XXX年中國地產年會嘉賓華偉發言華偉東方房地產學院常務副院長華東師范大學商學院房地產系主任房地產金融學者、住建部市場決策資訊專家，原復旦大學房地產研究中心副常務主任、復旦大學金融研究房地產研究部主任。受聘于中國人民銀行上海分行貸款企業資信評級專家。要緊從事房地產投融資以及政策、市場研究工作.華偉：各位朋友，下午好！專門快樂又和大伙兒見面了，今天盡管排在下午的最后，但給我的挑戰和鼓舞是比較大的，因為時隔一年，又到了到深圳趕考的時候了，4月份專門多朋友專門關懷我，說〝老華，這一次國務院來確實了，你的觀點是不是改了？〞當時大伙兒都不肯表態，我說今年依舊一個字，死不悔改，漲。他們問我，會漲到什么時候呢？我說今年的方法和往常不一樣，往常是科學推測，今年是反證法，我們倒推，最遲國慶節往常，已上海為代表的市場一定會復蘇，當時大伙兒死活不相信，6月份時專門多好朋友表態了，友愛的老金總結出〝百日維新〞,一樣三個月后政策會顯現松動。緊接著，媒體大量的報道，這一次白巖松講〝總理說了不算，開發商總經理說了才算〞,他老人家確實來確實了；到了8月份，大伙兒內心發虛，專門多開發商朋友期望我給他一個答案，我說別急，做中華鱉精，憋到秋天會也收成的。大伙兒8月份專門擔憂是不是連銅九都沒了，到了9月份的時候，盡管有些地點市場開始好轉，但媒體都心有余悸，大伙兒討論那個回暖是不是假的？是假摔，假回暖，是確實大嚴冬。但國慶節往常沒有人懷疑中國的樓市差不多回暖，正當大伙兒歡欣鼓舞的時候，國務院調控的政策和決心不堅決，上海、深圳等專門多都市不按常理出牌,出臺了打算經濟時代的限購令，緊接著限外令又出來了，大伙兒腦袋懵了，我剛剛站起來，腦袋還沒清醒，如何又來一棒子？我認為中國的房地產行業依舊處于青春期，盡管有一些小小的躁動，但功能是大大的，過失是小小的，明年的需要極其強烈，今年顯現的房價上漲過快的現象，明年也可不能得到全然的扭轉，但明年的房地產市場會相對更加堅實和穩健，因此今天我給大伙兒匯報的是〝后危機時代中國地產業的機遇、挑戰和應對〞.無庸置疑，我們討論任何問題都必須有前提，我們認為中國特有的國情和經濟進展模式決定了中國的地產業出現出今天這一畸形的果實，因為我們的打算生育國策差不多推行了三十多年，因為中國13億國民，只有極少部分享受了不完全到位的低標準的社會保證，因此大伙兒看，假如我們的國民每年不能保證1500萬左右新增勞動力的就業，將近1000萬個以上的家庭，通過市場、通過新增勞動力收入來改善自己的生活水平和社會地位，這個努力會踏空了。一千多萬個家庭的不穩固，就意味著社會的絕對不安定，因此中國為了社會穩固，保證1500萬個左右新增勞動力的就業，必須〝保8〞.保8、保7,數字并不重要，但低于8可能問題專門嚴峻，按照我們現在GDP的增長速度，差不多快接近8了。保8是戰略要求，手段無外乎老三篇，外貿、投資和消費，但在后危機時代，我們遇到了極其嚴肅的挑戰，原先三駕發動機，連駕瀕臨熄火，一駕搖搖欲墜，但保8的任務依舊在肩，國際環境空前嚴肅，國內經濟形勢極其撲朔迷離，因此最后不管戰略新興產業能否遠水止近渴，但今天中國的經濟穩固和近期的進展離開了房地產市場、房地產行業，將絕不可能，因此房地產在近期不但可不能打壓，而且一定會走向更加快速的成長之道。我跟各位匯報的第一點、中國需求，國際動力。在后危機時代，底部可見，但發達經濟體的經濟增長乏力，因此在美國中期選舉到來之際，都把中國的需求當成了堅持政客、堅持政黨利益的救命稻草。我們看到近期歐美異乎平常的團結，集體打壓人民幣匯率，然而去年薩科奇是中國輿論最不受歡迎的領導之一，但今天他面對200億的大單露出了微笑。在全球摒棄貿易愛護主義時，美國一方面開放了自由的貿易，一方面以貿易平穩為核心，以人民幣匯率升值為抓手，輔以臺灣、新疆、南海等等問題，用非經濟因素榨取中國的經濟利益，那個格局專門明顯。我剛才跟幾個記者朋友討論什么叫輸入型通貨膨脹，并不是人民幣升值，或美國印鈔多了，因為前提是母雞才能下蛋,假如我們明白人民幣對美元大幅升值，打個比方，美國伯南克不是直升機嗎？不是量化寬松嗎？他不是印出了6000億美金嗎？假如我們假設中華人民共和國把6000億美元全部變成美國購買中國的國債，會構成什么樣的情形？在1:7的匯率下，六千億美元我們借來了，趕忙能夠買石油、鐵礦石，買一大堆東西來滿足中國的需求,然而當我們買完了以后，把人民幣從1:7升成1:6,同樣的六千億美元，我們還帳只要用3萬6千億人民幣就能夠還掉我們借來的六千億債，相當于我們借7塊只還六塊〔還不算人民幣通脹〕。

