房地產市場調查報告范文房地產市場調查報告1

瀘州市是四川南部一個中等規模的城市，一個時期以來，瀘州市的房地產業取得了長足的發展，房地產在經濟和社會生活中的地位和作用日益重要。分析瀘州的房地產市場形勢，可以了解西部同類型城市房地產業的基本特點。

一、瀘州房地產市場現狀

(一)城鎮居民住房條件有巨大改善，但仍有較大需求

據統計，20xx年，全市城鎮人均居住面積10平方米，比1978年的3.26平方米增加了6.74平方米，住房成套率由1992年的37.4%增加到了1999年的65%。但總的說來，居民住房狀況與全國、全省相比還有巨大差距。1999年，全年仍有危房面積3.5萬平方米，城鎮居民缺房戶6722戶，城市現有平房住宅173.36萬平方米。據有關資料顯示，全市城鎮人均居住面積與全國相比低一倍左右，與全省相比低l.4平方米。現有城鎮居民現實和潛在需求巨大。

(二)住房制度改革全面推進，住房社會化、商品化的條件基本成熟

截止20xx年6月，全市公有住房272萬平方米，按房改政策已出售217.8萬平方米。批準房改房上市2.48萬平方米。住房租售價格比進一步協調，20xx年租金標準達到了雙職工家庭收入的10.81%，新房達到了14.4%，均達到了國家和省政府提出的10-15%的要求。

(三)房地產開發投資快速平穩增長，商品住宅價格平穩上升

20xx年完成房地產開發投資5.32億元，為1992年的10.23倍，平均增長率44.23%，施工面積為167.7萬平方米，比92年增加2.86倍，年均增加35.7%。92年至20xx年，累計竣工面積為330.6萬平方米(含拆遷安置用房)，累計銷售237.81萬平方米，產銷保持平衡。至20xx年7月，空置房為3.66萬平方米，且多為樓層、環境、位置不佳的住房。

92年以來，全市商品住宅價格基本保持平衡上升趨勢，沒有出現大幅波動。目前普通商品住宅價格為800-1500元/平方米，近十年間增幅為300-800元/平方米，與全省其它同類型城市相比平均低100-300元/平方米。

(四)土地供應進一步規范，招商引資工作獲得進展

以往，房地產開發用地多為開發商自行分散征用，或相互間轉讓獲得。市委、市政府作出了政府完全控制土地一級市場的決定，加大了對土地供應的調控力度。為適應實施西部大開發戰略的需要，加強了房地產招商引資工作，已敲定數宗大型房地產開發項目，并相繼實施，為房地產市場的發展變化增添了外來因素。

二、房地產市場發展存在的主要問題

(一)房地產市場導向不夠明確，商品房開發成本偏高

如過去對土地一級市場實際上未壟斷，土地與規劃銜接差，招投標機制不健全。在小區建設、有形市場建設等方面缺乏明確的規劃，到目前為止尚未建成一個10萬平方米以上的小區，單個市場的規模也較小。這個問題目前已引起市委、市政府的重視，相繼出臺了有關政策，加大了調控引導力度，逐步形成有利于房地產市場發展的大環境。

瀘州市商品房售價與相鄰地區相比并不高，主要是售價與成本之間的相對利潤空間小。主要原因一是政府、行業部門應投入的水、電、氣、綠化、公共設施等配套打入成本;二是征地拆遷成本高，與周邊中小城市相比綜地成本偏高;三是土地市場的管理不夠嚴格，開發商和有的單位炒買炒賣，提高了用地成本。

(二)房地產融資規模小，房地產開發企業素質不高

一是金融貸款資源利用差。據銀行提供的數據，全市金融機構的存貸差為50億元左右。銀行貸款在房地產開發資金來源中所占比例為32.45%。因無置業擔保公司承擔風險，銀行未大面積向居民按揭貸款。二是引進外地投資少，我市目前引進的十余個外地投資項目，已投入資金不足3億元。

主要是數量多、規模小、實力不強、信譽差，尚未形成集約化、規模化經營。全市開發企業86家，市區72家，平均注冊資金僅有700余萬元，無一家一級資質企業。企業在開發經營過程中往往不注意自身形象品牌的樹立，產品品質、經營信譽不高，企業發展缺乏活力。

