銅仁工程建議書TongrenProjectOverview城市概況一、地理Geography位于貴州省東北部，轄碧江區、萬山區、江口縣、石阡縣、思南縣、德江縣、松桃苗族自治縣、玉屏侗族自治縣、印江土家族苗族自治縣、沿河土家族自治縣、大龍開發區、銅仁高新技術產業開發區，總面積1.8萬平方公里二、氣候Climate處于云貴高原向湘西丘陵過度的斜坡地帶，西北高，東南低；屬中亞熱帶季風濕潤氣候區，季風氣候明顯，氣候的垂直差異顯著。三、交通Transport

機場1座，湘黔鐵路復線和渝懷鐵路2條鐵路，密集公路網絡四、人口PeopleandSociety總人口427萬，聚居著土家、漢、苗、侗、仡佬等29個民族，少數民族占總人口的70.45%銅仁全市427萬人，中心城區人口36萬，屬于小型城市，未來城市將向中型城市過渡開展。銅仁旅游資源豐富——境內山青水秀，有2個國家級自然保護區，3個國家級風景名勝區，8個省級風景名勝區，21處文物古跡，69處紅色旅游景點。城市概況旅游資源豐富，旅游業成為拉動經濟的重要引擎城市經濟2021-2021銅仁GDP及旅游收入〔億元〕2021-2021銅仁三產〔億元〕2021-2021銅仁社會消費品零售額〔億元〕2021-2021銅仁個人可支配收入和消費性支出〔元〕20092010201120122013三產二產一產城市經濟在第一產業、第三產業推動下穩步開展，帶動消費力，但城市目前仍處于根本消費狀況銅仁城市經濟較為靠后，但開展速度較快，每年增速超過8%，城市開展潛力較大，房地產開展空間較大能源型的的地第二產業存在萎縮，第一產業和第三產業均開展迅速。第三產業以旅游為主，旅游對城市經濟奉獻率到達29%社會消費產業也隨經濟穩步開展，說明經濟對消費的影響力也在增強消費傾向僅為57.3%，城市消費熱情偏低，食品支出占30%，其次為交通、教育文化，城市消費習慣符合中小城市消費特點城市規劃一、整體規劃銅仁城市對外主要向東和向北開展和聯合；對內主要驅使周邊縣鎮人口向中心城市聚集二、中心城區規劃老城區：人口向新區疏解，通過外圍工業區和新區高檔居住區的建設引導人口外遷；梳理老城交通，增加舊城內部聯系通道，加強舊城山水及人文資源保護謝橋新區：完善片區干道及沿線用地和工程的開發；完善謝橋商業文化中心、城市綜合體、長途客運站、商貿物流中心等重點工程及周邊住宅區建設，吸引老城區人口向謝橋新區流動，根本實現萬山區的城市異地轉型城市主要向東和向北開展，謝橋新區將成為老城區的拓展，承接老城區人口的導入房地產開展情況2021-2021銅仁房地產投資總額〔億元〕2021-2021銅仁住宅商品房均價〔元/㎡〕2021-2021銅仁房產施工及竣工面積〔萬㎡〕2021-2021銅仁住宅銷售面積〔萬㎡〕2021年開始，房地產開始增長，但供需根本能平衡；人口向城鎮集中、一線城市限購是主要原因城北片區：交通生活配套等相當完善，開發較早，區域優勢非常好，大量的人流車流聚集了相當的人氣，目前已是銅仁市的新型居住區，產品頗具規模，定位檔次較高，居住品質較好。涼水井片區：商務會務聚集地，商業氣氛濃厚。片區工程相對較少。城南片區：具有一定的人氣和人流，樓盤較集中，產品規模一般，定位檔次不高，居住品質差異化不強。北門片區：成熟居住區，但受城市規劃制約土地供給量少，工程分散，定位檔次不高，居住品質一般。謝橋片區：目前人氣較欠缺，但開展勢頭較好，新盤大盤較多，區域成熟度較低，作為政府重點打造的區域，定位檔次較高，未來數年前景較好。舊城中心土地可開發根本完畢，未來中心城區土地供給主要集中在謝橋片區房地產開展情況金磷半島產品：住宅、底商建筑面積：32萬平米均價：3400元/平米戶型面積區間：82-155平米主力戶型：2居、3居萬和.