打造中國生產創意效勞基地

開啟中國創造元年海爾·首鋼文化創意產業園總體開發方案報告CHINACREATIVECENTER“中國創造中心〞開展愿景以創意產業為核心，依托國內外大型企業的設計研發中心，集辦公及配套的生活、商業設施為一體的綜合性產業聚集區主體identity產業選擇客戶選擇主體identity生活style空間space活動activity中國創造中心創意無處不在創意產業引領新時代全球經濟開展，成為國民經濟的重要組成局部在英國、美國、日本等國家，文化創意產業已成為經濟開展的支柱產業，增加值超過GDP的８％。全世界文化創意產業每天創造220億美元，并以5％的速度遞增。在一些文化創意產業開展較早的國家，增長的速度更快，例如美國文化創意產業的增長速度達14％，英國為12％。〔2006年行業資料〕創意產業還有效推動產業結構升級。例如，英國經濟依托計算機及軟件效勞業、設計業為主的創意產業，實現從制造型向創意效勞型的轉變；日本動漫藝術及相關產業規模，已經超過汽車工業，成為日本第二大支柱產業。2006年文化創意產業的平均增長速度8%3%文化創意產業占GDP比例中國英國７%全球18%日本20%美國文化創意產業人口占總就業人口比例“中國制造〞走向“中國創造〞的時代需求下，開展創意產業、特別是生產性創意產業，顯得尤為重要我國目前已有100多種制造產品數量位居世界第一。如今，全世界銷售一半的攝像機、30%的電視機和空調、25%的洗衣機和20%的冰箱都貼著“中國制造〞的標簽。根據美國全球財經研究公司的預測，中國會在2021年底之前成為世界上制造業規模最大的國家。但總產值規模僅相當于美國的1/5，日本的1/4強；制造業的人均勞動生產率遠遠落后于興旺國家，僅為美國的1/25、日本的1/26、德國的1/20；技術創新能力十分薄弱，產業主體技術依靠國外，有自主知識產權的產品少，依附于國外企業的組裝業比重大，工業增加值率僅為26%，遠低于美國的49%、日本的38%、德國的48.5%；低水平生產能力嚴重過剩。增強自主創新能力，推動經濟增長方式轉型，已成為中國經濟的當務之急！北京市創意產業蓬勃開展，消費性創意產業以傳媒業為代表，生產性那么以軟件網絡計算機效勞為主導北京創意產業開展優勢明顯，根底較好，產值已占到GDP的10.3%；軟件、網絡及計算機效勞，新聞出版，播送、電視、電影和設計效勞等重點行業優勢突出，而且設計效勞業增長最為迅速北京市文化創意產業分類北京市創意產業聚集區涌現，東西部氣質差異已經顯現，城市西部更加側重于開展數字技術以及工業／建筑設計等生產性創意產業時尚生活VS高端產業：東西呈現不同特點，東部重點開展重點開展傳媒產業、古玩藝術、演出展示、時尚消費、設計與咨詢和知識產權效勞等產業；而西部那么側重軟件與信息效勞業、數字動漫游戲、數字媒體出版、數字影音、無線增值內容、網絡內容增值效勞等基于數字技術的文化創意高端產業，以及工業和建筑設計等創意產業環節成熟創意產業區案例——798和中關村重點產業：文化藝術產業、時尚休閑娛樂業及傳媒業等依托資源：CBD及使館區的時尚消費人群；藝術家群體；央視和北京電視臺活動人群：CBD白領為主，外籍人士未來趨勢：消費性創意產業聚集，時尚消費地，引領消費結構升級重點產業：網絡、動漫、軟件和信息效勞業及設計效勞業等依托資源：中關村科技園，院校科研機構、技術人才，高端產業的產學研一體化活動人群：中關村技術人員、院校和軍隊政府等大型機構工作人員未來趨勢：偏重生產性創意產業，產業升級的動力源和示范區北京西部的整體氣質以及計算機軟件行業的領先地位，為開展目前還相對薄弱的工業設計類生產性文化創意產業創造了條件終端文化消費新興高科技產業提升制造業附加值消費結構升級帶來的不斷增長的文化創意產品的最終消費性需求

