國有企業承擔著政府各項公益性項目的建設，同時也承擔著社會維穩等重要任務，在當前經濟形勢下，全國各地房地產開發商因資金鏈斷裂等問題普遍出現爛尾現象，給社會帶來了一定的不良影響，往往這種爛尾項目，存在較大的重整風險，能夠參與重整的社會投資方較少，地方國企作為政府的履職方，承擔一定的維穩任務。因此，本文主要針對這一情形，探討國企作為政府指定的房地產重整投資人，通過特殊的存續式重整模式參與房地產破產項目的續建開發以及存在的主要風險點。一、房地產破產項目存續式重整模式的應用（一）“存續式重整”模式概述房地產破產項目重整模式決定著其后續運營主體和債務的清償方案，重整投資人以重整模式為基礎，對房產項目實際情況、相關利益人要求、監管要求等具體事項上做延展。根據破產企業主體是否繼續經營，有將破產重整分為“存續式重整”和“出售式重整”，又將“存續式重整”從投資人對所有債務清償是否做出承諾分為“續建式”和“承債式”。“續建式”主要只提供共益債，資金用途為項目的后續開發建設，所有債務的清償全部依賴后期銷售，重整投資人不對債務的清償比例和時間做出承諾，而“承債式”重整，主要是與大型開發商組建重整投資聯合體，由該開發商提供劣后資金，相關股權收益但承擔所有風險，配套的優先級資金，享受固定收益。所投款項一部分給破產管理人用于償付所有債務，一部分用于項目開發建設。資產過戶給重整投資人指定主體，原股東及債權人均不參與后期經營。（二）具體重整模式的建立1.項目公司出資人權益的調整根據《破產法》規定，公司破產后財產優先清償破產費用和共益財務后，依照的順序，首先是清償所欠職工的工資薪金等勞動債權，其次是稅收債務，再次是擔保債權，接著普通債權，最后有剩下的才輪到公司出資人股東。但公司到了破產需要重整的地步，通常破產財產是嚴重不足清償普通債權，不然也不至于破產。因此當公司已經陷入實質性破產，原股東所持有的股權是已經沒有實際價值。通常破產清算狀態下的普通債權清償率是比較低的，為降低普通債權可能遭受的損失，對有重整價值的企業，除部分債權人選擇按假定破產清算下的清償率接受清償，其他大部分普通債權人選擇將債權的受償權利通過信托方式委托重整投資人指定主體，將破產重整公司股權調整給重整投資人指定主體，由其代表委托人（普通債權人）以重整投資人身份取得破產公司100%股權，并通過100%持股破產公司間接取得其名下房產項目后續開發權。此舉有別于常規情況下“存續式重整”中的“承債式”重整，普通債權人是實質上的股東，享受最終剩余利潤分配。2.對項目公司成本費用確認的約定重整投資人指定主體在管理過程中，對破產公司的續建開發成本費用核算，不論實際銷售額，簽訂的施工合同的簽約價，按施工合同簽訂之日，當季、當期省造價站發布的信息價及機械臺班價格編制確定。銷售費用、管理費用均按銷售收入的一定比例確定，通常行業標準如銷售費用按3%、管理費用按2%。3.清償資金的取得重整投資人指定主體依法獨立自主經營破產公司，需在約定的期間內完成其房產項目續建開發，破產公司所需的執行重整計劃清償資金及項目續建開發資金由重整投資人墊付，明確重整投資人墊資的資金占用費利率，通常破產企業存在較大的風險，可能面臨重整后的二次破產，因此，資金借貸存在較大風險，決定了資金占用費勢必高于市場資金利率。破產重整公司以房地產項目重整計劃執行期間的房產收入，優先償還重整投資方墊資及墊資的資金占用費、其他全部開發成本費用、所有稅費后，作為其剩余債務可償還資金。