在人民幣升值趨勢下，再加上中國持有的外匯儲備數量增加，不是中國向美國借債，而是美國向中國借債如此一個前提下，才會因為量化寬松的美元政策，導致中國銷售物價水漲船高，換一個前提，我們的思路完全不一樣。我們總結出來了一個什么緣故？美國一方面鼓舞跟中國的自由貿易，一方面逼迫中國政府大幅度縮減中美貿易差額，也確實是說假現在年中國和美國的貿易順差是兩千億美元，明年縮減成一千億美元，而明年我們對美國的出口增加三千億美元，那就意味著我們必須從美國增加超過中國從美國進口的增量，再加一千億，美國能夠從中國獲得四千億美元的美國到中國的出口，才能夠既保證中國對美國出口的增加，也保證中國與美國貿易差額的縮小。溫總理講了〝人民幣再升值3%,1/3的出口型企業就面臨生存的問題〞,因為我們出口到美國的價格不能隨著人民幣的升值而增長，然而美國出口到中國的商品，從波音飛機、凱迪拉克，是不是能夠水漲船高？同樣一架波音飛機，一億美元賣給中國，甚至之前我們1:7,要用7億人民幣去買，升值以后1:6,只需6億人民幣就能夠換同樣的商品，美國的商品，在人民幣升值的情形下，在中國比歐洲更有價格競爭力。假如升值以后，美國的波音飛機漲價漲成1.1億美元一架，升值前的1億美元相當于7億人民幣，升值后的1.1億美元，相當于6.6億元人民幣，關于中國人來說，依舊少花了四千萬人民幣，但對美國波音飛機而言，他能夠價格上漲，因為中國生產的不是國際航線的現代化客機，只是直線客機，在這種情形下奧巴馬用的是出口打算，在印度、中國、巴西找到更大的出口增長亮點，來帶動美國新一輪的增長，因此美國的經濟增長有慣性，發動機馬力不足，小馬、大車，需要中國注入強勁的動力。奧巴馬要選票，難道薩科奇不要嗎？大伙兒只要想起了選票，就想起了中國，想起了人民幣對歐元、美元的升值，這才是我們討論輸入型通脹的背景。出口本身并不帶來經濟的增長，假如中國出口一萬億，進口兩萬億，對不起，那是中國在拉動全球的增長,因此只有中國出口多，進口少，進出口貿易才能成為保8的動力，現在我們看到中國外貿順差最大的兩個地，美國和歐洲，中國獲得的貿易順差在急劇縮小。日本和臺灣，我們歷史上是貿易逆差，在中國經濟規模日益龐大的基礎上，在歐美聯手的背景下，中國的需求越來越成為歐美經濟增長的動力，而不是成為國內經濟增長的動力，因此保8靠外貿越來越不靠譜，第一個結論出來了。第二個結論，來到了深圳心情愉快，聽到了鄉音倍感愉悅，但我們突然想到了一個問題，到了11月初，什么緣故銀監局公布截止6月末，地點政府融資平臺欠銀行貸款7.38億元，其中23%是不良貸款，銀行為此要計提的風險預備是1.5萬億元，但實際上中國銀行全行業的風險撥備只有不到1.3萬億。那個數據大依舊小？絕對低估,因為4萬億真正開始是去年下半年，修一條高鐵、高速，沒有兩三年不可能完工，因此大伙兒看，現在正在大興土木的高鐵、高速、基礎設施，假如趕忙停掉貸款確實是爛尾工程，假如連續硬著頭皮把貸款放下去，到它建成通車之日，我們看到北京到天津的城際高鐵，建成一年，虧損7個億，今年仿佛又要虧損了。武漢到廣州的高鐵,一日千里插上了雙翅，但沒有聽說過武漢到廣州高鐵盈利的喜人信息，只看到武漢到廣州的航線紛紛裁減班次，票價跳水；上海到南京73分鐘，上海到杭州45分鐘，專門快就38分鐘，但傳出的消息是上海到無錫的動車組停了，因為要為高鐵讓票源。用貸款建成的項目，不建成是爛尾，建成以后經營上有相當部分專門難趕忙實現財務平穩，我們有銀行拍著胸脯〝房價下降40%,我的不良資產率只上去一兩個點〞,對不起，再有三個月賣不下去，地點政府不要說還本,連利息都沒了，大伙兒看看是不是那個情形？什么緣故我說今年國慶節房市一定會起來呢？因為我們明年過年的時刻是2月份，假如農民工兄弟拖欠一個月工資就罷了，他假如1月15日拿不到工資，是不是又要請領導去討工資了？假如全國各地到處討工資，那個場景極其不和諧。12月15日必須開始或完成土地的出讓公告，按照國家規定，還有一個月的公告期。那么請問各位，你的漂亮女兒比武聘請，結果來了一群青年和尚，咋辦？無效需求，什么意思？地點政府想賣地，然而沒有開發商來應標，他也沒錢，因此開發商在11月15日之前至少不能拿到首付款的話，他可不能來應標。開發商在11月15日之前要想把首付款拿到，是不是還有開盤的籌備期、前期廣告等時刻？因此8月底、9月初不打廣告，9月底、10月初不開盤，開盤以后不積極的定金，定金以后不積極的簽首付合同，是不是地點政府年底期望通過土地出讓來獲得大量預算外資金，來平穩地點融資平臺的財務壓力這一最后的埋單者就不靠譜了吧。

