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園區招商第一部分南昌市工業園區發展情況全市范圍內各類開發區共有14個，即成全部高新技術產業開發區（含西區、四川成全部出口加工區）、成全部經濟技術開發區、成全部xx科技產業開發園等3個國家級開發區；西南航空港經濟開發區、成城市新全部衛星城工業區、金堂三中園區（四川中美/外中小企業發展園區）、全部江堰工業開發區、成全部現代工業港（郫縣）、邛崍經濟開發區、成全部華僑經濟技術開發區（青羊區）、成全部彭州工業開發區、成全部錦江工業開發區等9個省級開發區；成全部鳳凰山第三產業開發區、成全部牧馬山旅游度假區等2個市級開發區。第二部分項目概況一項目介紹xx中小企業科技園是國家級工業園區——成全部xx科技產業開發區專為xx中小企業開辟創業起步區，科技園利用孵化器政策和功效優勢，為中小企業提供創業空間和資源，幫助企業降低創業成本和風險，促進科研技術結果商品化、產業化，推進中小企業快速成長。項目總計劃面積300畝，一期占地73畝，其中待征地13畝，總建筑面積33000平方米，將建成五層孵化中心大樓10000平方米，工業廠房23000平方米，容積率為0.825。二項目用地描述地理位置項目在成全部西郊溫江區國家級海峽科技產業開發區腹心地帶，蓉臺大道和柳臺大道交匯處502廣場，兩面臨路，交通十分便利。距成全部外環高速路16km，距火車西站13km，距火車北站約25km，距雙流國際機場18km。連通溫江和成全部光華大道建成后，從溫江到成城市區僅需8分鐘，成溫邛高速公路全方面通車及北大道，草金路、西延線、溫江段等工程完工將溫江和開發區納入大成全部四通八達交通網絡中。土地面積及計劃使用性質園區計劃面積300畝，現在已征地73畝，其中代征地13畝。用地計劃使用性質為工業用地。關鍵用于建設工業廠房、孵化樓及園區配套設施（食堂、宿舍）等。項目進展情況現在土地已交付科技園，用地已打圍，紅線已畫，原用地內溝渠已改，能夠進行場平工作。新成立項目企業名稱已注冊，企業組織機構已初步建立，整個項目開發工作沿兩條線同時推進，一條是項目計劃、基建，一條是項目策劃、招商。第三部分項目策劃方案一項目SWOT分析項目優勢（S）成城市工業發展關鍵地帶圈溫江是成城市城市第二層次地帶和經濟發展第一產業圈。開發區是成城市工業經濟增加，是全市發展生物制藥、食品加工關鍵基地，在發展工業上區域優勢突出國家級開發區優勢入駐企業可享受國家級開發區享受政策、稅收優惠等，可享受開發區工業基礎配套、生活配套、管理配套及人力資源和科研支持等很多優勢孵化器優勢科技園實際是開發區“園中園”，入駐企業不僅享受開發區資源優勢同時可享受科技園獨特孵化器功效優勢。4、在江澤民視察過502廣場，口岸好，廣告效果好。5、拿地成本低，可辦理產權證6、含有成功招商經驗，有一定招商網絡和渠道。項目劣勢（W）企業整體、自主開發將面臨一定資金壓力和風險企業在工業地產領域實力不突出，品牌不夠響亮一期和二期土地未連成片，難以整體計劃。距離成城市區較遠，給企業增加了運輸成本。（三）項目機會（O）開發區亞東、蓉臺兩工業園項目進展緩慢，招商效果差開發區入駐企業數量、規模發展勢頭好，對園區招商工作有帶動效應。成城市區及周圍郊縣定在中小企業工業園不多項目用地位置優越，將成為開發區形象工程之一，開發區管委會可能為園區招商提供幫助。（四）項目威脅（T）各類工業園區，競爭猛烈，尤其是亞東、蓉臺兩工業園假如進入開發將帶來直接威脅。如開發力度不夠將面臨開發區管委會壓力，對二期拿地不利開發區內孵化中心、區外其它各類孵化器組成競爭SWOT分析結論：面對競爭，明確定位，專為中小企業量身定作。充足利用低成本優勢，樹立形象，為二期做鋪墊。充足發揮國家級開發區金字招牌優勢。創新開發模式，招商先行，以招商帶動開發。利用孵化器功效，打造工業地產科技概念。