學習?湖南省物業效勞收費管理方法?

湘價服〔2024〕76號二0一二年十一月?湖南省物業效勞收費管理方法?

湘價服〔2024〕76號

學習的主要內容：一、?方法?形成；二、?方法?主要特點；三、?方法?內容解析湖南省物業效勞收費管理方法

湘價服〔2024〕76號一、?方法?的形成：1、2024年9月1日實施?物業管理條例?；2、2024年1月1日實施?物業效勞收費管理方法?〔發改價格〔2024〕1864號〕；3、2024年1月1日實施?湖南省物業效勞收費管理實施方法?〔湘價服〔2024〕178號〕；〔96年湖南省首次制定?城市住宅區物業管理效勞收費暫行方法?，后01、02年均有修正〕

湖南省物業效勞收費管理方法

湘價服〔2024〕76號一、?方法?的形成：4、2024年10月1日實施?物權法?〔主席令62號5、2024年10月1日實施修正的?物業管理條例?6、2024年1月1日實施新的?勞動合同法?；7、2024年1月1日實施?保安效勞管理條例?；8、2024年7月1日實施?湖南省物業效勞收費管理方法?〔湘價服〔2024〕76號〕湖南省物業效勞收費管理方法

湘價服〔2024〕76號二、?方法?的主要特點1、有利于市場配置物業效勞資源；?方法?將物業效勞分為5大工程、五大級別、45個類別、336項要求的菜單式樣，效勞內容、等級劃分更實用、具體，操作性強。擴大了業主和業主大會的選擇權和知情權，方便業主監督效勞到位，明明白白消費；也有利于引導物業效勞企業標準效勞行為，提高效勞質量，提供質價相符的效勞。

湖南省物業效勞收費管理方法

湘價服〔2024〕76號二、?方法?的主要特點2、有利于物業效勞可持續開展；制定菜單式效勞標準和價格，一方面可以促進物業效勞企業通過提高效勞質量來獲取經濟利益和社會利益，另一方面也為物業效勞企業挖掘內部潛力，增加特約效勞，提高經濟效益和社會效益創造了政策環境。

湖南省物業效勞收費管理方法

湘價服〔2024〕76號二、?方法?的主要特點3、有利于政府物業管理職能的轉變。?方法?不僅為企業和業主雙方通過合同約定開展標準化效勞和依約收費提供參考，因為價格主管部門協調、裁判物業效勞收費方面的爭議、監督物業效勞企業的收費價格和效勞行為提供了具體數據。湖南省物業效勞收費管理方法

湘價服〔2024〕76號三、?方法?的內容解析第一條

為進一步標準物業效勞收費行為，維護業主、使用人和物業效勞企業的合法權益，根據?中華人民共和國物權法?、?中華人民共和國價格法?、?物業管理條例?、?湖南省效勞價格管理條例?、?湖南省價格監督管理條例?、?物業效勞收費管理方法?〔發改價格〔2024〕1864號〕和?物業效勞定價本錢監審方法(試行)?〔發改價格〔2024〕2285號〕的規定，結合我省實際，制定本方法。湖南省物業效勞收費管理方法

湘價服〔2024〕76號第二條

本方法適用于本省行政區域內的物業效勞、收費及監督管理。

未實施專業化物業效勞的全省公共機構物業及原房改房的收費參照本方法，由省物價局會同省機關事務局另行制定。

業主自行組織管理物業的，其物業效勞及收費可參照本方法執行，并由業主大會在屬地鄉、鎮人民政府〔街道辦事處〕的指導下具體實行。湖南省物業效勞收費管理方法

湘價服〔2024〕76號第三條

本方法所稱物業效勞收費，是指物業效勞企業按照物業效勞合同約定，對房屋及共用配套的設施設備和公共或共用場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主〔使用人〕所收取的費用。第四條

政府提倡建設單位、業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業效勞企業；鼓勵物業效勞企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業效勞收費通過市場競爭形成。湖南省物業效勞收費管理方法

