封面沈陽瀚博地產遼大地塊發展定位報告85p扉頁沈陽瀚博地產遼大地塊發展定位報告85p瀚博地產遼大地塊

發展定位報告沈陽瀚博地產遼大地塊發展定位報告85p目錄第一部分市場結論

第二部分宗地解碼第三部分項目開發定位方向第四部分商業專題第五部分開發分期建議

沈陽瀚博地產遼大地塊發展定位報告85p第一部分市場結論沈陽瀚博地產遼大地塊發展定位報告85p市場調研結論符合居民生活習慣，高性價比，戶型格局優化，具有附加值定位檔次競爭研判產品組合開發指導方向西部為區域市場的最大競爭對手認同多層，對小高層存在抗性，特定區域公寓市場存在機會三環以外中高檔項目缺乏產品特性2400元/平方米——3000元/平方米定位為北部區域中高檔，道義地區高檔項目首先確保區域內客戶，同時爭奪西部客戶多層為主，配合一定比例公寓和洋房產品控制戶型面積格局，以兩房為主，部分配倉庫價格定位體現項目區域高端形象，兼顧性價比，不盲目走低沈陽瀚博地產遼大地塊發展定位報告85p第二部分宗地解碼沈陽瀚博地產遼大地塊發展定位報告85p項目宗地坐落于沈陽城市的北部——國家級經濟開發區道義經濟開發區的道義鎮101國道西，項目占地面積為187334平方米，總建筑面積為約30萬平米。地塊東臨101國道，南倚遼寧大學新校區，西接道義經濟開發區規劃路，北靠道義經濟開發區規劃路（如下圖）。沈陽瀚博地產遼大地塊發展定位報告85p宗地四至現狀沈陽瀚博地產遼大地塊發展定位報告85p宗地東側：

宗地東側（101國道）

宗地東側101國道屬國家級公路，該國道交通通達性非常強，向南可以直達北部大學城以及皇姑區，也是新城子通往沈陽的重要交通要道。沈陽瀚博地產遼大地塊發展定位報告85p宗地南側：宗地南側（遼寧大學）沈陽瀚博地產遼大地塊發展定位報告85p宗地西側：宗地西側（規劃路）

宗地西側為道義經濟開發區規劃路，該規劃路現階段還只是田間小路。再規劃路建成以后，會使本案有很好的交通便捷性。沈陽瀚博地產遼大地塊發展定位報告85p宗地北側：宗地北側（農田和盼盼食品廠）

宗地北側現為農田和盼盼食品廠，整體來講，很有田園的感覺。周邊綠化植被太少，需要進一步改善。沈陽瀚博地產遼大地塊發展定位報告85p宗地土地特征沈陽瀚博地產遼大地塊發展定位報告85p由南到北的高壓電線

宗地總體比較平坦，地勢由東向西逐漸變低。在宗地的東側有多條高壓電線橫貫南北，將來需考慮作地下埋設，以免影響本項目規劃及給后期銷售造成障礙。沈陽瀚博地產遼大地塊發展定位報告85p離宗地北側３００米左右就是蒲河，現階段蒲河由于長期缺乏治理，所以被污染的很嚴重，整條河散發著刺鼻的異味。宗地北側３００米處（蒲河）

