馬家堡三期工程

市場(chǎng)研究及產(chǎn)品定位報(bào)告本案〔東區(qū)〕定位概要市場(chǎng)定位：“緊鄰南三環(huán)、稀有水景、高性價(jià)比的品質(zhì)住宅社區(qū)〞建筑形態(tài)：板塔結(jié)合為主力，純板樓次之，輔以少量塔樓以消化容積率。南北向建議以純板樓產(chǎn)品為主，東西向可以更多地以板塔結(jié)合形式為主。建筑形態(tài)塔板結(jié)合純板樓戶型設(shè)計(jì)主力戶型為經(jīng)濟(jì)型二居和三居。兩居面積控制在90-100平米；三居面積控制在110-120平米。為便于規(guī)劃排布，部分位置可設(shè)計(jì)50-60平米的一居，以控制總價(jià)在30-35萬元為基本原則。原則上不建議開發(fā)四居產(chǎn)品。主力戶型為舒適型三居。三居面積控制在120-140平米。原則上不建議開發(fā)四居產(chǎn)品。銷售價(jià)格預(yù)期6200-6300元/平米（少量純塔樓5800-6000元/平米）6500-6800元/平米總體均價(jià)預(yù)期6200-6400元/平米4/16/20242本案〔西區(qū)三角地〕定位概要市場(chǎng)定位：“南三環(huán)、城鐵立體交通、升級(jí)商務(wù)公寓〞在此定位下，建議可以提高西區(qū)地塊容積率至4.0以上。建筑形態(tài)商務(wù)公寓設(shè)計(jì)建議以200平米為一個(gè)辦公單元；各辦公單元實(shí)現(xiàn)自由開間；外立面體現(xiàn)商務(wù)感；大堂等公共部分體現(xiàn)檔次；減少承重墻，便于空間自由組合；充足的停車位；設(shè)施設(shè)備現(xiàn)代化；銷售價(jià)格預(yù)期7200元/平米（均）4/16/20243馬家堡三期整體價(jià)格定位按容積率3.69，住宅及商務(wù)公寓地上總建筑面積37.62萬平米，銷售均價(jià)6200元/平米估算，本工程住宅及商務(wù)公寓局部預(yù)期實(shí)現(xiàn)銷售收入233,244萬元〔暫未計(jì)商業(yè)局部〕。4/16/20244綱要一、馬家堡三期根本概況二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)整體研究——尋找區(qū)域的市場(chǎng)時(shí)機(jī)點(diǎn)三、區(qū)域典型住宅個(gè)案研究——分析區(qū)域產(chǎn)品銷售現(xiàn)狀四、南城寫字公寓市場(chǎng)研究——寫字公寓的市場(chǎng)可行性五、本案東區(qū)產(chǎn)品定位和價(jià)格預(yù)期六、本案西區(qū)〔三角地〕產(chǎn)品定位和價(jià)格預(yù)期4/16/20245工程區(qū)位本工程地處馬家堡板塊------南城的成熟居住地段之中。本工程地處豐臺(tái)區(qū)馬家堡西路東側(cè)，西距規(guī)劃中的地鐵4號(hào)線〔北宮門－馬家堡〕約1公里，北側(cè)距離南三環(huán)輔路約200米。本案4/16/20246地塊形狀馬家堡三期地塊分為東區(qū)和西區(qū)兩局部東區(qū)地塊東至規(guī)劃中的馬家堡路，西到馬家堡中路，北臨馬草河，南至康復(fù)中心宿舍北墻西區(qū)地塊西臨馬家堡西路，南側(cè)為規(guī)劃調(diào)整后的馬草河北岸南三環(huán)4/16/20247馬家堡三期規(guī)劃指標(biāo)4/16/20248綱要一、馬家堡三期根本概況二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)整體研究——尋找區(qū)域的市場(chǎng)時(shí)機(jī)點(diǎn)三、區(qū)域典型住宅個(gè)案研究——分析區(qū)域產(chǎn)品銷售現(xiàn)狀四、南城寫字公寓市場(chǎng)研究——寫字公寓的市場(chǎng)可行性五、本案東區(qū)產(chǎn)品定位和價(jià)格預(yù)期六、本案西區(qū)〔三角地〕產(chǎn)品定位和價(jià)格預(yù)期4/16/20249北京市2004—2005年房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)從數(shù)據(jù)表上看，北京市房地產(chǎn)價(jià)格在2003年至今保持著穩(wěn)定增長(zhǎng)的趨勢(shì)；當(dāng)前的宏觀調(diào)控政策主要是打擊房產(chǎn)投機(jī)行為，北京房市投機(jī)氣氛較弱，受政策影響相對(duì)較小。預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。4/16/202410豐臺(tái)區(qū)2004---2005年房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)從數(shù)據(jù)表上看，豐臺(tái)區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格在2004年至今根本保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的趨勢(shì)；區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格正好成為南城是北京熱點(diǎn)區(qū)域的驗(yàn)證；至2005年5月，豐臺(tái)區(qū)的全區(qū)房地產(chǎn)整體均價(jià)已經(jīng)到達(dá)5515元/平米，與2004年同期4454元/平米的整體均價(jià)相比，上升了近1000元/平米。