公租房政策研究國內外文獻綜述1.國內研究現狀由于計劃經濟體制在我國實施較早，房地產市場尚未形成，所以住房保障的問題并不突出。隨著住房制度改革的實施，住房保障開始走上坡路，越來越多的學者和研究機構對住房保障理論開始了研究，國內對住房保障制度公共租賃住房制度的研究取得了一系列成果。但由于起步較晚，與歐美發達國家相比仍有較大差距。以下是一些具有代表性的階段性研究成果。對于我國的住房體制改革，成思危（1999）對我國住房制度改革進行了仔細地研究，并提出來了自己獨特的見解。他從政府，金融機構，公司和個體等多角度對我國住房制度改革進行了分析，并就怎么實現住房制度的科學轉型提出來了相關建議。他提出，政府要充分考慮人民財產條件的異同，制定多渠道，多形式的住房供應體制[1]。在對中國住房保障制度的研究中，陳秉廉（2019）系統比較了許多高山國家的住房制度，分析了這些國家在住房保障體系建設方面的經驗教訓。他指出，政府應該根據人們不同的經濟狀況提供相應的住房供應。逐步為低收入者建造租賃住房，逐步實現最終確保所有低收入者住房需求的目標[2]。在如何進行差別化配租方面，周振禹對我國一些大城市的公共租賃住房制度進行了對比和分析，他提出政府應將我國公共租賃住房的保障群體進行細分，將對應的困難群體與相對應的保障條例分在一起，以便提供具體的差異化的配租方式[3]。關于如何讓保障房的家庭獲得利益這個研究中，胡國平、韋春麗在他們的研究中，他們建立了一個Logit模型來測試各種因素對經濟適用房租購選擇和強度的影響。他們指出，要合理設置保障性住房準入條件，構建出科學合理規范的保障性住房供應標準還有住房保障運行機制，讓急需租房和購房的困難家庭受益[4]。在關于租購并舉的研究中，丁淑娜、林永民基于中共十九大報告提出的“房地產無框架”、“租賃住房制度”的思想，從房地產市場供求失衡和租賃市場發展狀況的角度分析了住房市場存在的問題。如何建立租賃住房制度[5]。在資金聚集方面，汪玲麗、王思賢、李文雅、溫渴星（2018）主張通過借鑒國際上流行的PPP模式，解決我國廉租房建設中存在的資金短缺問題，提高廉租房建設質量和管理效率[6]。另外，張煒維（2016）從法學的角度主張綜合國外公租房分配準入的經驗，合理優化我國公租房分配準入的法定條件、分配準入的輪候配租機制與異議處理機制，以達到公租房分配公平的目標。而對于如何加強保障房后期運營管理，蔣鎧璘則提出了以下幾點：一是加強法律、制度建設，完善住房保障；二是雖然政府有義務購買服務并確保政府是主體，但政府將通過政府購買服務的方式動員社會組織確保住房管理；三是提供相關設施，從硬件條件上為住房居民提供更好的居住環境；四是加強居民的自主權，用熱情管理住房綜合體[7]。在公租房分配方面，陸瓊對公租房分配中的很多問題進行了探究，如覆蓋面窄、布局分配不當、收入標準模糊不清、戶籍限制等，并分析了其原因，提出了政府用嚴格的出入境管理制度來監管[8]。2.國外研究現狀二戰后，西方發達國家因為提早幾十年建造大量的保障性住房，因此在住房保障制度方面積累了很多的經驗，同時也獲得了非常豐富的研究經驗和成果。1872年，在《論住宅問題》一文中，恩格斯首次提出了“住宅缺乏現象”。他提到，由于住房的建設時長不能加快，房源供應不及時，現有住房價格急劇上漲。受此影響，工資落后等條件的家庭無力支付高昂的住房成本。于是，這些低收入家庭的住有所居成了一大難題。到了1990以后，西方發達國家嘗試將福利經濟學的相關理論融入到社會管理方面，開始向福利資本主義國家發展。在這一階段中，許多學者和研究機構被社會中這種被視為普遍性社會保障制度的住房保障制度深深吸引，經過研究后也獲得了一系列的研究成果。Urmi對英國的住房保障進行了詳細的分析和研究。英國1919年頒布了《住房和城鎮規劃法》，明確提出政府有責任解決大多數公民的住房需求。為緩解中低收入人群的資金壓力，英國政府將公租房的價格調低，并且支持居民進行低價購買，同時也以此來提高公租房租戶的生活積極性[9]。德國在公租房的建設上做的相當成功。StephenE.Barton分析指出，德國的住房制度使住房難以區分收入層，容易形成等級隔離，并導致了諸如heimitsu等惡意現象。他認為政府應該通過住房保險制度的改革來解決這個問題。與大規模建設公共租賃住房相比，現金援助可以促進社會的穩定發展[10]。印度在住房保障制度的方面做得比較成功，但在配租制度方面有所不足，Siegert指出印度的公租房的產權在房主手中會給政府帶來很大的負債問題，他提出，以解決政府的資金短缺為目的，印度政府可以將市場上公租房的產權出售給租戶的同時，加強配租制度方面的嚴格管控，從而減少住房配租當中存在的不公平現象[11]。