(三)房改相關環節不配套

一是房改房上市須原產權單位蓋章和房改部門審批，一定程度上抑制了房改房上市和三級市場活躍。二是住房公積金管理中心與房改辦公設，住房公積金管理、使用與房改政策脫節，職工對自己的公積金歸集、使用、審批不清楚，不能及時用于購置新房、維修補貼，加上住房補貼未到位，一定程度上削弱了個人買房支付能力。

三、未來房地產市場發展前景預測

市人口預計達到480萬人，其中非農業人口將達到120萬人，比目前增加50萬人左右，絕大多數將流向市區居住。未來10年中，對住宅的理論需求量平均在80萬平方米以上。

經濟發展和市民收入水平的提高，實際購買力將不斷增強，住宅的有效需求量將增加。20xx年全市城鎮居民人均可支配收入6324元，人均住房消費為709元，人均居住面積為10平方米。今后10年市區平均住宅的有效需求量將大于理論需求量，是可以實現的。

不同消費群體對不同檔次的住宅產生不同的需求量。根據有關調查分析，高收入者對高檔住宅的需求，中值收入者對中檔住宅的需求，以及低收入者對普通經濟適用房的需求，三者之間的比例關系大體分別為20%，40%和40%。

四、發展房地產市場的對策措施

一要加大政策動力，制定扶持制政策和創造良好的軟環境，提升房地產業在國民經濟中的地位，把它作為新的經濟增長點來培育。二要刺激、搞活住房需求，增強發展的內在動力，實現健康、有序、協調發展。三要選準方向，根據城市功能定位和發展戰略，集中力量重點突破。

房地產開發是房地產業和房地產市場發展的基礎、生產環節，因此，必須遵循有關原則。一是住房消費的社會化、商品化。二是土地供應的規范化三是住宅建設小區化。四是市場建設體系化，結合瀘州建設區域性商貿中心城市的戰略，對市場開發建設應做到統籌規劃，合理布局，圍繞產業特征進行配置。

具體應制定和實施以下政策：采取積極的金融信貸政策，刺激住房消費;新區開發和舊區改建統籌規劃，做到使房地產開發實施有重點、有規劃;引導企業重組，實行集約化經營。逐步改變企業規模小、實力不強、能力弱的狀況;打破限制、徹底放開房改房上市。對已辦理完房產證、土地證的住房，除國家規定不能轉讓的外，都可上市交易;發展和規范中介機構，搞活流通;加強物業管理。

結束語

通過對房地產市場現狀和前景的分析我得出結論：瀘州市的房地產業正處于成長期。瀘州市的房地產業發展潛力巨大，市場前景廣闊，采取適當的政策措施，抓住當前時機，對加快房地產業的發展，使之成為新的經濟增長點和國民經濟的支柱產業是十分必要的。

房地產市場調查報告2

一、摘要

目前新城區規劃面積33平方公里，人口35—50萬。行政中心搬過去后，加上高教園區、高檔住宅區，一個大型新城區已初具雛形。通過引進比較成熟的商業版塊來聚集人氣、提升城市形象，房地產界也正是看中了其多種業態百花齊放、房多隆市的規模效應。以新城區為中心，中心鎮、近郊鎮共同發展的房地產建設新格局已形成。隨著東湖花園、華泰劍橋、金灣華庭、格蘭云天等大型高品質樓盤陸續交付，還將有不少樓盤先后開盤，伴之中心區生活配套設施和交通條件的不斷完善，中心區即將成為又一個居住中心。

二、城區規劃背景(新城：未來城市副中心)

新城區其定位為未來的政治、經濟和文化中心。該區域規劃總面積35平方公里，近期計劃開發12平方公里，其中工業區5平方公里，規劃總人口約12萬人。新城區遠景規劃年限一直到20xx年，屆時計劃容納20萬人口;同時根據市里“南居北工”的發展戰略，到20xx年新城區將成為一個現代化、生態型、園林式的國內一流中等城市，充分發揮其XX城市副中心的優勢，分擔主城區的城市功能，減輕中心城區的城市負荷。

新城區在基礎設施建設上已累計投資近百億元，完成了寧南北路、天童南北路、嵩江路、錢湖北路、鄞州大道等“三縱三橫”的主要交通道路。其中，沿鄞州路以南河道的兩岸布置的東西軸，為休閑文化商業景觀軸，今后將建設高檔酒店、單身公寓、藝術展覽館、酒吧區、中西式餐飲區、演藝中心、健身中心及適合不同年齡段人群的活動場地等。南北軸則沿平行于天童南路的河道設置，辦公樓、入口廣場和一批住宅小區將落戶其間。在兩軸的交會處，即鄞州路和天童北路交叉口西南的一個區塊，是大型的城市公園。

