工程估價****學院土木建筑工程系2008年2月

前言：課程簡要介紹1、主題內容：

通過招標投標確定工程價款….如何確定

按照承包合同進行工程結算….如何結算2、教材：《工程估價》(普通高校“十五”規劃教材)3、課程性質：工程管理和土木工程的專業基礎課

（工程管理專業的知識結構包括技術、經濟、管理、法律四個平臺）四大法律制度背景:

項目法人責任制招標投標制建設監理制合同管理制4、教學特點：

著重工程估價的基本概念和基本方法的訓練——計價原理——工程量清單計算；采用定性分析和定量分析相結合、課堂理論教學及工程實例案例分析和工程計價軟件練習相結合5、課程結業方式和成績評定課程結業方式采用閉卷考試，試卷從試題庫中隨機抽取，分A、B卷進行。結業成績評定采用考生成績和平時成績（均為百分制）加權確定，考試成績和平時成績分別占70%和30%。第五章：投資估算第一章：概論第六章：設計概算第二章：建設項目投資組成第三章：工程估價依據第四章：工程量清單及工程量計算前言目錄第十二章：計算機輔助工程估價系統第八章：工程量清單計價第九章：國際工程投標報價第十章：建設工程結算第十一章：竣工決算第七章：施工圖預算目錄（續）第一章緒論主要內容第一節：工程估價的相關概念第二節：工程項目建設程序和項目的劃分（WBS）第三節：工程估價的程序第四節：工程造價的發展歷史和發展趨勢第五節：工程估價相關執業資格第一章緒論第一節工程估價的相關概念一、概念

1、工程估價從項目的可行性研究、設計到承包商的投標報價為止，對建筑物成本所作的測算。

2、工程造價從業主接受承包商的報價、簽訂合同、施工開始至竣工驗收為止的費用。

3、工程計價工程造價的計算過程稱之為工程計價。工程建設的各個階段造價控制的主要方法可行性研究階段—投資估算（財務評價）初步設計—設計概算（成本控制與估價）施工圖設計—施工圖預算（工程量清單）招投標階段—合同價（標價分析）合同實施階段—結算價（審核、索賠處理）竣工驗收階段—竣工結算（編制報表）二、建筑產品的特點（一）建筑產品的固定性（二）建筑產品的多樣性（三）建筑產品體積龐大三、建筑產品生產的技術經濟特點（一）建筑產品的單件性（二）建筑生產的流動性（三）建筑產品的生產過程具有綜合性（四）建筑生產受氣候條件影響大（五）建筑產品的生產周期長和不可間斷性（六）建筑產品質量的差異性四、工程造價的計價特征（一）單件性（二）多次性（見基本建設程序）（三）組合性（四）方法的多樣性（五）依據的復雜性由建筑產品和生產的技術經濟特點所決定單獨編制造價文件，在工程招標情況下，投標文件最重要兩個內容就是施工組織設計(技術標)和投標報價(商務標)提出項目建議書進行可行性研究編制設計任務書編制設計文件工程招投標簽訂合同進行施工準備全面施工生產準備竣工驗收交付使用工程項目的后評價第二節基本建設程序與項目的劃分一、基本建設的程序國民經濟中長期發計劃提出擬建項目建議書可行性研究設計任務書階段設計招標與投標組織施工驗收投產或交付使用初步設計技術設計施工圖設計施工預算投資估算初步設計概算修正總概算施工圖預算合同價工程結算竣工結算二、基本建設項目的劃分建設項目單項工程單位工程分部工程分項工程是指在一個總體設計或初步設計范圍內，有一個或幾個單項工程組成的行政上具有獨立的組織形式、經濟上實行獨立核算，有法人資格與其他經濟實體建立經濟往來關系的建設工程實體。又稱“單項工程”。工程項目是建設項目的組成部分。工程項目都有獨立的設計文件，竣工后能夠獨立發揮生產能力或使用效益，它是由許多單位工程組成。是指具有單獨設計、可以獨立組織施工，但竣工后不能獨立發揮生產能力或使用效益的工程。每一個單位工程是由許多結構構件、部件或更小的部分所組成。按部位、材料和工種進一步分解出來的工程，稱為分部工程。是指能夠單獨地經過一定施工工序就能完成，并且可以采用適當計量單位計算的建筑或安裝工程，稱為分項工程。

