房地產特殊業務估價

結果確定、報告撰寫以某不良資產處置案（下稱“案例”）為例（各方具體關系詳見如下示意圖）。在上述案例中，公司A以其持有的多幢房產及在建工程（“不動產A”）為其自信托公司的貸款提供了抵押擔保，以其持有的多套房產（“不動產B”）為公司B自信托公司的貸款提供了最高額抵押擔保；鑒于公司A與公司B的關聯關系，公司A還為公司B的前述貸款提供了連帶責任保證。后信托公司將上述兩筆債權轉讓給資管公司。由于公司A未按期償還其對資管公司的債務，資管公司向法院申請了強制執行和財產保全，法院依法查封了不動產A，并在淘寶網進行了兩次不動產A的司法拍賣活動，但均以流拍結束；同時，由于公司B亦未按期償還其對資管公司的債務，資管公司向法院申請強制執行和財產保全后，法院依法查封了公司A名下的多套房產。后公司C與資管公司簽署了《債權轉讓協議》，受讓了資管公司對公司A、公司B持有的全部債權。資管公司原擬拍賣不動產A以實現債權，但未料該等房產未能成功處置變現，直接導致其對公司A及公司B發放的兩筆貸款陷入無法收回的困境。而后，由于公司C錯誤地預估了公司A、公司B的還款能力以及不動產A、不動產B（合稱“目標項目”）的價值，使得其從資管公司處接盤該等不良資產后仍然無法收回債權，最終導致公司C陷入處置不良資產的僵局之中。1、涉房地產類不良資產處置的基本流程盡職調查確認資產實際情況尋找最優處置方案1、涉房地產類不良資產處置的基本流程了解項目涉房地產類不良資產處置的過程也是實現房地產最終價值的過程，如果對房地產項目的狀況、性質、定位存在認知偏差，可能導致交易各方無法對該房地產項目的實際價值、未來的發展潛力、價值有清晰的認知。1、涉房地產類不良資產處置的基本流程了解債務涉房地產類不良資產上可能牽涉各類復雜的債權、抵押、查封等，如在處置之前未進行全面的法律盡職調查，捋清該不良資產上存在潛在法律風險，交易各方將難以對處置方案進行最優的選擇。1、涉房地產類不良資產處置的基本流程了解市場涉房地產類不良資產的特殊之處即在于不同地域、不同時期、不同類別的房地產價值會隨著市場需求、客觀政策等的變化而變化，盡職調查不僅是了解房地產項目本身，更重要的是通過訪談、走訪以了解當地該類房地產市場的未來趨勢，進而對該房地產情況有更加客觀的判斷。（1）公司C通過申請司法拍賣及變賣程序獲得款項以實現債權此方案需公司C作為申請執行人向法院申請啟動第三次拍賣程序處置目標項目，在拍賣申請獲得人民法院同意且拍賣成功的理想情況下，公司C可從拍賣款項中獲得償還。如法院不同意啟動第三次拍賣程序或者第三次拍賣仍然流拍，且人民法院同意啟動變賣程序的，公司C亦可以從變賣款項中獲得償還（具體流程如下）。（1）公司C通過申請司法拍賣及變賣程序獲得款項以實現債權（2）尋找潛在投資方通過股權收購的方式收購公司A以間接控制目標項目方案（2）旨在通過潛在投資方支付的股權收購款以實現公司C的債權，其本質為一種債務重組，即通過與債務人重新協商訂立新的還款計劃，落實擔保責任，以實現債權人的債權。（3）尋找潛在投資方整體收購公司C持有的對公司A、公司B的現有債權債權轉讓也是一種處置不良資產的常見手段，通常見于司法處置難度較大、處置時間較長的項目，或者處置方在該不良資產所在地區的人脈、資源較薄弱的項目。在上述案例中，考慮到公司C對公司A及公司B的債權實現難度較大，公司C在與潛在投資方磋商過程中可能處于較弱勢的地位，例如需在債權的收購價款上給予潛在投資方較大的折扣，或者處置不良資產時設置了較為嚴苛的交易條件等。相較于其他處置方案，方案(3)對公司C而言無疑是實現債權最有效率的方式。

房地產特殊業務估價方法

選擇、數據獲取、數據測算16由于不良資產評估的委托方是資產管理公司，與作為資產占有方的債務人不是同一方，資產占有方不配合資產評估的情況時有發生。同時由于許多不良資產無評估所需的基本信息資料，因此即使在債務人充分配合下也無法實施充分有效的評估。雖然資產管理公司在不良資產處置中應進行資產評估，這也是有關部門的明確要求，但許多不良資產不具備進行資產評估的基本條件。17債權企業的股權實物資產估價方法選擇/01

