2023年鄭州市房地產市場環境分析報告目錄前言 3第一章 政策篇 4一．2023年年中國房地產政策 4二．2023年年中國金融政策 6三．2023年年河南省房地產政策 9第二篇 鄭州市整體市場分析與預測 13一．鄭州房地產市場整體分析 13（一）商品房市場供求關系分析 13（二）商品房市場供應分析 14（三）商品房銷售情況分析 16（四）商品房價格分析 18（五）二手房市場分析 19二．鄭州市商品房住宅市場分析 22（一）商品住宅供應量分析 22（二）商品住宅銷售量分析 22（三）商品住宅區域銷售量分析 24（四）商品住宅銷售價格分析 252023年年鄭州土地市場分析 28一．土地市場概述 28二．重點地塊成交分析 31三．即將入市地塊分析 34第四篇經典案例分析 34一．區域標志性樓盤升龍國際中心 34二．安全置業無風險怡豐新都匯 39三．將人文進行到底永威翰林居項目評析 44四．高性價比當道托斯卡納LOFT公寓分析 48前言2022年和2023年年，是中國樓市的政策年。在這兩年中，國家出臺了一系列的政策來規范穩定樓市。尤其是，2023年年的地產政策有很大的反差，從上半年的打壓，到下半年的“救市”，政府的政策走出了一個大大的“V”字。如此大的逆轉，和樓市的低迷、金融危機的影響是分不開的。從2022年至2023年上半年，政府為了抑制越來高的房價，以及更好的扼制通貨膨脹，連續加息。僅2023年年上半年，就連續加息六次。2022年美國次貸危機發生，2023年年9月雷曼兄弟倒臺，華爾街退出歷史舞臺，標志著一次席卷全球的經濟危機爆發。金融危機的來臨，無疑讓業已慘淡的樓市，雪上加霜，深圳消費者“斷供”、廣州樓價大跳水，一波一波沖擊著房地產行業并不堅實的根基。政策的對地產行業的放寬，對負面消息連連的房地產行業來說只能是杯水車薪。，樓價跳水、交易萎縮、開發商資金鏈緊張等，各種負面消息接二連三，讓緊握錢袋子的消費者更加無所適從，“等待”無疑成了市場的主流。政策篇一．2023年年中國房地產政策文件名發布機構發布日期主要內容關于舉辦2023年年中國房地產市場調控政策、發展趨勢與房地產融資實務研討會建設部08．1．16★建設部政策研究中心決定舉辦“2023年年中國房地產市場調控政策、發展趨勢與房地產融資實務研討會”。邀請建設部、國務陸軍發展研究中心、著名高校、研究機構、知名企業的領導和專家發表演講，并與參會代理深入交流。房屋登記辦法建設部08．2．15★辦理房屋登記，一般依照下列程序進行：（一）申請；（二）受理；（三）審核；（四）記載于登記簿；（五）發證。房屋應當按照基本單元進行登記。關于做住房建設規劃與住房建設年度計劃制定工作的知道意見建設部2．15★制定住房建設規劃和住房建設年度計劃，要根據本地住宅需求情況，落實逐步解決城市中低收入家庭住房困難的目標，合理確定居住用地供應規模、土地開發強度和住宅供應規模。關于加強廉租住房質量管理的通知建設部3．21★各地建設主管部門要嚴格基本建設程序，嚴格按工程招投標、施工圖審查、施工許可、質量監督、竣工驗收備案等程序執行，并強化對各環節的監督管理。★規劃部門要充分考慮低收入家庭生活和就業方面的實際情況，廉租住房項目應采取配套建設與集中建設相結合的辦法進行，盡可能安排在近期重點發展區域、產業集中區域和公共交通便利的區域。土地違法行為超兩次將向社會公示土地違法行為超兩次將向社會公示9．11★要求各地建立土地違法記錄通報公示制度。將發生兩次以上違法行為或違法行為性質惡劣、后果嚴重的單位或個人列入“土地違法記錄單”，通過金融業統一征信平臺向當地金融機構通報，并向社會公示。引導社會資金參與土地整理國土資源部10．1★增加的耕地可在省級國土資源部門統籌安排下有償使用。有條件的地方，可以嘗試建立土地整理復墾開發基金，擴大資金渠道。非農建設占用耕地要全面“先補后占”，同時要提高農地生產水平，把好資金關口。強化建設用地全程動態監管國土資源部10．9★國土資源部發出《關于加強建設用地動態監督管理的通知》，強調對建設用地“批、供、用、補、查”等有關情況實行全面監管、全程監督，構建統一的網絡監管平臺，各級國土資源部門主要負責人是信息報備工作第一責任人。國務院會議要求降低住房交易稅費支持居民購房國務院10．17★國務院總理溫家寶17日主持召開國務院常務會議，分析當前經濟形勢，安排部署四季度經濟工作。提出要努力解決好涉及民生的問題，加大保障性住房建設規模，降低住房交易稅費，支持居民購房。財政部千億規模減稅方案已獲國務院批準財政部10．22★繼3486項勞動密集型和高技術含量、高附加值商品出口退稅率下月起調高后，財政部9月初提交的千億元減稅規模的增值稅全面轉型方案已獲國務院批準，減稅規模保底為1500億元，有望達到2022億元，2022年1月1日起實施。我國擬對新就業者提供低價公有住房建設部12．9★房價上漲比較高比較大的大中城市，中等收入家庭和中低收入家庭，在政府的幫助下，通過市場的手段解決中低收入家庭的住房問題。還有一批中等、中低收入家庭，包括新就業者和一部分進城務工人員，建立多渠道的投融資機制，提供低價位的公有住房。在住房公積金政策上，也要考慮向中低收入家庭傾斜，包括對購買經濟適用住房、限價普通商品住房的貸款期限、利率等方面給予照顧，以及簡化手續。中央經濟工作會議：將減輕居民買房負擔中央經濟工作會議12．10★中央經濟工作會議在明年經濟工作重點任務中明確提出，要減輕居民合理購買自住普通商品住房的負擔，把滿足居民合理改善居住條件愿望和發揮房地產業支柱產業作用結合起來，增加保障性住房供給，減輕居民合理購買自住普通商品住房負擔，發揮房地產在擴大內需中的積極作用。捂地或導致房市“滯脹”

國土部敦促加快節奏國土資源部12．15★國土資源部下發《關于做好2022年報國務院批準城市建設用地申報工作的通知》表示，地方政府要在2022年2月28日前完成2022年用地計劃申報。但未完成2022年供地計劃的城市不準申報2022年用地計劃；2023年年用地計劃完成緩慢的城市，減少2022年用地計劃申報指標。二套房貸松綁

國務院常務會議部署促進房市措施國務院12．17★國務院常務會議確定了以下政策措施：一，加大保障性住房建設力度。二，進一步鼓勵普通商品住房消費。對已貸款購買一套住房但人均面積低于當地平均水平，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。國務院發文明確取消城市房地產稅國務院12．21★商業銀行要根據信貸原則和監管要求，加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持力度；對有實力有信譽的房地產開發企業兼并重組有關企業或項目，提供融資支持和相關金融服務。支持資信條件較好的企業經批準發行企業債券，開展房地產投資信托基金試點，拓寬直接融資渠道。取消城市房地產稅。為進一步公平稅負，完善房地產稅收制度，按照法定程序取消城市房地產稅。人購買超2年普通住房銷售免營業稅財政部、國家稅務總局12．31★自2022年1月1日至12月31日，對住房轉讓環節營業稅暫定一年實行減免政策。個人將購買不足2年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買超過2年(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。二．2023年年中國金融政策08年央行首度加息央行1．16★從1月25日起上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點.央行第二次加息央行3．18★從3月25日起上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。08央行第三次宣布加息央行4．16★從４月２５日起上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。央行第四次加息央行5．