規劃設計階段的本錢控制

一、如何理解“設計階段的本錢控制〞投資型--------專業化管理型公司的不同

設計階段本錢控制管理的宏觀影響因素

原始積累型--------品牌積累型公司的不同短平快型--------滾動開發型工程的不同本錢控制工作沒有固定的套路，只有適合的套路GemdaleCorporation工程運作講求的是本錢、質量與進度的平衡,而非某一個極端，因為其中任何一項都意味著代價，只有三者平衡才能獲得最小的代價付出進度品質本錢規劃周期方案周期施工圖周期結構含鋼量景觀造價示范區造價圖紙完善程度設計變更簽證率設計失誤率部品封樣率合理的設計費

設計階段的本錢觀

—對設計人員而言是任務，

對本錢人員而言應前置而持續防止兩種現象：

不計本錢地追求設計效果本錢不合理導致品質喪失本錢控制含鋼量等土建造價景觀造價示范區造價設計變更簽證率合理的設計費二、在工程開發過程中“目標本錢〞是本錢控制的前提工程立項主體結構開工開盤銷售入伙工程論證階段工程籌劃階段設計管理階段工程施工階段竣工銷售管理階段入伙管理階段概念規劃設計管理設計方案設計管理擴初設計管理施工圖設計管理工程施工配合、銷售配合及入伙配合本錢工程本錢估算測算及目標本錢拆分預算、標底、合同價進度款、工程變更、招標采購結算工程營銷工程的每一個設計環節都會受到其上游本錢工作的條件制約本錢部制定?各地區本錢基價表?--即工程目標本錢。設計部控制目標本錢偏差率。1〕結構含鋼量偏差率；2〕景觀造價偏差率；3〕示范區本錢偏差率；4〕設計費偏差率。。。

目標本錢首先必須合理，建立在長期數據庫積累的根底上。保證平安和品質的前提下，減低含鋼量；?各地區工程含鋼量限額表?建筑類型結構部位各地區含鋼量限額指標(kg/m2)北京上海深圳武漢、東莞普通多層住宅及公寓(7層及以下)上部結構----自帶全埋一層地下室----別墅、雙拼、TOWNHOUSE、花園洋房(6+1層及以下)上部結構----自帶全埋一層地下室----小高層住宅及公寓(建筑高度＜60M)上部結構----自帶全埋一層地下室----中高層住宅及公寓(60M≤建筑高度＜80M)上部結構----自帶全埋一層地下室----高層住宅及公寓(80M≤建筑高度＜100M)上部結構----自帶全埋一層地下室----公共人防地下室（6級）----公共普通全地下室----公共半地下室----結構含鋼量分類及定義硬景（元/平米）軟景（元/平米）總造價

（元/平米）一類景觀區居住區級/小區級公共綠地范圍二類景觀區組團級綠地范圍三類景觀區宅間、宅旁綠地范圍四類景觀區道路旁綠化總計說明：1、硬景：活動場地、園路、環境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、環境照明燈具、戶外家私等；2、軟景：喬木、灌木、花卉、草皮等種植類；景觀造價控制總價偏差率分項動態平衡示范區造價

底層商業展示區集中公建展示區

費用分類建安費（元/平米）設計費（元/平米）總造價（元/平米）1、土建---銷售中心（臨建）2、裝修---銷售中心、樣板房3、景觀---臨時4、包裝---臨時標志、道具總計控制總價偏差率分項動態平衡不提倡人海戰術--開發規模加大，并不意味著人數呈同比例的增加，通過架構的優化和資源整合，提高人均生產效率，保證企業高效率運作。人數效能多項目制下平衡點*人均設計管理面積人均設計管理面積＝∑規劃總面積xA%方案總面積xB%施工圖總面積xC%（)÷設計總人數防止兩種現象：合理的設計費用有利于資源配備的優先性及建筑師積極性的發揮；是保證質量與進度的根本條件之一；設計費定義：規劃建筑設計、景觀設計、室內設計為節省本錢而壓低設計費為追求效果設計費失控合理設計費：從概念規劃招標到方案、擴初直至施工圖各階段的設計、咨詢、研究、審圖、打印、模型、效果圖等費用總和〔但示范區室內設計費通常計入營銷費用〕合理設計費標準：根據不同所在地區、工程性質設立設計費支付標準，如北京、上海、深圳公司：--元/M2其他地區公司：--元/M2

談“本錢控制〞不如說“本錢優化〞

，主要是防止本錢的本位主義，犧牲了品質和進度三、在工程設計過程中實現本錢優化的“重點專業地帶〞規劃方案景觀方案部品籌劃方案建筑方案流程與方案示范區籌劃施工圖概念設計規劃設計單體設計施工圖部品設計概念設計規劃設計初步設計單體設計部品設計施工圖功能平面結構體系設備預留立面設計模型推敲方案管理是時間本錢的保障流程優化可降低時間本錢和因失誤引發的本錢增加初步設計施工開始土建擴初建筑、規劃方案結構、設備初步方案概念規劃方案施工圖拿地節點方案報建方案設計擴初設計施工圖設計景觀方案部品材料清單部品材料定板封樣論證階段工程管理銷售示范區籌劃部品材料調研規劃設計示范區景觀、裝修施工圖