根據規劃，新城區空間環境特色可概括為：“一心”，即鄞州新城區的中心，為區行政辦公大樓所在區域，它不僅在功能上是城市行政商業區，在空間景觀上也是視覺中心，它的特殊性將通過控制建筑高度、建筑風貌及城市肌理、景觀介質變化和視覺走廊設計體現;“兩軸”，即新城區核心區域內的南北和東西向兩條綠化軸;“三環”，即通過整合現狀河流綠化，形成3道以核心區為核心的綠環;“四廊”，即利用現有4條主要河流，形成寬約100米的空間通廊;“三十六點”，即在綠環、綠廊相交點、城市出入口以及其他主要景觀節點，布置城市公園。

三、已建成樓盤：

1、華泰劍橋：由華泰股份公司開發，北靠四明路，東臨錢湖北路，建筑面積30余萬平米。分多層、復式多層、高層、聯體別墅和單體別墅，以120——130㎡的三房兩廳為主。內設高級會所、學校、超市、美容美發室等。在小區門口步行兩分鐘即可到達公交車站，交通比較便捷。

2、金灣華庭：由寧興房產開發，位于錢湖北路以西，四明中路以北，總建筑面積約11萬平米。由4幢小高層、15幢多層、9幢范圍洋房和10幢聯體別墅組成，共700多戶，開盤價4000元/㎡左右，目前二手價6200元/㎡左右。步行五分鐘可到達公交站點。

3、半島名邸：由光大置業開發，位于天童北路與華裕路口，總建筑面積6萬平米。東面和北面是自然河，由8幢多層和4幢小高層組成。小區內有噴泉，活動室，健身房等，需步行10——15分鐘方可到達公交車站。

4、東湖花園：由雅戈爾置業開發，位于中興路與麥德龍交叉口，建筑面積70萬平米。由多層、高層、小高層和別墅組成。以120㎡的三室二廳二衛為主。內有五星級會所、大型運動場、室內游泳池和東湖小學。離麥德龍超市三分鐘步行路程，離市區十分鐘車程，小區附近設有公交站點，是居住和休閑的首選地。

四、在建樓盤：

1、都市森林：由雅戈爾置業開發，四明中路以北，寧南路以東，總建筑面積26.6萬平米，共1900多戶。由10幢高層、20幢小高層、3幢多層、4幢公寓和79套三層連排組成，將于20xx年6月份開盤。

2、新都美地：由新都置業開發，位于天童北路與四明路之間，建筑面積9.7萬平米，由11幢小高層、9幢高層組成，共650多戶住戶。以100——120㎡的三室二廳二衛為主。24小時熱水供應，安保自動化，還設有可視樓宇對講機和閉路監控系統。開盤價4400元/㎡左右。

3、小城花園：由百隆房產開發，位于天童北路，杉杉工業城南面，總建筑面積7萬平米。由8幢多層、4幢小高層、3幢高層組成，共828戶。預計開盤價6200元/㎡左右。

4、四明春曉：由旗濱集團有限公司開發，建筑面積8萬平米，共700多戶。由多層、小高層、高層和單身公寓組成。

五、調查定論

從市場調查的過程和信息，我們可以清晰的看到，XX房地產主要開發商在參與打造新城區，結合城市規劃和房地產市場規律，穩步有序的推進，實現了房地產業20xx年一個新的熱點，在這個熱點的背后是政府的宏觀調控，和房地產業更趨于成熟，已建成的樓盤和未建成的樓盤，主體風格上是基本相一致的，以歐陸風情為主，有代表性的春江花城、東湖場馨園最具代表性，從營銷的角度上講，風格不是主要形成競爭的因素，大量的百余平方普通住宅區，將吸引更多的購房者，從這里將引出一個環境與人文因素，以及周邊的配套設施，成為營銷新的引爆點;從各個小區的布局來看，總體上價格與價值是相吻合的，營銷工作的主要重點，還是在于如何妙作聚集人氣。總之，未來新城區的房地產市場還將持續走高。