4/16/202411區(qū)域整體優(yōu)勢(shì)馬家堡板塊----位于南三環(huán)、四環(huán)之間，西起草橋、東到洋橋，因馬家堡西路的通車而迅速崛起，現(xiàn)已成為南城的黃金居住地段。三點(diǎn)一線開展格局---豐臺(tái)地區(qū)緊圍南三環(huán)沿線開展布局已逐步形成，由麗澤商務(wù)區(qū)、豐臺(tái)新區(qū)、大紅門商業(yè)街〔第五商圈〕三個(gè)點(diǎn)和“南三環(huán)〞這個(gè)線構(gòu)成的“三點(diǎn)一線〞，正是豐臺(tái)“一五五〞開展戰(zhàn)略的重要步驟。而“馬家堡板塊〞恰好在這“三點(diǎn)一線〞圍合的區(qū)域核心地帶，將是這個(gè)經(jīng)濟(jì)帶開展直接受惠者。整體規(guī)劃優(yōu)勢(shì)提升區(qū)域價(jià)值-----政府將南城定位成京城“居住區(qū)〞，隨著連接馬家堡板塊與中心城區(qū)的馬家堡西路和地鐵四號(hào)線的修建，將直接提升馬家堡區(qū)域價(jià)值。價(jià)格優(yōu)勢(shì)帶來升值空間-------房地產(chǎn)開發(fā)相對(duì)滯后，加上土地資源豐富，房?jī)r(jià)相對(duì)較低。處于同等位置環(huán)線上的樓盤，房?jī)r(jià)比北部及東部要低2000元/平方米左右。4/16/202412區(qū)域開展特征南城的區(qū)域認(rèn)同感不強(qiáng)服裝，建材產(chǎn)業(yè)聚集三環(huán)四環(huán)之間，環(huán)線交通便利多條輕軌城鐵的建設(shè)，未來交通進(jìn)一步改善低價(jià)格，高品質(zhì)，造就巨大升值空間交通區(qū)域認(rèn)同感區(qū)域產(chǎn)業(yè)升值潛力現(xiàn)有住宅現(xiàn)有住宅建筑密度較大，多為塔樓房屋講求實(shí)用，強(qiáng)調(diào)實(shí)用率4/16/202413區(qū)域調(diào)研范圍界定研究范圍東至南苑路南至南四環(huán)西至京開高速北至南三環(huán)4/16/202414區(qū)域住宅工程搜索城南嘉園戀日嘉園星河城東麗溫泉家園未來66(未來明珠二期)彩虹城北歐春天瑞麗江畔未來假日花園竹天下未來上層(戀日上層)首座綠洲戀日花都京品時(shí)代風(fēng)帆（寫字公寓）西馬金潤(rùn)家園鴻業(yè)興園名都家苑真典藏遠(yuǎn)洋自然4/16/202415在售及待售工程列表物業(yè)名稱物業(yè)地址城南嘉園(二期)豐臺(tái)豐益橋戀日嘉園豐臺(tái)玉泉營(yíng)立交橋東南角星河城(三期)豐臺(tái)玉泉營(yíng)環(huán)島東南側(cè)東麗溫泉家園豐臺(tái)南三環(huán)馬家堡東路（洋橋南150米）點(diǎn)晶小筑豐臺(tái)南三環(huán)洋橋向南真典藏南三環(huán)洋橋路口向南2.5公里未來66(未來明珠二期)豐臺(tái)南三環(huán)馬家堡西路路西彩虹城豐臺(tái)趙公口南1800米遠(yuǎn)洋自然(待售)豐臺(tái)洋橋馬家堡東路物業(yè)名稱物業(yè)地址瑞麗江畔豐臺(tái)角門西里未來假日花園竹天下(二期)豐臺(tái)南四環(huán)中路公益橋內(nèi)側(cè)200米未來上層(戀日上層)豐臺(tái)南三環(huán)玉泉營(yíng)東南—花鄉(xiāng)草橋首座綠洲(二期)豐臺(tái)南三環(huán)馬家堡戀日花都(一期)豐臺(tái)南三環(huán)玉泉營(yíng)環(huán)島東南300米京品豐臺(tái)西羅園海戶屯西路西馬金潤(rùn)家園(西馬小區(qū)二期)豐臺(tái)大紅門西路35號(hào)(14路總站東50米)珠江駿景(三期）豐臺(tái)木樨園橋西南角名都家苑(七月開盤)豐臺(tái)馬家堡西路（角門路54號(hào)）4/16/202416在售及待售工程開發(fā)規(guī)模該區(qū)域工程的總建筑規(guī)模普遍偏大，有9個(gè)工程總建筑規(guī)模超過20萬平米。4/16/202417工程建筑形態(tài)建筑類型多數(shù)同時(shí)包括板樓和塔樓兩種產(chǎn)品，但在規(guī)劃布局上相對(duì)獨(dú)立。物業(yè)名稱建筑面積建筑類型容積率戀日嘉園210000板式小高層2.49未來上層(戀日上層)210000板樓2.66瑞麗江畔336000板樓、塔樓2.68遠(yuǎn)洋自然370000板樓2.2城南嘉園400000板樓1.87彩虹城500000塔樓、板樓1.67西馬金潤(rùn)家園(西馬小區(qū)二期)600000塔樓、板樓1.70星河城1120000塔樓、板樓2.234/16/202418在售工程-板樓價(jià)格物業(yè)名稱物業(yè)價(jià)格建筑類別點(diǎn)晶小筑4700元/平方米均板式小高層城南嘉園6000元/平方米均板樓未來上層(戀日上層)6500元/平方米均板樓京品6700元/平方米均板樓名都家苑5800元/平方米均板樓遠(yuǎn)洋自然5800元/平方米均板樓戀日花都5500元/平方米均板樓圍合式戀日嘉園5400元/平方米均現(xiàn)僅售200平米以上的躍層5800板式小高層未來假日花園竹天下5800元/平方米均板塔結(jié)合彩虹城5200元/平方米均