12★從5月20日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。08年央行第五次加息央行6．7★從6月15日起上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。★從6月25日起上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。《關于金融促進節約集約用地的通知》央行和銀監會8．28★通知強調，強化政策要求，嚴格建設用地項目貸款管理，嚴格市政基礎設施和工業用地項目貸款審核，嚴格農村集體建設用地項目貸款管理。嚴格商業性房地產信貸管理。再次重申各商業銀行不得向小產權房發放任何形式的貸款的規定。下調中小金融機構人民幣存款準備金率央行9．25★除工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、郵政儲蓄銀行暫不下調外，其他存款類金融機構人民幣存款準備金率下調1個百分點，汶川地震重災區地方法人金融機構存款準備金率下調2個百分點。貸款基準利率4年來首次下調16日起下調0.27%央行9．16★自9月16日起下調1年期人民幣貸款基準利率0.27個百分點，存款基準利率保持不變。此次貸款基準利率下調后，6個月貸款利率降至6.21％；一年期貸款利率降至7.20％；1至3年貸款利率降至7.29％；3至5年降至7.56％；5年以上降至7.74％。個人住房公積金貸款利率也相應下調，其中5年以下（含5年）貸款利率下調0.18個百分點，降至4.59％；5年以上貸款利率下調0.09個百分點，降至5.13％。央行下調存貸款利率0.27%央行10．8★從10月8日起下調一年期人民幣存貸款基準利率各0.27個百分點，其他期限檔次利率也作相應調整，但活期存款利率保持不變，仍為0.72%；從10月15日起下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。9日起對儲蓄存款利息所得暫免征個稅國務院10．9★國務院決定9日起對儲蓄存款利息所得暫免征收個人所得稅。央行下調個人住房公積金貸款利率0.27個百分點央行10．23★中央人民銀行決定自2023年年10月27日起，將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；最低首付款比例調整為20%。下調個人住房公積金貸款利率。其中，五年期以下（含）由現行的4.32%調整為4.05%，五年期以上由現行的4.86%調整為4.59%，分別下調0.27個百分點。汶川地震災區居民災后購置自住房的貸款利率下限、最低首付款比例以及住房公積金貸款利率優惠政策不變。公積金新政10.28起執行二套房也能申請公積金貸款住房公積金管理中心10．28★市民改善住房條件購買第二套普通商品住房的，如果前一筆公積金貸款已還清，公積金貸款與購買第一套房的待遇相同。其配偶、父母、子女，均可提取一次本人的住房公積金，所有的公積金加在一起不能超過購房款總額。再次購買自住住房時，還可以重新提取。單筆住房公積金貸款的最高額度將提高到40萬元。使用公積金貸款購買普通商品住房（建筑面積在144平方米以下）、限價商品住房和經濟適用住房時，最低首付比例由原來的30%降至20%；購買144平方米以上大戶型住房，最低首付比例由50%降至30%。央行下調人民幣存貸款基準利率0.27個百分點央行10．29★中國人民銀行決定，從2023年年10月30日起下調金融機構人民幣存貸款基準利率，一年期存款基準利率由現行的3.87%下調至3.60%，下調0.27個百分點；一年期貸款基準利率由現行的6.93%下調至6.66%，下調0.27個百分點；其他各檔次存、貸款基準利率相應調整。個人住房公積金貸款利率保持不變。央行下調存貸款基準利率108基點并降準備金率央行11．27★從2023年年11月27日起，下調金融機構一年期人民幣存貸款基準利率各1.08個百分點。同時，下調中央銀行再貸款、再貼現等利率。從2023年年12月5日起，下調大型存款類金融機構人民幣存款準備金率1個百分點，下調中小型存款類金融機構人民幣存款準備金率2個百分點。同時，繼續對汶川地震災區和農村金融機構執行優惠的存款準備金率。關于調整個人住房公積金存貸款利率的通知住房和城鄉建設部11．27★從2023年年11月27日起，當年歸集的個人住房公積金存款利率從0.72%調整為0.36%，上年結轉的個人住房公積金存款利率從2.88%調整為1.98%。下調個人住房公積金貸款各檔次利率0.54個百分點。五年期以下（含五年）從4.05%調整為3.51%，五年期以上從4.59%調整為4.05%。央行下調金融機構人民幣存貸款基準利率并降再貼現率央行12．22★2023年年12月23日起，下調一年期人民幣存貸款基準利率各0.27個百分點，其他期限檔次存貸款基準利率作相應調整。同時，下調中央銀行再貸款、再貼現利率。從2023年年12月25日起，下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。關于調整個人住房公積金存貸款利率的通知住房和城鄉建設部12．23★從2023年年12月23日起，上年結轉的個人住房公積金存款利率下調0.27個百分點，由現行的1.98%調整為1.71%。當年歸集的個人住房公積金存款利率保持不變。下調個人住房公積金貸款各檔次利率0.18個百分點。五年期以下（含五年）從3.51%調整為3.33%，五年期以上從4.05%調整為3.87%。2023年年，樓市持續低迷，緊縮“銀根”依然是金融政策的主基調。房地產市場觀望氛圍濃厚，成交量大幅萎縮，樓市前景一片迷茫。開始有呼吁政府救市的聲音。在上半年因為通貨膨脹沒有得到有效的抑制，才有了6次上調存款準備金的舉措。到下半年，全球金融危機的爆發，經濟增長緩慢，樓市更加低迷，9月央行開始下調存款準備金，拉開了“救市”的序幕，到10月份重磅出擊，從存貸款、首付比例、稅收等多方面松綁，降低消費者的置業的門檻，降低購房成本，一定程度上刺激了消費。三．2023年年河南省房地產政策文件名發布機構發布日期主要內容鄭州市2023年年住房建設計劃鄭政辦2．21★城中村改造項目中配套建設商品住房200萬平方米。城中村改造要本著成熟一個,改造一個的原則,避免同一區域、同一時間集中拆遷、集中上市,對城中村改造項目實施分期分批建設和相對分散上市,逐步實現城中村、城市老區居住生活環境的普遍改善,并及時避免集中拆建引起的被動性住房需求增加。《鄭州市解決城市低收入家庭住房困難發展規劃和年度計劃(2023年―2022年)》的通知鄭政辦2．21★單套廉租住房建筑面積控制在50平方米以內,根據城市低收入住房困難家庭的居住需要,合理確定套型結構。★2023年年我市新開工建設經濟適用住房150萬平方米,竣工100萬平方米;建設廉租住房15萬平方米。2022年我市新開工建設經濟適用住房80萬平方米,竣工150萬平方米;建設廉租住房15萬平方米。2022年我市新開工建設經濟適用住房18萬平方米,竣工80萬平方米；建設廉租住房2.5萬平方米。經濟適用住房項目中廉租住房配建比例原則上不得低于10%。鄭州市閑置土地處置辦法鄭州市人民政府5．4★國有土地使用權出讓合同約定或建設用地批準書(國有土地劃撥決定書)規定分期開發的,核定閑置土地面積時,按照分期開發的范圍核定。★因不可抗力、政府及其有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作(不含用地單位或個人應承擔的工作)造成動工遲延的,不認定為閑置土地。鄭州市國有土地收購補償辦法(試行)鄭州市人民政府6．5★國有土地收購實行貨幣補償。補償方式可以采用直接確定補償價格買斷或者按出讓成交凈價的一定比例補償。★收購儲備國有土地工作在市政府領導下,由市土地儲備中心具體負責實施。★國有出讓(含作價入股、作價出資)土地的收購補償標準新版土地出讓合同國土資源部和國家工商總局7月1日★由國土資源部和國家工商總局制定的新版土地出讓合同，將從7月1日起正式啟用。