湘價服〔2024〕76號第五條

物業效勞收費實行統一政策，分級管理。省價格主管部門會同省住房和城鄉建設主管部門依據國家有關規定，制定全省物業效勞收費的政策，指導全省物業效勞收費管理工作。

市、州、縣政府價格主管部門會同同級房產主管部門按照價格管理權限，負責當地行政區域內物業效勞收費的日常管理和監督工作。第六條

物業效勞收費應當遵循公開、合理以及費用與效勞水平相適應的原那么。

第七條

物業公共性效勞收費、代收代辦收費和特約效勞收費，根據物業效勞企業所提供效勞的工程、性質、內容、特點等不同情況，分別實行政府指導價和市場調節價管理。

住宅的公共性效勞、車輛停放效勞和裝修效勞收費，實行政府指導價。

非住宅物業效勞收費、滿足局部業主〔使用人〕需要或接受委托開展的特約效勞和代收代辦效勞收費，實行市場調節價，由雙方當事人遵循平等、自愿的原那么事先約定，不得強行效勞，強行收費。湖南省物業效勞收費管理方法

湘價服〔2024〕76號第八條

住宅的公共性效勞工程根據效勞內容、效勞要求和設施設備配置等情況分為：管理綜合效勞，公共區域清潔衛生效勞，公共區域秩序維護效勞，公共區域綠化養護效勞，以及共用部位、共用設施設備的日常運行、保養及維修效勞等五項，等級從低到高，最高級為五級。湖南省物業效勞收費管理方法

湘價服〔2024〕76號第九條

實行政府指導價的住宅公共性效勞收費，由省價格主管部門會同省住房和城鄉建設主管部門制定物業效勞分工程、分等級收費基準價，并定期公布〔現階段全省分工程、分等級效勞及收費基準價詳見附件一?湖南省住宅物業效勞分工程分等級基準價標準?〕。

市、州、縣價格主管部門會同同級房產主管部門，根據物業的硬件設施、環境和物業管理效勞內容、效勞質量、效勞本錢、物價指數等因素，在省定基準價上下30%的幅度內制定當地住宅物業效勞分工程分等級指導價，并對同一住宅區內多種住宅類別制定各住宅類別的收費系數，每兩年應公布一次。湖南省物業效勞收費管理方法

湘價服〔2024〕76號第十條

住宅物業管理區域的物業效勞收費標準應按照質價相符的原那么，分別選擇工程等級組合確定。物業效勞收費標準為各物業效勞工程收費標準的總和。

住宅前期物業效勞收費未在房屋交易合同中與物業買受人預先明確的，業主有權拒絕付費。湖南省物業效勞收費管理方法

湘價服〔2024〕76號第十一條

因提供本方法未涵蓋的效勞內容和設施設備而需增加物業效勞本錢的〔如提供備用電源、柴油機發電機組、自備供水加壓泵、消防設施等非常用的公共設施等專項效勞〕，可根據其效勞方式、時間另行在物業效勞合同中約定收費標準。湖南省物業效勞收費管理方法

湘價服〔2024〕76號第十二條

物業管理住宅區，因建設單位原因分期開發、分批交付使用，給先期入住業主造成噪音、粉塵污染和交通不便的，由建設單位給予業主相應補償，并在房屋買賣合同中約定。

第十三條

實行市場調節價的物業效勞收費，前期物業管理期間由建設單位與物業效勞企業在前期物業效勞合同中約定，建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業效勞合同約定的內容；已成立業主大會的，由業主委員會經業主大會同意后依法、依規與物業效勞企業在物業效勞合同中約定。湖南省物業效勞收費管理方法

湘價服〔2024〕76號第十四條

物業效勞收費可以采取包干制或者酬金制等形式約定。

包干制是指由業主向物業效勞企業支付固定物業效勞費用，盈虧均由物業效勞企業享有或者承擔的物業效勞計費方式。物業效勞費用采用包干制的，住宅區公共性物業效勞收費實行政府指導價管理。

酬金制是指在預收的物業效勞資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業效勞企業，其余全部用于物業效勞合同約定的支出，結余或者缺乏均由業主享有或者承擔的物業效勞計費方式。物業效勞費用采用酬金制的，住宅區公共性物業效勞收費可實行市場調節價管理。湖南省物業效勞收費管理方法

