遵義市在售商用物業市場調研報告遵義市房地產背景目錄PARTTWOPARTTHREE新浦新區匯川區PARTFIVE紅花崗區PARTONE規劃背景背景遵義市位于貴州省北部，北依婁山，南臨烏江，是由黔入川的咽喉，黔北重鎮。故為梁州之城，名字出自《尚書》“無偏誤陂，遵王之義”，是中國首批歷史文化名城之一，是貴州省第二大工業城市，以生產世界三大名酒之一的茅臺酒馳名中外。屬于國家規劃的長江中上游綜合開發和黔中產業帶建設的主要區域。城市地理概括背景遵義市處于云貴高原向湖南丘陵和四川盆地過渡的斜坡地帶，在云貴高原的東北部，地形起伏大，地貌類型復雜。隨著改革開放的不斷深入和企業經營機制的建立和完善，遵義已形成冶金、電器、卷煙、釀造等為主導支柱產業，以機械、化工、建材、食品加工等為代表的后續支柱產業，門類較多的工業經濟體系，結構較為先進的新興工業城市。在工業發展中，不斷涌現出一批在國內同行業中占有重要地位的骨干企業和集團。市域東西綿延247.5公里，南北相距232.5公里。東面與銅仁地區和黔東南自治州相鄰，東南面與黔南自治州相鄰，南面與省會貴陽市接壤，西南面和畢節地區相鄰，西面與四川省交界，北面與重慶直轄市接壤。中心城區南到省會貴陽市144公里、北達重慶市239公里。全市國土面積30762平方公里，為貴州省總面積的17.46%。市人民政府駐地在匯川區人民路。遵義市轄區縣遵義市轄2個市轄區、8個縣、2個自治縣，代管2個省轄市（仁懷市、赤水市），下轄70鄉，共計750.87萬人口。市場背景背景新增批準預售分析根據遵義住房和城鄉建設網顯示統計，2013年6月遵義主城區3個項目新增辦理預售許可證，其中1個為白楊還房小區二期經濟適用房項目，共394套，體量約為6.8萬方；其次為圣城華府4#樓與保利未來城市二期B2塊地商品住宅，新增批準預售面積共約為5.3萬㎡，6月總體新增預售體量為12.09萬方；6月無非住宅（商業與車位）批準預售。新增批準預售性質分析從6月份新增批準預售項目的性質來看，批準預售項目全部為住宅；從預售項目的物業形態來看，6月新增預售有高層、小高層、洋房和別墅。新增商品房批準預售區域分析批準預售的從區域分布看，6月紅花崗區有2個批準預售，分布為東聯線圣城華府和白楊小區二期還房項目，共計8.77萬方；遵義縣保利未來城市二期B2塊地洋房和別墅項目3.32萬方

。市場背景背景遵義主城區近兩年供應及成交均價走勢圖(商業)