板5850元/平方米板樓西馬金潤(rùn)家園4988元/平方米均板5000元/平米板樓星河城板7000元/平方米板樓瑞麗江畔板6300元/平方米板樓北歐春天6800元/平方米均高層板樓板樓價(jià)格集中于5000－7000之間，近一半工程的價(jià)格超過6000。4/16/202419在售工程----塔樓價(jià)格物業(yè)類型建筑價(jià)格建筑類型東麗溫泉家園4880元/平方米均塔樓未來66(未來明珠二期)5100元/平方米均塔樓首座綠洲5700元/平方米均塔樓彩虹城5200元/平方米均塔樓西馬金潤(rùn)家園4988元/平方米均塔4600元/平米塔樓星河城塔6500元/平方米板塔結(jié)合瑞麗江畔5200元/平方米均

塔4500元/平方米塔樓塔樓價(jià)位集中于4500－－6000元/平米之間，只有星河城三期塔樓到達(dá)了均價(jià)6500元/平米，其建筑形式為塔板結(jié)合的塔樓局部。4/16/202420區(qū)域潛在工程案名：亞飛西馬金潤(rùn)家園附近板樓預(yù)計(jì)售價(jià)6000元/平米供給量不大，約10萬平米由首座綠洲同一開發(fā)商鑫華利苑房地產(chǎn)開發(fā)。本案區(qū)域潛在工程4/16/202421區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)開展與走勢(shì)分析1隨著南城規(guī)劃開展的進(jìn)一步向前推進(jìn)，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)一直呈現(xiàn)上升趨勢(shì)；星河城由起初4000元/平米的起價(jià)至當(dāng)前6500元/平米以上的售價(jià)就是最好見證；2從數(shù)據(jù)來看，目前此板塊主要以中低檔房產(chǎn)供給為主，講究實(shí)用性，強(qiáng)調(diào)得房率；3區(qū)域內(nèi)開發(fā)的住宅產(chǎn)品多數(shù)都是大盤工程，開發(fā)規(guī)模均在20萬平米以上。4/16/202422區(qū)域市場(chǎng)研究對(duì)本工程的啟示區(qū)域內(nèi)板樓是主流產(chǎn)品！板塔結(jié)合形式會(huì)帶來塔樓產(chǎn)品價(jià)值的提升！規(guī)模40萬平米的純粹塔樓存在巨大市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)！4/16/202423綱要一、馬家堡三期根本概況二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)整體研究——尋找區(qū)域的市場(chǎng)時(shí)機(jī)點(diǎn)三、區(qū)域典型住宅個(gè)案研究——分析區(qū)域產(chǎn)品銷售現(xiàn)狀四、南城寫字公寓市場(chǎng)研究——寫字公寓的市場(chǎng)可行性五、本案東區(qū)產(chǎn)品定位和價(jià)格預(yù)期六、本案西區(qū)〔三角地〕產(chǎn)品定位和價(jià)格預(yù)期4/16/202424樣本選取原那么我們選取工程周邊具有代表意義的樓盤作為本次市場(chǎng)研究的重點(diǎn)；所選取的樣本總建筑規(guī)模與本工程總建筑規(guī)模具有規(guī)模上的競(jìng)爭(zhēng)意義，開發(fā)規(guī)模在20萬平米以上；對(duì)本工程周邊區(qū)域的各種建筑形態(tài)進(jìn)行綜合研究；4/16/202425個(gè)案研究星河城瑞麗江畔戀日花都西馬.金潤(rùn)花園4/16/202426星河城——根本資料星河城三期星河城三期總建筑面積：50萬平米總戶數(shù)：3765戶交通狀況：臨近地鐵四號(hào)線建筑形態(tài)：板樓、塔樓配套：雙會(huì)所4/16/202427星河城三期星河城三期主要以龍形水系為主要景觀；主要以高層板樓為主；屬于高密度社區(qū)；塔樓4/16/202428星河城——戶型比例居室總套數(shù)所占比例銷售率一居室48814%100%兩居室126737%98.10%三居室144943%93.37%四居室1414%99.29%復(fù)式522%82.69%星河城主要以二居與三居為主，各占37％與43％的居室比例；4/16/202429星河城——推出的居室面積走勢(shì)預(yù)售登記時(shí)間一居二居三居四居復(fù)式2003-6-27——64、1021251612222003-12-45663、103128————2004-5-216883、711271642602004-9-663101132————2004-10-186199、107133155——2004-11-850106118————2004-12-3049951292041452005-6-961100、74131、156156——單位：元/平米星河城自2003年6月27日進(jìn)行預(yù)售以來，一直以100平米左右的兩居與120平米左右的三居的經(jīng)濟(jì)型戶型為主；4/16/202430星河城——三期純板樓戶型面積4/16/202431星河城——借鑒戶型此戶型設(shè)計(jì)做到完全的明廚明衛(wèi)，以及大面積的餐廳采光；室內(nèi)功能間充分的動(dòng)靜別離；短進(jìn)深〔12.5米〕，大面寬〔11.5米〕；4/16/202432星河城——價(jià)格走勢(shì)星河城自2003年8月開始銷售以來，以較低的市場(chǎng)價(jià)格入時(shí)，采取低開高走的策略將樓盤價(jià)格攀升至成交價(jià)6500元/平米；銷售價(jià)格平穩(wěn)攀升，中間所受價(jià)格阻力因素較小；4/16/202433星河城——月銷售套數(shù)月均200套/月的銷售套數(shù)，相比其他樓盤而言銷售速度非常快；4/16/202434星河城——月銷售面積走經(jīng)濟(jì)型戶型的星河城，月均銷售面積在20000平米以上，年平均銷售面積在25萬平米左右，讓我們看到了南城的強(qiáng)勁需求力；4/16/202435星河城銷售速度與銷售價(jià)格交叉分析星河城到目前為止共開發(fā)三期，從2003年開盤銷售以來，購(gòu)房者正在逐漸對(duì)星河城進(jìn)行認(rèn)知，但是截至目前為止，星河城在以后開盤期間，銷售速度特別快；后期星河城因?yàn)檫M(jìn)入尾房銷售階段，銷售速度放慢，繼續(xù)將價(jià)格拉高，為三期局部樓盤的開盤銷售做好準(zhǔn)備；4/16/202436星河城——銷售率已售套數(shù)

未售套數(shù)一居二居三居四居復(fù)式

一居二居三居四居復(fù)式9015214911

06740110248107————

012————137191189————

0710————146130271————

013————3120328314

010021027982————

041——————32322713628

——46164881243135314043總計(jì)0249619合計(jì)銷售率：96.17％考慮到星河城一期現(xiàn)房銷售后將不再在房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行預(yù)售登記，一期三居74套剩余房實(shí)際已經(jīng)銷售，故本樓盤實(shí)際銷售率比96％高；銷售簽約時(shí)間截至目前，不包括目前星河城三期局部正在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)樓座；4/16/202437星河城——熱銷戶型研究已售套數(shù)

未售套數(shù)一居二居三居四居復(fù)式

一居二居三居四居復(fù)式9015214911

06740110248107————

012————137191189————

0710————146130271————

013————3120328314

010021027982————

041——————32322713628

——46164881243135314043總計(jì)0249619合計(jì)銷售率：96.17％主力兩居與三居近100％的銷售率成為星河城最為熱銷的戶型；4/16/202438個(gè)案研究星河城瑞麗江畔戀日花都西馬.金潤(rùn)花園4/16/202439瑞麗江畔——根本資料容積率：2.68總建面：336000平米建筑形態(tài)：5棟塔樓、12棟板樓4/16/202440瑞麗江畔——戶型比例、面積

一居二居三居四居銷售套數(shù)55387530423未銷售套數(shù)9430118719總套數(shù)647117649142居室比例27.44%49.87%20.82%1.78%居室平均面積（平米）6698134145二居是瑞麗江畔的主力戶型，占有49.87％的比例，其次是一居與三居，占有比例分別是27.44％、20.82％；主力戶型的戶均面積主要以經(jīng)濟(jì)型為主，一居戶均面積在66平米左右，二居戶均面積在98平米左右；4/16/202441瑞麗江畔——戶型價(jià)格及其價(jià)格趨勢(shì)瑞麗江畔的價(jià)格走勢(shì)并不如星河城價(jià)格攀升明顯，自2004年1月開盤銷售至2005年3月一直處于價(jià)格平穩(wěn)銷售期；2005年3月以后，隨著馬家堡區(qū)域的周邊配套逐漸成熟以及逐漸進(jìn)入現(xiàn)房銷售的原因，瑞麗江畔的價(jià)格攀升至近6000元/平米的成交價(jià)，截至目前為止，此樓盤的板樓均價(jià)至6300元/平米；4/16/202442瑞麗江畔——月銷售套數(shù)月均100套的銷售速度較快，但是相對(duì)星河城200套/月的銷售速度那么不如；10000萬/平米的月均銷售面積，12萬平米的年均銷售面積依然與星河城一同見證北京人對(duì)馬家堡的認(rèn)可度；4/16/202443瑞麗江畔——銷售率銷售（套）