二項目開發策略（一）項目開發總體目標以溫江項目為契機，實施“工業地產規模化”戰略以溫江項目樹形象，亮品牌。兼顧效益基礎上，追求開發速度，探索開發新模式，建立和鞏固招商網絡。（二）項目開發策略自主開發+入園企業開發這種方法下我們把入園企業分為兩類，一類是租用標準廠房（不排除買斷）；二類是企業征用土地自行建廠。采取這種開發策略，整個園區開發要把握開發節奏，招商要先行。企業在開發標準廠房同時或之前就開展對征地企業、孵化大樓招商，孵化大樓和征地企業招商工作進展順利情況下（招租達成60—80%，引進企業5—6家），方可開展孵化大樓開發建設。所以招商是否成功是此種開發策略成功關鍵。利：企業資金壓力小，資金占用少，財務風險小投資風險小。弊：開發周期拉長，影響二期拿地和開發，同時可能面臨管委會壓力因整個園區配套不到位，企業對服務、園區管理乃至企業實力信心不足，招商工作難度大。投資回報較低。引入新投資商聯合開發以項目土地使用權作股，引進新投資商對海峽教育科技企業增資擴股，進行聯合開發。新投資商能夠優先考慮皎龍等運作工業園區較成功工業地產商，因為她們首先對工業地產有較深入了解和認識，其次資金實力強，現金流量充足，再者有較成熟招商網絡和渠道能夠共享。引入新投資商后即可對園區進行整體開啟，孵化樓和標準廠房能夠先建起來，同時整個園區設計和計劃標準也能夠有所提升。非標準廠房區仍可向企業出售土地，由企業自己開發。利：開發周期短，資金壓力小，風險分散有利于樹立企業和園區形象，對二期拿地有幫助。利于招商假如能引入工業地產商則能夠利用對方網絡推進招商工作。弊：尋求理想新投資商較困難利潤空間壓縮三項目市場定位（一）同類工業園區考察情況龍騰工業城由宏杰置業（臺資）投資，在成全部龍泉國家經濟技術開發區中心位置世紀大道旁，占地1000畝，分A、B區開發，估計5年內完成整體開發。現在已完成一期開發，含11棟標準框架結構廠房和1棟職員宿舍，二期三棟廠房6月前可交付，9月前完成二期建設。工業城只租不售，開始招商，現在一期除兩棟廠房共約平米外已完成大部分招商入駐率達92%，租賃價為10-13.5元/平米（含物管費），職員宿舍每間可容納16人，含基礎設施650元/月，不含基礎設施580元/月。園區用水為自來水，噸水價約0.50元；每1000平米廠房配電60KW，超出部分按500元/KVA加收電力增容服務費。折合后動力電價約0.70元，照明電約0.90元。現在入駐企業關鍵是制造業、機械加工、包裝和電子。成全部青羊工業集中發展區由成全部青羊工業建設發展投資，是成城市21個工業集中發展區之一，園區在青羊區蘇坡、文家交界處，東臨火車西站、三環路，西接繞城高速，南接成溫邛高速公路。總占地面積3057畝，計劃總建筑面積220萬平方米，關鍵計劃為兩大區域：2593畝市工業發展區、464畝集中發展區農民拆遷安置新房工程，整個工業集中發展區概念設計和300畝科技創新起步區計劃設計方案設計已委托日本大廠株式會設計完成，464畝發展區農民拆遷安置新房工程——“英國小城”概念設計和計劃方案已委托英國和樂集團設計完成。園區主導產業定在精密機械加工和電子電器，發展現代制造工業和信息工業。據報載，3月16日舉行了發展區開啟暨首批入區企業（項目）簽約儀式，首批18家中外企業（項目）和青羊發展簽署了入區協議，項目總投資額達8.28億元。一期300畝科技創新起步區正在建設中，估計明年上六個月可交付使用。工業區全部由投資商開發建設，對外出售，擬售價為2980—3500元/平米，需一次性付款。園區對入駐企業沒有尤其要求（污染性產業除外）。現在招商政策正在制訂中。龍潭城市工業園成華區政府政府投資，由成全部三益投資招商、管理，是三環沿線計劃最大城市型工業園區，計劃面積11000余畝（一期開發5800余畝），其中中小企業創業園（30畝以下）200畝。園區以售為主，兼帶出租。投資企業征用土地價格為（20萬凈地價+5萬配套）/畝，征地后可自建或委建，但廠房水電等由企業自己申請。