匯川區市場背景背景匯川區開發時間較早，目前已經發展的初具規模，正走向成熟，與老城區連成一片。隨著開發區的逐步成熟，北部城區與老城區的差別正逐步縮小，而且發展前景得到了廣大市民認可。政府配套設施完善，并得到政府政策支持，交通方便，而且市政府、四大銀行總部、體育場都座落在開發區內，開發區還得到了省政府和市政府各種優惠政策支持，因此在這幾年發展迅速。目前開發區的大部分土地都進行了開發，開發接近尾聲，但未來2年仍將占據一定的市場份額。區內的大規模高品質樓盤，如德寶貴園、森林苑等，代表了當時遵義房地產發展的水平。老城及外環高橋匯川南部新區市政府市政府紅花崗區市場背景背景紅花崗區----海爾大道沿線至忠莊；地理位置較偏，交通相對便捷，忠莊片區是政府著力發展的下一個熱點，目前處在加速開發的時期。該區域以海爾大道為軸心，兩側有東聯線、狀元路兩條快速干線，交通便捷暢通。隨著遵崇高速公路及貴貴高速公路的開通，南部城區的區位交通優勢得以迅速提升，為隨后的大規模開發打下了堅實的基礎。南部片區占地面積大，現有居民少，可供開發的土地較多，是未來城市發展的主要方向。政府這幾年開始對該區域進行開發，目前海爾大道沿線是房地產開發最集中的區域。老城及外環高橋匯川南部新區市政府市場分析總結背景遵義市區的發展規劃是“依托老城、發展新區、南北拓展、東西貫通”；現在城市市區主要在北部新區，南部正在拓展，但是還不成熟，東西兩邊的老城區正在進行改造；北部新區匯川區是遵義市近幾年開發的新城區，政府部門遷入該區，目前該區已開發成熟，配套完善，在售項目不多，可供開發的土地不多，代表了遵義市的房地產發展水平；老城區及高橋在售項目及可供開發的土地也不多，但由于區域老舊，環境不如北部新城；。紅花崗區，是目前在售項目最多，可供開發土地最多的區域，由于供應量較大，區域還未發展成熟，價格相對偏低實地·薔薇國際概括實地?薔薇國際項目位于遵義市新蒲新區大道中段，緊鄰遵義四中新蒲校區、新蒲濕地公園。項目第一期用地1083.66畝，建筑面積約25萬方，秉承歐式建筑設計理念，以奢華高貴之名扼守遵義新蒲CBD中心，項目自身配套有實地國際會展中心，國際五星級酒店，甲級寫字樓，貴族式幼兒園等，造就遵義市首席國際住區，創領新蒲新區首個世界級生活城邦。地理位置概括實地?薔薇國際項目位于遵義市新蒲新區大道中段，緊鄰遵義四中新蒲校區、新蒲濕地公園。2015年實地·薔薇國際1—8月成交情況數據月份1月2月3月4月5月6月7月8月實地薔薇國際高層套數15610012219465100126135面積1514595641149914890640697631206713932總價均價35333519344634403442349334533445商業套數15165202316157面積784.5936281.5116012101024945453總價均價1450015500155001655016500155001650016100中建·幸福城概括中建·幸福城是新蒲新區建設的三個城市綜合體之一。中建·建幸福城位于新蒲區四號路、六號路，新龍大道沿線，緊鄰濕地公園、遵義四中新蒲校區，總規劃面積1000畝，總建筑面積近200萬平方米，為多層單元式住宅、洋房、小高層住宅和高層住宅等豐富多樣的住宅類型構成的大型社區，包含幼兒園、配套商業、中型集中商業和風情商業街等多種業態，項目容積率為2.4，綠化率為36%，總戶數為11888戶，車位一共10811個，項目建成后將成為新區城市新形象的地標性建筑之一。地理位置概括中建·建幸福城位于新蒲區四號路、六號路，新龍大道沿線，緊鄰濕地公園、遵義四中新蒲校區2015年中建·幸福城1—8月成交量數據月份1月2月3月4月5月6月7月8月中建高層套數153114958484127166143面積16026108909076907614411135321783914472總價均價34803372346233823295332133003310洋房套數63225664面積826420246246643798760486總價均價4670460046804676.34154667.86944680468046502015新浦新區總成交量數據項目業態2014年可售2014年已售2014年銷售額

（萬元）2014年銷售總額

（億元）去化率均價銷售業績較好月份中建?幸福城高層980830245185637484.69%340010-12月洋房6805602495682.35%4200商業230129690056.09%12000實地?薔薇國際高層22001320414295344160.00%35499月、12月均為遵義銷冠商業2121921201290.57%16292遵義?美的城高層947626204982888266.10%310010月、11月均為遵義銷冠洋16%4380商業9431369232.98%18000金科?中央公園洋房2362361060926151100.00%45006月別墅2021491240373.76%75006月高層309101313932.69%350012月保利?未來城市高層19821431505788274572.20%35008-11月洋房6914592441866.43%4600商業294103774935.03%22000目錄匯川區PARTONEPARTTWO紅花崗區新浦新區PARTTHREE項目參數、規劃、優劣勢分析唯一國際項目位置遵義·昆明路占地面積253畝建筑面積80萬方容積率3.6物業形態國際化社區城市綜合體5A級寫字樓品牌地產soho時尚公寓開發商遵義市浙商房地產開發有限公司首期開盤時間2013年9月20日現售范圍C區負一層規劃定位打造“中國首個景區化城市綜合體、貴州首個國家AAAA級商業旅游景區、遵義城區最大的城市綜合體”，項目的規劃理念和整體定位，是同步全國乃至世界的城市發展。優劣分析優勢：1、所處地段人口密集，有成熟的商業氛圍；2、開發商實力雄厚，有資金支撐其營銷推廣；3、西起上海路-香港路，東接大連路-長沙路，交通四通八達，非常便利；4、豐富配套、綜合體。劣勢：1、所處地段早期市政規劃落后，交通擁堵；2、火車站、客車站、醫學院即將搬遷，人流急劇減少；3、入駐商家還未統一開業，商業氣氛不成熟，客戶有疑慮。項目近期營銷動態唯一國際營銷活動1、親子趣味運動會2、臻品寫字樓現房呈現3、全球招商大會、峰會投資論壇4、臻品寫字樓現房熱銷最高享7折優惠項目名稱購鋪優惠返租年限

