本次出讓土地位于三亞灣新城最西端，包括5宗居住用地，為紅色線條所示，占地227.3畝和4宗商業用地，為藍色線條所示，占地102.8畝.A-1-6A-1-8A-1-9A-1-11A-1-13A-1-14A-1-17A-1-18A-1-19取地價格建議指導底價地價測算取地價格建議—指導底價1商業地塊測算前提一：商業測算的前提是對未來租金價格的預測，以市場目前的價格為基礎設定租金價格，并按年5%遞增項目

租金（元/月.平米）大東海海榆商業街50寧海苑45兒童公園椰都林旁40亞龍灣百花谷80亞龍灣商業街90-100考慮區位等因素，調整商業租金價格，定義商業的租金價格為50元/月.平米，年增長率率為5%酒店租金價格變化

商業用地

測算前提二：商業的建安成本及相關費用參照三亞市建筑工程價格信息等推算商業用地使用權期限40年，設經營期為2010~2048年項目金額（萬元）總建筑成本15,165管理費455不可預見費758建筑成本利息1,238建筑成本融資費124銷售費用2,211銷售稅費3,870公用設施專用基金599合計24,420

商業用地

采用假設開發法，推算商業用地的價格為340萬元/畝，樓面地價為5,127元/平米假設商業從2010年開始經營，前期空置率較高，后期逐漸降低序號項目明細萬元1總收入

73,7102總投資不含地價24,4203收益49,2904利潤率以房地產開發的一般水平25%為基礎，并參考項目所在區域房地產營利水平具體情況確定25%5地價（4*收益-投資）/534,5486地面單價地面單價=總地價/用地面積342萬元/畝7樓面單價樓面單價=總地價/總建筑面積5,127元/平米商業空置率推算

商業用地

2住宅地塊：容積率0.25測算前提一：建安成本包括公共配套、游艇碼頭及水系的成本分攤，開發周期為2年項目名稱合計20092010建安成本6,0122,3353,677獨棟別墅4,6071,7892,818水系1505892綠地及公共配套829322507游艇碼頭427166261容積率為0.25的住宅用地

項目單位面積建安成本單價占地面積畝128占地面積平方米85,188綜合容積率

0.25總建筑面積平方米21,297

其中:綠地平方米51,113150元/平米

獨棟別墅平方米21,2972000元/平米基本指標建安成本明細測算前提二：考慮獨棟別墅的資源優勢，按市場價值上調10%，定義年增長率為5%，銷售周期為3年項目名稱單位合計200920102011銷售單價元/平米36,75038,58840,517銷售面積平米212975963115003833銷售收入萬元81,82421,91544,37715,532容積率為0.25的住宅用地

采用假設開發法估算容積率為0.25的住宅用地出讓價格約為250萬元/畝，樓面地價約為14,700元/平米項目明細萬元總收入

81,824總投資不含地價31,563收益不含地價50,260利潤率以房地產開發的一般水平30%為基礎，并參考項目所在區域房地產營利水平具體情況確定30%地價（10*收益-3*投資）/1331,378地面單價地面單價=總地價/用地面積246樓面單價樓面單價=總地價/總建筑面積14,733容積率為0.25的住宅用地

3住宅地塊：容積率0.5測算前提一：建安成本包括公共配套、游艇碼頭及水系的成本分攤，開發周期為2年容積率為0.5的住宅用地

基本指標建安成本明細項目單位面積建安成本單價占地面積畝100占地面積平方米66,354綜合容積率

0.5總建筑面積平方米33,177

其中:綠地平方米33,177150元/平米

聯排別墅平方米33,1771800元/平米項目名稱合計20092010建安成本7,8953,0664,829聯排別墅6,4592,5083,950水系23391143綠地及公共配套538209329游艇碼頭665258407測算前提二：參照聯排別墅的市場價格，定義年增長率為5%，銷售周期為3年項目名稱單位合計200920102011銷售單價元/平米23,10024,25525,468銷售面積平米33,1779,29017,9165,972銷售收入萬元80,12321,45943,45415,209容積率為0.5的住宅用地

采用假設開發法估算容積率為0.5的住宅用地出讓價格約為280萬元/畝，樓面地價約為8,309元/平米項目明細萬元總收入

80,123總投資不含地價46,056收益不含地價34,067利潤率以房地產開發的一般水平30%為基礎，并參考項目所在區域房地產營利水平具體情況確定30%地價（10*收益-3*投資）/1327,566地面單價地面單價=總地價/用地面積277樓面單價樓面單價=總地價/總建筑面積8,309容積率為0.5的住宅