產業結構升級帶來的對文化創意產業的生產性需求

文化體制改革帶來的對文化創意產業的政策性及體制性需求

三種需求推動北京文化創意產業開展CHINACREATIVECENTER“中國創造〞中心全球化的背景下：會聚全球創造力開掘中國創造潛力讓中國成為全球關注的“創造〞舞臺助飛中國創造，提升中國制造CREATIVITYOFCHINA&CREATIVITYINCHINA支柱產業—以數字技術為依托，以數字化的工業、建筑設計研發等工業數字設計創意效勞業為主要內容，涵蓋汽車及工裝設計、產品設計、平面設計、裝潢設計與環境設計的生產性創意產業輔助產業——體驗式商業及休閑娛樂業與支柱產業相結合，突出體驗性、創意性，引領石景山CRD的開展，引領北京、全中國的體驗經濟開展結合世界、中國及北京市的創意產業開展背景，確定本工程的產業定位生產性創意產業為主，消費性為輔，相互促進，推動產業結構升級的同時，引領區域消費，豐富區域生活消費性文化創意產業生產性文化創意產業定義直接生產滿足大眾消費產品的文化產業，可產生消費作用完善各產業的產業鏈條的中間環節，即為包括文化產業在內的各產業提供中間產品產品電影電視作品電子游戲文學作品音樂表演藝術美術品、工藝品制作…劇本服裝設計工業品外觀設計廣告方案軟件建筑設計…作用服務于個人的精神文化消費需求，豐富人們生活，拉動內需；但不能實現相關產業的升級服務于生產領域提升產品附加值、經濟發展中提升產業結構的要求，明顯突出“生產性服務業”的性質；實現從“制造”到“創造”的關鍵所在輔主園區的支柱產業涉及設計、建筑設計、廣告和工藝等創意產業細分產業，輔助產業那么主要圍繞數字休閑娛樂和創意生活等定義：文化創意產業又叫創造性產業、創意經濟，是源自個人創意、技巧及才華，通過運用知識產權，創造財富和就業潛力的行業。通常包括廣告、建筑、藝術及古董、漫畫、電影、電視、音樂、表演藝術、出版和資訊科技效勞等行業。分類：文化創意產業一般可細分為13大類。細分產業類型主要內容視覺藝術從事藝術品的創作及經營表演藝術從事戲劇、歌劇、舞劇、音樂等表演及經營文化展演設施從事美術館、博物館、演藝廳等的經營管理工藝從事工藝設計、工藝創作、工藝品展售、工藝品鑒定等電影從事影片制作、發行、放映及電影周邊生產制作服務等廣播電視從事無線電、有線電、衛星廣播電視、電視經營及節目制作供應出版從事新聞雜志、書籍、唱片、錄音帶等具有著作權商品發行的行業。不含電影發行及廣電節目和錄像帶節目的發行廣告從事各種媒體宣傳物的設計、制作等，獨立經營分送廣告和招攬廣告設計產品設計企劃、產品設計、機構設計、原型與模型制作、流行設計、商標設計、視覺設計、包裝設計、網頁多媒體設計、設計咨詢顧問數字休閑娛樂從事數字休閑娛樂設備、環境生態休閑服務及社會生活休閑服務設計品牌時尚從事以設計師為品牌的服飾設計、顧問、制造與流通創意生活源自創意或文化積累，以創新的經營方式提供衣食住行、教育娛樂各領域有用的商品或服務；運用復合式經營，具創意再生能力并提供學習體驗活動建筑設計包括從事建筑設計、室內空間設計、展場設計、商場設計、指標設計、庭園設計、景觀設計、地景設計等行業工業設計產業內涵豐富，核心是為產品提供高附加值，其市場需求隨著工業國家的開展而逐步增強1000美元2000美元興旺國家的工業設計開展史3000美元設計在經濟運行中的價值開始被關注設計將成為經濟開展的重要主導因素之一社會進入以創新領導實現價值增值的經濟開展階段工業設計就會成為先導產業，成為創新資源、增加社會財富、增強綜合國力的重要組成局部。