湘價服〔2024〕76號第十五條

實行酬金制的物業效勞企業應當按照規定對物業效勞的各項資金的收支建立臺賬，每年不少于一次向全體業主公布并接受業主委員會或者業主大會的質詢。實行包干制的物業效勞企業應當每年不少于一次向全體業主公布住宅區內公共性物業效勞工程和效勞工作情況，聽取業主大會的意見。湖南省物業效勞收費管理方法

湘價服〔2024〕76號第十六條

物業管理公共性效勞費用構成為：

1、人員費用，包括管理效勞人員工資、按規定提取的工會經費、職工教育經費、根據有關政策規定應當由物業效勞企業繳納的住房公積金和養老、醫療、失業、工傷、生育保險等社會保險費用等。

2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行和維護費用，包括二次供水、加壓設備的維護保養費用、電梯的運行維護費用、消防、監控、智能化等設施的運行維護及檢測費用，不包括保修期內應由建設單位履行保修責任而支出的維修費、應由專項維修資金支出的維修和更新、改造費用。

3、物業管理區域清潔衛生費用，包括所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、公共管道疏通費、清潔用料費、〔除垃圾處理費以外的〕環衛所需費用等。

4、物業管理區域秩序維護費用，包括維護物業管理區域秩序所需的器材裝備費及通訊設備管理費用、秩序維護人員的人身保險費及由物業效勞企業支付的服裝費等。其中器材裝備不包括共用設備中已包括的監控設備。

5、物業管理區域綠化養護費用，包括管理、養護綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補苗費、農藥化肥費等。不包括應由建設單位支付的種苗種植費和前期維護費。

湖南省物業效勞收費管理方法

湘價服〔2024〕76號6、物業效勞企業辦公費用和固定資產折舊費用，辦公費用是指物業效勞企業為維護管理區域正常的物業管理活動所需的辦公費用，固定資產折舊費用是指在物業效勞工程內由物業效勞企業擁有的、與物業效勞直接相關的、使用年限在一年以上的固定資產年限分攤費用。

7、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用，是指物業效勞企業購置物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險所支付的保險費用。

8、管理費分攤，是指物業效勞企業在管理多個物業工程情況下，為保證相關的物業效勞正常運轉，而由各效勞工程承擔的費用。

9、經業主同意的其它費用是指業主或者業主大會按規定同意由物業效勞費開支的費用〔如文體、聯誼、比賽等必要的社區文化活動等〕。

10、法定稅費。

11、合理利潤，住宅物業效勞本錢利潤率最高不得超過8%。湖南省物業效勞收費管理方法

湘價服〔2024〕76號第十八條

住宅公共性物業效勞費按照法定產權面積計收。已辦理產權證的，以產權證記載的建筑面積為準，未辦理產權證的，按購房合同標明的建筑面積計算。

由業主購置〔使用〕的車庫、層高到達2.2米雜屋的公共性物業效勞費按照同類型住宅收費標準的50%收取。另有合同約定的從其約定。

改變使用性質的住宅用于辦公的應按照同類住宅收費標準加收100%，用于商業的應加收200%。改變使用性質的雜屋、車庫，用于居住的應按照同類住宅收費標準收取，用于辦公的按同類住宅收費標準加收100%，用于商業〔包括商業經營，為經營配套的倉儲、員工食堂等〕的按同類住宅收費標準加收200%。湖南省物業效勞收費管理方法

湘價服〔2024〕76號第十九條

物業效勞費由物業效勞企業向業主或物業使用人收取。納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售、出租，或者因建設單位原因未按時交給物業買受人的，物業效勞費用由建設單位交納。

物業竣工驗收合格后，建設單位根據購房合同書面通知買受人辦理交付手續，經物業買受人查驗收房后，物業效勞費由買受人交納；物業買受人在查驗收房時物業存在不符合法律法規規定和購房合同約定的條件，整改期間的物業效勞費由建設單位交納；物業買受人無正當理由拖延辦理交付手續的，物業效勞費從建設單位書面通知買受人辦理交付手續的次月開始計收，由物業買受人交納，但首先由建設單位墊付并負責追繳。建設單位與物業買受人另有約定的，從其約定。

