1中信銀行經營性物業(yè)抵押貸款授信調查報告聯(lián)系方式:財務分財務分析經營性物業(yè)抵押貸款調查表營性物業(yè)貸款十年；低風險一年營性物業(yè)貸款十年；低風險一年基準利率上浮10%授信額度授信期限億經營性物業(yè)貸款+8000萬元低風擔保方式利率險擔保方式利率抵押貸款要素年度還款計劃：先行發(fā)放1.5億元流動資金貸款，期限一年，不可循環(huán)；在企業(yè)償還1.5億元流動資金貸款并辦出房產證，完成抵押手續(xù)后，發(fā)放5貸款要素本息,具體還款計劃見后續(xù)‘還款計劃’一項。關聯(lián)授信：我行于2010年批復2億元的綜合授信,批復號為ZHPF20100485，后由于股東資金及財政資金的注入，提前還款將授信業(yè)務結清;2013年我行使用銀證信產品，為其發(fā)行2億元理財產品，該筆產品將于2014年結清。開發(fā)商與股東簡況杭州新湖濱商業(yè)發(fā)展有限公司，暨“湖濱銀泰購物中心”,是杭州市西湖綜合保護工程的重要組成部分，是市政府重點支持的“十大工程"之一。該公司成立于2005年11月16日，由杭州上城區(qū)投資控股有限公司及杭州銀泰北山企業(yè)管理有限公司共同出資組建，持股比例為各50％。杭州市上城區(qū)投資控股集團有限公司：杭州上城區(qū)投資控股集團有限公司成立于2008年8月。根據(jù)杭州市上城區(qū)人民政府（上政函（2008）95號文件批復。該公司由三塊組成1）原杭州上城區(qū)資產經營有限公司的整體資產（2)上城區(qū)各行政事業(yè)單位、街道的經營性資產(房產、對外投資3）上城區(qū)各行政事業(yè)單位、街道下屬的國有及國有投資企業(yè)的資產（股權）。上城區(qū)政府成立新公司主要是為更好整合政府的資源，構建良好經營平臺。公司注冊資金5億元,由上城區(qū)財政局國資辦投開發(fā)商與股東簡況等形式從事資本經營業(yè)務；提供資產管理、投資咨詢等業(yè)務；杭州銀泰北山企業(yè)管理有限公司：杭州銀泰北山企業(yè)管理有限公司是北山控股有限公司旗下子公司，主要對國內銀泰百貨公司通過投資控股、資產管理等形式來管理國內的銀泰百貨。旗下包括西安中環(huán)銀泰商業(yè)有限公司、浙江浙聯(lián)管理有限公司、西安曲江銀泰國際購物中心等.同時，北山控股有限公司100%控股浙江銀泰百貨有限公司。杭州新湖濱商業(yè)發(fā)展有限公司的全部管理團隊、財務團隊均出自浙江銀泰百貨有限公司.項目位置杭州市上城區(qū)延安路258號產權面積38229。57層數(shù)：4實際可租面積34100項目經營產權用途商業(yè)近兩年出租率：項目經營年開業(yè)時間：2013.6經營業(yè)態(tài)：百貨商場）；抵押物年均運營收入年均本息和扣除運營支出后年均可還款現(xiàn)金流還款覆蓋比(年均可還款現(xiàn)金流/年均本息和）每平米月租金區(qū)間相鄰或同城可比項目月租金區(qū)間每平米月均租金補充還款來源2抵押擔抵押物情況抵押面積:抵押樓層:是否含底商：抵押擔3評估單價與周邊項目市價對比:%（注：我行第一順位抵押能否自動生效）周邊同類項目售價或二手房價置換還款和抵押操作程序置換貸款操作風險其他擔保條件保（注：出租率、每平米收入均按不含車位的可租面積計算).中信銀行經營性物業(yè)抵押貸款授信調查報告此次貸款申請分為兩部分.及杭州銀泰北山企業(yè)管理有限公司提供擔保，流動資金貸款用途為支付前期裝修款.并貸全部敞口額度后，方可使用經營性物業(yè)貸款額度。新湖濱商業(yè)發(fā)展有限公司所有的杭州湖濱銀泰購物中心四層（地上四層，地下三層)商4程款等.