沈陽瀚博地產遼大地塊發展定位報告85p宗地南側遼大鍋爐房宗地南側遼大鍋爐房內佇立著一個高7-8米的煙囪，這必將對距它較近房源的銷售有很大影響。沈陽瀚博地產遼大地塊發展定位報告85p宗地區域內配套狀況沈陽瀚博地產遼大地塊發展定位報告85p以本案為原點，半徑3000米的范圍內市政配套交通狀況：現在沈北新區“三縱四橫”交通網已基本完成，整個區域的交通狀況很好。“三縱”分別是101國道、203國道和102國道，沈北新區投資10億元對這三條路進行高標準的拓寬改造，打開了沈北新區的“南大門”，使沈北新區與沈陽母城融為一體。“四橫”為：沈北開發大道；蒲河生態走廊;新城子產業大道；沈北生態旅游帶.沈陽瀚博地產遼大地塊發展定位報告85p沈陽瀚博地產遼大地塊發展定位報告85p生活及醫療配套：現宗地所在區域，生活配套已基本完善，已通電，通水，集中供暖，可安裝有線電視及寬帶。但由于本項目離市區較遠，致使在市政配套上不完善，項目周邊1000米內無中、大型醫院和藥店，這將給本項目業主的生活帶來極為不便的影響。沈陽瀚博地產遼大地塊發展定位報告85p道義鎮郵政本項目距離道義鎮中心只有1000m左右，那里有很小規模的商業和金融配套，這些商業金融配套都是為滿足道義鎮居民的需求。沈陽瀚博地產遼大地塊發展定位報告85p遼大正門對面商業

沈陽瀚博地產遼大地塊發展定位報告85p宗地價值分析沈陽瀚博地產遼大地塊發展定位報告85p項目住宅價值分析住宅價值用地劃分原則：

環境、景觀條件最優；地塊通達條件好；地形條件最優化；可供物業開發潛力大。沈陽瀚博地產遼大地塊發展定位報告85p沈陽瀚博地產遼大地塊發展定位報告85p項目商業價值分析商業價值用地劃分原則：符合商業住宅居住區的合理規劃；靠近主要干道，交通可達性強；商用物業可持續發展；人流量較大的區域。沈陽瀚博地產遼大地塊發展定位報告85p沈陽瀚博地產遼大地塊發展定位報告85p宗地SWOT分析沈陽瀚博地產遼大地塊發展定位報告85p交通優勢：101國道屬國家級公路，該國道交通通達性非常強向北可以直達北部大學城以及皇姑區，也是撫順、鞍山、遼陽、鐵嶺等糧油基地通往沈陽的重要交通要道。環境優勢：沈陽市對城北大學城的規劃，限制污染企業在本區域落戶，加之城市郊區豐富的植被和水系，項目所在區域的空氣質量較好，環境優勢明顯。區域優勢：道義國家級經濟開發區的確立，在未來幾年政府將進一步加大對該區域的投入，從而完善該區域的市政配套，使道義整體區域競爭力增強。沈北大學城已經形成，使得整個區域有著濃厚的文化氛圍。地塊優勢：地塊南面緊臨遼寧大學，人氣旺；大學生有很強的消費能力，使得項目有著很強的商業優勢；且地塊目前為凈地，可塑性較強，利于后期的景觀規劃。宗地優勢分析(S)沈陽瀚博地產遼大地塊發展定位報告85p該區域“遠離”城市中心，城市化和“新市鎮”的發展還需一定的時間；本案地塊與周邊地塊比較，地勢偏低，這勢必給本案的前期規劃和后期銷售帶來一定程度的負面影響。宗地所在區域受大環境影響，基礎設施配套不完善，居住環境有待改善，對于項目的銷售將造成一定的影響。宗地東面有多條高壓電線由北往南貫穿宗地，這將對項目的前期規劃以及后期的銷售帶來一定的影響。宗地南面靠著遼寧大學的鍋爐房，此處佇立著一個高7-8米的煙囪，這必然給離煙囪較近房源的銷售帶來很大影響。宗地劣勢分析(W)沈陽瀚博地產遼大地塊發展定位報告85p隨著道義經濟開發區的進一步發展以及政府對本區域公建配套力度的加大，鼓勵了房地產開發建設及消費者置業，有利于項目的可持續發展；沈北大學城的發展：勢必使更多的人開始關注本區域，區域內大量的大學生消費群給本案帶來更多的商機；瀚博房地產開發有限公司在此區域已經成功開發了瀚博水岸花城、瀚博商務大廈、瀚博西耶納等幾個項目，在該區域已有一定的知名度，得到了廣大客戶的認可，這也給本項目奠定了良好的基礎；居住氛圍：此區域幾年的發展，已開發了很多樓盤現已入住，聚集了一定人氣，一定程度上體現購房者對該區域的認可及認知，對于本項目后期介入創造了好的居住環境。宗地機會分析沈陽瀚博地產遼大地塊發展定位報告85p項目區域還有大片的農田，隨著道義經濟開發區的持續發展，來此投資的人必定越來越多，所帶來的房地產競爭的也會日趨激烈，宗地區域將會有冒出更多的房地產項目，將對本案形成一定程度威脅。宗地威脅分析(T)沈陽瀚博地產遼大地塊發展定位報告85p通過研發表現項目主題定位的建筑立面、園林表現，具有市場競爭力的趨優戶型等提高本項目的產品品質；及時掌握周邊競爭對手的最新開發及銷售情況，提早研究相應對策，及時調整本項目開發貨量營銷策略，選擇合理營銷排期，先發制人將競爭對手的威脅提前化解到最小；以本案為出發點，針對本項目先以商業和生活配套切入打開市場，使之成為整個區域的焦點，帶來人氣，提升價值。規避策略：沈陽瀚博地產遼大地塊發展定位報告85p