各位朋友可能講〝賣不掉就借錢嘛〞,能借嗎？地點政府再向銀行借錢，不是更大的信貸規模，更大的通脹壓力嗎？地點政府能夠發債嘛，中央今年發了一萬億的債，其中兩千億是向地點政府發的，一萬億差不多占中國GDP的3%,超過了那個比例，多發了國債，又是新一輪通貨膨脹的源泉，況且中國除了這一萬億的債券以外，還通過中央匯金公司增加了1600億銀行間債券，干什么？為幾大銀行在香港和上海證交所配股提供大股東的配股資金來源。大伙兒都明白物價，憑你們的眼睛和感受，從今年4月份到今年10月份，如何可能統計出來只有4.4%的物價上漲？白菜漲了仿佛不止4.4%,食糖漲了一兩倍，買柴油還要給小費，不明白如何統計出這么和諧的物價上漲數據。出口不靠譜，投資有壓力，中國信貸規模專門龐大，去年增量9.59萬億，今年前十個月差不多貸款增量7.5萬億。同志們，中國特色的經濟要用中國的話來詮釋，因為我們的銀行貸款并沒有給嗷嗷待哺的中小企業，給的差不多上地點融資平臺，變成了鐵路、高速公路、基礎設施，因此大伙兒發覺一個什么問題？假如通貨膨脹高了，那我們的利率漲的能夠和通貨膨脹抗衡，加息確實是中央對地點政府額外的收稅，收多了，爹對親小孩收多了，現在是啃老族，如何變成啃小族了？因此能夠有加息，在地點政府大量信貸的情形下，加息是必定的，但加息不到位也是必定的。今年6月末是7.38萬億，鄉鎮改革還欠3億多，項目后年才竣工，明年還要連續放貸款，因此大伙兒能夠翻出一個新的數據，到基礎設施項目竣工之日，應該會突破18萬億人民幣。加一個點，地點政府要額外多出1800萬億，假如加2個點確實是3600萬億，加息是必須的，不到位是必定的，信貸流向極其不合理，導致了貸款不能夠同比例加息，然而中國的銀行又不可能不賺錢，它不像美國存貸款只有不到一個點的差別，更不像香港只有0.75個點，了存款利率2.5,貸款基準利率5.56〔一樣要上浮〕，因此既不能讓貸款多掏利息，又不能讓銀行少掏錢，最后只有讓全體存錢的朋友連續被承擔負利率，講白了，同志們，錢存在銀行里，存的越多，虧的越多，存的越久，虧的越多，因此聰慧人現在借錢不存錢。在如此一個背景下，大伙兒后來發覺了一個問題，我們還有經濟學家說中國的鈔票發多了，你看中國的GDP只有美國的1/3,然而中國的M2卻超過美國1/6,因此錢發多了，確信物價上漲了。同志們，理論上講是對的，但理論在中國從來沒有成為現實，重慶下暴雨，什么緣故武漢要漲水？葛洲壩三峽干什么的？發的錢多不要緊，只要用銀行把它存到里面去，那個錢就可不能泄出來在社會中亂竄，壞就壞在現在大伙兒都明白存的越多是傻老帽，因此大伙兒都不情愿存錢，因此錢發多了又沒有蓄水池，一路一瀉千里，到了洞庭湖，洞庭湖漲水，到了太湖，太湖漲水，到了上海黃埔江一樣漲水。既然大伙兒不情愿存錢，又不情愿太多的花錢，那我們面臨什么樣的選擇呢？明明明白西紅柿今天5毛，改日5塊，你能夠買兩千斤存著嗎？買兩百斤，夫人打你，買兩萬斤，她跟你離婚，買二十萬斤。你說廣州的朋友能夠買兩百桶汽油存著，那汽油確信漲價，你敢，你敢買，鄰居打110,警察想你，妨害公共安全；老百姓也不能買水泥、買鋼，老百姓既不能存生活資料，也不能囤生產資料，中國社會還有一個現狀叫兩極分化，沒錢的，左手進，右手出，花個叮當響，有錢的，既不買青菜，也不買汽油，同志們的眼神是不是又盯住了資產領域？資產領域有三塊，古玩字畫，有人看你送唐伯虎的畫，你確信百分之一萬期望這幅畫是確實，因為唐伯虎他老人家離開我們專門多年了，真品就那么多，贗品專門多，古玩字畫能夠分流一部分，它既不是太湖，也不是黃埔江,只是一個小河岔，杯水車薪。那么股市呢？中國的股市分一級市場和二級市場，一級市場確實是政府包裝好的國有資產，一塊錢換走中產階級五塊錢人民幣，然后中產階級在二級市場勇敢的自由搏殺，有賠有賺，慘淡經營，刀口舔血。假如國慶節之前，房地產市場不活躍，地點政府沒有錢過年關，因此在金九銀十沒有顯著征兆出來之前，再打壓地點政府的財務命脈，是不是等于給中央自己造成苦惱？然而當國慶節往常房地產市場全面好轉的時候，十一的新政是時期性政策，過渡性政策，它是解決中央和地點利益的政策，如何明白得？因為房地產預期長期不明，房地產的估值相對偏低，房地產板塊的股價極其具有投資價值，因此銀行板塊確實是漲不上來。