產品設計：根據產品的功能、性能、形式、價格、使用環境的定位，結合材料、技術、結構、工藝、形態、色彩、外表處理、裝飾、本錢等因素，從社會的、經濟的、技術的角度進行創意設計。企業形象設計(CIS)企業識別系統由統一的企業理念、標準的企業行為及一致的視覺形象所構成。環境設計(人與硬件之間的界面設計)環境設計著重解決城市中人與建筑物之間的界面的一切問題，如：信息、信號系統、環保方案等，從而也參與解決社會生活中的重大問題。設計管理(DM)設計活動作為企業運作中重要的一局部，在工程管理、界面管理、設計系統管理等產品系列開展的管理中，善于運用設計手段，貫徹設計導向的思維和行為，并將之與戰略或技術成果轉化為產品或效勞的過程。工業設計的內容“就批量生產的產品而言，憑借訓練、技術知識、經驗及視覺感受而賦予材料、結構、構造、形態、色彩、外表加工以及裝飾以新的品質和資格，這叫做工業設計。根據當時的具體情況，工業設計師應在上述工業產品的全部側面或其中幾個方面進行工作，而且，當需要工業設計師對包裝、宣傳、展示、市場開發等問題的解決付出自己的技術知識和經驗以及視覺評價能力時，也屬于工業設計的范疇。〞——國際工業設計聯合會〔ICSID〕目前北京乃至中國的工業設計業主要還是依托大型企業，因此園區客戶將以國內外大型企業設計研發總部為核心工業設計成果仍然依靠少數大戶產出，其他主體的產出與之相比落差很大，大多數中小企業甚至很少有創新成果。例如2002年北京地區的工礦企業專利申請量為1466件，其中聯想〔北京〕占538件，中國石油化工股份有513件，而到第三位的中國天燃氣股份那么一下跌落為146件，到了第十位——北京四維-約翰遜保安器材那么只有22件，落差非常明顯。海爾的“三超雙新風〞空調獲得了2006年德國iF工業設計大獎；美的榮事達合資公司與臺灣著名工業設計公司浩漢〔ROVA〕公司簽下了長期的戰略合作協議；美菱特設工業設計研究室，用以專門對冰洗產品的設計研發；聯想擁有自己的工業設計中心，人員過百入駐園區的客戶選擇——核心客戶輔助客戶“中國創造〞的未來：成長中的中小創意設計企業“中國創造〞的典范：跨國企業的區域性乃至全球性設計研發總部“中國創造〞的領袖：國內領先企業的全國總部?全國３５個主要城市總部經濟開展能力評價報告?中，北京連續三年穩居第一，總部經濟初具規模總部經濟的核心影響因素為人才優勢、金融環境、政府辦事效率與法規、市場輻射力，而北京在這幾個方面無疑都有著先天優勢。北京的總部經濟開展綜合能力最強，對跨國公司和國內大企業集團全國性總部最具吸引力。北京目前的總部經濟以通訊和IT總部為主。隨著國外企業設計研發總部進一步外遷和中國企業技術總部尋求進入中心城市的趨勢下，尤其隨著中國企業不斷追求自主創新能力的提高，總部經濟的需求將不斷增強。北京有開展總部經濟的先天優勢，總部經濟已經初具規模全球化戰略下的海爾需要一個代表中國的北京總部海爾集團目前的國內戰略布局：青島：總公司總部，管控中心,人力、財務、采購、本錢核算、審計等事務上海：市場中心，戰略、產品、研發、創新、營銷等市場功能2007年底，海爾電腦營銷、籌劃與銷售總部整體遷至北京中關村海爾北京總部海爾北京總部：全球管理中心全球研發設計中心展示體驗中心世界的海爾，中國的海爾中國創造的代表——海爾集團的參與，本身就將成為“中國創造中心〞最有力的開展支持海爾是國內專利申請數量最多的家電企業。海爾的身影頻繁出現在國際工業設計的舞臺上：德國iF工業設計大賽、法國列賓國際創造展覽會等等