（年）總記返租返還方式付款優惠一次性付款按揭唯一國際10102%前三年一次性21%，以后每三年遞增1%98折99折項目現有優惠政策及價格唯一國際產品銷售價格主力鋪位面積一二樓內鋪住宅公寓10-30㎡價格（元/平米）4.5-6萬1.8萬78007500銷售情況目前A區銷售完畢，目前銷售C區二層銷售完畢，正在銷售負一層項目參數、規劃、優劣勢分析

PART2奧特萊斯項目位置遵義市溫州路中段汕頭路口占地面積253畝建筑面積78萬方容積率4.9物業形態商鋪、住宅、公寓、寫字樓、酒店開發商貴州聚銀投資有限公司首期開盤時間未開盤現售范圍海洋館商鋪規劃定位遵義奧特萊斯，78萬方商業航母，融匯極致的體驗、互動、游樂、演藝元素，將世界頂級室內主題樂園、極地海洋館、真冰滑雪場、美食廣場、婚慶廣場、超大型宴會中心、國際五星級酒店、5A級寫字樓融為一體。優劣分析優勢：1、業態豐富，易形成規模效益；2、開發商實力雄厚，規劃業態新穎；3、地處老城區旁邊，交通便利；4、高速路出口旁邊，周邊輻射面廣；5價格定位合理。劣勢：1、處于一期開發階段，市場未成熟，缺乏公信力；2、業態以高端奢侈品為主，潛在客群較少；3、商鋪以商場內鋪為主，升值空間有限，潛力較小。項目近期營銷動態

PART2奧特萊斯營銷活動1、婚紗攝影展2、購買7輛奔馳商務車，接送客戶3、奧特萊斯暖心暖城紅動遵義4、海洋館活動5、端午節活動，全家粽動員6、8月8日A區旺鋪認籌項目名稱購鋪優惠返租年限

（年）總記返租返還方式付款優惠-1、2、3層1層奧特萊斯1092%回報比例8、8、89、9、9、10、10、10、1197*9897*98項目現有優惠政策及價格

PART2奧特萊斯產品銷售價格銷售情況單鋪面積（㎡）11-200價格（元）（根據樓層，位置一鋪一價）一樓2萬-4萬項目B區海洋館891套6月30日開盤售罄二樓1萬-2萬主力鋪位面積（㎡）20-60三樓6000-1萬2015匯川區1—9月成交量數據區域

住宅辦公商業其他匯川區套數套內面積套數套內面積套數套內面積套數套內面積建筑面積建筑面積建筑面積建筑面積2058175831.21605532.8783828087.62473284.78214943.697809.1245608.464112.34