房地產市場調查報告3

一、總體概況

1、地理綜述：

濰坊市位于山東半島中部，南依沂山，北瀕渤海,扼山東內陸腹地通往半島地區的咽喉，膠濟鐵路橫貫市境東西。東連海港名城青島、煙臺，西接工礦重鎮淄博、東營，南連臨沂、日照，地理位置優越。濰坊市南北長188公里，東西寬164公里，總面積15859平方公里，其中市區面積1472平方公里。市域地勢南高北低，南部是山區丘陵，中部為平原，北部是沿海灘涂。20xx年全市出生人口81648人，合法生育率達97.7%，人口自然增長率4.00‰，性別比104.3。據公安部門統計，全市20xx年末總人口855.3萬人，其中非農業人口328.3萬人。經濟實力居山東省第四位。

2、基礎設施概況：

濰坊市鐵路、公路、機場、通信及城市供水、供氣和商貿設施建設已取得重大進展。公路通車里程達到14萬公里。全部開通了程控電話和國內外直撥電話，電話交換機總容量達到101萬。市區供水普及率達100%，居民生活燃料氣化率達90.03%。

3、城市經濟綜述

(1)地區生產總值

濰坊現轄奎文、濰城、坊子、寒亭4區，青州、諸城、安丘、昌邑、壽光、高密6市(縣級)，臨朐、昌樂2縣，共有152個鄉鎮，濰坊為地級市，轄4區2縣代管6市。市中心區人口68萬。20xx年濰坊市生產總值(GDP)完成1720.88億元，按可比價格比上年增長16.5%;其中第一產業增加值211.81億元，增長0.2%;第二產業增加值1000.63億元，增長20.6%，其中工業增加值916.51億元，增長21.7%;第三產業增加值508.44億元，增長16.1%，一、二、三產業分別拉動GDP增長0.03、11.74和4.73個百分點。按常住人口計算，人均GDP達到19677元(按現行匯率折算約2520美元)，比上年增長16.2%。產業結構調整取得新進展，工業在國民經濟中的主導地位更趨明顯。一、二、三產業的比例關系由上年的13.69：56.86：29.45調整為12.31：58.15：29.54。

(2)居民收入

1)濰坊市人均GDP及增長情況

20xx年人均GDP達到17279元(按現行匯率折算為2141美元)，20xx年人均GDP達到19677元(按現行匯率折算為2520美元)，比上年增長16.2%。

2)濰坊市人均可支配收入情況

城鄉居民收入增長明顯。據抽樣調查，20xx年全市城鎮居民人均可支配收入11846元，比上年增長14.8%。城鎮居民人均消費性支出8816.3元，增長15.1%。

4、城市建設規劃

中心城區總體布局“一心、一環、一軸、一廊”

1)“一心”，即月河路、北宮街、北海路、健康街所圍合的城市核心區;

2)“一環”，即長松路、玄武街、濰縣路、寶通街組成的城市快速交通環;

3)“一軸”，即由北海路為主的交通、發展軸。

4)“一廊”，即由白浪河、虞河兩側綠化帶及兩河之間休閑綠地構成的生態綠化廊道。

5、未來城市規劃

(1)城市化與中心城市人口規模

根據人口綜合預測法，濰坊市中心城市的總人口數20xx年將達到127萬人，20xx年將達到179萬人;人口發展策略方面，將實行“合理疏導，向心集聚;企業集中，擴大就業;制度保障，引流穩流;安定老齡，提高素質”的總體原則。

(2)發展濰坊城市經濟提升綜合競爭力

近期(從目前到20xx年)全市GDP年均增速達到13%，到20xx年GDP總量達到2400億元，全市三產比例為10：60：30;中心城市GDP年均增速實現16%，到20xx年GDP總規模達到800億元，占全市比重上升到33%，市區三產比例為9：58：33。

遠期全市GDP年均增速為9%，到20xx年全市GDP達到5700億元，全市三產比例為7：61：32;中心城市GDP到遠期年均增速為11%，到20xx年中心城市GDP規模達到2300億元，占全市比重為40%，市區三產結構為5：55：40。

(3)濰坊城市用地

根據《濰坊市土地利用總體規劃(19972010)》，1997年20xx年全市安排的建設用地總規模為93.89km2(14.08萬畝)，其中建設用地占用耕地47.6km2(7.14萬畝)，說明耕地是濰坊市建設用地重要的供給來源。其中濰坊市區經濟發展拉動城市用地增長的特征十分明顯，濰坊市中心城區國民生產總值與城市用地之間呈現出較強的正線性關系，此外，城市新增功能對城市用地需求、人口增加帶來的城市用地需求也呈此狀況。