第三部分項目開發定位方向沈陽瀚博地產遼大地塊發展定位報告85p項目核心理念定位項目核心價值體系建立核心價值體系魅力價值核心價值地脈元素（原生）文化情趣生活（傳統與現代結合）大學、便利交通、主題理念競爭力生活形態優勢資源整合價值高性價比價值產品價值本案優勢資源競爭力價值優化競爭力產品創新價值差異化產品基礎核心競爭力躍升核心競爭力躍升核心競爭力沈陽瀚博地產遼大地塊發展定位報告85p核心理念主題定位

思考過程:項目定位是關系項目的核心價值體系，是項目產品規劃設計的核心理念，是項目營銷體系的概念主題。如何將本案的有效資源全面整合，將本案的潛在價值充分挖掘，打造出叫好又叫座的精品項目，將是本案定位的思路源泉。沈陽瀚博地產遼大地塊發展定位報告85p本案地脈：遼寧大學等高校形成大學城，地鐵出口，規劃中沈北新區居住商貿區；現有兩塊土地與遼大生活區形成的自然的道路體系，如同阡陌；地貌平坦，傳統的居住氛圍濃厚。人脈：當地原始居民、拆遷人群、新城市移民、老市區內投資人群、學生；商脈：與主干道101國道相連、與學校生活區相接、2010年居住人口50萬；競爭：鄰近區域多是風格單一，市場初級階段產品，容易超越；大區域（北部區域及相關競爭區域），多為現代風格結合國外元素項目，精品有限，可以從規劃風格上突破和超越。未來地產大鄂進駐，以對其過去成熟作品的判斷，仍然是以現代風格或結合國外生活藍本大手筆打造項目，可以從定位上考慮規避，在定位上實現突破。沈陽瀚博地產遼大地塊發展定位報告85p思考建筑風格上：要突破大區域固有的現代風格與國外生活藍本結合的方式打造產品對土地的理解上：要充分利用現有土地與周邊形成的關系，借用不同的關系形成親切的交錯路網，保持地塊原有充滿活力的生活氛圍。對近距離競爭的規避上：從定位上切入市場空白點，抓住居住群體對各類產品居住的要求，同時結合地塊原有格局形成有序的秩序，將中國傳統的居住格局落實到規劃中，與本案的商業配套融合為具有傳統居住意義的現代社區。對文化的理解上：大學城臨立，教育氛圍濃厚，畢業留沈的學生在便利的交通條件下，居住于熟悉的學校附近，提高了整體的居住素質。作為第一批進駐區域的移民，學校人口見證了區域的發展變化，也將學校的文化氣息滲透到周邊的環境中，和諧共生，未來需要的能承載和延續這些文化的建筑。