海爾在自主創新提升企業國際競爭力的過程中，已經能參與國家和國際標準的建設制定。海爾創造——“雙動力〞洗衣機；以３Ａ高清為技術主導的數字流媒體播放系統；海爾Ｐ７彩屏筆形照相；海爾變頻冰箱；自動擋滾筒洗衣機；“防電墻〞熱水器；“臭氧消毒〞洗碗機；海爾U-home……首鋼、海爾強強聯手，推動中國創意產業開展，有利于首鋼未來新產業的培植，也為二者在今后更廣泛、深入的合作奠定了根底首鋼集團：“全國十大鋼鐵企業之一〞，國內規模最大的線材生產企業，以鋼鐵業為主，兼營采礦、機械、電子、建筑、房地產、效勞業、海外貿易等多種行業。2007年銷售收入到達1090億元。首鋼集團在國內已有A股公司首鋼股份

，同時在香港擁有四家上市公司，即首長國際、首長寶佳、首長四方和首長科技。集團下設房地產開發公司，同時也與萬年、順馳等專業開發商合作，還是中關村軟件園的重要投資方。品牌優勢資金優勢產業優勢海爾集團：全球第四大白色家電制造商，自2002年以來已連續六年蟬聯中國最具價值品牌榜首，2007年的品牌價值高達786億元。旗下擁有240多家法人單位，在全球30多個國家建立外鄉化的設計中心、制造基地和貿易公司，全球員工總數超過五萬人，重點開展科技、工業、貿易、金融四大支柱產業，已開展成全球營業額超過1000億元規模的跨國企業集團。海爾地產集團成立于2002年。截至2007年底，公司擁有7個房地產開發子公司、1個物業管理公司和1個外地分公司，投資和開發工程從青島開始，正逐步拓展到濟南、北京、重慶、太原和蘇州等多個城市，土地儲藏面積300余萬平方米，已建成和在建的工程10余個。支柱產業—以數字技術為依托，以數字化的工業、建筑設計研發等工業數字設計創意效勞業為主要內容，涵蓋汽車及工裝設計、產品設計、平面設計、裝潢設計與環境設計的生產性創意產業輔助產業——體驗式商業及休閑娛樂業與支柱產業相結合，突出體驗性、創意性，引領石景山CRD的開展，引領北京、全中國的體驗經濟開展產業/客戶定位客戶—核心客戶：“中國創造〞的典范：跨國企業的地區性乃至全球性設計研發總部“中國創造〞的領袖：國內領先企業的全國性/全球性總部輔助客戶：“中國創造〞的未來：成長中的中小創意設計企業“三位一體〞解構研發中心管理中心展示中心國內外領先企業的戰略中樞大型企業的設計研發總部新理念、新產品、新品味的綜合展示體驗館國內外領先企業的創造中心將享受集研發中心、管理中心、展示中心“三位一體〞的開展空間花園式辦公環境，獨棟建筑整體〔定制〕出售，彰顯企業個性，總占地約33萬平米，總建面約60萬平米。管理中心—國內外領先企業全球化開展的戰略中樞直面國際競爭的舞臺：企業高層決策不同企業高層之間的交流會晤企業戰略制定和發布……研發中心—大型企業的設計研發總部設計研發中心代表了工業、建筑等行業領頭企業的核心競爭力，全球領先企業都有著遍布世界的設計研發中心，以便針對各國的具體情況設計出更貼近市場需求的產品，同時有效利用遍布全球的設計研發人才。SAMSUNG在全球擁有倫敦、東京、舊金山、首爾四個設計中心LG全球共有五大工業設計中心分布米蘭、紐約、首爾、上海及東京DELL擁有五個設計中心，分布在美國、新加坡、臺灣、印度和上海……研發設計人員辦公測試、實驗技術信息交流展示中心—利用地下空間構筑一條的展示大道，會聚知名企業的旗艦店，展示企業實力、企業文化旗艦店的主體位于地下，通過玻璃通道的塑造將概念性產品完美的展示出來，巧妙利用地下空間產品、效勞、理念最前沿、最全面的展示全球最具規模的展示體驗專區，借助知名企業之力，讓設計創意深入人心旗艦展示大道通過產品和效勞實現企業和客戶之間最直接的情感聯系新建地標建筑——首鋼中心＋海爾中心建筑特色，出自名師之手，具有強烈的工業設計感與企業文化相得益彰節能環保，引領未來與周邊建筑完美融合歷史與未來交匯處首鋼非鋼產業開展中心多功能廳：與相關產業其他企業的技術交流合作；內部會議培訓等總部辦公樓：非鋼產業管理中心和研發設計中心展館：工業文化展覽、公司歷史展示海爾全球總部會議交流空間辦公空間綜合展示體驗館“海爾U-home〞智能家電系統中小創意設計企業將享受融入歷史人文的工業遺跡與現代材料結合打造成的創意辦公區“中國創造〞的未來：成長中的中小創意設計企業將聚集于此

工業產品設計公司建筑設計類機構平面設計和裝潢設計公司環境設計公司設計師工作室……舊建筑與新功能創造性融合的創意設計區，外部增設空中走廊，從視覺上分割廠房之間的高大空間，增強整個空間的親和力和舒適度內部在現有廠房根底上加層，自由構建創意LOFTLOFT形式，建筑設計感強；總占地15萬平米，建面約30萬平米生活style主體identity活動activity生活style空間space中國創造中心創意無處不在居住：U-home休閑：U-experience工作：U-office：“泛在〔UBIQUITOUS〕〞工作的意義更多在于成為生活的不可分割的局部U-office：網絡時代新興工作模式，推動創意產業開展，奠定全新生活方式的根底U-office：借助移動辦公工具，工作空間延伸到辦公室以外，遠程辦公、后臺辦公、家庭辦公興起，創意人群的工作地點可以在家、酒吧、咖啡廳、甚至是公園……

