目錄

第一章前言1

第二章項(xiàng)目概述2

2.1項(xiàng)目提出背景2

2.2項(xiàng)目基本信息3

2.3項(xiàng)目發(fā)展和長期規(guī)劃5

第三章市場(chǎng)分析8

3.1中華人民共和國物流業(yè)市場(chǎng)8

3.2區(qū)域物流市場(chǎng)發(fā)展與展望9

3.3目的市場(chǎng)分析11

第四章項(xiàng)目定位和整體規(guī)劃13

4.1項(xiàng)目定位13

4.2項(xiàng)目經(jīng)營發(fā)展模式14

4.3項(xiàng)目整體規(guī)劃15

4.3.1功能分區(qū)16

4.3.2道路交通規(guī)劃19

4.3.3綠化景觀規(guī)劃20

4.3.4用地規(guī)劃20

第五章市場(chǎng)營銷22

5.1市場(chǎng)需求分析22

5.2營銷理念23

5.3營銷渠道方略23

5.3.1招商方略23

5.3.2市場(chǎng)推廣方略25

5.4招商推廣籌劃25

5.4.1籌辦期25

5.4.2簡介期25

5.4.3強(qiáng)力推廣期26

5.4.4穩(wěn)定推廣期26

第六章管理體制27

6.1管理體系27

6.2人力資源配備與薪酬體系27

第七章財(cái)務(wù)分析29

7.1預(yù)測(cè)根據(jù)29

7.1.1收入及利潤根據(jù)29

7.1.2成本估算根據(jù)29

7.2投資收益預(yù)測(cè)30

第八章資金需求38

第九章風(fēng)險(xiǎn)分析40

9.1風(fēng)險(xiǎn)概述40

9.2重要風(fēng)險(xiǎn)影響分析41

9.3風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策與控制42

第十章結(jié)論44第一章前言

初，國務(wù)院在兩代會(huì)前夕通過了國家十大振興產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，將物流業(yè)列入其中，將倉儲(chǔ)、配送等各個(gè)物流環(huán)節(jié)營業(yè)稅稅率與運(yùn)送業(yè)統(tǒng)一，調(diào)低為3%；擴(kuò)大營業(yè)稅差額增收范疇、對(duì)各地物流園區(qū)布局進(jìn)行合理規(guī)劃。

神木縣益辰倉儲(chǔ)物流貿(mào)易市場(chǎng)有限公司緊跟國家對(duì)于將來產(chǎn)業(yè)振興政策發(fā)展方向，結(jié)合陜西省榆林市神木縣第二新村產(chǎn)業(yè)規(guī)劃實(shí)際狀況，擬在本地構(gòu)建一座大型綜合倉儲(chǔ)物流貿(mào)易中轉(zhuǎn)中心，以有效帶動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)，并增進(jìn)其她產(chǎn)業(yè)繁華。

榆林市神木縣地處陜西北部，位晉陜蒙三省交界，南衛(wèi)關(guān)中，北屏河套，扼晉陽之險(xiǎn)，持靈夏之沖，其獨(dú)特地理地貌、悠久歷史、豐富土地礦產(chǎn)資源以及完備都市配套設(shè)施使得本地建設(shè)牽一發(fā)動(dòng)全身，成為陜西省和西部地區(qū)物流業(yè)發(fā)展必經(jīng)之地。

通過前期初步勘測(cè)和分析等工作，項(xiàng)目切實(shí)結(jié)合了國家政策、陜西省建設(shè)發(fā)展規(guī)劃及神木縣本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)，抓住了當(dāng)代物流業(yè)發(fā)展機(jī)遇。項(xiàng)目可以有效彌補(bǔ)本地倉儲(chǔ)物流業(yè)空缺，通過開辟倉儲(chǔ)周轉(zhuǎn)中心和提供全面優(yōu)質(zhì)服務(wù)，緩和交通運(yùn)送壓力，增長經(jīng)濟(jì)推動(dòng)力，為工業(yè)園區(qū)建設(shè)和陜西省物流業(yè)發(fā)展注入新活力。同步，從經(jīng)濟(jì)效益方面看，項(xiàng)目具備較高投資回報(bào)率，項(xiàng)目稅前收益率可達(dá)28.90%，回收期在4.31年左右，高于行業(yè)基準(zhǔn)，屬于投資小，收效快建設(shè)項(xiàng)目。

本籌劃書以國家和地方政策為指引，結(jié)合項(xiàng)當(dāng)前期工作，分七大某些，從投資背景、目的市場(chǎng)、建設(shè)規(guī)劃、營銷方式、組織構(gòu)造設(shè)立、風(fēng)險(xiǎn)控制，以及財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)等方面綜合分析規(guī)劃，細(xì)致闡述項(xiàng)目各項(xiàng)基本方案，以呈現(xiàn)項(xiàng)目總體藍(lán)圖。

第二章項(xiàng)目概述

2.1項(xiàng)目提出背景

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出"拓寬民間投資領(lǐng)域和渠道，增強(qiáng)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長社會(huì)合力"。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，科學(xué)發(fā)展觀第一要義是發(fā)展，越是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨較大困難時(shí)候，咱們?cè)绞且獔?jiān)定不移地貫徹發(fā)展是硬道理戰(zhàn)略思想，牢牢扭住經(jīng)濟(jì)建設(shè)這個(gè)中心，始終做到聚精會(huì)神搞建設(shè)、一心一意謀發(fā)展。隨著世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)進(jìn)一步深化，國家及地方投資項(xiàng)目逐漸開始萎縮，某些公司倒閉破產(chǎn)，給社會(huì)帶來極大就業(yè)壓力。2月25日國務(wù)院審議通過了倉儲(chǔ)物流產(chǎn)業(yè)調(diào)節(jié)振興規(guī)劃，物流業(yè)是融合運(yùn)送、倉儲(chǔ)、貨運(yùn)代理和信息等行業(yè)符合性服務(wù)產(chǎn)業(yè)，涉及領(lǐng)域廣，吸納就業(yè)人數(shù)多，增進(jìn)生產(chǎn)、拉動(dòng)消費(fèi)作用大。但是國內(nèi)物流業(yè)總體水平落后，嚴(yán)重制約國民經(jīng)濟(jì)效益提高。必要加快發(fā)呈當(dāng)代物流，建立當(dāng)代物流服務(wù)體系，以物流服務(wù)增進(jìn)其她產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

國務(wù)院在兩代會(huì)前夕通過了國家十大振興產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。1月14日，鋼鐵和汽車產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃獲國務(wù)院常務(wù)會(huì)議通過；2月4日，紡織工業(yè)和裝備制造業(yè)調(diào)節(jié)振興規(guī)劃也獲原則通過；2月11日，國務(wù)院審議并原則通過了船舶工業(yè)調(diào)節(jié)振興規(guī)劃；2月18日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議并通過了電子信息產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃；2月19日，輕工業(yè)和石化產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃獲得通過；最后，有色金屬和物流業(yè)振興規(guī)劃也獲通過。至此，十大產(chǎn)業(yè)調(diào)節(jié)和振興規(guī)劃所有出齊，其實(shí)行時(shí)間將從至。

隨后陜西省政府下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步增進(jìn)榆林跨越發(fā)展若干意見》文獻(xiàn)，積極響應(yīng)號(hào)召，發(fā)展神木經(jīng)濟(jì)，神木縣政府制定了《神木縣國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一種五年規(guī)劃綱要》，編制了《第二新村產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，建立了神木縣第二新村產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

神木縣位于神府煤田，為中華人民共和國當(dāng)前查明最大煤田，是世界七大煤田之一。該煤田重要分布于陜西省榆林地區(qū)，含煤面積24561km2，含煤地層為侏羅系中統(tǒng)延安組，單層最大厚度12.5m，總儲(chǔ)量2267億噸，其中探明儲(chǔ)量1556億噸。神府煤田儲(chǔ)量豐富，煤層穩(wěn)定，易于開采，煤質(zhì)優(yōu)良，屬于特低灰、特低硫、特低磷、中高發(fā)熱量、可選性好不粘煤和長焰煤，是良好動(dòng)力燃料和工業(yè)氣化用煤。近年來，作為環(huán)保干凈煤被國家關(guān)于部門和北方都市廣泛推薦使用。煤化學(xué)活性和熱穩(wěn)定性好，是動(dòng)力、氣化、液化、化工、建材、民用抱負(fù)用煤。石英砂探明工業(yè)儲(chǔ)量436萬噸，二氧化硅含量在97%以上。此外，鐵礦石、石灰石、石油、膨潤土等儲(chǔ)量也很可觀。

神木縣領(lǐng)導(dǎo)與規(guī)劃部門，也已經(jīng)充分注意到了發(fā)展神木物流業(yè)迫切性。在推動(dòng)"五個(gè)轉(zhuǎn)型"發(fā)展途徑中提出了"推動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)力，著力建設(shè)以工業(yè)（煤炭）為主流物流體系，形成與產(chǎn)業(yè)構(gòu)造相匹配"能化產(chǎn)業(yè)物流+建材+裝備制造綜合物流"模式，成為"晉陜蒙地區(qū)物流集散中心"構(gòu)想。

由此可見，本項(xiàng)目符合國家對(duì)于將來產(chǎn)業(yè)振興政策發(fā)展方向，抓住了本地經(jīng)濟(jì)起飛機(jī)遇，彌補(bǔ)了本地物流中轉(zhuǎn)空缺，項(xiàng)目建成后將會(huì)有效帶動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)，并增進(jìn)其她產(chǎn)業(yè)繁華，項(xiàng)目建設(shè)前景遼闊。

2.2項(xiàng)目基本信息

項(xiàng)目名稱：神木縣益辰倉儲(chǔ)物流貿(mào)易市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目。

承辦單位：神木縣益辰倉儲(chǔ)物流貿(mào)易市場(chǎng)有限公司。

項(xiàng)目地點(diǎn)：神木縣益辰倉儲(chǔ)物流貿(mào)易市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目位于陜西省榆林市神木縣第二新村神錦大街南側(cè)。

項(xiàng)目總投資:9687.86萬元。

項(xiàng)目重要服務(wù)對(duì)象為陜西省榆林市神木縣第二新村經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)生產(chǎn)公司，以及經(jīng)本地交通網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行運(yùn)送作業(yè)中間商、運(yùn)營商等物流行業(yè)從業(yè)商。項(xiàng)目重要業(yè)務(wù)擬設(shè)立有：

