1房地產開發企業

少列收入虛增成本企業所得稅評估案例

高占憲河南國稅培訓中心2024/1/42第一部分房地產企業納稅評估中應把握的幾個主要路徑2024/1/43作弊手段收入方面成本方面成本計算方法期間費用1.隱瞞委托代銷收入2.隱瞞按揭首付款3.隱瞞違章建筑租金2024/1/44作弊手段收入方面成本方面成本計算方法期間費用4.虛列建安成本5.虛列材料成本6.虛列拆遷成本2024/1/45作弊手段收入方面成本方面成本計算方法期間費用7.混淆成本對象2024/1/46作弊手段少計收入多列成本成本計算方法期間費用8.利息費用9.業務招待費2024/1/4常用評估方法7評估方法案頭報表分析賬簿核查第三方信息信息系統運用實地核查2024/1/48第一部分基本概念（一）建筑容積率

是指項目規劃建設用地范圍內全部建筑面積與規劃建設用地的面積之比。在每畝土地價格一定的條件下，建筑容積率同樓面地價成反比。2024/1/489第一部分（二）樓面地價

樓面地價又稱單位建筑面積地價，是指按特定地塊的規劃容積率，每平方米建筑面積所分攤到的土地成本，也就是每平方米土地價格與建筑物容積率之間的比值。它的計算公式是：樓面地價=土地總價÷建筑總面積；或：樓面地價=每平方米土地單價÷容積率。樓面地價為單位工程成本的重要組成部分，本案中樓面地價為檢查人員分析成本的項目。2024/1/4910第一部分

(三)甲方供材

在建筑工程合同條款中，房地產公司被稱作甲方，建筑公司稱作乙方。習慣上，對于合同條款規定主要材料由房地產公司采購的方式，稱作甲方供材。2024/1/41011第二部分案件來源一納稅人基本情況二評估情況三評估點評四2024/1/41112一、案件來源專項評估2024/1/41213二、納稅人基本情況工商注冊、稅務登記情況（一）企業經營情況（二）2024/1/41314（一）工商注冊、稅務登記情況

金海岸房地產開發有限公司（以下簡稱金海岸公司），成立于2003年10月。工商登記類型：內資有限責任公司；企業所得稅主管稅務機關：國稅部門。該企業近三年來，共取得銷售收入和預售收入35685.13萬元，繳納企業所得稅47.48萬元，營業稅金及附加2337.38萬元。該地區預售階段適用預計計稅毛利率15％2024/1/415（二）企業經營情況

該公司2007年以186.48萬元每畝的價格在市中心取得拍賣地塊85.8畝，開發了兩個項目：都市花園一期、都市花園二期，規劃建筑面積20萬平方米。其中都市花園一期建筑面積10萬平方米，于2010年竣工；都市花園二期建筑面積10萬平方米，尚未竣工。2008年實現預售收入9863.90萬元，2009年實現預售收入10821.23萬元，2010年實現一期現房銷售收入12000萬元，二期預售收入3000萬元。2024/1/41516三、案件評估情況案頭分析準備（一）評估實施（二）評估稅款（三）2024/1/41617（二）企業經營情況都市花園一期建筑面積10萬平方米2010年竣工取得拍賣地塊85.8畝開發了兩個項目

都市花園二期建筑面積10萬平方米尚未竣工2024/1/418（一）案頭分析準備

評估人員在入戶前，首先調閱了該企業的企業所得稅納稅申報表及資產負債表、利潤表。對報表進行了認真全面的分析，然后微服私訪，深入到項目售樓部進行調查，對樓盤銷售情況有了一個全面的了解。發現該企業成本明顯偏高，毛利率明顯偏低，銷售收入同售樓部了解情況不一致。2024/1/419納稅申報情況（一）案頭分析準備