U-home：家與世界同步，不僅是產品，更是提供一種時尚生活解決方案，是屬于你的更便捷的家居生活U-home讓人們在世界的任何角落都能享受到網絡的便捷效勞：可以隨時隨地的了解到家庭里邊各種電器的運行狀態，無論在哪里都可以通過網絡、打、發短信與智能家電對話；足不出戶便可網上購物；可以獲得家電維修效勞網絡的主動照顧，從而始終保持家用電器的最正確狀態；不用去醫院便可享受到醫療網絡的主動關心。U-home讓人們以全新的方式進行娛樂：不僅僅可以看到電視臺提供的節目，更可以通過網絡從內容提供商處獲得節目資源，從原來的被動的接收電視節日到主動選擇電視節目。U-home讓人們享受到除防盜門外的治安網絡的主動保衛，使家有了雙重防衛系統。充滿創意的建筑設計、環境設計、園林設計保存局部工業遺產，鐵路、管道等，追憶似水年華分散在園區中，居住、辦公混合，與產業區穿插分布，逐年開發總占地約300畝，容積率2.7，總建筑面積54萬平米，約5000戶〔預計區域未來就業人口6萬，其中管理人員約占20%，即1萬人左右，配套居住區可以滿足其居住需求〕

U-home，家與你的心同步，屬于你的人本空間，設計和情感無處不在，示范未來人居

以住宅及根本的生活設施為載體，延續工業精神，展現產業成果，讓創意設計深入生活

ExperienceintheshopsandbarsU-experience：歷史的回歸、人文的延續、創造力的蔓延，無處不在的創意休閑體驗

Experienceintheflagshipstores體驗式消費的旗艦店后工業特色的休閑設施體驗過去，體驗未來

體驗中國，體驗世界

體驗科技，體驗文化Experienceinthehotels舊廠房改造的精品特色酒店集建筑設計大成的五星級商務酒店“工業文化之路〞交通：

步行道＋空中廊道＋觀光鐵路多種交通聯系方式可以步行可以乘坐觀光小火車地面交通為主，輔以空中跨越步行道步行道空中廊道觀光鐵路觀光鐵路“工業文化之路〞帶你深入體驗創意空間，為你講述“中國制造〞到“中國創造〞的故事景觀特色：利用園林造景手法將歷史人文遺跡和原有植被資源融入景觀規劃中，成為園區的特色景點Experienceontheway在CCC，人在空間上是完全自由的，無論何處，我們都在生活工作與休閑相融:在休閑中工作，工作中休閑創意重構我們的生活，工作、休閑、居住相融，新的生活方式造就創意行業時尚一族——MO族活動activity會議展覽節慶賽事國際招標大賽教育培訓主體identity活動activity生活style空間space中國創造中心創意無處不在貝聿銘庫哈斯保羅·安德魯安藤忠雄赫爾佐格皮埃爾?德?梅隆……“中國創造中心〞的規劃建設國際招標，邀請國際知名機構和大師參與，使之成為國際創意界關注的焦點美國SOM美國KPF英國FOSTER日本日建設計阿特金斯國際澳大利亞柏濤〔墨爾本〕建筑設計公司美國易道設計公司……不間斷的設計展覽、論壇和研討會，樹立行業領袖地位維持活力，激蕩創意靈感，形成產業氣氛：各種規模、內容各異的會議會展競相登臺漢諾威工業論壇丹麥哥本哈根國際家具展中國國際工業設計頂峰論壇全國工業設計學術大會中韓設計論壇……確立行業領袖地位：形成如漢諾威工業論壇、丹麥哥本哈根國際家具展等定期召開、國際知名的會議會展活動開創工業創意設計類論壇、賽事、節慶活動：

