宏益華集團鄭州優勝北路項目市場策劃報告×××（中華人民共和國）機構中原分支機構11月28日宏益華集團鄭州優勝北路項目市場策劃報告前言：受“廈門宏益華集團公司”委托，我機構市場部就貴司“鄭州優勝北路項目”市場開發定位對鄭州市地產項目及商業經濟環境進行了調查研究，并對鄭州市與項目同質、同區域內重要在售和新開發項目進行調研分析。通過對大環境市場分析與研討、鄭州都市概況分析、都市地產開發環境分析、房地產開發市場現狀以及對項目地塊SWOT分析等等，初步設定產品市場定位方向以及產品規劃基本建議，藉此，以能提供有助于項目開發可參照市場資訊而倍感榮幸，并衷心感謝廈門宏益華集團公司各位領導大力支持和協助！本次市場調研重要分析課題有：市場環境調研――分析市場開發前景（經濟發展狀況）；房地產開發環境調查――分析都市房地產發展開發空間；重要地產開發項目調研――分析市場開發限度及競爭狀況，借鑒成功和失敗項目經驗；分析定位產品――探討項目定位方向、產品定位建議和開發其他思路。目 錄第一章、鄭州市房地產市場環境分析…4第二章、項目區域市場分析……………14第三章、鄭州在售高層（高檔）項目分析……………22第四章、區域重點個案分析……………30第五章、項目分析………34第六章、項目市場定位及目的市場分析……………42第七章、產品規劃建議…………………46第一章鄭州市房地產市場環境分析鄭州市概況鄭州市地處中華腹地，為河南省省會，省政治、經濟、文化中心，位于河南省中部偏北，北臨黃河，西依嵩山，東、南接黃淮平原。全市總面積7446.2平方公里，其中市區面積1010.3平方公里，建成區面積262平方公里?，F轄6區5市1縣：金水區、二七區、中原區、管城區、惠濟區、上街區、鞏義市、登封市、滎陽市、新密市、新鄭市、中牟縣。全市總人口700余萬人，城鄉人口近400萬人，中心城區人口348萬人（涉及暫住人口）。都市歷史鄭州是國家歷史名城，“中華人民共和國八大古都”之一，曾5次為都（夏、商、管、鄭、韓），8代為州（隋、唐、五代、宋、金、元、明、清）。自然資源鄭州煤礦總儲量50億噸，居全省第一位，耐火粘土品種齊全，儲量達1億噸，占全省儲量一半；鋁土礦儲量1億噸，占全省30％，天然油石礦質優良，是全國最大油石基地之一。都市交通鄭州處在國內交通大十字架中心位置，擁有隴海、京廣鐵路，107、310國道，京珠、連霍高速公路，新鄭國際機場與國內外30各種都市通航，擁有亞洲最大列車編組站和全國最大零擔貨品轉運站，一類航空、鐵路口岸和公路二類口岸各一種，貨品可在鄭州聯檢封關直通國外，已經成為一種鐵路、公路、航空兼具綜合性交通樞紐。工業經濟鄭州擁有工業公司5萬多家，分跨100各種工業門類，以鋁、汽車、食品、紡織等為主導產業，是全國紡織、冶金建材工業基地，氧化鋁產量占全國一半左右。全年所有工業完畢增長值759.7億元，比上年增長20.8%。商貿經濟鄭州是國務院擬定3個商貿中心試點都市之一，擁有一大批高檔次、多功能大型商貿設施和輻射全國商品集散市場，年成交額超億元就有30多家。消費品市場繁華活躍，全年社會消費品零售總額706.7億元，比上年增長14.5%。商貿城建設進一步加快，年末全市共有批零貿易住宿餐飲業網點16萬個，商品交易市場359個，批零貿易公司商品銷售總額1166.3億元，商品交易市場銷售總額643.5億元。經濟形勢近幾年鄭州市經濟增長率呈上升趨勢，預測將來幾年都將保持較好增長勢頭。鄭州市歷年GDP增幅：10.7％、10.9％、14.7％、15.5％、15.8％；鄭州完畢國民生產總值為1650億元，同比增長15.8％；全市在崗職工平均工資16694元，比上年增長11.1%，市區城鄉居民人均可支配收入10977元，同比上漲13.6%。旅游資源鄭州旅游資源比較豐富，有軒轅黃帝故里、裴李崗文化遺跡、大河村遺跡、夏都陽城遺跡、商城遺跡等上古時期歷史遺跡，而以黃河游覽區為主黃河歷史文化旅游區和以少林寺、嵩山國家森林公園為主嵩山風景名勝區也給鄭州增添了無窮魅力。遠景規劃按照河南省委、省政府和鄭州市委、市政府規定，鄭州規劃到“十一五”末實現經濟總量3050億元，都市建成區面積350平方公里，市區人口420萬；到，實現經濟總量6700億元，都市建成區面積500平方公里，市區人口500到600萬。隨著國家“中部崛起戰略”實行和鄭州都市發展規劃貫徹，鄭州將逐漸發展成為具備中原文化特色社會主義當代化商貿都市和全國區域性中心都市。2、鄭州市房地產發展狀況分析1）、整體概述及圖表分析：詳細如下圖：鄭州市1―10月份商品房銷售狀況柱狀圖①.商品房銷售套數柱狀圖：②.商品房銷售面積柱狀圖：③.商品房銷售價格柱狀圖：2）、房地產物業類型供求分析從不同物業類型供求構造上看，多層和高層住宅仍是商品房供應和銷售主體，但在上半年新增項目中，高層及小高層項目占到整體預售項目50%，不難發現，鄭州市隨著土地供應緊張及居民對于居住面積需求日益增長，項目高度都在拔高，這也是市場發展合理趨勢。非住宅商品房供過于求明顯。截至6月底，非住宅商品房空置面積為45.21萬平方米，其中商業用房空置面積36.61萬平方米，比增長29.31萬平方米，所占比重由去年同期7.9%提高到36.3%。浮現這種狀況，一方面是由于受商業地產高額利潤吸引，項目開發時較多地建設非住宅用房，近兩年開發商大量投資大型商業物業、社區商鋪，導致商業地產大量涌入市場，商場、寫字樓售價較高引起消化不良，導致一年之內待銷房較多，商業地產投資呈現出過熱、過快勢頭。3）、區域市場供求狀況分析從不同區域供求構造上看，中區、東區、西區和北區仍是中心城區商品房供應和銷售重要區域，4區共計占市區供應總量77%，占銷售總量81%，表白鄭州市商品房整體上區域供求構造基本合理。在各區域當中，中區供銷比為0.87：1，表白中心區仍是市民購房首選，供不應求。北環以北區域商品住房供應過量，在中心城區各區域中空置面積最大（占中心城區住宅空置面積24%），且當前房地產開發存量土地最多（占中心城區住宅開發存量土地47.3%），而南區和西區市場需求較大，供應卻局限性。4）、戶型面積市場需求狀況分析從住房供應類型上，居民對普通住宅和經濟合用房需求占85%，而當前市場上中低價位普通商品住房和經濟合用房有效供應為70%，尚有一定差距；居民欲購房面積在90—120平方米之間超過50%，而當前市場消費比例局限性25%；相反140平方米以上大面積高檔住宅卻相對過剩，空置面積占住宅總空置面積83.5%，表白中低價位、中小套型普通商品住宅和經濟合用房供應相對局限性。5）、購房者來源地狀況分析成交客戶中省內市外占46%，這使鄭州近年以市內居民購房為主局面得以改寫，鄭州市項目正吸引著周邊都市人們來鄭州安家落戶，這其中也涉及大量在鄭州工作外來人員。6）、購房者年齡和付款方式狀況分析在商品房消費人群中，25-35歲客戶占總體成交客戶43%，購房人群漸趨年輕化，人們購房觀念不斷轉變，攢一輩子錢買房人越來越少，62%客戶選取按揭貸款，房子是生活必須品，在權衡租房與買房之后，中華人民共和國人固有“居者有其屋”觀念加速了許多人買房決定。7）、二手房銷售狀況分析前三季度，鄭州市二手房完畢交易12191套，共計105.53萬平方米，二手房均價為2196元/平方米。預測全年二手房可完畢交易1.6萬套140萬平方米。相信隨著都市建設不斷加快，居民對于住房需求不斷增長，諸多收入仍處在中低水平客戶會更加青睞二手房市場，因而鄭州市二手房市場將會朝著更加繁華方向發展。3、鄭州今明兩年住房規劃1)、年終前爭取發布兩期經濟房建政策性保障住房120萬平方米（其中經濟合用住房75萬平方米，國有困難公司運用自用土地集資建經濟合用住房35萬平方米，廉租住房6萬平方米，周轉住房4萬平方米）。

