恒大：新城鎮化時代的領跑者2013-06-24

提要：恒大受益于城鎮化政策導向明顯，憑借前瞻性的全國性城市布局、定位且滿足剛需的高性價比產品、順應市場和政策的銷售策略等優勢，其2013年的1000億元銷售目標實現可期。中超強勢領跑積分榜，亞冠橫掃東亞諸強，女排首奪亞俱杯冠軍，恒大近期在體育界的發揮可謂一往無前。同樣耀眼的是恒大在其地產主業上的表現。今年前5個月，恒大累計銷售額同比增長27.5%，累計銷售面積同比增長18.6%，此外，其銷售自3月份以來連續三個月實現逆勢環比兩位數的增長。這是恒大近年來高位穩定增長動能的延續。2012年，恒大的主營業務到達了一個新頂峰——銷售額達923億，銷售面積達1548.5萬平方米，保持著行業“銷冠王”的先發優勢。進入2013年，城鎮化與國五條復雜的交互作用，對集團主席許家印提出了更大挑戰。在此背景下，恒大按部就班地進行了新總部搬遷、企業戰略升級、聯盟合作深化、全國幅員拓展，為900億之后的增長打好根底。在通往千億銷售目標的征途上，恒大成為“后國五條時代”

中國新型城鎮化建設過程中的領跑者。逆勢突圍在樓市上漲預期愈演愈烈之時，國五條的出臺再次釋放強烈信號，堅持調控政策不動搖、力度不放松。市場解讀信號為，國五條以收緊和重申既有政策為主，官方加碼樓市調控的意圖明顯。宏觀調控下，房企日漸集中。中房研測評報告數據顯示，2012年全國前10強房地產開發企業銷售金額總額到達7973.66億元，占500強銷售金額總額的32%，較2011年提升4個百分點，創近年來最高點。但領頭陣營中也有不可無視的等級分化。據統計，2012年上市龍頭房企銷售排名前三位的萬科、恒大、保利的總和已經占到前10強的42%。2013年，房地產行業集中度依然在加劇，恒大的表現那么尤為亮眼。“國五條”公布之后，經歷了3月份巨量成交之后的樓市需求透支效應顯現，包括萬科、合生創展等大型房企的4月份銷售業績均呈環比下降趨勢。恒大那么依靠其隨行就市的銷售策略，把控銷售節奏，合理調整推貨數量，成為為數不多的實現逆勢環比上漲的龍頭房企。5月份，恒大實現銷售額92.1億元，環比增長26.9%；銷售面積128.6萬平方米，全國第一，環比增長17.2%。公司前五個月累計銷售額同比增長27.5%，累計銷售面積同比增長18.6%，自三月份以來連續三個月實現逆勢環比兩位數的增長。而恒大另一海洋文化綜合體——恒大“海上夏威夷”即將面市，將成為今年重頭工程和業績奉獻的功臣。此前，恒大海上威尼斯工程開盤首日攬金20億。值得一提的是，恒大5月份銷售均價首次突破7000元大關，環比上升8.2%至7163元/平方米。今年前五個月，恒大銷售均價為6548元/平方米，同比增長7.5%，持續保持量價齊升的增長態勢。恒大在較往年新開盤數量大幅減少的根底上取得這一業績，殊為不易。清科研究中心發布的《2013年第一季度中國并購市場研究報告》認為，受房地產調控政策的影響，房地產業整合熱度、汰弱留強依然持續。恒大地產的業績說明，其具備核心競爭力與強大的市場適應能力，足以使其逆勢生長，持續領跑同行。修煉內功今年的房地產市場，城鎮化與國五條互唱主角，利好利空被市場做了假設干解讀。不過，久經“政策市”的房地產商看起來似乎并沒有大亂陣腳。在競爭中日趨分化的“大佬”們如何應戰，將成為影響中國樓市未來走向的風向標。這其中，萬科選擇了拓業海外，通過進入美國、新加坡市場來實現企業資源的國際化升級。將受惠于城鎮化優勢的碧桂園，也將觸角伸向了馬來西亞等海外市場。綠地那么將繼續開發大型綜合體和超高層建筑。相較之下，恒大采取了另一套截然不同的策略——修煉內功。早已實現全國布局的恒大今年以來大打“組合拳”，以期從企業自身的全面升級出發，實現許家印提出的“三個一流”目標。2013年初，恒大開始全面實施精品戰略升級方案，涉及旗下全國120多個城市的200多個大型住宅工程，并通過裝修升級、產品戶型優化、戰略合作等，實現前所未有的升級換代。3月25日，在剛剛喬遷不到一周、位于廣州珠江新城CBD核心區域的新總部大樓里，恒大與SAP、IBM公司簽署恒大ERP戰略合作協議，標志著其緊密型集團化的獨特管理模式與世界上最高效信息化平臺的結合。同時受到業界關注的是，恒大借助“外腦”所尋求的戰略升級。4月8日，恒大與世界一流大學清華大學在人民大會堂簽署長達十年的戰略合作協議，雙方將在戰略技術合作、人才培養、產業運營三大領域開展全面、深入、持久的合作。業內人士指出，無論是對于恒大還是整個行業來說，恒大與清華的這次合作都具有里程碑式意義。清華工民建全國第一，全球十七，將極大提升恒大生態、節能、環保等領域的行業競爭力，提升恒大競爭力，幫助恒大進一步為百姓打造宜居生活，確保恒大中國行業第一。清華成為恒大智庫和人才基地，極大提升恒大戰略、管理、技術、人才水平，幫助恒大沖擊世界行業第一。值得一提的是，繼落子福州后，6月，恒大進軍大連，拍得廣州市中心稀缺地塊，標志著恒大全國布局進一步深化，進一步穩固了行業龍頭的領跑地位。揮師千億新型城鎮化建設是中國經濟轉型升級的最大引擎，是十八大提出的“全面建成小康社會”的重要載體。中國房地產在經歷了十數年的“黃金時代”以后，借由國家推進新型城鎮化戰略的機遇，將迎來行業轉型升級、市場巨大開展的“白銀十年”。“新城鎮化將給房地產行業帶來較大的歷史機遇。從中央對城鎮化的重視程度來看，未來城鎮化的開展很可能會進一步提速，這對于房地產業具有巨大的拉動作用。”日前，英策咨詢發布了一份報告，對新城鎮化對產業的拉動作用作出了具體詮釋。事實上，恒大是中國最早進行省會布局的地產企業，早在2004年便已謀劃全面進軍省會城市。之后開始大規模深耕全國地產，是國內布局最廣的房企。“由于恒大全國布局廣泛，預計其于2013年將繼續為城鎮化的最大受惠者，”美銀美林預計該公司今年合約銷售額將增20%，至1100億元，維持公司“買入”的評級并把目標價調升至5.75港元。在剛剛發布的2013中國房地產上市公司TOP10排名中，恒大連續兩年位居第二。同期發布的研究報告指出，在新型城鎮化建設推進的背景下，龐大住房需求仍將繼續支撐房地產市場平穩快速開展，房地產上市公司迎來新一輪的開展契機。布局完善、產品多元、模式成熟的龍頭上市公司投資潛力更為凸顯。恒大受益于城鎮化政策導向明顯，憑借前瞻性的全