富力地產企業開展戰略研究類別:我的文章評論(1)瀏覽(429)2023-05-2716:39標簽：市場研究一、富力地產開展概況1．富力地產企業概況廣州富力地產股份是中國綜合實力最強的房地產企業之一，獲得由國家建設部頒發的房地產開發企業一級資質證書。2005年7月14日，富力地產在香港聯合交易所主板成功上市。從廣州起家的富力地產，經過近10年開展再進入北京后，迅速以北京富力城翻開了京城房地產市場。富力地產不僅提出做“一體化地產運營商〞的企業口號，還提出“集團化、專業化、品牌化、全國化、市場化、國際化〞的開展道路。富力的產品已經涉及到住宅、商業、寫字樓以及超五星級酒店等多種業態領域。從廣州大本營至北京、天津、西安、重慶，富力地產已成功布局五大核心城市，目前擁有約70個物業工程,土地儲藏約2000萬平方米，在建面積約400萬平方米。而單項建筑面積超過50萬平方米的全國旗艦工程更是其中的扛鼎之作。它們是：北京富力城、富力又一城、廣州富力城、富力桃園、富力金港城、天津富力城、西安富力城和重慶富力城。富力地產在繼續打造理想人居的同時，開始向商業地產領域進軍，全力打造21世紀優尚的商務環境。在廣州，富力地產率先拿下CBD中心所在地珠江新城超過十個地塊，約140多萬平方米建筑面積的商業樓宇，另外，富力地產還與全球著名連鎖酒店管理集團——萬豪國際集團和凱悅酒店集團合作，共同打造兩家超五星級酒店。展望未來，商用物業的投資、開發與管理將會為富力注入一股更值得期待的鮮活的生命力。在北京，富力地產也增加了商業樓宇的開發力度，商業地產的拓展，不僅能滿足了企業長期投資收益的需要，更提高了國內現代化商業地產的頂級標準。二、富力地產企業戰略1．富力地產企業總體戰略目標住宅年營銷總額110億元。2．富力地產企業總體戰略定位做一體化地產運營商，“集團化、專業化、品牌化、全國化、市場化、國際化〞的開展道路。集團化：地產開發各環節的專業化與規?；瘜I化：專注于地產開發，做大做精品牌化：品牌傳播的系統化全國化：南拓北進，全國化布局市場化：強勢介入商業地產，商用、住宅、租賃等一體化國際化：資本國際化，香港上市3．富力地產戰略布局規劃〔1〕.總體布局模式：以廣州為核心的華南區域及以北京為核心的華北區域富力地產成長于廣州，2003年以后積極向全國其他城市擴張。截至2005年12月，其土地儲藏達700萬平方米。2005年以前，富力地產的業務主要集中在廣州和北京，除廣州和北京外，富力地產已向天津、西安、重慶等城市擴展，2006年其在天津的營業額將占到12%。〔2〕.南北富力平分秋色富力地產目前已擁有46個物業工程，其中已開發工程18個，開發中及待開發工程28個。富力地產現有土地儲藏約1000萬平方米，在建面積約300萬平方米。①

南富力2005年，南富力管轄的廣州取得的41億元銷售額中，純住宅銷售總套數4400套，銷售總面積47萬平米，住宅銷售金額32億元，住宅均價7000元/平米。其中，單盤銷售金額超億元的8大工程為富力桃園、富力現代廣場、富力天河華庭、富力廣場、富力科訊大廈、富力千禧、富力尚溢居、廣州富力城，廣州的單盤銷售冠軍富力桃園2005年總銷售金額13億元，住宅套數為1952套，面積約20萬平方米。在2005年富力推出的珠江新城首個寫字樓工程——富力科訊大廈，共獲得4億多元的收益。②

北富力北富力管轄的北京及天津地區，5大工程分別是北京富力城、富力愛丁堡、富力信然庭、富力又一城及天津富力城，2005年總銷售金額為41億元，其中純住宅金額為36億元，共2800套，銷售總面積39萬平方米，住宅均價為9400元/平方米。其中北京富力城2005年總銷售金額28億，住宅套數為2730套,面積約39萬平方米，成為富力地產的狀元工程。2005年中才開售的天津富力城在半年內的銷售金額也超過6億多，實現首戰告捷?！?〕.土地儲藏富力共擁有總建筑面積約940萬平方米的土地儲藏，其中地上可售建筑面積約為780萬平方米。這些土地儲藏分別位于廣州、北京、天津、西安及重慶，可售建筑面積分別為約350萬平方米、250萬平方米、69.8萬平方米、85.9萬平方米及23萬平方米。此外，集團近期正在辦理用地手續、尚未取得土地使用權證的土地儲藏的建筑面積共約300萬平方米。目前，總土地儲藏的建筑面積已達約1,400萬平方米。4．階段性開展戰略模式富力地產，已經完成了從產品主導向品牌主導，從價格競爭到價值競爭，從普通地產商到一體化地產運營企業的轉變。為了突破老城區的住宅地產的限制，富力董事長李思廉在05年富力地產年度新聞評選活動中發言；2005年，富力將以住宅建設為核心，向商業地產，商貿工程等多元化，多領域縱深開展，2005年是房產業"寫字樓年"?！?〕.