據透露，今年年終前爭取再發布兩期經濟合用房房源，預測要有多套房子。2）、政策房：下半年建120萬平方米，鄭州市住房建設總目的為620萬平方米，在年初擬定年度規模總量550萬平方米基本上，新增70萬平方米。6月1日前已實行386萬平方米，6月1日后住房建設目的為234萬平方米。籌劃建設商品住房114萬平方米（其中限價商品住房12萬平方米）；政策保障性住房（經濟合用房、國有困難公司運用自用土地集資建經濟合用住房、廉租住房、周轉住房）120萬平方米。

住房建設規模總量700萬平方米，籌劃安排商品住房560萬平方米（其中限價商品住房140萬平方米）；政策性保障住房140萬平方米。商品住房占總量60%，限價商品房占到總量20%，別的分別為廉租房、周轉房等。國有困難公司運用自用土地集資建經濟合用住房和房改危舊房改造40萬平方米。3）、商品房：大多在東區北區東區和北區成為下半年商品房發展重點。東區有8個建設項目，占37%；北區有9個建設項目，占34%；南區占24%；西區占5%。為引導小戶型發展，90平方米如下住房面積占70%建設項目，將優先建設102萬平方米。，東區（含鄭東新區）建設商品住房165萬平方米；南區建設商品住房40萬平方米；西區建設商品住房63萬平方米；北區建設商品住房89萬平方米；中區建設商品住房46萬平方米；高新技術開發區建設商品住房11萬平方米；經濟技術開發區建設商品住房6萬平方米。4）、限價房：定在長江路南大學路東為解決住房“夾心層”問題，起，鄭州初次推出限價商品房。在長江路南，大學路東，預測建設12萬平方米。房子均價初步定為同地段商品房均價80%。，東區（含鄭東新區）建設限價商品住房20萬平方米；南區建設限價商品住房13萬平方米；西區建設限價商品住房35萬平方米；北區建設限價商品住房46萬平方米。5）、經濟合用房：以南區為主預測今明兩年是經濟合用房大豐收一年，公開銷售數量會較多。今年下半年，有13處經濟合用房開工建設，其中南區是經濟合用房建設重要方向，預測共37萬平方米；西區、東區、北區別別是20萬平方米、11萬平方米、7萬平方米。而11處國有困難公司運用自用土地建設經濟合用房也在建設之中，西區則是建設最多地方，共建設8．46萬平方米，中區、北區、南區別別為5．81萬平方米、4．65萬平方米、4．42萬平方米。這兩種房子戶型所有要達到90平方米如下。，南區建設經濟合用住房20萬平方米；西區建設經濟合用住房23萬平方米；北區建設經濟合用住房30萬平方米；中區建設經濟合用住房3萬平方米；經濟技術開發區建設經濟合用住房3萬平方米；高新技術開發區建設經濟合用住房4萬平方米。6）、廉租房：分別在西區南區為保障貧困家庭有房住，今年，鄭州市初次開建了兩處廉租房，面積都是3萬平方米，分別位于西區和南區。西區在農業路以南，西環路以東。南區在城東路西，長江路兩側。戶型也是規定90平方米如下占100%。同步在長江路南、大學路東建設4萬平方米周轉住房。

，南區建設廉租住房3萬平方米，周轉住房3萬平方米；西區建設周轉住房4萬平方米；北區建設廉租住房4萬平方米，周轉住房3萬平方米。7）、建房安排：七類項目優先開工為保證規劃順利實行，鄭州將結合公司只有資金和項當前期準備狀況，按照“七優先、九不準、三控制”原則，優先安排7類建筑面積90平方米如下、住房比例超過70%項目開工，控制3類項目開工。7類優先安排項目涉及：通過招標、拍賣、掛牌出讓方式獲得《國有土地使用證》項目；政府批準城中村改造項目；收購、兼并破產公司項目；成規模舊城區改造項目；有開發實力（年開發能力在10萬平方米以上）且銷售信譽好（銷售率在90%以上）房地產公司項目；房地產開發掃尾項目；土地閑置時間相對較長項目。3類控制開工項目涉及：運用土地進行別墅和高檔商品房建設項目；運用房地產開發公司名義變相為單位職工集資建房項目；建設規模不大于2萬平方米項目。8）、廉租房擴大保障范疇新規中，對廣大低收入群體最佳消息是，鄭州市不但減少了申請廉租房門檻，還擴大了廉租房保障范疇。

一方面是減少“低保”家庭申請廉租住房條件，將現行“低保”家庭申請廉租住房條件由人均住房建筑面積12平方米如下調節為16平方米如下，保障原則原則上不超過人均建筑面積20平方米。此外保障范疇由現行“低保”家庭向人均月收入低于“最低工資原則”家庭延伸。凡家庭人均月收入低于“最低工資原則”且人均住房建筑面積在12平方米如下，并符合鄭州市人民政府規定其她申請廉租房條件家庭可以申請廉租住房，保障原則原則上不超過人均建筑面積20平方米。

保障對象向市級以上勞動模范等先進人物延伸。在鄭州市市級以上勞動模范等先進人物中，凡家庭人均月收入低于“最低工資原則”且人均住房建筑面積在16平方米如下，并符合鄭州市人民政府規定其她申請廉租房條件家庭都可以申請廉租住房，保障原則原則上不超過人均建筑面積25平方米。(以上數據摘自鄭州市房地產管理局發布信息)第二章項目區域市場分析一、區域環境分析1、區域界定根據本項目地理位置、交通網絡、商業分布等因素，對本項目所需重點分析區域作范疇界定，大概在以本項目為中心，半徑1.5公里范疇內，北至黃河路，東至文化路，南至太康路，西至隴海鐵路沿線。2、區域描述交通發達，市區兩大主干道（金水路和南陽路）貫穿其中，十多條公交線路川行，且臨近火車站和長途汽車站；但是交通弊端也不可小視，這里車流量較大，特別是到上下班高峰期，經常浮現堵車現象；市政配套齊全，擁有多家市政機構、醫療機構、金融機構和知名教學機構以及各大中型購物超市，生活配套相稱完善；擁有人民公園和金水河濱河公園，是不可多得自然景觀及生態資源；居住氛圍較濃，區域內擁有數十個規模不等社區，其中涉及像天下城這樣大型高檔社區，也有像優勝花園、城中央這樣中檔社區。