已辦理交付手續但未使用的物業，物業效勞費按照90%交納。

物業效勞費按月計收，經雙方約定可以預收，但最長預收期限不得超過十二個月。湖南省物業效勞收費管理方法

湘價服〔2024〕76號第二十條

前期物業效勞合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發生的物業效勞費用，由建設單位承擔。出售房屋交付之日的次月至前期物業效勞合同終止之日的當月發生的物業效勞費用，由物業買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業效勞收費標準承擔；房屋銷售合同未約定的，由建設單位承擔。

物業產權轉移時，產權轉移之日的當月及以前發生的物業效勞費用，由物業出讓人承擔；產權轉移之日的次月起發生的物業效勞費用，由物業受讓人承擔。物業受讓人在產權轉移時應向物業效勞企業了解物業效勞合同、管理規約等情況，并催促原業主結清相關物業效勞費用，出現費用未結清時，由物業受讓人承擔連帶交納責任。湖南省物業效勞收費管理方法

湘價服〔2024〕76號第二十一條

住宅區劃內的道路、綠地，以及其他公共場所、公用設施和物業效勞用房，屬于業主共有。利用道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業效勞用房以及物業共用設施設備、共用局部進行經營，應當征得相關業主、業主委員會經業主大會或經專有局部占建筑面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，按照規定辦理有關手續。所得收益在扣除合理本錢〔人工、維護和稅費等〕后應當按照業主大會的決定使用，并向全體業主公布收益所得的實際收入與支出情況，接受業主委員會的質詢。

第二十二條

物業管理區域內的車輛停放效勞，包括場地占用效勞、停車物業效勞及車輛特約保管效勞。已購置或租賃場地使用權的，不再收取場地占用費。非規劃區的停車場地占用費由業主委員會經業主大會確定；停車物業效勞費和規劃區的停車場地占用費實行政府指導價；車輛特約保管效勞費實行市場調節價；車輛停放效勞收費由價格主管部門另行制定。湖南省物業效勞收費管理方法

湘價服〔2024〕76號第二十三條

業主〔使用人〕對房屋進行裝修，裝修人在室內裝飾裝修工程開工前，應當向物業效勞企業申報。業主、裝修人或者裝飾裝修企業，需要物業效勞企業提供特別效勞的，可以與物業效勞企業簽訂裝飾裝修管理效勞協議，物業效勞企業按照室內裝飾裝修管理效勞協議可向業主〔使用人〕收取以下費用：

〔一〕裝修效勞費：按房屋建筑面積和裝修工期在裝修管理效勞協議簽訂時一次性向業主收取。裝修效勞費主要用于裝修期間各種設備、設施的能源消耗、裝修管理效勞、各種資料的制作等費用。

〔二〕裝修垃圾清運費：業主可以委托物業效勞企業清運裝修產生的垃圾〔不包括撤除墻體產生的建筑垃圾〕，也可以按照規定時間自行清運；委托物業效勞企業清運的，清運費標準在政府指導價范圍內由業主和物業效勞企業協商確定。湖南省物業效勞收費管理方法

湘價服〔2024〕76號〔三〕出入證件工本費：對出入人員實行證件或登記查詢管理的小區，物業效勞企業可對裝修工人出入實行持證限期管理，并收取證件工本費。

〔四〕裝修押金：根據室內裝飾裝修管理效勞協議一次性向業主和裝飾裝修企業收取。在裝飾裝修工程完成后應當立即退回。但是，裝修期間損壞的共用局部〔公共走廊、墻面等〕、共用設施設備(電梯、對講門等)的修復由損壞責任人承擔，當責任人拒絕修復時，物業效勞企業可扣取相關裝修押金進行修復，其余局部應在裝飾裝修工程完成后退回。