項目/年度200820092010銷售收入

0032685.13預售收入

9863.9010821.233000計稅成本

OO30397.17期間費用總計814.99788.7470.76利息支出582.34582.340業務招待費13512020.76其他期間費用97.6586.4050主營業務稅金及附加646.09708.79660應納稅所得額18.51125.65-1418.07應納所得稅款6.1141.470已納所得稅款6.1141.4702024/1/420（一）案頭分析準備申報表比率分析1財務費用分析

2業務招待費分析32024/1/421可能存在虛增成本或者少計收入問題

1.申報表比率分析（完工項目）繳納所得稅款47.57萬元所得稅貢獻率為0.13%<3%毛利率為7%<20%收入32685.13萬元2024/1/4222.財務費用分析

該企業2008、2008年利息支出在財務費用中列支1164.68萬元，評估人員分析，如此大數額的利息支出，很可能是企業為開發項目而借入的抵押貸款利息。而該企業銷售收入為零，證明2010年以前所有樓盤均未完工。根據企業所得稅法及條例，從事房地產開發業務的納稅人為開發房地產而借入資金所發生的借款費用，在房地產完工之前發生的，應計入有關房地產的開發成本。因此，該企業存在稅前多列財務費用的嫌疑，需要在檢查中進一步核實取證。2024/1/4233.業務招待費分析

該企業2008、2009年列支業務招待費255萬元。根據國稅發[2009]31號文件規定，預售階段允許扣除廣告費用、業務宣傳費、業務招待費。是否存在問題需要取證核實。2024/1/4約談、核查受阻2011年7月18日，xx市國稅局評估人員約談金海岸房地產開發有限公司有關人員，并要求提供賬簿核查。企業態度強硬，聲稱所有賬簿及其它會計資料于2011年5月財務室失火中燒毀無法提供，并出具了當時消防部門的火災事故認定書和企業自述材料。242024/1/4被迫交出賬簿Xx市國稅局評估人員討論認為，該企業辦公樓僅僅財務室失火且燒毀賬簿，而其它房間未受損失的可能性不大，經報市局批準，決定參照同地段樓盤銷售價格，對該企業采取懲罰性核定征收措施核定稅款。在稅務部門強大的壓力下，2011年7月23日，該企業被迫交出賬簿，評估人員對其納稅情況進行了全面核查。252024/1/426（二）賬簿核查收入核查

1成本核查

2期間費用審查

32024/1/4271.收入核查側面突破查出少計收入（1）巧妙分析發現隱瞞首付款項（2）現場核查違章建筑收租金（3）2024/1/428（1）側面突破查出少計收入營業費用偏高，針對該企業采取委托銷售方式的特點，評估人員全面調閱了該企業“營業費用－傭金支出”賬簿支付銷售傭金680.56萬元按代銷手續費3％推算出實際的預售收入22685.13萬元該企業申報預售收入只有20685.13萬元隱匿收入2000萬元2024/1/429（２）巧妙分析發現隱瞞首付款項

該企業有按揭貸款入賬，卻未有首付款項收入記錄，根據我國按揭貸款有關法律規定，這是非常不正常的，評估人員分析認為，可能存在兩種情況：一是可能存在“假按揭”二是企業可能存在隱瞞首付款項的情況。2024/1/430（２）巧妙分析發現隱瞞首付款項

經到企業合作按揭銀行調查取證，發現銀行保存有企業收取首付款收據的復印件，金額合計570萬元。而企業辯稱這是因為要替業戶辦理按揭貸款，從而采取的變通措施，偽造了收據，實際并未收款。盡管從銀行取得首付款收據的證據已經比較扎實，為了讓企業心服口服，評估人員先后聯系了３戶購房戶，并作了詢問筆錄，證實了購房戶早在2004年就已經將首付款項交付給金海岸公司。從而對該項少記收入問題取得了確鑿證據。2024/1/43031（３）現場核查違章建筑收租金