沈陽瀚博地產遼大地塊發展定位報告85p核心理念主題定位

在對市場對土地對競爭對周邊環境的充分認識的基礎上，提出本案的核心主題理念定位為:還原中國情結遼大旁文化風情名宅沈陽瀚博地產遼大地塊發展定位報告85p主題理念的理解主題概念——還原——尊重地塊原始風貌，不因現代土地運作的介入失去充滿活力的居住氣氛。同時在各種生活藍本林立下，關心作為中國人心中對傳統居住的回歸。中國情結——中國情結，不是居住的大小，不是建筑的中式，而是居住是否能夠作為載體，帶來區別于城市鋼筋森林的冷調與浮躁，還原舊時的院落、鄰里、阡陌和熱鬧的中國式生活。文化風情——建筑作為載體，體現項目的精神內涵，現代化的高等學府和原生態的形成自然阡陌的地塊相交融，用現代的建筑手法，結合具有中國元素的構件，通過風情街區的串聯圍合，提供最佳小商業和大住宅環境的完美結合，將學院的文化氣質，與住宅的質樸，結合位充滿濃郁居住活力的文化風情社區。

名宅——名：指的是有名望，有聲譽，有功業，著名的，名副其實的，大的等意思；宅：居住的場所，有一定實力和檔次品位的住所。

本案將成為區域內高品位的，充滿文化風情的，規模龐大的，有名望開發商開發的，而且是名副其實的名宅。沈陽瀚博地產遼大地塊發展定位報告85p在產品上的反映為建筑上用簡潔的現代立面風格為主配合中式元素符號，顏色上延續新區對立面的要求，打造具有中國情結的風情名宅，需要注意的是中國元素的符號要適量，以現代的風格為主題。景觀上社區“神”的表現的最佳載體是承接建筑與人的景觀設計，在景觀上要實現供鄰里溝通的院子——庭院空間，老人喝茶談心的地方——功能性庭院空間，小朋友們玩耍的空間——庭院空間、綠地、游樂設施……在現代化的社區形成庭院景觀并使景觀充滿參與性，通過如陽光茶室，趣味農莊，文化長廊的設計，將傳統的家庭、鄰里、文化融合，形成泛庭院的景觀，靜觀要具有起伏性，給人以曲徑通幽的感覺。商業及公建配套上中心會所，設置物業管理機構，小型健身中心，便利店。商業要與住宅相融合，通過中式騎樓街坊的形式布置分隔地塊間的阡陌道路，用具有中式風情的商業小街還原熱鬧的生活場景。沈陽瀚博地產遼大地塊發展定位報告85p產品理念根據以上對市場的分析和對項目核心理念的分析，產品理念定位為具有中國符號的高性價比宜居名宅中國符號----以商業中傳統形式的運用和多層建筑的少量中式符號帶動項目整體的中國風味，在定位上跳出大區域小區域的雷同現象。高性價比----以康居示范工程為標準建造，用現代的建筑語言打造功能布局實用、合理、具有附加值的居住空間，使產品成為人們第一居所的首選。宜居----做好的產品，并通過現代化智能系統和人性化的管理體系保證生活的高質量。產品定位

沈陽瀚博地產遼大地塊發展定位報告85p市場形象以還原中國情結和文化風情名宅為理念的產品，其本質是為居者提供最有味道的家，所以產品的市場定位：新中式、沈北首席文化風情名宅新中式——用中式符號承載人文尺度，人文尺度豐富中式符號；結合現代建筑，突出“新”，發展文化風情和功能空間的革命性產品，實現都市人居理念的革命。通過商業、組團、庭院體系營造豐富的交流平臺，培育親和鄰里關系；對于成年人有一個和諧的社區，對于兒童有一個優質的成長環境；首席——突出項目的市場領先性，強調一種從容的生活態度和居住品位，使身心的釋放，培育沈北第一甚至沈城第一的文化風情名宅市場形象