最終本錢控制了什么？項目建安成本（元/平米）項目設計費（元/平米）因設計投入的人力成本（萬平米/人）資金的時間成本（資金周轉率）使用階段的運營成本（元/年）

工程的建安、運營本錢中絕大多數決定于設計階段四、工程規劃階段的本錢優化規劃的標準既作為設計輸入條件，也作為規劃方案的評審依據內容評分備注方案1方案2方案3方案4規劃結構分期開發物業管理賣場安排交通系統規劃路網規模停車方式道路斷面步行系統與配套關系消防流線內容評分備注方案1方案2方案3方案4商業配套商業布局商業業態商業對整體開發的作用配套公建會所市政公建景觀設計現狀景觀改造與利用維護成本

五、方案設計階段的本錢優化〔一〕設計管理1、提高全員本錢意識〔1〕部門間密切協作〔2〕明確結構工程師職責2、加強對設計公司的管理與協調〔1〕合同管理〔2〕工程攻關〔3〕做好與設計人員的溝通〔4〕落實獎懲措施〔5〕開展設計公司間的交流與競爭

本錢控制的關鍵因素

3、建立管理程序與制度〔1〕完善甲方設計標準〔2〕堅持設計全過程優化〔3〕建立專家會議評審制度〔4〕內部審核制度化

(二)技術管理1、建筑方案的選擇設計前期方案一旦確定，本錢大勢也根本確定。結構設計從方案入手可以對工程總本錢進行較大優化。2、結構方案的選擇〔1〕結構型式確實定〔2〕樁基型式確實定

3、結構計算數據的審核結構本錢控制的重要環節是對技術指標的審核〔1〕輸入信息的審核核對電算的根本信息如抗震分類、抗震的重要性類別、場地類別、設防烈度、根本地震加速度、特征周期、根本風壓、地面粗糙程度、各類荷載數值、荷載折減、梁端彎矩調幅系數、放大系數等等是否有誤，有無刻意放大?！?〕輸出信息的審核檢查輸出信息中各項技術指標是否均衡，盡可能接近標準限值。

4、細部做法的控制與審查對細部做法的要求及做法控制對造價的影響也非常大?！?〕Ⅲ級鋼的應用由于Ⅲ級鋼強度高、延性好可以明顯地降低含鋼量，因此大量的在我司一些本錢控制較好的工程中廣泛采用〔2〕合理歸并結構構件結構平面及構件分類太少含鋼量會上升，但分類太多不利于施工控制。

〔3〕細部大樣做法的標準對設計高層工程中構件的細部做法，設計部進行了梳理，有利于施工圖的標準。1、本錢優化與設計合理周期確實定結構本錢監控過程的分階段控制要求設計周期尤其是擴初、施工圖設計周期科學合理。只有這樣，才能有充分的時間進行多方案的比較，才能保證設計成果準確、平安、經濟。2、結構含鋼量限額由于建筑產品的非標準型、物業類型的多樣性，結構的經濟性指標很難同工業標準化產品一樣采用絕對指標。含鋼量指標不是唯一的經濟性指標，如果過分單一強調含鋼量，存在降低結構質量的風險，并對體型規那么要求過高，易影響其內部功能布局及外立面的美觀，難以保證金地產品的較高品質。建議在市場調研的根底上做出合理可行的含鋼量目標。〔三〕關注事項建筑形式選擇的本錢風險GemdaleCorporation模型研究躲避修改的本錢風險戶型模型研究作為戶型研究的重要手段,與公司各協作部門和設計師能夠進行更直觀,清晰,有效的溝通,意義重大GemdaleCorporation六、材料設備選用的本錢優化首先設立內外裝修和安裝的本錢目標倡導在設計管理階段，部品工作并行并前置；倡導在施工圖結束前，完成主要部品定樣定板；概念設計規劃設計初步設計單體設計部品設計施工圖功能平面結構體系設備預留立面設計模型推敲南昌四季花城標準化部品一覽表序分類材料、構配件序分類材料、構配件1結構材料屋面保溫板3室內材料樓梯間欄桿地漏成品煙道樓梯踏步磚排水管新三級鋼入戶門電表箱玻璃磚入戶門門石室內配電箱2外立面材料空調百頁鋁合金沖孔板門鈴弱點配電箱單元門陽臺、露臺欄桿樓層門牌號冷熱給水管屋面瓦曬衣架開關插座檐溝陽臺、露臺地磚樓梯間內墻涂料鋁合金門窗玻璃雨蓬樓梯間入口雨蓬下內墻涂料外墻涂料院墻及院門4其他材料單元入口墻邊欄桿文化石空調孔洞配件單元入口樓梯鋪地材料分格條窗護欄室外配電房門告示欄外墻磚熱水器扣帽樓棟門牌信奶箱單元門牌保潔箱5燈具樓梯間燈具6智能化對講系統陽臺、露臺室內安防單元入口燈單元入口門牌燈標準化設計將減少部品的種類數量，降低設計工作量，為單一部品提供數量較多的采購額，從而降低招投標工作量，為集中采購降低本錢提供條件規模化生產模式七、景觀方案的本錢優化案例麗陽廣場疊翠公園谷地公園示范區景觀總平圖N前提條件建造本錢要求環境目標本錢：1390.45〔萬元〕營銷要求主要景觀區域主題化，其小景觀設計圍繞主題進行；注重設施的可參與性。