重整投資方主體在取得前述債務償還資金后，按照重整計劃執行期間的銷售收入的一定比率（比如5%）提取信托管理費，余額作為重整投資方指定主體受托普通債權委托人的信托管理費用。二、上述存續性重整模式應用過程中存在的風險（一）重整草案成本預算約束和實際發生的存在較大差距由于房地產項目總投資金額巨大，在重整前期做好項目整體預算工作尤為重要。因國有企業以代建這種特殊的形式參與重整，項目的重整草案對項目的成本均有一定標準的約束。根據重整草案對成本費用限制相應選擇匹配的業務方式去編制項目成本預算，同時提前規劃項目續建開發各階段的成本費用歸集分配工作，來幫助重整期間對成本費用能夠進行更好的分析和控制。而房地產重整項目在執行過程中，會受種種未預料的原因與事先預算的成本費用產生差額，當然這些差額中有些是可以避免的，有些是人為管理的因素造成。如對別墅、普通住宅、商鋪以及配套無償移交的幼兒園等不同業態的商品房未區別成本分配方法，為促進銷售增加營銷活動場次以及購房者提供禮品等，續建開發過程中的不確定導致實際發生及其賬務核算與預算差異較大，如果當中部分業態及費用的實際成本費用突破重整草案約定的上限，將導致重整投資方實際投入的成本費用無法得到全額認定，造成經濟損失。（二）資金成本稅前列支差異加劇項目成本房地產項目特性之一是需要投入大量的資金，破產重整項目更是如此，在執行重整投資計劃初期，需要墊付破產費用、清欠勞動債權、稅收債權、擔保債權及部分普通債權，在接管后的續建開發也是需要源源不斷的投資額，由于近幾年來國家宏觀政策管控，一方面對房地產行業貸款的嚴加限制，加上破產重整房產項目自身的高風險，使其幾乎不可能取得銀行等金融機構的授信融資，另一方面，為保障工程款的支付，各個地方政府均出臺并加強對銷售資金的監管，收入回款的資金無法自有提取使用，延緩了收入回款資金的使用。總而言之，投資方墊付資金周期拉長、數額增大，另外，因其承擔的高風險決定對資金占用費的要求通常比金融機構利率高，而土地增值稅對資金成本的稅前扣除有明確的規定，因其不屬于金融機構融資，沒有金融機構的貸款利息單據是無法稅前據實扣除，只能以“取得土地使用權所支付的金額”和“房地產開發成本”的合計數5%扣除。同時，企業所得稅對融資資金成本的稅前扣除也有限制，在關聯方債資比的限制下，稅前可扣除數額不得超過金融機構同期同類貸款利息計算標準，故跟能夠取得銀行貸款融資的正常房地產項目而言，重整房地產項目因融資渠道的原因資金成本比較高，而且不具備較好的抵稅效應，加劇項目的總投資成本。（三）普通債權重整收益導致所得稅增加房地產開發企業融資渠道方式多樣，普遍存在大量的民間借貸，甚至有些項目開發商內部控制極其薄弱，存在股東以開發商名義對外大量借款，導致破產企業存有巨額的普通債權。在法院裁定執行重整清償計劃時的普通債權清償率，是依據計算出的假定破產清算狀態下房地產開發商可變現資產按照評估的快速變現價值，扣除項目公司發生的破產費用、共益債務、所欠的職工薪資勞動債權、稅收債權和有優先權的擔保債權，剩余可用于清償普通債權的數額占全部普通債權的比率，在這種情況下，結合前文的具體重整模式，普通債權人可以選擇按照假定清算狀態下的普通債權清償率就其所屬債權接受清償，獲得清償后債權債務關系終止，也可待重整續建完成后，就其剩余盈余進行分配受償。對普通債權人來說，不論選擇在重整執行階段受償，還是在重整續建開發完成后獲償，都會存在不同程度比例的債權無法得到清償，對應破產重整企業就是債務重組收益，法院最終認定的債權數額與按清償比率確認的實際清償額間的差額在會計上確認為營業外收入，這部分的營業外收入根據企業會計準則及相關的稅務準則需要繳納企業所得稅，數額巨大的情況下降嚴重削減債權人最終可分配的盈余，甚至導致無盈余可供分配，進一步影響重整投資人墊付資金本金及占用費和信托管理費的回收。