沈陽瀚博地產遼大地塊發展定位報告85p瀚博名城瀚博·易武（易武居）易武鄉位于云南省西雙版納傣族自治州，其東部與老撾接壤，位于茶馬古道最南端，世居漢、傣、彝、瑤等民族，有保存完好的石板路和舊時商號的房屋。易武還是著名的古六大茶山之一，至今仍有不少的制茶作坊，有的至今還保留制茶的手藝。典型的中式風格，可跳出俗套，別具一格。中式的茶文化悠遠飄香，與本案的文化氛圍相呼應，更體現幽靜閑適的風格，頗有與世無爭的大將風度和靜心品茗的高深意境。瀚博·文軒學仕

強化大學城的文化氛圍，可發揮的空間較大，無明顯固定的規范模式。瀚博·蒲韻雅舍蒲帶指蒲河，韻指境界、氛圍，雅指樓盤風格。將本盤的優勢有機結合，更切合后期宣傳推廣。案名溫和無刺激性，更適合大眾口味，卻又部落俗套。瀚博·世外桃源以世外桃源為概念賣點，突出遠離塵囂的意境，及本案的優美生活環境。案名建議

沈陽瀚博地產遼大地塊發展定位報告85p住宅產品類型方向定位沈陽瀚博地產遼大地塊發展定位報告85p產品的設計理念提示

產品設計理念原則：中式與現代結合，打造具有中國情結的文化生活社區。建筑風格提示：線條明朗的現代主義風格。沈陽瀚博地產遼大地塊發展定位報告85p對于在設計上融入現代設計手法，現代優居理念，有如下要求：設計原則1：整體造型反對復雜、夸張、另類，體現清爽、淡定、樸實、親切；設計原則2：整體風格設計上著重把握氣勢與氣質，把握中端的消費群體需求取向和氣質特征使其向往和歸屬,體現一個和諧、現代但不缺乏對中國傳統元素進行思考的建筑群社區。沈陽瀚博地產遼大地塊發展定位報告85p沈陽瀚博地產遼大地塊發展定位報告85p沈陽瀚博地產遼大地塊發展定位報告85p住宅模型建議原則：優化總體規劃布局，滿足設計規范要求，做到很好與商業融合的，通過建筑樓體設計，創造足夠的園林景觀空間，而且必須要體現每種建筑樓體的核心價值，對于社區檔次的提升、市場的需求切合起到重要的作用。市場狀況：沈北市場乃至近郊區域大規模的項目對于建筑形態的打造基本只限于多層或小高層的相互配合，沒有進一步進行細分，導致項目的客戶不明晰，推廣上沒有側重點，缺乏項目檔次的拔高點。沈陽瀚博地產遼大地塊發展定位報告85p模型產品線建議：項目細分為四條產品線：普通的六層多層產品，進深、開間與市場上常見的產品無異，主要依據是該產品普遍受購房接受，能夠很好的保證項目正常的去貨量，實現開發的資金運轉，也降低每期尤其是首期銷售的風險，實現項目“量”的積累。薄板通透型多層產品，產品在進深上比普通多層小、開間比普通住宅大，很好的實現采光、通風功能，景觀視野開闊，在功能布局和優居理念中均有進一步拔升的作用，作為項目檔次拔高的其中一個“亮點”，也是在產品推廣中的一個“高潮”。高層公寓，產品優勢在于基地面積小，對于容積率可以拔高，保證開發商的利潤點，而且對于整個社區的建筑規劃可以實現高低錯落的美感，也可以實現樓盤的形象工程的作用。退臺花園洋房，該產品可以引領一種新的生活方式，也是現有產品中較為先進的一種，有類別墅的優點，兼顧功能布局、景觀視野、精神層面享受等多種附加功能，是項目檔次又一次拔高的“亮點”，可以順暢的實現整個樓盤從“量”的積累到“質”的飛躍，最終實現價格的拔高及項目形象檔次的奠定。