本錢法及其應用掌握本錢法的根本原理、根本公式，建筑物的重新購建本錢與折舊，建筑物減價修正額的估算方法。本章內容第一節(jié)

本錢法的根本原理第二節(jié)房地產(chǎn)價格的構成第三節(jié)本錢法的根本公式第四節(jié)

重新購建價格第五節(jié)

建筑物的折舊第六節(jié)本錢法應用中涉及的有關規(guī)定第七節(jié)本錢法應用舉例第一節(jié)本錢法的根本原理一、本錢法的概念本錢法〔costapproach〕是指求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。本錢法的本質是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設本錢為導向求取估價對象的價值。因而本錢法也可以說是以房地產(chǎn)價格各個構成局部的累加為根底，來求取房地產(chǎn)價值的方法。采用本錢法評估出來的不動產(chǎn)價格又稱為積算價格。第一節(jié)本錢法的根本原理二、理論依據(jù)本錢法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論—商品的價格是依據(jù)其生產(chǎn)所必需的費用而決定。從賣方的角度來看，房地產(chǎn)的價格是基于其過去的“生產(chǎn)費用〞，重在過去的投入，是賣方愿意接受的最低價格，不能低于他為開發(fā)建設該房地產(chǎn)已花費的代價。從買方的角度來看，房地產(chǎn)的價格是基于社會上的“生產(chǎn)費用〞，類似于“替代原理〞，是買方愿意支付的最高價格，不能高于他重新開發(fā)建設該房地產(chǎn)所需要花費的代價。一個是不低于開發(fā)建設已花費的代價，一個是不高于預計重新開發(fā)建設所需要花費的代價，買賣雙方可以接受的共同點必然是正常的代價。第一節(jié)本錢法的根本原理三、適用的對象和條件適用于既無收益又很少交易的不動產(chǎn)估價〔學校、圖書館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊營房、公園等公共建筑、公益設施〕。單純的建筑物通常也采用本錢法估價。獨立或狹小市場上無法運用市場法進行估價的不動產(chǎn)。本錢法主要適用于建筑物是新的或比較新的不動產(chǎn)估價。需要注意的是，房地產(chǎn)本錢的增加并不一定能增加其價值，投入的本錢不多也不一定說明其價值不高。因此在估價中注意：一是要區(qū)分實際本錢和客觀本錢，估價中應采用客觀本錢；二是要結合市場供求分析來確定評估價值。第一節(jié)本錢法的根本原理四、操作步驟1.搜集有關本錢、稅費、開發(fā)利潤等資料；2.估算重置價格或重建價格；3.估算折舊；4.求取積算價格。第二節(jié)房地產(chǎn)價格的構成搞清楚房地產(chǎn)價格的構成是運用本錢法估價的根底工作。在運用本錢法估價時，不管房地產(chǎn)價格的構成如何，首先是要調查了解從取得土地一直到建筑物竣工乃至完成銷售的全過程中所涉及的費、稅種類及其支付標準、支付時間，以做到既不能重復，也不能漏項。然后在此根底上針對估價對象實際情況，確定估價對象的價格構成并測算各構成工程的金額。以“取得房地產(chǎn)開發(fā)用地進行房屋建設，然后銷售所建成的商品房〞這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式為例，并從便于測算各構成工程金額的角度來劃分房地產(chǎn)價格構成：土地取得本錢；開發(fā)本錢；管理費用；投資利息；銷售費用；銷售稅費；開發(fā)利潤。第二節(jié)房地產(chǎn)價格的構成一、土地取得本錢土地取得本錢是指房地產(chǎn)開發(fā)用地所必需的費用、稅金等。一般由購置土地的價款和在購置時應由開發(fā)商繳納的稅費構成。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)用地取得的途徑，土地取得本錢的構成分為：1、通過征收農地取得的，土地取得本錢包括農地征收中發(fā)生的費用和土地使用權出讓金等。