未銷售（套）一居二居三居四居

一居二居三居四居211092

311561311879763——

0880——18432883——

594345——26946120921

41411155387530423合計(jì)9430118719合計(jì)總銷售率：74％4/16/202444瑞麗江畔——熱銷戶型研究

一居二居三居四居銷售套數(shù)55387530423未銷售套數(shù)9430118719總套數(shù)647117649142各戶型銷售率85.47%74.40%61.91%54.76%一居、兩居、為本工程銷售率最高，考慮到工程有局部現(xiàn)房未進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)售登記，因此，實(shí)際銷售率較總體銷售率74％高；4/16/202445個(gè)案研究星河城瑞麗江畔戀日花都西馬.金潤(rùn)花園4/16/202446戀日花都——根本資料總建面：21萬平方米容積率：2.49建筑形態(tài)：塔樓＋板塔建筑，其中建筑頂層有復(fù)式戶型，并贈(zèng)送露臺(tái)；4/16/202447戀日花都——主力戶型比例、面積

一居二居三居四居銷售套銷售套數(shù)2520216總套數(shù)20837845834居室比例19.26%35.00%42.41%3.15%居室面積（平方米）54-70110-120140-160205銷售率87.98%94.71%95.41%82.35%兩居與三居為工程的主力戶型；戶型面積相比馬家堡區(qū)域其他樓盤較大，以舒適性兩居與三居為主，面積偏舒適性與此樓盤緊鄰三環(huán)有很大關(guān)系；總體銷售率較高，南北向板樓產(chǎn)品幾乎100％銷售，剩余產(chǎn)品大多以東西向大戶型為主；通過此樓盤看出，東西向經(jīng)濟(jì)型戶型依然受到市場(chǎng)認(rèn)可，東西向舒適性戶型那么銷售困難；4/16/202448戀日花都——平層戶型樓型

樓號(hào)

戶型

名稱

建筑面積

套內(nèi)建筑面積純板樓9#

二居B3

120.38

97.7910#

B4

120.98

102.85U型板樓12#-14#一居E72.4655.27G68.6752.38二居B121.8992.97三居A144.34110.094/16/202449戀日花都——價(jià)格趨勢(shì)2005年3月之前，戀日花都一直處于平穩(wěn)銷售狀態(tài)，價(jià)格也非常平穩(wěn)，直至2005年3月，隨著馬家堡區(qū)域的不斷成熟以及區(qū)域價(jià)格攀升明顯的趨勢(shì)下，該樓盤將價(jià)格拉升至6000元/平米左右的均價(jià)；4/16/202450戀日花都——月銷售套數(shù)150套/月的銷售套數(shù)在馬家堡區(qū)域周邊僅落后于星河城；整個(gè)銷售速度在北京市屬于前列；戀日花都月平均銷售15000平米，年銷售面積約15萬平米左右；4/16/202451戀日花都——銷售速度與銷售價(jià)格交叉分析圖戀日花都自預(yù)售以來，初期開盤銷售速度較快，2005年之前，價(jià)格一直非常平穩(wěn)，銷售速度所受影響不大；2005年3月開始，戀日花都后期開盤銷售、開始拉升價(jià)格，銷售速度也能同時(shí)跟上，說明購(gòu)房者對(duì)緊鄰南三環(huán)這片區(qū)域看好，對(duì)區(qū)域價(jià)值逐漸得到更多的認(rèn)可；尾盤期4/16/202452戀日花都——銷售率銷售（套）

未銷售（套）一居二居三居四居

一居二居三居四居11917146——

25103——6418739128

01018618335843728合計(jì)2520216合計(jì)總銷售率：94％4/16/202453戀日花都——熱銷戶型研究

一居二居三居四居銷售套銷售套數(shù)2520216總套數(shù)20837845834各戶型銷售率87.98%94.71%95.41%82.35%兩居與三居為戀日花都的熱銷戶型4/16/202454個(gè)案研究星河城瑞麗江畔戀日花都西馬.金潤(rùn)家園4/16/202455西馬.金潤(rùn)家園——根本資料地理位置：豐臺(tái)區(qū)馬家堡路14路總站東50米；總建筑面積：65萬平米容積率：1.74/16/202456西馬.金潤(rùn)家園——戶型價(jià)格及其價(jià)格趨勢(shì)統(tǒng)計(jì)時(shí)間起點(diǎn)：2004-4-142005年3月以前，西馬.金潤(rùn)花園一直在4500元/平米左右銷售，2005年3月以后，西馬.金潤(rùn)花園一直也如其他區(qū)域內(nèi)樓盤一樣，在此期間將價(jià)格拉升，直至5500元/平米左右，但是因?yàn)槔齼r(jià)格幅度過大，未能將5500元/平米的銷售價(jià)格保持，隨即將銷售價(jià)格回落至5000元/平米左右的市場(chǎng)價(jià)格；4/16/202457西馬.金潤(rùn)家園——價(jià)格走勢(shì)與銷售套數(shù)交叉分析西馬.金潤(rùn)花園的銷售價(jià)格在2004年平穩(wěn)銷售期間，銷售套數(shù)與銷售價(jià)格成正比；而當(dāng)此樓盤銷售價(jià)格在今年2-3月份拉升的同時(shí)，銷售遇到阻力，銷售速度明顯放慢；在馬家堡小區(qū)域周邊開發(fā)不成熟的情況下，將價(jià)格陡升會(huì)帶來很大的銷售阻力；非理性的價(jià)格期望也會(huì)遭遇到較大的市場(chǎng)阻力；4/16/202458典型個(gè)案研究小結(jié)二居和三居的銷售率最高，普遍到達(dá)95%左右，且銷售速度最快；有效控制總價(jià)的一居戶型銷售情況也很好；從各工程四居的銷售情況來看，銷售情況不一，銷售率普遍不高。在南城價(jià)格較東西北部區(qū)域占優(yōu)勢(shì)的前提下，戶型設(shè)計(jì)較為突出的工程不多，但該區(qū)域工程的使用率普遍較高，板樓產(chǎn)品普遍到達(dá)85%-90%。多數(shù)工程園林景觀建設(shè)缺乏特色，價(jià)格是其主打優(yōu)勢(shì)。僅有星河城工程的景觀設(shè)計(jì)較為突出，其售價(jià)也是周邊工程中最高的。內(nèi)部園林景觀可作為差異點(diǎn)兩居和三居是區(qū)域主力需求戶型該區(qū)域客群注重實(shí)用性、經(jīng)濟(jì)性4/16/202459綱要一、馬家堡三期根本概況二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)整體研究——尋找區(qū)域的市場(chǎng)時(shí)機(jī)點(diǎn)三、區(qū)域典型住宅個(gè)案研究——分析區(qū)域產(chǎn)品銷售現(xiàn)狀四、南城寫字公寓市場(chǎng)研究——寫字公寓的市場(chǎng)可行性五、本案東區(qū)產(chǎn)品定位和價(jià)格預(yù)期六、本案西區(qū)〔三角地〕產(chǎn)品定位和價(jià)格預(yù)期4/16/202460北京商住公寓開展歷程老式商住公寓，早期居住公寓內(nèi)辦公，匯園公寓、羅馬花園等