新版合同明確約定了出讓地塊的開工、竣工時間。同時規定，用于商品住宅開發的土地，原則上開發時間最長不得超過三年。同時，新版合同對建筑容積率、綠地率等建設指標以及住宅開發套數都將有明確規定。《鄭州市城中村改造工作流程（試行）》鄭州市人民政府7．9★市政府下發了《鄭州市城中村改造工作流程（試行）》（以下簡稱《流程》），將城中村改造流程“標準化”。改造不改造，申請10天內給說法，安置房沒確定不得注銷村民房產證，3億元以下項目15日內完成撥款，回遷后20天之內發放房產證。售樓處須公示建筑節能信息建設部7．9★自2023年年7月15日起，建設單位應在施工、銷售現場張貼民用建筑節能信息，并在房屋買賣合同、住宅質量保證書和使用說明書中載明，并對民用建筑節能信息公示內容的真實性承擔責任。施工現場公示時限是：獲得建筑工程施工許可證后３０日內至工程竣工驗收合格。銷售現場公示時限是：銷售之日起至銷售結束。我省建立房地產信息周報制度：房價異常波動必須及時上報省建設廳9．23★從9月23日起，當地產市場價格、投資、空置率出現異常波動情況時，都要及時上報。昨日，省建設廳下發通知，要求鄭州等6個試點城市建立房地產市場信息周報制度，以引導開發商理性投資和購房者合理消費。《民用建筑節能條例》鄭州市人民政府10．1★《民用建筑節能條例》將于2023年年10月1日起施行。《條例》規定了各級政府、建設單位、設計單位、監理單位和施工單位在建筑節能方面的責任和義務，以及違反規定應承擔的法律責任，包括處分、罰款、賠償、吊銷執業資格證書等。《關于嚴格保護耕地保障科學發展實現土地高效利用的若干意見》河南省政府10．1★2022年全省耕地保有量保持在1.1847億畝以上，基本農田面積保持在1.0175億畝以上。到2022年，大城市和區域中心城市的人均建設用地將控制在90平方米以內，中等城市控制在95平方米以內，小城市控制在100平方米以內，建制鎮控制在110平方米以內；各類開發區和產業集聚區要建成節約集約用地示范區,普遍使用多層標準廠房。對房地產開發用地單宗出讓面積,河南省轄市不得超過150畝、縣(市)不得超過75畝,每宗地開發建設時間原則上不超過3年。經適房房源不在網上備案不能銷售經濟適用房建設管理中心10．5★鄭州市建立了經濟適用房銷售樓盤表微機管理、銷售聯機備案業務銜接制度，對經濟適用房房源實行統一管理、統一控制、統一銷售。鄭州市關于促進房地產業持續穩定健康發展的若干意見鄭州市政府10．25★一、完善宏觀調控政策，調節房地產市場供應。二、加大金融支持力度，提升融資和消費能力。三、合理調整稅費政策，促進房地產投資和消售。四、加大保障性住房供應力度，完善住房保障體系。五、防范風險，強化房地產市場監管。六、提高政府服務水平，優化市場發展環境。我省規范房地產市場廉租房建設補助標準提高省建設廳、發改委10．29★合理引導房地產投資和消費，規范房地產市場：提高廉租房建設補助標準；廉租房用地手續隨報隨批；鼓勵居民改善住房條件；開發項目可緩繳四項規費；公積金可在全省貸款買房；

多渠道降低住房成本；允許企業進行項目合作；政府可購商品房作安置房。鄭州經適房面積限到60平方米左右市政府法制局11．18★經濟適用住房單套建筑面積應當控制在60平方米左右。附屬面積較大的，單套建筑面積可適當上浮。購買經濟適用住房的核準面積標準，家庭成員為3人以下（含3人）的，按60平方米計算；3人以上的，按80平方米計算。小高層、高層經濟適用住房分別按照上浮15%、20%確定。鄭東新區出臺十余項優惠政策鄭東新區管委會12．26★土地使用權可與他人合作，同時出臺多項政策支持優質房地產企業；購房遷戶口條件更寬，在中央商務區高層建筑裙房內開業的商貿服務業提供財政補貼。鄭州市政府加大了經濟適用房的投放量，以解決鄭州市中低收入居民的居住需求。但是鄭州市政府在加大投放量的同時，也提高了經濟適用房的購房條件，為了提高數量，單套面積也作了相應的減少。鄭州市整體市場分析與預測一．鄭州房地產市場整體分析（一）商品房市場供求關系分析鄭州房地產商品房供求比加大，供大于求局面進一步加劇。圖1-1：2022--2023年年鄭州市商品房供應需求比較圖數據來源：鄭州市房管局，下同2023年年鄭州市整體市場供應需求比達到了1.42，商品房供求關系日趨緊張。較2022年，其供應量及銷售量雙雙下降，特別銷售量下降更為猛烈，全年銷量下降了268.05萬平方米。2022—2023年年，兩年市場供應總量為2092.91萬平方米，共銷售了1630.95萬平方米，市場存量在461.96萬平方米，這幾乎相當于2023年年全年銷售量的70%，較大的存量給鄭州房地產市場帶來了巨大的供應壓力。受2022年第二套房貸政策的影響，2023年年年初，市場熱度陡然降低。盡管第一季度銷售低迷，但是無論消費者還是開發商仍舊對2023年年的市場持謹慎樂觀的態度。隨著農歷春節假期的結束，二季度市場一度出現了回暖，特別是5月份，市場銷售量暴增，供求比也達到了0.59。從6月開始，部分開發商鑒于對市場回暖的預期，市場的供應量逐步的增大，但是市場銷售量卻沒有增長，市場供需比逐步拉大。至傳統的“金九銀十”的九月，開發商期望市場能夠一如往年的熱銷，因此也加大了市場的供應量，但是事與愿違的是九月的銷售量二季度和三季度的新低，這也使得九月的供求比創下了2023年年度的新高，達到了3.16。由于三季度市場的疲軟，部分企業推后了項目開盤的日期，市場的供應量減小；同時由于四季度金融危機的加劇，政府出臺了諸多的救市政策，提高了部分消費者的信心，11月、12月份銷售量取得了較大的增長，市場的供求比在11月份為0.72，這是08年除卻5月份唯一的一個在供求平衡線以下的月份。（二）商品房市場供應分析1．商品房整體供應分析和2022年相比，08年商品房供應量有一定的下降。2022—2023年年商品房供應量分析2023年年鄭州市場商品房的供應量為968.96萬平方米，沒有完成年度商品房的計劃供應的1050萬平方米的量。和2022年1123.95萬平方米的供應量相比，其供應量減少了154.99萬平方米。08年鄭州房地產市場的萎縮一方面是因為2022年房貸政策的實施及2023年年緊縮銀根的金融政策，使得開發商的資本獲得成本加大，另一方面隨著住房價格的過快增長，消費者的消費需求受到抑制，2023年年市場需求的不足，造成開發商投資風險加大，最終使得整個市場的供應量出現了減少。預計2022年，一旦市場逐步回暖，市場的供應量會逐步加大。2．商品房供應結構分析鄭州市2023年年供應結構與2022年基本一致，住宅供應仍舊占市場的主導。2022—2023年年鄭州市商品房產品供應結構變化圖2023年年全年非住宅供應量為160.68萬平方米，占全年商品房總供給量的16.58%，所占比例較2022年略有下降。就住宅、商業和寫字樓三個主要物業的供應結構來看，其產品的供應結構變動幅度不大。預計2022年產品供應結構也會維持目前的狀況。3．區域商品房供應分析金水區依舊是商品房供應的主要區域，惠濟區由于距離市中心較遠，其供應量較小，其他各區域市場供應量基本持平。單位：萬平方米單位：萬平方米2023年年鄭州市商品房區域供應量分析2023年年，金水區依舊是鄭州房地產市場供應的主要區域，其301.55萬平方米的供應量占整個市場的32%，是市場當之無愧的熱點區域。隨著鄭東新區CBD區域內土地存量開發殆盡，鄭東新區的供應量逐步減小，預計在未來幾年內，鄭東新區的市場供應量會延續逐步減小的趨勢；隨著城中村改造的加速進行，管城區、中原區和二七區逐步成為市場供應的熱點區域。例如08年5月份小李莊改造項目的升龍國際中心的開盤；管城區橡樹玫瑰城的開發和中原區中原新城的開發都極大的影響了其所在區域的供應結構。隨著鄭州城中村改造的深入開展，預計在2022年，三個區域的供應量會進一步放大。而惠濟區由于其距離鄭州市中心城區較遠，其市場供應暫時還較少。（三）商品房銷售情況分析1．