二、區域在售項目分析區域內在售項目有住宅、商鋪等，詳細分析如下：住宅：該區域當前在售項目重要有：天下城三期、城中央一期、都市A座以及尚城國際花園等，詳細分析如下：1）、住宅規模2）、物業類型項目名稱物業類型主力戶型（㎡）銷售狀況天下城三期住宅社區四室三廳兩衛202-247㎡50%城中央一期住宅社區三室兩廳兩衛140㎡95%都市A座小戶型高層樓原則間34-40㎡75%尚城國際花園住宅社區三室兩廳兩衛140㎡四室兩廳兩衛160㎡80%3）、價格范疇4）、均價分布小結：從規模上講，天下城三期為該項目封疆之作，三期總建雖3.2萬㎡，但該項目總體規模在30余萬㎡，屬周邊幾種項目之最；城中央當前準備開發二期項目，總體規模也在13萬㎡左右；從項目定位上看，除了天下城為高檔樓盤外，其她幾種項目均為中檔樓盤；銷售方略上，各個項目都推崇自己開發商品牌、社區景觀、社區人文、環境配套等等，競爭升級到品牌、品質階段；從銷售價格上看，這些項目售價除了天下城三期在6000多元/㎡外，其她三個項目多在3600～4700元/㎡之間，均價多在4100元/㎡左右；從銷售狀況上看，天下城三期銷售率雖50%，但其開盤日期為9月25日，在短短不到兩個月時間內有50%銷售業績，也算不錯；其她幾種項目均屬尾盤銷售，整體銷售狀況都較好，這反映了本區域市場承認度，也反映出了鄭州當前房地產健康發展態勢；從物業類型看，均為小高層和高層結合；闡明在土地日益稀缺主城區，小高層和高層正逐漸取代多層，成為居住主流形態，被市民所接受；從戶型設立上看，除了都市A座以30～40平方米原則間為主力戶型外，其她項目基本為三房、四房、超大四房以及復式組合，闡明是以居家型客戶為目的市場，整體主力戶型設立基本是三房：130～140平方米之間、四房：140～160平方米之間、超大四房：202～247平方米之間；從購房客戶群看，我市占55％、省內占45％；我市多為較高檔官員、成功商人以及為了子女能上重點中小學而選取在此購房市民居多；其中，金水區占了70％；而省內客戶群中，鄭州周邊市縣成功人士占大某些；而客戶群年齡基本在30～50歲之間。2、商鋪：該區域內在售商鋪重要有：紅場（清華園SOHO廣場一期）、天下城三期沿街店面、尚城國際花園沿街店鋪和城中央一期社區店等，詳細分析如下：名稱店鋪格局面積范疇（㎡）主力面積（㎡）層高（m）開間范疇（m）進深范疇（m）售價范疇(元/㎡)銷售率出租狀況紅場1-6層5-3015各3.63-43-53700-1800030%20%天下城三期沿街兩層170-310200共7.456-715-20160%未交房尚城國際花園沿街兩層300-320300各4.75-815-2013500-1588525%未交房城中央一期沿街一層60-16070各3.54-612-189500-10000未售出未出租小結：從商業業態定位上看，除了紅場定位為大型餐飲娛樂中心外，其她項目商業均為社區沿街商業；銷售方式上，基本以1帶2層整體出售和單層出售為主，紅場則以產權式商鋪出售為主；商鋪格局上，單層開間普通在4～7米、進深普通在10～18米；面積上，單層單間面積在60～70㎡之間、雙層普通在200～300㎡之間；價格方面，雙層店面普通在1～13000元/㎡之間，考慮到當前周邊店面租金基本在50～80元/㎡/月左右，這個價格還是比較高；銷售去化上看，這幾種項目銷售率都較低，重要因素是：紅場項目，1～6層體量自身就較大，加上招商狀況較差，從去年年終到當前才剛招了一家“如一坊豆撈”和一家小咖啡店，導致銷售速度受較大影響；尚城國際花園項目，前段時間商鋪剛推出，雖位于黃河路旁，地理位置較優越，但定價偏高（15885元/㎡），銷售受阻，日后做優惠活動將售價打8.5折（13500元/㎡）后，才勉強售出一套，銷售率較低；城中央一期一層底商，由于所處位置較差，位于項目南面小巷，人流量較低，且近萬元售價讓消費者望而卻步。三、區域內寫字樓、社區及沿街店鋪狀況1、寫字樓：該區域由于其地理位置優越性、交通發達以及市政配套較完善等因素，區域內寫字樓較多，但銷售項目較少，大都為對外出租形式。下面就項目周邊寫字樓作分析，詳細如下：項目名稱項目地址規模（㎡）戶數（戶）面積范疇（㎡）主力面積（㎡）租金(元/㎡/天)租賃狀況匯商大廈南陽路與崗杜北街交叉口東共七層，其中一層為商業用房9030—35300.780%亞達大廈南陽路與優勝北路交叉口東共九層，其中一層為商業用房17644—71440.880%協和大廈南陽路（金水區消防隊旁）共七層，其中一層為商業用房7228—10053871.160%合力大廈歐凱龍家具館旁共19層，其中1—5層為商業樓21050—13056850.885%天恒商務優勝南路與衛生路交叉口東共七層，其中一層為商業用房15030—4036.51.160%清華園SOHO廣場大石橋旁共20層，其中1—6層為商業樓30058—152710.870%豫港大廈銘功路與太康路交叉口路東共26層，其中1—4層為商業房30060—2001001.295%小結：整體而言，除了豫港大廈軟硬件配套較好、檔次較高以外，別的幾棟寫字樓檔次普通，涉及物業管理、房齡、電梯數量較少以及裝修狀況等等；從面積上看，主力面積在40～70平方米之間，基本上以單間或套間形式，有某些可依照客戶需要，自由分割；從租金上看，周邊寫字樓較上檔次租金在1.1～1.2元/㎡/天，較普通租金在0.7～0.8元/㎡/天；從出租狀況看，周邊寫字樓出租狀況較好，為70～80%；從銷售狀況看，僅清華園SOHO廣場一期和豫港大廈某些寫字間有對外出售，銷售價格在3600～3900元/㎡，清華園SOHO廣場一期屬尾盤銷售，當前也僅剩幾套，豫港大廈重要以對外出租為主，僅少數幾間尚未出租有出售。2、重要社區：該區域內社區及家屬樓較多，其中如下面幾種社區較規模，下面就這些社區作分析，詳細如下：社區名稱位置規模建成年份入住率二手房價租金范疇主力戶型和面積暉達優勝社區優勝南路和南陽路交叉口向東150米7棟多層住宅社區1998年90%2500—3000元/m20.3—0.4元/m2/天兩房—80m2三房—120m2中亨1號院南陽路北15棟多層住宅社區1996年90%2500—3000元/m20.3—0.4元/m2/天兩房—80m2三房—120m2中亨2號院南陽路北27棟多層住宅社區1998年90%2500—2800元/m20.35—0.45元/m2/天三房—110m2四房—160m2優勝花園優勝南路與海灘街交叉口7棟多層和1棟13層小高層共451套，總建6100098%3800—4000元/m20.5—0.6元/m2/天兩房—100m2三房—140m2新新公寓東三街小朋友醫院向北100米3棟多層公寓共534套，總建2184485%3700—4000元/m20.6元/平方米/天單身公寓—40m2天下城一、二期優勝南路1號（省體育館西側）共八棟小高層及高層住宅樓~90%4500—5000元/m20.7—0.8元/m2/天兩房—100m2三房—140m2小結：從社區建成年份上看，中亨1、2號院和暉達優勝社區均為上世紀九十年代興建，距今已有數十年房齡，整體形象較差；而優勝花園、新新公寓以及天下城一、二期為近兩年建成商品房，整體檔次較高；從物業類型看，初期建成社區大都以多層為主，近兩年開發社區則以小高層和高層結合；從戶型分布上看，區域內社區從一房到大四房均有，但總體上還是以居家型兩房和三房居多，兩房面積在80～100平方米之間，三房面積在110～140平方米之間；從二手房市場看，初期建成社區二手房價在2500～3000元/㎡之間，而近兩年開發社區二手房價在3700～4000元/㎡之間，像天下城這樣高檔社區二手房價甚至達到近5000元/㎡；從入住狀況上看，由于本區域地理位置優越性，周邊社區入住率較高，普遍達到90%；從房屋租賃狀況上看，這里租金0.3～0.8元/㎡/天之間，視房齡、樓層數、裝修狀況、家居配備、周邊環境不同而有所區別；像中亨1號院兩室一廳房租在600～800元/月，像天下城一期兩室兩廳房租卻達1800～元/月之間，差距是比較大。