星城產品：寫字樓、行政樓、住宅、商鋪建筑面積：一期21萬平米均價：3200元/平米戶型面積區間：84-122平米主力戶型：2居、3居天宏尚城產品：住宅、底商尚未開盤萬和.星城樓盤名稱主力戶型及面積均價（元/㎡）濱江印象3房4房、120-140㎡4000錦繡天地2房3房、97-139㎡3288嘉逸花苑3期2房3房、60-120㎡3180伊頓小鎮2房3房、87-119㎡3188書香名苑2期2房3房、82-134㎡3150錦尚名都2房3房、71-106㎡3800盛世名城2期4房5房、150-160㎡3600售罄南長城.錦苑--3980錦江壹品2期3房4房120-140㎡3800花果山6號2房3房84-120㎡4300半島豪苑--3600睿力.國際城--2800中心城區住宅樓盤分布情況商業格局錦江廣場商圈大小十字商圈金灘專業商圈火車站商圈謝橋區域商圈燈塔區域商圈銅仁現有商業格局銅仁現有商圈主要包括：大小十字商圈：銅仁最大的商圈，有百貨、超市、商業街等業態，輻射整個銅仁地區錦江廣場商圈：銅仁中心城區新型商圈，有商場、專業市場等業態火車站商圈：包括超市、批發市場等業態，商業檔次較低金灘商圈：集中了服裝鞋帽、通訊器材、電器、家具、建材等業態。已經形成較為成熟的家電、家具等專業賣場銅仁未來商業格局：進一步穩固大小十字、錦江商圈市級商圈的地位，在川硐新區新城新的市級商圈形成謝橋片區、燈塔片區兩大區域商圈城市將進一步穩固現有市級商圈地位，在謝橋片區形成新的區域商圈價格情況2021年至今，住宅保持在3000-3200元/平米，商業在6200-8000元/平米，價位合理萬和.星城產品：商鋪建筑面積：一期21萬平米均價：未開盤義烏小商品市場產品：商鋪尚未開盤西南國際商貿城產品：商鋪、倉庫建筑面積：60萬平米均價：13000-19000元/平米樓盤名稱類型均價（元/㎡）錦繡天地底商--南都,錦江國際底商--花果山6號底商--半島豪苑底商--睿力.國際城底商--萬豐國際商貿城商貿城街鋪10000-13000笑哈哈國際商貿物流城商貿城街鋪5181盛世銘城商城內商鋪3萬一鋪中心城區商鋪盤分布情況萬和星城義烏小商品市場西南國際商貿城義烏小商品市場天宏商城工程周邊資源分析小區商業其他機構天都.錦繡天地利民綜合商場銅仁九洲醫院瑜龍世家梵凈山生態農業科技園碧江區人民法院工藝小區金鱗大道加油站碧江區政府大電新區東太農副批發市場銅仁游泳館金域藍山義烏小商品批發市場銅仁體育館金鱗半島梵凈山大道汽修集聚市場銅仁人民檢察院城管小區學校銅仁日報社印刷廠萬和新城逸夫小學碧江區信訪局銅仁陽光藝術小學銅仁城鄉勘測院向日葵幼兒園國土局碧江分局萬山靜靜幼兒園工程地周邊事業機構較多，未來中高端樓盤聚集，且商貿商業聚集，具有良好的商業資源規劃道（已建）：通隧道至江口金鱗達到規劃道（未建）：至梵凈山大道2期地塊山體工程立地分析工程地塊方正，利于建筑排布未來三面臨街，無建筑物遮擋，采光良好，商業展示性良好，商業價值高地勢存在高差，商業的貫穿性受到影響，對于業態排布較為不利臨近山體，自然資源良好，提升住宅品質工程立地分析工程地資源地塊方正、三面臨街，利于社區商業和目的性商業，但需利用業態和設計處理好高差關系市場分析總結城市經濟在第一產業、第三產業推動下穩步發展，導致中高收入人口增加，帶動城市消費力，但城市消費傾向偏低，零售商業發展緩慢，不利于項目的商業發展城市經濟城市主要向東和向北發展，謝橋新區將成為老城區的拓展，承接老城區人口的導入城市規劃2011年開始，房地產開始增長，但供需基本能平衡；人口向城鎮集中、一線