【房地產】地塊投資可行性分析恒昌地產研究部前言

2003年12月2日，番禺區國土局公布了國有土地使用權掛牌出讓公告，公布掛牌出讓五宗國有土地使用權，競價日期自2003年12月12日至2003年12月22日上午10時正止。此次土地掛牌有三個新亮點：第一，地價提升；第二，教育配套設施由政府統一配置；第三，拍賣地塊集中于南區、鐘村。番禺區政府決定從2003年起重點開發市橋南區，并把南區定位為“具有南國水鄉特色，融精品商業、休閑度假和文化娛樂于一體的生態型生活園區”。此次土地掛牌出讓就有兩塊地塊位于南區，以下就其中沙灣鎮龍岐村地塊作一個初步的開發投資可行性分析，粗鄙之處請行家指正。

此次分析要緊分為：基礎分析、市場分析、項目定位、成本效益、結論及摸索五個部分。

一、基礎分析

1.地塊背景資料

2.區位分析

1)隨著德興大橋的通車、西麗大橋的動工，阻礙南區社會進展的交通咨詢題得到緩解，規劃中的路網、橋梁的建設也正如火如荼地順利進行，令市民可充分享受市橋城區的生活環境，使該區域的都市化進程加快。

2)南區及沙灣是市民公認的教育資源配置最豐富、最完善的區域，番禺的“高等學府”差不多上都在該區域范疇內，教育配套從省一級幼兒園、中小學到職業技術學院等完全是“一條龍”，這使該區域住宅的吸引力有較大提升。

3)該區域近兩年進展快速，生活氛圍日漸成熟，大型的批發市場、花卉市場、綜合市場等的啟用，轄區內的樓盤以大型項目或不墅項目為主，而且新建樓盤在整體規劃上都有較高標準，使該區域的生活設施和住宅配套日益完善，促使該區域成為番禺以后居住中心區。

4)目前項目周邊的公共配套尚未完善，除中小學和一些中小型商鋪外，其他方面的配套有待改善，專門是公共交通、市場、醫院等方面。

二、市場分析

1.區域住宅市場分析

1)供應量：以舊盤新貨為主

由表2能夠看出，南區及沙灣的樓盤的供應情形可分為兩大部分，一部分為一、兩年前的產品，現剩余少量尾貨在售，另一部分為大型樓盤的新組團。

單從市場供應角度分析，估量現時該區域一手住宅的總供應量約為1500套。

2)產品：大盤大戶型占主導

現時該區域市場上以小高層和多層兩種住宅為主，高層住宅的供應量較少，而且番禺的不墅也較集中于該區域，因此住宅小區的密度較低，樓盤占地面積和建設規模較大，多在7~40萬平方米。

樓盤建設較有特色，如番奧以運動為主題、海倫堡和御院以歐洲水景為主題，內部依靠造景能形成較好的社區人文環境，使該區域的整體素養得到提升。

住宅戶型偏大，100平方米以上的單位占六成；以100~120平方米的3房為主，約占五成；其次是2房和4房單位，這反映出客戶在該區域購房是以自住為主。

資料來源：珠江恒昌代理三部實地調查

注：上述數據以戶型的面積為量化標準

3)價格：高低兩極明顯，中檔盤少

南區及沙灣現時在售的一手住宅，單價集中在2000~2500元/m2的范疇內，總價集中在20~30萬元的范疇內，分不約占三成。

該區域的樓價兩極分化明顯，單價最低低于1600元/m2，最高價高于3500元/m2，相差超過2000元/m2，例如御院和華薈南景園、番奧和朗陶居，差不多上相隔一條馬路但均價卻拉差1000元/m2，使同戶型住宅的總價相差10~20萬，令該區域集中了大量高端和低端的客戶。

2.目標住宅市場分析

本區域住宅目標市場分為二類：

第一類為高質素樓盤目標客戶：客源分布區域廣，包括本區域及市橋、周邊各鎮等地區的中、高收入人群，他們對住宅質素要求高，對價格考慮少，住宅消費潛力大。可同意樓價在2800元以上，對戶型需求則從兩房到四房均有一定比例。