2、通過城市房屋拆遷取得的，土地取得本錢包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費用和土地使用權出讓金等。3、通過市場“購置〞取得的，土地取得本錢包括購置土地的價款和在購置時應由買方繳納的稅費等。第二節(jié)房地產(chǎn)價格的構成二、開發(fā)本錢開發(fā)本錢是指在取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上進行根底設施和房屋建設所必需的直接費用、稅金等。理論上可將開發(fā)本錢劃分為土地開發(fā)本錢和建筑物建造本錢，實際中主要包括：1、勘察設計和前期工程費。2、根底設施建設費。3、房屋建筑安裝工程費。4、公共配套設施建設費。5、開發(fā)建設過程中的稅費。第二節(jié)房地產(chǎn)價格的構成三、管理費用管理費用是指為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所必需的費用，包括房地產(chǎn)開發(fā)商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等。一般按土地取得本錢和開發(fā)本錢之和的一定比例測算。四、投資利息包括土地取得本錢、開發(fā)本錢和管理費用的利息，無論是借貸資金還是自有資金都應計算利息。五、銷售費用銷售費用是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所必需的費用，包括廣告宣傳費、銷售代理費等。通常按售價的一定比例來測算。第二節(jié)房地產(chǎn)價格的構成六、銷售稅費銷售稅費是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應由房地產(chǎn)開發(fā)商〔賣方〕繳納的稅費。1.銷售稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護建設稅、和教育費附加〔“兩稅一費〞〕。2.其他銷售稅費，包括應由賣方負擔的交易手續(xù)費等。銷售稅費通常是售價的一定比率。 第二節(jié)房地產(chǎn)價格的構成七、開發(fā)利潤運用本錢法估價需要先測算開發(fā)利潤。在估價中，測算開發(fā)利潤應注意下述幾點：1.開發(fā)利潤是所得稅前的，即開發(fā)利潤＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值－土地取得本錢－開發(fā)本錢－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費2.開發(fā)利潤是在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)商所能獲得的平均利潤，不是個別開發(fā)商獲得的實際利潤，也不是個別開發(fā)商所期望獲得的利潤。3.開發(fā)利潤通常按照一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)工程所要求的相應利潤率來測算。開發(fā)利潤的計算基數(shù)和相應的利潤率主要有：第二節(jié)房地產(chǎn)價格的構成1)計算基數(shù)＝土地取得本錢+開發(fā)本錢，相應的利潤率稱為直接本錢利潤率，即直接本錢利潤率＝開發(fā)利潤÷(土地取得本錢+開發(fā)本錢)2)計算基數(shù)＝土地取得本錢+開發(fā)本錢+管理費用+投資利息+銷售費用，相應的利潤率稱為本錢利潤率，即本錢利潤率＝開發(fā)利潤÷(土地取得本錢+開發(fā)本錢+管理費用+投資利息+銷售費用)3)計算基數(shù)＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值(售價)，相應的利潤率稱為銷售利潤率，即銷售利潤率＝開發(fā)利潤÷開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值在測算開發(fā)利潤時要注意計算基數(shù)與利潤率相匹配，即采用不同的計算基數(shù)，應選用相對應的利潤率；反之，選用不同的利潤率，應采用相對應的計算基數(shù)。