還款安排:分批償還本金，利息逐年收取，每年本息收取兩次。具體還款計劃詳見企業(yè)名稱：杭州新湖濱商業(yè)發(fā)展有限公司企業(yè)類型：有限責任公司貸款卡號：33010000018233545％，上城區(qū)資產經營有限公司所持有的公司股權全部無償轉入杭州上城區(qū)投資控股集團有（4）根據(jù)杭州上城區(qū)投資控股集團有限公司和杭州銀泰北山企杭州新湖濱商業(yè)發(fā)展有限公司由杭州上城區(qū)投資控股有限公司及杭州銀泰北山企業(yè)管理有限公司共同出資組建，持股比例為各50%。限公司的整體資產（2)上城區(qū)各行政事業(yè)單位、街道的經營性資產(房產、對外投資）62)杭州銀泰北山企業(yè)管理有限公司:等榮譽稱號，樹立了良好的社會形象，具有較高的知名度與美譽度。4.公司法定代表人簡介院科研處，建設銀行舟山分行計劃處工作，任建設銀行舟山分行辦公室副主任,建設銀5.企業(yè)現(xiàn)狀及行業(yè)地位銀泰”及“西湖銀泰"的雙面夾擊，客流量及銷售額并不突出.7管理,品牌銷售的中高端定位，又可以切合實際的規(guī)避湖濱名品街高端大牌奢侈品的影響，同時借助龍翔服飾城的客流優(yōu)勢，增加自己的潛在客戶積累.理運營經驗的百貨連鎖企業(yè).（二）集團(實際控制人）經營和財務簡況2、集團財務狀況，主要財務指標列表，對重點科目（包括存貨、預付帳款、剛性負債、預收帳款等）進行說明，剛性負債須說明銀行、信托、理財?shù)雀黜椚谫Y簡況,分對集團整體的財務狀況、經營情況、資金鏈、負債率等做基本分析和評價.出租、百貨零售及物業(yè)管理.商鋪出租模式，即新湖濱商業(yè)發(fā)展公司與租戶簽訂租賃協(xié)議，企業(yè)以租金形式獲取利潤，同時每年收取物業(yè)管理費；聯(lián)營合營部分,即百貨零售部分，為“銀泰百貨”與各大品牌聯(lián)合經營的商場、專賣店等。結算統(tǒng)一計算在“湖濱銀泰”的銷售系統(tǒng)內,由銀泰百貨統(tǒng)一收8其中，百貨部分，主要經營中高端服裝、日用品、化妝品等。主營品牌包括MCM、92.試營業(yè)期間銷售情況編制單位:杭州新湖濱商業(yè)發(fā)展有限公司10月單位:元538,963。983,110,151.12788,383。025,552，546.1028,189，606.72545,914.27投資收益（凈損失以“—”號填其中：對聯(lián)營企業(yè)和合營企業(yè)的加：營業(yè)外收入三、利潤總額（虧損總額以“—”號填5，789.196,440,562.50300，663.8225,833,290。31金額金額金額流動資產合計19.26%38856。1129。06%38，002。21。21%其中：貨幣資6，350.262。72%0.68%415.640.23%金應收賬款00。00%00.00%00.00%應收票據(jù)00.00%00.00%00.00%預付款項37,901.6416。22%37，385。9418。34%37，522。20.94%其他應收款728.470。31%63.650.04%63。890。04%25。680.01%00。00%00。00%非流動資產合80。74%80。94%78.79%計676.19024.6856552。200.24%20。320。01%24。220.01%在建工程580.33%80.72%78。61%418無形資產0。01%00。00%00。00%233,682。203,880.79%得房產證并開具發(fā)票后，和長期應付款抵沖.總資產中占較大比重的部分為非流動資產，其中主金額金額金額7.49%33,157。56其中:短期借款00.00%00。