新式商住公寓，辦公與居住功能區(qū)分，天創(chuàng)世緣、長(zhǎng)遠(yuǎn)天地寫字公寓，與寫字樓相似，只能辦公，住邦2000、第三置業(yè)目前商務(wù)區(qū)及周邊，多數(shù)公寓商住比例在10-30%，本案所在的CBC商圈未來也會(huì)形成這種居面；4/16/202461北京寫字公寓市場(chǎng)特征1開發(fā)本錢比寫字樓低，銀行購(gòu)房按揭優(yōu)越，土地使用年限長(zhǎng)，導(dǎo)致北京寫字公寓市場(chǎng)長(zhǎng)期熾熱；2寫字公寓在建筑設(shè)計(jì)上脫離了住宅形態(tài)，更適合辦公，防止了傳統(tǒng)商住公寓的缺陷；3銷售價(jià)格比寫字樓低，比公寓高，針對(duì)購(gòu)置力比個(gè)人強(qiáng)的企業(yè)，銷售業(yè)績(jī)普遍很好；4有一定的政策風(fēng)險(xiǎn)，主要是政府控制和銀行按揭控制風(fēng)險(xiǎn)；4/16/202462北京寫字公寓市場(chǎng)的客群123小型成長(zhǎng)企業(yè)：廣告、貿(mào)易、律師、制造、IT、咨詢等行業(yè)及外地企業(yè)辦事處；制造和貿(mào)易業(yè)不需要良好形象的辦公和商業(yè)環(huán)境，本案所在地處于制造和貿(mào)易業(yè)興旺區(qū)域；國(guó)家政策不限制廣告、律師類公司在住宅小區(qū)內(nèi)辦公，因此這類公司比較多；4/16/202463CBC帶來更多的寫字公寓消費(fèi)客群北京的“第五商圈〞CBC〔全稱ClothingBusinessCenter〕服裝商業(yè)核心區(qū)，地標(biāo)性建筑46萬平方米的百榮世貿(mào)、木樨園世紀(jì)商貿(mào)中心將于2005年5月開市；本案緊鄰極具開展?jié)摿Φ腃BC〔服裝商業(yè)核心區(qū)〕，而CBC將給區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來更多的寫字公寓消費(fèi)客群；CBC服裝商業(yè)核心區(qū)本案4/16/202464調(diào)研樣本時(shí)代風(fēng)帆遠(yuǎn)中.悅麒會(huì)館甲方乙方嘉業(yè)大廈南曦大廈雙城公寓時(shí)代芳群4/16/202465南城企業(yè)行業(yè)分類南城行業(yè)需求：制造設(shè)備效勞、咨詢、科技貿(mào)易裝飾、工程4/16/202466企業(yè)辦公面積需求150-200平米的企業(yè)面積需求最為旺盛4/16/202467個(gè)案研究一：時(shí)代風(fēng)帆地理位置：馬家堡西路占地面積：2.2萬平米建筑面積：10萬平米開盤時(shí)間：2005年3月8日入住時(shí)間：2007年3月15日裝修狀況：毛坯均價(jià)：7100元/平米最低價(jià)7010元/平米左右，最高價(jià)8010元/平米。4/16/202468時(shí)代風(fēng)帆戶型面積：70平米、134平米、140平米、211平米不等；其西南向和南向的戶型銷售最好。4/16/202469個(gè)案研究二：遠(yuǎn)中悅麒會(huì)館地理位置：南三環(huán)趙公口橋占地面積：2440平方米建筑面積：3萬平米入住時(shí)間：2006年11月01日裝修狀況：精裝修均價(jià)：6300元/平米整個(gè)工程僅一棟塔樓4/16/202470遠(yuǎn)中悅麒會(huì)館以中小戶型為主；戶型面積控制在110平米以內(nèi)；并非純寫字公寓；4/16/202471個(gè)案研究三：甲方乙方地理位置：二環(huán)玉蜒橋東300米占地面積：10870平米建筑面積：80800平米開盤時(shí)間：2003年7月1日入住時(shí)間：2004年8月31日裝修狀況：毛坯價(jià)格走勢(shì)：6500元/平米8000元/平米4/16/202472戶型面積——主力戶型140-220平米4/16/202473寫字公寓市場(chǎng)小結(jié)南城寫字公寓代表工程有嘉業(yè)大廈、南曦大廈、遠(yuǎn)中.悅麒會(huì)館、時(shí)代風(fēng)帆等；目前在售的僅有遠(yuǎn)中.悅麒會(huì)館、時(shí)代風(fēng)帆兩個(gè)工程。潛在供給工程包括嘉業(yè)大廈二期、天創(chuàng)公館等。南城寫字公寓主要企業(yè)性質(zhì)為：服裝、制造設(shè)備、效勞、咨詢、科技、貿(mào)易、裝飾、工程；企業(yè)需求面積主要集中在150-200平米之間；南城寫字公寓產(chǎn)品也正處于產(chǎn)品升級(jí)階段，近期開發(fā)的產(chǎn)品在商務(wù)感、配套、檔次上都有所提升。4/16/202474寫字公寓市場(chǎng)對(duì)本案的啟示南城具備較強(qiáng)的寫字公寓的市場(chǎng)需求;同時(shí)由于寫字公寓相比純寫字樓產(chǎn)品具備產(chǎn)權(quán)、貸款等政策優(yōu)勢(shì);此外在同等規(guī)劃條件下，能夠獲得比住宅產(chǎn)品更高的經(jīng)濟(jì)效益。4/16/202475綱要一、馬家堡三期根本概況二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)整體研究——尋找區(qū)域的市場(chǎng)時(shí)機(jī)點(diǎn)三、區(qū)域典型住宅個(gè)案研究——分析區(qū)域產(chǎn)品銷售現(xiàn)狀四、南城寫字公寓市場(chǎng)研究——寫字公寓的市場(chǎng)可行性五、本案東區(qū)產(chǎn)品定位和價(jià)格預(yù)期六、本案西區(qū)〔三角地〕產(chǎn)品定位和價(jià)格預(yù)期4/16/202476東區(qū)地塊開發(fā)外部環(huán)境待建和擴(kuò)建的馬家堡路馬家堡中路工程西側(cè)的現(xiàn)狀樓影響本工程品質(zhì)的提升馬家堡中路的現(xiàn)狀欠佳有待改善西北角現(xiàn)狀樓對(duì)本工程北部樓高有影響待治理的馬草河4/16/202477馬草河現(xiàn)狀河道、河床、水質(zhì)有待治理；目前仍有難聞的刺激氣味；調(diào)研周邊住宅工程，擁有先天外部景觀資源的工程很少；治理后可成為本案可借勢(shì)的稀缺水景資源優(yōu)勢(shì)；4/16/202478東區(qū)地塊開發(fā)內(nèi)部條件用地內(nèi)多為五、六十年代建成的平房或2-3層的危舊房；存在較大量的拆遷安置問題；4/16/202479馬家堡三期東區(qū)SWOT分析S優(yōu)勢(shì)W劣勢(shì)交通優(yōu)勢(shì)：臨近南三環(huán)，出行相對(duì)較為便捷，同時(shí)具備三環(huán)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)；生活配套優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目周邊雖然沒有高檔的購(gòu)物場(chǎng)所，但是沿街已經(jīng)形成了較為成熟的生活配套設(shè)施，日常購(gòu)物較為方便；外部環(huán)境劣勢(shì)：目前周邊環(huán)境狀況欠佳，較為雜亂；內(nèi)部環(huán)境劣勢(shì)：用地內(nèi)缺乏基本的生活配套設(shè)施、綠化等，居住環(huán)境臟、亂、差；成本劣勢(shì)：大量拆遷成本，增加開發(fā)難度O機(jī)遇T威脅馬草河治理馬家堡路、馬家堡中路建設(shè)4號(hào)線建設(shè)周邊大盤住宅項(xiàng)目潛在競(jìng)爭(zhēng)；客戶對(duì)南城的認(rèn)同；4/16/202480SWOT分析結(jié)論通過SWOT分析可見，本案不具備開發(fā)高檔住宅工程的條件。