建設項目的劃分層次見圖下圖。

建設項目單項工程單位工程分部工程分項工程生產車間工業管道暖通衛生設備安裝土建工程墻體工程電氣照明職工宿舍辦公樓XX工廠梁、板、柱等工程基礎工程架空線路180磚墻240以上磚墻電纜240磚墻第三節工程估價程序一、國際工程估價程序（一）工程估價的準備工作（二）工程量的計算及復核（三）工、料、機分析（四）基礎單價的計算（五）直接費用計算（七）分攤費用的計算（八）分包費的計算（九）綜合費率的確定（十）直接費單價的計算（十一）綜合單價的計算（十二）估價構成分析（六）單列費用的計算一、國際工程估價程序1、工程估價的準備工作

主要內容包括：①招標文件的分析研究；②工程項目情況調查；③工程相關方面的詢價。2、工程量的計算及復核3、工、料、機分析——企業定額4、基礎單價的計算——市場價5、直接費用計算——人工費、材料費、機械使用費6、單列費用的計算

（1）開辦費——施工機械費、施工用水電費、臨設、腳手架等。（2）暫定金額——包括在合同中，并在工程量表中以該名稱標明的，用于工程任何部分的施工，或提供貨物或服務，以及用于不可預料事件的費用。（3）計日工——零星附加工作，在工程量清單中沒有合適的項目時，以計日工報價。

7、分攤費用的計算在國際工程估價中,凡是在工程量清單中沒有開列,而在實際施工中都必須發生的合理費用,均可列入分攤費用進行計算。它包括：①開辦費；②業務費；③現場管理費；④公司管理費；⑤利潤；⑥不可預見費;⑦貸款利息;⑧稅金。8、分包費

9、綜合費率的確定

10、直接費單價的計算

11、綜合單價的計算

——此單價中不僅含有工程直接費，而且還包括管理費、不可預見費、利潤等。

12、估價構成分析

——目的有兩個：一是判斷估價各組成部分的計算是否有誤，所占比例是否合理；二是為報價決策提供依據。

表1-3某工程估價構成分析表估價項目金額（元）估價比例分析（%）一、成本費9631066.00（一）+（二）總估價的94.020（一）直接費6720062.001、人工費2256000.00直接費的33.571總估價的22.0242、材料費3127855.00直接費的45.545總估價的30.5373、機械費1336207.00直接費的19.884總估價的13.044（二）管理費2911004.00總估價的28.4181、現場管理費798209.00直接費X11.878總估價的7.7922、公司管理費612795.00總估價的5.9823、分包工程費1500000.00總估價的14.643二、利潤612535.00總估價的5.980三、估價總額10243601.00（一）+（二）二、國內工程估價程序1、工程估價的準備2、工程量復核3、工、料、機分析4、基礎單價的計算5、直接費的計算6、其他費用的計算7、綜合費率的測定8、綜合單價的計算9、估價構成分析二、國內工程估價程序1、工程估價的準備2、工程量的計算及復核3、工料機分析4、基礎單價的計算湖南省2007年出臺了《湖南省建設工程計價辦法》（含湖南省建設工程工程量清單項目及計算規則）以及《湖南省建筑裝飾裝修工程消耗量標準》（上、中、下冊）。以配合《建設工程工程量清單計價規范》在湖南地區的實施。5、直接費的計算可以按照國際工程估價中的直接費計算方法，也可以按照下述方法：在工程量計算及復核完畢后，不進行工料機分析和基礎單價計算這兩個步驟，而套用單位估價表中的定額基價(工程基價)來計算直接費。6、其他費用的計算8、綜合單價的計算

以地區單位估價表中的工程基價為基礎，以綜合費率為依據，可以計算各項工作的綜合單價。9.估價構成分析

同國際工程估價。

直接費計算完畢后,按照國家規定的取費程序,計算其他直接費、現場經費、間接費、計劃利潤和稅金等其他費用。7、綜合費率的測定建設部在1998年出版的《建設工程施工招標示范文本》中倡導采用綜合單價，以便于進行工程結算，同時亦逐漸向國際慣例靠攏。（湖南盛計價辦法中第三頁第十條定義了工程量清單計價）根據建設部107號部令《建筑工程施工發包與承包計價管理辦法》的規定，發包與承包價的計算方法分為工料單價法和綜合單價法，《湖南省建設工程計價辦法》也規定了這兩種方法。工料單價法（P28）綜合單價法（P29）第四節工程造價的發展歷史和發展趨勢一、國際工程估價的發展歷程二、我國工程估價的歷史沿革三、建筑成本的發展趨勢（個人研究）三、建筑成本的變化趨勢趨勢：建筑產品成本隨著時間在不斷上升。原因：？？？