去年9.6萬億，明年至少8萬億，再加上今年的，三年至少28萬億人民幣，中國的銀行，歷史上的壞帳和老本早已一筆購銷，中央政府在香港那個國際市場圈了專門多錢，圈錢是快樂的，但圈了錢以后要同意全世界統一游戲規那么的監管--新巴塞爾協議，在沒有老本的情形下，增加一萬塊錢的貸款，就必須有8%,800塊的股本金,以及5%,超過5年期的長期債券，叫做次級債，作為銀行防范風險的國際指標，既然中央通過信貸大爆炸支撐了國內的大建設，讓我們的中國經濟平穩的躲過了美國金融海嘯的波及，那么現在負面阻礙出來了，假如到明年底中央的銀行業三年新增貸款是28萬億元人民幣的話，注意，現在中國銀監會說了不算，要全球巴塞爾協議指標，8%,要補充22400億元中國銀行業整體的股本金，5%確實是14000億元，超過5年期的銀行次級債，也確實是說到明年底中國要完成近四萬億人民幣股權和長期債權資本的補充，否那么失去了風控能力和放貸能力。大伙兒發覺，香港市場成交規模專門小，在金融海嘯以后，投資者信心還沒復原，這四萬億要地點出，地點出不出來，要中央，中央出不出來，最好是股民出，股民是如何出的？中國銀行上半年發行了404億六年期可轉債,年利只有1.8,那個時候中央一分錢沒掏，圈了四百來個億，快樂啊；然而，錢還不夠，因此中國銀行要配股,配了將近600億元人民幣，其中中央匯金公司承擔了將近400億，從香港和上海A股只圈了200億，大伙兒看，中央政府還沒賺到銀行分紅，先通過匯金公司，在通貨膨脹高昂的情形下，在銀行間債券市場發行了1600億元的專門債券，專款用于補充中國銀行、中國建設銀行、中國工商銀行等在香港和上海證交所配股的，作為大股東的中央匯金公司的配股資金來源。

這說明什么問題？中央花四塊錢，通過中國銀行圈了全世界兩塊錢，是不是差不多是不合罷了？假如匯金公司不表態，大股東認購配股，小股東壓根就不參加配股，假如不配股，銀行的股本金如何得到快速地補充？因此中國政府在樓市不明朗的情形下，第一、不能連續打壓，讓地點政府年底遭遇財務危機；第二、到明年底之前要補充2萬億股本金，因此大伙兒看到一個什么問題？我們以打擊投資者為口號，但我們以打擊中產階級為事實.什么是中產階級？確實是錢沒有溫州朋友多，然而有那么一點，房子不是說沒買過，然而住的不理想，還住更大的，所謂既認房，又認貸，只要你買過房，再破、再小、再偏、再遠，算你享受溫州人待遇，只要你貸過款,哪怕是公積金，還光了，你依舊享受溫州人待遇，什么緣故政策要這么做呢？它是合理的，因為中國的農民既不炒股，又不炒樓，中國的黃光裕能夠自己坐莊，他不需要在二級市場慢慢玩，他直截了當做房地產開發商，炒房子，炒地，只有中產階級的心是專門大的，能力是有限的，要么買房，要么買股，因此既認房、又認貸，銀監會暫停第三套住房按揭貸款，中產階級面臨一個痛楚的選擇，因為你買過房、貸過款，因此再改善時你確實是投資客，你的利率不但不下浮，還要上浮10%,讓你為同樣的貸款金額，為銀行的利潤做奉獻。假如你心痛這筆利息,就會臨時推遲改善住房的步伐，一推遲，你的口袋里揣著五十萬現金，如何辦？買上一公斤黃金，老鼠一叫,你以為賊來了，放在家里又怕失火，這種錢放在口袋里，想來想去只有到股市里瀟灑走一回。心一動，如何樣行動？第一讓中產階級面臨買房和買股的艱巨選擇，然后由基金聯手大幅度拉高中國銀行業的估值，股指一下就上去了，但大部分股票并沒有上去，大伙兒一看股市終于動了，每天成交兩千多億變成四、五千億了，仿佛是牛市的前期，牛來了，勇敢的小羊羔奔向大草原，大伙兒跳到里面去以后，發覺今年不是時候，因為專門多中小莊家的錢是借的，正好利用板塊輪動，新能源、新醫藥，拉高出貨，再歇歇勁，等明年大展宏圖.隨著幾大行配股的成功，銀行不行往下砸了，只能通過估值最高的中石油、中石化，通過這兩家公司來砸盤，銀行剛剛配股，如何能砸銀行的盤呢？那個時候大銀行配股成功，又面臨著年前資金的真空期，因此拉高石化雙雄，愛護大小主力，調莊的調莊，出貨的出貨，因此股市一塌糊涂，但可不能一塌糊涂，今年小小的調整,意味著明年上半年的沖高，我們只是圈了兩千億，還差兩萬億沒有從資本市場拿到手，今年上半年假如不動,明年上半年如何完成這一艱巨的光榮使命？聽黨的話，跟黨走，保持高度的一致，大伙兒都能從小羊羔變成大水牛，否那么恭喜大伙兒專門快減肥成功，買房還有磚頭，買股連骨頭都沒了。在這種情形下，先讓股東小動動，但房地產因為相伴著歐美經濟的不明，沒有方法連續打壓，也沒有方法連續放手，因此預期不明，金融板塊拔高以后，沒有房地產板塊的支撐就專門難連續拔高，既然不能向上沖，只能向下震，莊家只要有差價就會有利潤，今年是小動動，明年是大動動，大動完了以后接著是房地產市場動，明年是房市、股市輪動，高端房該漲的照漲不誤，但經濟適用房和低端產品進入市場，會讓成交結構的優化相伴著房價的上漲，形成一道亮麗的風景線，也確實是今年漲的大伙兒內心面氣不順，明年漲的大伙兒笑呵呵。