./XX別墅市場分析報告風華·天策09年6月目錄一、XX別墅市場綜述………………3-5二、供求分析…………………………5-81、別墅市場的區域劃分2、別墅市場供求分析三、項目產品分析……………………9-161、基礎項目數據2、在售主要項目產品特色類比四、銷售分析…………………………17五、價格分析…………………………18-20六、客源分析…………………………21-22七、重點個案點擊……………………23-29一、XX別墅市場綜述XX別墅市場分別以20xx、20xx、20xx、20xx作為時間節點,呈現不同的特征：20xx之前〔起步期〕此時XX別墅市場已經初步形成了新北區和城西兩大別墅板塊,個案主要還是集中在新北區。如新北區的美林國際村、百老匯御花園、陽光花園、藍色港灣、燕陽花園等。城西主要有萊茵花園、秋水云廬、都市桃源等。當時XX房地產別墅市場的產品也只能算是"二流別墅"。由于當時XX房地產市場全面啟動的時間并不長,對于別墅產品來說,地理位置上存在一定的缺陷,人們接受適應的時間也相對較長。2003-20xx〔發展期〕20xx以后,XX市各個區域也都有不同體量別墅的推出,新區懷德名園、奧林匹克花園、香樹灣別墅等,城西都市桃園、秋水云廬等。從銷售上來看,別墅產品的銷售可謂是"幾家歡喜幾家愁。"香樹灣別墅一期、都市桃源二期別墅推出后銷售情況比較理想,基本上接近80%。而奧園別墅在推出后,經過近3年的時間,目前基本銷售完畢。20xx底以新城湖畔春秋、天安別墅為代表的新別墅項目的出現,使XX別墅的產品力有了質的飛躍,在總體布局、戶型設計、建筑和景觀的融合上都達到了國內的一流水準,XX告別了"二流城市只有二流別墅"的時代。從銷售上看,天安別墅在地理位置上略好于新城別墅,銷售率也略高于新城別墅。但該區域整體銷售情況并不理想,加上別墅規模較大,〔天安別墅14萬平方米,新城別墅8萬平方米〕。20xx-20xx〔持續發展期〕20xx伴隨新政的出臺,加大了對別墅市場供應的宏觀調控,別墅市場將何去何從曾經一度引發了業內人士的討論,認為物以稀為貴,未來別墅價格看漲者有之；認為消費理性,別墅需求萎靡者有之。但從目前市場上看,新推純別墅個案漸少,大多以以往銷售個案的余量為主,因此新政效果尚未完全體現,但是購房者購買別墅所關心的因素已經更加多元化,購房觀念在不斷成熟。這就逼迫開發商在產品規劃中,從"精"這個角度大做文章。例如新城公館,在新城公司強大的品牌與規劃優勢下火爆銷售,香樹灣和院別墅憑借產品特色客戶預約情況較佳。另外,別墅區域效應逐步體現,如恐龍園區域、XX路別墅區、滆湖別墅區等高端居住區域逐步被購房者認可,一方面是政府規劃因素,這些區域風景比較優美,在城市中鬧中取靜,是高端客戶居住的理想區域；另一方面人以群分,在這些區域中居住可彰顯業主的身份與檔次。4、20xx-20xx〔品牌經營期〕隨著雋御、世茂等國內品牌開發商進入XX,一批高端別墅項目也在市場上陸續推出,這些公司憑借著成熟的產品運作經驗,在產品上的品質上也是高出同類產品一籌。雖然價格定位較高,但是推出市場即受到消費者的追捧。我們可以看出,別墅產品的客源對品牌的認知度較大,品牌因素對客源的影響度較大。5、20xx至今〔實力開發期〕08年是個特殊的一年,自金融危機以來,XX樓市成交直線下滑。推案量也明顯減少。09年初XX樓市出現小幅度回暖趨勢,直到XX春季房展會,許多新的項目出現在XX,如青楓1號、萬澤太湖莊園、綠地世紀城等,各家實力開發商陸續進駐XX市場。目前即將入市的別墅項目有：銀河灣·明苑、青楓1號、水岸麗舍〔太湖明珠苑2期〕。