第一階段：舊城改造1993年，富力從舊城改造開始走上一條獨特的快速成長之路，主要在市區中拆遷舊廠，如今在廣州的富力“幅員〞上已有21個花園小區，富力也以黑馬的姿態迅速成為廣州樓市“大鱷〞。〔2〕.

第二階段：全國擴張2002年，富力地產開始進行全國性擴張。2002年進軍北京建設北京富力城。2004年，富力正式進入天津市場，開發天津富力城，開辟了該集團北伐的又一戰場。2005年10月，富力地產又在西部重慶重點取得近200畝地?！?〕.

第三階段：進軍商業地產2004年，富力地產進軍商業地產市場，在廣州一舉拿下包括富力中心地塊在內的八個地塊。并在廣州的CBD地區珠江新城規劃建設了兩家超五星級酒店富力麗思?卡爾頓酒店和富力君悅大酒店。在北京，世界著名投資銀行摩根士丹利整棟購置富力“雙子座〞寫字樓Ⅱ，表達了其對富力商業地產的信心?！?〕.

第四階段：國際化進程2006年7月14日，富力地產在香港聯合交易所主板成功上市，上市主編號5．富力地產商業地產開展戰略〔1〕.商業地產戰略定位及戰略目標富力地產在商業地產方面定位于“塑造商務地產新高度〞。在城市CBD核心地段開發甲級寫字樓、五星級酒店和公寓等商業物業。在廣州，富力地產的商業突破集中在珠江新城的13個地塊上。在北京，富力的重點那么是東三環商務綜合體工程，通過這個工程，和現有的富力城、富力雙子座、富力星光大道等工程形成一個影響力巨大的“富力城商圈〞。富力上市后，富力地產制定的三年目標是：在營業收入中，75%來自樓盤銷售，25%將來自租金收入。加大對商業地產的開發比例，并適當持有。商業地產戰略開展方向〔2〕.商業地產戰略布局及土地儲藏隨著中國經濟的日益繁榮，市場對商業地產的需求量也與日俱增。富力地產憑籍敏銳的商業觸角和不斷挑戰自我的開展態度，分別在華南、華北兩大方陣中布下了商業地產的戰旗。有重點地開展商業地產、酒店、物流地產等業態。①華南地區在廣州，富力地產率先拿下CBD中心所在地珠江新城的9個地塊，近86萬平方米建筑面積的商業樓宇包括盈隆廣場、富力中心以及科訊大廈等將在這里拔地而起，屆時富力旗下的商用物業年租金將到達10億元。②華北地區在北京，富力地產也增加了商業樓宇的開發力度，其中以商業為主的大型綜合業態建筑群“北京信然廣場〞和集寫字樓，公寓及商業為一身的“北京愛丁堡公館〞正在建設當中〔3〕.商業地產階段性開展戰略富力一般都是在城市CBD核心地段開發甲級寫字樓、五星級酒店和公寓等商業物業。第一階段：立足廣州主要集中在珠江新城CBD地段大規模拿地開發。第二階段：走向全國在北京、天津以及重慶等城市核心地段開發商業物業?！?〕.商業地產開展模式①