商品房整體銷售趨勢分析2023年年，鄭州市商品房銷售首次下降，同比降幅達到40%。2022—2023年年鄭州市商品房銷售量統計分析2023年年鄭州市商品房全年銷售量為681.45萬平方米，比2022年949.5萬平方米減少了近40%，甚至比2022年減少106萬平方米。從2022年至今首次銷量大幅度下降。2023年年商品房全年銷售量環比下降了28%，其降幅遠大于供應量14%的降幅，2023年年鄭州市商品房市場供大于求的局面更加明顯。鄭州市商品房銷售量下降的原因主要是因為：一是鄭州市房地產商品房價格經過多年的增長，已經大大高于市民的承受能力。鄭州市房價收入比已經達到了9倍，遠高于國際通行的3—6倍的正常標準。房價高企抑制了居民的需求；二是國家為控制房價的過快增長，出臺了一系列的政策，06年的70/90政策、07年的針對二手房房貸以及國家對于銀行系統銀根的緊縮政策的實施，使得市場出現了濃厚的觀望氣氛；三是從08年下半年開始，世界金融危機的負面作用逐步的開始影響我國經濟的發展，許多行業出現了較大規模的衰退，消費者處于對未來的收入預期的擔心，減少了消費。2．2023年年商品房月度銷售分析2023年年市場成交量銳減，第四季度略有回升。2023年年鄭州市商品房銷售量分析2023年年一季度，二月份由于是農歷春節，是房地產市場傳統的淡季，其銷售量僅有22.18萬平方米，這也是08年度銷售量最低的月份；隨后市場銷量一路上揚，并持續到5月份，達到了08年銷售的峰值，為82.13萬平方米，這也刺激了開發商對于市場的信心，但隨著6月份商品房銷量的高臺跳水，從6月至8月的三個月里，市場的銷售量基本維持在60萬平方米左右；而最被看好的“金九銀十”的傳統旺季卻慘淡收場的結局讓開發商信心備受打擊，同時也刺激了政府部門對于救市的信心，隨著各種救市政策的出臺，消費者的信心得到了一定程度的恢復，同時由于年關臨近，開發商也加大了促銷力度，使得年底的鄭州房地產市場出現了較大幅度的增長。從2023年年四季度開始，從中央政府到地方政府，逐步的出臺了一系列的政策來促進房地產行業的發展，預計2022年鄭州房地產市場會逐步的開始回暖。（四）商品房價格分析2023年年鄭州市商品房價格整體均價依舊上漲，但是漲幅放緩。2022—2023年年鄭州市商品房價格分析圖2023年鄭州市商品房月度均價圍繞4481元/平方米的價格上下波動，走出了波浪線的形狀，較2022年幾乎是直線增長的趨勢相比，2023年年商品房價格波動較大。2023年年鄭州市商品房4481元/平方米的市場均價較2022年增長了576元/平方米，價格上漲了14.8%，相比2022年21.5%的漲幅，減少了將近7個百分點。說明商品房價格速度放緩。（五）二手房市場分析1．二手房銷售量分析2023年年鄭州市二手房市場銷售量為109.86萬平方米，同比下降了42%。2022—2023年年二手房成交面積分析圖受2022年底，國家二套房政策的影響，2023年年二手房市場成交量銳減，這期間在二手房中介機構大量倒閉或者縮減規模，期間甚至還發生了震驚全國的大案。受此拖累，鄭州市二手房市場也出現了較大的降幅，其成交量從2022年的156.38萬平方米降到了2023年年的109.86萬平方米。由于下半年全球金融危機的影響，國內也深受其影響，為了激活國內需求，政府出臺了一系列的政策降低了二手房的交易成本，隨著政策的實施，在2023年年第四季度，二手房市場取得了一定的回暖，12月份同比增長了2.3%。2．二手房市場均價分析二手房市場呈現一個穩定增長的趨勢。2023年年二手房修正均價為2810元/平方米，同比增長了12%。2022—2023年年鄭州市二手房成交均價分析與新房市場價格的劇烈波動不同，鄭州市二手房市場價格較為平穩。2023年年2月份價格為5160元/平方米，為市場的最高價。這主要是受二手房中非住宅1.83萬㎡且高價格成交的影響，當月成交均價急劇上升，達到07年至今成交價格的最高值。預計2022年二手房市場將會維持增長的趨勢，但是成交均價增長趨勢會進一步放緩。二．鄭州市商品房住宅市場分析（一）商品住宅供應量分析2023年年鄭州住宅供應量為808.29萬平方米，比2022年減少了112萬平方米。2023年年鄭州市住宅供應量分析圖由于2022年住房價格的快速增長，住房問題已經成為居民和政府關注的重點民生問題。從2022年開始，政府采取了一系列的調控措施穩定房價，在這種情況下，消費者對住房價格下降產生了較大的預期，持幣待購現象成為市場的主要特征，房地產市場也進入了調整期。開發商在資金逐步緊張的情況下，同時基于對未來市場疲軟的預期，一方面減少了對于土地購買的需求，另一方面推遲了商品房上市交易的時間，使得住宅的供給在2023年年出現了較大的跌幅。2023年年住宅供應主要集中在第三季度，這一方面是因為前兩個季度市場銷售狀況較差，開發商基于對未來的判斷，紛紛延后了推盤時間；另一方面是因為開發商選擇了傳統銷售旺季的“金九銀十”來沖高銷售業績。（二）商品住宅銷售量分析1商品住宅整體分析2023年年鄭州市商品住宅銷售量為568.15萬平方米，比2022年減少了264.27萬平方米，去化戶均面積減少了6.8平方米。2022年鄭州市住宅銷售分析圖2023年年鄭州市住宅銷售分析圖2023年年鄭州市住宅銷售量比2022年減少了264.27萬平方米。這是多年以來，鄭州房地產市場的首次負增長。其主要原因是因為：一是經過將近10年的告訴增長，房地產行業改善住房的需求減少，二是由于政府對于二次置業的限制，太高了二次置業的門檻，市場投資需求受到了抑制；三是基于對未來房價下跌的預期，部分需求客戶推遲了購買的時間。受70/90政策的影響，2023年年產品面積逐漸的趨向小面積。在2022年市場去化產品的平均面積為104.35平方米，而2023年年其平均面積降到了97.55平方米，戶均面積減少了6.8平方米。第一季度，由于處于農歷春節的傳統銷售淡季，同時對于政府出臺宏觀調控政策的預期，市場住宅的銷售量較2022年第四季度大幅度降低，特別是2月份僅有19.12萬平方米的銷售量。隨著一些大體量項目在節后的陸續推出，住宅銷售逐步回升，在5月份其市場銷量達到峰值；隨后的第三季度，住宅市場一直疲軟。隨著三季度全球金融危機的加深，中國各項宏觀經濟指標也齊齊下跌，為了促進國內需求，政府開始通過一系列政策拯救房地產市場，在第四季度，政策效果開始顯現，同時由于臨近年關，開發商加大促銷力度，使得住宅市場有了一定程度的“回暖”。預計2022年鄭州商品住宅市場上半年會延續08年疲軟的態勢，下半年有望實現銷售的逐漸回暖。（三）商品住宅區域銷售量分析金水區成交量依舊位列榜首，中原區、二七區成交所占比重有所上升。2023年年各區域商品住宅成交分析2022—2023年年鄭州商品住宅區域比例分析金水區作為鄭州市商業繁榮的中心，其商品住宅市場一直都是熱點區域，盡管與2022年相比，其成交量有所下降，但是在各區域所占比重卻略有上升。在2023年年鄭州市的商品住宅市場，中原區和二七區由于有多個大型城中村改造項目的上市，制造了區域熱點，相比2022年其區域所占比重有所上升。（四）商品住宅銷售價格分析1商品住宅銷售價格整體分析2023年年商品住宅價格整體趨漲，但是上漲幅度回落。2022—2023年年鄭州住宅價格分析圖2023年年鄭州市商品住宅的均價為3980元/平方米，同比增長12.5%。漲幅低于2022年20%的增長幅度。2023年年住宅成交均價最高出現在6月，達到了4386元/平方米，最低價格在2023年年1月份，為3771元/平方米。2023年年年初，在“拐點論”的影響下，市場銷售出現大幅度減少，商品房銷售量大跌，整個市場銷售量主要有經濟適用房、定向房的支撐，市場價格降為冰點；6月份，市場成交多為中高端項目，如錦藝新時代、中凱華府、綠城百合等項目，同時藍堡灣也在此月份集中備案，因此市場價格拉高；從7月份開始，由于市場觀望氣氛濃厚，整個市場均價基本處于穩定狀態，維持在4000元/平方米左右。2商品住宅區域市場分析管城區市場價格最高為4330元/平方米，中原區最低為3264元/平方米。