介紹，把“新古典主義”這種物業形式將成為中國人最適合居住概念敘述成一個時尚，滿足用戶追去精神獨樹向往。能夠分多個系列來敘述：如新古典主義標志著現代城市居住方法新時期；新古典主義是一個回歸；長沙迎來了新古典主義住宅時代；新古典主義成地產新寵……

讓市場在軟文等系列宣傳下，全城快速掀起新古典主義狂潮，同時在市場熱銷情況下，再引發媒體進行新古典主義大討論，使整個城市地產界一起研究金陵新古典主義時代。

2、經過媒體進行新古典主義研討會

利用媒體號召力，邀請教授進行新古典主義研討會，對金陵立即形成新古典主義熱潮進行估計和分析，讓已經很熱金陵新古典主義現象再起狂瀾，使本樓盤新古典主義在完成銷售后，市場仍然回味無窮，達成樓盤、開發商著名度和新古典主義居住形式傳輸三贏轟動市場效應。

七、價格策略

1.價格向價值回歸伴隨消費群體逐步成熟，消費觀念也日趨理性，表現在價值觀上問題就是價格向價值回歸，這么對本項目標價格支撐提出了對應要求。

自然環境除非含有唯一性，不然不足以支持高價格，本物業無可比擬中式園林，將成為其高價格有力支持點，區分和競爭對手獨特中式園林精巧典雅，將物業文化內涵推進到一個新競爭區域。

2、在價格必需和價值相符基礎上，我們認為在品牌和生活方法表現上，能夠挖掘出除自然條件以外很多價值。提議從以下多個方面入手：

●發展商開發理念：必需含有超前開發理念和服務意識，和消費者需求相比，我們應快半步，提前作到了她們所需所想，所以我們在關鍵價值上導入了“物質前行，精神回歸”全新概念，迎合消費者對精神生活向往；

●街坊式小區文化和人文環境：這其實是生活方法集中表現，作為本案目標消費群，她們對小區生活要求只有一個，那就是能夠找回“回歸本我，優哉生活”生活方法和生活節奏。

●品牌滲透力：她將表現在開發商品牌魅力上，強勢品牌將在銷售上產生巨大號召力，從而轉化為高價值產品印象。

●挖掘產品資源：圍繞品牌關鍵價值努力完善建筑特色、園林及使用功效等。

3、低開高走價格應用：低開高走價格控制不僅有利和不停調整市場回潰，更有利于資金及早回籠，具體應用以下：

●試探性入市：首期推出20％小高層類型，低價入市。務必使市場出現理念價值和產品價值平衡。

●

高價造勢（樓王）：在項目發售中后期，能夠將幾棟位置最好、面積最大房源，以高昂定價方法作為價格造勢形式。

●

分解總價：低首付，高按揭。入10％首付等方法降低用戶入市門檻。

八、現場銷售策略

“一對一”直效營銷是指營銷過程中，達成產品和有效客源在同一界面，直接面對面，以加強目標命中率，促進銷售，是一個實用、有效、節省成本銷售模式。

直效營銷模式具體舉措：

事件營銷：組織由目標客源直接參與如“項目和文化”研討、交流會

公關營銷：如組織由目標客源直接參與各類聯誼會、酒會

情感營銷：如有獎活動、秦淮往事征文活動等

直效營銷推廣路徑

將目標群體放大，務必在全城范圍內快速引發談論焦點，經過電視、電臺高端媒體傳輸概念。產品硬件則經過區域內媒體滲透，如：道旗、戶外、DM等。

1、銷售模式

現在在中國銷售市場，房地產銷售模式關鍵有港式和臺式兩種。臺式重視現場氣氛營造，在短期內烘熱市場，快速完成銷售，但在整體市場把握上稍遜于港式；港式銷售模式重視整體銷售分期控制，現場營造是一個寧靜淡雅氣氛，消費者不易形成購置沖動。綜合兩種銷售模式，我們提議吸收其優點，采取全新體驗式銷售模式,既重視全程營銷推廣，經過多種可感體驗模式深化其對物業印象并快速形成好感，也努力營造一個熱烈現場成交氣氛，現有完整而豐滿物業形象，又能快速形成銷售。

2、銷控策略

在有效用戶充足情況下方可推出限量房源，造成哄搶局勢。以典式——小高層——多層過程進行分期銷售。

3、銷售準備工作關鍵

l現場設置路牌指導及外部氣氛營造

l廣告亮相前，廣告等必需全部設計完成，確保廣告連續性，系統性。

l人員培訓：銷售人員必需經過全方面培訓，包含專業知識、項目知識和接待禮儀等，掌握出色說辭、樹立強勢信心是銷售培訓關鍵，必需于亮相前做好充足準備。（培訓內容見后）

l價格、付款及促銷方法：研究市場承受價格和開盤價格合理性，找準用戶心理底線，爭取震撼效應。

l尋求宣傳口岸：適合地點設置戶外宣傳廣告，是本案廣告中關鍵方面。

l售樓中心裝飾完成，各類銷售道具全部到位。

第五部分

階段性媒體及SP活動策略

一、廣告策略

競爭性廣告策略：依據關鍵競爭對手廣告計劃制訂和調整本項目標廣告計劃，一直保持領先于競爭對手一個層次，給目標用戶連續品牌印象。

整合性廣告計劃：廣告傳輸過程和營銷過程緊密聯絡，依據各個銷售階段不一樣銷售任務，經過報紙、電視、DM、戶外等多種媒體形成整合性媒體包圍攻勢，給消費者無所不在廣告傳輸效果。

脈沖式媒介行程：整個廣告傳輸進程，以脈沖式（Pulsing）作為媒介行程關鍵手段。所謂脈沖式，就是整年媒介投放保持一個比較平衡水準，在銷售關鍵階段輔以高投入密集廣告投放。這么媒介行程既確保了本項目能夠在用戶心目中有一個連續品牌印象，又在銷售高峰保持強勢廣告支持。

公眾媒體打形象，決勝在案場：報紙、電視作為關鍵媒介手段，關鍵作用在于建立項目著名度和塑造項目形象。具體產品和銷售功效介紹關鍵由案場完成，經過案場包裝、銷售道具、銷售人員決勝在案場。

二、階段計劃

在市場推廣中，我們把整個銷售周期分成三個階段，即概念引導階段、強勢推廣階段和品牌升華階段，這三個階段時間界定和推廣專題等以下：

概念引導階段（開盤前兩個半月）

推廣目標：引發市場對住宅模式討論

推廣專題：新房住模式、新建筑模式探討。

目標人群：社會公眾，以潛在目標用戶群為主。

銷售任務：積累用戶資源，認購典式物業。

廣告表示：利用電視廣告、大型戶外廣告、公關活動和軟性稿“組合拳”形式，共同為項目炒熱市場，前期要做到未見其盤，先聞其名效