城市限購是主要原因；故項目住宅銷售未見大的阻力，但為提高售價，可在定位和功能上凸顯差異化住宅行業城市將進一步鞏固現有市級商圈地位，在謝橋片區形成新的區域商圈，商業性質以服務區域人口為主商業環境項目地周邊事業機構較多，未來中高端樓盤聚集，且商貿商業聚集，商業資源豐富，雖然受到市級商圈輻射，仍然在區域內有足夠的消費力項目資源項目地資源地塊方正、三面臨街，利于社區商業和目的性商業，但需利用業態和設計處理好高差關系項目立地工程籌劃思路銅仁“幸福里〞生活時尚中心謝橋生活時尚街區〔銷售〕謝橋幸福里公寓〔銷售〕利用道路車行交通便利，做目的性購置小型能量中心，實現商業價值最大化滿足銅仁新婚家庭，對婚慶用品的強大需求瞄準銅仁當地新生家庭、周邊縣鎮遷入人口的強大居住需求以小戶型、低總價特點，迎合新生家庭置業特點LOFT戶型+精裝修+個性化效勞，減少置業負擔，增加工程軟性吸引力謝橋婚慶主題街區〔銷售〕方案1方案2區域大量中高端樓盤，將導入大量中高端家庭，且有多個行政機構滿足區域中高端家庭、機構人員的休閑娛樂需求、家庭商業需求工程定位1時尚生活街區文化詮釋：以銅仁中青年時尚主題為代表的潮流文化，以休閑娛樂為代表的中高端業態相結合，形成時尚消費的文化氣氛功能詮釋：滿足謝橋片區中、中高收入人群、家庭、游客休閑娛樂需求、社交生活需求的個性化街區分割思路：除超市、影院外，一層以30-60㎡分割鋪面，二層局部30-60㎡，局部按照大型品牌租戶要求分割商業劃思路1汽車美容點/汽配店為主大型酒樓/餐飲生活配套商業培訓教育機構休閑餐飲超市+休閑餐飲大型娛樂美容/美體品質服飾商業籌劃思路1物業名稱：證大大拇指廣場位置：芳甸路285弄所屬區域：浦東聯洋大社區，聯洋社區是高檔住宅社區，主要居住大量中高端收入家庭、外籍人士建設投資：上海證大商誠房地產開發開業時間：2005年3月建筑面積：11萬平方米案例借鑒原因：工程始建時間，浦東新區為上海新開發區域，正在建設，正準備導入大量上海外來家庭，與工程相似浦東屆時商業主要集中在陸家嘴片區，受到輻射，工程片區不具備競爭條件條件，但未來存在大量家庭消費需求，與工程相似區域未來滿足中高端家庭消費，此類家庭消費除了根本家庭購物以外，還有家庭休閑娛樂需求，以及實現自我的時尚生活需求，與工程相似案例業態布局：東西兩側設定了家樂福超市及好樂迪KTV作為次主力店，吸引固定人流；一層其他位置根本以中、西餐飲為主；外圍沿馬路的區域，由于人流帶動理由較少，設置了銀行、診所等社區效勞類業態〔銀行及診所也是較為能承受高租金的業態〕；二層左側業態以大面積品牌集合店、效勞為主，右側業態以餐飲、娛樂為主中心廣場特賣區中式餐飲區西式餐飲區L1，除了賣場與KTV作為次主力店占據了較大的面積，廣場內部小鋪大多為餐飲店〔藍色〕，廣場外圍小鋪大多為生活效勞業態〔橙色〕，小鋪的門寬在6~8米，進深在8~10米，中間集裝箱式的特色小店門寬在10米，進深在2米。L2，均布置的為大店形式的業態，零售業態門寬在16~20米、進深在25~28米，其他業態那么大小不一。案例面積配比數量配比從面積上看家樂福超市及好樂迪KTV作為次主力店所占工程總比較大到達了36%，其次是餐飲22%；再次是休閑娛樂的比例占了20%，工程臨近高檔住宅社區，休閑及餐飲功能得到較為明顯突出。從業態數量上來看，餐飲占了46%，也較為符合社區型購物中心的特質；案例1、打造了一條菜系復合的餐飲街，引進包括日本料理、韓國燒烤、意大利PIZZA、印度料理、港式茶餐、川菜、上海小吃、中式素食在內的多種特色風味；

2、家樂福地下一層旁設置了一個美食廣場，提供價格較低的快餐；

