2024/3/2114.1經營環境特點與分析的原則

房地產開發與經營環境分析是指對影響房地產企業開發與經營活動的政治、經濟、法律、技術、文化等各因素的分析1.經營環境特點⑴環境差異性⑵環境動態性⑶環境可測性2.房地產開發與經營環境分析的原則⑴客觀性原則⑵全面性原則⑶比較性原則⑷預測性原則4.2房地產開發與經營環境分析2024/3/212024/3/213經濟發展環境

經濟發展環境是對房地產經營產生最重要影響的環境因素，它既決定了房地產開發項目的市場需求，同時也決定了房地產開發項目的有效供給，只有供需正常的經營環境，房地產企業才能取得良好的經營效益⑴經濟發展形勢⑵市民的收入水平及其貧富差異程度①平均收入水平影響房屋價格②貧富差異影響房屋檔次結構⑶資金市場發展形勢①利率會影響房地產市場的供給與需求②貸款條件會影響房地產市場的資金投放量2024/3/214政治環境

政治環境主要是指各級政府對房地產開發的支持態度、出臺的相關政策⑴政府土地供應的數量和開發條件政府土地供應的數量和開發條件將會直接影響該城市房地產開發的規模和構成⑵政府對經濟適用房（保障房）的態度經濟適用房（保障房）對住宅開發的影響是巨大的，但是我國又必須推行經濟適用房⑶政府收取稅費的水平稅費意味著房地產開發的成本，也意味著房地產購買者的成本2024/3/215法律環境地產開發是一種影響巨大的經濟活動，容易產生糾紛，沒有法律環境的健全，就不可能健康運行⑴房地產直接法律直接管理房地產開發的法律、法規有《中華人民共和國城市房地產管理法》和《中華人民共和國土地管理法》及其配套的行政法規⑵房地產間接法律相關的間接的管理房地產開發的法律影響也是十分深遠的，特別是《中華人民共和國城市規劃法》和《中華人民共和國環境保護法》社會環境⑴人口數量城市人口，是指城市規劃區內的正常工作、正常生活的人口，包括有戶籍的人口和雖然沒有戶籍但長期生活在該城市規劃區內且有著穩定收入的人口⑵人口構成①男女比例的構成②不同年齡的構成③當地戶籍人口與無戶籍常住人口的比例構成④各種家庭規模的比例構成⑤丁克家庭的比例⑥單身人土的比例2024/3/21社會環境⑶人口受教育水平人的實際購買力=人的購買欲望×購買能力，而人的購買欲望和購買能力都與其所受教育的水平密切相關⑷城市歷史傳統①城市歷史古跡會限制房地產開發②古城市民對房地產特別挑剔2024/3/21科學技術環境科學技術環境(TechnicalEnvironment)指的是企業所處的社會環境中的科技要素及與該要素直接相關的各種社會現象的集合⑴科學技術環境對房地產開發創新起著重要的影響作用。⑵科學技術環境分析要素：與房地產業發展相關的基礎科學研究、應用科學研究的最新動態；新技術能夠給房地產企業帶來的商機和新的利潤增長點；新科技對企業經營或消費者購買行為帶來的影響……2024/3/21自然環境一個城市的自然環境，會對房地產開發有著重大的直接影響⑴城市處在地震帶上⑵城市地處地質條件較軟的地帶⑶城市地處地形起伏不定的地表狀態⑷城市的地表水資源⑸城市的降雨⑹城市夏季高溫少雨2024/3/214.3中國新興地產發展前景分析⑴新興地產概念隨著經濟市場環境變化、科技發展、產業延伸等諸多因素推動，在傳統地產基礎上導入國家戰略性新興產業規劃及中央和地方的配套支持政策所確定的“節能環保、新興信息產業、生物產業、新能源和新材料”幾大新興產業體系⑵新興地產內涵新興地產核心要素可以概括為“地產+產業+科技+金融+互聯網+……”2024/3/21新興地產領域⑴新興人居地產⑵新興商業地產⑶新興文旅地產⑷新興鄉村地產⑸新興老齡地產⑹新興樓宇地產⑺新興電商地產2024/3/21新興地產發展前景⑴新興地產將快速推進傳統地產升級傳統地產的困境新興地產的趨勢⑵新興地產為我國經濟發展帶來機遇傳統房企升級轉型帶來新機遇；投資開發企業帶來投資新領域；新型城鎮化發展帶來新動力；城市區域發展帶來新模式2024/3/21傳統開發商轉向新興地產開發⑴在傳統項目上做“新”文章，找準突破點傳統的開發商在傳統項目上做“新”文章，抓住新常態下新興地產蓬勃發展的契機，迅速實現企業團隊素質、開發理念、開發運營模式、開發項目品質等方面的升級轉型⑵打造新興地產項目亮點新興地產需要高起點策劃、高要求設計、高質量施工、高技術運用、高標準管理、高水平運營。打好這張牌，可以為企業發展帶來更加廣闊的前景2024/3/21新興農業地產與新興農業社區開發⑴新興農業地產⑵新興農業社區特點一是塑造一種具有社區意義的新興村莊二是適度的社區規模三是可持續農業社區形態四是強調尊重原有地域文化⑶新興農業社區開發①風情小鎮(主題開發型西湖外桐塢，主打田園文藝范)②莊園③家庭農場④生產性社區