圖2-1香港近幾年投標價格指數發展動向

注：1資料來源于《深圳工程建設之窗》；

2包括勞工、材料、機械、管理費和利潤等；

3圖中以1970年投標價格指數為標準指數100。人們對建筑功能的要求越來越高

新材料、新理念、新技術的引進

建筑成本逐年上升

人工、材料、設備等費用持續上漲建筑成本不斷上升的原因1、人工費上漲

人工費是建筑成本的一個重要組成部分。建筑行業屬于勞動密集型的傳統產業，目前我國工資水平較低。再加上我國農村現有大量富余的勞動力，他們不需要經過嚴格培訓即可從事建筑業生產，導致建筑業更是實行饑餓政策，建筑人工費相當低廉（如圖2-3和圖2-4所示）。因而隨著人們生活水平的提高，整個社會勞動力的合理配置，建筑人工費上漲的潛力和空間很大。

人工、材料、設備等費用持續上漲圖2-3我國建筑業從業人員發展趨勢時間（萬）圖2-4我國建筑業職工平均工資水平發展趨勢時間（元/人·年）另一方面，盡管建筑人工費相當低廉，但據統計，在國內建筑人工費仍然占建筑安裝成本的30%左右；然而與國外建筑人工費約占建筑成本的60～70%這一數據相比，仍然有相當大的差距。隨著我國進入WTO，建筑業將進一步與國際標準接軌，因此建筑人工費增長的潛力很大。

綜合上面對我國、香港以及英國建筑人工費現狀的分析可得出以下結論：

隨著我國社會的進步，工資水平上漲，建筑人工費將逐年上升，而且上升的幅度和潛力巨大。隨著我國社會的進步，人工費在建筑成本中占據的比例也將趨向于國外的60～70%，對建筑成本的影響將更大。

如果考慮工人的工作效率，人工費實際成本的增幅遠大于圖2-4中的數據表面上反映的上漲程度。眾所周知，建筑業屬于勞動密集型產業，隨著科技的進步，建筑業的現代化，建筑業中越來越多的工種實現了非人工操作，但是砌磚等工種至今無法實現機械化。據統計，隨著時間的推移，工人的砌磚效率在不斷下降，如圖2-7所示，二十世紀三十年代工人的砌磚效率是現代工人的1.5-2倍左右。工人的工資按可比價格以圖2-8中的曲線a增長，如果考慮工人的工作效率，其工資的實際增長速度以圖2-8中的曲線b增長，增幅遠高于曲線a。時間

時間工人砌磚效率圖2-7本世紀工人砌磚效率

變化曲線20世紀初20世紀中

20世紀末時間人工費曲線b曲線a20世紀初20世紀中

20世紀末圖2-820世紀人工費的表面增幅

和實際增幅對比2、材料費上漲

建筑材料費也是建筑成本的一個重要組成部分。注：1、以1979年我國建筑材料出廠平均價格為標準指數100；

2、資料來源于《中國統計年鑒》1999卷。圖2-9我國建筑材料出廠的平均價格指數變化趨勢材料價格指數時間

圖2-10香港近年來建筑材料費發展動向

圖2-11英國近年來建筑材料費發展動向

注：1、資料來源于英國《住宅與建筑統計1986—1996》；

2、圖中以1990年英國建筑材料費為標準指數100。材料費指數時間

綜合上面對我國、香港以及英國建筑材料價格現狀的分析可得出以下結論：從長遠角度來看，隨著我國社會的發展，物價水平上漲，建筑材料價格也將不斷上漲。盡管隨著建筑業發展，人工費比例將上升，建筑材料費比例將下降（60％－－30％），但是未來幾十年內，在我國，建筑材料費的絕對數值仍將穩步上升。居住需求的層次

按照人對各類居住需求程度的大小，由基本到高級可分為四個層次：（見《生存環境》丹麥心理學家英格麗特·格爾（IngridGehl））

1、基本需求：睡、休息、一般居住安全

2、一般需求：衛生、光、空氣、太陽、安全防衛、噪聲控制、私密

3、鄰里友愛需求：交往、活動、玩

4、自我表現需求：建造、正名、美感

人們對自己住宅的需求程度是依賴于社會的發展程度、自身的經濟狀況、生活習慣愛好以及時間而變化的。人們對建筑功能的要求越來越高需求程度基本需求一般需求鄰里友愛需求自我表現需求需求種類安置型實用型舒適型豪華型圖2－14