三、存續式重整模式實踐應用中風險防范的相關建議（一）嚴格的依照重整方案執行項目公司的預算重整項目公司在續建開發過程中，應當嚴格依照預算的相關數據來進行支出。首先，在項目接管重整初期階段，依據項目建設用地規劃許可、總規劃圖等立項資料劃分項目成本核算的具體對象，將別墅、住宅、商鋪、公共配套等不同業態分別核算，使財務核算上的成本對象歸集與工規中的項目劃分結合起來，合理的成本核算對象進行歸集分配；其次，因重整項目公司的最終房地產項目成本決算的直接依據就是重整草案約定條件，因此項目預算編制需依據重整計劃草案約定的成本費用限制條件細化各個成本對象的預算；最后，在項目重整續建開發過程中應嚴格執行項目公司的預算，當發現實際支出與預算出現較大差距，及時查找原因找到解決問題的辦法予以解決，實際支出與預算相比過程的超支與節約都應當做出分析并予以記錄，嚴格控制開發成本和費用超出預算。（二）確保墊付資金以及重整期間的管理費用納入超級優先債權法院和管理人在破產中承擔著主要角色，具有極強的專業能力，但并不意味其具有準確的商業價值判斷能力，很難對破產項目的重整價值做出精確評估，導致對破產項目的估值出現偏差，如果重整執行期間遇到市場蕭條不利影響，將可能面臨二次爛尾的可能，重整投資人墊付的巨額資金安全得不到保障。在特殊的“存續式重整”模式下，因重整投資方享有的權益是按收入固定比率的項目建設管理費，可能還需承擔續建完成項目建設成本審計最終核減部分的損失，因此，從保護重整投資方的角度，有必要構建超級優先權，在各種矛盾和利益沖突中便于提供妥善處理的依據。要求超級優先權應當對重整企業新融資所形成的債權給予優先保護，同時對項目建設管理費提取優先保障，將這部分債權從普通優先權提升至超級優先權，在法院裁定的重整計劃草案中明確，并在普通債權人與重整投資方的信托協議中約定，適度降低重整投資方的資金墊付風險。（三）充分發揮政府、法院聯動機制房地產企業能否順利重整，法院除了要召開債權人會議、裁定確認債權人、破產管理人申報的債權、裁定批準管理人提交的重整計劃草案等法律事宜外，破產重整過程的程序推進中發生的社會問題、行政手續和稅收等問題也需要政府協調解決。比如爛尾房地產續建中，購房人、債權人的信訪接待維穩工作；項目規劃調整、施工和預售許可等證件行政審批，以及后期竣工備案和不動產證書辦理等行政手續給予支持；在稅收上，由于進入重整的房地產項目，從最初拿地到破產重整執行，期間跨度較長，土地使用稅繳稅周期較正常開發項目長，稅費也就多，政府可以在稅收上給重整企業土地使用稅、增值稅等優惠，同時，就債務清理減免收益應納稅，結合項目重整收益情況進行具體減免，對重整的房地產企業稅收減負。此外，需要預算資金監管部門協助提高資金使用效率，降低監管戶留存資金比例，或是通過保函的形式替代留存資金，減少破產企業的資金成本。還需要銀行方面給予按揭融資額度支持，為執行破產重整程序的房地產企業創造良好銷售條件。利用法院在程序上的推進和政府各方協助的支持，快速解決重整中的疑難問題，保障重整結束后債權人的可分配利益。四、結束語當前，全國各地房地產企業因資金鏈斷裂問題出現破產居多，由社會投資方以承債式重整模式參與續建投資的力量有限，為維護社會穩定，國有企業通過特殊的重整模式參與