因此依舊一個字--漲，行動依舊一個字--強。國際因素不明朗，中國需求只有在人民幣升值的背景下能夠源源不斷地支撐歐美經濟穩固和動力，因此出口減速，政府的項目大部分投向了高速鐵路，坐了飛機就不能坐高鐵，坐了高鐵就不能開小車，這幫人需求相對有限，高端需求有限，中端需求難以改進，高鐵是一個愿景，總有一天會盈利的，但不是今天，高速公路也是一樣。那個時候我們就看到了機遇和挑戰的并存，大伙兒形成一個不良的慣性，宏觀調控調控房地產，宏觀調控出政策打壓房地產，我們要解決什么問題？請教大伙兒一下，鋼鐵、水泥、電解鋁加上發改委審批的投資規模，再加上銀行的貸款，加上國土部的用地指標，等于嘛？等于廠房和生產設備，干什么用的？生產商品的，生產商品干什么用？用來賣的，賣給誰？農民，家電下鄉、科技下鄉，還搞了個證券下鄉，中國的內需不足，凡是除了壟斷行業以外，中國競爭性行業的生產能力，國內的需求飽和，國際市場也飽和，在如此一個背景下，我們不能夠像官方文件說中國大部分商品和勞務處于生產全面過剩的狀態，因為馬克思講了那叫經濟危機，因為馬克思看到資本的貪欲和逐利，看到生產的高度發達，因此他說我寧可炒股票，也要為帝國主義唱死亡的葬歌。在帝國主義的廢墟上迎來了無產階級的清晨。

中國還在社會主義初級時期，就處于生產全面過剩的狀態〔2004年往常〕，那個時候賣一臺海爾彩電只掙五十塊錢，空調、冰箱無一不是過剩的狀態，為了讓中國生產過剩的危機不要連續惡化下去，通過國際、國內市場的逐步增長，來緩和中國國內生產過剩的危局，宏觀調控不講生產過剩，換個話--結構調整，干什么？防止產能過剩，什么叫防止？差不多過剩了。金融危機是什么？本來中國大陸對歐洲、美國全世界的出口能夠每年增長超過30%,但歐洲、美國碰到了經濟困難，碰到了經濟海嘯，因此他不能夠用往常那種高速度來吸取中國的出口商品了，因此中國國內產能過剩的狀況在后金融危機時代不但沒有好轉，反而更加惡化。這是我們宏觀的定位，定位以后，在后金融危機時代,我們必須通過內需來進展，而政府投資不靠譜，我們現在頑固的想把房地產一半打入冷宮，一半放在陽光下曬，因此我們選擇了新模式，叫做戰略性新興產業，畫了一個大餅，哥兒們，餓兩天，餅來了，同志們，什么叫戰略新興產業？給大伙兒翻譯一下，確實是美國前一段競選失敗的總統小布什扔掉的一雙破鞋，我們當成了灰小姐的水晶鞋。小布什意識到了美國經濟增長乏力，為了競選得分，又不能讓選民不投票，因此腦筋急轉彎，大幅度削減美國的貿易和財政赤字，他想起了美國農業的巨額補貼太高了，又不能不補貼，因此學習中國人的榜樣，把政府的包袱丟給市場，他搞了一個什么好東東？叫新能源革命，新能源革命的核心是兩大塊，一塊是生物能源，也確實是說把美國的牛、中國的人吃的玉米從食物變成乙醇的原料，用能夠再生的乙醇去替代不可再生的原油，一旦把玉米從食物變成了工業原料，06年施行的打算，06年下半年以玉米為代表的國際糧食產品價格連續狂漲，玉米、小麥、大豆幾乎都翻番，因為市場價格漲，因此美國政府對農業的巨額補貼就轉移給了市場.美國并不是確有用乙醇代替石油，是為了甩政府的包袱，因此小布什政府后期，美國政府財政赤字好轉，但依舊敗給了奧巴馬。光伏產業更不靠譜，假如中國靠太陽能上網電價，豈不是要漲50%,我們的通貨膨脹將更加不可收拾。光伏產業無法和傳統產業競爭，況且當夜幕來臨的時候，太陽能也能發電嗎？除非是全球聯網，因此生物能源是一個口號，為的是卸美國的包袱。中國國家工信部、發改委也搞玉米煉酒精，也搞光伏產業，以新能源為基礎的光伏產業想成為中國國民經濟的支柱產業是不是任重而道遠？你的女兒才兩歲，到她嫁給皇太子成為皇太妃時，還得堅持十幾二十年呢，既然遠水不解近渴，而我們的增長需求，在全民的社會保證沒有及時足額到位之前，大伙兒一是缺錢花，二是有錢不敢花，沒錢沒膽，內需靠什么啟動？因此一個是信心，一個是能力，跟大伙兒勾勒出來的遠景，三駕馬車，兩駕半熄火，還有漫長長夜等待渡過，而改日早上可能就沒有早飯吃了，這是經濟增長的唯獨動力，只能都市化和新型工業化。新型工業化是內需為主有支撐的制造，而不是全球制造了，我經常打一個比方，我們專門多不良的專家、不良的教授，動不動就學習香港的體會、新加坡的體會、美國的體會、歐洲的體會，什么意思？中國還處在都市化和工業化的高峰期，大量農村人口要進入都市，大量農民要變成市民，因此中國處于經濟增長的青春期，什么叫青春期？