“中國創造論壇〞“首鋼·海爾國際工業設計大賽〞“國際設計節〞德國博朗國際工業設計大賽德國紅點產品設計大賽德國漢諾威iFDesignAwards設計大賽法國工業設計院Janus大賽歐萊雅工業設計大賽倫敦設計節東京國際設計節新加坡設計節……展示評選互動開閉幕大型PARTY……聚集人氣提升知名度內容豐富、形式靈活的教育培訓活動長期與短期專業與非專業當面授課與遠程教育內容以工業、建筑設計為主創意活動的中心地標——創意會展中心總建面2萬平米大型展廳和會議中心，保存現有建筑的高空間、高跨度特點，加以裝修利用小型展廳、設計實驗室及配套局部，在現有建筑根底上加建、改建，或在內部加設廊道、玻璃隔斷，分割成為多個較小的靈活空間，便于利用歷史的空間space生活style空間space主體identity活動activity中國的未來的中國創造中心創意無處不在工業遺跡或抽象或具象的表達，成為園區的標志性存在，處處表達空間的歷史感44空間處理上采用中國式園林伸縮自如、曲徑通幽的創作手法，盡顯中國意境后現代主義連接起過去、現在與未來，蘊含著中國與世界面對未來的姿態未來的方向：于簡約中有無窮韻味源自歷史把握今天創造未來采用裝飾手法到達視覺上的欣賞效果，提倡滿足現代社會人們豐富的心理需求，而不僅僅是單調的功能主義中國古典主義與后現代主義都注重對傳統的回歸中國古典主義與后現代主義融合，筑就情感空間會展中心旗艦展示大道特色酒店體驗式商業新建五星級酒店園區各種活動的中心地標總建面約2萬平米，主要為利舊改造舊廠房改造而成，展現區域特有的歷史、人文、地理的積淀與內涵總建面約2萬平米，偏休閑性最新產品和概念產品等設計體驗總建面約1萬平米，地下為主入駐品牌如海爾、美的、吉利、三星、豐田等生活休閑和商務休閑設施，突出空間的歷史感總建面約3萬平米具體業態如餐飲、咖啡廳、特色零售等作為區域產業開展的配套，集中表達先進的建筑技術和建筑藝術總建面約3萬平米，偏商務性功能構成及主要規劃指標功能占地（萬平米）建面（萬平米）辦公總部設計中心3360創意設計區1530服務公共服務中心22孵化器5酒店52+3配套休閑商業1會展中心82體驗式商業3（其中地下1萬）小計6390居住2054地上建設合計83161地下建設合計

21（1萬平米商業+20萬平米停車及配套）產業區容積率：1.7居住區容積率：2.7總容積率：1.95首鋼、海爾聯手締造“中國創造中心〞〔CCC〕全球獨一無二的創意產業集群中國創造與世界創造交融的核心地帶世界與中國的靈感與激情在此碰撞新的生活、新的世界從此起步創意聚焦“中國創造中心〞之于首鋼和海爾——

企業營銷窗口、與世界巨頭的強勢對話平臺、雄踞國際舞臺的資本首屆首鋼·海爾國際工業設計論壇品牌影響深入人心，實現有效的企業營銷為開發主體在城市運營及房地產開發領域樹立領袖形象首鋼·海爾創新城SHOUGANG-HAIERINTERNATIONALDESIGNFESTIVAL“中國創造中心〞之于石景山區——

立足于區域經濟根底，示范區域未來，開啟區域可持續開展奉獻于區域產業、稅收、就業和環境建設“中國創造中心〞示范首鋼搬遷后的石景山區域開展石景山“以工立區〞的重化工業之路使其產業結構畸形開展：2003年首鋼北京地區實現工業增加值68.5億元，占石景山區GDP的55%，上繳稅金占區財政的50%以上，從業人員占全區從業人員的40%左右。2004年首鋼北京地區實現工業增加值90億元，占石景山區總工業增加值的60.8%；上繳稅收28億元，約占石景山區財政收入的55.4%。文化創意產業畝產值到達1350萬元：根據初步測算，本園區成功運營之后，年產值預計將超過100億元。通過國內外領先企業的設計研發總部、知名品牌的旗艦店入駐，提升區域整體形象，確定區域地位。根據案例說明，創意產業園區平均每萬平米建筑面積每年上繳稅收為約300萬元，比率為1：300預計本工程創意產業園預計年上繳稅收將到達3億元，地稅過億元。文化創意產業1萬平米建面直接帶動750人就業，智力密集型企業與就業關系是1萬平米建面帶動1000人就業，綜合間接就業帶動比率為：1：1000本工程產業建面約80萬平米，未來預計能夠為本區域吸引高素質人才約6萬人，帶動綜合就業將到達7萬5千人。能有效解決首鋼充裕人員就業問題。稅收就業產業綠色GDP，從環境上提升區域價值“中國創造中心〞之于北京——