沈陽瀚博地產遼大地塊發展定位報告85p普通多層產品普通多層產品、薄板通透型多層產品、高層公寓普通多層產品、薄板通透型多層產品、高層公寓、花園退臺洋房量到質的飛躍順利打開市場，實現資金回收產品第一次飛躍，建立產品檔次產品第二次飛躍，實現整個樓盤形象的拔高沈陽瀚博地產遼大地塊發展定位報告85p各種產品線情況普通多層產品原則：普通多層產品的主要作用是打開市場，確保資金回收，其檔次基本屬于整個社區最低的，本項目Ⅰ區為商業體量較大的一個區域，而且商業也要作為首要建設以實現101國道的形象工程，居住氛圍相對Ⅱ區缺乏，因此，我司建議Ⅰ區的住宅產品以普通多層為主，與商業共同建設，提前推出市場，實現資金回收，減輕商業的資金壓力。市場狀況：城北市場的多層產品的需求面積因地域的變化而有一定的變化，三環以外面積需求基本為70—80平米面積、兩房格局為主，而且未來一年已知的供應量中西耶納3期以60—80平為主，將于明年開春銷售二期的宏頤瀧園推出十多棟多層，主要面積區間為40—100平米，三環以內的城北市場，需求面積相對較大，為80—100平米的兩房，另外整個沈陽市近郊大規模的項目需求面積為80平米，兩房產品為主。沈陽瀚博地產遼大地塊發展定位報告85p產品建議：基于市場狀況及結合項目的檔次，本項目是立足周邊市場（沈北區域），再輻射整個沈陽市，對于多層產品面積在滿足市場的需求的基礎上保證居住的優化及檔次，我司建議本案的多層產品面積區間為75—85平米、兩房產品，少量接近100平米三房的產品一梯兩戶以及65—70平米的一梯三戶的單元布局。設計價值建議：因為多層產品充斥市場，多層產品戶型格局趨向同質化，要實現市場的迅速突破必須具備產品本身的亮點，而且75—85平米的客戶更注重對空間、面積的利用，所以在這方面必須要著力打造，在有限的面積里實現功能布局的合理化及人性化，另外，對于現代主義建筑風格，更強調線條感，一些附加值的元素可以提高戶型的價值，也可以豐富樓體的外立面，如轉角飄窗。沈陽瀚博地產遼大地塊發展定位報告85p高層公寓原則：高層產品由于建筑形態對形象及建筑群的錯落美感均起到很好的作用，對于高層公寓的擺放，我司建議在本項目的Ⅰ區，既可以起到形象工程作用，又可以實現容積率的拔高。市場狀況：城北三環以外高層產品不多，其中祥瑞家園的高層面積基本是100平米以上，而且從銷售狀況來看該產品市場抗性較大，城北三環以內高層產品也不多，基本面積在80—90平米，銷售狀況并不理想，如桃源新城、北美家園等。沈陽市場對于其他區域近郊高層項目的均存在抗性，因此對于在近郊開發高層產品是存在一定的風險，尤其是上年紀的客戶對高層的抗性較為明顯，對于本案的考慮，無論在形象工程及容積率的拔升，高層是必須考慮的建筑形態。隨著沈北新區的不斷發展、地鐵沿線的即將開通、周圍大學氛圍，讓本案高層具備吸納年輕白領、投資者的條件。