3、主入口兩側為必勝客、肯德基、星巴克等傳統知名快餐和咖啡店；

4、引入了一家檔次較高的中餐旗艦店－唐朝；

5、除此之外，廣場內其他位置也引進了多家特色小吃、茶餐廳、意大利餐廳等。案例案例本案對工程借鑒意義：1、定位精準，輻射區域的區域性商業，能躲避重要商圈競爭，且有效利用資源到達商業價值最大化2、業態科學規劃，滿足社區根本需求的同時，實現目標用戶的自我實現需求；社區根底類業態的超市、效勞，以及自我實現型業態的餐飲、休閑娛樂根本各站45%3、業態布局合理，東西兩側設定了家樂福超市及好樂迪KTV作為次主力店，吸引固定人流；外圍沿馬路的區域，由于人流帶動理由較少，設置了銀行、診所等社區效勞類業態4、打造了一條菜系復合的餐飲街，利用餐飲種類、街區環境，打造品質化餐飲街區，作為工程亮點5、街區利用噴泉、盆栽等小品，營造生態、休閑氣氛工程定位2婚慶主題街區:喜慶街文化詮釋：結婚是兩個家庭的頭等大事，也是人這一生中最舍得大筆開銷的時刻，以往各縣、鄉里的年青人都會跑到銅仁去拍照、化裝、買婚慶用品，婚慶文化歷來是西南人民最為隆重的文化?；閼c主題街區在銅仁地區仍是市場空白點，一經推出必會引媒體和群眾的關注功能詮釋：滿足銅仁地區所有家庭的婚慶禮品采購需求、婚慶效勞需求的主題化街區分割思路：除局部影樓外，均以30-60㎡鋪位分割，可兩層聯通，買一送一商業籌劃思路2深圳首家婚慶主題商城——夢樂園婚慶城位于人民南商業文化中心區國貿廣場，目前是深圳最大的婚慶用品交易展示平臺和采購中心，經營面積約為１００００平方米。專營婚紗晚裝、男士禮服、攝影錄像、場地布置、婚車租賃等業務，旨在為新人提供一個專業、優質的“一站式〞消費購物平臺以及打造婚慶行業“一站式〞效勞的第一品牌?；閼c主題商城的成立引領了深圳婚慶消費走向時尚化，促進婚慶產業鏈的延伸。案例1珠?；槎Y慶典用品城工程主要分首層及二層，營業面積合計約3000m2，打造成為中珠澳首席婚禮慶典用品一站式采購中心。商場首層規劃經營品牌婚紗影樓、婚慶禮服等，主要針對面積需求及行業內知名品牌或實力強的行業商家。二層規劃經營禮服租售、婚慶公司、汽車租賃公司、攝影工作室、美妝工作室、相框相架、喜帖、喜糖、煙花禮炮、傳統慶典用品等，主要針對面積需求較小的行業或者剛起步創業的商家。案例2“愛情之都〞杭州最浪漫的婚慶街—拱墅區“幸福里愛爾蘭婚慶街〞幸福里·愛爾蘭婚慶街總長520米，總建筑面積10355.9平方米。引進了婚紗攝影、婚慶禮儀、婚紗銷售與定做，婚車、婚宴布置，新娘化裝、司儀籌劃，婚宴蛋糕、喜糖和珠寶首飾等婚慶核心業態，以及美容、簡餐等延伸業態，并設立咨詢效勞處和民政部門婚姻登記處，為新人提供登記、婚檢和婚前咨詢等一站式效勞，讓新人逛百家店不如跑一條街，讓整條街洋溢著“愛〞的氣息。案例3工程定位青年LOFT公寓功能詮釋：主要滿足銅仁地區年輕人、新生家庭的剛需其次可滿足銅仁周邊縣市陪讀的租借需求，吸引投資客還可滿足新創業公司商住兩用的靈活需求戶型思路：采取靈活多變的戶型，包括板式戶型〔30-50㎡〕、LOFT戶型〔70-80㎡〕、LOFT躍層戶型〔100-120㎡〕其他功能：帶有精裝修，水電暖三通個性化的物業管理效勞公寓籌劃思路公寓籌劃思路戶型一：板式公寓板式公寓是公寓最早的戶型和設計模式。多為單層單朝向，配以精裝修標準。層高一般在3米到3.6米之間，為單純的投資產品。需配以5星級的后期物業管理效勞才能使產品的物業價值有最大的升值空間。主要功能為出租。一般此類工程都在城市CBD經濟中心或大型學區工業廠區附近。公寓籌劃思路戶型二：LOFT公寓Loft在英語中意為“閣樓〞。在實際戶型中層高從4.4米至5.6米不等。