公司經(jīng)營組織規(guī)劃為：

公司內(nèi)部運(yùn)營組織架構(gòu)實(shí)行中心管理制。公司是決策中心，各部門是管理中心。

公司組織機(jī)構(gòu)共設(shè)1個(gè)高層決策系統(tǒng)，四大管理系統(tǒng)，若干個(gè)重要職能部門。組織決策系統(tǒng)實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，各個(gè)管理系統(tǒng)實(shí)行副總經(jīng)理制。

組織決策管理層分為三層:總經(jīng)理層、副總經(jīng)理層和主管層。各層分別掌握不同層次決策權(quán)限和管理工作。

總經(jīng)理層為戰(zhàn)略決策層和總體規(guī)劃層，副總經(jīng)理層為戰(zhàn)術(shù)決策層和籌劃制定監(jiān)督層，主管層為事務(wù)決策層和籌劃執(zhí)行協(xié)調(diào)層。新組織機(jī)構(gòu)開始向機(jī)構(gòu)扁平集約化，管理柔性化、級(jí)別弱化趨勢(shì)發(fā)展。

各系統(tǒng)內(nèi)部協(xié)調(diào)與合伙由中心副總經(jīng)理負(fù)責(zé)，各個(gè)系統(tǒng)之間協(xié)調(diào)與合伙由總經(jīng)理負(fù)責(zé)。

部門設(shè)計(jì)原則為:各個(gè)管理系統(tǒng)內(nèi)部門設(shè)立必要保證是組織經(jīng)濟(jì)日標(biāo)或組織資源價(jià)值優(yōu)化日標(biāo)直接實(shí)行機(jī)構(gòu)，不單設(shè)參謀性機(jī)構(gòu)或指引性機(jī)構(gòu)。

公司重要經(jīng)營模式為：

1、倉儲(chǔ)交易：為鋼材、工程機(jī)械和汽車租賃交易提供露天倉庫，收入來源重要為租金及自營收入；

2、倉庫物流：水泥、陶瓷、地板、裝飾裝修材料及日用百貨等貨品提供儲(chǔ)存?zhèn)}庫，收入來源重要為租金；

3、金屬鎂交易平臺(tái)：打造金屬鎂交易服務(wù)專業(yè)平臺(tái)，涉及交易服務(wù)和網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺(tái)，收入來源重要為服務(wù)費(fèi)；

4、臨街商鋪：建設(shè)大型工程機(jī)械配件供應(yīng)中心，收入來源重要為周邊公司和個(gè)人提供工程機(jī)械配件和維修服務(wù)營業(yè)收入；

5、辦公區(qū)租賃：收入來源重要為租金。

2.3項(xiàng)目發(fā)展和長期規(guī)劃

戰(zhàn)略目的：公司經(jīng)營發(fā)展目的是構(gòu)筑"全國知名倉儲(chǔ)物流中心，成為晉陜蒙地區(qū)物流中心集散地"產(chǎn)業(yè)基本格局。構(gòu)建主業(yè)良性成長發(fā)展平臺(tái)，同步擇機(jī)發(fā)展有關(guān)服務(wù)產(chǎn)業(yè)，形成以物流為中心、集各項(xiàng)服務(wù)于一體綜合性商業(yè)平臺(tái)。

公司以倉儲(chǔ)物流為核心，在陜西神木縣建立一種大型物流產(chǎn)業(yè)基地，不斷擴(kuò)展中心業(yè)務(wù)，在2年內(nèi)，逐漸完畢各項(xiàng)基本建設(shè)；5年內(nèi)，初具規(guī)模，逐漸開發(fā)有關(guān)配套產(chǎn)業(yè)；內(nèi)，成為陜北最大倉儲(chǔ)物流中心，并最后發(fā)展成為全國知名連鎖物流集散集群公司。

公司遠(yuǎn)景規(guī)劃：

公司以品牌化為旗幟，以多領(lǐng)域、全方位為公司發(fā)展方向。依照這一思路，公司擬定了遠(yuǎn)景規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略：

1、致力于倉儲(chǔ)物流行業(yè)發(fā)展，開創(chuàng)當(dāng)代倉儲(chǔ)物流產(chǎn)業(yè)新模式。

2、以品牌為旗幟，不斷進(jìn)行品牌核心價(jià)值提高。

3、以人力資源為主線，營造人才發(fā)展環(huán)境，實(shí)現(xiàn)人才國際化戰(zhàn)略。

4、以服務(wù)為帶動(dòng)，依托專業(yè)、全面、優(yōu)質(zhì)服務(wù)理念，以網(wǎng)絡(luò)推廣與品牌戰(zhàn)略為有力補(bǔ)充，實(shí)現(xiàn)多元化發(fā)展。

5、以創(chuàng)新為動(dòng)力，加強(qiáng)多邊合伙關(guān)系，以創(chuàng)新服務(wù)形式來引導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展，從而提高核心競爭力。

詳細(xì)規(guī)劃：

公司將來發(fā)展思路如下：

-：

1、是公司創(chuàng)立之年，公司將完畢項(xiàng)目選址論證、項(xiàng)目可行性論證，并經(jīng)政府有關(guān)機(jī)構(gòu)審批，獲得榆林市神木縣第二新村140畝土地使用權(quán)，完善建設(shè)規(guī)劃，并逐漸開展初期建設(shè)。

2、公司將在兩年內(nèi)完畢項(xiàng)目基地基本建設(shè)，開展有關(guān)配套服務(wù)業(yè)務(wù)。

3、初步確立公司品牌戰(zhàn)略研究及規(guī)劃，逐漸建立公司戰(zhàn)略品牌。

-：

1、建設(shè)成為完善物流產(chǎn)業(yè)基地，打造專業(yè)網(wǎng)絡(luò)商業(yè)服務(wù)平臺(tái)。

2、實(shí)現(xiàn)公司資本擴(kuò)張，建立完善法人治理構(gòu)造。

3、擴(kuò)展有關(guān)產(chǎn)業(yè)及服務(wù)產(chǎn)品，建成集物流、服務(wù)、租賃、購物、休閑等各項(xiàng)業(yè)務(wù)為一體綜合大型物流周轉(zhuǎn)中心。

-：

1、公司進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張，建立集團(tuán)化經(jīng)營管理模式。

2、建立長期合伙伙伴制度，發(fā)展全國性業(yè)務(wù)推廣，依托品牌效應(yīng)，成為陜西省最大倉儲(chǔ)物流中心，并以此為基本向全國拓展，發(fā)展物流品牌連鎖經(jīng)營模式，并最后成為全國知名連鎖物流集散集群。

第三章市場(chǎng)分析

3.1中華人民共和國物流業(yè)市場(chǎng)

物流業(yè)是由服務(wù)分銷業(yè)、運(yùn)送業(yè)、裝卸業(yè)、倉儲(chǔ)業(yè)、郵政業(yè)、流通加工業(yè)、物流信息業(yè)、貨運(yùn)代理業(yè)、包裝業(yè)等構(gòu)成復(fù)合型產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)重要構(gòu)成某些，涉及領(lǐng)域廣，吸納就業(yè)人數(shù)多，增進(jìn)生產(chǎn)、拉動(dòng)消費(fèi)作用大，已經(jīng)成為服務(wù)業(yè)中骨干產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)新增長點(diǎn)。進(jìn)入新世紀(jì)以來，國內(nèi)物流業(yè)總體規(guī)模迅速增長，服務(wù)水平明顯提高，發(fā)展環(huán)境和條件不斷改進(jìn)，在增進(jìn)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)節(jié)、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式和增強(qiáng)國民經(jīng)濟(jì)競爭力等方面發(fā)揮著重要作用。

，全國社會(huì)物流總額達(dá)89.9萬億元，比增長4.2倍，年均增長23%；物流業(yè)實(shí)現(xiàn)增長值2.萬億元，比增長1.9倍，年均增長14%。，物流業(yè)增長值占所有服務(wù)業(yè)增長值比重為16.5%，占GDP比重為6.6%。某些制造公司、商貿(mào)公司開始采用當(dāng)代物流管理理念、辦法和技術(shù)，實(shí)行流程再造和服務(wù)外包；老式運(yùn)送、倉儲(chǔ)、貨代公司實(shí)行功能整合和服務(wù)延伸，加快向當(dāng)代物流公司轉(zhuǎn)型；一批新型物流公司迅速成長，形成了各種所有制、各種服務(wù)模式、多層次物流公司群體。全社會(huì)物流總費(fèi)用與GDP比率，由19.4%下降到18.3%，物流費(fèi)用成本呈下降趨勢(shì)，增進(jìn)了經(jīng)濟(jì)運(yùn)營質(zhì)量提高。

但是，國內(nèi)物流業(yè)總體水平依然偏低，還存在某些突出問題。一是全社會(huì)物流運(yùn)營效率偏低，社會(huì)物流總費(fèi)用與GDP比率高出發(fā)達(dá)國家1倍左右；二是社會(huì)化物流需求局限性和專業(yè)化物流供應(yīng)能力局限性問題同步存在；三是物流基本設(shè)施能力局限性，尚未建立布局合理、銜接順暢、能力充分、高效便捷綜合交通運(yùn)送體系，物流園區(qū)、物流技術(shù)裝備等能力有待加強(qiáng)；四是地方封鎖和行業(yè)壟斷對(duì)資源整合和一體化運(yùn)作形成障礙，物流市場(chǎng)還不夠規(guī)范；五是物流技術(shù)、人才培養(yǎng)和物流原則還不能完全滿足需要，物流服務(wù)組織化和集約化限度不高。

下半年以來，隨著國際金融危機(jī)對(duì)國內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)影響逐漸加深，物流業(yè)作為重要服務(wù)產(chǎn)業(yè)也受到了嚴(yán)重沖擊。物流市場(chǎng)需求急劇萎縮，運(yùn)送和倉儲(chǔ)等收費(fèi)價(jià)格及利潤大幅度下跌，一大批中小物流公司經(jīng)營浮現(xiàn)困難，提供運(yùn)送、倉儲(chǔ)等單一服務(wù)老式物流公司受到嚴(yán)重沖擊。整體來看，國際金融危機(jī)不但導(dǎo)致物流產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展激烈波動(dòng)，并且對(duì)其她產(chǎn)業(yè)物流服務(wù)供應(yīng)也產(chǎn)生了不利影響。

大型交易市場(chǎng)建立和發(fā)展是搞活流通，繁華市場(chǎng)，擴(kuò)大城鄉(xiāng)消費(fèi)，保證市場(chǎng)繁華，不斷提高物流服務(wù)當(dāng)代化水平，增進(jìn)物流業(yè)跨越式發(fā)展重要戰(zhàn)略選取。面對(duì)國際金融危機(jī)影響，物流行業(yè)已成為當(dāng)前拉動(dòng)內(nèi)需，擴(kuò)大消費(fèi)，搞活流通，繁華市場(chǎng)，振興經(jīng)濟(jì)重要產(chǎn)業(yè)。在國家《物流業(yè)調(diào)節(jié)和振興規(guī)劃》指引下，各地區(qū)正在抓緊物流園區(qū)建設(shè)，發(fā)展大型物流交易市場(chǎng)。