沈陽瀚博地產遼大地塊發展定位報告85p產品建議：如果本案高層產品以兩口之家為主要目標打造高層產品，面積必須要在80平米左右，這種情況下，市場已經是證明該產品存在的市場抗性，另外，項目本身存在競爭，該產品與75—85平米的多層產品出現競爭，面積再增加就重復祥瑞家園的尷尬局面，因此我司建議單戶面積約60平米，以白領及投資客為主，項目周邊紅火的租賃市場也證明該項需求，地鐵的存在及區域的發展足以吸引單身白領的購買，而且60平米也滿足使用的要求。設計價值建議：高層公寓作為形象工程的重要亮點，其外立面設計必須貫徹整體的一個定位，無論色調、線條、建筑勾線、凹凸感都要有明確的現代注意風格，可以考慮某些樓層設置陽臺，某些樓層封閉陽臺，豐富外立面的線條感，對于單戶戶型面積的設計必須控制在60米平左右，以滿足目標客戶的使用要求。沈陽瀚博地產遼大地塊發展定位報告85p薄板通透型多層產品原則：薄板通透型多層產品是項目第一次實現檔次提高的產品線，因此對于該產品的擺放必須要滿足居住價值最優化，景觀價值最優化的條件，我司建議薄板通透型多層產品主要設置在Ⅰ\Ⅱ區。市場狀況：對于薄板通透型多層產品在沈陽市場出現并進行包裝推廣不多見，首例是出現在萬科，而且相當暢銷，也奠定了該戶型產品是具備市場的支持，也是居住優化的戶型產品。產品建議：該產品在戶型的進深和開間跟普通的住宅產品是存在明顯的區別，一般的進深是在9—10米，而且開間也比普通多層產品大，短進深、大開間對于居住的舒適感來說是無可挑剔的，面積區間為90—100平米，兩房或三房，避免跟項目自身的普通多層產品出現沖突。設計價值建議：薄板通透型多層產品是項目的一個亮點，短進深、大開間的戶型對于廳及臥室的設計尺度必須要控制好，還有其他空間的設計要注意尺度感，另外，由于大開間直接帶來視野的開闊，在房間或客廳的設計中可以考慮增加一些向外延伸的空間。沈陽瀚博地產遼大地塊發展定位報告85p退臺花園洋房原則：退臺花園洋房產品是項目第二次實現檔次提高的產品線，因此對于該產品的擺放也必須要滿足居住價值最優化，景觀價值最優化的條件，基于這點我司建議退臺花園洋房產品全部設置在Ⅱ區。市場狀況：退臺花園洋房在樓盤里面基本作為一個主打產品或者主要亮點，如萬科、奧林匹克花園、亞瑟藍灣等均用該產品來確定整個園區的檔次，銷售的市場抗性也比較小。產品建議：市場上退臺花園洋房的面積段從八十平在二百多平不等，但對于本項目，我司建議其面積約為120—140平米左右，該面積為銷售面積，其他附加值象底層花園、每層的退臺、頂層的露臺等等均不計算進該面積。設計價值建議：首層私家花園、地下室、每層的退臺、頂層的大露臺都是設計的重點，也是該產品的價值所在。沈陽瀚博地產遼大地塊發展定位報告85p沈陽瀚博地產遼大地塊發展定位報告85p各類產品線的配比：本項目住宅共四種產品線，其中普通多層產品是保證去貨量，實現量的積累，控制合理的市場風險，因此普通多層產品必須是大比例產品，薄板通透型多層產品、退臺花園洋房為項目的亮點，提高社區品質及檔次，它跟打造形象的高層公寓應該占小比例，具體比例根據城北區域及其他區域近郊項目的市場數據進行參考定制：城北區域市場：