00%9，700.005。62%應付票據(jù)0.00%00。00%00.00%應付賬款2，289.6400.00%50。00%預收賬款00.00%00。00%00.00%其他應付款5.82%3，175.43,175.401.84%一年內到期長期負債00。00%00。00%非流動負債合計92。51%84。27%80.78%其中:長期借款46.10%82，25041。58%51,000.0029。56%長期應付款425.0046。41%84,42542.68%88,364.0051。22%225，011。%793.6100%172,521.56100%應付賬款。其中，比例較高的一年內到期的長期負債,為企業(yè)在一年內需要償還的從長由于該公司以建筑工程為主，非流動負債較多，主要有長期借款借及長期應付部分主要是杭州上城區(qū)投資控股集團有限公司及浙江銀泰百貨有限公司各追加的1億2012年全國百貨單店銷售排名前20位中，杭州的“四大商場"（杭州大廈、銀泰、百大、解百)全部上榜。杭州商場經營業(yè)績突出,大量消費者的購物熱情集中在4大商場上.據(jù)統(tǒng)計,杭州的人均收入和人均GDP總體上僅次于上海、深圳,指標水平大大高于其他城市，杭州現(xiàn)有大型百貨商場數(shù)量遠少于人口數(shù)量相似的成都、西安、武漢、大連、沈陽甚至昆明、貴陽等城市。目前杭州城區(qū)代表性的大型商場是杭州大廈、銀泰武林店、杭州解百、銀泰西湖店和杭州百貨大樓5大商場，個性化中小型商場有利星廣場、國大GDA百大、中都百貨臨平店等.銀泰百貨曾經對擁有786萬常住人口的杭州與擁有830萬常住人口的西安做過比較,兩者的百貨銀泰百貨與百大簽署20年托管經營協(xié)議，百大與銀泰武林店毗鄰。根據(jù)早些年數(shù)據(jù),銀泰（武林店）和百大的銷售額就有40億.銀泰總店為未來訂下年銷售額10億美元的目標（韓國樂天百貨就是三幢建筑，年銷售額100億人民幣).銀泰百貨慶春店開業(yè)。同年，銀泰啟動祥符鎮(zhèn)阮家橋20萬平方米的銀泰新天地建設,此項目已于近泰有個密布杭州計劃，計劃在杭州近期總共要布14個點。據(jù)分析蕭山和錢江新城以及地鐵交通樞紐中心都可能成為銀泰選址的下一站,此外傳聞銀泰百貨正研究開設濱江區(qū)新店的可行性（銀泰母公司杭州大廈則就地擴展計劃與母公司商貿旅游集團通過新建物業(yè)和收購、租賃周邊物業(yè)等途徑,還有地鐵武林總站地下6萬平方米的地下商城將全部由杭州大廈經營管理,目前計劃在地鐵商鋪架設中檔品牌。而在錢江新城，杭州大廈也在研究是否開設新商場。GDA國大目前正對物業(yè)進行改造擴建為7。5萬平方米的國大城市廣場，蕭山也有望出現(xiàn)巨型商場由匯德隆百貨投資的8萬平方米的世貿中心另有多家國內百貨業(yè)集團考察蕭山某商業(yè)項目，中都百貨踏上市中心發(fā)展慶春店，特色商場天工藝苑擴建后也整裝待發(fā)即將重出江湖。從商圈來看，擁有杭州大廈、杭百大、銀泰總店三大商場的武林商圈無論商業(yè)面積還是總銀泰百貨控制的湖濱國際名品街及湖濱銀泰購物中心項目等都盤踞于此。湖濱商圈的商業(yè)面積已接近于武林商圈.注:即使無法取得較全面的行業(yè)分析報告,分行調查審查也需對主要商圈新建在建項目分為：地上四層、局部三層，地下三層。其中從地下一層到地上四層均作為商平面設計以中間空中連廊聯(lián)系三個地塊型、從頂光斷面形式的變化、從節(jié)點空間的變化，空中走廊以不斷變化的形式塑造了體驗豐富、興趣盎然的購物空間。置夢幻穹型天幕成為提升商業(yè)氛圍的室內景觀點。景的同時也成為一道中庭風景線。