本次出讓土地位于三亞灣新城最西端，包括5宗居住用地，為紅色線條所示，占地227.3畝和4宗商業(yè)用地，為藍(lán)色線條所示，占地102.8畝.A-1-6A-1-8A-1-9A-1-11A-1-13A-1-14A-1-17A-1-18A-1-19取地價(jià)格建議指導(dǎo)底價(jià)地價(jià)測(cè)算取地價(jià)格建議—指導(dǎo)底價(jià)1商業(yè)地塊測(cè)算前提一：商業(yè)測(cè)算的前提是對(duì)未來租金價(jià)格的預(yù)測(cè)，以市場(chǎng)目前的價(jià)格為基礎(chǔ)設(shè)定租金價(jià)格，并按年5%遞增項(xiàng)目

租金（元/月.平米）大東海海榆商業(yè)街50寧海苑45兒童公園椰都林旁40亞龍灣百花谷80亞龍灣商業(yè)街90-100考慮區(qū)位等因素，調(diào)整商業(yè)租金價(jià)格，定義商業(yè)的租金價(jià)格為50元/月.平米，年增長率率為5%酒店租金價(jià)格變化

商業(yè)用地

測(cè)算前提二：商業(yè)的建安成本及相關(guān)費(fèi)用參照三亞市建筑工程價(jià)格信息等推算商業(yè)用地使用權(quán)期限40年，設(shè)經(jīng)營期為2010~2048年項(xiàng)目金額（萬元）總建筑成本15,165管理費(fèi)455不可預(yù)見費(fèi)758建筑成本利息1,238建筑成本融資費(fèi)124銷售費(fèi)用2,211銷售稅費(fèi)3,870公用設(shè)施專用基金599合計(jì)24,420

商業(yè)用地

采用假設(shè)開發(fā)法，推算商業(yè)用地的價(jià)格為340萬元/畝，樓面地價(jià)為5,127元/平米假設(shè)商業(yè)從2010年開始經(jīng)營，前期空置率較高，后期逐漸降低序號(hào)項(xiàng)目明細(xì)萬元1總收入

73,7102總投資不含地價(jià)24,4203收益49,2904利潤率以房地產(chǎn)開發(fā)的一般水平25%為基礎(chǔ)，并參考項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)營利水平具體情況確定25%5地價(jià)（4*收益-投資）/534,5486地面單價(jià)地面單價(jià)=總地價(jià)/用地面積342萬元/畝7樓面單價(jià)樓面單價(jià)=總地價(jià)/總建筑面積5,127元/平米商業(yè)空置率推算

商業(yè)用地

2住宅地塊：容積率0.25測(cè)算前提一：建安成本包括公共配套、游艇碼頭及水系的成本分?jǐn)偅_發(fā)周期為2年項(xiàng)目名稱合計(jì)20092010建安成本6,0122,3353,677獨(dú)棟別墅4,6071,7892,818水系1505892綠地及公共配套829322507游艇碼頭427166261容積率為0.25的住宅用地

項(xiàng)目單位面積建安成本單價(jià)占地面積畝128占地面積平方米85,188綜合容積率

0.25總建筑面積平方米21,297

其中:綠地平方米51,113150元/平米

獨(dú)棟別墅平方米21,2972000元/平米基本指標(biāo)建安成本明細(xì)測(cè)算前提二：考慮獨(dú)棟別墅的資源優(yōu)勢(shì)，按市場(chǎng)價(jià)值上調(diào)10%，定義年增長率為5%，銷售周期為3年項(xiàng)目名稱單位合計(jì)200920102011銷售單價(jià)元/平米36,75038,58840,517銷售面積平米212975963115003833銷售收入萬元81,82421,91544,37715,532容積率為0.25的住宅用地

采用假設(shè)開發(fā)法估算容積率為0.25的住宅用地出讓價(jià)格約為250萬元/畝，樓面地價(jià)約為14,700元/平米項(xiàng)目明細(xì)萬元總收入

81,824總投資不含地價(jià)31,563收益不含地價(jià)50,260利潤率以房地產(chǎn)開發(fā)的一般水平30%為基礎(chǔ)，并參考項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)營利水平具體情況確定30%地價(jià)（10*收益-3*投資）/1331,378地面單價(jià)地面單價(jià)=總地價(jià)/用地面積246樓面單價(jià)樓面單價(jià)=總地價(jià)/總建筑面積14,733容積率為0.25的住宅用地

3住宅地塊：容積率0.5測(cè)算前提一：建安成本包括公共配套、游艇碼頭及水系的成本分?jǐn)偅_發(fā)周期為2年容積率為0.5的住宅用地

基本指標(biāo)建安成本明細(xì)項(xiàng)目單位面積建安成本單價(jià)占地面積畝100占地面積平方米66,354綜合容積率

0.5總建筑面積平方米33,177

其中:綠地平方米33,177150元/平米

聯(lián)排別墅平方米33,1771800元/平米項(xiàng)目名稱合計(jì)20092010建安成本7,8953,0664,829聯(lián)排別墅6,4592,5083,950水系23391143綠地及公共配套538209329游艇碼頭665258407測(cè)算前提二：參照聯(lián)排別墅的市場(chǎng)價(jià)格，定義年增長率為5%，銷售周期為3年項(xiàng)目名稱單位合計(jì)200920102011銷售單價(jià)元/平米23,10024,25525,468銷售面積平米33,1779,29017,9165,972銷售收入萬元80,12321,45943,45415,209容積率為0.5的住宅用地

采用假設(shè)開發(fā)法估算容積率為0.5的住宅用地出讓價(jià)格約為280萬元/畝，樓面地價(jià)約為8,309元/平米項(xiàng)目明細(xì)萬元總收入

80,123總投資不含地價(jià)46,056收益不含地價(jià)34,067利潤率以房地產(chǎn)開發(fā)的一般水平30%為基礎(chǔ)，并參考項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)營利水平具體情況確定30%地價(jià)（10*收益-3*投資）/1327,566地面單價(jià)地面單價(jià)=總地價(jià)/用地面積277樓面單價(jià)樓面單價(jià)=總地價(jià)/總建筑面積8,309容積率為0.5的住宅