二、供求分析1、別墅市場的區域劃分板塊劃分依據：新北板塊〔龍城大道北側〕,湖塘板塊〔新312國道南側〕,城東板塊板塊〔麗華路東側〕,城西板塊〔長江路西側〕,市區板塊板塊〔龍城大道南側,新312國道北側〕目前,市場上在售或即將推出市場的別墅項目有：新北板塊：香樹灣花園、龍城福第、世茂·香檳湖、彩虹城、美地山莊、水岸麗舍〔太湖明珠苑2期〕湖塘板塊：新城公館、豪廷苑、湖濱嘉園、中天名園、湖畔春秋、天安別墅、萊蒙城、御城、萬澤太湖莊園城東板塊：新城·公園一號城西板塊：新城·長島、青楓公館、青楓1號市區板塊：璞麗灣、荊溪人家、銀河灣·明苑注：加粗項目為重點關注項目。從目前已成交的地塊的基本數據來分析,可能會規劃有部分別墅產品,但主要也為混合型社區,如恐龍園邊上的時代上院、華潤地塊、綠地世紀城、陽光龍庭等。2、別墅市場供求分析08年XX別墅市場實際推案總共15.8萬方,總供應套數為478套,套均面積在330平米/套；其主要集中在城南、城西區域,總共約占總供應量78%,而城南區域是別墅供應的最集中區域,占供應量的一半,城東區域無供應。從區域供應比來看,城東：城南：城西：城北：城中分別占總比重的0：53：22：18：7,區域供應結構南北火熱,東西不均；從08年目前的推案量來看,整體市場雖然受宏觀經濟影響較為明顯,但總體而言,別墅市場受總價的影響,客戶相對單一,受整體房地產市場影響較少,供應量處于較為穩定的水平。至09年5月XX別墅市場供應狀況比較平淡。除紫陽美地山莊外沒有新案量入市。08年1-12月XX別墅市場成交量在17萬方。受整體宏觀市場的影響,同比07年有明顯下降。相對其他城市而言,XX別墅市場成交穩定度較高。08年6月達全年成交最高的24267平方米,不難發現對于目前XX的別墅市場而言,別墅的熱銷期在年度中旬,暑期的推案檔往往起到事半功倍的作用。09年1月-5月XX別墅成交穩定且未見放大,受整體市場的影響,XX別墅市場還未明朗化。三、項目產品分析1、基礎項目數據基本數據對比表所屬板塊案名產品類別開盤時間總建〔萬㎡〕容積率主力面積〔㎡〕主力戶型新北香樹灣花園聯排1期06.12期06.1013.50.3230四房兩廳三衛獨棟400五房三廳五衛世茂·香檳湖聯排07.111501.68185-265四房兩廳四衛龍城福第雙拼07.1040.41.25278-298四房兩廳三衛富琛苑獨棟06.31.21.0365五房三廳六衛彩虹城聯排08.5302.3330五房兩廳三衛美地山莊聯排08.10151.5360-380四房兩廳四衛疊加250四房兩廳三衛雙拼800九房七廳九衛湖塘中天名園聯排05.8231.8250五房兩廳三衛新城公館聯排06.846.41.8350-380五房四廳四衛獨棟510-650九房六廳九衛湖濱嘉園聯排06.1225.51.0275-292四房三廳四衛豪廷苑獨棟07.9180.8400-500五房三廳三衛萊蒙城聯排08.5962.5400五房四廳四衛天安別墅獨棟04.1214.20.3320-360五房三廳四衛湖畔春秋獨棟06.580.3500五房三廳三衛雙拼350-450四房兩廳二衛御城獨棟08.5902.5500-650八房五廳八衛疊加250-280四房三廳三衛市區璞麗灣聯排08.10152.3340五房四廳三衛中央花園獨棟08.10502.28300五房四廳四衛城西新城長島聯排07.6601.5311-346五房四廳四衛青楓公館聯排08.1182.11250-300四房三廳三衛城東公園一號聯排06.11150.6220-250五房兩廳四衛[綜述]：從上表對比來看,目前XX市場上在售的主流別墅產品為聯排,占產品類別的54.16%,香樹灣·和院、新城公館等項目內的獨棟別墅目前余量不多,主推聯排產品。