第二類為低價樓盤目標客戶：客源要緊集中在本區域，要緊考慮價格優待，對戶型需求偏小。

三、項目定位分析

優劣勢分析

s優勢:享有河涌綠化帶資源，周邊環境良好；位處重點進展區域南區；周邊生活配套規劃前景好，教育資源豐富；鄰近舊區，四周均有40米或50米的規劃路,交通方便。

w劣勢：南郊偏西方向，存在一定區域門檻；現時交通不便，生活配套設施未完善;四周規劃主干道造成噪音污染;河涌綠化帶橫穿地塊,阻礙規劃布局;項目規模小。

o機會：南區規劃建設全面鋪開，有力促進房地產開發；南郊居住氣氛日益濃厚，置業前景理想；區域存在中檔樓盤缺口。

t威逼：御苑、番奧、金沙灣等大型成熟樓盤存量較大，阻礙項目進展；南郊尚有較多待開發土地，競爭猛烈，而此次拍賣北斗大橋地塊規模大、成本相對較低，對項目構成直截了當威逼；項目地價成本高，利潤空間不大。

市場定位

按照上述SWOT分析，項目應以自身規模及河涌綠化帶為差不多立足點，從補償區域中檔市場空白點，尋求樓盤差異化動身，確立項目市場定位。

產品定位：中偏高檔的生態、高尚精品社區；住宅類型以六層、九層洋房為主，并可利用良好景觀資源配置少量疊層不墅；戶型以二房、三房為主，主力戶型面積75平方米~110平方米，充分考慮小二房、小三房配置。

消費者定位：本區、市橋及周邊各鎮有穩固收入的中產階層買家為主，戶型要求有用，樓盤質素、品味要求高。

價格定位：六層洋房均價2600元/M2，九層電梯洋房均價2900元/M2，又疊層不墅均價3500元/M2，洋房總價要緊操縱在25~30萬元之間（市場空白點），不墅總價操縱在60萬元左右。

形象定位：中產者的高尚社區——都市中心水岸家園

四、成本效益分析

1.項目方案建議

項目建議由10%疊層不墅、50%多層住宅、40%高層住宅組成。地上建筑面積為92065平方米，設置1層地下室，面積為10000平方米。配置2500平方米會所面積（含規劃指定的公建配套）。車庫分不設在地下室和地面空地，共24300平方米。

項目由2004年1月（假設時刻）開始進入籌建時期，2004年7月～2006年6月為工程建設時期，估量在2005年1月開始預售。

注：1）、利用河涌綠化帶建設小部分不墅，可增加項目經濟效益；

2）、考慮電梯洋房為大勢趨向，因此后建建議以九層電梯洋房為主，且可節約用地營造綠化空間，提升樓盤檔次；

3）、設置一定規模的主題會所，增加項目附加值。

2.項目成本及效益分析

成本估算：

按照初步估算，項目開發所需投入成本約為21871萬元，其中競買土地的支出占總成本的32.87％以上，土地成本明顯提升。為營造項目質素，園林綠化及廣場成本應適當增加，因此紅線內外工程費適當增加，但對項目總體成本阻礙不大。

項目銷售總收入約3.1億（不包括會所經營收入和車位的租金收入）。多層洋房均價為2600元/平方米，九層洋房均價為2900元/平方米，后者均價高300元，其一為電梯房，其二為后期銷售，因地價拍賣成本提升，估量后期樓價會逐步提升。

效益分析：

項目在前述建議的開發方案與售價的前提下，稅前、稅后的資本收益率尚屬理想，在扣除所得稅、貸款利息后利潤約為3328萬元。

3.盈虧平穩分析/敏銳性分析

1）忽略售價變動因素，且考慮銷售率為90％的情形下，當地價為8780萬元時，資本收益率等于零，投資剛好保本。

2）忽略地價、建筑成本變動因素及車位、商鋪售價變化，只考慮洋房均價的變化，當六層洋房均價為2600元，九層洋房均價為2900元時，銷售率為82.6%時，資本收益率為零，盈虧平穩。當洋房均價下降200元，銷售率為90%時，項目將就保持盈利，具備一定抗風險的能力，但抗擊力較弱，專門是目前地價尚有可能提升。（盈虧平穩分析表略）

五、結論及摸索

結論

總結以上分析，按目前6980萬元拍賣底價，該地塊進行住宅開發存在一定利潤空間，但抗擊風險能力不高，因此，地價不宜再大輻提升，最好能操縱在10%的升輻范疇，以減少投資風險、增加利潤空間。同時提升項目質素，制造差異性產品，提升項目價值，是進展商能獵取更多利潤的最佳方法。

摸索

縱觀此次分析并結合土地拍賣的經濟成效得出以下幾點：

第一，此次土地拍賣價較之前大輻提升，講明在眾多利好政策的支持下，番禺土地已明顯增值。地價成本提升，為制造更多利潤空間，必定要求進展商提升樓盤質素，增加樓盤附加值，而樓價隨之上升是必定趨勢。

其次，土地拍賣提升了房地產開發的門檻，關于實力較弱的進展商難