打造城市全新競爭力，掀起城市開展的又一輪高潮更科學的規劃，更巨大的產業影響……這里是北京創意產業新一極，北京經濟新引擎，北京城市競爭力的新表達2007年北京人均GDP已經突破7000美元國際經驗說明，人均GDP超過5000美元之后，經濟活動的商務本錢將不斷提高，經濟的開展將會主要依靠自主創新而創意產業的開展可以形成新的產業集群，提高傳統產業的附加值和區域競爭力；可以吸引來自全中國和全世界的創意產業人才和創意產業機構，優化城市人才結構；改變北京的城市面貌和形象，加強城市活力，通過對獨創、原創、首創和再創成果的組織，在未來的經濟開展城市建設和社會進步方面進一步走在全國的前面這里不是798這里不是中關村中國創造中心時尚消費地數字產業先鋒生產創意效勞“中國創造中心〞之于中國——

開展工業設計為主的生產性創意產業，有效引領中國創造創意復興中國關注中國制造，提升中國制造，以設計創造附加值集聚全世界的創造力，改變高能耗、少創意、低利潤的中國制造現狀日本NEC的統計大約銷售增加值的51%來自工業設計；據統計，美國工業設計行業的投入產出比為1：2500，即投入1美元能帶來2500美元的回報，英國的投入產出比為1：2100，即1英鎊的投入能帶來2100英鎊的回報。“中國創造中心〞之于世界——

順應世界開展趨勢，助推創意經濟時代“創意都市〞“創意經濟〞“創意時代〞……

中國創造中心創意世界的新焦點創意經濟的新起點在英國、美國、日本等國家，文化創意產業已成為經濟開展的支柱產業，增加值超過GDP的８％。全世界文化創意產業每天創造220億美元，并以5％的速度遞增。〔2006年行業資料〕依托計算機及軟件效勞業、設計業為主的創意產業，英國經濟實現從制造型向創意效勞型的轉變。日本動漫藝術及相關產業規模，已經超過汽車工業，成為日本第二大支柱產業。……需要政府的相關政策支持建議—作為首鋼工業區改造的先行示范區域，請求市政府幫助加快和簡化相關的前期工作及專項規劃工作，以便工程盡快啟動；—工程周邊的環境和配套設施還比較差，請求市政府協調改善園區周邊環境，包括交通及市政配套；—請求市政府給予政策及資金支持：1、土地出讓金和招拍掛土地的溢價局部予以返還；2、將園區納入中關村科技園石景山園，享受科技園區的產業、稅收優惠政策；3、以首鋼調整搬遷地區開展文化創意產業為契機，向市政府申請文化創意產業集聚區認定，爭取市政府文化創意產業專項資金的支持；4、因涉及利舊改造，請求協助北京市工業促進局給予工業開展資金支持—請求國務院的資金支持：以加強文化軟實力建設的名義，爭取國務院、文化部的撥款經濟測算前提首鋼和海爾合作模式：從一級開發開始以合作工程公司形式合作，首鋼以土地入股，折合資產額取二通廠破產本錢10億元，一級開發的拆遷及搬遷本錢由海爾支付，二者共享一級開發收益〔開發本錢加增值局部〕；二級開發繼續由二者合作工程公司執行，一級開發收益也全部投入二級開發，其他開發費用均由海爾承擔；股權和分紅比例取最初投資比例，10億元比9.382億元，合首鋼51%、海爾49%；2021年開始進行土地一級開發，首鋼出地，價值合破產本錢10億元；海爾出拆遷及搬遷本錢，以及獲取土地使用權證的8820萬元，約9.382億元，土地本錢共計18.5億元；2021年開始，分六年進行開發建設，土地按照年開發進度進行招拍掛進入二級開發，2021年取地本錢取700萬元/畝，之后每年漲幅假設為5%；測算中假設年初支付土地出讓金，年末政府返還出讓金，一級開發以后每年實際產生的土地相關費用為一年中出讓金的財務費用；自有資金為0，100%銀行貸款,財務本錢計入工程本錢；開發結束后分紅，其間每年滾動開發不分紅；辦公物業中非總部辦公的30萬平米均用于出租，居住和60萬平米總部辦公物業出售初步經濟測算——從一級開發開始，工程分七年進行投資，投資額到達177.91億元項目名稱投資金額年度2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年土地成本1162380193820172717175628190420162452164014103329前期工程費12918