PART2目錄紅花崗區PARTONEPARTTWO匯川區新浦新區PARTTHREEBA項目位置湘江大道-忠南快線交叉口占地面積1100畝總建筑面積68萬方容積率0.93物業形態商鋪、會展中心、寫字樓、酒店、倉庫、冷庫開發商遵義新雪域置業有限公司首期開盤時間2013年10月28日現售范圍A區、B區、E區（認籌）規劃定位項目是以10萬噸大型現代化冷庫為核心，冷鏈、物流與電子商務為驅動引擎，集交易、倉儲、配送、展銷、電子商務等為一體的現代化、多功能的新型農產品綜合物流產業基地。優劣分析優勢：1、定位獨特，競品較少，是遵義范圍僅有大型農貿專業市場，知名度高；2、地處交通要道，周邊規劃有多家物流園、產業園，易形成規模效應；3、設計合理，車輛可直接開到商鋪。劣勢：1、現宣傳推廣力度不夠，活動減少；2、定位獨特，因此潛在客戶群體基數減少；3、后期招商雜亂，招進有服裝、箱包、日用百貨等業態，和項目前期定位推廣沖突。E新雪域項目參數、規劃、優劣勢分析新雪域項目近期營銷動態營銷活動1、全民營銷：通過APP終端招募泛銷員帶客戶到案場，30萬以下獎勵3000元/套，30萬以上獎勵5000

元/套，100萬以上獎勵8000元/套；2、新雪域“凍品交易中心”公開認籌中，認籌金分為1萬或5萬；3、1號館黃金鋪認籌1萬抵3萬新雪域項目產品分析產品賣點：項目定位有唯一性，區域內無同規模同類項目，受政府扶持10年內同類項目不再批復；擁有西南最大冷庫，可庫存10萬噸物資，后期發展潛力可期；商鋪設計實用，層層通車，街道寬闊，適合批發類商家入場經營；開發商實力雄厚，整個項目物業自持70%，銷售30%，易于打動投資客；整個項目基本以“吃”為主，涉及食材門類齊全，天生群眾基礎牢固。產品類型主力戶型層數層高開間進深推貨量A區商鋪20-50㎡3層3米4.5米4-12米1030套B區商鋪20-50㎡3層5000套E區商鋪30-60㎡——————————項目名稱購鋪優惠返租年限

（年）回報率

（百分比）總回報率返還方式付款優惠一次性付款按揭新雪域冷凍城37%24%租金抵扣房款，第四年、五年返還8%的租金三年后商鋪可委托商業管理公司出租商鋪96折98折商鋪租賃項目名稱地段租金（元/月）優惠政策新雪域2號地塊GF層1類691、簽三年免一年（主經業態）2、簽三年免三月（餐飲、配套業態）3、第一年5折、第二年7折、第三年8折2類36一層1類982類58二層30新雪域項目現有優惠政策及租賃價格產品銷售價格及情況在售區域A區B區E區新雪域一層二層GF層一層二層GF層一層13800-220006900-1070015000-2000013200-315006900-100009000-2020012000-17000銷售情況已售300余套已售600余套客戶群體分析產品類型客群年齡結構客戶來源區域購房目的職業特征購房關注點A、B區3層商鋪30歲以下少量30-50歲為主50歲以上為輔兩城區客戶占25%遵義縣占10%市轄其它縣占60%其他區域占5%

經營性需求占30%投資性需求占70%個體商戶占40%企事業員工占50%其他散客占10%客戶重點關注產品升值前景新雪域項目現有價格及客戶群體分析萬豪世貿城A區天池大街現馬家灣高速出口B區項目位置遵貴高速馬家灣高速出口占地面積2500畝建筑面積500萬方容積率2.77物業形態商鋪、住宅、LOFT公寓、寫字樓、酒店開發商貴州萬商置業有限公司首期開盤時間2014年9月20日現售范圍A區、B區規劃定位項目全部建成后，將成為遵義超大規模商貿城市綜合體，集家居建材商貿交易、產業孵化、金融商務、商業休閑、生活服務等多元功能于一體。優劣分析優勢：1、規劃體量大，業態豐富，易形成規模效益；2、開發商實力雄厚，有資金支撐其營銷推廣；3、地處高速路口，具有交通優勢；4、同屬省、市級重點項目，政府支持力度大。劣勢：1、前期開盤價格太高，錯失熱賣良機；2、處于邊緣地段，區域配套不完善；3、入駐商家還未統一開業，商業氣氛不成熟，客戶有疑慮。項目參數、規劃、優劣勢分析萬豪世貿城項目近期營銷動態營銷活動1、“女王駕到”“全城快閃”五月暖場活動2、“激情五月黃金大派送”暖場活動3、萬商“成本價”家博會隆重舉行4、遵義縣教育局主辦，萬豪地產贊助遵義“萬豪杯”圓滿結束5、1樓臨街旺鋪6000元/m2起萬豪世貿城項目產品分析

