目錄TOC\h\z\t"市場分析報告_1級,2,分析報告大標題,1"第一部分北京市房地產市場分析 1第1章 房地產政策 1第2章 土地市場 2第3章 住宅市場 5第4章 寫字樓市場 9第5章 商業地產市場 11第二部分仁達看樓市 122008樓市VS2009樓市：趨同？變異？ 122009后市發展討論 14圖表索引TOC\h\z\t"市場分析報告_題注,3"表2-1近年來土地供應計劃表 單位：公頃 2表2-22009年第二季度計劃完成情況 單位：萬平方米 2圖2-12009年各月份土地交易情況 3圖2-22009年上半年成交土地城區分布 3圖2-32009年第二季度成交土地用途分布（土地面積份額） 4表2-32009年上半年各區域成交土地樓面地價 4表3-1商品住宅供給指標 5圖3-12009年商品住宅月度簽約情況 6圖3-22009年上半年各月存量住宅成交情況 6表3-22009年上半年各區域售租比 7圖3-3房屋銷售價格指數趨勢圖 7表3-22009年第二季度期房商品住宅成交均價排名 8表3-32009年第二季度現房商品住宅成交均價排名 8圖4-1北京寫字樓市場情況 9圖4-2北京甲級寫字樓市場情況 9圖4-32009年二季度部分熱點區域甲級寫字樓市場情況 10表4-12009年上半年北京寫字樓大單交易（部分）單位：平方米 10圖5-1優質商鋪供需情況 11表5-12009年上半年部分開業大型商鋪一覽表 11TOC\h\z\t"市場分析報告_題注,1"第一部分北京市房地產市場分析房地產政策關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知國發[2009]27號2009年5月25日執行本次調整將保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例從2004年的35%調低至20%，恢復到1996年的水平，其他房地產開發項目的最低資本金比例為30%。資本金是相對于銀行信貸的非債務性資金，銀行在提供信貸時都需要項目投資人提供足額的項目資本金才能發放信貸，所以資本金比例對投資的影響，類似于"法定存款準備金率"對信貸擴張的影響。本次調整將加強資金的杠桿效應，緩解房地產企業的資金壓力，同時能夠降低房地產投資的門檻，有利于促進房地產行業投資的增長。關于個人無償受贈房屋繳納個稅問題的通知財稅[2009]78號2009年5月25日執行通知明確房屋贈與直系親屬、撫養人或贍養人、法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人等三種情況不征收個人所得稅，其他情形的房屋贈與均征收個稅。想通過“贈與”方式逃避高額稅種的房產交易，買家將付出一筆可觀的個人所得稅。受贈房屋出售時，受贈人所繳納的個稅將大幅減少。關于已購經適房上市交易的有關通知京建辦[2009]43號北京市建委北京市政府第10期《政府公報》中《關于已購經適房上市交易的有關通知》表明，經適房再上市的新老辦法“分界線”由2009年4月8日延后了三天至4月11日。2009年4月11日之前簽訂購房合同的經適房、滿5年后再上市交易，將仍然執行“老辦法”，另外，北京34項重點工程的被拆遷戶，再次上市銷售經適房，只要房屋產權證滿5年、取得契稅完稅憑證，簽訂“購買經適房合同”的日期即使過了新老辦法的分界點，仍執行老辦法。土地市場土地供應分析全年計劃供應總量下降，商品房用地降幅較大根據2009年土地供應計劃，全年土地供應總量在5700公頃左右，連續3年持續下降，其中商品房用地計劃供應量比去年下降29%。而土地空間布局為首都功能核心區（東城、西城、崇文、宣武）和生態涵養區（門頭溝、懷柔、平谷、密云、延慶以及房山、昌平山區部分）的土地供應量不高于土地供應總量的25％，城市功能拓展區（朝陽、海淀、豐臺、石景山）和城市發展新區（通州、順義、大興、昌平、房山和亦莊開發區）的土地供應量不低于土地供應總量的75％。