4/16/2024814/16/202482存在大量拆遷安置問題4/16/202483存在大量拆遷安置問題區(qū)域產(chǎn)品涵蓋多種住宅產(chǎn)品3.69容積率產(chǎn)品較單一差異化優(yōu)勢(shì)難以表達(dá)4/16/202484存在大量拆遷安置問題區(qū)域產(chǎn)品涵蓋多種住宅產(chǎn)品差異化優(yōu)勢(shì)較難表達(dá)集中開發(fā)南城“經(jīng)濟(jì)型〞、“實(shí)用型〞住宅產(chǎn)品表達(dá)工程的高性價(jià)比4/16/202485本案〔東區(qū)〕市場(chǎng)定位緊鄰南三環(huán)、稀有水景、高性價(jià)比的品質(zhì)住宅社區(qū)客觀條件產(chǎn)品打造先天優(yōu)勢(shì)本案產(chǎn)品訴求點(diǎn)4/16/202486主力客群初步研判以南城區(qū)域客戶為主力客群經(jīng)營(yíng)小業(yè)主〔服裝、建材等〕南城原住民升級(jí)南城拆遷居民三環(huán)沿線工作的年輕白領(lǐng)4/16/202487東區(qū)產(chǎn)品定位1、產(chǎn)品形態(tài)建議2、戶型設(shè)計(jì)建議3、價(jià)格預(yù)期4/16/202488產(chǎn)品布局建議—首選方案首選方案：板塔結(jié)合為主力，純板樓次之，輔以少量塔樓以消化容積率。南北向建議以純板樓產(chǎn)品為主，東西向可以更多地以板塔結(jié)合形式為主；板塔結(jié)適宜當(dāng)加大了進(jìn)深，但從建筑形態(tài)和外觀上看又有類似板樓的特征，營(yíng)造出類“板樓社區(qū)〞的產(chǎn)品形象；一梯四戶塔板結(jié)合示意圖塔板結(jié)合東西向布置示意圖4/16/202489首選方案布局簡(jiǎn)要示意如：在較難布置的地塊開發(fā)少量幾棟純塔樓以學(xué)校位置不變?yōu)榍疤幔M(jìn)行示意水景資源南北向以觀景純板樓為主東西向布置塔板結(jié)合產(chǎn)品：受容積率影響，必然要布置東西向塔板產(chǎn)品主力布置塔板結(jié)合產(chǎn)品受容積率影響，必然要布置東西向塔板產(chǎn)品4/16/202490產(chǎn)品布局建議—次選方案次選方案：板樓和塔樓進(jìn)行明確分割，使產(chǎn)品和客群相對(duì)純粹；沿馬草河設(shè)計(jì)弧形板樓，打造區(qū)域少有的觀景板樓產(chǎn)品，通過板樓產(chǎn)品提升整體市場(chǎng)形象；弧形觀景板樓的經(jīng)典工程：觀瀾國(guó)際公寓缺點(diǎn)：板樓會(huì)很少量塔樓會(huì)成為社區(qū)的主力形象4/16/202491次選方案布局簡(jiǎn)要示意純塔樓以學(xué)校位置不變?yōu)榍疤幔M(jìn)行示意沿河布置弧形觀景板樓純塔樓4/16/202492東區(qū)產(chǎn)品定位1、產(chǎn)品形態(tài)建議2、戶型設(shè)計(jì)建議3、價(jià)格預(yù)期4/16/202493戶型設(shè)計(jì)—區(qū)域經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品的購(gòu)置力分析通過前面的區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)和住宅個(gè)案研究我們發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域的住房需求呈現(xiàn)“總價(jià)敏感性〞特征。假設(shè)面向區(qū)域舒適型購(gòu)置力：二居總價(jià)承受在70萬元，三居的總價(jià)承受在85-90萬元；同時(shí)對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品形態(tài)均為純板樓。假設(shè)面向區(qū)域經(jīng)濟(jì)型購(gòu)置力：二居總價(jià)承受在50-60萬元，三居的總價(jià)承受在70萬元；對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品形態(tài)為塔板結(jié)合或者純塔樓。4/16/202494戶型設(shè)計(jì)建議純板樓一梯四戶板塔一梯四戶板塔樓型示意圖主力戶型為經(jīng)濟(jì)型二居和三居。兩居面積控制在90-100平米；三居面積控制在110-120平米。為便于規(guī)劃排布，局部位置可設(shè)計(jì)50-60平米的一居，以控制總價(jià)在30-35萬元為根本原那么。原那么上不建議開發(fā)四居產(chǎn)品。主力戶型為舒適型三居。三居面積控制在120-140平米。原那么上不建議開發(fā)四居產(chǎn)品。一梯四戶板塔4/16/202495樓型排布示意純板樓一梯四戶板塔純板樓一梯四戶板塔純板樓一梯四戶板塔純板樓一梯四戶板塔一梯四戶板塔一梯四戶板塔一梯四戶板塔一梯四戶板塔一梯四戶板塔一梯四戶板塔一梯四戶板塔4/16/202496東區(qū)產(chǎn)品定位1、產(chǎn)品形態(tài)建議2、戶型設(shè)計(jì)建議3、價(jià)格預(yù)期4/16/202497價(jià)格預(yù)期—產(chǎn)品市場(chǎng)定價(jià)方法確實(shí)定馬家堡區(qū)域市場(chǎng)銷售情況較好，但競(jìng)爭(zhēng)依然劇烈；而認(rèn)知價(jià)值那么需要利用市場(chǎng)營(yíng)銷組合中的非價(jià)格變量，如宣傳活動(dòng)、廣告等逐步在客戶心目中確立；市價(jià)反映了北京房地產(chǎn)行業(yè)的集體智慧，該價(jià)格既帶來合理的利潤(rùn)，又不會(huì)破壞行業(yè)協(xié)調(diào)性；低價(jià)