從圖2-14中可以看出，隨著社會的發展，人們對建筑功能的要求日趨多樣化。最初對住宅產品的需求較簡單，主要為建筑安全性要求，相應地建筑成本主要反映在保證安全性上。當這一要求得到基本滿足之后，開始出現舒適性要求，建筑成本反映在安全性和舒適性兩個方面。當舒適性要求達到一定程度時，開始出現美觀、表現、交往等要求，建筑成本也體現在對多種需求方面投資的并重。18001850190019502000圖2-15非住宅建筑各單項成本近200年發展歷史18001850190019502000圖2-16住宅建筑各單項成本近200年發展歷史對比發現：主體結構成本比重在逐年下降。隨著人們對建筑舒適性和美觀性投資加大，主體結構成本比重還要下降。由原來的60%左右下降到20%左右。應該說明的是，主體結構成本相對比重下降并不代表對主體結構的投資額度下降。設備成本比重急劇上升，說明用于改造居住環境的投資額度巨幅增加，人們對居住舒適性投資額度加大。在未來很長一段時間內，這一比重還將上升。內分隔墻和外圍護結構成本比重也在逐步上升，但上升較緩慢，甚至還有局部下降的趨勢（這是由于設備成本增加勢頭過猛導致的，實際投資額在不斷增加）。建筑成本建筑功能多元化對各功能的要求越來越高建筑成本的變化趨勢

隨著社會進步和科技發展，一些新材料、新技術和新理念逐漸引入建筑業，它們在改善建筑業發展狀況的同時，也加速了建筑成本的上升。尤其是近二、三十年以來，這一趨勢非常明顯。

新材料、新理念、新技術的引進1、新材料

新材料主要是為了適應建筑的可持續發展，提高建筑產品性能而出現的，尤其以保溫、隔熱等節能材料，隔音、防火、防潮和輕質等特殊材料為代表，例如：

塑鋼門窗代替普通的木門窗和金屬門窗；新型墻體材料代替普通實心粘土磚；玻璃棉板屋面保溫材料代替傳統的瀝青屋面材料；

新型復合材料代替傳統材料等。以占建材比例較大的墻體材料為例，新型墻體材料品種繁多，從無到有，取得了較快的發展。如：空心粘土磚、混凝土砌塊、加氣混凝土砌塊、粉煤灰砌塊、紙面石膏板、纖維水泥板、復合板等。到目前為止，在實際工程中，新型墻體材料已占墻體材料總量的30%左右。但是應該看到的是，新型墻體材料所占的比例仍較小，仍有廣闊的發展空間。2、新技術、新理念

隨著建筑業的現代化，智能建筑、綠色建筑、e-house、集成制造系統等一批新的技術或理念大量涌入建筑業中，要求把電子、機械、自控等行業的技術成果應用到建筑上，使建筑能夠更安全、高效、舒適地為人類服務，使建筑“活”起來。這些新技術、新理念的引入，也勢必增加建筑成本。

IT（InformationTechnology）技術無疑將是未來提供服務的直接載體。在國外IT行業已經逐步與房地產業實現有機融合。據美國專家預測，在未來的建筑行業中，開發商從出售由水泥、鋼筋、磚石等構成的房屋中獲利的可能性及程度將越來越小，只有當建筑行業與IT行業結合起來，實現建筑的智能化、生態化，開發商才有可觀的利潤。

我國的IT行業起步較晚，目前對建筑業、房地產業的貢獻不大。但是，IT進入建筑業和房地產業是一種必然趨勢。而且由于這些新技術、新理念的應用對于提高建筑產品品質（即價值），滿足用戶需求，促進產品銷售具有積極作用。因此各地，如重慶，在學習、采用該類技術上發展迅速。

當然，這些新技術、新理念的廣泛應用，在給建筑產品帶來便利的同時，也勢必增加建筑成本。現代成套技術體系結構承載與圍護體系供排管線系統隔墻系統廚衛體系供熱供暖系統小區智能化技術住宅產業現代集成制造系統HI-CIMS附：現代成套技術體系簡介居住區環境保障技術結構承載與圍護體系輕鋼結構住宅體系NIDYON體系坡屋面保溫防水技術塑鋼窗混凝土空心砌塊體系混凝土空心小砌塊SP預應力混凝土空心樓板／現澆大跨度樓板復合夾芯保溫隔熱材料水泥瓦、玻纖胎瀝青瓦、聚苯保溫板與混凝土自防水隔熱保溫相結合預制鋼絲網插絲波形聚苯板可做模板兼保溫板