第一種分析途徑：以債務人和債務責任關聯方償還債務能力的角度進行分析的途徑，適用于存在債務人或債務責任關聯方的主體資格、債務人或債務責任關聯方能夠提供產權資料及近期財務資料時的情形。

需要對企業(含債務人、債務責任關聯方)的資產質量進行分析，核實企業負債，判斷企業的財務狀況、經營能力和發展前景，綜合考察債務人和債務責任關聯方償還債務的能力，從而得出債權的可能受償程度，并適當考慮其它影響因素，以揭示某一時點的債權價值。

第二種分析途徑是基于債權人所掌握的材料，通過市場調查、比較類似交易案例以及專家評價等手段對債權資產價值進行綜合分析的途徑，主要適用于得不到債務人、債務責任關聯方配合或債務人、債務責任關聯方不具備相關資料的情況。數據獲取、數據測算/0223政策性債轉股股權的轉讓中，投資者不僅關注企業現有的固定資產，更加關注企業的未來獲利能力。1、評估結果與交易價格之間的差異問題營銷網絡商業信譽行業地位發展前景1、評估結果與交易價格之間的差異問題2、非財務因素的問題一些不良資產的評估結果難以在不良資產處置中得到認可的原因是不良資產的非財務因素所導致的。01020304企業職工安置償債意愿社會信用企業今后經濟發展3、不良資產評估中有關參數的確定問題26許多不良資產的處置需要采用案例比較法等方法來進行價值分析。在多年的處置實踐中，各家資產管理公司積累了大量的不良資產的處置案例。3、不良資產評估中有關參數的確定問題對案例進行搜集和整理，利用數理統計分析方法，得出各種因素對資產價值的影響狀況，從而建立合理規范的不良資產評估參數數據庫，為交易案例比較法等評估方法提供依據，同時能合理體現不良資產處置市場對不良資產價值的影響。4、打包資產的評估問題國家有關部門對打包不良資產的處置出臺了一些政策，但還沒有對不良資產打包處置中的評估技術作出規定。經過多年的處置工作，資產管理公司已將容易處置的、有回收價值的資產基本處置完畢。剩余的不良資產大部分是金額小、地點分散、資料缺乏，且如對其進行單獨處置不符合成本效益原則的資產。

房地產特殊業務估價方案

要點、方案編制30債權人擬處置不良資產的債權評估房地產特殊業務估價目錄/Contents12估價方案要點估價方案編制估價方案要點/0133TextTextTextTextTexthere盡量多掌握該不良資產的相關原始證照、公章、原始資料等，便于對不良資產開展盡職調查及集中處置。34TextTextTextTextTexthere根據房地產實際運營狀況選擇合適的處置方式，如房地產產權不清晰、涉及糾紛較多，或者房地產的市場定位不合理，此類房地產上存在的障礙可能給將來經營或二次處置房地產帶來影響，房地產盤活能力較差，建議盡早通過司法拍賣、變賣、協議轉讓的方式予以處置；35TextTextTextTextTexthere如房地產產權相對清晰，具有一定的開發價值或增值潛力，對其登記、過戶、租賃等不存在其他障礙的，則在運營中處置該房地產也不失為一種可行方案，例如采用租賃、合資合作、托管經營、直接經營等方式，均能夠獲得相對較好的資金回報。3.處置涉房地產類不良資產時應多頭并進。4.要充分了解涉房地產類不良資產的情況，包括房地產項目本身及其他債權人的情況，分析各債權人的債權情況、性質及可能對處置方案的影響，為后期與其他潛在投資方、收購方的交易談判打好基礎。方案編制/02不動產押品評估應當明確評估對象的實物范圍、法定用途、實際用途、收益范圍和權益狀況。法律、法規規定不得抵押的不動產、不能作為不動產附屬權益的資產，不應作為抵押估價對象或納入評估范圍。不同類型不動產，如投資性不動產、自用不動產、專用不動產、經營性不動產、開發性不動產等，具有不同的風險因素和價值特征，應當充分考慮租約、空置率、持有期等因素對價值的影響。應當根據評估對象法律狀況、不動產特點、已設定抵押權情況、已知優先受償款、處置方案等，對市場環境、評估對象范圍、評估基準日評估對象狀況、未來可能權利和義務、其他不確定性因素等，設定必要的前提，做出合理假設。存在不確定因素時應當保持必要的職業謹慎，充分估計抵押不動產處置時可能受到的限制、未來可能發生的風險和損失、已知的法定優先受償款、土地出讓金補繳，并在評估報告中予以披露并做出必要的風險提示。根據委托方的要求，可以采用敏感性分析、情景分析等工具，對不確定性對于評估對象價值的影響進行分析，在評估報告中予以披露并做出必要的風險提示。應當了解評估對象在評估基準