3、沿街店鋪：街道名稱店鋪格局面積范疇（㎡）主力面積（㎡）開間范疇（m）進深范疇（m）出租狀況租金范疇（元/㎡）重要經營業態優勝北路一層15-4001504-812-1590%50-80嬰幼兒用品、小吃店、大型餐飲連鎖店優勝南路一層15-50403-55-1295%50-70生活配套、美容美發南陽路一層10-50253-46-1295%70-80生活配套、醫療器械、手機維修、內衣衛生路一層10-30203-44-890%30-50生活配套、足療保健黃河路一層50-20070-803.5-510-1595%70-100家居布藝、餐飲、美容美發健康路一層/兩層100-5001505-810-2095%100-200中高檔服裝服飾、運動器材東三街一層20-10030-503.5-68-1090%50-70生活配套、餐飲、服裝服飾小結：整體而言，區域內沿街店鋪重要為住宅底商和某些大型社區沿街店鋪，住宅底商整體外部形象較差，門面參差不齊；而大型社區沿街店鋪（涉及天下城一、二期沿街店及優勝花園沿街店）則較整潔美觀，且檔次較高；從商業經營業態上看，區域內沿街店鋪重要以生活配套、美容美發、大小型餐飲店、服裝服飾為主，經營業態較豐富。區域內有鄭州市知名健康路名牌服裝服飾及夜市一條街和優勝北路餐飲一條街；從店鋪格局上看，基本上以單層店鋪為主，開間普通在3～5米、進深普通在6～12米；面積上，依照經營業態不同，規模小面積普通在20～40㎡之間，規模大面積普通在150～200㎡之間；從租金狀況看，區域內商鋪租金范疇普通在50～80元/㎡/月，依照店鋪所處位置、大小、形象而有所不同；像健康路名牌服裝服飾一條街上租金大都在200元/㎡/月，而衛生路上租金卻只有30元/㎡/月，懸殊較大；從租賃狀況上看，區域內店鋪承租率較高，基本上很少有空鋪，這也和這里人口密度較大、消費水平較高及租金水平適中關于。第三章、鄭州高層住宅市場分析一、高層住宅市場現狀高層住宅市場顯得異常興旺繁華。今年以來，鄭州市場上浮現某些新盤大多以高層為主，特別是在市中心，例如建筑面積超過30萬平方米長城康橋華城、方圓創世、鄭州國貿中心、銀基王朝、鑫苑中央花園，以及非常國際、正弘旗等都是高層占絕大某些，甚至某些項目就是純粹高層。此外，長城康橋花園、名門世家、發展東郡、濱水帶·圣菲城、美景天城、富田·太陽城、金色港灣王座點式高層、帝湖王府、仟禧37°、順馳·中央特區、中義·阿卡迪亞、海逸名門、鑫苑·國際都市花園等項目均有大量高層推出。當前，面對一種個高層大盤不斷涌現，高層住宅——這一象征著都市化進程建筑，在鄭州這個中部崛起領頭都市里，正逐漸取代多層，成為居住主流形態。二、歷年高層、小高層住宅市場供銷分析，鄭州高層住宅共成交16091套、213.94萬平方米（57.69％為高層、42.31％為小高層），同比增長30.15％，延續了以來高速增長態勢；市場份額為40.12％，同比增長8.39個百分點，延續了以來持續增長態勢；總體銷投基本平衡。有關數據顯示，上半年新增項目中，高層及小高層項目占到整體預售項目50％。今年上半年，鄭州市高層、小高層住宅共成交149.39萬平方米，與去年相比，增幅分別達89.92％與38.17％。今年上半年，高層、小高層所占市場銷售份額分別達到28.84％、16.89％。三、市場價格分析高層、小高層成交均價為3032元/㎡，其中高層為3093元/㎡，小高層為2972元/㎡，增幅比去年同期增長5.83個百分點，徹底扭轉了以來高層價格停滯不前甚至下滑態勢。各住宅物業價格同比均有上升，由于高層供應量大幅上漲，而多層產品供應減少等因素，高層價格上漲速度比多層較為緩慢。四、戶型面積分析高層、小高層住宅平均單套面積133平方米，單套總價41萬元。從以上圖表可以很清晰地看出大套戶型占比有走低趨勢。80-120平方米小戶型占比逐年上升；單套120-160㎡面積最受歡迎。由以上圖表可以很清晰分析出戶型構造特性：三房是主流戶型，占總體40.25％，另一方面為四房、兩房。五房、六房單位所占比例微乎其微。三房二廳銷售浮現了更多比例，闡明消費者對住房多功能性及舒服度地規定有了進一步提高。公寓型一房住宅所占比例不容忽視。特別是下半年以來市場上涌現出大批量小戶型高層公寓，如：名門盛世、如果·愛、都市A座、米蘭陽光等純小戶型項目，尚有鄭州國貿中心、長城康橋華城、鑫苑中央花園、建業置地廣場等綜合性社區大體量公寓項目，再加上某些多層公寓項目，如此大規模小戶型住宅集中放量，在當前市場上消化有一定難度。五、購房人群特性分析從上表看出：高層、小高層住宅購房人群中，大某些為外地人士，占52.68％。各地方人群購房平均單套面積相差不大，省內市外人士購房平均面積略低。從單價上講，鄭州市內人群購房單價略低，省外購房人群購房單價最高。境外人士在鄭州購房重要是高層物業，且均價及面積都較高。高層購買人群及有高層住宅購買意愿購房者以中青年人士為主，業主多為30～40歲年齡段。購買高層住宅消費群普遍受過高等教誨，大專以上學歷占比重較高。六、高層住宅購買抗性分析單從供應上講，隨著都市土地日益稀缺，高層住宅主導此后樓市應當是不容置疑。但從需求上看，高層住宅能否主導市場則尚有諸多因素限制?，F階段，雖然對于高層高品質和高價位，人們比較承認，但尚有很大一某些人對高層住宅存有偏見，一定限度患有“恐高癥”。從而在某些樓盤浮現了多層住宅房價比小高層貴，小高層比高層貴現象。分析其因素如下：固有居住形態及居住習慣影響，購房者缺少高層體驗。對于許多購房者來說，此前從未住過高層，因而主線就不理解高層住宅全新生活，而全新居住理念形成，要在一定范疇內普及，需要一種時間過程。由于建筑形式自身限制，高層住宅得房率不高，重要體當前電梯和設備及公共大堂占用面積較大，使每戶公用面積公攤較多，購房者覺得不合算。高層物業管理費比普通多層住宅物業費貴，按當前物業收費原則，多層是0.3～0.8元/㎡/月，而高層都要0.6～1.5元/㎡/月，再加上各種設備維修費，高層住戶尋常支出比多層高出不少。安全隱患緊張，人們對高層逃生及電梯安全性，還存在心理隱患。人們對電梯等待時間存在疑慮。高層開發周期長，時間跨度很大，銷售時間延長，如果缺少市場刺激，會使人產生“審美疲勞”，給人“這個項目這樣長時間還沒賣完”感覺。對于這些購買抗性，咱們如何引導客戶，破解“恐高”情結呢？得房率問題。對于開發商而言，將高層住宅得房率拼命提高未必就是對產品負責。由于設有寬敞接待大堂，每個樓層大量公共面積，這些其實都是從業主舒服度來設計，這些都充分考慮到了客戶安全、私密、尊貴居住需求。采用剪力墻和外保溫等先進技術，也能將購房者關懷得房率大大提高。高層住宅優秀品質是其房價高一種重要因素。