目前獨棟別墅產品主要在豪廷苑、中央花園、天安別墅、湖畔春秋內有案量供應。從項目自身來看,香樹灣·和院、天安別墅、湖畔春秋、湖濱嘉園為純別墅項目,中天名園、新城公館、世茂·香檳湖則是以別墅、公寓結合的混合型產品,而豪廷苑則是以獨棟別墅為主,輔助以少量的多層電梯洋房。在售聯排戶型對比分析圖從上圖分析來看,XX聯排別墅類產品中的主力房型為四房與五房,各占一半。反映出聯排產品戶型特點比較清晰。雙拼別墅產品供應量較少,主力房型均為四房。針對本案三期加推聯排產品,篩選出目前XX在售聯排別墅項目的面積,并進行面積段分析。市場上的聯排產品主力面積約在250-400㎡左右,新城公館、美地山莊面積控制較大,約在350-380㎡之間,其余項目面積相似。2、在售主要項目產品特色類比別墅產品特色類比案名建材戶型特色花園地下室車庫層高權屬面積植物權屬面積層高權屬面積層高世茂香檳湖文化石、涂料、面磚、水泥彩瓦、實木雙開門、雙層中空玻璃窗3-6聯排,有采光井,自帶保姆房,客廳挑高4.5米,前后兩個花園贈送30㎡簡單植物贈送40-80㎡2.9米無共3層,均3米龍城福第文化石、涂料、面磚部分戶型內部樓梯是旋轉式的。所有戶型客廳都是挑空贈送25-40㎡統一種不贈送70-200㎡2.9米不贈送15㎡3米1F3.6米,2F2.9米彩虹城文化石瀝青瓦4-7聯贈送40㎡簡單植物不贈送120㎡3.1不贈送20㎡3米3.6美地山莊水泥彩瓦、涂料為主,局部天然石材雙拼聯排疊加,仿"依云郡"項目贈送30-40㎡簡單植物不贈送90-180㎡3米不贈送3.2米新城公館仿古磚、涂料、水泥彩瓦、西班牙玻璃頂篷、鐵藝窗3-5聯排,〔地下室〕獨立保姆房,獨立車位、臺階步入式走廊、前庭中庭、后庭,西班牙"帕提歐"露臺花園贈送45㎡無不贈送110㎡3米不贈送1F3.5米,2F3.2米湖畔春秋加強混凝土、杉木圍合板,涂料立面內庭院設計,4.5米的超高大堂、270度觀景超大主臥贈送150㎡草坪贈送80㎡3米地上車位共3F,1F3.9米,2F3.2米湖濱嘉園水泥彩瓦、涂料為主,局部天然石材,中空玻璃,琉璃瓦,文化石3-5聯排,地下室家庭娛樂廳與儲藏室設計、1樓設計洗衣房與工人房贈送15-20㎡簡單植物不贈送60㎡3米不贈送60㎡地下室內3米3層,均3米中天名園文化石、涂料、面磚、平頂6聯排,6米高創意錯陽臺〔陽臺＋露臺〕,有前庭、后院、下沉式花院、內庭院、空中花園贈送90㎡左右簡單植物贈送80㎡2.6米贈送〔雙車位〕計入總面積2.6米1F3.8米,2F3.2米豪廷苑水泥彩瓦、涂料為主,局部天然石材、彩鋁窗雙空中觀景庭院、寬闊家庭室,超大衛浴空間贈送一期400㎡,二期300㎡無不贈送一期150㎡,二期80㎡3米不贈送20㎡3.3米1F3.5米,新城公園一號文化石、丹麥窗、外墻涂料、日立涂料6-8聯排,短進深,回轉梯,北臥室挑空贈送30-60㎡簡單植物贈送中間90㎡兩邊110㎡2.8米無1F2.9米,2F3米新城長島文化石,中式風格,雙主臥設計,多功能地下室外帶下沉式庭院,主臥配有更衣室贈送80-90㎡簡單植物贈送80-90㎡3.2米地上車位共3層,1F4.2米,璞麗灣石材2-4聯,電梯別墅贈送25-30㎡簡單植物不贈送80㎡3地上雙車位共3層青楓公館面磚、塑鋼窗步入式內庭院；南北入戶,門庭預留禮儀空間；以臺階區分動靜生活；6.6米大面寬客廳贈送30-45㎡簡單植物不贈送110-120㎡3.2米贈送共3層從上表來看,市場上的主流產品以聯排為主,雙拼類產品供應量較少,花園普遍采用贈送的方法,而地下室則是有的項目采取贈送,有的項目計入面積的方式。