在經營管理上，選擇工程公司管理與專業管理公司管理相結合的管理模式.②

富力集團根據自身實力，選擇與一些管理公司合作，以保持工程良好開展或通過自身經營管理，表達操縱大型商業運營實力〔5〕.富力商業地產開展策略解析作為中國房地產業界的龍頭企業，富力地產在商業地產這塊全新領域的這些大舉動，無疑為企業多元化開展帶來的無限生機，也為企業長期穩定開展帶來了源源不斷的資金后盾。展望未來，商用物業的投資、開發與管理將會為富力注入一股更值得期待的鮮活的生命力。三、富力地產企業文化富力致力打造團結、務實、向上的企業文化，通過各種培訓和內部活動，充分調動起每一個員工的積極性和創造性。1．富力企業文化之雛型——“家文化〞公司的很多部門都懸掛著這樣一個金屬牌，上面刻著這樣幾行名言：“多溝通，少埋怨；多自省、少斥人；嚴律己、寬待人；多綠燈、少紅燈〞。富力的員工進入公司開始，就被反復灌輸著這幾條富力的“家訓〞。“家訓〞的精神很簡單，就是要大家在一個“大家庭〞里生活，每個人都是“大家庭〞中的成員，而兩位老板—李思廉和張力不僅是“大家庭〞的成員，更是這個“大家庭〞的家長。家長的職責是關心每一個家庭成員的工作、生活、讓他們感覺到每做一件事情都是正為“大家庭〞做事，為自己的事業工作，而作為家庭的成員，一是強調和諧溝通；二是講責任；三是互相學習，四是提倡勤奮。正如張生所說：“公司的機構就像一個機器一樣，一環扣一環，要求自己嚴格一些，對同事要寬容一些。每做一件事情都要想到公司的利益高于一切，“大家庭〞就是核心，要圍繞這個核心轉，做好事情。這幾句話長期被富力人奉為“治家格言〞,富力地產員工的低流動率與這種“家文化〞有很大關系。即便是在今天的富力地產,一提到企業文化,很多員工仍然會把家訓視為尚方寶劍。盡管尚顯稚嫩,卻奠定了富力企業文化的雛形。2．富力企業文化之開展——“給能人一個空間〞“給能人一個空間〞意味著將能人放在最適合發揮其才干的位置上去，這是富力又一個鮮明的企業文化特點，不僅是富力從成立初期就長期堅持的人事管理的準那么，也在公司的開展中不斷得到強化。這種企業氣氛為處理人才問題提供了一個很好的平臺，在人與企業的結合中起到了黏合劑的作用。

“給能人一個空間〞是要讓能人留下來，這需要處理好能人與能人之間的關系。新人與“舊人〞之間的關系。外地人與本地人的關系，公司里面有很多奮斗了十幾年的老員工，如今都已成為公司的骨干，在各個崗位上發揮著關鍵的作用。把公司的成長和自身的成長緊密聯系在一起。同時也有很多新員工，憑著專業技能和開闊的視野逐步成為公司開展中的中流砥柱。這是這種企業文化和富力的高速成長，為“能人們〞提供了廣闊的空間和舞臺。反過來，也吸引了更多的能人參加到富力這個大家庭。然而作為企業文化的整體概括，“給能人一個空間〞略顯局促與片面。3．富力企業文化之補充——“沒有任何借口〞隨著企業的開展壯大，對于企業文化的要求也進一步提高。2002年，富力地產提出了一個新的口號：“沒有任何借口〞。雖然是新口號，卻也是富力堅持多年的傳統。很多員工往往受不了張生在視察工地時的“嚴厲〞：富力半島花園人行道石縫中間夾了些泥，馬上讓人來洗；北京富力城門檻質量不對，立刻要求更換；北京富力城大量的工地用水無法積蓄浪費了，要求工程部門在24小時內必須給出解決方案。所以，讓每個員工感到開心，舒暢，并不是富力企業文化的全部。任何一個有戰斗力的部隊都需要嚴明的紀律和嚴厲的執行。因此，在公司快節奏工作中，為了實現外界看似不可能完成的任務，就不能容忍任何尋找客觀原因的推諉。于是，富力人都只道，“老板不會聽你講這事的過程經歷了多少難關，他只關心你是否按要求到達了預期目的。〞這就是“沒有任何借口〞的要求！沒有任何借口可以看作是溫情脈脈“大家庭〞文化的補充，但對于單一的天性也使它在描述富力整體文化方面有余而力缺乏。4．富力企業文化之核心——“能人所不能〞