規劃中明確了商業用地約1156ha,中心城居住用地采用“一帶四團”布局，居住用地人均28.1m2,占地面積50.6m2。工業用地熱病花葉病5.1m2,占地面積45.2km2。倉儲用地人均9.6m2，占地面積17.3km2。

小結：近兩年來濰坊市的產業結構和投資環境進一步優化，年均固定資產投資增長近1/3，其中房地產建設投資特別是住宅建設投資都在以50%以上的速率增長，說明濰坊房地產建設投資市場發展健康。濰坊市位于山東交通核心地帶，三面臨陸，北面靠海，終年四季分明，屬于中國比較適宜人類居住的城市之一。

二、調查內容

1、調查時間：

20xx年7月21號、22號

2、調查區域：

以圍繞濰城區為主，奎文區為輔向其城區樓盤展開調研。

3、調查對象：

面積在50畝以上，建筑面積在10萬平以上的樓盤等

4、調查目的：

了解濰坊市及擬投項目的周邊房地產投資環境

三、目前房地產狀況調查

1、產品形態

單就從房地產產品來說，濰坊房地產市場還處于初級階段。很多產品還沒有在市場上出現，就目前市場上的產品形態和品質還不能從根本上解決市場需求，產品升級還有一個過程。從建筑形態上來看，簡單

的復制，借鑒的東西太多了。有個性，有標志性的建筑還是太少。缺少自己的文化內涵和自主創新。通過7月22號的調查，發現濰坊市民不喜歡東西山墻的房屋，不喜歡高層。喜歡格局方正和正南正北的房屋。這就導致了房地產市場建筑規劃設計的產品守舊，束縛了產品品質的提高，單體建筑往往做成板式，整個市場都是這種產品，沒有錯落感，形成不了好的視覺效果，也不利于社區景觀的營造。當然在實際操作過程中，開發商能自然的換位思考，從使用者的角度考慮產品研發和交易的便利性，充分尊重使用者的利益對濰坊房地產行業的成熟起到了很好的推動作用。

通過簡單統計，目前市區在售樓盤100多個，幾乎遍地開花，但沒有精品，同質化，同樣化相當嚴重，所有樓盤幾乎都是一樣，其價格也相差不大，差價主要顯示在地段差別上。目前市場上缺少兩極產品：1、最差。低檔房，不是說品質很差，而是價格要夠低。要讓單位職工和農民買得起。2、最好。當然是說品質、配套、房型、房價要質優價高。地段倒不是主要問題。奎文區有一個目前濰坊市場上比較高檔的樓盤，叫玫瑰園。小高層和高層，建筑面積12萬平方米。6層買到4200元每平方米。但是銷量一般，主要是規模不大，很多配套上不了。主推巴厘島風格的景觀設計，在濰坊綠化作為樓盤賣點，不具有沖擊力度。在濰坊整個城市的綠化都是相當不錯的，而且綠化比較容易做，綠樹成蔭，芳草萋萋滿眼都是。

2、市場需求量

任何行業的發展，最根本是需求的存在。就目前濰坊住宅需求是剛性的，有很大的量存在。

潛在需求，目前城區現有居民108萬人，到20xx年，由于城市化水平的提高，具有關部門分析，濰坊城區居民將增加到130萬人，這期間就有22萬人需要解決住房問題，按人均30計算，就需要660萬的住宅面積。

現有居民改善住房需求，假定只有10%的城市家庭，考慮改善住房條件，其每個家庭只想增加20平米，那么濰坊10%的城市家庭是30000戶，這個改善需求是60平米。

隨著城市改造力度的加大濰坊城市房屋拆遷正處于快速發展階段。未來一段時間內由于基礎設施建設舊城改造危房拆遷，城市房屋拆遷量將仍保持較大規模，從而形成對房地產的巨大需求。

總體來說濰坊市房地產未來幾年的發展仍將是平穩上升的。

3、房地產價格

20xx年奎文、濰城、高新中心區，住宅的均價已到3000元/平米。最高的已到3500元/平米。從區域市場房價來看奎文區是房價領跑者，濰城區房價相對要低一些，但均價也到2800元/平米。給我的感覺是濰坊的房產是比較實在的，蓋什么樣的就賣什么樣的，沒有唬頭，缺少錦上添花的東西，就像去農民的菜園里買青菜一樣，貨真價實當然是沒有泡沫和水份，房價是合理的。當前濰坊市區房地產市場總體是健康的。今年及今后一個時期內，市區房價依然不會下降，房價穩