3.2區(qū)域物流市場(chǎng)發(fā)展與展望

"十五"期間，隨著經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和技術(shù)迅速發(fā)展，陜西省物流業(yè)發(fā)展步伐加快，由起步階段開始邁向理性、務(wù)實(shí)、迅速發(fā)展新階段。物流規(guī)模不斷擴(kuò)大，貨運(yùn)總量迅速增長，第三方物流開始起步，物流公司數(shù)量增多，物流設(shè)施建設(shè)步伐加快，產(chǎn)業(yè)增長值穩(wěn)步上升。究竟，物流業(yè)產(chǎn)值超過300億元，全省物流業(yè)增長值年均增長11.7%。物流業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展增進(jìn)作用不斷增強(qiáng)。

盡管陜西省物流業(yè)發(fā)展獲得了一定成績，但與發(fā)達(dá)國家和先進(jìn)省市相比，還存在某些問題和差距。一是物流基本設(shè)施薄弱。重要體現(xiàn)為總量局限性，不同交通方式之間、交通與倉儲(chǔ)設(shè)施之間配套性、兼容性較差。保稅物流設(shè)施建設(shè)滯后。二是物流公司總體規(guī)模不大，服務(wù)范疇窄。既有物流公司普遍基本設(shè)施和裝備落后，管理方式粗放，缺少擔(dān)當(dāng)龍頭大型當(dāng)代物流公司。服務(wù)范疇集中在運(yùn)送和倉儲(chǔ)領(lǐng)域，功能比較單一。三是物流專業(yè)人才嚴(yán)重匱乏。缺少具備當(dāng)代物流理念和專業(yè)知識(shí)策劃、管理人才以及純熟掌握物流信息技術(shù)專門人才。四是觀念滯后，現(xiàn)行某些體制、政策、技術(shù)、原則等還嚴(yán)重制約著當(dāng)代物流業(yè)發(fā)展。

加快發(fā)呈當(dāng)代物流業(yè)是新時(shí)期經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展必然趨勢(shì)。依照《陜西省"十一五"當(dāng)代物流業(yè)發(fā)展專項(xiàng)規(guī)劃》，到，陜西省要基本建成以西安為樞紐，寶雞、榆林、漢中、安康、渭南、商洛為節(jié)點(diǎn)當(dāng)代物流體系，把陜西建成國內(nèi)承東啟西、溝通南北重要物流集散地；大力發(fā)展第三方物流，積極哺育和發(fā)展具備較強(qiáng)競爭力大型物流公司，努力提高物流業(yè)社會(huì)化、專業(yè)化和國際化水平。全省物流業(yè)增長值年均遞增18%左右，達(dá)到900億元，占全省生產(chǎn)總值15%左右。物流費(fèi)用占全省生產(chǎn)總值比率在當(dāng)前23%左右基本上下降3-4個(gè)百分點(diǎn)。

神木縣物流業(yè)發(fā)展在陜西省處在較低水平，相對(duì)滯后于全縣整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，尚處在自發(fā)階段，急需整體規(guī)劃，統(tǒng)一布置，重點(diǎn)哺育，使其與全縣整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展相協(xié)調(diào)，并成為神木縣新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。當(dāng)前，神木縣政府已經(jīng)充分結(jié)識(shí)到發(fā)展神木物流業(yè)必要性和迫切性。

《神木縣國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一種五年規(guī)劃綱要》規(guī)定做大做強(qiáng)當(dāng)代物流業(yè)，建立當(dāng)代物流配送體系。詳細(xì)涉及：1、加快哺育和引進(jìn)物流公司，建立和完善物流配送、連鎖經(jīng)營等當(dāng)代物流配送體系。2、發(fā)展以縣城為中心消費(fèi)和物流配送市場(chǎng)，滿足中、高收入者消費(fèi)需求；發(fā)展以重點(diǎn)城鄉(xiāng)為中心流通、貨品集散市場(chǎng)，發(fā)展城鄉(xiāng)貿(mào)易。3、對(duì)老式商業(yè)應(yīng)用當(dāng)代經(jīng)營方式、服務(wù)理念進(jìn)行改造，著重發(fā)展商貿(mào)流通、交通運(yùn)送、市政服務(wù)等行業(yè)，增強(qiáng)流通公司活力，廣泛開辟市場(chǎng)。

隨著金融危機(jī)傳導(dǎo)效應(yīng)顯現(xiàn)和擴(kuò)散，神木縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中產(chǎn)業(yè)構(gòu)造不優(yōu)、公司自主創(chuàng)新能力弱和抗風(fēng)險(xiǎn)能力低等深層次問題逐漸暴露，已成為掣肘科學(xué)發(fā)展"短板"。危機(jī)既"凸顯"了發(fā)展中局限性，也帶來了調(diào)節(jié)構(gòu)造、提高層次大好機(jī)遇。此種狀況下，神木縣政府正在積極推動(dòng)產(chǎn)業(yè)層次、產(chǎn)業(yè)構(gòu)造、民營經(jīng)濟(jì)、社會(huì)構(gòu)造和民生建設(shè)五個(gè)方面轉(zhuǎn)型。在產(chǎn)業(yè)構(gòu)造轉(zhuǎn)型發(fā)展途徑中，提出了"推動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)力，著力建設(shè)以工業(yè)（煤炭）為主物流體系，形成與產(chǎn)業(yè)構(gòu)造相匹配'能化產(chǎn)業(yè)物流+建材+裝備制造綜合物流'模式，成為晉陜蒙地區(qū)物流集散中心"構(gòu)想。

3.3目的市場(chǎng)分析

，神木縣經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持了又好又快發(fā)展勢(shì)頭。全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值290.58億元，增長47%；完畢財(cái)政總收入72.27億元，增長52.1%，完畢地方財(cái)政收入16.7億元，增長55%；完畢固定資產(chǎn)投資134億元，增長45%；城鄉(xiāng)居民人均可支配收入達(dá)16075元、農(nóng)民人均純收入達(dá)6028元，分別增長27%和18%。縣域經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力居全國第59位，西部第5位，陜西省第一位，成為陜西省第一種綜合競爭力進(jìn)入全國百強(qiáng)縣。

國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)蓬勃發(fā)展，給本地鋼材、水泥等建材市場(chǎng)提供了遼闊市場(chǎng)空間。《神木縣國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一種五年規(guī)劃綱要》擬定了"十一五"期間，神木縣環(huán)繞強(qiáng)縣富民目的，以轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式為主線，大力推動(dòng)工業(yè)化、城鄉(xiāng)化和新農(nóng)村建設(shè)進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)與農(nóng)村統(tǒng)籌發(fā)展、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展、北部礦區(qū)與南部山區(qū)兼顧發(fā)展、人與自然和諧發(fā)展、中省市公司與地方經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展，全面推動(dòng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)、政治建設(shè)、文化建設(shè)、社會(huì)建設(shè)，努力打造實(shí)力神木、活力神木、魅力神木、和諧神木。為了實(shí)現(xiàn)規(guī)劃目的，神木縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)建設(shè)項(xiàng)目蓬勃發(fā)展。僅一年，神木縣共安排基本建設(shè)項(xiàng)目157個(gè)，年度投資145億元，其中縣財(cái)政投資18.5億元。如：大交通體系構(gòu)建，涉及榆神高速公路、神府高速公路、包西鐵路、準(zhǔn)神鐵路和紅檸鐵路建設(shè)等；工業(yè)區(qū)建設(shè)，涉及神木新村、第二新村和趙家梁、石窯店等工業(yè)區(qū)建設(shè)。

神木縣位于煤炭資源富集區(qū)中心地帶，縣境內(nèi)儲(chǔ)煤面積達(dá)4500平方公里，已探明儲(chǔ)量500億噸。近年來，能源化工項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)崛起，截至底，神木已經(jīng)成為全國第一產(chǎn)煤大縣（億噸級(jí)）、全國最大蘭炭生產(chǎn)基地（千萬噸）、全國最大聚氯乙烯基地（百萬噸），西部最大煤電基地（600萬千瓦）、西部最大浮法玻璃基地（600萬重量箱）、西部最大電石基地（百萬噸），煤制烯烴、煤制油和多晶硅、三氯氫硅、1.4-丁二醇、煤焦油輕質(zhì)化等高新技術(shù)能源化工項(xiàng)目已經(jīng)建成或正在加快建設(shè)。

當(dāng)前，榆林市將金屬鎂產(chǎn)業(yè)列為重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，將打造"中華人民共和國鎂都"作為本地發(fā)展金屬鎂產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略目的，神木、府谷也已經(jīng)將金屬鎂產(chǎn)業(yè)發(fā)展提上日程，榆林地區(qū)金屬鎂產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，當(dāng)前生產(chǎn)能力和產(chǎn)量均居國內(nèi)前列，成為國內(nèi)金屬鎂重要生產(chǎn)基地。當(dāng)前，全世界約有200家金屬鎂生產(chǎn)公司，其中中華人民共和國有160多家，榆林地區(qū)有40家，約占全國1/4。其中，府谷17家，神木11家。

硅鐵、白云石和煤氣等是生產(chǎn)金屬鎂重要原料，占金屬鎂生產(chǎn)成本一半以上，其價(jià)格對(duì)金屬鎂成本影響非常大。在當(dāng)前金屬鎂價(jià)格低迷，原材料價(jià)格波動(dòng)激烈狀況下，低成本優(yōu)勢(shì)凸顯。神木及周邊地區(qū)硅鐵、白云石和煤氣等資源極其豐富，價(jià)格低廉，在發(fā)展金屬鎂產(chǎn)業(yè)方面，擁有其她地區(qū)不能比擬低成本優(yōu)勢(shì)。神木、府谷、榆林在國內(nèi)金屬鎂產(chǎn)業(yè)鏈中地位逐漸提高，金屬鎂流通業(yè)務(wù)在神木前景可人。

當(dāng)前，神木縣境內(nèi)大型倉儲(chǔ)物流公司仍屬空白狀態(tài)，依照大型倉儲(chǔ)物流依照神木縣煤炭、電力、化工和城鄉(xiāng)化等所獲得成就，神木縣發(fā)展規(guī)劃，鋼鐵、工程機(jī)械、汽車和建材等產(chǎn)品大型倉儲(chǔ)物流將是神木縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)。近年來，神木縣都市規(guī)模迅速擴(kuò)張，神木縣相繼啟動(dòng)了錦界工業(yè)園區(qū)、神木縣城第一新村建設(shè)，神木第二新村也已啟動(dòng)。本項(xiàng)目即位于神木第二新村物流倉儲(chǔ)區(qū)內(nèi)。