“大家庭文化〞是富力企業的盾，那么“能人所不能〞就是一個最好的進攻利器；“沒有任何借口〞強調的是一個過程，而“能人所不能〞強調的是一個結果。因此，“能人所不能〞與其說是對富力企業文化的描述，不如說是富力人在十多年的企業開展中所餞行，所驗證。雖然業內的人都公認富力地產的員工福利好，待遇高，但是只有富力人自己才知道，在富力地產汗水和鮮花都是成正比的，優厚的薪酬是建立在積極的工作態度和高效的業績根底上的。在富力，就意味著極大的奉獻精神，在富力，就代表著“每天都有進步〞!5．富力企業文化之創新——“富而思進，力創新高〞企業文化理論的奠基人勞倫斯.米勒說過：“企業家不可沉湎于過去和現有的成功，必須不斷揚棄過去，超越自我，展望未來，建立新的價值觀和企業文化――堅持創新，改造自己，追求卓越，才是企業文化創新和企業文化的力量源泉。〞隨著富力地產一路高歌猛進，企業文化也與時俱進，不斷開展。有了“能人所不能〞的斗志和萬眾一心的“大家庭〞凝聚力，還需要有創新的精神和與時俱進的姿態。在現階段，富力的企業文化又有了全新的詮釋――“富而思進，力創新高〞。如果說“家訓〞的出臺是富力企業文化意識的覺醒，那么“富而思進〞是企業客觀環境轉化后的思考，“創新〞那么意味著富力地產事實上已經意識到了開展中企業文化存在的問題，開始探索理性地去構筑自身系統的企業文化體系。從企業文化的開展角度來看，“富而思進，力創新高〞是對富力精神最高度的概括。永遠不懈怠，一直最努力。富力文化的表現形式將隨著公司的開展不斷完善，但是富力精神卻不會消散。用努力成全夢想，能將富力帶到一個連我們自己都不敢相信的高度。四、富力地產管控模式與運營體系1．富力地產企業管控體系本集團自成立以來，一直完善公司的管治制度。并遵從中華人民共和國對公司及其它境內外公司的法規要求，其中以聯交所上市規那么附錄十四所載之《企業管治常規守那么》的條文及原那么來提高本身的管治水平。本集團會繼續改善其企業管治特別著重維持及提高董事會的管理質素，內部監控，對股東的透明度和股東對公司的可信性。公司并深信良好的管治制度會令公司及其股東帶來長遠的利益。本集團設有審核委員會，專責有關準確報告和足夠的內部監控，委員會成員的大多數為獨立非執行董事。同時亦設立薪酬委員會。其它有關保護股東權益的措施包括本集團的高效率董事會和及時向股東披露訊息的機制。本集團向股東于以下訊息發布作及時和高透明度披露：①

年報和中報②

不時發放的公告所有以上的訊息均會于公司的網頁上刊登。本集團并會于業積公布后舉行記者招待會和分析師討論會。在會中，公司董事及高級行政人員會親自答復各項提出的問題。2．富力地產組織架構富力地產集團以房地產全線業務為龍頭,集房地產開發的前、中、后期工作為一體,業務范圍普及房地產開發、設計、施工、監理、銷售、物業管理等多個領域。富力地產經過十多年開展，形成了以房地產為核心產業的企業結構，目前下屬企業共有40多家，業務輻射華南華北兩個區域。廣州富力地產股份富力地產集團中山富力房地產開發廣州市住宅建筑設計監理重慶富力城房地產開發廣州天富建設工程監理富力地產〔香港〕廣州美好置業開展西安富力房地產開發廣州天力物業開展北京富力城房地產開發廣州吉浩源房地產開發富力地產〔北京〕地產開發廣州天富房地產開發北京富力歐美園林綠化工程廣州金鼎房地產開發北京富力京城市政工程廣州富力恒盛置業開展北京富力天創廣告廣州富力興盛置業開展北京恒富物業管理廣州富力鼎盛置業開展北京天越門窗制造廣州恒富擔保北京富力會康體俱樂部廣州富力億盛置業開展北京地源達房地產開發廣州嘉盛置業開展北京華恩房地產開發廣州中夾房地產開發北京鴻高置業開展廣州富力智盛置業開展北京龍熙順景房地產開發廣州富力超盛置業開展天津富力城房地產開發深圳市奔望實業開展西安濱湖花園房地產開發深圳市鼎力創業投資西安保德信房地產開發3．商業地產管控策略〔1〕.商業地產管理控制模式在工程管理上，采用了“操作管理型〞管控模式。具體操作是集團做出決策后，成立工程公司，由工程公司全程運作。集團

工程公司〔2〕.商業地產工程運作模式同下富力集團“工程運作模式〞，具體由工程公司操作?！?〕.商業地產管理組織架構4．富力地產總體運營管理體系〔1〕.區域分布富力地產經過12年開展，形成了以房地產為核心產業的企業結構，目前下屬企業共有30多家，業務輻射華南華北兩個區域?！?〕.企業管理模式富力地產，之所以能夠在中國房地產市場中享譽盛名，高速穩健的開展，得益于一支能為企業創造顯著效益、團結奮進、具有綜合競爭力且與時俱進的精英團隊。①

管理理念：專業化、透明化、系統化、自動化1)

培養高素質的人才2)

注重團隊協助精神②

團隊建設3)

內部提拔管理層人才4)

專業化、高素質的員工隊伍5)

學習為創新企業開展的源動力6)