精良建筑材料，優質建筑質量使高層建筑硬件和配套原則高于多層住宅，因而抗震性能強，防災系數比較高。對于高層物業費來說，高收費意味著高服務。通過電梯自由上下，免除了爬樓梯勞頓之苦，也提高了居住品質。發揮高層住宅低密度優勢，通過合理布局，體現住宅區整體規劃空間尺度，并充分發揮和創造景觀效應，改進居住環境。七、鄭州市在售高層高檔項目分析綜合各方面因素，將本案整體定位為高層高檔項目（詳細定位下面闡述），因而，有必要對我市在售高層高檔項目進行分析比較，詳細如下：項目名稱項目規劃規劃層數面積范疇主力面積價格范疇銷售均價開盤日期銷售狀況備注銀基王朝100萬㎡總建，80萬㎡極品豪宅，20萬㎡超級商業、超五星級酒店、高檔寫字樓、酒店式公寓等各種業態并存。在建一期第一批推出3棟32層豪宅。202-400㎡202㎡和260㎡（平層）4200-6500元/㎡5500元/㎡7月（一期）60%（一期第一批）項目一期第二批將于年終開盤。正弘旗項目占地53畝，總建近17萬㎡。分二期開發，當前開發一期3棟高層住宅。一棟18和20層，兩棟32層住宅。96-290㎡96㎡和140㎡3800-4800元/㎡4300元/㎡9月23日（一期）60%（一期）名門世家集高層住宅、寫字樓、小戶型精裝修公寓和商業賣場為一體大型建筑群體。住宅12、18、25層；寫字樓11、27層。住宅為99-300㎡住宅為160㎡住宅：3600-4800元/㎡住宅：4300元/㎡4月23日（住宅）85%（住宅）當前推出某些為住宅，寫字樓及酒店式公寓未推出。天下城三期占地108畝，總建近30萬㎡。分三期開發，現開發三期1棟高層住宅和1棟公寓一棟11層小戶型公寓和一棟28層板式高層。公寓：31-64㎡住宅：87-260㎡公寓：31-34㎡住宅：202-247㎡公寓：5500-6000元/㎡住宅：5400-7000元/㎡公寓：5750元/㎡住宅：6200元/㎡10月29日（公寓）9月25日（住宅）小戶型100%大宅50%長城康橋華城集寫字樓、酒店式公寓、高層住宅和大型商業街于一體都市建筑綜合體。規劃6棟23、30層高層住宅，1棟26層寫字樓，1棟29層酒店式公寓。公寓：30-60㎡住宅：92-160㎡公寓：32㎡兩室一廳：95㎡三室兩廳：140㎡3700-4700元/㎡4200元/㎡5月28日（住宅）6月25日（公寓）10月28日（住宅）一期住宅95%總統公寓70%二期住宅80%寫字樓尚未推出。地上三層商鋪6萬㎡將于12月推出。小結：就在售項目而言，這五個項目在我市高層樓盤當中屬中高檔項目，并且規模較大，除了銀基王朝為100萬平方米以外，其她項目規模多在30萬平方米左右；就以上五個項目所在區域上看，銀基王朝、名門世家和正弘旗位于市區東部外，天下城和長城康橋華城位于市中心，與本案地理位置較相似；從銷售價格上看，除了天下城三期和銀基王朝一期定位為高檔豪宅，售價在5500～6200元/㎡以外，其他價格范疇多在3600～4800元/㎡，均價多在4200～4300元/㎡之間，就當前狀況，應與本案初步定價目的較接近；在銷售去化速度上，由于各個項目在開盤前多有2～3個月左右認購期，因而，一旦開盤，去化就不久。整體而言，除了名門世家外，其他項目去化速度都相稱抱負，銷售狀況相稱抱負；從戶型面積設立上看，這些項目基本為某些大二房（100㎡左右），以超大三房（140～160㎡）、四房（160㎡以上）為主，天下城三期和銀基王朝一期更是以超大四房（200㎡以上）為主，主力總價也以60～70萬/套為主，顯示各個項目明確市場定位。但是，這些中高品位項目以再次細分目的市場出發，也設有少量精裝小戶型和寫字樓，其目是占領市場；從單元層高設計而言，基本在3米和3.1米為主；從客群來看，多以具備相稱經濟實力私營公司主、高檔官員、外來較成功人士等為主。八、高層住宅市場特點及發展趨勢高層大盤時代即將到來，隨著土地資源稀缺，開發商將越來越鐘情于高層。此前高層都是作為混合業態中點綴，而此后混合業態中，高層住宅比例將大幅提高，特別是在市區范疇內還會涌現出不少純高層住宅大盤。從消費市場來看，高層作為一種主流住房產品已占據市場主導地位。多層已成為珍稀房源，正逐漸退出市場，但銷售仍舊火爆。在人們對多層住宅盲目追捧之后，隨著高層涌現特別是市區環線以內大規模高層房源放量市場，高層主導地位將無可動搖。從單價上講，3000～4000元/㎡價格普遍為市場合接受，整體均價有上漲趨勢，預測增幅為6％左右。從區域分布上看，金水區仍是高層集中陣地，鄭東新區高層住宅將迅速發展成為第二陣地，價量齊升。從消費群體分布來說，外地人群比例將進一步上升。特別是鄭州周邊區域，如開封、許昌等地客戶比例將進一步擴大，省外投資客比例將進一步增大。戶型設計合理性與舒服性，將在更大限度上影響消費者購買意愿?？蛻羧后w年輕化，消費市場成長迅速，購房者對戶型不再盲目求大，更講究戶型合用度與人性化，臥室功能將得到強化，兩廳尺度有望縮水。三房兩廳仍為市場主流產品，另一方面為兩房、四房，復式住宅，特別是頂層復式在市場中消化較慢。調控政策浮現，預測各戶型面積將得到有效瘦身，二房比例有望走高，市場將對精致型三房（144平方米如下）格外青睞。市場對創新產品接受度增強，特別是躍式戶型，錯層陽臺、異型窗，甚至是異型戶型都會引起市場特別關注，并且在中高品位市場上將會涌現出一大批這樣創新戶型。消費市場將更加注重高層住宅景觀規劃。社區環境品質較高項目將受到人們特別青睞。從產品供應上看，小戶型公寓供應量在東區、中區以及鄭東新區將在年終再次集中放量，投資性小戶型預測將供過于求，而配套較好大社區內小戶型將受到青睞?？傮w來講，高層住宅作為一種流行和趨勢，在鄭州樓市才剛剛開始，但已顯現出其強大生命活力。隨著土地資源趨少、趨貴，隨著消費者購房理性回歸及居住理念變化，咱們有理由相信，鄭州高層住宅主導市場黃金時代已為時不遠。同步，如何弱化高層住宅高成本劣勢，如何進一步創新高層住宅產品、使其進一步精品化、實用化，將會成為高層住宅營銷一大看點。第四章、區域重點個案分析1、天下城三期個案資料表基本情況案名天下城三期地理位置市優勝南路1號（省體育館西側）開發商河南開祥天城置業有限公司主力面積小戶型：31—34㎡；大宅：202—247㎡規劃戶數共1400戶，其中三期大宅為108戶建筑設計澳大利亞柏濤PTA主力總價小戶型：18萬；大宅：150萬銷售率小戶型：100%；大宅：50%行銷企劃自銷單價范疇5400-7000元/㎡綠化率38%占地面積108畝（共三期）平均單價小戶型5750元/㎡；大戶型6200元/㎡工程進度三期：地上10、16層總建面積30余萬㎡公攤系數15—20%物管費1.1元/㎡/月層高3.15米樓層差價40—80元/㎡銀行貸款70-80%規劃用途高檔住宅朝向差價200元/㎡開盤日期10月29日9月25日商鋪面積范疇170～310㎡開間范疇6～7米層高7.45米單價范疇1元/㎡（一帶二層）進深范疇15～20米租金范疇未交房綜合分析戶型配比分析項目規劃11棟高層住宅區，其中三期為一棟11層小戶型公寓和一棟28層板式高層。