揚州皇家地產顧問有限公司寶應房地產市場市調報告寶應地處江蘇承南啟北、中心節點區域，與泰州、鹽城、淮安市交界，轄14個鎮、1個省級經濟開發區、1個省級有機農業開發區，總面積1468平方公里，人口92萬。境內河湖密布，土壤肥沃，自然資源豐富，生態環境優越，是國家南水北調東線工程的源頭地，全國首家有機食品基地示范縣、首批平原綠化先進縣、首批生態示范區、中國荷藕之鄉、中國慈姑之鄉。近年來還先后成功創建成為國家生態縣、國家園林城市、衛生縣城，江蘇省文明城市、省級社會治安安全縣。全年全縣有5個企業銷售過億元，10個企業銷售過5000萬元。利稅過千萬元的企業3家。30家重點企業銷售和利稅分別占全縣總量的60%、86%。寶勝集團產銷、利稅躍居全國同行第一位，跨入江蘇省1996年十大重點企業集團、機械工業部百戶巨人企業和國家重點扶持的1000家大型工業企業行列寶應正加快由傳統農業大縣向經濟強縣轉變，特別是近幾年，突出工業主導地位，大力實施工業強縣戰略，培育發展了一批優勢行業、規模企業和形象產品，形成了“一電兩品”（電工電器、食品藥品）主導產業和玻璃工藝、石化管件、壓力容器、紡織服裝、電子陶瓷、車輛配件等六個特色行業。全縣擁有省級企業集團14家。寶勝集團是中國制造業500強、江蘇省16個重點企業集團之一，躋身于國家大型企業行列。電工電器行業以寶勝集團公司為龍頭，以菲達寶開集團、電機廠、仁恒實業公司、電器廠、亞寶絕緣公司等骨干企業為主體，產品質量、銷售在全國同行業中均有較高的知名度。燃氣具行業以鋼瓶為主體，廚具等產品與之配套，全行業年產鋼瓶能力達500萬只，成為全國最大的鋼瓶生產基地。食品行業以五瓊漿系列白酒、荷藕制品、麥芽為主體。永順泰麥芽年產銷4．5萬噸，企業綜合效益在全國同行業中名列前茅。紡織行業以江蘇銀寶集團、金夏集團等重點企業為主體，逐步形成了花、紗、布一條龍生產。玻璃及工藝品行業是寶應工業經濟發展的一支新生力量，行業規模不斷擴大，產銷以年40%以上的速度遞增。寶應把外向型經濟作為工業發展的助推器，目前全縣有外商投資企業56家，世界500強企業中的美國德州儀器有限公司、意大利比瑞利公司等5家企業已落戶寶應，并取得了驕人的經營業績。此外，揚州美瑞華公司、藍寶石公司等一批獨資合資企業也保持了良好的發展態勢。寶應建筑業和第三產業發展迅猛。全縣常年有2.5萬人的建筑隊伍征戰在祖國的大江南北，在北京、上海、深圳等地承建的一批高層建筑，先后獲得了魯班獎、白玉蘭獎，成為寶應建筑業的形象工程。現代服務業發展水平不斷提高，城市功能日趨完善，對周邊地區的輻射影響力也大大增強。一：房地產市場宏觀分析（一）宏觀市場：a、宏觀市場分為三級，根據世聯數據，房地產調控以來，對銷售量的影響，一二三類城市分別為46.78%，42.59%，12%，對價格的影響分別為8.92%、7.56%、2%b、調控的影響對一二類城市的效果已經顯現，三線城市正在波及，這分為兩個層面，銷售層面，因為整體上市量較少，故總體銷售量降低幅度偏低，而價格層面，幾乎無甚影響，開發商與客戶的博弈仍在繼續。（二）寶應市場：a，主力的銷售戶型依然集中在80-110平米之間；b，均價較上月小幅上漲，漲幅在30-50元/平米，上漲勢頭減緩；c，應對即將到來的傳統淡季，各樓盤的優惠政策有所調整，但無特別大的調整幅度。d，上市樓盤因上個月的快速去化，目前庫存量減少，有個別重點樓盤加推了部分房源；e，除個別事件營銷節點導致的客流量激增外，客流總量與日平均量都創寶應本年度新低見表1-表3表17.7-7.15客流抽樣數據表日期789101112131415蘭郡681186516614香格里拉77565912711安宜嘉園558561110810表2表3整體競爭分析：蘭郡將是下一個銷售熱點，但其開盤因其價格等諸多因素，必然會造成部分客戶的流失，就目前階段看，我司應早做準備，加推出與其接近的戶型。并做好價格上漲的鋪墊工作。另外，從廣告角度考慮，建議我司拿下安宜北路與淮江路路口的跨街作為導視所用。名園天府供銷情況：本月所推的房源是其中心景觀帶的47#-52#經典多層共180套，戶型從109平米的三房-140平米的大三房。價格情況：價格比上月上調近450元/平米，有次可見景觀對樓棟的提價優勢明顯。促銷及推廣情況：按揭98折，一次性97折。媒介推廣：樓書已印刷完畢，戶外等更新完畢整體競爭分析：觀察名園天府的主要目的在于對110平米的房源的銷售判斷，以及為將來中心景觀帶樓盤的價格提升提供數據支持。從名園天府的推盤計劃看，此時推出中心景觀區是有欠考慮的（其