免拆模承重保溫墻(NIDYON)SP預應力混凝土空心樓板／現澆大跨度樓板結構承載與圍護體系軟地基處理技術供排管線系統管束（管井）管線綜合集中布置豎向干管綜合集中水平支管限定區域明敷暗藏強弱電采用綜合布線槽供排管線系統空心條板輕鋼龍骨石膏板隔墻體系主要用于廚房、衛生間。引入國際先進體系，達到防火、隔音、裝拆易行等技術要求實現施工現場干作業的要求隔墻系統隔墻系統廚房標準化技術、成套廚柜與設備衛生間標準化技術,定型設計及整體衛生間根據不同套型的廚房定型設計廚衛體系解決廚房污染、煙味互串；各類廚房設備界面接口協調采用定型的豎向管束，水平管明敷暗藏，基本功能精細設計廚衛體系供熱供暖系統分戶計量、可調控供暖系統分戶計量、可調控，達到建筑熱工、節能、環保的技術要求太陽能供熱水技術供熱供暖系統信息服務與管理技術物業管理及安防技術小區智能化技術住宅智能化綜合布線系統小區智能化技術HI-CIMS住宅產業現代集成制造系統業主管理分系統住宅施工分系統住宅性能認定分系統住宅設計分系統物業管理分系統HI-CIMS住宅產業現代集成制造系統居住區環境保障技術污水處理水質保障居住區環境保障技術垃圾處理建筑人工費（元/人·年）圖2-181998年我國不同地區建筑人工費比較

資料來源：《中國統計年鑒》1999卷建筑工人勞動效率（元/人·年）圖2-191998年我國不同地區建筑工人勞動效率比較

資料來源：《中國統計年鑒》1999卷鋼材價格（元/噸）水泥價格（元/噸）木材價格（元/m3)圖2-201998年我國不同地區主要建筑材料價格比較

資料來源：《中國統計年鑒》1999卷房屋建筑成本（元/m2）圖2-241998年我國不同地區房屋建筑成本比較

資料來源：《中國統計年鑒》1999卷小結隨著我國社會的進步，整個社會物價水平的上漲，建筑直接費和間接費都將上升；隨著我國建筑業逐步與國際接軌，新的建筑理念、技術和材料的引入，我國人民居住水平和建筑意識等必將得到提高，建筑成本也將進一步上揚。因此，總結國內外建筑業的發展歷史，可以得出結論：在未來的幾十年里，我國的建筑業將取得迅猛發展，但同時建筑成本的總趨勢是不斷上漲。思考題：1、土地成本是建筑產品成本的主要組成部分。請思考土地儲備對房地產開發企業的影響。2、我國人口眾多是導致建筑人工費低廉的原因嗎？3、請你分析建筑產品價格的構成，總結構成各部分的發展變化趨勢，并說明原因。4、建筑業成本的發展趨勢，對成本計劃與控制提出了什么樣的要求？

第五節：工程估價相關執業資格造價工程師執業資格制度是工程造價管理的一項基本制度，開始實施于1996年（1996年頒布了《造價工程師執業資格制度暫行規定》），1997年舉行第一次執業資格考試。造價工程師的執業資格是履行工程造價管理崗位職責與開展業務的準入資格。

按現行規定，造價工程師是指經過全國統一考試合格、取得造價工程師執業資格證書并經過注冊從事建設工程造價業務活動的專業技術人員。造價工程師注冊考試制度對申請報考條件、考試內容、注冊、工程師的權利義務等進行了規定。工程項目造價管理不同于一般企業管理的財務與成本會計管理；

一般企業管理的對象是企業和企業中的各種各樣相對可控和多次重復的生產與經營活動過程；而項目管理則具有一次性、不重復性、環境條件的不確定性、復雜性、風險性高等特點。一、造價工程師的專業素質要求

因此，工程項目造價管理在許多方面與一般企業管理的財務與成本會計管理不同，一般企業管理中的一些財務管理方法、會計核算方法和成本控制方法是不能夠直接應用到工程項目造價管理之中的。

這樣人們就不得不針對工程項目造價管理的特性，去研究針對工程項目造價管理的專門理論和方法。工程項目造價管理的理論和方法必然涉及大量的工程項目及工程項目管理專業知識。工程項目造價管理是專業性、科學性極強的活動，需要由既懂造價管理一般知識，又懂技術、經濟、法律等專業知識的專業人才來完成。