代征地是否分攤因位置而定。租賃價格為10-15元/月*平米。30畝以上大園區土地已基礎征用完成，主導產業為服裝、信息電子、新材料、汽車及零配件，但園區開工建設少。中小企業創業園區已經有7-8家企業簽署意向，土地征用達60余畝。錦江（柳江）工業開發區由錦江區政府投資，柳江街道辦管理。已征地1800畝，分為A、B兩區。A區毗鄰國家級成全部高新技術開發區，由府河、三環路、成仁路、繞城公路合圍而成，占地1277畝。B區在潘家溝，占地500余畝。A區土地已征用完，入駐企業關鍵為印務和生物制藥。B區只租不征，企業租用土地（50年）3000元/畝*年，配套費3萬/畝（一次性付清），廠房由企業自建，企業也可租用開發區標準廠房，7元/平米。現在B區廠房多由開發區建設，另有6、70畝土地可租建。蛟龍工業港由成全部蛟龍集團投資，園區總部在青羊區文家境內成溫路和繞城高速公路交界處，成溫高速公路入口旁,一期占地1400畝,二期占地400余畝（另有雙流九江4、5百余畝），企業可租用土地自建或委托開發商建設。土地租賃費每十二個月3000元/畝（九江元/畝），配套費6萬/畝（一次性付清），企業委托開發商建設4個月可交房，首付10%，工程完工付20%，三年內繳清余款，開發商代辦地面產權。企業也可租賃廠房，租金8元/平米（九江7元/平米）。園區自建自來水廠，每千平米配電40KW，超出部分按500元/KW加收。園區一期已經全部入住，二期（文家）已經有10余家企業簽定意向，二期（九江）也已入駐近20家企業。四川省商會民營經濟示范基地（科創工業園）由科創藥業集團（民營）投資,在成雅高速雙流出口，雙華路和長城路交界處，西南航空港經濟開發區內,計劃面積1200畝（一期開發400畝），關鍵由開發商自建后對外租售，企業也可征地自建或委建，征地價為：7-12萬元另加1萬/畝土地出讓金,款項全部付清后六個月內取得土地證，公共配套費8-10萬/畝，基礎設施配套費2.8萬/畝。園區另計劃100余畝土地用來修建30余棟別墅作為辦公科研樓（計劃地緊鄰錦麗園別墅區），同時可對外出售。現在園區還未建設，正進行招商準備工作。蓉臺工業園在成全部溫江xx科技產業開發園蓉臺大道北段,占地近100畝,計劃建設20棟鋼結構標準廠房。在管委會敦促下，已建成兩棟廠房。園區以出售為主，投資者可征用土地（12萬/畝）自建或委建（未含配套費）,或購置標準廠房155萬/棟，也可租賃（15元/平米）,現在入駐率為0。亞東.海科創業園由成全部亞東投資投資,在成全部溫江xx科技產業開發園蓉臺大道南段,占地80余畝，標準上開發商統一計劃修建廠房（企業也能夠征地）。園區估計四月份開工，現在還未有任何政策。私人廠房雙流機投鎮白佛村2組,由多個投資人共同投資建設，占地約兩畝。每套含兩棟廠房（各400平米左右）和三層樓房（共約500平米，含臨街商鋪），磚混結構。對外出租,租金約3、4元/平米*月，水電價基礎一樣，但每七天平全部有1-2兩天停電。（二）綜合分析以上九家工業園中，青羊、龍潭、錦江三家為政府投資，其它均為民間資本投資。除私人廠房外，全部有規范化運作和管理。從規模上看，除蓉臺、亞東外，其它工業園規模均在千畝以上，資金實力雄厚，所以開發模式上有較大選擇余地，能夠先開發后招商。從定位上看，青羊、龍潭、錦江A區關鍵定在大品牌、大投資中大型企業（集團），其它工業園則關鍵定在中小企業。蓉臺、亞東和海峽在規模、定位上相同，但前二者開發、招商開啟進展緩慢。蛟龍在品牌、規模、價格上對海峽組成威脅，但其土地為劃撥地，企業只能拿到地面建筑產權。項目定位1.市場定位：科技園是高新技術研發試驗室，是科研結果商品化、產業化平臺；是激勵創新、激勵發展生產力促進中心；是中小品牌產生、發展、壯大孵化基地；是信息、資金、人才聚集創業天堂。2.目標用戶定位成城市區及周圍種子型高科技企業和中小型企業；省內外企業在溫江分支機構、子（分）企業、生產基地。