關于韓國的住房租賃市場，W.S.Nam通過訪談的方式，對韓國的房屋租賃情況進行了調查。通過數據對比分析，對韓國公租房建設十年規劃進行了詳細論述。他認為，韓國的公租房建設還存在很多問題，無法在短時間內取得快速的發展，韓國政府的這一行動機會難以取得預期的效果[12]。3.研究評述回顧國內外學者的研究現狀，各國都在公共租賃住房制度研究取得顯著成果，表現為各個國家在公租房制度上基本形成了各具特色的公共租賃住房保障體系和專門的住房保障法。這類法律法規在住房保障體系發揮著重要作用，為各國的公共租賃住房保障體系的建設和完善提供了充分的法律依據。目前，我國城市公共租賃住房系統的探索和研究取得了一定的成果，專家和政府也提出了與各個問題相對應的解決建議，以進一步完善和優化城市公共租賃住房系統。然而，由于公租房在住房市場中的特殊性，各個城市在實施公租房政策受到諸多因素的影響。目前，對武漢市的研究主要集中在公共租賃住房的建設和運營上，對政策的實施效果研究較少。同時，大多數學者從單一的視角來看待這一體系，對問題的研究方向相對單一，缺乏充分的多角度、多學科的整合，研究課題過于狹窄，過于強調理論研究，實證分析相對薄弱。現在就要加強對政策執行效果的研究，理論聯系實際，共同建設更好的公租房。參考文獻[1]成思危.中國城鎮住房制度改革:目標模式與實施難點[M].民主與建設出版社,1999.[2]陳秉廉.完善城市公共租賃住房制度研究[D].南昌大學,2019.[3]周振禹.探尋社會公平新路徑——試議我國廉租住房制度的優化[J].西安石油大學學報(社會科學版),2014,23(01):11-18+23.[4]胡國平,韋春麗.保障性住房租購選擇研究[J].中國人口·資源與環境,2017,27(07):120-127.[5]丁淑娜,林永民.構建租購并舉的住房選擇機制[J].合作經濟與科技,2018(07):4-6.[6]汪玲麗,王思賢,李文雅,溫渴星.基于PPP模式在廉租房建設中的應用研究——以蚌埠市為例[J].現代商貿工業，2018,(15)[7]張煒維.我國公租房分配準入的法律規制[D].武漢：華中師范大學，2016.[8]陸瓊.我國廉租住房分配制度存在的問題及對策——以南京市為例[J].經濟研究導刊,2014(17):82-84.[9]UrmiSengupta.LiberalizationandtheprivatizationofpublicrentalhousinginKolkata[J].Cities,2006,23(4).[10]StephenE.Barton.SocialHousingVersusHousingAllowances:ChoosingBetweenTwoFormsofHousingSubsidyattheLocalLevel[J].JournaloftheAmericanPlanningAssociation,1996,62(1).[11]SiegertN.V.WhatToDoWithPublicRentalHousing?:ChallengesandOptions[J].IdbPublications,2004.[12]WSNam.EvaluatingtheSupplyPlanofPublicRentalHousingundertheLeeMyung-bakGovernment-FocusedonHousingNeedsofTenantsinPrivateRentalHousing-[J].JournaloftheKoreanHousingAssociation,2012,23(1):1-8.[13]劉義,陳志英.我國保障性住房分配現狀、問題及對策[J].河北聯合大學學報(社會科學版),2014,14(03):5-8.[14]楊繼瑞.和諧社會廉租房制度重構的思考與對策[J].高校理論戰線,2007(05):24-29.[15]邱桂杰,衣洪巖.吉林省廉租住房保障的經濟學分析及政策選擇[J].吉林大學社會科學學報,2016,56(02):92-99+191.[16]彭海燕,歐陽小鵑.我國現階段公共租賃房制度評析與初探[J].法制與社會,2013(02):31-32.[17]吳海瑾.城市化進程中流動人口的住房保障問題研究——兼談推行公共租賃住房制度[J].城市發展研究,2009,16(12):82