第三節(jié)本錢法的根本公式一、最根本的公式 房地產(chǎn)價格＝重新購建價格－折舊 上述公式根據(jù)以下3類估價對象而具體化：新開發(fā)的土地；新建的房地產(chǎn)；舊的房地產(chǎn)。 新開發(fā)的土地和新建的房地產(chǎn)采用本錢法估價一般不存在這就問題，但應考慮工程質量、規(guī)劃設計、周圍環(huán)境、房地產(chǎn)市場狀況等而予以適當?shù)脑鰷p價調整。二、適用于新開發(fā)土地的根本公式新開發(fā)土地價格＝取得待開發(fā)土地的本錢+土地開發(fā)本錢+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤第三節(jié)本錢法的根本公式上述新開發(fā)土地的根本公式在具體情況下還會有具體形式。如成片開發(fā)完成后的熟地的分宗估價公式：新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價＝(取得開發(fā)區(qū)用地的總本錢+土地開發(fā)總本錢+總管理費用+總投資利息+總銷售費用+總銷售稅費+總開發(fā)利潤)÷開發(fā)完成后可轉讓土地總面積×用途、區(qū)位等因素調整系數(shù)三、適用于新建房地產(chǎn)的根本公式1.在新建房地的情況下新建房地價格＝土地取得本錢+土地開發(fā)本錢+建筑物建造本錢+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤第三節(jié)本錢法的根本公式2.在新建建筑物的情況下(新建房地價格公式中不含土地取得本錢、土地開發(fā)本錢及歸屬于土地的管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤)，即新建建筑物價格=建筑物建造本錢+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤三、適用于舊房地產(chǎn)的根本公式1.在舊房地的情況下舊房地價格＝房地的重新購建價格－建筑物的折舊＝土地的重新購建價格+建筑物的重新購建價格－建筑物的折舊2.在舊建筑物的情況下舊建筑物價格＝建筑物的重新購建價格－建筑物的折舊第四節(jié)重新購建價格一、重新購建價格的概念1.重新購建價格又稱重新購建本錢，是指假設在估價時點重新取得全新狀況的估價對象所必需的支出，或者重新開發(fā)建設全新狀況的估價對象所必需的支出和應獲得的利潤。(1)重新購建價格是估價時點的價格。(2)重新購建價格是客觀的價格。(3)建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格,土地的重新購建價格是估價時點狀況下的價格。因此，建筑物的重新購建價格中未扣除建筑物的折舊，而土地的增減價因素一般已考慮在其重新購建價格中。第四節(jié)重新購建價格2.重置價格和重建價格建筑物的重新購建價格根據(jù)建筑物重新建造方式的不同，分為重置價格(本錢)和重建價格(本錢)。建筑物重置價格(replacementcostofbuilding)是指采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。建筑物重建價格(reproductioncostofbuilding)是指采用估價對象原有的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象相同的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格(所必需的支出和應獲得的利潤)。