神木第二新村規(guī)劃中，規(guī)劃產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目涉及陶瓷、塑料、橡膠、鎂合金和機(jī)械加工等，并配套有占地約2500畝物流倉儲(chǔ)區(qū)。該物流倉儲(chǔ)區(qū)將為神木第二新村及周邊公司提供物流服務(wù)，依照需求，物流倉儲(chǔ)區(qū)擬劃分為鋼鐵倉儲(chǔ)物流區(qū)、貴金屬、化工與礦產(chǎn)原料倉儲(chǔ)物流區(qū)、水暖五金交易城、家具建材交易城，汽車城、工程機(jī)械等。第四章項(xiàng)目定位和整體規(guī)劃

4.1項(xiàng)目定位

項(xiàng)目建設(shè)理念：整體規(guī)劃，突出合理分布布局；突出配套功能，展示服務(wù)功能，發(fā)揮主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)；明確市場(chǎng)定位，按照"總量控制、層次清晰、特色突出、發(fā)展協(xié)調(diào)"原則，塑造益辰倉儲(chǔ)物流貿(mào)易市場(chǎng)交通便捷、配套完備、安全可靠、高效形象；構(gòu)建完備信息服務(wù)平臺(tái)，建設(shè)當(dāng)代化服務(wù)體系；注重經(jīng)濟(jì)發(fā)展和環(huán)境發(fā)展平衡，加強(qiáng)綠化建設(shè)。

本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于榆林市神木縣第二新村內(nèi)。第二新村位于神木縣城西北5公里處，占地面積15平方公里，依托神錦工業(yè)大街，以產(chǎn)業(yè)為主、人居為輔，由民營公司創(chuàng)業(yè)園和生態(tài)移民區(qū)兩大區(qū)構(gòu)成。

本項(xiàng)目位于神錦工業(yè)大街南側(cè)，三面臨街，處在第二新村核心地帶，交通便利，配套公司、設(shè)施齊全，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。項(xiàng)目東面緊鄰第二新村管理中心，配套服務(wù)設(shè)施及其便利。神錦工業(yè)大街北側(cè)為陶瓷工業(yè)園區(qū)、鎂合金加工園區(qū)、橡膠加工園區(qū)和塑料工業(yè)園區(qū)，項(xiàng)目南側(cè)是機(jī)械裝備制造園區(qū)。

本項(xiàng)目擬建成神府地區(qū)設(shè)施裝備領(lǐng)先、市場(chǎng)規(guī)范協(xié)調(diào)、供貨質(zhì)量穩(wěn)定及時(shí)、服務(wù)完善大型綜合當(dāng)代化倉儲(chǔ)、物流、貿(mào)易市場(chǎng)。目的顧客重要涉及：建材、機(jī)械、鋼材等生產(chǎn)公司和貿(mào)易商。項(xiàng)目建成后，將成為神木地區(qū)集鋼材、工程機(jī)械、汽車、建材（水泥、陶瓷、涂料、裝飾裝修材料等）生產(chǎn)廠家直銷、代銷及超市、商場(chǎng)貨品倉儲(chǔ)、物流、貿(mào)易為一體大型倉儲(chǔ)物流貿(mào)易中轉(zhuǎn)市場(chǎng)。

4.2項(xiàng)目經(jīng)營發(fā)展模式

益辰倉儲(chǔ)物流貿(mào)易市場(chǎng)采用規(guī)模開發(fā)、集約用地，注重可持續(xù)發(fā)展開發(fā)模式。倉儲(chǔ)交易區(qū)、倉庫物流區(qū)和臨街商鋪經(jīng)營，采用自營和租賃雙重模式。五年后，在經(jīng)營需要狀況下，可某些出售倉庫物流區(qū)倉庫（約2.15萬平方米）使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)，以加速投資回收，減少投資者投資風(fēng)險(xiǎn)。

益辰倉儲(chǔ)物流貿(mào)易市場(chǎng)由神木縣益辰倉儲(chǔ)物流貿(mào)易市場(chǎng)有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)管理。益辰倉儲(chǔ)物流貿(mào)易市場(chǎng)有限責(zé)任公司本著"便捷高效、透明公正"原則，全權(quán)負(fù)責(zé)為入駐商戶解決配套服務(wù)問題，為公司提供優(yōu)勢(shì)服務(wù)，營造良好倉儲(chǔ)物流貿(mào)易環(huán)境。其重要職責(zé)：統(tǒng)一負(fù)責(zé)項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)、政策制定和入駐商戶管理等工作。園區(qū)由益辰倉儲(chǔ)物流貿(mào)易市場(chǎng)有限責(zé)任公司統(tǒng)一管理，入駐商戶將依照不同公司規(guī)模享有園區(qū)相應(yīng)服務(wù):除可以直接使用物流信息系統(tǒng)平臺(tái)支持外，尚有相應(yīng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)和專家征詢支持，增進(jìn)當(dāng)代物流公司和當(dāng)代工商公司成長。

金屬鎂交易中心則是依托神木優(yōu)勢(shì)金屬鎂產(chǎn)業(yè)，運(yùn)用地緣優(yōu)勢(shì)，集中資源優(yōu)勢(shì)，建立起本地金屬鎂生產(chǎn)公司和外地采購商交易橋梁，通過各種增值服務(wù)，減少金屬鎂交易成本，為客戶創(chuàng)造價(jià)值。重要服務(wù)方式涉及：1、在益辰倉儲(chǔ)物流貿(mào)易市場(chǎng)辦公樓輔樓設(shè)立金屬鎂生產(chǎn)公司展廳；2、設(shè)立交易服務(wù)中心，進(jìn)行金屬鎂市場(chǎng)信息收集整頓、采購中介服務(wù)等業(yè)務(wù)；3、構(gòu)建網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)，營造金屬鎂交易服務(wù)專業(yè)平臺(tái)。

4.3項(xiàng)目整體規(guī)劃

本項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積為140畝，建筑面積51755.4平方米。在考慮用地、周邊環(huán)境和建設(shè)現(xiàn)狀等因素基本上，按照"集中高效"原則，確立了益辰倉儲(chǔ)物流貿(mào)易市場(chǎng)四大主題片區(qū)：（1）倉儲(chǔ)交易區(qū)。重要業(yè)務(wù)為鋼材、工程機(jī)械、汽車銷售；（2）倉庫物流區(qū)。重要業(yè)務(wù)是為建材貿(mào)易、日用百貨等貨品提供倉儲(chǔ)中轉(zhuǎn)物流服務(wù)；（3）臨街商鋪。重要業(yè)務(wù)為工程機(jī)械配件供應(yīng)與售后維修服務(wù)等；（4）辦公區(qū)。重要業(yè)務(wù)為倉儲(chǔ)物流辦公服務(wù)和金屬鎂交易中心。

神木縣益辰倉儲(chǔ)物流貿(mào)易市場(chǎng)平面圖

4.3.1功能分區(qū)

1、倉儲(chǔ)交易區(qū)

倉儲(chǔ)交易區(qū)占地約56畝，建成6大交易區(qū)，交易區(qū)總面積2.76萬平方米，交易區(qū)道路寬8米。6大交易區(qū)細(xì)分為鋼材、工程機(jī)械和汽車交易區(qū)。

倉儲(chǔ)交易區(qū)平面圖

（1）鋼鐵交易區(qū)

重要服務(wù)客戶：神木第二新村工業(yè)區(qū)機(jī)械裝備制造園區(qū)公司，周邊煤礦、電廠、化工廠和建筑市場(chǎng)等。

重要鋼鐵品種：制造用鋼、建筑用鋼兩大類，涉及板材、線材、型材和管材。

（2）工程機(jī)械交易區(qū)

重要服務(wù)客戶：建筑工程公司、廠礦公司和運(yùn)送公司等。

重要交易品種：載重車輛、挖掘機(jī)械、裝載設(shè)備、筑路機(jī)械、起吊設(shè)備等，兼營售后維修服務(wù)。

（3）汽車交易區(qū)

重要服務(wù)客戶：社會(huì)團(tuán)隊(duì)、居民，廠礦公司和運(yùn)送公司等。

重要交易品種：各類轎車，以中高檔為主，兼營售后維修服務(wù)。

2、倉庫物流區(qū)

倉庫物流區(qū)占地約48畝，建成6大倉庫，倉庫總面積2.15萬平方米，倉庫主干道道路寬12米。倉庫物流區(qū)服務(wù)重要對(duì)象是本地和外地建材公司及貿(mào)易商等，為她們提供貨品倉儲(chǔ)中轉(zhuǎn)物流服務(wù)。

倉庫物流區(qū)平面圖

3、臨街商鋪

在毗鄰神木第二新村管理中心臨街面和項(xiàng)目南側(cè)臨街面，建立一種大型工程機(jī)械配件供應(yīng)中心，為周邊公司和個(gè)人提供工程機(jī)械配件和維修服務(wù)。臨街商鋪為兩層，臨街商鋪呈"L"行，臨街長度為597.4米，建筑面積2.42萬平方米。

4、辦公區(qū)

辦公區(qū)緊鄰神錦工業(yè)大街，由一棟8層主建筑和2棟三層輔樓構(gòu)成，周邊輔以綠化帶、噴泉和廣場(chǎng)。辦公區(qū)負(fù)責(zé)整個(gè)倉儲(chǔ)物流貿(mào)易市場(chǎng)管理和服務(wù)職能，形成"一站式服務(wù)"和"全方位服務(wù)"服務(wù)中心。同步，在輔樓設(shè)立金屬鎂生產(chǎn)公司產(chǎn)品展廳和交易服務(wù)中心，為金屬鎂生產(chǎn)公司提供展示產(chǎn)品和公司形象窗口，同步為外地金屬鎂采購商提供一站式采購服務(wù)。

4.3.2道路交通規(guī)劃

本項(xiàng)目緊鄰神錦大街，項(xiàng)目2公里范疇內(nèi)有眾多公路交通樞紐：榆神、神府高速路出口；包神、榆神、神興、神佳二級(jí)出入境公路與神木過境線交匯處。貨品重要通過公路運(yùn)送。此外，項(xiàng)目距神木火車站4公里，并有鐵路延伸第二新村規(guī)劃，鐵路交通也是本項(xiàng)目運(yùn)送途徑之一。