2023年年鄭州商品住宅區域均價管城區位于鄭州市城南，受城中村改造項目的影響，該區域在2023年年下半年表現較為活躍。橡樹玫瑰城、錦藝新時代等樓盤在2023年年都有較好的去化銷售，支撐了板塊的均價。同時該區域經濟適用房較少，其商品房市場均價扭曲程度較低；鄭東新區盡管其樓盤品質較高，但是由于該區域有大量的經濟適用房，單位集資房，其拉低了市場的均價；金水區為市場去化的主要區域，盡管該區域產品品質差異較大，但是主流產品供應主要集中在4000—5000元/平方米之間，因此其市場均價也較高，為4152元/平方米；惠濟區本身的市場供給較小，因此區域內單個項目的價格對其區域價格形成影響較大；二七區和中原區一直是經濟適用房的集中區域，因此這兩個區域的市場均價一直較低，分別為3659元/平方米和3264元/平方米。2023年年鄭州土地市場分析一．土地市場概述2023年年，鄭州土地市場商品房用地成交39宗，共3519.42畝，其中住宅用地，商業用地13.98畝，經濟適用房用地11.21畝，其中通過招拍掛方式成交16宗，協議出讓17宗，劃撥5宗。本年度成交單價最高的是位于淮河路南嵩山路西的鄭州電視臺的25.3畝土地，鄭州建海置業以1.6億多元拍下，創下了每畝地633.19萬元的“天價”，刷新成為鄭州單價新“地王”。本年度成交總價最高的是位于南陽路與北三環立交橋的王寨城中村改造用地以15.51億元總價成交，平均每畝地價281．55萬元，成為繼去年年底二七區小李莊城中村土地成交總價14．092億元之后，再次刷新總價“地王”。值得注意的是，本年度商品房用地通過招拍掛方式成交16宗，其中有6宗是城中村改造用地，且土地規模普遍較大，說明鄭州市正在加快舊城改造的步伐，同時本年度還有5宗劃撥用地，全部用于經濟適用房建設，這與政府2023年年關注民生，加大加大保障性住房建設力度的政策相一致，房地產市場格局逐漸改變。公示時間行政區宗地位置容積率面積（畝）出讓方式成交價格（萬元）單價（萬元/畝）土地性質單位1.09中原區洛達路東、伊河路南363.756掛牌18380288.29住宅用地河南正商置業1.09中原區淮河路南、嵩山路西4.525.30掛牌16020633.19住宅用地鄭州建海置業1.16中原區嵩山路西、友愛路北00.354協議148.24418.76住宅用地鄭州市長城房屋開發集團7.28中原區大學路西、鄭航南路北3.8538.92劃撥00經濟適用房用地鄭州豫發置業9.19中原區秦嶺路東、隴海路北5.6203.97掛牌

42243207.10住宅用地鄭州元龍房地產開發9.26中原區華山路東、淮河路北6.33247.33掛牌49237199.07住宅用地鄭州元龍房地產開發鄭州億辰房地產開發10.10中原區電廠西路東、鴻運路南2.531.41掛牌3940125.43住宅用地河南利海房地產開發12.30中原區互助路南、文化宮路東4.36.58協議647.3998.387住宅用地河南山水房地產12.30中原區歐麗路東、天下路南3.53.758協議394.08112.59住宅用地河南省鄭發置業1.23管城區商城路北、建業路西2.510.85其他569.752.49住宅用地河南唯美房地產開發2.28管城區中州大道以東、南三環以北、金岱路已南、崗東路以西3.5290.50掛牌4956583.94住宅用地河南民安地產開發4.21管城區航海路北，未來大道西614.273協議502.1235.18住宅用地河南康利達置業6.5管城區濱河路南、未來大道東5.56.1395協議734.475119.63住宅用地河南力寶實業6.13管城區未來路西、魏莊西街東、耿莊北路北、石油公司南3345.48掛牌64730182.61住宅用地河南正商置業6.24管城區開發路以東、馮莊東路以西、端午路以南、南屏路以北2.8900.264掛牌91810101.98住宅用地鄭州亞新房房地產開發/河南中聯創房地產開發7.22管城區萬泉路南，客技路西2.567.73劃撥00經濟適用房用地鄭州永豐房地產發開7.28管城區石化路北，隴海鐵路南1.68.619劃撥00經濟適用房用地中鐵七局集團建筑工程2.28金水區1.楊君北路北、中州大道西2.黃家庵北路、金牛路北2.8296.918掛牌15200156.83住宅用地河南利達置業2.4金水區南陽路東、衛生路西、海灘南街南、優勝北路西段兩側657.051掛牌20636361.71住宅用地河南宏益華地產開發4.21金水區國基路北，索凌路西1.54.341協議510.652117.63住宅用地信和（鄭州）置業8.28金水區政七街東、農科路南3.514.53協議1380.5395.01住宅用地文化路街道辦事處關虎屯社區委員會10.31金水區經七路東、豐產路北10協議1833.5183.35商業用地中國信達資產管理公司鄭州辦事處11.8金水區未來大道東、燕南路北2.13協議260.14122.13住宅用地鄭州燃氣房地產開發12.2金水區西太康路北、銘功路東3.837協議439.57114.56商服用地鄭州亞新房地產開發12.9金水區北環路北、索凌路西1.731.77協議80.192.524住宅用地河南裕華置業2.4惠濟區南陽路與北三環立交橋四周5550.85掛牌155100281.56住宅用地鄭州天中地產開發4.18惠濟區開元路南，香山路東2.558.335掛牌11960205.02住宅用地鄭州建設鑫苑置業4.18惠濟區香山路以東，銀通路以西2.563.684掛牌13360209.79住宅用地鄭州建設鑫苑置業5.21惠濟區新柳路北，常青路西1.6250.763劃撥00經濟適用房用地河南裕華置業5.21惠濟區長柳路北，規劃路西1.6441.384劃撥00經濟適用房用地河南裕華置業9.11惠濟區文化北路西、體育路北335.37協議00住宅用地河南中原建業城市開發2.28二七區航海路南、京廣路西010.5協議125.89711.99住宅用地河南臺興房產3.28二七區交通路東、隴海路南00.2535協議19.188175.69住宅用地中國農業銀行鄭州二七區分行3.28二七區中原路南、大學路東、菜王西街西、康復后街北7.527.735掛牌14350517.40住宅用地

鄭州學都置業4.05二七區鄭密路西，張魏寨北路南1.793.012協議270.58189.83住宅用地鄭州珠江置業12.12二七區大同路北、福壽街東0.11協議15.65142.27商務用地鄭州市邦地房地產開發9.11高新區經開第一大街西，朝鳳路北3174.44協議1817.4610.42住宅用地鄭州未來遠大置業10.10高新區金菊街南、石楠路東217.17掛牌148086.21住宅用地河南新合鑫置業二．重點地塊成交分析淮河路南、嵩山路西地塊位置土地使用權人出讓方式用地來源用途容積率面積(畝)成交價格(萬元)使用年限淮河路南嵩山路西鄭州建海置業掛牌出讓現有建設用地普通商品住房4.525.316020702023年年的土地市場，此地塊無論如何都無法繞開去，作為地王，其給鄭州市2023年年的土地市場迎來了一個開門紅，為市場迎來一片喝彩聲，但是到9月，短短的半年時間，開發商卻無奈退場，個中滋味，也許只有其自己才能細細品味。1月9日，2023年年鄭州第一場土地拍賣會拍了個開門紅。鄭州建海置業以1.6億多元拿下鄭州電視臺的25.3畝土地。創下了一畝地633.2萬元的“天價”，成為鄭州單價新“地王”。地塊位于淮河路與嵩山路交叉口，交通便利。多個企事業單位和鄭州建材大世界等分布在宗地周邊，生活設施完善、生活便捷。這塊土地規劃的容積率相對較高，可以達到4.5。該地塊兩面臨街，商業價值也比較高。據測算，鄭州電視臺地塊每平方米樓面價約為2110元，如果加上綠化等建安成本，每平方米房價成本在4100元至4300元，房子的市場銷售價格預計可達到4800元至5500元。按照土地出讓文件，該地塊將于今年8月份移交，開工后預計明年可取得預售證，在市場進行銷售。但是在9月末，由于地價過高及鄭州市場在1—9月份銷售量的大跌，加上建海置業資深的一些原因，造成了其作出了無奈的退地的選擇。