只要你基因沒缺陷，吃飽了肚子就長個子，巴黎、紐約、倫敦、東京是什么地點？是后工業化，講白了，是更年期〔眾笑…〕，更年期吃飽了是什么后果？中部崛起，肚子上去，不長個兒，講肚子，我們如何老是動不動學更年期的體會來指導我們青春期的實踐呢？確實是因為我們的指導思想出了問題，學習的對象出了問題，應用的環節出了問題，因此專門多不是問題的問題到了今天全變成了問題，我們一個問題沒搞定，又來了千百個新問題，一個房價沒搞定，又搞出了物價，一大堆價格全出了問題，這確實是我們面臨的真正的現實難題。中國在都市化和工業化的高峰期，要鼓舞人口進城，鼓舞人口進城后有房子住，有地點上班，有地點吃飯,有地點住賓館，各種房地產在中國一定是要快速蓬勃、擴張的時候，這是宏觀的判定，但如何讓中國人有能力消費呢？對房地產的宏觀判定毋庸置疑，同時在后金融危機時代，同志們，明年是個好年份，我們的地點領導立場過硬，然而地點的社會要穩固，也需要經濟跟進，后金融危機時代，央企的利潤歸北京，除了房地產外的企業，非央企在后金融危機時代是不是生存舉步維艱哪？匯率的擠壓、勞動力成本的擠壓、原材料成本的擠壓，還有各種明的、暗的、實質上的社會制度成本的約束，中國競爭型中小企業的生存舉步維艱。我剛從溫州回來，把去年給大伙兒匯報的結果一再重現，四年不到，幾萬個打火機企業只剩下16家，往常我跟他們如何宣揚的？在過去的十年里，只要買房確實是對的，只要賣房確實是賺的。他說錯了，我把房子賣掉干什么？因為他不缺錢，他把房子賣掉就會拿到一堆現金，又將面臨買黃金、買股票的痛楚。往常的溫州人是狼群戰術，一個村、一個鄉、一個鎮，千百家企業生產同類型產品，大伙兒抱團共同形成產業群，今天狼群沒有了，變成一山不容二虎，這些狼不想變成小羊羔，不想回到無產階級的回報，也不想把錢存在銀行里慢慢變老，股市太兇險，房市太高。如此一批人，我總結是被剛性，也確實是說他今天能夠受政策輿論阻礙不買房，然而錢揣在口袋里，他郁悶了，煩了，他不和諧，因為他除了買房，沒有地點能讓他口袋里的現金覺得安全。到了那個時候我們對投資的需求有兩個策略，一個是疏，一個是堵，假如洪水在洞庭湖泄掉了，那么太湖就不用防洪了，假如我們堵來堵去，建防洪堤的成本極其高昂，但禍水還在，因此應該要給投資找到最終的歸屬，但是國內的民間資本還沒有找到出路，在量化寬松的支撐下，海外資金又連續洶涌的跟進。

有朋友說〝華偉，沒這么厲害吧，國家外管局把熱錢擋的死死的〞,同志們，真擋死了嗎？我認為答案是否定的，什么緣故這么說？因為全世界沒有比印錢更歡樂的事，印完錢就兌現，沒有人找你討債，這是更加歡樂的事。中國需求沒到位之前，美國人又不情愿降低現實的福利，因此選擇了大把印錢兌現全世界資源這么一個模式，那個模式必定意味著在美國借錢專門容易，但美國借錢也專門廉價，再加上人民幣對美國的升值預期，在中國賺錢太幸福。中國的房地產市場和中國的可口可樂不能劃等號，因為中國的農民兄弟打完工也能買一罐可口可樂，它屬于全民市場，而中國的房地產市場是少部分市場，第一它是70個大中都市房地產市場的集合，其次它是兩三億中國人正在積極參與的市場。什么叫投資？能夠買，也能夠賣的，關于住房而言，盡管溫州紹興的房價也專門高，但想把高價的房變成現金專門困難，大伙兒發覺只有在上海、北京、廣州、深圳如此房價居高不下的一、二線都市，正因為它具有發達的租房二級市場，買住房容，賣住房也容易，因此區域性一、二線房價少數上漲過高、過快的都市，將成為全國需求乃至全球需求的被動載體，這些都市中高端住宅需求將成為首選目標。其次，中國的城鎮化和中國的高鐵建設會導致在高鐵的節點，人口大量的向區域都市集中，如此的話在三、四線都市的都市中心區，得益于近期人口的大量導入，商業物業也具備了壟斷性質、稀缺性和單位租金營業額迅速上漲的推動。然而專門惋惜，因為中國的商業物業流轉交易稅費太高，因此個人持有不合算，往往需要用法人持有，在股權交易環節規避相關的高昂稅賦。如此，兩個投資機會顯現了，專業的投資機構替代盲目的個人投資，如此一來，大量資金必定向一、二線中高端住宅〔散戶〕以及高端住宅的開發商、以及二、三、四線中心都市商業地產的營運商，從那個上面看，最近內資、外資紛紛關注二、三、四線都市的商業地產。關于開發商來說，專門像萬科如此的上市公司，它不行逃稅漏稅，因此為了規避高昂的土地增值稅，把商業成本攤入前期，最終通過股權轉讓的形式還能夠規避大量土地增值稅和所得稅，因此中國的政策扭曲逼著不做假帳的公司都得把住宅和商業地產聯手開發，作為抗稅避稅的手段。