組織多項活動〔3〕.工程運作模式①

選址購地富力在購入土地之前均會做出一系列可行性研究，每年都會根據資金情況儲藏足夠3到5年之用的土地，并保證每年有足夠工程運作。②

籌劃設計富力擁有甲級資質的設計團隊，其中一級注冊建筑師和一級注冊結構師數十人，專業配備齊全，設備先進。③

工程管理富力在確保質量的前提下還注重控制施工進度及施工平安。產品質量的過硬獲得客戶的認同與贊賞。④

銷售籌劃富力擁有超過100人的訓練有素的職業銷售籌劃隊伍，自行培訓及調配忠誠及專業的隊伍為客戶效勞。⑤

物業管理富力在物業管理方面積極進行社區文化的建設和培育。擁有一級管理資質的團隊為客戶提供了優質的售后效勞。〔4〕.資本運營戰略走勢分析富力地產12年的成長之路，在資本運營方面成功且獨到，表達在以下四個階段。①

資本積累：廠房“掘金〞富力地產成功的資本積累，根本原因是，最完美地嫁接了城市化開展的步伐。②

資本擴張：超常規發力南派開發商從上世紀90年代初期開始，陸續敲開京城的大門。曾經，物質的自信可以壓倒一切，精神顯得微缺乏道，但隨著競爭的加劇、暴利時代的結束，精神的力量漸漸占據上風。2002年，富力地產進入北京，帶著的就是這種精神的自信。而這種自信在富力地產的每一次品牌擴張、資本擴張中都表現無遺。③

現代融資:逆勢上市富力地產股價之所以被追捧，說到底還是源自其不俗的經營業績：2004年銷售收入42.6億元，2005年增長至82億元，2006年銷售目標是120億元。不僅如此，在地產行業，贏利預期很大程度上取決于土地儲藏，上市后，富力地產通過收購二級市場流出土地為主，參加土地拍賣為輔的方式，繼續猛增了數百萬平方米的土地儲藏，目前的儲藏土地面積約1200萬平方米，足夠未來三四年開發之用。④

資本優化:商業地產與國內許多地產企業一樣，以前富力地產并不保存自有物業，根本上是“建完賣光〞。上市后，富力地產將商業地產作為公司今后開展的一大重點，并因此調整了利潤結構，讓25%的利潤來自自有物業的租金收入，75%來自銷售利潤。由此到達資金的進一步優化，增強了企業的抗風險能力。五、富力地產人力資源富力地產，之所以能夠在中國房地產市場中享譽盛名，高速穩健的開展，得益于一支能為企業創造顯著效益、團結奮進、具有綜合競爭力且與時俱進的精英團隊。人才是富力地產不斷向上的動力，在董事長李思廉先生和聯席董事長、總裁張力先生的領導下，富力地產堅持務實、進取的經營理念。獨有的人才培養模式，使得每一個效勞于富力地產的管理人員都具有高度的綜合素質：熟練掌握財務管理、工程監控、銷售營運、流程標準，從而能更好的適應不同地區的房地產市場，也為富力地產在國內贏取更大的市場份額做好人才儲藏。富力還非常注重團隊協助精神，開發、設計、工程、銷售、財務、后勤等部門都是創造成功的一份子。其中甲級資質的設計團隊及技術力量雄厚的工程人員，使公司產品品質及本錢控制到達最正確水平，訓練有素的職業銷售隊伍更確保了專業快捷的操盤速度。培養高素質的人才獨有的人才培養模式，使得每一個效勞于富力地產的管理人員都具有高度的綜合素質：熟練掌握財務管理、工程監控、銷售營運、流程標準，從而能更好地適應不同地區的房地產市場，也為富力地產在國內贏取更大的市場份額做好人才儲藏。1．注重團隊協助精神富力還非常注重團隊協助精神，開發、設計、工程、銷售、財務、后勤等部門都是創造成功的一份子。其中甲級資質的設計團隊及技術力量雄厚的工程人員，使公司產品品質及本錢控制到達最正確水平，訓練有素的職業銷售隊伍更確保了專業快捷的操盤速度?！?〕.團隊建設企業的競爭，最終是人才的競爭。在富力，人力資源被看作是企業的第一資源，是企業開展壯大的決定性因素。公司十分重視人才的培養與選拔，一直把吸引人才、培育人才、最大限度地發揮人才的作用，作為企業的一項戰略任務。公司非常注重團隊協助精神,開發、設計、施工、銷售、財務、后勤等部門都是創造成功的一份子。2．內部提拔管理層人才對管理層人才的選用。公司一直堅持以內部提拔為主，將更多的時機留給公司的優秀人才。正因如此，富力人才的流失率一直是整個地產行業里最低的。3．專業化、高素質的員工隊伍公司員工約900人，其中員工大專及本科學歷的占到了85%，碩士研究生占9％，博士研究生占3％，在公司良好的工作機制與開展時機吸引下，包括英國皇家特許建筑師、英國特許營造師、英國特許估算師、國際知名設計師等一批國際建筑界專業人士及清華、北大碩士在內的國內精英都紛紛加盟，為企業高速、穩健開展奠定了堅實的根底。4．學習為創新企業開展的源動力不斷加強技能培訓和學歷教育，培養優秀人才，努力提高員工隊伍素質，是富力地產開展的重要戰略之一。企業專門為員工開辟了300平方米的培訓中心，針對員工的實際需求，舉辦有關提高管理能力、綜合素質、專業能力等各類培訓。富力地產員工培訓目標是：增強和促進企業持續開展的整體能力，提高員工的專業水平，開闊視野，增長見識。5．組織多項活動富力除了定期組織開展各種企業文化活動，如一年一度的年終總結大會、工程質量評比大會、春茗晚會、富力運動會等，公司還組織優秀員工去國外旅游考察，以此增強員工的見聞和相互間的溝通交流，加強企業的凝聚力。六、富力地產本錢控制“管理看萬科，本錢看富力。〞在中國地產界，富力地產一直以其卓越的本錢控制能力成為行業的翹楚。富力地產發布的2005年年報顯示，富力地產全年的營業額為58．12億元，其中純利到達12．66億元，同比上升134％。而同期國內最大的房地產公司萬科A(000002)發布的年報那么顯示，2005年萬科銷售收入到達139．5億元人民幣，實現凈利潤13．5億元，同比增長53．8％。雖然萬科的營業額是富力的兩倍，但其凈利潤僅比富力多不到1個億，贏利能力相距甚遠。對于富力良好的贏利能力，富力董事長李思廉在2005年上海住交會上曾有過明確表示?！氨惧X控制的好是富力最大的競爭優勢〞。1．富力地產控制本錢策略〔1〕.一體化地產運營之道作為一個集房地產設計、開發、工程監理、銷售、物業管理、房地產中介等業務為一體的大型企業集團，富力擁有國家建設部頒發的一級開發資質、甲級設計資質、甲級工程監理資質、一級物業管理資質，及一級房地產中介資質。從選址、購地、籌劃、設計、工程、銷售到物業效勞、中介代理，富力地產集團都是通過自己的專業公司執行相關鏈條產業任務。在富力，這一獨具特色的地產經營模式被稱為“一體化的地產運營之道〞。①