第四節(jié)重新購建價格建筑物的重置價格,宜用于一般建筑物和因年代久遠、已缺少與舊有建筑物相同的建筑材料,或因建筑技術變遷,使得舊有建筑物復原建造有困難的建筑物的估價。建筑物的重建價格,宜用于有特殊保護價值的建筑物的估價。重置價格通常要比重建價格低。二、重新購建價格的求取思路求取房地的重新購建價格有兩大路徑:一是將房地分為土地和建筑物兩個相對獨立的局部,先求取土地的重新購建價格,再加上建筑物的重新購建價格。二是不將房地分為土地和建筑物兩個相對獨立的局部,而是模擬房地產(chǎn)開發(fā)過程,在分析房地產(chǎn)價格構成根底上采用本錢法求取。第四節(jié)重新購建價格三、重新購建價格的求取方法建筑物的重置價格和重建價格，可采用本錢法、市場比較法求取，或通過政府確定公布的房屋重置價格扣除可能包含的土地價格后的比較修正來求取。具體方法有:1.單位比較法單位比較法(comparative-unitmethod)是以估價對象建筑物為整體,選取某種與該建筑物造價密切相關的計量單位為比較單位,通過調查了解估價時點類似建筑物的單位造價,并對其作適當?shù)男拚齺砬笕〗ㄖ镏匦沦徑▋r格的方法。有單位面積法和單位體積法。第四節(jié)重新購建價格(1)單位面積法單位面積法(square-footmethod)是根據(jù)當?shù)亟诮ǔ傻念愃平ㄖ锏膯挝幻娣e造價,對其作適當?shù)男拚⒄{整,然后乘以估價對象建筑物的面積來估算建筑物的重新購建價格。主要適用于造價與面積關系較大的房屋。(2)單位體積法單位體積法(cubic-footmethod)與單位面積法相似,是根據(jù)當?shù)亟诮ǔ傻念愃平ㄖ锏膯挝惑w積造價,對其作適當?shù)男拚⒄{整,然后乘以估價對象建筑物的體積來估算建筑物的重新購建價格。主要適用于造價與體積關系較大的建筑物。建筑物基準重置價格表

基準日期:年月日價格單位:元/M2鋼結構鋼筋混凝土結構磚混結構磚木結構簡易結構普通住宅高檔公寓別墅大型商場中小商店辦公樓星級賓館招待所標準廠房倉庫影劇院體育館加油站其他第四節(jié)重新購建價格2.分局部項法分局部項法(unit-in-placemethod)是先假設將估價對象建筑物分解為各個獨立的構件或分局部項工程,然后測算各個獨立構件或分局部項工程的數(shù)量,再調查了解估價時點各個獨立構件或分局部項工程的單位價格或本錢,最后將各個獨立構件或分局部項工程的數(shù)量乘以相應的單位價格或本錢后相加,來估算建筑物重新購建價格的方法。需注意:(1)應結合各個構件或分局部項工程的特點使用計量單位;(2)既不要漏項也不要重復計算。分局部項法項目數(shù)量單位成本金額（元）基礎工程150m3200元／m330000墻體工程160m2400元／m264000樓地面工程150m2200元／m230000屋面工程150m2300元／m245000給排水工程25000供暖工程15000電氣工程20000直接費合計229000承包商間接費、利潤和稅金8%18320工程承發(fā)包價格247320開發(fā)商管理費、利息和稅費20%49464建筑物重新購建價格296784第四節(jié)重新購建價格3.工料測量法工料測量法(quantitysurveymethod)是先假設將估價對象建筑物分解復原為建筑材料、建筑構配件和建筑設備,然后測算重新建造該建筑物所需要的建筑材料、建筑構配件、建筑設備種類、數(shù)量和人工時數(shù),再調查了解估價時點相應建筑材料、建筑構配件和建筑設備的數(shù)量和人工時數(shù),最后將各種建筑材料、建筑構配件和建筑設備的數(shù)量和人工時數(shù)乘以相應的單價和人工費標準后相加,來估算建筑物重新購建價格的方法。工料測量法主要用于具有歷史價值的建筑物重建價格的求取。工料測量法項目數(shù)量單價成本（元）現(xiàn)場準備3000水泥6500沙石5000磚塊12000木材7000瓦面3000鐵釘200人工15000稅費1000其他5000重新購建價格57700第四節(jié)重新購建價格4.