繼建海置業退地僅20天的時間，鄭州市房地產行業的龍頭企業建投鑫苑也退出了其在07年所拿到的其小地王的伏牛路地塊。以兩個地王的退地標志著鄭州土地市場開始轉冷。王寨城中村改造用地地塊編號土地位置土地面積（㎡）土地用途規劃指標要求出讓年限(年)建筑高度(米)容積率建筑密度(％)綠地率(％)鄭政出〔2023年〕1號南陽路與北三環立交橋四周A1-01783.7商服（兼容城鎮住宅）≤80≤4.0≤45≥25商服40城鎮住宅70A2-015440.1城鎮住宅（兼容商服）≤60≤6.0≤35≥25城鎮住宅70商服40A3-01118493.9城鎮住宅（兼容商服）≤80≤4.0≤25≥30城鎮住宅70商服40B1-0290381.2商服和城鎮住宅（兼容公共管理與公共服務用地）≤80≤4.0≤48≥25商服40、城鎮住宅70、公共管理與公共服務50C1-0239390.4商服（兼容城鎮住宅）≤100≤5.4≤48≥25商服40城鎮住宅70D1-0179619.6公共管理與公共服務用地（小學）≤15≤0.8≤20≥4050D1-02商服和城鎮住宅（兼容公共管理與公共服務用地）≤80≤4.0≤48≥25商服40、城鎮住宅70、公共管理與公共服務50D2-0110676.5商服（兼容城鎮住宅）≤80≤4.0≤45≥25商服40城鎮住宅70E1-0417463.6城鎮住宅（兼容公共管理與公共服務用地）≤80≤4.0≤25≥30城鎮住宅70、公共管理與公共服務50E2-015004.6城鎮住宅≤100≤8.0≤35≥25702月4日，位于南陽路與北三環立交橋四周的王寨城中村改造用地被鄭州天中房地產開發以15.51億元總價成交，平均每畝地281．55萬元，再次刷新總價“地王”。地塊緊鄰南陽路、北環路，交通便捷，教育、醫療、企事業單位、商服分布在項目周邊，配套也較為完善，隨著周邊居住氛圍的日益濃厚，周邊商業多為大型批發市場，居民生活配套商業、高檔商業相對滯后，為該項目商業項目的上市提供了契機。但該地塊被分割成多個獨立單元，用途繁多，各個單元依據用途有相應的使用年限，多種用途對于完善生活配套有重要作用，但各個單元相混合和地塊零散對于項目的規劃、設計存在著挑戰。且南陽路與北三環交叉口房地產開發相對滯后，水產品市場、調味品市場在一定程度上抑制區域，同時周邊還有較多的工業用地，影響居住品質。地塊編號土地位置土地面積（㎡）土地用途規劃指標要求出讓年限(年)建筑高度(米)容積率建筑密度(％)綠地率(％)〔2023年〕3號中州大道以東、南三環北、金岱路以南E-0225495.0城鎮住宅≤80≤3.5≤28≥3070W-028044.6≤80≤3.5≤28≥35W-06160124.3城鎮住宅（兼容商服）≤80≤2.6≤28≥35城鎮住宅70，商服40合計193663.9㎡劉南崗村城中村改造用地2023年年2月28日，管城區劉南崗村城中村改造用地被河南民安房地產開發以起始價49565萬元拿下，每畝地價170.63萬元。該地塊位于中州大道與航海路交叉口南500米，西面緊鄰中州大道，南臨南三環，東接機場高速，對外交通極為便捷。開發商采用“未遷先安置”的建設思路，第一批安置房已經入住，第二批安置房已經封頂，進行外立面裝修。項目在06下半年年已經開始做戶外廣告的宣傳，因各種原因項目擱置一段時間。該項目為橡樹玫瑰城，目前銷售情況良好。三．即將入市地塊分析12月份共有7塊土地推出，共1210畝，其中有一塊872畝的城中村改造項目。編號上市時間行政區地塊位置性質規模（畝）容積率出讓年限（年）競拍保證金（萬）112.7金水區農科路北、文博東路住宅131.683.57020220212.7金水區農科路北、數碼路住宅83.563.57020220412.17金水區豐慶路西、北環路南住宅5.483.0705000812.31金水區紅旗路北、紅專路南住宅35.957.5702022312.15二七區鄭大南路以東、環翠路以北、京廣南路以西、長江路以南綜合用地872.483.5住宅70商業4010000512.17二七區長江路南、代莊街東住宅6.923.570500612.31二七區西三環東、隴海鐵路南住宅59.71.7702022712.17中原區西站北街東、煤倉街北住宅14.453.5701000第四篇經典案例分析一．區域標志性樓盤升龍國際中心建筑類型高層、寫字樓、商業、公寓項目簡介升龍國際中心由鄭州尚錦房地產開發開發，位于鄭州市二七區大學路與淮河路交叉口南200米處。集住宅、商業、寫字樓、公寓、星級酒店為一體，目前在售的為8棟31層住宅，以及升龍商業廣場4棟3-4層商業。總套數4236套，其中住宅3478套，商業758套，目前銷售率已近50%，均價5000。配套分析項目位于鄭州西南核心區域，地處連接“二七商圈”、“碧沙崗商圈”的中軸線，周邊名校林立，政府機關、銀行、大型住宅社區比比皆是，地鐵一號線、火車站西出站口近在咫尺，依托自有住宅、酒店、公寓、寫字樓共計140萬平米城市綜合體的超大規模，形成300公里中心輻射，20萬固定消費群體，日均100萬的客群流量，多商圈包圍的真正城市級核心中心。規劃分析升龍國際中心采用領先的‘住宅雙地面，商業多首層’規劃理念，‘一縱兩橫’的規劃手法，為住宅和商業的業主營造互不干擾、精彩超前的空間。升龍商業廣場由升龍不夜城、升龍數碼廣場、升龍時代購物廣場、升龍生活廣場四大商業板塊組成。在規劃上采用開放式商業群落規劃，商業街區、商業休閑廣場、主題百貨、購物中心、商業景觀區域相互融合。集中商業區域采用“多首層”概念設計，創造出了“層層首鋪，鋪鋪首層”的國際化商業街區組合形態。建筑風格采用的是現代簡約建筑風格，白色加米黃，簡約大氣。戶型分析住宅戶型1-12-23-24-2合計面積（㎡）40-7080-90120140-180*推量17806533971622992銷量5534142291131309銷售率31%63%58%70%44%月均去化4634199108商業層數一層二層三層合計主力戶型面積22-14020-27030-290*40-70推量256153152506323銷量10114512065銷售率39%9% 3%24%20%月均去化34524022項目一房去化也最快，這主要是因為項目小戶型推量大，另一方面，項目大體量的商業以及招商也提升了投資者的信心。整體上看兩房銷售情況最好，去化也較快，這和目前市場上購房者以自主為主有關。商業方面，一層銷售情況明顯最好，這主要是因為一層臨街商業經營情況一般都明顯好于其他樓層，另一方面，一層商業整體上面積較小，也促進了它的去化。主力戶型44㎡44㎡小戶型，功能齊全，獨立的廚房和陽臺滿足消費者基本需求。戶戶全明、功能分區合理臥室客廳朝南南臥室門與衛生間門相近，且與盥洗區相對，造成不便客戶分析：升龍的客戶也是以附近居民為多，住宅方面投資也占了小部分。客戶普遍比較好看項目的地段、規模和開發商實力，但部分客戶對戶型不太滿意。商業部分得益于大體量以及有力的招商，客戶普遍比較看好其發展潛力。營銷推廣：升龍國際中心在推廣中始終以各種活動為主題，通過一系列的買房送禮品、送裝修等等，共同打造高性價比全能社區，商業“先招商，后推廣”，引進家樂福、紅星?美凱龍、國美電器、永樂電器、臺灣NOVA數碼、奧斯卡影院、麥當勞、肯德基等世界500強企業，并統一經營5年保證收益，解決消費者后顧之憂，致力于打造“第二個二七商圈”。升龍國際中心系列活動2022-01-07四重豪禮連環送，千萬重金等你拿！購一房送8888元禮包，購兩房送18888元禮包，購三房送28888元禮包，購四房送38888元禮包！升龍購房節期間購房即送全家體檢卡，過個平安健康年！看房即送精美禮品！2023年-12-26加推精品房源A區號樓禮獻全城！年終大抽獎，豪華筆記本、液晶大彩電，10萬重金，歲末推出！2023年-11-28民心大盤，感恩回饋，升龍民生關懷3重計劃。1、首付分期，輕松購房；2、租房有補貼，還貸不用愁；3、+888元，送全屋精裝修！