選址購地富力一向注重企業的持續開展，而具備充足的土地儲藏那么是開展的關鍵。一體化運營模式中眼光獨到的開發隊伍負責選址、購地工作。富力在購入土地之前均會做出一系列可行性研究，每年都會根據資金情況儲藏足夠3到5年之用的土地，并保證每年有足夠工程運作。②

籌劃設計富力擁有甲級資質的設計團隊，其中一級注冊建筑師和一級注冊結構師數十人，專業配備齊全，設備先進，在積極拓展業務的同時不斷提升設計水平，創作出包括大型居住區、五星級酒店、高級寫字樓等綜合型高品質的作品，致力創造新時代一流的建筑與環境藝術。透過內部進行大局部工程設計及室內設計工作，富力能夠更有效控制本錢，并確保產品的質量。③

工程管理在富力地產：“質量是企業的生命，沒有質量就沒有效益〞的企業精神指引下，技術力量雄厚的工程部始終把工程質量放在第一位，同時建立科學管理架構，確保責任到人，在確保質量的前提下還注重控制施工進度及施工平安。產品質量的過硬獲得客戶的認同與贊賞。④

銷售籌劃富力地產的運營模式還包括自行銷售及籌劃。富力擁有超過100人的訓練有素的職業銷售籌劃隊伍，自行培訓及調配忠誠及專業的隊伍為客戶效勞，藉此富力能夠有效的控制銷售及市場推廣本錢，專業快速的操盤速度確保了富力銷售業績每年不斷上升。⑤

物業管理為了進一步提升樓盤的含金量，富力在物業管理方面也投入了大量精力,積極進行社區文化的建設和培育。擁有一級管理資質的團隊為客戶提供了優質的售后效勞，確保富力品牌忠誠度逐年上升?！?〕.速度之上的本錢游戲除了獨具特色的一體化運營模式外，一直以來，富力地產以快速的工程運行速度著稱于業內。其特點表現為動作較快，包括政府的手續，施工的進度及小區環境的同步建設，都能夠快速地完成。兵貴神速，市場競爭就是速度的競爭、時間的競爭，如果慢了，就失去了開展空間。由于快速的運行速度提高了各產業鏈之間的效率，提高了資金的周轉速度，從而使富力設備本錢、人力本錢及財務本錢，保持在一個較低的水平，確保了企業利潤率的提升。鏈接：富力以速度取勝戰績：①