指數(shù)調整法指數(shù)調整法(indexmethod,cost-indextrending)是利用有關價格指數(shù)或變動率,將估價對象建筑物的原始價值調整到估價時點的價值來求取建筑物重新購建價格的方法。主要用于檢驗其它方法的測算結果。將估價對象建筑物的原始價值調整到估價時點的價值的具體方法,與市場比較法中交易日期調整的方法相同。第五節(jié)建筑物的折舊一、建筑物折舊的概念和原因1.含義：估價上的建筑物折舊是指由于各種原因而造成的建筑物價值損失，其數(shù)額為建筑物在估價時點時的市場價值與重新購建價格的差額，即建筑物折舊＝建筑物重新購建價格－建筑物市場價值2.建筑物折舊的原因：根據(jù)造成建筑物折舊的原因，分為物質折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊。(1)物質折舊(physicaldepreciation，physicaldeterioration)是建筑物在物質實體方面的磨損所造成的建筑物價值的損失。第五節(jié)建筑物的折舊物質折舊由以下方面引起：自然經(jīng)過的老化；正常使用的磨損；意外的破壞損毀；延遲維修的損壞殘存。(2)功能折舊(functionaldepreciation，functionalobsolescence)是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值的損失。功能缺乏是指建筑物沒有其應該有的某些部件、設備、設施或系統(tǒng)等。如住宅沒有衛(wèi)生間、暖氣等。功能落后是指建筑物已有部件、設備、設施或系統(tǒng)等的標準低于正常標準或有缺陷而阻礙其他部件、設備、設施或系統(tǒng)等的正常運營。第五節(jié)建筑物的折舊功能過剩是指建筑物已有部件、設備、設施或系統(tǒng)等的標準超過市場要求的標準而對房地產(chǎn)價值的奉獻小于其本錢。(3)經(jīng)濟折舊〔economicdepreciation，economicobsolescence〕,又稱外部性折舊〔externalobsolescence〕,是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價值的損失。不利因素可能是經(jīng)濟因素(如供給過量或需求缺乏)、區(qū)位因素(如環(huán)境改變)，也可能是其他因素(如政策變化)。第五節(jié)建筑物的折舊〔二〕折舊的求取方法1.年限法(1)年限法和有關年限的概念年限法是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命、有效經(jīng)過年數(shù)或剩余經(jīng)濟壽命來求取建筑物折舊的方法。建筑物的壽命分為自然壽命和經(jīng)濟壽命。自然壽命(physicallife)是從建筑物竣工之日開始到建筑物主要結構構件和設備的自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證建筑物平安使用為止的時間。經(jīng)濟壽命(economiclife)是從建筑物竣工之日開始到建筑物對房地產(chǎn)價值不再有奉獻為止的時間。如收益性建筑物的經(jīng)濟壽命就是從建筑物竣工之日開始在正常市場和運營狀態(tài)下產(chǎn)生的收益大于運營費用的持續(xù)時間。第五節(jié)建筑物的折舊建筑物的經(jīng)過年數(shù)分為實際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù)。實際經(jīng)過年數(shù)(actualage)是指從建筑物竣工之日開始到估價時點為止的日歷年數(shù)。有效經(jīng)過年數(shù)(effectiveage)是指估價時點時的建筑物狀況和效用所顯示的經(jīng)過年數(shù)。建筑物的剩余壽命(remaininglife)是其壽命減去經(jīng)過年數(shù)之后的壽命，分為剩余自然壽命和剩余經(jīng)濟壽命。