（6、7號樓）戶型面積戶數比例精裝修標房31—34㎡69戶交通狀況項目地處市中心，優勝路與健康路交匯處，交通較便捷；公交線路：91、67、202、211。精裝修套房64㎡22戶兩室兩廳一衛63—107㎡36戶產品特點兩梯兩戶，原裝整機進口電梯、7.1米超大開間豪華客廳，采用舒服地板采暖，指紋門禁可視對講，酒店式物業管理，雙電梯觀景小高層，5星級酒店入戶堂。三室兩廳兩衛117—130㎡42戶四室三廳兩衛202—260㎡108戶客源分析本地私營公司主、周邊地市礦主。主要訴求地處市中心黃金地段，交通便捷，市政配套完善；建筑群規模浩大，氣勢恢宏；硬件配套設施完善且高檔，屬市中心高檔住宅區；物業管理良好；周邊商業氛圍較濃；備注精裝修套房不配備天然氣，其她均配備。三期交房日期：11月廣告主標御制品階·豪門大宅；天下城·豪宅之巔；大有大講究，大有大不同；一切從簡，尊貴不減；天下大，小豪宅當道。問題點價格相對較高；小戶型為東西朝向，通風采光普通；豪宅面積較大。附欄調查日期.11.02調查人員陳偉膺聯系人鄭強聯系電話63949888/639458882、城中央一期個案資料表基本情況案名城中央一期地理位置優勝南路與東三街交匯處開發商河南對外貿易發展置業有限公司主力面積140㎡規劃戶數三期共822戶，其中一期109戶建筑設計鄭州大學建筑設計研究院主力總價57.4萬元銷售率一期90%、二、三期未開盤行銷企劃自銷單價范疇3600-4700元/㎡綠化率35%占地面積48畝平均單價4100元/㎡工程進度1期2月交房，后期在打地基總建面積130000㎡公攤系數15%物管費0.87元/㎡/月層高2.9米樓層差價80-100元/㎡銀行貸款70%規劃用途小高層住宅朝向差價20-30元/㎡（東西向）開盤日期年終（一期）年終（二期）商鋪面積范疇60-160m2開間范疇4-6米層高3.5米單價范疇9800元/m2進深范疇12-18米租金范疇未售出綜合分析戶型配比分析（一期）項目規劃10棟小高層住宅戶型面積戶數比例兩室兩廳一衛81-85㎡1614.7%交通狀況項目緊鄰大石橋，交通非常便捷；公交線路：91、67、202、211。三室兩廳兩衛135-141㎡3027.5%四室兩廳兩衛140-141㎡5450%產品特點智能保安系統、0㎡北歐風情自然原生生態景觀、雙氣入戶、進口電梯等。復式156-248㎡98.3%客源分析周邊地市考慮讓子女上鄭州七中客戶、改進居住品質市民等。主要訴求地處市中心繁華地帶，市政配套齊全；生態環境好，離人民公園較近及0㎡北歐風情自然原生生態景觀；雙氣社區，生活便利；備注商業面積13000㎡，為150米奧特萊斯名店長廊。一期開發兩棟（12層）、二期開發四棟（18層）、三期開發四棟（18層）廣告主標住城中央去；畢生成就·城中央；中央生活制高點；領秀都心，雙“氧”生活；北歐風情城中央。問題點當前售價相對偏高；一期戶型較單一；周邊民宅較多且較陳舊，社區外部形象較差；一期商鋪面積較大且不鄰市政道路，銷售狀況較差。附欄調查日期.11.05調查人員陳偉膺聯系人康凱卿聯系電話63872666/8883、尚城國際花園個案資料表基本情況案名尚城國際花園地理位置黃河路與衛生路交叉口開發商河南通利房地產發展有限公司主力面積140㎡和166㎡規劃戶數411戶建筑設計深圳大學規劃設計院主力總價56萬、66.4萬銷售率80%行銷企劃自銷單價范疇3500-4600元/㎡綠化率38%占地面積21133㎡平均單價4000元/㎡工程進度剛交房總建面積83855.74㎡公攤系數18%物管費1.1元/㎡/月層高3米樓層差價50～80元/㎡銀行貸款70%規劃用途高層、小高層住宅朝向差價100-200元/㎡東西向開盤日期9月30日商鋪面積范疇300-320㎡開間范疇5-8米層高一、二層各4.7米單價范疇13500~15885元/㎡（兩層）進深范疇15-20米租金范疇未投入使用綜合分析戶型配比分析項目規劃項目含六棟高層、近1萬平米國際風情商業街和地下車庫。戶型面積戶數比例兩室兩廳一衛86.75㎡34戶8.3%交通狀況地處市區主干道—黃河路旁，交通便捷；公交線路：83、23、71、30、41、27、91等三室兩廳一衛117-120㎡30戶7.3%三室兩廳兩衛139-143㎡146戶35.5%產品特點獨特健身休閑會館，內部私家會所，背景音樂，電梯智能化系統，社區局域網系統。社區采用地板采暖和外保溫技術，內部長年恒溫；挑高6米歐式首層入戶藝術大堂等。四室兩廳兩衛155-166㎡150戶36.5%五室兩廳兩衛192㎡14戶7.8%復式191-193㎡36戶8.8%客源分析周邊改進居住品質居民、欲讓子女上名校七中市民。主要訴求地處市中心繁華地帶，市政配套齊全，周邊名校云集；項目品質、配套較好；開發商實力雄厚，知名度大；戶型設計較科學；河南首個節能示范項目。備注該項目是都市中央國際化高檔社區。整體采用通透布局模式，形成圍而不閉組團空間。在園林規劃中，大膽提出“臺地+坡地”地形概念，最大限度地創造地面起伏變化，并形成“負陰抱陽”新型風水格局。引入當代簡約設計手法，塑造不同空間尺度和感受社區景觀，形成開合有致、步移景異當代景觀空間。廣告主標黃河路上CLD中央國際生活；中心就是影響力；都市中堅·生活樂園；純市中心·精英生活領地；文化路黃河路板塊高檔生活區；讓品質生活步步領先。問題點樓間距較近；商鋪售價偏高。附欄調查日期.11.02調查人員陳偉膺聯系人宋磊聯系電話68217777/77784、都市A座個案資料表基本情況案名都市A座地理位置文化路與任砦北街交匯處開發商河南豐凱置業有限公司省商業建設開發公司主力面積40㎡規劃戶數445戶建筑設計上海聯筑匠人國際主力總價168000元銷售率85%行銷企劃地產前沿單價范疇3800-4600元/㎡綠化率31%占地面積4000㎡平均單價4200元/㎡工程進度封頂總建面積23800㎡公攤系數25%物管費1.1元/㎡/月（暫訂）層高2.85米樓層差價30-50元/㎡銀行貸款首付20%，按揭30年規劃用途公寓朝向差價200-300元/㎡開盤日期4月商鋪面積范疇無開間范疇無層高無單價范疇無進深范疇無租金范疇無綜合分析戶型配比分析項目規劃1棟80米高小戶型公寓。戶型面積戶數比例一室一衛34-40.48㎡30568.5%交通狀況位于市中心主干道——文化路上，交通相稱便捷。一室一廚一衛56.64-71.45㎡8418.9%兩室兩廳一衛91-113㎡286.3%產品特點三部進口電梯、隱藏式空調機位、自備發電機、天然氣。三室兩廳兩衛135.21㎡286.3%客源分析在周邊工作生活年輕人、白領、精英以及投資客。主要訴求都市核心生活場；都心5A級鋒尚寓所；文化路上，省體育館旁，近乎絕版爵品小戶；小戶型帶天然氣；小戶型套房，入戶門檻低，投資自住兩相宜。備注交房日期：10月廣告主標都市核心生活場；都心5A級鋒尚寓所；文化路·市中心，數字時代酒店公寓；文化路上，省體育館旁，近乎絕版爵品小戶。問題點樓間距太近，影響生活品質；公攤較大。