建筑風格以西式為主,現代風格和中式別墅較少。四、銷售分析09年3-5月XX重點別墅項目成交列表個案成交別墅類型3月成交4月成交5月成交總計〔套〕中央花園獨棟2417璞麗灣聯排2103新城公館獨棟、聯排4138世茂·香檳湖聯排2249青楓公館聯排2305豪廷苑獨棟2406總計--1415838注：數據來源于風華·天策研究中心[綜述]：從上表可以看出09年3-5月份重點個案去化相對穩定,但在市場調整期下,XX別墅市場舉步維艱。除個別別墅產品憑借其戶型、總價、地段等優勢去化較好。3月份,別墅市場出現回暖趨勢,個別項目均價開始上升；4月份,一些天價別墅開始"走俏",新城公館最后一套獨棟別墅已售出〔總價1000萬左右〕,中央花園售出一套獨棟別墅〔總價1000萬左右〕,豪廷苑售出一套獨棟別墅〔總價429萬〕；5月份重點項目成交明顯回落,市場開始走入銷售淡季。五、價格分析1、宏觀市場對比分析別墅、住宅類產品價格走勢圖〔單位：元/㎡〕從上表數據來看,在2003-20xx間,XX市場上住宅均價的年度增長率約在6％左右；到08年略有下滑,與07年基本持平。03年-07年獨棟別墅、聯排別墅均價平均年度增長率為28%左右,08年獨棟別墅均價上升不大,而聯排均價卻略有下滑。在售主要項目價格走勢分析所屬板塊案名首次公開價格〔元/㎡〕目前價格〔元/㎡〕漲幅〔元/㎡〕新北世茂·香檳湖11000120001000龍城福第〔一期〕8000-90008000-90000彩虹城75008000500湖塘中天名園53005500200新城公館〔聯排〕65007000500湖濱嘉園38004300500豪廷苑800090001000天安別墅〔獨棟〕5600110005400天安別墅〔雙拼〕39004700800湖畔春秋〔聯排〕40004800800萊蒙城6000-90006000-90000御城<獨棟>12000130001000市區中央花園〔獨棟〕16000160000璞麗灣〔聯排〕9000110002000璞麗灣〔雙拼〕12000130001000城西新城長島700080001000青楓公館900090000城東新城公園一號700080001000從上表對比來看,XX市場在售的別墅項目價格普遍處于上升趨勢,平均漲幅在500-1000元/㎡左右。05年之后,在售項目的價格年度漲幅約在6-12％左右。據以上分析,得出以下結論：本案所屬板塊均價最高,別墅項目比較少,地段占很大優勢,但價格上升空間的幅度不大。2、09年XX別墅市場入市項目項目開發企業風格推案類型〔預計〕入市時間〔預計〕均價〔元/㎡〕銀河灣·明苑華光集團新古典主義聯排09年7月〔現預約中〕15000左右青楓1號百興、金新西班牙聯排、雙拼09年10月8000水岸麗舍三優房產歐式疊加09年6月〔現預約中〕7000左右華潤地塊華潤集團未定聯排09年底未定美地山莊1.2期偉舟房產法蘭西聯排09年5月〔現預約中〕7200荊溪人家3期荊溪置業中式聯排09年6月未定09年新入市項目和加推項目比較多,對整個XX別墅市場的沖擊力會很大。預判09年新的別墅市場價格走勢會上升一個空間,競爭將會愈演愈烈。