四項目營銷策略產品篇從“產品”角度，首先要塑造“科技園區”概念，使園區取得科技增值，其次推出“金牌貼身物管”提升園區服務增值。1．科技園區項目實質是工業地產，但為凸顯項目特色，應著力提升地產附加價值，促進工業地產和科技房產結合，營造“科技型，知識型”工業地產概念，經過孵化器來形成園區比較競爭優勢。為此要放大、強化資源共享、創新、培訓咨詢和融資功效。資源共享：經過通訊、網絡等公共設施實現資源共享。培訓/咨詢：建立和科研院所聯絡，聘用技術教授、教授、學術帶頭人為聲譽顧問，對企業研發中心困難進行點對點幫扶，定時舉行園區企業技術、管理專題講座和培訓。創新：除幫助企業申請各類科學基金外，園區可設置“創新基金”和“風險投資基金”，激勵企業創新，緩解資金瓶頸。2．金牌貼身物管：為園區企業創業發展處理后顧之憂。價格篇從租金上看,海峽租金標準同在國家級開發區龍騰、蓉臺相比，價格居于中位，相比蛟龍、龍潭、錦江則價格優勢較弱。廠房土地售價上，蛟龍折合售價21萬/畝，錦江18萬/畝，相比而言，海峽售價有一定價格優勢。大樓售價上，相比青羊工業集中發展區，含有絕對優勢，但考慮到二者區位差異（溫江vs成全部），優勢并不顯著，但基礎可比溫江當地寫字樓售價。考慮到xx開發策略是為了立即收回投資，所以應利用價格和政策杠桿向銷售傾斜，首先突出買樓、買地價格優勢、全部權優勢和政策傾斜，其次合適保持租賃“高位”且實施租金每3—5年上浮，使投資者有買比租合算感覺。所以，租金方案可考慮不變，但因土地售價結構中，配套費所占百分比較高（達成10萬/畝，而蛟龍、錦江、龍潭配套費在3—8萬之間），能夠考慮合適壓縮配套費使綜合地價壓縮到18萬/畝左右，這么價格將成為園區最大比較優勢。租金售價備注龍騰工業城10—13.5元/m2標準廠房,只租不售青羊工業集中區2980—3500元/m2科研辦公大樓售價(只售不租),工業廠房還未開發科創工業園18.8—25.8萬/畝征地價蛟龍工業港7—8元/m2（含物管）—3000元/畝*年+6萬/畝土地使用價龍潭城市工業園10—15元/m225萬/畝售價中不含水、電、氣等配套費蓉臺工業園15元/m212萬/畝，155萬/棟售價中不含配套費亞東創業園錦江開發區7元/m2（柳江）3000元/畝*年+3萬/畝土地使用費私人廠房3—4元/m2海峽12元/m219.77萬/畝（含配套）1200元/m2（廠房）元/m2（孵化樓）——均價招商篇1.招商目標不管哪一個開發策略，招商全部應先開發而行。招商短期目標（3—5個月）是確定2—3家有一定品牌著名度，征地面積在10—20畝中型企業，5—6家征地面積在5—10畝小型企業，以立即推進大樓及園區配套設施開發，長久目標（1—1.5年）是完成整個園區招商工作。2.招商對象：大成全部范圍內中小企業。省內外大型企業、集團成全部分支機構、子（分）企業、生產基地大成全部范圍內高校試驗室、專利持有些人民間投資者（產權式工業物業）其中以①、②為關鍵推介對象，這部分用戶里，努力爭取園區企業：社會企業達成3：7。3.推介專題賣點和二級賣點：專題賣點：6年租金+銀行按揭幫您輕松置業270元/平方米土地費（18萬/畝）+500元/平方米建造成本=770元/平方米六年租金：12*10元/平方米*6=720元/平方米二級賣點：強大孵化器優勢園中園金牌貼身服務產權式商鋪、產權式工業物業：三權分離，50年穩定投資回報民間投資者買斷物業產權后，自交房之日起獲取穩定租金回報，由園區代為招租、管理，省去招租和維護成本。投資回報率高達8%—10%。十年即可收回投資。穩定回報期限長達50年。靈活銷售方法：分期付款墊付建設資金售后返租（專門針對產權式物業投資者）專題賣點和二級賣點相互組成園區價值點和利益點體系,全方面系統同時又突出關鍵地展示園區優勢和特色。4.招商步驟整個招商過程分為三階段：(1)招商準備階段：（4.14前）園區計劃圖、效果圖、平面圖；招商計劃擬訂；成立招商小組、明確工作職責