項目部要求材質選擇的本地化和施工工藝的可行性物業公司要求安全、便于管理，后期使用、養護成本低成本控制計劃400元/平米350元/平米330元/平米290元/平米200元/平米160元/平米165元/平米造價分布圖

成本控制計劃項目面積（萬平米）目標單價（元/平米））方案單價（元/平米）總建筑面積

11.25

123.50

133.80景觀用地面積約4.94

281.00

305.00項目面積（萬平米）總價（萬元）方案單價（元/平米）總綠化面積3.14

275

87.50總硬質景觀面積1.10

413（不含部品、水景設備、排水）

375.00示范區（已完成）0.8(含水渠邊部分一期綠化）268（不含會所建筑）335.00本錢拆分表單方造價列表主要材質部品第一局部主要材料部品列表第二局部硬地景觀材料第三局部植物第四局部室外部品第五部分主要材料部品列表主要材料部品列表〔一〕序號項目名稱單位數量單價（元）總價（萬元）產地備注一、主要硬地鋪裝材質1黃木紋平米2洗石米平米3花崗石（紫羅紅+黃色）平米4手打銹石平米5黃石英蘑菇板平米6木地板（暫定鐵杉木）平米7雨花石平米8印花地面（彩色混凝土平米9紅砂巖平米10青砂石板平米11花缽個12垃圾筒組13休閑椅（成品）組14健身及兒童游戲玩具組第五部分主要材料部品列表序號項目名稱規格單位數量單價（元）總價（萬元）備注三、植物15桂花16天竺桂17紅葉李18紅楓19杜英20蒲葵21銀杏22小葉楠木23廣玉蘭24斑竹25棕竹26珊瑚（法國冬青）27南天竹主要材料部品列表〔二〕材料名稱：洗石米使用部位：宅間道路材料描述及價格：1、淺褐、深褐色。2、價格130元/平米，墊層制作費77元/平米3、使用面積：約3500平米淺褐深褐硬地材料工程實景植物杜英蒲葵銀杏骨干樹種胸徑8厘米，價格80元輔助樹種高度3米，價格1100元骨干樹種胸徑14厘米，價格1800元宅間背靠座椅室外家具座椅A座椅B桌椅組垃圾筒A

垃圾筒B玩具游戲玩具成本控制計劃方案核算得出成本差異

目標成本：1390.45（萬元）現成本總價：1505.8091（萬元）超過目標成本：115.3591（萬元）

成本控制計劃本錢控制方案

1、植物本錢控制根據設計公司提供的植物清單植物總造價為：275萬，我們將景觀集中的區域〔洋房軸線、疊翠公園、向陽廣場〕的植物配置標準，參照三期樣板區植物85元/平米，宅間參照一、二期的60元/平米，這樣可調減本錢約20萬。

2、燈具本錢控制實施方案中燈具布置過密，假設按5瓦/平米的標準，可減少1/3，此處可調減本錢約30萬?！苍摼植靠傇靸r為134萬，其中燈具98萬，可減少燈具將其總價控制在70萬以內〕

3、硬質景觀本錢控制根據設計部意見取消了宅間廣場4處，簡化了一些宅間道路〔減少硬地面積約1100平米，調減20萬〕，用其他景觀元素替代了構筑物3處〔調減約7萬〕，取消和簡化了局部地面鋪裝圖案〔調減約5萬〕，更換了局部材質〔調減約10萬〕，合計調減42萬。

成本控制計劃4、綠化用水本錢控制結合實際情況，取消原設計中自動噴灌系統，綠化用水使用人工灌溉，可調減約15萬?！苍O計中自動灌溉噴頭162處，價格約1000元/處〕

5、小品本錢控制減少和替換了宅間的一些小品〔例：將疊翠公園旁的花崗石球改為花缽和減少了局部裝飾性的石雕〕，可調減本錢約5萬元。

合計調減本錢：112萬調整后還超過目標本錢：3.3591萬第六部分成本控制計劃八、施工圖階段的本錢優化①設計變更簽證率由設計原因導致的簽證總金額工程合同金額對施工圖階段設計成果質量的控制---