產品類型主力戶型層數層高開間進深推貨量A區商鋪40-60㎡3層4.5m-6m4m6-12m1600套B區商鋪40-60㎡A區LOFT公寓50-150㎡——5.4m——————產品賣點：A、B區準備打造家居建材專業市場，1F商鋪以品牌形象店、衛具、潔具、五金、電器、基礎建材、彩磚、櫥柜為主；2F商鋪以木地板、地暖、門、柜、樓梯、吊頂、燈飾為主；3F商鋪以墻紙、窗簾、布藝、家居飾品及家具為主；LOFT公寓，可隔為2層制造雙空間，功能具有多樣性，時尚百變，對年輕人有吸引力。項目名稱購鋪優惠返租年限

（年）總記返租返還方式付款優惠萬豪世貿城542%5年返租、前三年8%、第四年8.64%、第五年9.33%享10年委托經營權、5年租金一次性返還共42%、后五年按市場租金返還享8.2折優惠、一次性9.9折商鋪租賃項目名稱租金（元/月）優惠政策萬豪世貿城一層55簽5年合同免18個月租金二層35三層25萬豪世貿城項目現有優惠政策及租賃價格產品銷售價格及情況項目一層二層三層萬豪世貿城均價折后價折后均價均價折后價折后均價均價折后價折后均價2500012000-2200017000140005000-100008500100004000-80006500單鋪面積（㎡）10-120主力鋪位面積（㎡）40-60銷售情況現在售為一期建材、家具建材剩余的貨量、及剩余臨街商鋪客戶群體分析產品類型客群年齡結構客戶來源區域購房目的職業特征購房關注點A、B區3層商鋪30歲以下少量30-50歲為主50歲以上為輔兩城區客戶占30%遵義縣占60%遵義市郊縣占6%其他區域占4%

經營性需求占40%投資性需求占60%個體商戶占50%企事業員工占45%其他散客占5%客戶重點關注區域升值空間萬豪世貿城項目現有價格及客戶群體分析項目參數、規劃、優劣勢分析東城國際建材城項目位置遵義市新蒲新區東聯二號線與建設路交匯處占地面積93畝建筑面積26萬方容積率

物業形態建材、娛樂、倉儲、物流、電子金融、家居體驗

開發商遵義全富建材城房地產開發有限責任公司首期開盤時間2015年10月現售范圍認籌規劃定位項目采用多首層設計，層層通車、鋪鋪臨街，覆蓋陶瓷、地板、衛浴、家居、燈飾、家紡、家電、櫥柜、門窗等專業市場，集休閑娛樂、餐飲會所、商務洽談、親子游樂配套設施與超大型倉儲、物流配送、電子信息、金融服務、電商平臺、家居體驗中心等為一體的第五代全業態家居建材綜合體。優劣分析優勢：1、專業性強，同類型競爭力大；2、主打高鐵經濟；3、臨近高鐵站、輕軌站，未來發展前景好；4、地處新浦開發區，政府重點開發區域。劣勢：1、專業性過強，綜合競爭力較弱；2、處于邊緣地段，交通不便利，區域配套不完善；3、項目尚在建設中，價格前景不明。目前項目認籌中，一期約3萬方，現已認籌約400組，預計10月開盤。認籌活動：【7月25日VIP卡正式發售】金卡：5萬元/張開盤購鋪可享受9.2折優惠；自購卡日起可享受每天33元的VIP增值金；購卡即贈送價值1000元精美禮品。（精美茶具一套/精品床上用品一套等，任選其一）；珀金卡：10萬元/張開盤購鋪可享受9折優惠；自購卡日起可享受每天67元的VIP增值金；有用東城國際商會常委資格；購卡即贈送價值3000元精美禮品。（Ipad一臺/時尚手機一臺、精美茶具一套、精品蠶絲被一套等，任選其一）；鉆石卡：20