表2-SEQ表2-\*ARABIC1近年來土地供應計劃表 單位：公頃合計基礎設施用地產業發展用地工業倉儲科教文衛體和行政辦公用地保障性住房用地住宅商品房用地商服用地2007年63002900--120030040012003002008年6100250040080044070010002602009年57002800200800400600700200二季度土地供應計劃完成60%，工業用地完成情況稍好根據北京市土地儲備中心的數據信息分析（如表2-2），2009年第二季度成交土地為70宗，土地面積為487萬平方米，規劃建筑面積為722萬平方米，完成了第二季度土地供應計劃60%。表2-SEQ表2-\*ARABIC22009年第二季度計劃完成情況 單位：萬平方米工業及其他商服住宅總計計劃供應土地面積195223400818成交土地面劃完成度89%23%66%60%土地交易分析多因素引發土地市場交易活躍政策調整、商品房成交回升、資金充裕，多因素促成開發商拿地熱情高漲。根據北京市土地儲備中心的數據信息分析，截至2009年6月30日，2009年已成交土地為111宗，比去年同期增加53宗，土地面積為623萬平方米，規劃建筑面積為860萬平方米。與第一季度相比，第二季度成交土地宗數增加29宗，土地面積和規劃建筑面積分別增加了258%、423%。從各月土地交易情況可以看出（如圖2-1），與2008年相比，2009年前四個月北京土地市場極為冷清，5月份出現井噴似的回暖，6月份延續強勢。圖2-SEQ圖2-\*ARABIC12009年各月份土地交易情況居住用地成交由低迷轉向井噴從成交土地的城區分布分析（如圖2-2），土地交易比較活躍的是順義、亦莊開發區、通州、大興，其中順義和亦莊開發區以工業用地為主，通州和大興以居住用地為主。第二季度居住用地成交30宗，比第一季度增加25宗，土地面積為第一季度的13倍，居住用地成交由低迷轉向井噴。圖2-SEQ圖2-\*ARABIC22009年上半年成交土地城區分布圖2-SEQ圖2-\*ARABIC32009年第二季度成交土地用途分布（土地面積份額）地王頻現，拉升個別區域平均樓面地價，“泡沫論”再現兩個月內北京4次刷新地王紀錄。5月21日，廣渠門10號地以10.22億元成為地王；6月25日，北京通州九棵樹地塊以17.4億元的高價取而代之；6月26日，北京奧運村鄉地塊又以19.6億元成交；四天之后，廣渠門15號地塊以40.6億成新地王，樓面地價高達14500元/平方米。地王的出現拉升了個別區域平均樓面地價（如表1-3），地價房價互推升高再次引發“泡沫論”。表2-SEQ表2-\*ARABIC32009年上半年各區域成交土地樓面地價城區宗數樓面地價（元/平方米）西城113332朝陽412754宣武17478豐臺16220海淀34219石景山43167通州83166昌平73103大興133004順義232225延慶21993懷柔51766房山41666密云81003門頭溝1850平谷6628亦莊開發區20564合計1112751住宅市場新建商品住宅供求分析投資略有回升、開發供給量仍顯不足當前我國擴大投資、刺激內需的政策初見成效，在此背景之下，2009年1-5月份北京市房地產開發投資降幅明顯縮小，完成投資額579.76億元，比上年同期下降5.9%，降幅比2009年1-2月份縮小27.5個百分點；其中住宅投資降幅僅比1-2月份縮小3.5個百分點。另一方面從商品住宅供給指標（如表3-1）來看，開發供給量仍顯不足。住宅新開工面積連續四個月降幅超過50%，商品房竣工面積也由增轉降。