項(xiàng)目場(chǎng)地內(nèi)道路系統(tǒng)設(shè)立合理，在項(xiàng)目北面，設(shè)有兩出入口與神錦大街相連，出入口寬8米，項(xiàng)目內(nèi)建設(shè)二縱七橫干道。南北向2條道路寬8米；辦公樓與倉儲(chǔ)交易區(qū)之間東西向道路寬12米；倉儲(chǔ)交易區(qū)內(nèi)道路寬8米；倉庫物流區(qū)四周東西向道路寬12米。項(xiàng)目內(nèi)道路寬敞，車少時(shí)，貨車可迅速實(shí)現(xiàn)倒車，車多時(shí)，可環(huán)線行駛，以便貨車高效進(jìn)出。

4.3.3綠化景觀規(guī)劃

益辰倉儲(chǔ)物流貿(mào)易市場(chǎng)綠地建設(shè)分為如下幾種類型：

1、公共綠地：涉及草坪、花壇、噴泉廣場(chǎng)等公共設(shè)施綠地。

2、隔離綠地：益辰倉儲(chǔ)物流貿(mào)易市場(chǎng)在項(xiàng)目西側(cè)規(guī)劃有寬約5-6米，長約361.4米防護(hù)隔離林帶，可以有效隔離噪聲和污染。

3、林蔭大道：益辰倉儲(chǔ)物流貿(mào)易市場(chǎng)內(nèi)沿主次干道布置綠化帶，道路兩側(cè)種植樹木，形成綠色林蔭大道。

此外，在市場(chǎng)外圍綠地上用不同顏色自然花草編織廣告，既達(dá)到綠化目，又可為市場(chǎng)內(nèi)公司提供宣傳平臺(tái)，同步也形成了一道綠色圍墻。

4.3.4用地規(guī)劃

1、總體規(guī)劃用地

益辰倉儲(chǔ)物流貿(mào)易市場(chǎng)用地涉及倉儲(chǔ)交易用地、公共設(shè)施用地、道路交通用地及綠化用地等。倉儲(chǔ)交易用地重要承擔(dān)倉儲(chǔ)流通功能，規(guī)劃按低中、低密度開發(fā)，建筑形式進(jìn)行簡潔。詳細(xì)用地規(guī)劃如下表。

益辰倉儲(chǔ)物流貿(mào)易市場(chǎng)規(guī)劃用地明細(xì)

2、建設(shè)周期

建設(shè)周期兩年。土建安排在每年3月15日-11月15日間。

項(xiàng)目實(shí)行進(jìn)度表

第五章市場(chǎng)營銷

5.1市場(chǎng)需求分析

近年來，神木縣依托資源優(yōu)勢(shì)，高度注重城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，重點(diǎn)建設(shè)縣城、大柳塔、店塔、錦界、大保當(dāng)5個(gè)重點(diǎn)城鄉(xiāng)和四大工業(yè)園區(qū)，發(fā)展產(chǎn)業(yè)集群。第二新村位于神木老城區(qū)和錦界工業(yè)區(qū)中間位置，臨近縣城，綜合區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。

神木縣第二新村物流倉儲(chǔ)區(qū)占地2500畝，其中，益辰倉儲(chǔ)物流貿(mào)易市場(chǎng)140畝，占第二新村物流倉儲(chǔ)區(qū)5.6%。依托神木縣第二新村產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢(shì)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，益辰倉儲(chǔ)物流貿(mào)易市場(chǎng)合處市場(chǎng)需求旺盛。依照《陜西省神木縣第二新村產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，-，第二新村物流產(chǎn)業(yè)年平均銷售收入能達(dá)120億元。

-陜西省神木縣第二新村物流產(chǎn)業(yè)收入預(yù)測(cè)

5.2營銷理念

益辰倉儲(chǔ)物流貿(mào)易市場(chǎng)在招商和管理進(jìn)程中將始終如一遵循如下宗旨：1、突出配套功能，展示服務(wù)水平；2、構(gòu)建完美信息網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，提高信息互通速度；3、設(shè)施共享，以便入駐商戶經(jīng)營；4、生態(tài)設(shè)計(jì)，營造舒心工作和交易環(huán)境。

在項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營理念指引下，益辰倉儲(chǔ)物流貿(mào)易市場(chǎng)貫徹五個(gè)營銷理念，運(yùn)用靈活多樣招商手段，分四個(gè)階段針對(duì)三類客戶，為入駐商戶全面解決倉儲(chǔ)物流貿(mào)易配套服務(wù)。

項(xiàng)目處在神木第二新村倉儲(chǔ)物流區(qū)內(nèi)，該區(qū)將建成各種物流園區(qū)。為了避免相鄰地區(qū)物流基地惡性競爭，為謀求自身更大發(fā)展空間，益辰倉儲(chǔ)物流貿(mào)易市場(chǎng)要采用恰當(dāng)市場(chǎng)細(xì)分方略，依托自身獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，爭取物流運(yùn)作資源，比競爭對(duì)手更有效地為客戶提供與物流活動(dòng)有關(guān)基本設(shè)施、信息、征詢等一系列服務(wù)。

5.3營銷渠道方略

益辰倉儲(chǔ)物流貿(mào)易市場(chǎng)營銷涉及兩某些內(nèi)容：1、招商，采用各種招商方式，吸引商戶入駐市場(chǎng)；2、市場(chǎng)推廣，將益辰倉儲(chǔ)物流貿(mào)易市場(chǎng)作為整體向市場(chǎng)推廣，擴(kuò)大知名度，為入駐商戶開展業(yè)務(wù)提供良好市場(chǎng)環(huán)境。

5.3.1招商方略

在招商過程中一方面應(yīng)準(zhǔn)備完備宣傳資料,這些資料涉及宣傳畫、電子宣傳工具、原則服飾和招商手冊(cè)等，培訓(xùn)專業(yè)招商人員，在此基本上可以運(yùn)用如下招商手段，或者在某一階段只強(qiáng)調(diào)一種手段，或者將幾種辦法結(jié)合起來使用，靈活多樣地進(jìn)行招商活動(dòng)。

1、運(yùn)用傳媒招商

針對(duì)目的客戶媒體習(xí)慣，設(shè)計(jì)打動(dòng)心扉廣告，運(yùn)用老式電子媒體和印刷媒體進(jìn)行大規(guī)模招商宣傳。

2、舉辦或參加行業(yè)招商會(huì)

有選取地參加某些故意義行業(yè)會(huì)議，廣泛聯(lián)系客戶。針對(duì)意向客戶采用方案營銷方式進(jìn)行深度接觸和談判。

3、借助中介機(jī)構(gòu)聯(lián)系渠道招商

充分運(yùn)用如招商代理機(jī)構(gòu)等關(guān)于中介，向其傳遞招商信息，運(yùn)用她們信息和渠道進(jìn)行更大范疇招商活動(dòng)。

4、安排招商小組積極招商

益辰倉儲(chǔ)物流貿(mào)易市場(chǎng)可積極派出專業(yè)招商隊(duì)伍，進(jìn)行宣傳、信息收集、擬定意向客戶規(guī)定和原則，開展深度接洽和有籌劃談判進(jìn)程。

5、借助電子網(wǎng)絡(luò)招商

設(shè)立益辰倉儲(chǔ)物流貿(mào)易市場(chǎng)專用網(wǎng)站，網(wǎng)站設(shè)立專門招商頻道，網(wǎng)站內(nèi)容要體現(xiàn)互動(dòng)交流、內(nèi)容豐富、信任公正等特點(diǎn)，借助網(wǎng)絡(luò)搜索引擎連接各類招商網(wǎng)站和有關(guān)公司。

6、運(yùn)用各類政府及協(xié)會(huì)渠道

運(yùn)用政府關(guān)于機(jī)構(gòu)和行業(yè)協(xié)會(huì)權(quán)威性，通過這種平臺(tái)宣傳和展示益辰倉儲(chǔ)物流貿(mào)易市場(chǎng)招商信息，搜尋目的客戶，提高招商推廣力度。

5.3.2市場(chǎng)推廣方略

倉儲(chǔ)物流貿(mào)易市場(chǎng)市場(chǎng)推廣目是提高市場(chǎng)知名度，吸引客源，增長市場(chǎng)交易額，為倉儲(chǔ)物流貿(mào)易市場(chǎng)和入駐商戶增長效益。益辰倉儲(chǔ)物流貿(mào)易市場(chǎng)可以采用宣傳手冊(cè)、顧客雜志、出席推介會(huì)和交易會(huì)、視覺形象設(shè)計(jì)、互聯(lián)網(wǎng)和廣告等各種手段混合使用綜合營銷方式，以達(dá)到預(yù)期效果。此外，招商和市場(chǎng)推廣可同步進(jìn)行，也能互相增進(jìn)，但各有側(cè)重點(diǎn)。

5.4招商推廣籌劃

益辰倉儲(chǔ)物流貿(mào)易市場(chǎng)營銷戰(zhàn)略能否最后貫徹，市場(chǎng)推廣能否成功，招商活動(dòng)起著舉足輕重作用。招商活動(dòng)可以分為四個(gè)時(shí)期，每個(gè)時(shí)期均有不同工作重心和工作內(nèi)容。

5.4.1籌辦期

籌辦期工作重心為：在進(jìn)一步市場(chǎng)定位基本上，規(guī)劃招商預(yù)算，完畢招商宣傳工具制作，積極運(yùn)用新聞媒體和各種有效宣傳工具，讓潛在客戶理解益辰倉儲(chǔ)物流貿(mào)易市場(chǎng)理念和經(jīng)營戰(zhàn)略，為簡介期招商活動(dòng)做好準(zhǔn)備。

時(shí)間安排：8月-3月。

5.4.2簡介期

簡介期目是在形成強(qiáng)有力銷售組織基本上，加大宣傳力度，引導(dǎo)潛在客戶對(duì)益辰倉儲(chǔ)物流貿(mào)易市場(chǎng)有一種明確人士，通過招商會(huì)和一對(duì)一招商人員推廣活動(dòng)，使招商活動(dòng)進(jìn)入抱負(fù)啟動(dòng)階段。

時(shí)間安排：3月-6月。

5.4.3強(qiáng)力推廣期

強(qiáng)力推廣目是加大推銷力度，力求益辰倉儲(chǔ)物流貿(mào)易市場(chǎng)在簡介期基本上完畢合計(jì)總量80%招商目的。

時(shí)間安排：6月-12月。

5.4.4穩(wěn)定推廣期

穩(wěn)定推廣期工作目的是完畢滯留20%招商任務(wù)，在以往招商經(jīng)驗(yàn)基本上，尋找新客源和積極改進(jìn)招商方案。

時(shí)間安排：1月-6月。

第六章管理體制

6.1管理體系

益辰倉儲(chǔ)物流貿(mào)易市場(chǎng)有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)益辰倉儲(chǔ)物流貿(mào)易市場(chǎng)土地開發(fā)、基本設(shè)施建設(shè)、投資融資、招商引資、行政管理、協(xié)調(diào)和服務(wù)等工作。