2023年-11-14升龍民生關懷3重計劃傾情啟動，特別加推，首付8888元買一房，首付18888元買兩房活動！2023年-10-09升龍商業廣場憾世登場！統一經營5年保證收益，買金鋪，做世界500強房東！2023年-09-17新青年置業計劃：凡購買一期住宅+公寓制定戶型，每套+888元，即可贈送高檔精裝修！新青年置業計劃生活體驗區樣板房盛妝開放，歡迎蒞臨品鑒！2023年-8-29挑戰性價比，壹公館4400元/平米起，8月27日－31日凡蒞臨現場看房，均可免費品嘗世界頂級現磨咖啡！2023年-07-318月1日至8月8日期間，凡購買指定戶型（F4/F5),均可享受每日1000元禮金饋贈，最高饋贈金額8888元；凡購買指定戶型（F/F5），加88元/平米送精裝修！8月1日－9月26日（共8周），購買指定戶型（A2）即贈送16888元的超值禮金，每周僅限5個名額！2023年-07-24新青年置業計劃活動時間：7月25日－7月31日！朝陽觀點升龍國際中心位于二七區大學路與淮河路交叉口，配套完善交通便利，人文氣息濃厚，項目規模400畝的規模，加上之前曼哈頓的影響力，無形中給銷售費增強了信心。區域內項目多為純住宅項目，而升龍在定位時引進商業、寫字樓、星級酒店，打造成一個大規模的城市綜合體，再造了一個“二七商圈”。商業部分招商先行，引進世界五百強企業，奠定了商業繁榮的基礎，很大部分降低了消費者后期的經營風險，多首層的設計，增加的臨街旺鋪的數量，緩解了二三層商業的銷售壓力，取得了良好的效果。但升龍的住宅小戶型占到了一半以上的比例，雖然商業成活之后小戶型的銷售壓力不大，但在短時間內很難完全消化，影響了項目的去化速度。二．安全置業無風險怡豐新都匯項目簡介項目名稱怡豐.新都匯建筑面積40萬平方米容積率5.1綠化率32.5%建筑類型高層、商業、公寓怡豐.新都匯由河南怡豐置業發展開發，位于鄭州市惠濟區農業路南、天明路西側，由12棟32-34層高層組成。項目計劃分兩期建設，一期規劃建筑面積22萬平方米，其中住宅20萬平方米，共2747套（其中安置房1386套），商業面積6858平方米。規劃地上停車位330個，地下停車位550個。目前在售的為位于項目南邊的1、2、3、5、6號樓。12月6日和12月27日兩次火爆開盤，優惠后均價4800，目前銷售率將近30%。配套分析：在配套上，項目位于農業路和天明路交匯處，區位優勢明顯，周邊配套完善，交通便利。加之小區內部規劃規劃有3萬平方米沿街商業、大型商業廣場、雙語幼兒園等生活配套，可以說無論是生活、教育還是出行都非常便利。同時項目毗鄰百畝青少年公園，給項目提供了良好的景觀資源以及休閑娛樂場所。規劃分析新都匯定位為新都市街區生活典范，追求居住的舒適性，并強調生活的品位感。12棟31層~34層板式和點式高層住宅，并規劃有3萬平方米沿街商鋪、大型商業廣場、幼兒園等生活配套設施，外部是交流區和生活配套區，內部被圍合，既能保證居住區的絕對安靜，又能盡享休閑、購物的輕松便利。在建筑風格上采用現代簡約式建筑理念，外觀時尚大氣，簡約而不簡單。天然氣、暖氣入戶，兩房三房都贈送5-18平方米的空中花園，實現人居與自然的完美結合。園林景觀怡豐·新都匯景觀景觀以簡單的鋪裝，景觀小品以及立體水景為主，從景觀整體性、層次感和人性化出發，將內部景觀規劃為四季有景、步移景異的立體水景園林，加上空中花園、寬景陽臺以及屋頂花園，營造出多空間、多層次、契合多種需求的時尚園景，結合與項目一路之隔的大型休閑活動中心——百畝青少年公園，成就內外俱佳的極致多重美景。內部景觀分為“商業區”和“居住區”兩大空間組團。其中居住區包括“三輔三園”，即，一條景觀主軸，兩條景觀次軸，四個園區（“秀”園、“尚”園，和空中花園）。商業區包含“三帶四點”，即，兩條外商業景觀帶，一條內商業景觀帶，五個景觀節點（怡豐廣場，新都匯廣場、內商業入口廣場、“COCO”廣場）。通過居住區景觀軸，將被市政道路分開的南北兩區連為一體。景觀效果圖夢縈真趣透視圖“T”臺秀場嘉年廣場（秀園主人口）戶型分析戶型1-12-23-2合計面積46-6081-91119-131*推量4437941601099銷量60267114441銷售率13.5%33.6%71%40%月去化125925*項目一房和兩房推量較多，但三房銷售情況最好，小戶型去化較慢。這一方面是因為目前大環境下，項目客戶以自住為主，小戶型需求量小；另一方面是由于項目客戶改善居住條件的較多；同時項目兩房三房有挑高空中花園贈送，也推動了兩房三房的去化。主力戶型：戶型方正、戶戶全明干濕分離、動靜分區贈送5.8平方米空中花園83㎡兩房，面積控制合理廚房餐廳較遠，給生活造成不便衛生間門對向餐廳，不衛生120㎡三房兩廳兩衛純南向主、戶型方正戶戶全明、南北通透贈送13㎡雙空中花園衛生間距離北臥室和廚房太遠客戶分析：新都匯的客戶大部分是來自金水區附近的居民，以自主為主，年齡基本在25-45歲之間，二次置業比例較大。客戶普遍對80多兩房以及120左右三房比較關注。客戶在選擇新都匯時，考慮主要有三方面：一是位置較好，周邊配套齊全；二是項目規模相對較大，后期物業有保障；三是優惠幅度比較大，同時贈送挑高空中花園，性價比較高。銷售推廣：高性價比、吸引客戶——新都匯主體推廣主要是突出其地段優勢以及高性價比（空中花園的贈送），打造新都市街區生活的概念，同時推出6-7個點的大幅優惠，并贈送5-18㎡挑高空中花園，實現得房率近100%，打造高性價比的高尚社區，讓客戶感到實實在在的優惠。提升形象、深化記憶——推出為期七天的“國慶歡樂總動員”系列活動。節日期間到訪新都匯現場均可參與抽獎,均有機會獲得最高達萬元的大獎。此外，怡豐?新都匯經典電影巡展、廣場文化巡演都在國慶七天連續進行，讓更多的人參與到金秋國慶的歡樂中來。主辦“中國經濟怎么了？”―中國經濟發展現狀探究主題高峰論壇，邀請清華教授參與討論，提升項目形象，同時增強銷售者信心。降價補差、增強信心——首次旗幟鮮明的提出安全置業六大保障，解決銷售者的后顧之憂。朝陽觀點怡豐.新都匯位于農業路絕版地段，地理位置優越，區域內配套完善，交通便利。與周邊項目相比，新都匯40萬建面的規模較大，后期物業有保障，加上怡豐兩個項目同時入市，彰顯公司實力，安全置業六大保障計劃，全方面增加銷售費信心。同時項目在區位優勢明顯的情況下，增加產品亮點，贈送5.8-13平方米挑高空中花園，實現得房率近100%，并在小區內部規劃沿街商業、大型商業廣場、雙語幼兒園等生活配套，倡導新都市環境下的街區生活方式。不僅好的區位加上好的產品，更有優惠的價格，開盤訂房優惠7個點，免暖氣天燃氣初裝費，真正把優惠給到客戶，贏得了客戶的親睞。但是新都匯項目整體容積率高，樓間距較窄，影響低樓層房源通風采光，并且開盤7個點的優惠開盤兩天后取消，恢復2個點的正常優惠。致使剩余房源更加難以消化，“置業安全六大保障”計劃，使剩余房源無法優惠推出，影響了開盤后房源去化速度。三．將人文進行到底永威翰林居項目評析項目簡介：項目名稱永威翰林居項目規模101198平方米容積率1.6綠化率36%總戶數1266戶建筑類型電梯洋房，多層永威翰林居位于鄭東新區龍湖南區的高尚居住區，區域內部高端配套設施齊全，生活方便快捷；同時項目周邊名校環繞，人文氣息濃郁。河南省實驗中學、實驗小學，鄭州市第八中學，鄭州市第四十七中學，眾意路小學，海文幼兒園，北大附中外國語小學等。旨在創造一個基于未來生活發展模式的高素質人文府邸。