為了解樓盤建設情況，評估人員來到了項目所在地進行現場核查，意外的發現，有一座商務樓居然比施工圖多出了一層。經了解，2010年初該樓層已出租給某廣告公司作為辦公場所，但是賬面并未體現該部分租金收入。在鐵證面前，金海岸公司不得不承認了將違章建筑出租，收取租金400萬元未申報納稅的違法事實。2024/1/4322.成本核查綜合評估尋找疑點（1）地稅機關協查建安發票

（2）CTAIS“發票流向查詢”查出假材料發票

（3）拆遷辦協查查出假拆遷協議

（4）不配比結轉成本熱力站成本全入一期

（5）2024/1/433（1）綜合評估尋找疑點2024/1/434（2）地稅機關協查建安發票發票存在疑點：一是同一時間、同一開票人開出的代開發票號碼不在一個號段上；二是發票上代開機關的印章字體、大小、清晰程度存在微小差別；三是機打發票票面信息的字體、排版格式等存在微小差別，有的票面看似人為調整過打印格式。經過協查，共有19份加蓋有該局代開發票專用章的建筑安裝（代開）發票并非該局開具，屬假票，涉及金額1450.05萬元。

2024/1/435（3）CTAIS“發票流向查詢”查出假材料發票

評估人員對該公司大額支出的成本費用項目涉及的發票進行全面核查，對發現疑點的貨物銷售發票，借助CTAIS系統查詢發票流向，再對發票流向有問題的發票進行外調取證。針對CTAIS系統“發票流向查詢”，可以查詢全省范圍內商品銷售發票發票流向的功能，評估人員采取了將所有的成本項目發票以明細表形式登記造冊的方式，分別錄入CTAIS系統進行查詢。經證實屬不符合規定發票列入都市花園一期的開發成本1961.28萬元。

2024/1/4是否假票金額均要調減銷售成本？36假票金額一期直接成本(已完工)已售面積部分調減銷售成本未售部分調減存貨成本二期直接成本（未完工）調減二期開發成本共同成本配比原則在兩個成本對象間分攤屬于一期成本已售面積部分，調減銷售成本未售部分調減存貨成本屬于二期成本調減二期開發成本2024/1/437（4）拆遷辦協查查出假拆遷協議

該企業開發成本中共列支拆遷補償費2300萬元，評估人員懷疑拆遷補償費過高，經核查拆遷補償協議時，發現有多份拆遷協議簽字，筆跡似乎一致。帶著這些疑問，評估人員來到了拆遷管理辦公室。查實了該企業偽造拆遷協議25份，經過分攤計算，都市花園一期涉及虛列開發成本701.11萬元。2024/1/438（5）不配比結轉成本熱力站成本全入一期

房地產企業的成本核算方法非常復雜，既然該企業在成本歸集方面做了不少手腳，會不會在計算方法上也作文章呢？帶著這些疑問，評估人員不辭辛苦，對該企業的成本結算進行了重新核實，發現屬于全體業主所有的熱力站已經于2010年完工，其成本全部記入都市花園一期項目。2024/1/439（5）不配比結轉成本熱力站成本全入一期

根據國稅發[2009]31號文件對于計稅成本的規定，其發生的1000萬元配套設施成本，應當按照配比原則分攤，該企業都市花園一期、都市花園二期建筑面積均為10萬平方米，一期應分攤開發成本500萬元，企業多列開發成本500萬元。

鑒于一期開發產品均已售出，該企業多列銷售成本500萬元。2024/1/439403.期間費用核查未完工開發產品多列利息支出（1）多列業務招待費（2）2024/1/441（1）未完工開發產品多列利息支出

根據案頭分析階段發現的疑點，經過調查取證，證實該企業2008年初取得了兩年期開發項目貸款9000萬元，2008年和2009年共多列支“財務費用－利息出”1164.68萬元。2024/1/442（1）未完工開發產品多列利息支出

根據企業所得稅法及條例規定，產品生產周期超過12月的借入資金所發生的借款費用，應計入產品成本。該企業2008年、2009年所有樓盤均未完工，因此其利息支出不應當記入“財務費用”在稅