剩余自然壽命(remainingphysicallife)是其自然壽命減去實際經(jīng)過年數(shù)之后的壽命。剩余經(jīng)濟壽命(remainingeconomiclife)是其經(jīng)濟壽命減去有效經(jīng)過年數(shù)之后的壽命。第五節(jié)建筑物的折舊利用年限法求取建筑物折舊時，建筑物的壽命應為經(jīng)濟壽命，經(jīng)過年數(shù)應為有效經(jīng)過年數(shù)，剩余壽命應為剩余經(jīng)濟壽命。(2)直線法直線法(straight-linemethod)假設在建筑物的經(jīng)濟壽命期間每年的折舊額相等。年折舊額計算公式為：

式中Di－第i年的折舊額；C－建筑物的重新建造本錢； S－預計的建筑物的凈殘值；N－建筑物的經(jīng)濟壽命； R－建筑物的殘值率第五節(jié)建筑物的折舊年折舊率為：t年末的累計的折舊額為：建筑物的估價時點價值為：

第五節(jié)建筑物的折舊(3)成新折扣法根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度或完損程度等，判定出建筑物的成新率，或者用建筑物的壽命、經(jīng)過年數(shù)計算出建筑物的成新率，然后將建筑物的重新購建價格乘以該成新率來直接求取建筑物的現(xiàn)值。[例]某10年前建成交付使用的建筑物,估價人員實地觀察判定其剩余經(jīng)濟壽命為30年,殘值率為零。用直線法計算該建筑物的成新率。該建筑物的成新率＝30÷(10+30)=75%第五節(jié)建筑物的折舊2.市場提取法市場提取法(marketextractionmethod)是利用與估價對象建筑物具有類似折舊程度的可比實例來求取估價對象建筑物折舊的方法。再假設建筑物殘值率為零的情況下，該方法求取折舊的步驟為：(1)搜集交易實例;(2)從交易實例中選取3個以上與估價對象建筑物具有類似折舊程度的可比實例;(3)對可比實例成交價格進行付款方式、交易情況等修正;(4)求取可比實例在其成交日期時的土地價值,將可比實例的成交價格減去該土地價值得出建筑物的折舊后價值;第五節(jié)建筑物的折舊(5)求取可比實例在其成交日期時的建筑物重新購建價格,將該建筑物重新購建價格減去建筑物的折舊后價值得出建筑物折舊;(6)將可比實例的建筑物折舊除以建筑物重新購建價格轉換為折舊率,把各可比實例折舊率調整為適合估價對象的折舊率;或將各可比實例的折舊率除以其經(jīng)過年數(shù)轉換為年折舊率,再將各可比實例年折舊率調整為適合估價對象的年折舊率；(7)將估價對象建筑物的重新購建價格乘以折舊率,或者乘以年折舊率再乘以其經(jīng)過年數(shù)，便可求出估價對象建筑物的折舊。第五節(jié)建筑物的折舊3.分解法分解法(breakdownmethod)是對建筑物各種類型的折舊分別予以分析和測定,然后加總來求取建筑物折舊的方法。分解法認為各種類型的物質折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊,應根據(jù)各自的具體情況分別采用適當?shù)姆椒▉砉浪恪２襟E:(1)將物質折舊分解為各個工程,分別采用適當?shù)姆椒ㄇ笕≌叟f后相加得到物質折舊;(2)將功能折舊分解為各個工程,分別采用適當?shù)姆椒ㄇ笕≌叟f后相加得到功能折舊;(3)將經(jīng)濟折舊分為不同情況,分別采用適當?shù)姆椒ㄇ笕≌叟f后相加得到經(jīng)濟折舊;(4)將上述求取的所有折舊額相加得到建筑物的折舊總額。分解法求取建筑物折舊的途徑建筑物折舊可修復物質折舊功能折舊經(jīng)濟折舊不可修復可修復長壽命不可修復可修復短壽命不可修復可修復不可修復可修復不可修復暫時性永久性功能缺乏功能落后功能過剩第五節(jié)建筑物的折舊(1)物質折舊的求取1)將物質折舊工程分為可修復工程和不可修復工程。修復所需的費用小于或等于修復后房地產(chǎn)價值的增加額的,為可修復局部;反之為不可修復局部。對于可修復局部,可直接估算其修復所需的費用作為折舊額。