除上述費用以及實際提供了資料復制效勞可以依照市場價格合理收取復印費外，物業效勞企業不得另行收取諸如電梯使用費、樓道維修費等與裝修相關的其它任何費用。上述收費標準由當地價格主管部門會同房產主管部門制定并公布。湖南省物業效勞收費管理方法

湘價服〔2024〕76號第二十四條

有關單位向物業管理區域內提供水、電、燃氣、熱、電信、郵政、有線電視等效勞，凡屬于政府定價、政府指導價的，應當執行規定的收費標準，不得亂加價、亂收費，并直接向業主收費和提供效勞。需要委托物業效勞企業代收費的，委托單位應當與物業效勞企業簽訂委托代收、代繳合同，并向物業效勞企業支付1—3%的代辦效勞費。

第二十五條

在簽訂物業效勞合同之前，物業效勞企業應查驗接管物業管理區域的公共配套效勞設施，對公共配套效勞設施不全或不能正常使用的，應要求建設單位或業主大會完善，不能完善的，其物業效勞內容及其要求、效勞收費及其標準，可參照本方法在效勞合同中明確。

物業共用部位、共用設施設備的日常運行和維護內容、標準及其要求，物業效勞企業應根據有關規定與建設單位或業主大會在效勞合同中明確。湖南省物業效勞收費管理方法

湘價服〔2024〕76號第二十六條

物業效勞收費實行收費公示制度和效勞價格登記制度。物業效勞企業應在物業管理區域內的顯著位置，將物業效勞企業名稱、效勞內容、效勞標準、計費方式、計費起始時間、效勞工程、收費標準〔含指導價標準、允許浮動幅度、實際收費標準〕和代收的水、電、氣、熱、電信、郵政、有線電視等收費工程、收費標準以及收費依據、價格舉報電話12358等進行公示。對需由業主〔使用人〕分攤的費用，應當公布具體的分攤原那么及計算方法，接受業主的監督和質詢。

公示的形式可采取公示欄、公示牌、效勞收費手冊、多媒體終端等。

業主大會成立前未通過招投標方式確定的住宅前期物業管理公共性效勞收費，建設單位或物業效勞企業應在物業銷售〔預售〕前15個工作日內持?住宅前期公共性物業效勞收費申報審核表?，到當地價格主管部門辦理?湖南省效勞價格登記證?；業主大會成立前，通過招投標方式確定的住宅前期物業管理公共性效勞收費標準，以及由物業效勞企業和業主委員會經業主大會同意選擇協商確定的公共性物業效勞費合同期內的執行標準，應由物業效勞企業填列?公共性物業效勞費備案登記表?〔見附件三〕，報經當地價格主管部門辦理?湖南省效勞價格登記證?，實行亮證收費。湖南省物業效勞收費管理方法

湘價服〔2024〕76號第二十七條

物業效勞企業按規定向業主〔使用人〕收取了物業效勞費的，其它任何單位和個人不得再重復收取性質相同的費用。

未經委托人委托，物業效勞企業自行提供其他效勞，需收取費用的，委托人有權拒付。第二十八條

物業效勞企業不承擔收取自身不提供管理或效勞的費用。政府有關部門〔單位〕及社區在物業管理區域內按規定應當向業主〔使用人〕收取費用的，須持合法有效文件自行向業主〔使用人〕收取。湖南省物業效勞收費管理方法

湘價服〔2024〕76號第二十九條

物業效勞企業在物業效勞中應當遵守法律法規，嚴格履行物業效勞合同，為業主提供質價相符的效勞。對同一物業管理區域內相同的物業，禁止價格歧視，物業效勞企業不得區分業主身份實行不同的收費標準。

物業效勞企業不得向進入物業管理區域為約定業主提供配送、維修、安裝等效勞的外來人員收取包括辦證費在內的任何費用，也不得向業主〔使用人〕收取任何未予標明的費用。湖南省物業效勞收費管理方法

湘價服〔2024〕76號第三十條

業主應當按照物業效勞合同的約定按時足額交納物業效勞費用。業主違反物業效勞合同約定逾期不交納物業效勞費用的，業主委員會應當催促其及