建筑規劃永威·翰林居的定位為“中原首席名校高知社區”，由深圳規劃設計總院擔綱設計，在注重住宅私密性、內部空間獨享性的前提下，永威·翰林居在建筑風格上融匯了西方的手法、東方的文化，采用現代與新古典主義完美結合的風格，兼顧統一性和單體的多樣性，按面積劃分為精品型、尊貴型和超闊型，外立面大氣、精致、有層次感，通過特定的建筑符號和裝飾線條，保持總體上的協調。園林規劃園林規劃則以區內景觀生機盎然，盡顯大氣為特點，小區采用密植的樹木和綠籬，在充分保護住戶的私密性同時，又使住戶擁有盡可能大的高品質私家花園。永威·翰林居的園林布局，體現了中國古典園林自由布局的空間意境，整個社區規劃結合原有河流水勢，盡量營造自然布局，增強視覺美感。小區融入原生態高尚社區的新概念，在對居住文化精準深刻的把握基礎上，結合先進的生活方式和居住理念，充分滿足了業主們日常的居住生活、健身休閑、娛樂交往等需求。小區實行人車分流，林蔭步道、健身中心、東南亞熱帶植物等現代生活元素是業主生活品位和生活價值全面提升的體現，形成眾多空間節點，創造出具有豐富內涵和濃郁人文氣息的社區形象。戶型分析戶型配比：戶型1-12-12-23-24-2復式面積37--597886--89129-140167-202189-220數量62062424906218銷量483014317110月均去化161048640項目一房較多，但是去化速度緩慢，兩房和三房去化速度較快。這一方面是由于此區域屬于高尚生活區，購房者多為改善居住條件，因此購買小戶型去化較少；另一方面是由于周邊學校較多，青年教師購房者多青睞兩房產品，因此兩房在此區域銷售較好。戶型鑒賞：動靜分區較為合理，多陽臺設計能夠滿足客戶的生活需求，但是項目餐廳設計遠離了廚房，造成生活不便。戶型動靜分區，設計合理。多陽臺及陽光房的設計既滿足主人的功能需求，也能給予客戶尊貴的體驗。動靜分區較為合理，多陽臺設計能夠滿足客戶的生活需求，但是項目餐廳設計遠離了廚房，造成生活不便。戶型動靜分區，設計合理。多陽臺及陽光房的設計既滿足主人的功能需求，也能給予客戶尊貴的體驗。實景賞析 價格走勢：由于翰林居一期開盤成交量較差，開發商逐步的調整了其價格策略，同時由于從11月份開始，項目一些定向的團購房入市，造成了其均價持續走低。報廣、網絡廣告、戶外廣告、派發單頁、短信、展會網絡廣告、派發單頁、戶外廣告、短信報廣、網絡廣告、戶外廣告、派發單頁、短信、展會網絡廣告、派發單頁、戶外廣告、短信開盤客戶積累一期開盤形象定位入市告知開盤8月9月10月11月12月7月6月認籌排號二期開盤售樓部包裝、圍墻廣告、派發單頁、公交車廣告永威翰林居項目分為兩期進行銷售，從6月份開始入市，經過3個月的客戶積累，趕在9月份一期開盤，但是其一期和二期之間的開盤銜接較近，至1月份二期也開始進行銷售。盡管在一定程度上由于兩期開盤時間緊湊造成了項目在一定時期內項目的市場熱度較高，但是卻不利于后期的銷售。朝陽觀點： 永威翰林居項目位于龍湖南區高尚生活區，區域內高檔樓盤林立，翰林居如果定位高檔社區，則缺乏與這些樓盤競爭的資源，因此其做了差異化產品，定位于中高端，以求區別于其他項目。翰林居以自己周邊獨一無二的教育資源為核心賣點，構建了一種人文情懷，把人文思想與文化引入社區，為業主構筑了一種全新的生活方式，取得了較好的效果。但項目的產品設計上，一房所占比例過大。這可能是由于開發商期望承接CBD核心區域的投資客戶，但是在短時間內，由于新區人口入住率較差，其小戶型的投資客不足，這造成了項目銷售去化較差。四．高性價比當道托斯卡納LOFT公寓分析項目簡介項目名稱托斯卡納項目規模43萬平方米容積率2.07綠化率36%總戶數約4000余戶建筑類型別墅，多層，高層、公寓、商業利海托斯卡納，是廣東房地產企業前10強、全國房地產品牌前100強的利海集團在鄭州鼎立打造的第一個項目。鄭州利海·托斯卡納總建筑面積約43萬平米，分布著多層洋房、疊拼庭院、高層、公寓、商業風情街等綜合物業形態。項目位于鄭州市北環與西環交匯處，西邊臨近京廣鐵路線。項目規劃鄭州利海·托斯卡納總建筑面積約43萬平米，分布著多層洋房、疊拼庭院、高層、公寓、商業風情街等綜合物業形態。公司秉承“營造中國綠色地產”的人居理念，將其打造成為集綠色、節能、健康、生態﹑和諧為一體的意式休閑莊園。建筑設計多層洋房6-7層帶電梯多層組成，戶戶雙陽臺；附送平臺花園，情趣生活空間，別樣私家感受。疊拼庭院層層退臺、戶戶露臺，4-6層帶電梯多層圍合而成；附送半地下陽光多功能房、前后花園、平臺花園、閣樓、露臺等多種不同附加值，個性化的空間設計，營造和諧鄰里交往空間。高層產品擁有入戶花園、陽光大客廳、雙陽臺、多露臺，異域時尚、陽光實用。戶型配比9月中旬托斯卡納推出了其LOFT公寓，以其高性價比引領了市場。此次所推出的戶型為37—71平方米的小戶型，共計600套，截止09年1月中旬，簽約580套，銷售率達到90%，月均銷售145套。一層價格，兩層面積。盡管托斯卡納地理位置較差，但是層高4.8米的LOFT產品引爆了年輕人的購買需求，成為了市場的贏家。戶型賞析一層價格，兩層面積。盡管托斯卡納地理位置較差，但是層高4.8米的LOFT產品引爆了年輕人的購買需求，成為了市場的贏家。復式產品，戶型功能隨意安排，每個房間可根據自身需求設定其功能。迎合了年輕消費者的要求。復式產品，戶型功能隨意安排，每個房間可根據自身需求設定其功能。迎合了年輕消費者的要求。低總價，大配套，讓消費者在輕松置業的同時能夠滿足其住在大社區的心理需求，超高性價比是其熱銷的原因。低總價，大配套，讓消費者在輕松置業的同時能夠滿足其住在大社區的心理需求，超高性價比是其熱銷的原因。營銷推廣托斯卡納LOFT在推廣中緊緊抓住其產品的優勢，集中宣傳其“買一房，得兩房”的賣點，同時以低價入市，制造了市場的轟動，進而迅速的消化了其產品。品質價值品質價值營銷價值品牌建設規劃構建產品定位戶型特色配套價值營銷策略推廣手法展示體驗如果迷路了，我希望是在托斯卡納總建面43萬平方，意大利風情社區38——76平米loft魔幻空間買一層用兩層依托托斯卡納大社區配套，配套齊全均價3980元/平米，一層價格，雙倍面積，折合單價2021元/平米產品+品牌±求；戶外、候車亭、報廣整合傳播異域風情準現房呈現朝陽觀點2023年年下半年，托斯卡納LOFT產品如一匹黑馬馳騁在鄭州房地產市場，為蕭條的市場帶來一絲暖意。鄭州房地產市場的剛性需求較為充足，特別是年輕的一次置業者，但是限于其自身收入的不足，很難購買日漸高企的房子。利海集團正是看準了這部分客戶，準確的定位其產品，最終以高性價比贏得了市場的認可。房地產市場越來越走向買方市場，消費者的需求將把握市場的走勢。開發商在開發產品的過程中，只有深入的了解消費者需求并通過對產品的創新超越其期望，才能在贏得市場，獲取利潤。

2023年紡織服飾品牌分析報告2023年8月目錄TOC\o"1-4"\h\z\u一、品牌公司復蘇時點 3二、本土服飾品牌復蘇的突破口 81、品牌與產品差異化 82、傳統渠道精簡與整合 93、適度提升直營比重，加強渠道控制力 94、更重視電子商務，強調線上線下共同發展 105、管理層由創始人團隊向職業化、專業化團隊轉變 116、通過品牌兼并整合實現集團化發展 12三、上市品牌服飾公司分析 14四、品牌服飾公司未來發展前景 16五、投資建議及重點公司簡況 181、魯泰A 192、富安娜 203、探路者 204、朗姿股份 215、卡奴迪路 226、羅萊家紡 227、森馬服飾 238、華斯股份 24六、風險因素 25一、品牌公司復蘇時點從行業終端來看，此輪服飾行業調整始于2022年。2022年在通脹大背景下，品牌企業為了應對持續上漲的成本費用壓力同時實現盈利增長的要求，不斷對產品進行提價，2022年下半年開始，雖然終端零售金額的增速并沒有出現大幅度的波動，但終端銷量增速已經出現了明顯的惡化。終端疲弱對上市品牌公司的沖擊已經從終端庫存積壓傳導至訂貨會增速。由于加盟訂貨制的存在，上市品牌公司利潤表增速的下滑會明顯滯后于終端出現的惡化。從傳導路徑來分析，從2022年秋冬開始行業終端售罄率相對往年普遍出現一定程度的下降，事實上行業的這輪調整尚在進行之中，多數品牌公司目前都處于打折促銷去庫存的狀態，2022年秋冬訂貨會不少公司開始出現一定程度的下降，今年上市品牌公司普遍面臨著利潤表增速進一步下滑甚至盈利下降的壓力。行業調整之后，未來修復路徑也將從終端開始。由于終端銷售低迷，2021年下半年開始行業整體都在通過頻繁的打折促銷（包括電商渠道）清理積壓的庫存，我們認為終端的問題最終還是要先從終端修復，考慮到2022年秋冬訂貨會普遍不再壓貨，同時考慮到20