初試牛刀——富力廣場富力快速反響部隊的建立首推1996年富力廣場的建設。這一工程當年征地，當年建設，當年銷售，在很短的時間內，富力把一個污染嚴重的舊廠房變成一個占地幾十萬平方米的頂級樓盤。它的成功不僅奠定了富力在廣州地產界的地位，同時也創造了房地產開發史上最快的征地、建設及銷售奇跡。②

廣州快車道——奠定地位1998年，富力進入迅猛開展的快車道，年內同時開工了盈澤苑、富力半島花園、富力環市西苑三個樓盤。2000-2001年，富力又一舉開發了富力天朗明居、富力千禧花園、富力陽光美居、順意花園等多個樓盤。這些樓盤的快速建設及銷售，為富力回籠了大量的資金，聚積了雄厚的實力，使其迅速脫穎而出。③

異地擴張——北京富力城

2002年3月，富力以32億元巨資投得中國有史以來最大的公開招標地塊工程一一北京富力城。這一北京大佬們下注“必虧無疑〞的工程，富力以驚人的速度，實現當年簽合同，當年付款，當年蓋樓，當年賣樓，當年收錢。在北京被稱為“廣州人創造的奇跡〞。富力聯席董事長、總裁張力在總結北京富力城的成功時，曾表示“富力快速的建設速度和良好的本錢控制能力〞是北京富力城創造奇跡的關鍵。④

商業地產——再創奇跡開展至今天，富力的速度優勢更加突出。2004年富力在廣州CBD中心珠江新城才拿到的地塊，在2006年富力就有3棟甲級寫字樓、兩棟國際性酒店建成。其中，在今年6月26日，富力地產旗下珠江新城富力中心、廣州富力麗思·卡爾頓酒店及廣州富力君悅大酒店同時封頂，再次創造業界奇跡。2．城市化開展戰略的本錢優勢除了產業鏈長，產業運行速度比擬快之外，使富力一直保持良好本錢控制能力的另一關鍵因素在于企業戰略的選擇?！?〕.舊城改造的動力機制回憶富力早期開展史可清晰發現，有“拆遷大王〞之稱的富力，其開展歷程總是與“舊城改造〞緊密的聯系在一起。雖然這一特點并未引起業界的高度重視，但這是富力的根底動力機制。富力在舊城改造中，解決了舊工業廠房，舊工業污染的問題，首次積極響應了政府治理城市工業污染的規劃安排，同時，富力在拿地中大量選取城市老城區中的所謂‘灰色地帶’，并在新樓盤建設中，有意識地增添了許多綠色元素，既改造了城市環境，也獲得了豐厚的利潤?！?〕.多贏格局節約本錢雖然相對于新城建設，舊城改造在前期面臨許多拆遷難題，但由于〞舊城改造〞既符合政府的開展思路，又能為市民締造良好的生活環境，產生一個多贏的格局，很容易得到政府的支持。而對富力來講，由于舊城改造相對地價廉價，且無需建設過多的社區配套設施，從而為企業省下很多的本錢?！?〕.差異化競爭取勝在當時各大地產商紛紛熱衷新城大盤開發，對舊城改造不屑一顧時，大智假設愚的富力有效避開了競爭對手，獲得了開展空間和產品價格上的優勢。到后期，富力又沿城市化開展軌跡，將工程開展的重心移到廣州市正在大力建設中的珠江新城。富力一直以來堅持的企業開展方向和貫徹的企業成長線索，是伴隨城市建設和城市化同步開展或適度超前。善于把握城市化為企業所帶來的開展機遇，是富力的一個重要戰略。3．富力地產財務管理〔1〕.IPO上市融資與國內上市相比，海外IPO(首次公開募股)本錢較A股上市高，但再融資本錢低、靈活性強，是吸引很多中資房企到海外上市的重要原因?！?〕.配售已拆細H股2006年9月22日，富力地產〔3〕.發行企業債券富力在香港成功發行企業債券融資。企業發行債券在境外是一種非常重要的融資方式，但目前國內開展商以發行企業債券融資方式少之又少，主要是符合資格的很少，相關法律也不健全，加上房地產公司風險較大，這就是企業債券發行少的重要原因。七、物業管理廣州天力物業開展成立于1997年，隸屬于廣州富力地產股份，注冊資金500萬元，是國家建設部物業管理一級資質企業。