六、客源分析針對本案客源的局限性與特殊性具體可以分析出以下幾點：區域的局限性；高端收入者,屬于金字塔頂端客群；追求完美生活品質的置業專家；對項目有前瞻性,認可度較高；客群職業A類一定規模的私營企業主B類政府高級官員、企事業單位與壟斷行業中的高級管理者C類城市新興的高產階級,對居住環境較為看中D類其他客戶客群年齡A類35-45歲思想活躍、自主創業的的成功中年B類45-50歲政府高層領導C類50歲以上的老人。看中居住環境,手上比較有錢,以養老為目的的客群七、重點個案點擊世茂香檳湖1期項目位置：新北區太湖東路開發商：XX世茂房地產開發XX營銷策劃：自銷項目總建：150萬㎡規劃用途：高層、小高層、別墅、寫字樓、酒店公寓主力面積：185-265㎡<聯排>平均價格：12000元/㎡銷售率：68.1%〔別墅〕開盤日期：交付日期：2010.4[評述]：景觀建筑,項目內有天然湖泊；較高檔的社區項目；法式風格XX較少見；項目處在XX在發展的新北區新軟件園,未來有升值潛力；內部規劃有一條新的商業街區,規劃為新北區新的購物休閑新天地；頂級團隊的組合,為客戶帶來更高的生活品質。現項目周邊配套設施也不是很齊全；本案總建面積偏大,開發周期時間偏長,分多期開發,對交付業主生活品質保障性不高；產品偏多元化,不易于管理；交通相對不便利,公交站點距本案有一定距離。九洲·豪廷苑項目位置：武進區淹城南路、延政西路交界處。開發商：XX九洲福星房地產開發XX營銷策劃：聯盛咨詢項目總建：18萬㎡規劃用途：別墅、多層洋房主力面積：400-500㎡平均價格：6000-9000元/㎡〔獨棟別墅〕銷售率：65.4%開盤日期：交付日期：2009.12[評述]：項目共規劃138套獨棟別墅,別墅部分全部為獨立別墅,簡歐風格,比簡約現代風格更能給客戶以尊貴的體驗,客戶認知度較高。周邊配套相對缺乏,環境較好,離武進區中心、區政府相對較近。本案內部規劃有五星級酒店,本案主要客源來自武進區附近的私企老板。年齡在40—50歲左右,主要是以自住為主,基本都為二次置業、三次置業甚至更多次置業；有一定量的市內政府機關領導等選購此處。新城公館項目位置：湖塘花園街與長虹路交匯處。開發商：新城房地產開發XX營銷策劃：XX新聯康項目總建：46.4萬㎡規劃用途：高層、別墅、商業主力面積：350-380㎡〔聯排〕、510-650㎡〔獨棟〕平均價格：7000元/㎡〔聯排〕銷售率：73%〔聯排〕、獨棟已全部去化開盤日期：2007.6交付日期：2009.9[評述]：新城公館長虹轉盤的西南角,周邊設施配套完善,緊鄰武進區政府。3-5聯排,西班牙風格海灣式布局。建有9000㎡私家湖泊,650米長私家湖岸線,10米揚程私家噴泉,是一個超大規模的低密度高綠化率的住宅小區。戶型方面：獨立保姆房〔地下室不贈送〕,獨立車位、臺階步入式走廊、前庭、中庭、后庭,"泊提歐"露臺花園〔45㎡贈送〕。中央花園項目位置：晉陵北路東,外環路南開發商：中國百興集團、XX武房集團營銷策劃：易居中國項目總建：50萬㎡規劃用途：高層、別墅、商業主力面積：300㎡平均價格：16000元/㎡銷售率：92%開盤日期：2008.10交付日期：2010.9[評述]：整體規劃占地約20萬平方米、建筑總面積約50萬平方米,園區內規劃有27幢高層住宅,以與別墅區和商業街,是目前XX市區板塊規模最大的項目。歐式簡約風格,在休閑、娛樂、居家功能性方面都做的相當細致。三層五房、三車位的設計分割,唯一缺憾的是車庫做在了一層,從而增加了有效面積。地下室方面集桑拿、健身、影視等娛樂為一體；下沉庭院彌補了其采光不足的產品特性；一層平面玄關進門直設迎賓花池,從而提升別墅整體的大氣感璞麗灣項目位置：鐘樓區西倉街35號開