2)對于不可修復的工程,根據(jù)估價時點時的剩余使用壽命是否短于整體建筑物的剩余經(jīng)濟壽命,將其分為短壽命工程和長壽命工程。短壽命工程分別根據(jù)各自的重新購建價格、壽命、經(jīng)過年數(shù)或剩余使用壽命,采用年限法計算折舊額。第五節(jié)建筑物的折舊長壽命工程是根據(jù)建筑物重新購建價格減去可修復工程的修復費用和各短壽命工程的重新構建價格后的余額、建筑物的經(jīng)濟壽命、有效經(jīng)過年數(shù)或剩余經(jīng)濟壽命，采用年限法計算折舊額。3)將可修復工程的修復費用、短壽命工程的折舊額、長壽命工程的折舊額相加，即為建筑物的物質折舊額。[例]某建筑物重置價格為180萬元,經(jīng)濟壽命為50年,有效經(jīng)過年數(shù)為10年.其中門窗等損壞的修復費用為2萬元;裝修的重置價格為30萬元,平均壽命為5年,經(jīng)過年數(shù)為3年;設備的重置價格為60萬元,平均壽命為15年,經(jīng)過年數(shù)為10年.計算建筑物的物質折舊額.假設殘值率均為零.第五節(jié)建筑物的折舊(2)功能折舊的求取1)將功能折舊分為功能缺乏、功能落后和功能過剩，并進一步分為可修復的和不可修復的。2)對于可修復的功能缺乏引起的折舊:估算在估價對象建筑物上增加該功能所必需的費用;估算該功能如果在建筑物建造時就具有所必需的費用;將在估價對象建筑物上增加該功能所必需的費用減去該功能如果在建筑物建造時就具有所必需的費用,即增加該功能所超額的費用作為折舊額。第五節(jié)建筑物的折舊對于不可修復的功能缺乏引起的折舊:采用“租金損失資本化法〞求取缺乏該功能導致的未來每年損失租金的現(xiàn)值之和;估算該功能如果在建筑物建造時就具有所必需的費用;將未來每年損失租金的現(xiàn)值之和減去該功能如果在建筑物建造時就具有所必需的費用,作為折舊額。3)對于可修復的功能落后引起的折舊,以空調系統(tǒng)為例,其折舊額為該功能落后系統(tǒng)的重新購建價格,減去該功能落后系統(tǒng)已提折舊,加上撤除該功能落后系統(tǒng)所必需的費用,減去該功能落后系統(tǒng)可回收的殘值(以上是落后功能的效勞期未滿而提前報廢的損失),加上安裝新的功能先進系統(tǒng)所必需的費用,減去該新的功能先進系統(tǒng)如果在建筑物建造時就安裝所必需的費用。第五節(jié)建筑物的折舊對于不可修復的功能落后引起的折舊,以空調系統(tǒng)為例,其折舊額是在上述可修復的功能落后引起的折舊額計算中,將安裝新的功能先進系統(tǒng)所必需的費用,替換為采用“租金損失資本化法〞求取的功能落后系統(tǒng)導致的未來每年損失租金的現(xiàn)值之和。4)功能過剩一般是不可修復的。功能過剩引起的折舊包括功能過剩造成的無效本錢和超額持有本錢。無效本錢可以通過使用重置本錢而自動得到消除,如果使用重建本錢那么不能消除。超額持有本錢可采用“超額運營費用資本化法〞—功能過剩導致的未來每年超額運營費用的現(xiàn)值之和來求取。第五節(jié)建筑物的折舊在使用重置本錢下，扣除功能過剩引起的折舊后的本錢＝重置本錢－超額持有本錢;在使用重建本錢下，扣除功能過剩引起的折舊后的本錢＝重建本錢－無效本錢－超額持有本錢5)將功能缺乏引起的折舊額、功能落后引起的折舊額、功能過剩引起的折舊額相加,即為功能折舊額。(2)經(jīng)濟折舊的求取經(jīng)濟折舊在估價時點時通常是不可修復的,首先應分清它是暫時性的還是永久性的,然后可以根據(jù)租金損失的期限不同,采用租金損失資本化法求取未來每年所損失租金的現(xiàn)值之和作為折舊額。第五節(jié)建筑物的折舊三、求取建筑物折舊應注意的問題1.估價上的折舊與會計上的折舊的區(qū)別估價上的折舊注重的是市場價值的真實減損,科學地說不是“折舊〞,而是“減價調整〞;會計上的折舊注重的是原始價值的分攤、補償或回收。2.