附欄調查日期.11.10調查人員陳偉膺聯系人陳寧聯系電話63386111/222第五章、項目分析一、項目地塊條件及概況1、地塊概況及評述本項目為鄭州市城中村——崗杜村改造用地，基地位于鄭州市主城區南陽路與優勝北路（崗杜街）交匯處東面；地塊被優勝北路劃分為南北兩某些，其中地塊南面某些被暉達優勝社區兩棟居民樓一分為二，整個地塊較不規則。東邊緊鄰衛生路（雙向兩車道），隔路相望是前兩年剛建成優勝花園社區和某些居民樓；南邊緊鄰已建成近年暉達優勝社區和某些家屬樓；西邊兩棟多層寫字樓——匯商大廈和亞達大廈，緊鄰南陽路（主干道，雙向六車道），隔路相望是鄭州主城區規模較大社區中亨1號院以及舊糧食公司地塊；北邊為市政工程管理處、市政幼兒園以及某些居民樓；2、基地與重要有關點距離項目地點———人民公園：600米項目地點———家世界超市：300米項目地點———金博大城：米項目地點———大石橋：300米項目地點———省體育館：800米項目地點———優勝路小學：400米項目地點———鄭州市七中：400米項目地點———奧斯卡影院：500米3、區域內環境、交通、配套圖片項目西側南陽路街景項目東側優勝北路與衛生路口項目西側南陽路與優勝北路交叉口項目附近都市交通樞紐大石橋項目東側衛生路項目附近家世界超市、歐凱龍家具館、國美電器外景4、交通及公交線路分布公交路線：南陽路崗杜北街站：11條K39路：天榮國際建材港——火車站共26個站點722路：大石橋——古滎鎮政府共27個站點41路：張家村——金博大碧波園共37個站點24路：西流湖——紫荊山共18個站點8路：省體育中心——火車站共22個站點88路：金淮花園——洛陽龍門大酒店共33個站點78路：天河路弓寨——長途客運南站共36個站點504路：聯開客運站——陳寨共20個站點39路：德億時代城——火車站共19個站點4路：公交三公司——興隆鋪村共26個站點16路：市急救中心——黃河游覽區共14個站點優勝南路衛生路站：2條205路：鑫苑名家——火車站共35個站點67路：鑫苑名家——火車站共24個站點5、周邊環境及配套：市政單位：市政工程管理處、鄭州燃氣股份有限公司、鄭州市消防大隊金水區大隊、金水區房管局、市外貿局等；金融機構：工商銀行、農業銀行、建設銀行、興業銀行、中華人民共和國銀行、光大銀行、交通銀行、保險公司、證券公司等；醫療機構：市小朋友醫院、女子醫院、市婦幼保健院、市第五人民醫院、省紅十字血液中心等；教誨機構：市政幼兒園、黃河路二小、優勝路小學、鄭州市七中、八中、十四中、省財經學校等；商業配套：家世界大型綜合超市、歐凱龍平價家具館、國美電器、易購萬家、建材超市、美嘉美綜合量販、大商新瑪特購物中心、北京華聯等；休閑娛樂：省體育館、市圖書館、奧斯卡影院、中州影院、市雜技館、河南賓館、金橋賓館、優勝北路餐飲一條街、健康路購物一條街等；環境資源：人民公園、濱河公園；6、交通、配套切片圖（略）二、項目初步基本經濟技術指標總用地面積：33801.64㎡（合：50.7畝）總建筑面積：236611.48㎡其中住宅面積：216111.48㎡商業面積：19500㎡會所面積：1000㎡容積率：7.0建筑密度：40%綠地率：35%三、項目SWOT（優勢、劣勢、機會、隱憂）分析1、優勢（S）：地理位置優越，地處市中心，區位優勢明顯；項目地處市中心兩大主干道交匯點（大石橋）附近以及周邊擁有十多條公交線路，交通極為便捷；項目周邊擁有多家金融機構、醫療機構以及商業配套等，生活配套相稱完善；項目周邊黃河路二小、優勝路小學、鄭州市七中檔多所知名中小學校將成為本案有力賣點之一；項目南面接近鄭州市區最大公園——人民公園，為居住物業不可多得自然景觀和休閑運動場合；項目被優勝北路一分為二，有助于商業物業設立，商業價值較高；項目可挖掘潛力大，產品塑造性強。2、劣勢（W）：地塊不規則，不利于到項目整體開發以及規劃；南陽路上交通較擁擠，將影響居住品質；由于是外來房地產開發公司，市場知名度小，尚不具備品牌效應，因而，贏得市場認知度和消費者認同感，將要作出一定努力。3、機會（O）：今年以來，中央大力推動“中部崛起”，對中部地區予以相稱政策、財力、物力等方面支持，而中部各地區也在不斷加強自身造血功能，從而推動了本地區經濟發展。鄭州作為“中部崛起”重要支點之一，近年來經濟發展迅速，同步也帶動了相稱某些人致富，增強了人民購買力，也推動了房地產蓬勃發展；隨著中華人民共和國經濟迅速發展，強大能源需求，造就了涉及河南省某些靠能源致富地區、個人，而由于這些地區生活環境較差，諸多人致富后選取到省會生活居住，特別是省會周邊地區，而這些異地置業者將給鄭州房地產發展帶來了有力消費保障，近年來周邊購房者越來越多就是證明；隨著主城區舊城改造加快，不少人開始換房，換房者多規定有較好居住改進，這樣，將增長了不少較高品位購房群體；從上面市場分析中可以看出，當前鄭州市高層項目銷售狀況普遍較好，闡明該層次市場接受度和消費力還是較強，尚有市場潛力可挖。4、隱憂（T）：由于國家對房地產調控新一輪辦法開始嚴格執行，將會分散某些投資客；隨著項目周邊涉及清華園SOHO廣場二期、城中央二/三期等周邊地塊開發，將成為與本案較具競爭性項目，將給本項目帶來一定壓力；我市、本區域其他在建或將建品質項目不少，競爭力較大，將給本項目帶來一定壓力；今年開始西區大開發。由于西區本來具備成熟生活環境和較厚重人文，再加上科學規劃、政府注重，可以預測，在后來幾年內，西區將成為鄭州市又一種開發特點，將有某些品質項目面市，那將對本案產生一定威脅。第六章、項目市場定位及目的市場分析從市場實際狀況出發，結合本區域實際狀況和本項目詳細條件，本案應為高品質精品住宅為主、開放式底商為輔綜合物業，詳細定位分析如下：住宅定位定位思路：得天獨厚地理條件：都市中心區—中高檔住宅匯集區—緊挨南陽路，接近黃河路、金水路—離二七塔不超3公里；就近購物、休閑、文化娛樂環境：家世界大型超市—歐凱龍家具館—健康路精品商業街等成熟街區—二七商圈—奧斯卡影院、中州影院—人民公園；完善市政生活配套設施：重點中小學—多家醫院—派出所—省體育館—便捷交通網；利潤最大化、創立公司品牌：地塊特點—土地成本—規劃指標—銷售價格—利潤最大化—新興開發公司。但是，也應看到，本地塊缺少直接景觀等自然資源，也不是完整大社區，因而，需要其他自身獨特賣點來支撐產品高品位性定位。2、市場定位：綜合以上各條件、各因素，建議定位為：中高檔創新型科技環保名宅。中高檔：在鄭州市范疇屬中高檔，在區域內屬高檔創新型：重要體當前戶型、園林景觀、配套創新科技：重要體當前產品配套上，讓居民享有到最新居住科技環保：重要體當前產品配套及公共設施上3、定位根據：區域特性，項目規模、地塊條件及特點分析；高品位市場前景看好，當前在鄭州仍有較大市場空間；周邊競爭項目定位特點；追求更高利潤，體現地塊價值；作為新興外來開發公司，需要有影響力項目來樹立自己品牌形象。4、目的客群定位分析1）、區域：以鄭州主城區為主，其他區域、周邊市縣等為輔；2）、職業構成：我省、市高檔官員、事業單位高檔領導；我市成功公司家、私營業主；我市外企或合伙公司單位高檔管理者；我市高收入自由職業者；外地在鄭州工作或經商人員；周邊市縣成功人士或官員等。