從中間打一層隔板，把其分為上下兩層。用狹窄的樓梯作為連接。下層較高，一般為2.4——2.8米，用于活動空間。上層較矮，一般為2——2.6米，用于臥室休息。因其銷售面積、維修基金、物業費、供暖費用均按單層面積計費，產品形式又非常新穎：有著低首付，低總價，面積買一得2的優勢。一經面世倍受年輕人和中小型投資客戶的青睞。主要為剛需客戶公寓籌劃思路戶型三：LOFT躍層公寓Loft公寓因其層高較低，在居住舒適度上不及普通住宅，整體感覺較壓抑。loft躍層是指犧牲loft的一局部上層面積，在客廳形成一個層高4.4——5.6的挑空躍層。提高居住舒適度和產品品質。是解決loft公寓較為低矮居住舒適度不好的升級產品。主要客群是有一定經濟根底對生活品質要求較高的年輕人或追求個性和生活品質的時尚一族。其相對躍層住宅低廉的價格和商業的投資特性，使其在產品形式和戶型舒適度上到達完美的平衡。ontents01.工程背景與分析02.工程籌劃思路03.工作流程及案例我們可以為工程提供的是可行性評估、概念定位的梳理、詳細規劃、設計，以及后期的招商和運營全程效勞“+1〞.工程管理概念籌劃定位概念定位特色/賣點商業組合商業目標〔第三方設計公司〕規劃方案設計修建性詳細規劃設計初步設計施工圖設計銷售及招商銷售籌劃與推廣招商籌劃與推廣組織實施招商詳細規劃住宅/商業模塊配比功能范圍面積占比位置布局租戶/商戶組合商業態選擇位置安排根據租戶要求考慮規劃調整招商策略運營〔專業運營公司〕商業運營管理物業管理市場營銷管理與甲方緊密合作，共同進行工程管理，保證各項工程決策的信息充分性和選擇正確性協調、管理第三方專業公司，同時促進工程與第三方專業公司、目標租戶的積極互動，確保工程結果與工程目標的一致性為甲方提供必要的培訓節約本錢、提高效率，按方案優質完成工程可行性評估可行性評估住宅研究商圈研究市場分析物業評估開發策略設計設計任務書及設計對接7詳細設計務書〔功能構成、布局及規模等事項的設計建議和要求〕0工程啟動會第一階段第二階段城市研究1城市宏觀及區域規劃市分析城市經濟開展及商業格局研究房地產行業分析5定位深化典型案例研究41-2個國外或國內與本項目環境相近的案例研究3工程立地分析〔交通、四至、體塊條件、指標等〕各產品市研究場的需求研究6精準定位4-6周2商圈分析/定義各產品市場研究〔住宅、商業、公寓、soho等〕競爭對手識別與分析〔規模、戶型、售價、優劣勢分析〕各產品市場的競爭研究9設計規劃方案設計修建性詳細規劃設計初步設計施工圖設計工程運營商業運營管理物業管理市場營銷管理1110銷售及招商招商及銷售人員招聘招商及銷售推廣實施工程招商實施工程銷售實施整體工程工作有11個工作模塊，根據工程不同，周期不同8消費者調研/租戶訪談商業布局、銜接、面積、布局市場推廣策略：宣傳重點、渠道、預算等組織機構建議確定住宅、商業概念、檔次、差異化定位、特色賣點確定戶型、功能配比、行業組合方向商業建筑規劃、動線設計和配套設施建議其他各產品的詳細定位財務經營測算〔關鍵財務假設、財務模型、關鍵財務指標評估〕工程整體概念性定位工程的各功能定位各功能的規模指標內部功能要求及占比功能布局建議6-8周

第三階段鹽城市建中路地下商業街工程地點：江蘇省鹽城市占地面積：約7萬㎡，總長度1.8公里總體規模：約7.4萬㎡，其中商業面積5。8萬㎡工程定位：工程由三大局部，十二個主題組成，并有ABCD四個主要節點，工程定位為效勞于家庭、年輕、兒童等多個人群的城市新生活時尚中心，建筑形態上僅為地下一層，但由多個節點廣場將12個主題串聯起來效勞范圍：工程整體市場定位、商業規劃、租戶組合、招商策略、財務策略等榆林市沙河口村城市綜合體