沈陽瀚博地產遼大地塊發展定位報告85p沈陽其他區域對于戶型面積的供應及需求結論如下（市場報告有詳細敘述）：

從以上數據可以看出，城北市場的供應及市場需求在三環以外基本集中在70—80平米，基本占到總貨量的50%以上，三環以里基本集中在80—90平米，其他區域的面積供應及需求也基本為70—90平米，因為本案位于三環以外，首先吸納的客戶基本集中在周邊，再向外圍輻射影響，因此在對本案進行面積區間比例分配設定要堅持以量為核心，實現質的飛躍，我司對于面積配比的建議如下：沈陽瀚博地產遼大地塊發展定位報告85pⅠ區（132畝）面積配比：因為Ⅰ區中商業占了較大的體量，該區也是首要開發的區域，并且兼顧形象工程，對于商業采用方案一（預留商業大賣場），住宅的建筑面積大約為87183平米才能滿足容積率，對于方案二（全滿鋪臨街商業），住宅建筑面積大約為94926平米才能滿足容積率，各產品線面積配比為：

沈陽瀚博地產遼大地塊發展定位報告85p當商業模型采用方案一（預留商業大賣場），住宅模型如下：北區：Ⅰ區住宅總面積為：88600㎡

，可以與商業模型方案一進行融合擺放。

南區：沈陽瀚博地產遼大地塊發展定位報告85p沈陽瀚博地產遼大地塊發展定位報告85p2.4.2當商業模型采用方案二（全滿鋪臨街商業），同樣的面積配比下，住宅模型如下：南區：

北區：Ⅰ區住宅總面積為：95080，可以與商業模型方案二進行融合擺放。

沈陽瀚博地產遼大地塊發展定位報告85p沈陽瀚博地產遼大地塊發展定位報告85pⅡ區（149畝）面積配比：

按以上比例，各類型棟數及建筑面積如下：149畝按照經濟指標≤1.6的容積率計算，建筑面積為：≤159834，對于Ⅱ區，我司設想的模型容積率為：1.59。沈陽瀚博地產遼大地塊發展定位報告85p沈陽瀚博地產遼大地塊發展定位報告85p目標客戶定位沈陽瀚博地產遼大地塊發展定位報告85p沈陽瀚博地產遼大地塊發展定位報告85p購買客戶狀況分析：城市新移民者：

學生：年齡段主要集中在20-30歲之間。城市發展的新生力量，接受新事物的能力較強，思維活躍，具有一定的超前消費意識。主要經濟收入來自父母的支持，此外只有業余時間所得收入微薄且不穩定。承受挫折的能力相對較差，無抵抗風險意識。不滿足目前的生活現狀，內心向往擁有高品質生活。由于其購買承載力以及居住人口等因素制約，其購買面積大多集中在50-80平方米之間對項目形象、物業服務質量等是其置業所考慮的主要因素。沈陽瀚博地產遼大地塊發展定位報告85p當地農民：政府征用土地，失地農民得到大量政府拆遷補償金。房屋拆遷，急需住房滿足日常生活需要。消費心理較為傳統，其消費行為僅限于單純的購買。大多只完成了義務教育，學歷相對較低。主要代步交通工具為公交車、自行車等。家庭結構復雜。所需的居住面積大多集中在70-100平方米之間。購買承載力相對較低，對建筑質量、銷售單價要求較高，由于其置業心理的不斷成熟，產品形象以及物業服務質量也成為其考慮的重點。沈陽瀚博地產遼大地塊發展定位報告85p公務員：年齡段分布在26歲以上。學歷由于參加工作的時間不同存在差異；通過公務員考核的學歷相對較高，年齡偏大的人員學歷相對較低。代步交通工具為機關用車、出租車等。距離工作地較近便于工作。對建筑質量、園區配套、銷售單價、物業管理要求較高。高校教職工：教師的收入水平由于所在學校的師資力量不同所以收入水平也同樣存在差距。普通交通工具如自行車、公交車、通勤車等。高校教職工大多以集資建房的形式置業。置業意向大多選擇在工作地周邊。看重價格、園區配套、物管品質。沈陽瀚博地產遼大地塊發展定位報告85p專業投資客：年齡集中在40歲以上。對房地產行業有一定的認知，大多為二次以上置業，具有豐富的置業經驗。此類客戶置業根據地域升值空間及單價訴求的不同所選擇的面積段也有所區別，但大多以中小面積戶型為主。沈北新區掛牌成立，帶動房地產行業的發展，升值空間不斷增加，投資地產能為其帶來巨大的投資回報率，是吸引他們在此投資置業的主要因素。置