特有的政策、特有的種子，特有的土壤，會有專門的產品，在這一輪背后，我們認為風險比較大，有朋友講〝深圳的房子受限制了，那我去買小都市的〞,能夠啊，四個字--關門打狗，什么緣故？三、四線都市房價廉價，買住房專門廉價，但沒有二手房市場支撐，到里面去容易，退不可能，你到里面去能干什么？去多了，你太太會懷疑你有外遇，然而你急啊，投資住房集中在一、二線都市，投資商業法人持有集中在三、四線都市，他們面臨的差不多上全球和全國資本。短期之內希望我們開放壟斷的行業，可不可行？愿望是良好的，就像〝英特納雄耐爾〞一樣。限購盡管違抗市場，但能夠救急，我們中國的不是建筑施工的周期，是一百多個政府部門敲章的周期，我們的需求趕忙就能卷土重來，而供給卻需要周期跟上。同志們，換位摸索，在當前情形下，假如樓市莫名其妙的火爆，你敢把面粉烤成面包嗎？當你把面粉烤成面包時，調控政策來了，白烤了。現在開發商的心態和政府的需要，樓市的供給和需求的開釋存在一個顯著的周期，在中低價經濟適用房和商品房入市之前，用行政的手段在少數房價上漲過高過快的都市實行對外對內的雙重限購，是不是能夠臨時緩和和平穩區域市場的供求失衡狀態？但它絕對可不能堅持超過半年，因為最終還得靠市場去行動，因為前期地點政府失去了外貿效益的支撐，必定要從土地財政來找到更大的動力，進行最后的和諧沖刺，上了起跑線還在鬧肚子？絕對不行，因此到最后通縮的時候，土地財政的依靠不但沒有降低，反而比往常更加單一、更加嚴峻、更加更加地依靠。

依靠的土地財政，假如賣不掉房，開發商拿什么買地？假如沒人買地，又何來建安工程？沒有建安工程，何來預售銷售？沒有預售銷售，一系列稅又從何談起呢？大伙兒又說〝老華，不一定啊，我們還有最后的王牌--房產稅〞,不怕你漲，一翹起來，立馬能把你砸昏.同志們，既然下了結論，地點進行最后經濟沖刺的需要更旺盛，一根稻草假如壓死了一頭駱駝，那個責任是不可能承擔的，因此地點政府的利益，最多是期望保住現有的土地財政，然后再附加一個小小的房產稅，確實是說不能因為房產稅把房地產市場收垮了，土地收沒了，同時那個房產稅既不合情，也不合理，我認為也不合法,因為中國的土地沒有產權，只有70年使用權，開發商代我們繳納了70年租金，然后開發商用三年的時刻建成房子賣給我們，在賣的時候交了所得稅，也交了土地增值稅，而我們買到手以后，不管明年賣依舊二十年再賣,你賣房子的時候仍舊有所得稅和持有期間的土地增值稅，持有期間的增值我們不僅交了，而且雙重交了，沒有產權，又付了租金，還交了增值稅的情形下，有可能理由對青春期的小孩收更年期的稅呢？因此，假如我們強行有中國特色，一定要收，也沒問題，什么緣故？收那個稅既然不可能就高，那只能就低,假如按照原價的千分之八，五年房價漲一倍，等你賣的時候就變成原價的千分之四，現價的千分之二。此舉不但不能抑房價，也不可能抑制房價伸張，房產稅收重了，房市垮臺，土地財政破產，中國的社會就會趕忙進展動蕩；房產稅收輕了，等于沒收，因為下家承擔，不但沒有降低房價，反而助漲了房價新一輪的快速上升。那個稅還有專門大的技術苦惱，你說是對原價收依舊對現價收？第一個問題是收租金依舊收原價的比例？因為非住宅是能夠收租金的12%,或自用部分收原價的千分之7-8,假如收租金，我就把我的房子租給我的秘書，每個月交12元房產稅，白收。專門明顯，不行收。上海是評估師最集中的都市，不吃不喝也得三年才能評完，三年后才能評完今天的價格，深圳是一個特例，大部分都市是有歷史的，十幾年前可能在徐家匯買一套房只要五千塊，假如按照原價收等于沒收，按照現價還得重新評估。問題多著呢，我們房地產證是共有產權，除非專門注明，也確實是說先生、太太，再加上一個未成年子女，每個人各占1/3,但對爹馬這一套是不是免稅啊？小孩長大了以后，又組建了家庭，在沒有控股權的房產里，非控股地位的小股東是不是能夠一直避稅避下去？另外一個問題出來了，一百萬的房子，銀行貸了六十萬，明年漲成兩百萬，我還欠銀行五十萬，錢沒還光,那個產權不能說是我的，銀行里抵押了一部分，沒有還完之前，那個錢是不是銀行也應該承擔一部分房產稅？這些差不多上合情合理的，因為我的房子首付百分之二十，100%的產權，我只付了20%的錢，80%是屬于銀行的,誰的小孩吃誰的奶，銀行的房子你得收銀行的房產稅。老紅軍、老干部哪一個退休以后沒有分到專門好、專門大的房子？同樣一個老干部，能夠享受160平米的房子，要么給他一套，要么給他兩套80平米的，假如按照套收，兩個小套的就吃虧，假如按照面積收，理論上黨的干部差不多上人群團體的任職，還不是公務員，機關事業單位，包括中國殘聯、宋慶齡福利會，包括我們教授、副教授，是不是也能夠享受待遇？