表3-SEQ表3-\*ARABIC1商品住宅供給指標年度施工面積新開工面積竣工面積比去年同期增長(%)(萬平米)(萬平米)(萬平米)施工面積新開工面積竣工面積2005年7283.421983.242841.427.8%-10.1%21.2%2006年6311.271870.262193.32-13.3%-5.7%-22.8%2007年5914.491639.941853.95-6.3%-12.3%-15.5%2008年5538.231565.31399.3-6.4%-4.6%-24.5%2009年1-5月4331.7339.6333.6-1.5%-54.5%-3.0%銷售總體活躍，價升量跌，剛性需求受到抑制2009年第二季度期房住宅共計成交42979套，比去年同期增加120%，環比上一季度增加71%，面積達474萬平方米；現房住宅成交9995套，比去年同期增加187%，環比上一季度增加85%，面積達136萬平方米。而從月度簽約情況看（如圖3-1），4月份期現房成交量達到最高點后，在價格逐步走高的情況下，5、6月份成交量下降，可見剛性需求受到一定抑制。另外，二季度期房住宅簽約中保障性住房簽約套數總計6554套，占總期房簽約套數的15%。其中經濟適用房簽約1717套，面積達13萬平方米；限價房簽約套數為4837套，面積達42萬平方米。圖3-SEQ圖3-\*ARABIC12009年商品住宅月度簽約情況存量房市場供求分析存量住宅成交量仍處高位，價格接近歷史高位北京市房地產交易管理網公布的數據顯示，2009年第二季度共發布二手房源48136套，其中發布的住宅房源為47198套，為去年同期住宅發布量的3.6倍，比上一季度增加了61%。二手房簽約套數為66670套，其中二手住宅為64460套，為去年同期簽約套數的8倍多，比上一季度增加了75%。但成交價格不斷走高，已接近歷史高位，成交量也隨之出現波動。圖3-SEQ圖3-\*ARABIC22009年上半年各月存量住宅成交情況房價漲租金降，售租比突破400，投資潛力下降2009年上半年北京租賃市場成交狀況出現了明顯回落，交易總量相比去年下跌了3%左右。全市租金均價為2300元/月·套，環比微降了1.5%，同比去年則下降了8.7%。如表3-2所示，上半年各個區域售租比基本超過400，對應的收益率介于2.3%-2.5%，與當前一年期的存款利率基本持平。可見，“以租養房”越發艱難，住宅的投資潛力下降。表3-SEQ表3-\*ARABIC22009年上半年各區域售租比內城四區朝陽海淀豐臺昌平通州石景山平均租金/套月2550240024202200195018201950平均售價/單套1060000980000950000920000820000760000800000售租比415408392418420417410收益率假定計算期70年，租金不變，不考慮交易費用，利用計算收益率2.30%2.37%2.53%2.28%2.26%2.29%2.35%商品住宅價格分析新建住宅價格環比漲幅加快，二手住宅價格波動回調由于翹尾因素的影響，5月份北京市房屋銷售價格同比仍下降1.1%。而新建住宅環比價格已連續三個月持續上漲，且漲幅逐月加大；二手住宅價格則在波動中回調。圖3-SEQ圖3-\*ARABIC3房屋銷售價格指數趨勢圖表3-SEQ表3-\*ARABIC32009年第二季度期房商品住宅成交均價排名排名項目名稱開發企業名稱上市套數成交套數成交面積成交均價1東釣魚臺家園中赫置地投資控股有限公司8741523728032新燕都家園北京新京潤房地產有限公司2241434500003圣世一品閣北京市雙建房地產開發有限公司672733410834三里屯搜候中心北京搜候房地產有限責任公司65891560409635熙典華庭北京龍湖時代置業有限公司164302692385186漾晴居北京嘉里華遠房地產開發有限公司309836649359087長安融府北京晨昱泰和房地產開發有限公司49316422868353078遠洋新干線家園（二期）北京林達華夏房地產開發有限公司9692001349619紫瑞嘉園北京市金夢圓房地產開發有限公司642276073478510瑞城中心長青有限公司2117210733740表3-SEQ表3-\*ARABIC42009年第二季度現房商品住宅成交均價排名排名項目名稱開發企業