公司采用直線職能管理體系，機(jī)構(gòu)設(shè)立及職能劃分如下圖：

6.2人力資源配備與薪酬體系

需要配備各類人員125人。

用工形式：業(yè)務(wù)性較強(qiáng)崗位上所有采用合同制用工方式，別的采用暫時(shí)工用工形式。

本項(xiàng)目招聘有豐富經(jīng)驗(yàn)管理人員、倉儲(chǔ)、物流、貿(mào)易專業(yè)人員，各類人員上崗邁進(jìn)行專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，并經(jīng)考核合格后方可上崗。掌握當(dāng)代化管理方式，提高公司管理水平。

勞動(dòng)定員表

第七章財(cái)務(wù)分析

7.1預(yù)測(cè)根據(jù)

7.1.1收入及利潤根據(jù)

1、基建貸款利率：執(zhí)行中華人民共和國人民銀行頒發(fā)現(xiàn)行3-5年期貸款年利率5.76%。

2、銷售稅金及附加擬定

（1）營業(yè)稅：依照地方稅務(wù)局規(guī)定，按銷售收入5%計(jì)提營業(yè)稅。

（2）增值稅：由銷售稅抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，稅率為17%。

（3）都市維護(hù)建設(shè)稅:依照國家財(cái)政部（1993）財(cái)發(fā)第42號(hào)文規(guī)定，按營業(yè)稅5%計(jì)取。

（4）教誨費(fèi)附加：依照國務(wù)院國創(chuàng)造電（1994）第2號(hào)文規(guī)定，按營業(yè)稅3%計(jì)算。

3、所得稅：依照服務(wù)業(yè)所得稅原則，按利潤總額25%計(jì)取。

4、基準(zhǔn)收益率：按8%計(jì)算。

7.1.2成本估算根據(jù)

（1）管理費(fèi)用：本項(xiàng)目管理費(fèi)用為開發(fā)公司在管理和經(jīng)營中所發(fā)生費(fèi)用,按營業(yè)額4%計(jì)算。

（2）營業(yè)費(fèi)用：本項(xiàng)目營業(yè)費(fèi)用為公司經(jīng)營過程中及尋常所發(fā)生各項(xiàng)費(fèi)用按銷售收入3%計(jì)算。

（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用：項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用為開發(fā)公司為籌集建設(shè)資金所發(fā)生各項(xiàng)費(fèi)用,本項(xiàng)目重要為貸款利息按年利率5.76%計(jì)算，第五年經(jīng)營產(chǎn)生正鈔票流入時(shí)，按利潤總額15%補(bǔ)充貸款利息。

（4）工資等費(fèi)用：各類人員工資按人均工資1500元/月估算,職工福利費(fèi)按工資總額14%估算，中高層管理人員工資略高于普通工作人員，共498.56萬元/年。

（5）其她費(fèi)用：本項(xiàng)目場(chǎng)地維修費(fèi)用及其她費(fèi)用按銷售收入1.4%計(jì)算。

7.2投資收益預(yù)測(cè)

方案一：所有建筑物所有用于租賃

將來五年公司整體業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)

總成本費(fèi)用表

單位：萬元

項(xiàng)目收益估算表

單位：萬元

項(xiàng)目效益分析及財(cái)務(wù)評(píng)估按照新增資金來測(cè)算，即將項(xiàng)目投資及項(xiàng)目收益與公司其他投資及收益分開，計(jì)算增量投資及增量收益，并以此來評(píng)估項(xiàng)目投資收益及風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目鈔票流量估算表

單位：萬元

經(jīng)計(jì)算，該項(xiàng)目年平均利潤總額為4672.49萬元，年平均所得稅1168.12萬元，年平均所得稅后利潤為3504.37萬元。

依照利潤和利潤分派表計(jì)算投總投資收益率、資本金凈利潤率：

總投資收益率＝年平均息稅前利潤項(xiàng)目總投資×100%＝48.23%

資本金凈利潤率＝年平均凈利潤項(xiàng)目資本金

×100%＝67.55%

BEP（生產(chǎn)能力運(yùn)用率）＝年固定總成本年?duì)I業(yè)收入-年?duì)I業(yè)稅金及附加-年可變成本×100%

＝25.09%

方案二：在經(jīng)營第四年出售倉庫物流交易區(qū)

將來五年公司整體業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)

總成本費(fèi)用表

單位：萬元

項(xiàng)目收益估算表

單位：萬元

項(xiàng)目效益分析及財(cái)務(wù)評(píng)估按照新增資金來測(cè)算，即將項(xiàng)目投資及項(xiàng)目收益與公司其他投資及收益分開，計(jì)算增量投資及增量收益，并以此來評(píng)估項(xiàng)目投資收益及風(fēng)險(xiǎn)。

項(xiàng)目鈔票流量估算表

單位：萬元

經(jīng)計(jì)算，該項(xiàng)目年平均利潤總額為5380.42萬元，年平均所得稅1345.11萬元，年平均所得稅后利潤為4035.32萬元。

依照利潤和利潤分派表計(jì)算投總投資收益率、資本金凈利潤率：

總投資收益率＝年平均息稅前利潤項(xiàng)目總投資×100%＝55.54%

資本金凈利潤率＝年平均凈利潤項(xiàng)目資本金

×100%＝77.78%

BEP（生產(chǎn)能力運(yùn)用率）＝年固定總成本年?duì)I業(yè)收入-年?duì)I業(yè)稅金及附加-年可變成本×100%

＝25.60%

從計(jì)算指標(biāo)看，方案一所有投資稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為38.66%，稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為28.90%，稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為14,954萬元，只要年?duì)I業(yè)收入達(dá)到25.09%，公司就可以保本；方案二所有投資稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為44.45%，稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為35.76%，均高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率12%，并高于當(dāng)前銀行長期貸款利率5.76%。稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為19,323萬元，只要年?duì)I業(yè)收入達(dá)到25.60%，公司就可以保本。表白本項(xiàng)目除能滿足行業(yè)最低規(guī)定外，尚有盈余。表白該項(xiàng)目具備較強(qiáng)賺錢能力，在財(cái)務(wù)上是可以接受。

第八章資金需求

為適應(yīng)迅速增長區(qū)域經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，完善區(qū)域內(nèi)建材產(chǎn)品物流貿(mào)易體系，實(shí)現(xiàn)公司業(yè)務(wù)和規(guī)模奔騰，將募集9687.86萬元新建神木縣益辰倉儲(chǔ)物流貿(mào)易市場(chǎng)，為本地鋼材、鎂產(chǎn)品供銷提供良好平臺(tái)及工程機(jī)械、汽車租賃平臺(tái)。

本項(xiàng)目籌劃總投資9687.86萬元人民幣，其中，固定資產(chǎn)投資8587.06萬元，建設(shè)期利息100.8萬元，流動(dòng)資金投資1000萬元，明細(xì)狀況見下表：

總投資估算表

單位：萬元

本項(xiàng)目項(xiàng)目建設(shè)總投資9687.86萬元。其中，自籌5187.86萬元，占總投資53.55%，別的46.45%投資額，即4500萬元采用債權(quán)融資方式獲得。

第九章風(fēng)險(xiǎn)分析

9.1風(fēng)險(xiǎn)概述

本項(xiàng)目在建設(shè)和全面投入運(yùn)營后，將會(huì)受到各種風(fēng)險(xiǎn)困擾。這些風(fēng)險(xiǎn)重要來自于市場(chǎng)、內(nèi)部管理、財(cái)務(wù)以及某些不可預(yù)見因素。如下就項(xiàng)目重要風(fēng)險(xiǎn)及其來源做簡要闡述。

（1）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)重要為行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程風(fēng)險(xiǎn)、將來前景增長，以及行業(yè)內(nèi)既有和潛在競爭等所引起風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目所建設(shè)倉儲(chǔ)物流園區(qū)，就所處地區(qū)、經(jīng)營范疇和政策導(dǎo)向等方面來看，在長期市場(chǎng)競爭中，隨著陜西省榆林市及周邊地區(qū)各產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，潛在競爭浮現(xiàn)幾率較大，存在著一定市場(chǎng)競爭風(fēng)險(xiǎn)。但是本項(xiàng)目具備獨(dú)厚地理、交通便利等優(yōu)勢(shì)，在一定限度上緩和了本項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

（2）管理風(fēng)險(xiǎn)

管理風(fēng)險(xiǎn)重要針對(duì)公司在經(jīng)營過程中內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制，因而在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)從制度上規(guī)避也許存在內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)因素，在審計(jì)、管理流程上完善，從而在經(jīng)營過程中更好發(fā)揮公司自身管理優(yōu)勢(shì)，參加外部競爭。

本項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)重要集中在領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)決策中。陜西省榆林市神木縣第二新村是一種集陶瓷、加工、物流、裝備制造等各大工業(yè)生產(chǎn)為一體綜合工業(yè)園區(qū)，中心物流園區(qū)管理和對(duì)大客戶之間協(xié)調(diào)將嚴(yán)重影響本項(xiàng)目長期運(yùn)作和收益。因而本項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)重要來源于其操作中存在風(fēng)險(xiǎn)。

（3）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

公司融資產(chǎn)生財(cái)務(wù)杠桿作用猶如一把雙刃劍，公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)重要表既有無力償還債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。國家貸款利率有波動(dòng)，必然導(dǎo)致公司資金成本控制難度增大，從而抵減了預(yù)期收益。

本項(xiàng)目借貸和償還能力方面財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較小，重要風(fēng)險(xiǎn)來自于對(duì)流動(dòng)資產(chǎn)使用和控制方面。大型倉儲(chǔ)物流行業(yè)需要固定流動(dòng)資金以便進(jìn)行正常運(yùn)作。對(duì)大量流動(dòng)資金進(jìn)行精準(zhǔn)運(yùn)用和控制將增長公司在財(cái)務(wù)操作中難度，同步也會(huì)增大公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因而本項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)將集中在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)中。

（4）其她不可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)