高價(jià)在此價(jià)格上沒有可能的利潤(rùn)成本競(jìng)爭(zhēng)者價(jià)格客戶對(duì)獨(dú)特產(chǎn)品屬性的評(píng)價(jià)在此價(jià)格上沒有可能的需求市場(chǎng)比較定價(jià)法4/16/202498馬家堡區(qū)域住宅工程價(jià)格建筑形態(tài)項(xiàng)目名稱目前銷售均價(jià)（元/平米）塔樓星河城6500首座綠洲5700西馬.金潤(rùn)家園4500板樓星河城7000瑞麗江畔6300遠(yuǎn)洋自然58004/16/202499比較定價(jià)一：〔塔樓〕那么本工程辦公物業(yè)的比較價(jià)格I為6500*〔20％*0.7+15％*1.2+5％*0.8+10％*0.7+5％*0.8+15％*0.9+15％*1.2+10％*0.8+5％*1.1〕＝5947.5元/平米

修正因素交通因素生活配套因素周邊道路因素外部環(huán)境地塊開發(fā)條件園林景觀戶型社區(qū)配套物業(yè)管理權(quán)重20%15%5%10%5%15%15%10%5%星河城111111111本項(xiàng)目0.71.20.80.70.80.91.20.81.0星河城價(jià)格：6500元/平米4/16/2024100比較定價(jià)二：〔塔樓〕那么本工程辦公物業(yè)的比較價(jià)格Ⅱ?yàn)椋?500*〔20％*1.5+15％*1.3+5％*1.1+10％*1.3+5％*1.0+15％*1.3+15％*1.2+10％*1.2+5％*1.2〕＝5782.5元/平米

修正因素交通因素生活配套因素周邊道路因素外部環(huán)境地塊開發(fā)條件園林景觀戶型社區(qū)配套物業(yè)管理權(quán)重20%15%5%10%5%15%15%10%5%西馬.金潤(rùn)家園111111111本項(xiàng)目1.51.31.11.311.31.21.21.2目前銷售均價(jià)：4500元/平米4/16/2024101比較定價(jià)三：〔塔樓〕那么本工程辦公物業(yè)的比較價(jià)格Ⅲ為：5400*〔20％*0.9+15％*1.0+5％*0.9+10％*1.1+5％*1.0+15％*1.2+15％*1.3+10％*1.1+5％*1.1〕＝5805元/平米

修正因素交通因素生活配套因素周邊道路因素外部環(huán)境地塊開發(fā)條件園林景觀戶型社區(qū)配套物業(yè)管理權(quán)重20%15%5%10%5%15%15%10%5%首座綠洲111111111本項(xiàng)目0.910.91.111.21.31.11.1目前銷售價(jià)格：5700元/平米（現(xiàn)房），因?yàn)槲覀儽容^的價(jià)格為期房?jī)r(jià)格，因此，我們將比較價(jià)格調(diào)整為5400元/平米

4/16/2024102比較定價(jià)一：〔板樓〕那么本工程辦公物業(yè)的比較價(jià)格I為7000*〔20％*0.7+15％*1.2+5％*0.8+10％*0.8+5％*0.8+15％*0.9+15％*1.2+10％*0.8+5％*1.1〕＝6475元/平米

修正因素交通因素生活配套因素周邊道路因素外部環(huán)境地塊開發(fā)條件園林景觀戶型社區(qū)配套物業(yè)管理權(quán)重20%15%5%10%5%15%15%10%5%星河城111111111本項(xiàng)目0.71.20.80.80.80.91.20.81.0星河城價(jià)格：7000元/平米4/16/2024103比較定價(jià)二：〔板樓〕那么本工程辦公物業(yè)的比較價(jià)格Ⅱ?yàn)?300*〔20％*0.9+15％*1.2+5％*0.8+10％*0.9+5％*0.9+15％*1.1+15%*1.3+10％*1.0+5％*1.2〕＝6646.5元/平米

修正因素交通因素生活配套因素周邊道路因素外部環(huán)境地塊開發(fā)條件園林景觀戶型社區(qū)配套物業(yè)管理權(quán)重20%15%5%10%5%15%15%10%5%瑞麗江畔111111111本項(xiàng)目0.91.20.80.90.91.11.311.2目前銷售價(jià)格：6300元/平米4/16/2024104比較定價(jià)三：〔板樓〕那么本工程辦公物業(yè)的比較價(jià)格Ⅲ為：5800*〔20％*1.3+15％*1.1+5％*1.1+10％*1.2+5％*0.9+15％*0.9+15%*1.2+10％*0.9+5％*1.0〕＝6380元/平米

修正因素交通因素生活配套因素周邊道路因素外部環(huán)境地塊開發(fā)條件園林景觀戶型社區(qū)配套物業(yè)管理權(quán)重20%15%5%10%5%15%15%10%5%遠(yuǎn)洋自然111111111本項(xiàng)目1.31.11.11.20.90.91.20.91目前銷售價(jià)格：5800元/平米