3）、年齡層次：以中青年為主，年齡35——60歲為主力客群；4）、購買動機：用于自住，解決、改進居住條件或追求享有型、特別是二次置業者；我省其他地區，我市周邊市縣成功人士為了在鄭州養老；青年消費群購買小戶型自?。煌顿Y者看好市中心價值而購買中小戶型用于投資；5）、客群重要特點：以中產階層為主，有較為穩定經濟收入和社會身份；消費能力強，注重對文化內涵和高品質生活追求；追求市中心區位價值及越來越良好居住生活環境；對自身和家人安全極為看重，因此非常注重樓宇物業管理水平；做事較講究身份，比較注重鄰里層次。5、價格初步定位建議（現擬價，以項目推盤時為準）：綜合以上市場某些周邊同質項目價格分析，結合本案產品定位及普通價格方略，當前本案均價可初步定位為：4200元/平方米6、定位根據：當前區域內同質樓盤價格參照；項目地理條件、規劃預想；項目建材及配套設施選用；半年后合理上漲空間；區域購買能力和心里接受價位；消費群經濟承受能力。商業定位1、定位思路由于地塊地理特性及區域特點，一定限度上限制了項目商業發展空間，因而，從風險角度考慮，本項目商業物業量應控制在恰當范疇內；由于地塊挨著崗杜街，地塊內有優勝北路當中穿過，因而，在項目商業規劃上可以充分運用這兩個優勢進行業態整合；項目周邊已經成熟次干道商業街及南陽路尚不成形商業為項目商業定位提供了有力根據；項目為中型規模，有相稱居民量，因而，也有了較穩定商業消費群。綜合以上各方面分析，建議本案商業定位為：開放式精致商業街。業態規劃由于項目周邊為比較成熟居住生活區及自身相稱居民量，并且周邊也有一定數量寫字樓，因而，該區域具備較強市場消費潛力，此外，考慮到項目離家世界大型超市約300米，離金博大城約米。因而，在業態定位上要以中檔休閑購物，中高檔餐飲、休閑、娛樂為主，以社區服務類商業如音像店、洗衣店、美容美發、小吃、手機維修、童裝等等為輔，特別指出是，為了提高整條優勝北路（項目范疇內）繁華度（為了以此來增長商鋪售價），有必要在業態規劃時在該街頭尾各引進一家較大型、較強烈聚人氣型商業業態，如知名餐飲、特色美食、中型超市等，以此來帶動內部各店鋪人氣。此外，由于地塊周邊道路狀況及項目構造狀況，本項目商業很大某些要靠自己來造勢才干形成較高人氣。3、價格定位建議（現擬價，以項目推盤時為準）：考慮到區域內商鋪租金范疇普通在50～80元/㎡/月，同步參照周邊在售項目商鋪，再結合本案產品定位，建議定價如下：單層售價在9000～1元/㎡之間；雙層售價在8000～10000元/㎡之間。4、定價根據：有關市場調查分析及當前周邊店面租金反算；區域市場前景預測；項目SWOT分析及投資分析；項目商業規劃；產品構造及分割面積。第七章、產品規劃建議一、總規建議總平設計：項目由大小不一四塊不規則地塊構成，整體呈不規則狀，無法形成一種完整社區，因而，在規劃布局上要綜合考慮各因素，因地制宜，力求做到經濟效益與社會效益相協調。此外，考慮到有相稱某些是安頓用房，可以在配套設施、景觀設立、建材采用上做調節。由于地塊北臨崗杜北街，中間夾著優勝北路，整體沿街面比較長，商業物業是項目增值點。因而，在項目整體規劃思路上，在考慮以住宅產品為主同步，也要考慮如何把項目商業物業價值最大化，但是，應保證住宅品質與價值，而商業規劃以不影響住宅品質為原則，且商業經營業態也不能影響到住宅檔次。在布局上，要把戶型配比規定（三七比例）進行通盤考慮，以戶型配備來反推樓體設計，再以樓體設立來反推地塊設計，這樣，將把優勢資源（如園林景觀、會所、泳池等）集中在中大戶型所在地塊，以達到增長中大戶型附加值目，也使各地塊發揮出最大值。樓體頂著界線且盡量正南正北布置，在邊角位置設立小戶型以消除戶型構造局限性但能增長建筑面積。整體布局呈間隔圍合狀，在較大空曠面積某些設立中庭景觀。較大地塊應實行人車分流，社區內除了環繞車道，別的道路不許走機動車。這樣，將使項目居住品質提高到最大。在商業物業設立上，可以考慮沿崗杜北街設立兩層底商，局部可以設較多層數主力店以增長人氣；此外，由于優勝北路是兩車道小街，很少有外來車流人流通過，因而，要靠一定力度來營造才干形成較旺人氣，因而，要從規劃上加以充分考慮，可以在該路頭尾兩頭各設立一種較大面積主力店（可以先租后賣，盡量引進有人氣商家入駐），內部沿該街設立中小面積商鋪，再依照樓體及位置不同規劃雙層店及餐飲店集中區，這樣，將逐漸形成一條融合有各種業態并有主力店作帶動繁華街，從而與東面其他旺街形成互動并做到業態互補、良性競爭，共同把給區域商業做旺以增長本項目商鋪價值，也達到增長項目利潤點目。值得指出是，住宅與商業設立應是互相協調、互相補充，以住宅為主，商業設立以不影響社區居住品質為原則。2、社區入口：考慮到地塊特點及周邊道路狀況，結合本項目品質設定及商街營造，特對各入口做如下安排：人行主入口：出于管理上考慮，在兩塊比較大社區某些要統一出入口，其他小地塊可以因地制宜。為了增長優勝北路商業人氣，應把兩個較大社區出入口各設在朝優勝北路一面，在入口處為一大理石鋪成小廣場，從人行道起至少設3步大理石砌成臺階，廣場整體風格與本社區建筑風格一致，入口大門設計要有一定風格。此外，避免由于出入口設立影響到商街整體連貫性，應把這影響降到最小。2）人行次入口：可以結合消防通道及車行出入口來設立；3）車行出入口：單行車道，一進一出，車輛可直接入車庫再經地下室乘電梯入戶，可結合設立人行次入口。3、園林景觀：（以河南首創園林風格來作為咱們賣點之一）設計思路：以巴厘島風情園林為主題，以讓業主盡享東南亞海岸休閑生活情趣為宗旨！由于當前鄭州市其他項目景觀設計多停留在中式、歐美風格或者不是很成功中西結合風格，雷同嚴重，疲倦了人們視覺；此外，由于鄭州是內陸都市，水景較差，因而，把特色園林與水景相結合中庭造景手法將會越來越受消費者歡迎；同步，由于當代鋼筋水泥建筑過于剛硬，需要園林水景來加以柔和，因而，咱們主張園林造景中以原始材料為佳，少些生硬人工材料。此外，由于巴厘風格園林講究精致，小面積造景?；谝陨蠋c，咱們建議應突破常規設計，以巴厘島風情特色園林為設計主題，以設計來突出本項目優勢，使本項目與周邊項目相比有突出賣點，也彌補了當代建筑局限性，打造一種良好人性化居住環境。4、建筑風格（外立面）：本案整體建筑風格為當代簡約風格，做到有氣勢、布滿質感，外立面線條清晰，色彩明朗，力求成為市中心一道靚麗風景線，體現區域標志性。底下商業某些：整體風格應與項目風格一致，但又能與其他項目有所區別，顯示自己特色。建議底商某些采用雨蓬外挑形式，走廊鋪大理石，墻體為大面積玻璃及某些大理石貼面，走廊天花板為高檔涂料。中間樓體某些：借助餐廳觀景窗、客廳陽光室、陽臺、臥室飄窗或轉角窗、通風采光井等做為設計著力點，使整體線條感清晰而不雜亂，外墻貼馬賽克或小面磚，顯有質感、檔次感。樓體屋頂某些：建議屋頂做退臺式解決，盡量有層次感且有藝術造型，與觀景窗、陽光室等形成統一整體外形，再結合夜景工程，將相稱靚麗，將成為市中心區域又一明顯標志。5、車流道與停車場（某些為人防工程）：往地下停車場為單行車道，一進一出，人車分流，社區內除了各入戶門口環繞車道