本項(xiàng)目所存在不可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)重要指社會(huì)環(huán)境、金融環(huán)境、自然災(zāi)害等因素所帶來風(fēng)險(xiǎn)。在經(jīng)歷了世界金融危機(jī)后來，國內(nèi)出臺(tái)了十大振興產(chǎn)業(yè)籌劃，大力扶持物流業(yè)。同步項(xiàng)目所在地社會(huì)及人文環(huán)境相對(duì)穩(wěn)定，長期發(fā)展前景良好，因而，重要不可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)將來自于本地自然環(huán)境及自然災(zāi)害方向。

9.2重要風(fēng)險(xiǎn)影響分析

通過對(duì)本項(xiàng)目各種重要風(fēng)險(xiǎn)來源判明，可以得知各種風(fēng)險(xiǎn)在不同方面影響著本項(xiàng)目建設(shè)和實(shí)行。現(xiàn)就各項(xiàng)目影響限度做綜合比較，以便得以全面分析風(fēng)險(xiǎn)，并得出相應(yīng)對(duì)策。

本項(xiàng)目重要風(fēng)險(xiǎn)影響限度對(duì)比

就本項(xiàng)目各種重要風(fēng)險(xiǎn)影響力來看，操作風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，對(duì)項(xiàng)目順利建設(shè)和持續(xù)運(yùn)作有較大影響，需要著重引起注重；市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)位居另一方面，承辦單位應(yīng)在一定限度上予以必要考慮，提前做好應(yīng)對(duì)辦法；而行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等其她風(fēng)險(xiǎn)影響較小，公司只需實(shí)時(shí)進(jìn)行必要方略調(diào)節(jié)即可。

9.3風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策與控制

在分析了本項(xiàng)目各種風(fēng)險(xiǎn)及其影響限度之后，制定相應(yīng)對(duì)策和控制辦法就顯得格外重要。因而，現(xiàn)就幾種重要風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策和控制方式進(jìn)行闡述。

1、操作風(fēng)險(xiǎn)

為了減少操作風(fēng)險(xiǎn)所帶來影響，本項(xiàng)目將引入當(dāng)代管理機(jī)制，詳細(xì)做法如下：

（1）制定明確長期戰(zhàn)略目的和規(guī)劃；

（2）建立強(qiáng)大管理和決策團(tuán)隊(duì)；

（3）開發(fā)各種經(jīng)營業(yè)務(wù)，建立各業(yè)務(wù)實(shí)時(shí)跟蹤評(píng)價(jià)體系；

（4）完善人力資源管理制度，建立有效績效考核體制和公平公正薪金制。

2、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

減少流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，最重要辦法為加強(qiáng)資金掌控能力，為此本項(xiàng)目將：

（1）確立長期資金籌措和管理規(guī)劃方針，有效保持一定限度流動(dòng)資金比例；

（2）加強(qiáng)資金預(yù)算工作，建立靈活有效資金鏈監(jiān)測(cè)和管控體系；

（3）加快項(xiàng)目建設(shè)周期，合理安排各項(xiàng)建設(shè)進(jìn)度，以壓縮建設(shè)成本、盡快達(dá)產(chǎn)；

（4）合理運(yùn)用資我市場(chǎng)、投資公司、民間資金、基金機(jī)構(gòu)等等廣泛吸引投資，為項(xiàng)目將來發(fā)展提供充分資金保障。

3、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

針對(duì)項(xiàng)目存在長期市場(chǎng)競爭風(fēng)險(xiǎn)，公司將努力建設(shè)長期合伙體系，以穩(wěn)定客戶和服務(wù)對(duì)象為依托，建立品牌效應(yīng)：

（1）與大型運(yùn)送商建立長期合伙伙伴關(guān)系；

（2）多元化服務(wù)模式，避免單一服務(wù)所帶來風(fēng)險(xiǎn)增量；

（3）建立品牌效應(yīng)，以品牌拉動(dòng)市場(chǎng)。

第十章結(jié)論

本項(xiàng)目是在充分分析國際國內(nèi)形勢(shì)基本上，積極相應(yīng)國家號(hào)召，結(jié)合本地實(shí)際狀況，支持本地經(jīng)濟(jì)建設(shè)，為創(chuàng)業(yè)者提供經(jīng)營平臺(tái)，提高公司競爭優(yōu)勢(shì)基本之上提出。

本項(xiàng)目符合國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，2月25日國務(wù)院審議通過了倉儲(chǔ)物流產(chǎn)業(yè)調(diào)節(jié)振興規(guī)劃，隨著物流行業(yè)發(fā)展，市場(chǎng)需求量將進(jìn)一步增長，為行業(yè)提供了良好發(fā)展環(huán)境。

本項(xiàng)目重要收益除來自倉儲(chǔ)租賃、金屬鎂貿(mào)易外，尚有商鋪、辦公樓租賃收入，此外項(xiàng)目地理位置決定項(xiàng)目土地具備較強(qiáng)增值潛力，在經(jīng)營與土地雙重獲利模式下保證投資人資金安全。

神木縣第二新村產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套設(shè)施完備，動(dòng)力成本低，可以大幅減少項(xiàng)目投資。總體來說，該投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)小，回報(bào)率高，投資回收期短，具備較大投資效益。

本項(xiàng)目建成后，不但可覺得陜西省榆林市神木縣帶來可觀政府財(cái)政收入，并且彌補(bǔ)了本地倉儲(chǔ)物流業(yè)行業(yè)空缺，服務(wù)于神木及周邊地區(qū)各產(chǎn)業(yè)及地方建設(shè)，不但支持了本地地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)，也搞活了附近地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。該項(xiàng)目將會(huì)吸引國內(nèi)外各類有關(guān)產(chǎn)業(yè)公司、物流、商貿(mào)等產(chǎn)業(yè)進(jìn)入，在本地形成產(chǎn)業(yè)集群，最后形成龐大產(chǎn)業(yè)集群，給本地注入前所未有經(jīng)濟(jì)活力，并向周邊形成輻射，帶動(dòng)周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。項(xiàng)目鈔票流量估算表

單位：萬元

經(jīng)計(jì)算，該項(xiàng)目年平均利潤總額為4672.49萬元，年平均所得稅1168.12萬元，年平均所得稅后利潤為3504.37萬元。

依照利潤和利潤分派表計(jì)算投總投資收益率、資本金凈利潤率：

總投資收益率＝年平均息稅前利潤項(xiàng)目總投資×100%＝48.23%

資本金凈利潤率＝年平均凈利潤項(xiàng)目資本金

×100%＝67.55%

BEP（生產(chǎn)能力運(yùn)用率）＝年固定總成本年?duì)I業(yè)收入-年?duì)I業(yè)稅金及附加-年可變成本×100%

＝25.09%

方案二：在經(jīng)營第四年出售倉庫物流交易區(qū)

將來五年公司整體業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)

總成本費(fèi)用表

單位：萬元

項(xiàng)目收益估算表

單位：萬元

項(xiàng)目效益分析及財(cái)務(wù)評(píng)估按照新增資金來測(cè)算，即將項(xiàng)目投資及項(xiàng)目收益與公司其他投資及收益分開，計(jì)算增量投資及增量收益，并以此來評(píng)估項(xiàng)目投資收益及風(fēng)險(xiǎn)。

項(xiàng)目鈔票流量估算表

單位：萬元

經(jīng)計(jì)算，該項(xiàng)目年平均利潤總額為5380.42萬元，年平均所得稅1345.11萬元，年平均所得稅后利潤為4035.32萬元。

依照利潤和利潤分派表計(jì)算投總投資收益率、資本金凈利潤率：

總投資收益率＝年平均息稅前利潤項(xiàng)目總投資×100%＝55.54%

資本金凈利潤率＝年平均凈利潤項(xiàng)目資本金

×100%＝77.78%

BEP（生產(chǎn)能力運(yùn)用率）＝年固定總成本年?duì)I業(yè)收入-年?duì)I業(yè)稅金及附加-年可變成本×100%

＝25.60%

從計(jì)算指標(biāo)看，方案一所有投資稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為38.66%，稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為28.90%，稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為14,954萬元，只要年?duì)I業(yè)收入達(dá)到25.09%，公司就可以保本；方案二所有投資稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為44.45%，稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為35.76%，均高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率12%，并高于當(dāng)前銀行長期貸款利率5.76%。稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為19,323萬元，只要年?duì)I業(yè)收入達(dá)到25.60%，公司就可以保本。表白本項(xiàng)目除能滿足行業(yè)最低規(guī)定外，尚有盈余。表白該項(xiàng)目具備較強(qiáng)賺錢能力，在財(cái)務(wù)上是可以接受。

第八章資金需求

為適應(yīng)迅速增長區(qū)域經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，完善區(qū)域內(nèi)建材產(chǎn)品物流貿(mào)易體系，實(shí)現(xiàn)公司業(yè)務(wù)和規(guī)模奔騰，將募集9687.86萬元新建神木縣益辰倉儲(chǔ)物流貿(mào)易市場(chǎng)，為本地鋼材、鎂產(chǎn)品供銷提供良好平臺(tái)及工程機(jī)械、汽車租賃平臺(tái)。

本項(xiàng)目籌劃總投資9687.86萬元人民幣，其中，固定資產(chǎn)投資8587.06萬元，建設(shè)期利息100.8萬元，流動(dòng)資金投資1000萬元，明細(xì)狀況見下表：

總投資估算表

單位：萬元

本項(xiàng)目項(xiàng)目建設(shè)總投資9687.86萬元。其中，自籌5187.86萬元，占總投資53.55%，別的46.45%投資額，即4500萬元采用債權(quán)融資方式獲得。

第九章風(fēng)險(xiǎn)分析

9.1風(fēng)險(xiǎn)概述

本項(xiàng)目在建設(shè)和全面投入運(yùn)營后，將會(huì)受到各種風(fēng)險(xiǎn)困擾。這些風(fēng)險(xiǎn)重要來自于市場(chǎng)、內(nèi)部管理、財(cái)務(wù)以及某些不可預(yù)見因素。如下就項(xiàng)目重要風(fēng)險(xiǎn)及其來源做簡要闡述。

（1）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)重要為行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程風(fēng)險(xiǎn)、將來前景增長，以及行業(yè)內(nèi)既有和潛在競爭等所引起風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目所建設(shè)倉儲(chǔ)物流園區(qū)，就所處地區(qū)、經(jīng)營范疇和政策導(dǎo)向等方面來看，在長期市場(chǎng)競爭中，隨著陜西省榆林市及周邊地區(qū)各產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，潛在競爭浮現(xiàn)幾率較大，存在著一定市場(chǎng)競爭風(fēng)險(xiǎn)。但是本項(xiàng)目具備獨(dú)厚地理、交通便利等優(yōu)勢(shì)，在一定限度上緩和了本項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