名稱上市套數成交套數成交面積成交均價1御庭陶然家園5#樓壹瓶房地產開發（北京）有限公司5231000541132御庭陶然家園2#樓壹瓶房地產開發（北京）有限公司112877508913新源國際公寓北京千禧房地產開發有限公司7651136449994天安天地國際公寓北京天安天地房地產開發有限公司2062372413075新天嘉園20、22#樓北京柏宏房地產開發有限公司62951385586上院天恒公寓（天盛金大廈）御嘉置地有限公司9041522371907新天嘉園18#樓北京柏宏房地產開發有限公司62936367558新天嘉園12#樓北京柏宏房地產開發有限公司32934333199鳳凰苑北京華潤曙光房地產開發有限公司729313262910當代摩碼寓所當代節能置業股份有限公司9620418532625寫字樓市場整體情況由于北京金融環境相對平穩，受國際影響較小。2009年第二季度寫字樓新增供應38.2萬平方米，放量較為明顯。其中甲級寫字樓新增供應33.1萬平方米，且集中于CBD商圈及其周邊。與之相對的，第二季度寫字樓吸納量為15萬平方米，并沒有明顯的增加。圖4-SEQ圖4-\*ARABIC1北京寫字樓市場情況圖4-SEQ圖4-\*ARABIC2北京甲級寫字樓市場情況熱點區域2009年二季度，CBD及其周邊區域新增供應量約25萬平方米，空置率由上圖4-SEQ圖4-\*ARABIC32009年二季度部分熱點區域甲級寫字樓市場情況季度的22.16%上升至本季度的24.86%，甲級寫字樓平均租金也進一步下跌至7.11元/平方米·天。該區域近期入住的寫字樓包括中海廣場、金泰國際大廈、陽光財富大廈、僑福芳草地等項目。去年年底東城區政府推出一系列鼓勵優惠后，2009年上半年東二環的空置率為18.90%，有明顯下降，但相較于其他片區仍較高。二季度該區域甲級寫字樓平均租金6.68元/平方米·天，變化幅度不大。盡管總部基地金融港啟動招商，租金水平相對金融街低，但由于氛圍欠佳，對金融街商圈的負面影響較小。二季度金融街商圈租金輕微下降0.1元/平方米/天至6.84元/平方米，空置率上升0.15%至11.05%。表4-SEQ表4-\*ARABIC12009年上半年北京寫字樓大單交易（部分）單位：平方米季度項目名稱所屬商圈成交類型成交面積09Q1北京雙全大廈購買6270009Q1遠洋國際中心朝外租賃400009Q1泰康金融中心CBD租賃400009Q1嘉盛中心泛CBD租賃800009Q1金融街一號金融街租賃900009Q1東方梅地亞D座CBD購買1155509Q1豐樹大廈CBD租賃250009Q1新東安寫字樓東長安街租賃300009Q1國貿西樓CBD租賃400009Q1北美商務中心租賃500009Q1冠城名敦道A1寫字樓購買2550009Q2朝陽門SOHO一期二號樓朝外購買1600009Q2世貿工三南樓CBD購買6700商業地產市場2009年上半年商業市場處于調整階段，供應量較同期有明顯下降。第二季度金寶匯購物中心、來福士中心商場、紅星美凱龍北京北五環店等優質商鋪正式開業，新增供應量約22萬平方米左右。另外，SOHO中國以17.7億元購入前門大街54691平方米的物業，其中22763平方米位于前門大街，并已全部完工。其余31928平方米位于前門大街東側。6月27日上午前門大街旺鋪出租招標結果正式揭曉：北京御膳坊食品廠以1800元/平米/月的報價競的B1—105商鋪；北京長潤來商貿有限公司以1530元/平米/月報價中標B1—106商鋪。這兩個商鋪租金的水平屬于世界前列。圖5-SEQ圖5-\*ARABIC1優質商鋪供需情況表5-SEQ表5-\*ARABIC12009年上半年部分開業大型商鋪一覽表項目名稱項目位置體量（萬平方米）國瑞購物中心崇文門外大街12來福士中心商場東直門西南角3.9紅星美凱龍北京北五環店顧家莊橋西北角6.5金寶匯購物中心東城區金寶街88號4仁達看樓市第二部分仁達看樓市2008樓市VS2009樓市：趨同？