富力地產公司目前管理商住小區、寫字樓、商場、公寓等多種類型的物業管理效勞工程，管理面積200多萬平方米。

公司設有人事行政部、核算部、設備部、保安部、家政部、質管部、會所部7個部門和20個管理處，現有員工1800多人。公司自成立以來，奉行“務實、求精、效益、創新〞的方針，堅持市場化、專業化、標準化原那么，走品牌開展之路。2002年11月，通過ISO9001：2000質量管理體系認證。2003年一舉奪得“富力廣場〞、“富力·千禧花園〞、“富力·天朗明居〞和“富力商貿大廈〞四個工程“廣州市物業管理示范住宅小區〔大廈〕〞稱號，其中“富力廣場T區〞、“富力·千禧花園〞和“富力·天朗明居〞還獲得了“廣東省物業管理示范住宅小區〞的稱號。2004年，“富力·碧濤灣〞獲得“廣州市物業管理示范住宅小區〞稱號，“富力商貿大廈〞和“富力·陽光美居〞兩個工程分別獲得“廣東省物業管理示范小區〔大廈〕〞的稱號，“富力·千禧花園〞和“富力·天朗明居〞雙雙喜獲中國物業管理最高獎“全國物業管理示范住宅小區〞的榮耀稱號。八、企業品牌建設1．品牌之道回首12年來的開展歷程，從富力早期以實用率高著稱的產品如富力半島到現今綜合素質整體提升的產品如北京富力城﹑廣州富力桃園，我們可以發現，富力地產一直深諳“以人為本〞的人居建設理念，不僅從戶型設計、園林綠化、配套設施等方面表達了其高性價比的特質，更從大自然環境的營造、社區交通、教育配套、生活配套等方面提高產品的附加值。而在社區居住文化和物業效勞管理上更融合了現代的居住理念與傳統的人文精華，實現了人性與個性的統一。因此自1994年成立以來，富力地產連續獲得了“全國房地產綜合實力第一名〞﹑“廣州市房地產類綜合實力第一名〞、“2003年度廣東百強民營企業前五名、雄踞房地產行業第一名〞﹑“中國房地產品牌企業稱號〞等多項殊榮。富力的成功，很主要的因素在于深切地理解業主的需求，順應了城市開展的需要，通過舊城區改造所獲得的開展時機，迅速成長。富力人是傾盡心思與心血，從細節出績效，才換來客戶的認同與贊賞，從而建立了自己的金質品牌。2．品牌規劃〔品牌定位、品牌目標、品牌系統〕〔1〕.品牌的核心價值內涵——“富而思進，力創新篇〞與中國城市化進程齊頭并進，富力地產努力為喜歡城市居住生活的群眾消費者不斷提供產品性價比最高，生活本錢最優化，生活便利性最大化的樓盤。無論是在廣州，還是在全國，富力都以獨到的眼光與經驗，開發出適應不同消費群體的產品，品牌忠誠度逐年上升，將富力地產從年銷售二千萬推向了六十億。〔2〕.品牌定位——群眾化富力地產品牌定位為群眾化。富力的房子面向的是群眾化的市場。本錢控制能力加上對品質的精益求精，令富力樓盤的性價比優勢極為顯著。更重要的是，富力地產集團多年來也比擬重視物業管理。正因此，富力地產贏得了廣闊消費者的認可與追捧，讓富力品牌成為了一個群眾化品牌。3．品牌建設策略“規劃與時俱進，緊扣城市化建設〞是富力多年來的拓展模式，做“一體化地產運營商〞是富力品牌建設策略，極大提升了富力的品牌影響力。〔1〕.一體化地產運營模式做“一體化地產運營商〞是富力2005提出來的企業口號，通過中國十多年地產開發的深刻體會，前瞻未來全球地產運營趨勢，富力不斷整合自身實力，在高速穩健的開展中邁進中國地產運營的新紀元。①集團化富力憑借十多年地產開發經驗，組建了一支高素質、高效率的執行隊伍，從工程的開發、設計建設到銷售，每個環節的專業化程度和規模化程度在業內都是佼佼者。隨著企業規模的逐漸擴大，富力還將繼續完善相關各個子公司和部門的協調開展，力求最大化地降低經營本錢，成為具有行業頂級素養的專業地產集團。②專業化與其他地產企業四面出擊不同，富力走的不是大而全的路子，而是大而精。擯棄華而不實的所謂多元化開展，將企業的力量與資金集中起來，專心致志，一心一意做好地產開發這個主業，并通過不斷提升自己的專業水平，成為行業內的扛旗者，成為一個具有國際視野和專業優勢的現代化企業。③品牌化作為一個迅速成長的地產企業，富力正通過各種渠道樹立自己的品牌。品牌的宣傳需要單一化，需要整合，這樣才能確保品牌信息和品牌形象的有效傳達。在2005年，富力將會進一步加強品牌建設和推廣的力度，將分散在富力產品中的品牌優勢集中起來，使富力成為一個個性鮮明、風格統一，極具個性和內涵的知名企業。④全國化隨著富力地產走出廣州，南拓北進，全國一盤棋已經成為富力今后的開展戰略。在立足廣州的同時，富力將會繼