01租賃住房市場運(yùn)行情況數(shù)據(jù)來源：城市資管服務(wù)云平臺數(shù)據(jù)來源：城市資管服務(wù)云平臺02個案分析法朵公寓/魔方公寓（黃興公園店）地址：楊浦區(qū)營口路859號向西約1公里即為五角場商圈，對于在該區(qū)域上班的白領(lǐng)或短期外派的中高層管理人員，是不錯的項(xiàng)目位于軌道交通8號線翔殷路站以南約400米，步行時間約5分鐘，日常通勤便捷度高。區(qū)域內(nèi)以竣工時間在2000年以前的住宅小區(qū)為主，長租公寓數(shù)量不多，尤其是大面積、品質(zhì)相對較高的產(chǎn)品。本項(xiàng)目主要提供兩種戶型，經(jīng)過實(shí)地調(diào)研，目前85平方米一室一廳租金約9200元/月，105平方米二室一廳租金約12000元/月。項(xiàng)目周邊相近檔次的住宅小區(qū)，其90-100平方米二房租金約為8000-9000元/月，100-110平方米三房租金約為10000-11000元/月。對于同等檔次、面積相近的房源，住宅小區(qū)在價(jià)格上更有優(yōu)勢，且提供更多臥室，功能分區(qū)上更清晰。因此，對于在當(dāng)?shù)毓ぷ鞑⑶页蓡T較多的家庭，租住住宅小區(qū)會更合適。對于注重居住品質(zhì)且人員結(jié)構(gòu)簡單的家庭或單身人士，法朵公寓/魔方公寓（黃興公園店）不僅配套設(shè)施齊全，還提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，同時可以短期租賃，適合出差人士或企業(yè)短期外派的員工。隨著租賃住房供應(yīng)量持續(xù)增加，實(shí)施差異化競爭策略變得越來越重要。法朵公寓/魔方公寓（黃興公園店）位于交通便利、商業(yè)配套成熟的地段，產(chǎn)品類型在區(qū)域內(nèi)相對稀缺。盡管項(xiàng)目價(jià)格偏高，但定位準(zhǔn)確，契合目標(biāo)客戶群體需求，因此具有一定的市場競爭優(yōu)勢。03近期政策及動態(tài)中國人民銀行、國家金融監(jiān)管總局1月5日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見》（以下簡稱《意見》支持加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，培育和發(fā)展住房租賃市場，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。《意見》重點(diǎn)支持自持物業(yè)專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)的發(fā)展，并為各類租賃住房主體提供從投資、開發(fā)、建設(shè)到運(yùn)營等各個環(huán)節(jié)的合理融資。住建部：1月26日上午，住建部召開城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會，部黨組書記、部長倪虹出席會議并強(qiáng)調(diào)，要深入貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神，加速推動城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制實(shí)施，支持房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。上海市住建委、市房管局：●1月30日，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會與上海市房屋管理局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化本市住房限購政策的通知》，自1月31日起，在上海市連續(xù)繳納社會保險(xiǎn)或個人所得稅已滿5年及以上的非本市戶籍居民，可在外環(huán)以外區(qū)域（崇明區(qū)除外）限購一套住房。這一政策調(diào)整迎合房地產(chǎn)市場新形勢和新要求，滿足在滬穩(wěn)定就業(yè)的非本市戶籍單身人士的購房需求。上海：1月23日上午，上海市市長龔正在上海市第十六屆人大二次會議中作《政府工作報(bào)告》：2024年，上海要建設(shè)籌措7萬套（間）保障性租賃住房，籌措供應(yīng)“新時代城市建設(shè)者管理者之家”床位3萬張以上，建設(shè)籌措保障性住房1萬套以上。要大力推動“兩舊一村”改造，完成12萬平方米中心城區(qū)零星二級舊里以下房屋改造，31萬平方米小梁薄板房屋等不成套舊住房改造，啟動10個城中村改造項(xiàng)目。加快推進(jìn)外灘“第二立面”等城市更新項(xiàng)目。保租房REITs：●1月12日，國泰君安城投寬庭保租房REIT在上交所舉行上市儀式，募集規(guī)模30.5億元，是市場上發(fā)行規(guī)模最大的保租房REITs，也是長三角區(qū)域企業(yè)首單保租房REITs。項(xiàng)目底層基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)為位于上海市楊浦區(qū)的保租房江灣社區(qū)和光華社區(qū)，定位是面向上海新市民、新青年的高質(zhì)量保租房項(xiàng)目，合計(jì)供應(yīng)近3000套租賃住房，建筑面積約17萬平方米。截至2023年9月30日出租率為93%，已進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營階段。預(yù)計(jì)該基金2024年的投資回報(bào)分派率為4.28%。04總結(jié)與展望2月下旬，返滬人群達(dá)到高峰，預(yù)計(jì)3月份租賃需求會集中釋放。由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和就業(yè)市場的影響，勞動力結(jié)構(gòu)發(fā)生改變，或加劇區(qū)域租賃市場需求的冷熱不均，整體上海租賃住房市場依然將面臨較大的出租壓力。近年來，我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系正在發(fā)生變化，為住房租賃發(fā)展帶來機(jī)會。2024年年初，國家層面發(fā)布一系列金融支持方案，加強(qiáng)對住房租賃市場的金融