變異？2009年1-5月，北京市住宅銷售面積642.5萬平方米，同比增長1.4倍，比2007年增長23.6%。其中，住宅期房銷售510.7萬平方米，同比增長1.5倍。隨著住宅市場銷售的活躍，銷售價格逐步回升，5月份新建住宅價格環比在上月上漲0.4%的基礎上再漲0.5%；商品住宅銷售量出現下降趨勢，當月住宅銷售15164套，比4月份少銷2122套。另一方面，2009年1-5月，北京住宅施工面積、住宅新開工面積和住宅竣工面積同比分別下降1.5%、54.5%和3.0%。2007年以來商品住宅銷售量和銷售價格變動趨勢圖近年來北京市商品住宅開發情況2008年以來樓市的演進呈現量跌——價跌——量升——價漲——量跌。那么下一階段是否又將重復上演2008年的集體觀望、成交低迷，進而引發又一輪的調整呢？為此不防對比分析一下2008年與2009年的樓市。經濟背景：金融危機蔓延，經濟出現拐點VS經濟出現好轉，仍有不確定性2008年在世界金融危機的影響下，我國結束了8年的經濟上升期，進入經濟調整期，而2009年則是經濟復蘇的關鍵一年。2009年1-5月份全國規模以上工業企業增加值同比增長6.3%，居民消費價格總水平同比下降0.9%，工業品出廠價格同比下降5.5%。總體而言，在消費的帶動下，經濟形勢日趨好轉。然而在國際經濟環境堪憂的情況下，我國經濟尚缺乏穩定性，當前的好轉并不具有確定的持續性，同時通貨膨脹的風險在加大。政策環境：以防止經濟過熱為基點，政策從緊，資金缺乏VS以刺激消費為根本點，政策放松，資金充裕2008年經歷了宏觀政策的起起伏伏，年初政策從緊，信貸規模收縮、利率上調，最終導致資金的缺乏，樓市走向了調整。年末在經濟下行背景下，確定了擴大內需、促進經濟平穩較快增長的一攬子措施。寬松的貨幣政策、擴大的信貸規模、積極的消費刺激措施在2009年得以貫徹，并發揮了明顯的效果。信貸規模仍然是中國貨幣政策和信貸政策中不可缺少的最有效著力點或者重點。央行剛剛發布的《一季度貨幣政策執行報告》也提出，下一階段央行將堅定不移地落實適度寬松的貨幣政策，繼續保持政策的連續性和穩定性，保持銀行體系流動性充裕，優化信貸結構，采取靈活、有力的措施加大金融支持經濟發展的力度。2009年全年信貸調控目標是5萬億元以上，而今年前5個月的銀行信貸投放量達到5.84萬億元。供求關系：暫時性供過于求，滯銷VS供給受限，剛性需求釋放2008年房地產市場的調整，緣于宏觀政策的調整，在世界金融危機的影響下，消費者的觀望使房地產交易愈加低迷，進而價格出現調整，供求關系表現為暫時性供過于求。之后在宏觀政策調整、放松，進而信貸、稅收的刺激作用下，2008年底成交量開始不斷攀升。這主要是由剛性需求支持，最明顯的特點是以中小戶型為主的新房和二手房占據市場主力。從2009年4月份開始，樓市真正呈現價量同漲的局面，進入五月份以后總體成交量有所下滑，但投資性需求有所增長。心理預期：經濟不確定性，觀望情緒濃重VS經濟利好顯現，通脹預期加重2008年政策收緊前提下，世界金融危機的爆發，使得經濟發展呈現較大不確定性，消費者信心不足，集體持幣觀望，成交愈發低迷；2009年刺激政策效果初步顯現，經濟呈現好轉跡象，消費信心增強，此外由于黃金、大宗商品價格的攀升，對未來通脹的預期明顯加重，在剛性需求和投資需求的重疊作用下，成交量大幅反彈。從本質分析，樓市的演進始終是供求關系的演進：政策收緊打擊需求壓制供給、經濟不確定性壓抑需求加強觀望，另一方面需求的反應遠快于供給（量跌價跌）——政策放松、經濟環境壓制供給、剛性需求釋放（量升價漲）。雖然5月份的交易量有所放緩，但是相較于去年以及2007年還是增長的，另一方面2009年政策環境、經濟環境與2008年不能同日而語。此外，2008年影響消費者觀望心態的主要因素是經濟不確定性，而當前消費者通脹預期使得剛性需求中加入了投資需求。但值得注意的是：經過一年多的樓市調整，購房者預期正逐步轉變，其購房需求價格彈性也逐步增大，價格變化對需求的影響將較為明顯。