（2）管理風(fēng)險(xiǎn)

管理風(fēng)險(xiǎn)重要針對(duì)公司在經(jīng)營過程中內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制，因而在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)從制度上規(guī)避也許存在內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)因素，在審計(jì)、管理流程上完善，從而在經(jīng)營過程中更好發(fā)揮公司自身管理優(yōu)勢(shì)，參加外部競爭。

本項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)重要集中在領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)決策中。陜西省榆林市神木縣第二新村是一種集陶瓷、加工、物流、裝備制造等各大工業(yè)生產(chǎn)為一體綜合工業(yè)園區(qū)，中心物流園區(qū)管理和對(duì)大客戶之間協(xié)調(diào)將嚴(yán)重影響本項(xiàng)目長期運(yùn)作和收益。因而本項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)重要來源于其操作中存在風(fēng)險(xiǎn)。

（3）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

公司融資產(chǎn)生財(cái)務(wù)杠桿作用猶如一把雙刃劍，公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)重要表既有無力償還債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。國家貸款利率有波動(dòng)，必然導(dǎo)致公司資金成本控制難度增大，從而抵減了預(yù)期收益。

本項(xiàng)目借貸和償還能力方面財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較小，重要風(fēng)險(xiǎn)來自于對(duì)流動(dòng)資產(chǎn)使用和控制方面。大型倉儲(chǔ)物流行業(yè)需要固定流動(dòng)資金以便進(jìn)行正常運(yùn)作。對(duì)大量流動(dòng)資金進(jìn)行精準(zhǔn)運(yùn)用和控制將增長公司在財(cái)務(wù)操作中難度，同步也會(huì)增大公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因而本項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)將集中在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)中。

（4）其她不可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)

本項(xiàng)目所存在不可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)重要指社會(huì)環(huán)境、金融環(huán)境、自然災(zāi)害等因素所帶來風(fēng)險(xiǎn)。在經(jīng)歷了世界金融危機(jī)后來，國內(nèi)出臺(tái)了十大振興產(chǎn)業(yè)籌劃，大力扶持物流業(yè)。同步項(xiàng)目所在地社會(huì)及人文環(huán)境相對(duì)穩(wěn)定，長期發(fā)展前景良好，因而，重要不可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)將來自于本地自然環(huán)境及自然災(zāi)害方向。

9.2重要風(fēng)險(xiǎn)影響分析

通過對(duì)本項(xiàng)目各種重要風(fēng)險(xiǎn)來源判明，可以得知各種風(fēng)險(xiǎn)在不同方面影響著本項(xiàng)目建設(shè)和實(shí)行。現(xiàn)就各項(xiàng)目影響限度做綜合比較，以便得以全面分析風(fēng)險(xiǎn)，并得出相應(yīng)對(duì)策。

本項(xiàng)目重要風(fēng)險(xiǎn)影響限度對(duì)比

就本項(xiàng)目各種重要風(fēng)險(xiǎn)影響力來看，操作風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，對(duì)項(xiàng)目順利建設(shè)和持續(xù)運(yùn)作有較大影響，需要著重引起注重；市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)位居另一方面，承辦單位應(yīng)在一定限度上予以必要考慮，提前做好應(yīng)對(duì)辦法；而行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等其她風(fēng)險(xiǎn)影響較小，公司只需實(shí)時(shí)進(jìn)行必要方略調(diào)節(jié)即可。

9.3風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策與控制

在分析了本項(xiàng)目各種風(fēng)險(xiǎn)及其影響限度之后，制定相應(yīng)對(duì)策和控制辦法就顯得格外重要。因而，現(xiàn)就幾種重要風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策和控制方式進(jìn)行闡述。

1、操作風(fēng)險(xiǎn)

為了減少操作風(fēng)險(xiǎn)所帶來影響，本項(xiàng)目將引入當(dāng)代管理機(jī)制，詳細(xì)做法如下：

（1）制定明確長期戰(zhàn)略目的和規(guī)劃；

（2）建立強(qiáng)大管理和決策團(tuán)隊(duì)；

（3）開發(fā)各種經(jīng)營業(yè)務(wù)，建立各業(yè)務(wù)實(shí)時(shí)跟蹤評(píng)價(jià)體系；

（4）完善人力資源管理制度，建立有效績效考核體制和公平公正薪金制。

2、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

減少流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，最重要辦法為加強(qiáng)資金掌控能力，為此本項(xiàng)目將：

（1）確立長期資金籌措和管理規(guī)劃方針，有效保持一定限度流動(dòng)資金比例；

（2）加強(qiáng)資金預(yù)算工作，建立靈活有效資金鏈監(jiān)測(cè)和管控體系；

（3）加快項(xiàng)目建設(shè)周期，合理安排各項(xiàng)建設(shè)進(jìn)度，以壓縮建設(shè)成本、盡快達(dá)產(chǎn)；

（4）合理運(yùn)用資我市場(chǎng)、投資公司、民間資金、基金機(jī)構(gòu)等等廣泛吸引投資，為項(xiàng)目將來發(fā)展提供充分資金保障。

3、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

針對(duì)項(xiàng)目存在長期市場(chǎng)競爭風(fēng)險(xiǎn)，公司將努力建設(shè)長期合伙體系，以穩(wěn)定客戶和服務(wù)對(duì)象為依托，建立品牌效應(yīng)：

（1）與大型運(yùn)送商建立長期合伙伙伴關(guān)系；

（2）多元化服務(wù)模式，避免單一服務(wù)所帶來風(fēng)險(xiǎn)增量；

（3）建立品牌效應(yīng)，以品牌拉動(dòng)市場(chǎng)。

第十章結(jié)論

本項(xiàng)目是在充分分析國際國內(nèi)形勢(shì)基本上，積極相應(yīng)國家號(hào)召，結(jié)合本地實(shí)際狀況，支持本地經(jīng)濟(jì)建設(shè)，為創(chuàng)業(yè)者提供經(jīng)營平臺(tái)，提高公司競爭優(yōu)勢(shì)基本之上提出。

本項(xiàng)目符合國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，2月25日國務(wù)院審議通過了倉儲(chǔ)物流產(chǎn)業(yè)調(diào)節(jié)振興規(guī)劃，隨著物流行業(yè)發(fā)展，市場(chǎng)需求量將進(jìn)一步增長，為行業(yè)提供了良好發(fā)展環(huán)境。

本項(xiàng)目重要收益除來自倉儲(chǔ)租賃、金屬鎂貿(mào)易外，尚有商鋪、辦公樓租賃收入，此外項(xiàng)目地理位置決定項(xiàng)目土地具備較強(qiáng)增值潛力，在經(jīng)營與土地雙重獲利模式下保證投資人資金安全。

神木縣第二新村產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套設(shè)施完備，動(dòng)力成本低，可以大幅減少項(xiàng)目投資。總體來說，該投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)小，回報(bào)率高，投資回收期短，具備較大投資效益。

本項(xiàng)目建成后，不但可覺得陜西省榆林市神木縣帶來可觀政府財(cái)政收入，并且彌補(bǔ)了本地倉儲(chǔ)物流業(yè)行業(yè)空缺，服務(wù)于神木及周邊地區(qū)各產(chǎn)業(yè)及地方建設(shè)，不但支持了本地地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)，也搞活了附近地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。該項(xiàng)目將會(huì)吸引國內(nèi)外各類有關(guān)產(chǎn)業(yè)公司、物流、商貿(mào)等產(chǎn)業(yè)進(jìn)入，在本地形成產(chǎn)業(yè)集群，最后形成龐大產(chǎn)業(yè)集群，給本地注入前所未有經(jīng)濟(jì)活力，并向周邊形成輻射，帶動(dòng)周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。項(xiàng)目鈔票流量估算表

單位：萬元

經(jīng)計(jì)算，該項(xiàng)目年平均利潤總額為4672.49萬元，年平均所得稅1168.12萬元，年平均所得稅后利潤為3504.37萬元。

依照利潤和利潤分派表計(jì)算投總投資收益率、資本金凈利潤率：

總投資收益率＝年平均息稅前利潤項(xiàng)目總投資×100%＝48.23%

資本金凈利潤率＝年平均凈利潤項(xiàng)目資本金

×100%＝67.55%

BEP（生產(chǎn)能力運(yùn)用率）＝年固定總成本年?duì)I業(yè)收入-年?duì)I業(yè)稅金及附加-年可變成本×100%

＝25.09%

方案二：在經(jīng)營第四年出售倉庫物流交易區(qū)

將來五年公司整體業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)

總成本費(fèi)用表

單位：萬元

項(xiàng)目收益估算表

單位：萬元

項(xiàng)目效益分析及財(cái)務(wù)評(píng)估按照新增資金來測(cè)算，即將項(xiàng)目投資及項(xiàng)目收益與公司其他投資及收益分開，計(jì)算增量投資及增量收益，并以此來評(píng)估項(xiàng)目投資收益及風(fēng)險(xiǎn)。

項(xiàng)目鈔票流量估算表

單位：萬元

經(jīng)計(jì)算，該項(xiàng)目年平均利潤總額為5380.42萬元，年平均所得稅1345.11萬元，年平均所得稅后利潤為4035.32萬元。

依照利潤和利潤分派表計(jì)算投總投資收益率、資本金凈利潤率：

總投資收益率＝年平均息稅前利潤項(xiàng)目總投資×100%＝55.54%

資本金凈利潤率＝年平均凈利潤項(xiàng)目資本金

×100%＝77.78%

BEP（生產(chǎn)能力運(yùn)用率）＝年固定總成本年?duì)I業(yè)收入-年?duì)I業(yè)稅金及附加-年可變成本×100%

＝25.60%

從計(jì)算指標(biāo)看，方案一所有投資稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為38.66%，稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為28.90%，稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為14,954萬元，只要年?duì)I業(yè)收入達(dá)到25.09%，公司就可以保本；方案二所有投資稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為44.45%，稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為35.76%，均高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率12%，并高于當(dāng)前銀行長期貸款利率5.76%。稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為19,323萬元，只要年?duì)I業(yè)收入達(dá)到25.60%，公司就可以保本。表白本項(xiàng)目除能滿足行業(yè)最低規(guī)定外，尚有盈余。表白該項(xiàng)目具備較強(qiáng)賺錢能力，在財(cái)務(wù)上是可以接受。

第八章資金需求

為適應(yīng)迅速增長區(qū)域經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，完善區(qū)域內(nèi)建材產(chǎn)品物流貿(mào)易體系，實(shí)現(xiàn)公司業(yè)務(wù)和規(guī)模奔騰，將募集9687.86萬元新建神木縣益辰倉