4/16/2024105本工程定價(jià)前提條件：以從現(xiàn)在的時(shí)點(diǎn)開始運(yùn)作工程為假設(shè)前提。根據(jù)市場(chǎng)比較法，我們將所得比較價(jià)格進(jìn)行算術(shù)平均，我們得到本工程的初步定價(jià)：塔樓：〔5947.5+5782.5+5805〕/3＝5845元/平米板樓：〔6475+6646.5+6380〕/3＝6500.5元/平米由上我們建議本工程各類產(chǎn)品的價(jià)格區(qū)間為：塔樓5800-6000元/平米板樓6500-6800元/平米板塔結(jié)合產(chǎn)品那么介于塔樓和板樓產(chǎn)品之間，建議均價(jià)塔板結(jié)合6200-6300元/平米由此東區(qū)預(yù)期整體銷售均價(jià)6200-6400元/平米4/16/2024106綱要一、馬家堡三期根本概況二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)整體研究——尋找區(qū)域的市場(chǎng)時(shí)機(jī)點(diǎn)三、區(qū)域典型住宅個(gè)案研究——分析區(qū)域產(chǎn)品銷售現(xiàn)狀四、南城寫字公寓市場(chǎng)研究——寫字公寓的市場(chǎng)可行性五、本案東區(qū)產(chǎn)品定位和價(jià)格預(yù)期六、本案西區(qū)〔三角地〕產(chǎn)品定位和價(jià)格預(yù)期4/16/2024107西區(qū)〔三角地〕地塊鄰近規(guī)劃中的地鐵4號(hào)線是西區(qū)地塊的明顯優(yōu)勢(shì)4/16/2024108西區(qū)〔三角地〕SWOT分析S優(yōu)勢(shì)W劣勢(shì)交通優(yōu)勢(shì)：臨近南三環(huán)，同時(shí)出行相對(duì)較為便捷；區(qū)位優(yōu)勢(shì)：南三環(huán)與馬家堡西路交匯處，具備良好的昭示性外部環(huán)境劣勢(shì)：目前周邊環(huán)境狀況欠佳，較為雜亂；內(nèi)部環(huán)境劣勢(shì)：用地內(nèi)缺乏基本的生活配套設(shè)施、綠化等，居住環(huán)境臟、亂、差；成本劣勢(shì)：大量拆遷成本，增加開發(fā)難度O機(jī)遇T威脅馬草河治理馬家堡路、馬家堡中路建設(shè)4號(hào)線建設(shè)周邊大盤住宅項(xiàng)目潛在競(jìng)爭(zhēng)；客戶對(duì)南城的認(rèn)同；4/16/2024109市場(chǎng)潛在時(shí)機(jī)——借勢(shì)的可能方向?qū)懽謽荲S住宅寫字公寓辦公物業(yè)中，寫字公寓產(chǎn)品的自身優(yōu)勢(shì)——70年產(chǎn)權(quán)、8成30年按揭；區(qū)域的寫字公寓產(chǎn)品供給較少，鄰近本工程的僅有“時(shí)代風(fēng)帆〞一個(gè)工程；寫字樓價(jià)值住宅價(jià)值寫字公寓價(jià)值4/16/2024110定位為寫字公寓，可以使威脅向時(shí)機(jī)轉(zhuǎn)化！1、周邊大盤住宅潛在競(jìng)爭(zhēng)：遠(yuǎn)洋自然、星河城等2、南城住宅產(chǎn)品價(jià)格，與東西北部地區(qū)相比，相對(duì)較低，較難最大化地塊價(jià)值3、客戶對(duì)南城住宅的認(rèn)同度不高1、開發(fā)商務(wù)公寓工程可以有效躲避來自住宅產(chǎn)品的直面競(jìng)爭(zhēng)；2、同區(qū)域?qū)懽止⒌氖蹆r(jià)要比住宅高約500-1000元/平米；3、寫字公寓的客戶對(duì)南城的區(qū)位不敏感1234/16/2024111SWOT可以得以優(yōu)化S優(yōu)勢(shì)W劣勢(shì)交通優(yōu)勢(shì)：臨近南三環(huán)，同時(shí)出行相對(duì)較為便捷；區(qū)位優(yōu)勢(shì)：南三環(huán)與馬家堡西路交匯處，具備良好的昭示性外部環(huán)境劣勢(shì)：目前周邊環(huán)境狀況欠佳，較為雜亂；內(nèi)部環(huán)境劣勢(shì)：用地內(nèi)缺乏基本的生活配套設(shè)施、綠化等，居住環(huán)境臟、亂、差；成本劣勢(shì)：大量拆遷成本，增加開發(fā)難度O機(jī)遇T威脅馬草河治理馬家堡路、馬家堡中路建設(shè)4號(hào)線建設(shè)周邊大盤住宅項(xiàng)目潛在競(jìng)爭(zhēng)；客戶對(duì)南城的認(rèn)同；4/16/2024112SWOT分析結(jié)論通過SWOT分析可見，定位為商住公寓的營(yíng)銷市場(chǎng)形象，能夠充分利用工程優(yōu)勢(shì)，有效躲避工程劣勢(shì)！4/16/2024113本案〔西區(qū)三角地〕市場(chǎng)定位南三環(huán)、城鐵立體交通、升級(jí)商務(wù)公寓客觀條件產(chǎn)品打造先天優(yōu)勢(shì)本案產(chǎn)品訴求點(diǎn)4/16/2024114建議提高容積率寫字公寓產(chǎn)品具有辦公物業(yè)的特性可以提高西區(qū)地塊容積率至4.0以上4/16/2024115寫字公寓目標(biāo)客群定位目標(biāo)客群客群特征主力客群：自住型客戶；目標(biāo)客戶層次提升；

注重企業(yè)形象，對(duì)辦公環(huán)境的檔次有較高要求；

期望辦公場(chǎng)所具備一定突出形象；中小型企業(yè)；主要從事貿(mào)易和科技類；擴(kuò)展客群：投資型客戶；核心區(qū)域：南三環(huán)沿線、木樨園商圈輻射區(qū)域：長(zhǎng)安街沿線以南，南四環(huán)以北。目標(biāo)客

群分布4/16/2024116在寫字公寓產(chǎn)品中做出差異化自由開間——目前南城少有真正的寫字公寓，能夠?qū)崿F(xiàn)自由開間，很大程度限制了南城對(duì)寫字公寓的面積與功能需求；

單位面積適中——目前南城的企業(yè)規(guī)模與企業(yè)性質(zhì)決定了南城企業(yè)辦公面積必須符合市場(chǎng)需求；純寫字公寓——營(yíng)造更好的辦公氣氛，實(shí)現(xiàn)南城寫字公寓產(chǎn)品的更新?lián)Q代4/16/2024117商務(wù)公寓設(shè)計(jì)要點(diǎn)外立面表達(dá)商務(wù)感；大堂等公共局部表達(dá)檔次；減少承重墻，便于空間自由組合；充足的停車位；設(shè)施設(shè)備現(xiàn)代化；凸現(xiàn)商務(wù)功能提升產(chǎn)品價(jià)值4/16/2024118寫字公寓戶型、面積設(shè)定自由分割空間南城企業(yè)面積需求面積集中在200平米左右以200平米為一個(gè)辦公單元；各辦公單元實(shí)現(xiàn)自由開間；建議面寬普遍到達(dá)8.4米，在有限的建筑面積內(nèi)最大限度地開闊了視野空間。提供完善的商務(wù)及商業(yè)配套，包括特色商業(yè)空間，提供企業(yè)需要的商務(wù)休閑、產(chǎn)品展示等功能；4/16/2024119三角地〔寫字公寓〕價(jià)格定位南城目前高檔寫字公寓租金為元/平米.日；假定預(yù)期投資回報(bào)率為10％，即靜態(tài)計(jì)算10年可收回投資；那么單位面積合理售價(jià)可以到達(dá)：

2.0元×360日×10年＝7200元4/16/2024120馬家堡三期整體價(jià)格定位按容積率3.69，住宅及商務(wù)公寓地上總建筑面積37.62萬平米，銷售均價(jià)6200元/平米估算，本工程住宅及商務(wù)公寓局部預(yù)期實(shí)現(xiàn)銷售收入233,244萬元〔暫未計(jì)商業(yè)局部〕。4/16/2024121謝謝！4/16/2024122錦聯(lián)·經(jīng)典生活商業(yè)戰(zhàn)略

沈陽(yáng)精誠(chéng)置業(yè)參謀2007年5月16日寫在最初

工程各物業(yè)銷售合同額一覽表:錦聯(lián)經(jīng)典生活商業(yè)比重情況看,說明商業(yè)占工程總值的32%，是工程重中之重，按照方案，在熱銷住宅，形成人氣后，利用慣性原理，下一步的工作重點(diǎn)