土地使用年限對建筑物經(jīng)濟壽命的影響估價中確定建筑物經(jīng)濟壽命與折舊，遇有以下情況時的處理應為：(1)建筑物的建設期不計入耐用年限，即建筑物的經(jīng)濟壽命應從建筑物竣工驗收合格之日起計；第五節(jié)建筑物的折舊(2)建筑物經(jīng)濟壽命短于土地使用權年限時，應按建筑物經(jīng)濟壽命計算折舊；(3)建筑物經(jīng)濟壽命長于土地使用權年限時，應按土地使用權年限計算折舊；(4)建筑物出現(xiàn)于補辦土地使用權出讓手續(xù)之前，其經(jīng)濟壽命早于土地使用權年限而結束時，應按建筑物經(jīng)濟壽命計算折舊；(5)建筑物出現(xiàn)于補辦土地使用權出讓手續(xù)之前，其經(jīng)濟壽命晚于土地使用權年限而結束時，應按建筑物已使用年限加上地使用權剩余年限計算折舊。第六節(jié)本錢法應用中涉及的有關規(guī)定一、商品住宅和經(jīng)濟適用住房價格構成的有關規(guī)定1.商品住宅價格構成的有關規(guī)定?商品住宅價格管理暫行方法?規(guī)定:商品住宅價格應以合理本錢為依據(jù),有適當利潤,結合供求狀況和國家政策要求制定,并根據(jù)樓層、朝向和所處地段等因素,實行差異價格。商品住宅價格有以下工程構成：(1)本錢。包括：1)征地費及拆遷安置補償費；2)勘察設計及前期工程費；3)住宅建筑、安裝工程費；4)住宅小區(qū)根底設施和住宅小區(qū)級非營業(yè)性配套公共建筑的建設費；5)管理費:以上述1)至4)項之和為基數(shù)的1％～3％計算；6)貸款利息。第六節(jié)本錢法應用中涉及的有關規(guī)定(2)利潤:以上述本錢中1)至4)項之和為基數(shù)核定(3)稅金(4)地段差價不計入商品住宅的費用：非住宅小區(qū)級的公共建筑的建設費用；住宅小區(qū)內的營業(yè)性用房和設施的建設費用。2.經(jīng)濟適用住房價格構成的有關規(guī)定?經(jīng)濟適用住房價格管理暫行方法?規(guī)定:經(jīng)濟適用住房價格實行政府指導價。制定經(jīng)濟適用住房價格，應當與城鎮(zhèn)中低收入家庭經(jīng)濟承受能力相適應，以保本微利為原那么，與同一區(qū)域內的普通商品住房價格保持合理差價，表達政府優(yōu)惠政策。第六節(jié)本錢法應用中涉及的有關規(guī)定經(jīng)濟適用住房價格由開發(fā)本錢、稅金和利潤構成：(1)本錢。包括：1)征地費及拆遷安置補償費；2)勘察設計及前期工程費；3)住宅建筑、安裝工程費；4)住宅小區(qū)根底設施和非營業(yè)性公共配套設施建設費；5)管理費以不超過上述1)至4)項之和的2％計算；6)貸款利息。(2)稅金(3)利潤按不超過開發(fā)本錢中1)至4)項之和的3％計算二、房屋折舊的有關規(guī)定1.各種結構房屋的經(jīng)濟耐用年限的參考值一般為鋼結構:生產(chǎn)用房70年,受腐蝕的生產(chǎn)用房50年,非生產(chǎn)用房80年;第六節(jié)本錢法應用中涉及的有關規(guī)定鋼筋混凝土結構:生產(chǎn)用房50年,受腐蝕的生產(chǎn)用房35年,非生產(chǎn)用房60年；磚混結構一等：生產(chǎn)用房40年,受腐蝕的生產(chǎn)用房30年,非生產(chǎn)用房50年；磚混結構二等：生產(chǎn)用房40年,受腐蝕的生產(chǎn)用房30年,非生產(chǎn)用房50年；磚木結構一等：生產(chǎn)用房30年,受腐蝕的生產(chǎn)用房20年,非生產(chǎn)用房40年；磚木結構二等：生產(chǎn)用房30年,受腐蝕的生產(chǎn)用房20年,非生產(chǎn)用房40年；磚木結構三等：生產(chǎn)用房30年,受腐蝕的生產(chǎn)用房20年,非生產(chǎn)用房40年；簡易結構：10年。第六節(jié)本錢法應用中涉及的有關規(guī)定2.建筑物的殘值率因不同建筑結構而不同，其參考值一般為：鋼筋混凝土結構：0磚混結構一等：2％磚混結構二等：2％磚木結構一等：6％磚木結構二等：4％磚木結構三等：3％簡易結構：03.房屋新舊程度的判定完好房:十、九、八成根本完好房:七、六成一般損壞房：五、四成嚴重損壞房及危房：三成以下第七節(jié)本錢法應用舉例[例