一旦按照級別來減免，就會受到專門大的非議和不公。我的房子一百萬，你給我估一百萬是OK的，你估成115萬也是對的，但你敢估成115萬，我心情好，罵你，心情不行，踹你。而且估價師不是政府官員，他評估你的房子誰出錢？是老百姓出錢依舊政府出錢？你要敢對離退休的老干部收房產稅，一套房子評估下來一千萬，你收他八萬塊，老頭子拿拐杖敲你，〝小子，江山差不多上老子打下來的，你敢收錢？〞房產稅假如確實收，是帳面上評估上去了，但大伙兒還沒賺到一分錢，假如哪個領導干部家里房子多了一點，會可不能顯現巨額納稅收入來源不明？〔眾笑…〕大伙兒不要笑，我是隨隨便便給大伙兒舉了幾個例子，深圳是改革開放的窗口，上海是經濟的中心，北京是權力的靈魂，如何也可不能拿這三個地點做破壞性試驗〔眾笑…〕，把深圳人玩熄火了，阻礙改革開放窗口的形象,上海玩歇菜了，經濟不穩固，北京更不能玩歇菜了，因此那個玩意兒雷聲大，雨聲小，既沒有可行性，也沒有必要小，而且我們的體制決定了只能就低，不能就高。

在如此一個情形下，我認為中國的房地產要大進展，然而不能帶著隱患進展，房地產業作為國民經濟重要的支柱產業，那個地位不能堅決，然而房地產市場作為主體勢在必行，房地產市場總體膨脹，結構優化，為地點政府提供源源不斷地埋單的資金來源，地點政府針對中國的國情，對原住民采取經濟適用房和廉租房兩種模式，關于新移民采取公租房的模式，這兩個操縱在百分之二、三十以下可不能有問題。當外地朋友為深圳的進展奉獻青春和熱血時，他的實力稍弱，能夠在公租房里待幾年，過兩年翅膀硬了，想去北京，住北京的公租房，想在深圳落戶，住深圳的商品房。一個沒有人埋單的盛會，是不可能真正開下去的，因此房地產市場為住房保證埋單，住房保證為房地產市場的進展保駕護航，以房地產市場的繁榮為主旨，住房保證的根基為要求，二者的結合就構成了中國房地產行業大進展的新契機，我們認為最重要的并不是把開發商包裝成三角眼、水蛇腰的不良壞蛋，而是要給需求一個泄洪的通道，要大力進行金融創新，放開商業地產的法人投資，組建相關的機構，來引導個人把住宅投資轉向非住宅，來引導對住宅的投資從一、二線都市的二手房投資，和新建房的消費投資，轉移到三、四線都市的開發投資，通過適當的政府財政傾斜，把消費投資轉成供給投資，如此的話能夠應對中國目前資金過剩的現實，同時我們還要在海外，包括香港，加大人民幣債券的發行力度，讓越南、老撾、柬埔寨、外蒙古、東盟想消費中國商品的人不用美元，他能夠向我們借人民幣，買了東西以后再還人民幣，因為中國經濟必定有一個大的風險，這是大伙兒沒想到的，什么緣故？因為美國是消費增長，因此它發行一億美元，每年能夠在美國的社會轉五圈,中國是投資增長，因此中國的人民幣在中國的高鐵、中國的高速公路上可能兩三年才轉一圈，同志們明白什么意思了吧。今天因為我們是投資興國，而不是消費立國，盡管中國的現金比美國還多，但因為周轉速度慢，因此沒有表現出價格的狂漲，但隨著長周期鐵公基項目投資周期的縮減，差不多發出去的鈔票，隨著中國消費增長的比重,往常是兩年轉一圈，現在一年轉兩圈，意味著它轉到大蒜，大蒜漲，轉到食糖，食糖漲，那個時候即使中央銀行不發行貨幣，即便是存量貨幣也絕對能掀起滔天巨浪。孟博士講的專門好，吳敬璉老先生憂國憂民，打壓房價必定引發物價失控，因為中央的水龍頭沒有關，反過來意味著什么？在水龍頭沒關的情形下，你把物價打壓了，是不是又給房價增加了新的動力？專門是明年必須活躍股市，為金融行業吸納資本，明年上半年開始的新一批股市大量盈利的朋友，隨著瀟灑走一回，最終依舊在房價里、在樓市里找到了資金最為安全的歸屬感，而中國具備投資價值的住宅只在一、二線都市，一、二線都市一般的財政實力比較雄厚，住房保證的規模越大,中低端需求被替代的程度越大，在那個時候只有中高端的需求是可不能被替代的，而會被下家所追逐。有人專門擔憂沒人跟進如何辦？錯，中國的房地產也確實是20%,兩三億人口現在運作的市場，隨著黨中央國務院更加關注民生，更加關注和諧，原先專門難涉足房地產的80%的人口有相當一部分在以后也會加入到相對有限的都市空間隊伍中來。同志們，水漲船高，盡管船不夠大，但看見要漲水了，咱們如何可能坐失良機呢？房地產大能夠安邦立國,小能夠安身立命，買好兩套房，家庭絕對和諧，哪怕股票臨時被套住，也可不能產生婚姻裂變。我們處在一個好時代，以后的五年是中國房地產市場，專門是一、二線都市房地產市場成長的鉆石期，五年以后如何？不敢茍言，因為政策環境會發生變化