其中：商業(yè)店鋪位于室內步行街兩旁,貨運通道及疏散樓梯置于店鋪后方以達到“客貨22調查了解項目的整租或散租模式，包括是否中央收銀和收入分成等租金模式.如為整租,調查了解承租方的商業(yè)品牌、已運營商業(yè)規(guī)模、行業(yè)排名等情況；如為散租，調如為全部自營(或自營為主、部分出租）的模式，需說明收入結算和租金模式、整體的商業(yè)品牌、借款人或股東其他項目運營經驗和規(guī)模、行業(yè)或當?shù)嘏琶惹闆r.度收入列表;劣勢，分析評價項目是否具備長期穩(wěn)定經營并產生穩(wěn)定收入的可行性.主要依據(jù)：當?shù)?、歸還股東和關聯(lián)借款：有無借款協(xié)議,核實借款形成過程(包括資金收付往來憑A/B/C三個區(qū)塊的經營性現(xiàn)金流情況,對企業(yè)未來十年的經營、銷售及支出、負債情況進行分析.22。00192016451541.769975。675211。725418.096313.581。10%34.54%35。44%26。06%97。77%三層同時企業(yè)與部分租戶簽訂協(xié)議,在承租企業(yè)銷售額達到一定21.9元以上.此次修建的湖濱銀泰購物中心,營業(yè)面積更大，地理位置更為優(yōu)越，而出于對新開張商場聚集人氣、厚積薄發(fā)的管理要求，租金價格十分合理且相對較低.10%0%10%0%10%0%地塊1—3層約3000平方米商業(yè)用房出售給杭州市湖濱地區(qū)商貿旅游特色街居建設整治指揮部，由指揮部統(tǒng)一對回遷戶安置.指揮部支付給杭州新湖濱商業(yè)發(fā)展有限公司購房金額金額30004000553055305540銀泰購物中心規(guī)劃略有不同，全部聯(lián)營合營模式,收入統(tǒng)一計入公司報表。此區(qū)域將于C區(qū)經營收入C區(qū)銷售費用4900.00C區(qū)所得稅C區(qū)凈現(xiàn)金流年度年度20132014201520162017201820192020202120222023工商銀行原欠款30990.00華能誠貴信托欠款52750.00我行銀證信產品欠款20000.00股東超額借款48760.0048760.00累計欠款總額152500.00150000.00150000.00135000.00118920.00101760.0083520.0064200.0043800.0022320.000.00工商銀行還款30990.00華能誠貴信托還款52750.00我行銀證信還款20000.00工行新增貸款還款我行新增貸款還款6080.006440.006800.00歸還股東借款48760.00當年需還款總額0.00152500.000.0015000.0016080.0017160.0018240.0019320.0020400.0021480.0022320.00當年利息應付（7%）10675.0010500.0010500.008400.007198.805922.004569.603141.601638.0058.800.00項.此項收入/支出可由物業(yè)管理費一項收支平衡物管費收入物業(yè)管理成本翻新改建支出物業(yè)管理費余額此筆貸款的第一還款來源為企業(yè)未來的銷售收入及銷售利潤。根據(jù)前期財務數(shù)據(jù)及對企業(yè)原有類似物業(yè)的經營情況，我們做如下測算：其銷售額的百分之二.根據(jù)下頁所列表格，我們分析得出，除個別年份外，其余大部分年限凈現(xiàn)金流及過與企業(yè)多次接觸，多次詢問財務、銷售人員等,湖濱銀泰購物中心從開業(yè)至今，銷售廣告、停車場等收入)是否全部由我行監(jiān)管，制訂詳細的封閉管理方案（