2009后市發展討論短期內，房價波動性上漲，成交量階段性下降閆旭東北京仁達總經理經濟缺乏穩定性，通脹預期加大對于我國的經濟狀況，人們普遍持樂觀態度，認為我國的經濟將先與其他國家首先復蘇。根據發布的2009年5月宏觀數據，工業增速（8.9%）創近八個月來最高，投資消費雙加速，流動性保持充裕，似乎經濟回升的態勢已經逐步明顯。然而5月份我國全社會用電量同比下降2.57%，與工業高增速之間的差別，也引起了對于經濟狀況的廣泛質疑。此外出口下降，全球需求萎縮的形勢依然嚴峻。當前的宏觀經濟仍有很大的不確定性，實體經濟是否復蘇還有待驗證，在通脹風險不斷加大的情況下不排除經濟走向全面滯漲的可能。以刺激內需為基點的政策支持縱觀我國房地產市場的發展，調控政策一直是其發展的指揮棒。遠到1998年的房改、近到2008年樓市的調整、2009年樓市的好轉，無一不說明了房地產市場的“政策市”特點。09年出口大幅下滑，導致沿海大批出口型中小型企業破產。4萬億投資的影響廣度和深度有限，對于社會經濟整體復蘇的貢獻是短暫和局部的。從這兩個方面來看，拉動內需才是中國經濟復蘇的唯一出路。而房地產業的穩定和可持續性發展，才能帶動其他行業的健康發展。政府顯然明白這一點，近期信貸放松、降低最低資金比例等政策的出臺都是在支持房地產業。然而當前僅是“頭疼醫頭、腳疼醫腳”的短視政策，缺乏長期指導性、一貫性的政策，也是樓市發展的制約因素。以當前為例，若政策發生變化，比如二套房貸限制加強、利息增加等等，需求又將受到打擊，樓市的發展必將再次陷入困境。開發商資金壓力和庫存壓力緩解2009年1-5月份，新建商品住宅成交量大幅放量短期內緩解了開發商的資金壓力。從房交網的數據上看，2009年6月17日，可售期房套數也創出今年新低79297。從2008年末11萬套到6月中的8萬套，經歷僅6個月時間。去庫存化過程還是比較理想的。通過房企大腕的一季度業績報告來看，萬科、保利、富力、中海等經過一季度的銷售，企業資金鏈有了較大的改善。開發商實力的回升預示著其降價的意愿在減小。另一方面，寬松的貨幣政策也為房地產企業贏得了不少的時間和空間，2009年1-5月份的銀行信貸投放量達到5.84萬億元。資金鏈得到改善的房企在下半年是沒有多少理由下調房價，相反會適度上調房價，繼續“買漲不買跌”的營銷手段。近期期房可售住宅套數圖價格上漲，需求將被打壓鑒于近期交易量的放大，部分開發商進一步提高的房價。初步統計，北京上半年有七成的樓盤選擇了漲價這條路。北京的房價近年來一直處在偏高的位置運行，漲價的舉動將對下半年的成交量帶來較大的負面影響，甚至不排除進入第二個深度調整期的可能。房地產市場會平穩發展李亞明北京仁達市場研究部經理經濟企穩關鍵期，房地產救中國還是害中國懸于一線間房地產業之于經濟，是消費和投資的雙刃劍。2009年前5個月住房消費的大幅增長，是消費增長的主因之一。房地產平穩發展，成交量穩定，是確保中國經濟企穩回升的關鍵；但如果房價高漲、成交再度陷入低迷，那么房地產將會使中國經濟再次陷入危機。中國政府調控市場的力度和廣度是世界其他國家很難相比的，2008年末開始的一系列刺激政策，使得房地產市場逐步回暖。6月國務院常務會議定調“經濟企穩回升關鍵期”，稱要堅定不移地繼續實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，此時保持房地產的健康穩定則是調控的重點。需求仍是自住或改善為主，投機需求占少數根據近期的一項居民購房需求調查顯示，以自住為購房目的超過9成，占據絕對主導力量，而投資置業的比例不足6%；在自住性需求購房人群中，52.15%以過渡性居住為目的，41.59%以改善性居住為目的。需求結構的合理性是保證房地產市場平穩發展的關鍵因素，而北京當前的需求仍以剛性需求為主。購房用途調查結果房價存泡沫，需求抑制房價不可大漲根據統計數據5月份北京商品住宅均價達到了13000元/平方米以上，房價高是不可否認事實。從房屋租賃和