房價和新開工分析報告1地產銷售進入高潮，新房價格零星上漲1.1銷量——“買漲”心理促進剛需大面積出手從5月中下旬開始，房地產市場的銷售進入新一輪景氣，并不斷創下新高。剛需購房的心理，對于資產快速增值的訴求較少，對于購買在低點的訴求較大，小幅的市場回暖往往容易放大成觀望者的爭相出手。有一些城市銷量上漲過快，難以為繼，已出現回落。其中，重慶的情況比較有參考性，當地沒有限購，有條件的剛需和改善性需求可以充分釋放，因此，4月5月仍維持高位，5月中旬后卻因為需求消耗殆盡而銷售下滑。這和其他很多地方的情況是相反的。我們認為，這有一定的代表性，剛需和改善型總量是有限的，無法維持長期高水平釋放。也正是基于這個原因，我們看到如杭州北京等城市，經過6月的釋放，到7月中下旬，銷量已經回落。對于未來的成交量，我們的判斷是：（1）剛需總量是有限的，其釋放方式是分批次的，而非均勻的；（2）今年全年要消化的剛需可能是兩年的量——包括去年擠壓的和透支明年的；（3）因為改善性需求的加入，我們對銷量更樂觀了。1.2價格——二手房顯著上漲，新房促銷縮窄，零星上漲地產中介反映，二手房“跳價”一度成為普遍現象，5-7月里價格上漲幅度在10%左右。新房方面，大部分開發商不敢貿然漲價。雖然具體項目策略有不同，但大多開發商僅僅是縮窄了原先促銷的力度，有些前期降價比較到位，在微利銷售的房源有5%以內的回漲。由于庫存壓力仍然存在，開發商調整基準價格的行動可能不會大面積出現。如果后期銷量仍能維持在高位，價格上調將可能越來越普遍。2購房者結構變化——越來越多的改善型需求剛需依然是購房的主力，從銷售房型和地產商自己的統計來看都是如此。但是，剛需的比例在降低，這是因為，改善型需求的入市成為目前一股越來越壯大的購買力。在3月和4月的調研中，開發商表示，幾乎90%以上的購房者是剛需。我們認為，今年一年需要消耗兩年的剛需——大部分去年積壓而來，同時透支部分明年的剛需。真正有能力的剛需，數量是有限的，尤其在經濟景氣度下滑的大環境下，不能僅以適齡人口推斷。如果僅靠一波一波的剛需釋放，我們對后市的銷量信心不高，但目前改善型需求入市的情況增強了我們的信心，我們因此認為，在傳統淡季8月里，地產銷量仍將“淡季不淡”，高于季節性規律。高端樓盤開始出現零星成交，但仍然較少。一方面，主要城市的限購政策確實限制了投資型需求入市（在一些嚴格執行的城市，“記錄很難洗干凈“，但另一些城市則相對容易），另一方面，全國性的限貸也降低了投資杠桿，使得地產對投資者的吸引力大減。3庫存結構出現變化——剛需盤大幅去化剛需盤去化率倍升，雖然不同城市、不同樓盤去化率差異很大，但觀察其近期的環比變化，幾乎都“大幅提升”，大多數調研對象表示去化率“倍增”或更高，達到或超過了去年的水平。從庫存總量上看，新盤入市的高峰沒有過去，根據各地現有項目情況估計，9月份還有一波新盤入市的高峰。目前銷量下，大多數地區庫存仍然是經增加的。庫存結構的改變更值得關注。剛需盤去化顯著。4新開工意愿增強今年1-5月，地產商新開工的意愿及其低迷，在我們每月的調研中，幾乎沒有地產商對新開工計劃有具體提及。其結果，今年的新開工計劃，大多積壓到了下半年。價量齊升的基本面給開發商以信心，不少開發商開始認真思考新開工的計劃，這與上半年形成強烈反差：3月和4月的調研中，沒有開發商有興趣新開工。通常情況下，一個地產項目從開工到可售約需8-10個月，轉換成賬面收入又需1-2個季度。為了2014年的業績，大中型開發商也必須啟動新開工。土地供應也成為新開工意愿增強的一個輔助指標。6月份以來，土地成交逐漸活躍起來，北京、天津等多城市都不斷傳出新“地王”的消息。5政策趨嚴，未必加碼地方政府不斷打“擦邊球“，中央政府則或默許，或叫停。我們認為，政策的節奏隨市場而變，核心變量是價格。被默許和鼓勵的是降低剛需購房成本、便宜剛需購房的政策，如提高公積金額度等；被叫停的則是各種限購、限貸放開，鼓勵投資、投機和改善型需求入市，從而可能推高房價。從時點上也是，在房價上漲時，政策嚴厲程度明顯加大。據此判斷，雖然未來價格上漲的概率在不斷加大，但總的來說還是很有限的。政策可能是從“度“的把握上更加嚴格，而不太會從“量”上進一步加碼。被默許的“救市“政策多是上調公積