12918

寫字樓建安工程費242500

425004250045000375003750037500酒店建安工程費50000

2000030000

商業會展及配套建安工程費1000083331667

基礎設施建設費91000

18500175001750014500140009000住宅建安工程費1080002160021600216002160021600地下建安費46200

1100088006600660066006600管理費用28031

467246724672467246724672不可預見費28031

467246724672467246724672合計1779059193820296911297039320464251996253058165772資金來源與運用本工程2021年開始投入開發，08年一級開發一次性投資10.2億元，09年開始二級開發，開發本錢29.6億元，當年實現回款；2021開始不再需要銀行貸款，工程可以依靠自身收益滾動。序號

項目合計年度2008200920102011201220132014一資金來源

41369742020007877177906867270446117746216073961461經營活動產生的現金來源2251414

3150003450583916244493224575932928171.1銷售收入1913783

3150003307503472883646523646521914421.2出租收入176980

014308254373742045691541241.3

酒店收入160650

189004725047250472502

籌資活動產生的現金來源

81700010200030000027000014500000

2.1自有資金

2.2銀行借款817000102000300000270000145000

3其它來源（政府退款）

100000172717175628190420162452164014103329二資金運用

33121382019807580046427935725313920793953343494181開發成本投資17790591938202969112970393204642519962530581657722經營成本121291

142703567435674356743銷售費用57414

9450992310419109401094057434銷售、經營稅金及附加106215

1748318357192742023820238106255所得稅241612

025875515057323275425155766土地增值稅116028

1160287借款本金償還817000

402000270000145000

8借款利息支付(財務費用)735208160321602160011600

三盈余資金824816202971314789315451421969522627446728四累計盈余資金

2029733177626332140551835778108824836工程現金流量表本工程2021年開始投入開發，動態投資回收期為2.56年；折現率取行業普遍水平，8％。項目合計年度20082009年2010年2011年2012年2013年2014年現金流入32199740487717520686582044611774621607396146政府回款968560172717175628190420162452164014103329寫字樓銷售收入10202870150000157500165375173644182326191442商業配套銷售收入00

0

商業會展孵化器出租收入176980001430825437374204569154124住宅銷售收入89349701650001732501819131910081823260酒店收入1606500

18900472504725047250現金流出2486318193160356004372793427531392079395334349418開發成本投資1770239185000296911297039320464251996253058165772經營成本121291

14270356743567435674銷售費用57414

945099231041910940109405743銷售、經營稅金及附加106215

174831835719274202382023810625財務成本735208160321602160011600000結轉土地增值稅116028

116028所得稅241612

02587551505732327542515576首鋼土地款返還

000000凈現金流量733656-19316013171314789315451421969522627446728累計凈現金流量

-193160-6144786446240960460655686928733656凈現值523175-19316012195612679512265816148215399829446累計凈現值

-193160-7120455591178249339731493729523175工程利潤總額約96.64億元，稅后凈利潤72.48億；稅前本錢利潤率為51.85%，稅后本錢利潤率38.89%

序號項

目合計20082009201020112012201320141收入3219974

4877175206865820446117746216073961461.1政府回款1727171756281904201624521640141033291.2寫字樓銷售收入1020287

1500001575001653751736441823261914421.3出租收入(孵化器和商業、會展）176980

014308254373742045691541241.4酒店收入160650

00189004725047250472501.5住宅銷售收入893497

16500017325018191319100818232602開發成本17790591938202969112970393204642519962530581657723運營成本(出租)85617

00142703567435674356744銷售費用57414

9450992310419109401094057435銷售、經營稅金及附加106215

1748318357192742023820238106256財務費用7352081603216021600116000007土地增值稅116028

000001160288營業利潤966448-201980131713173769206018292927301698623039補前期虧損272247

20198070267

010利潤總額966448-201980-702671035012060182929273016986230311所得稅241612

258755150573232754251557612凈利潤724836-201980-702677762615451421969522627446728價格策略及價格表的制作課程類別：正合地產籌劃根底課程課程時長：3小時〔上、下〕重點：a.掌握常用的價格策略；b.熟練運用市場比較法、收益復原法制定工程均價c.熟練掌握EXCEL，并建立價格體系d.掌握價格檢測的常用方法

定價定價是從用戶的角度精確衡量一個產品價值的完整過程。定價是一種“藝術〞，是需求和供給的平衡，是競爭態勢和利潤額度的平衡，是客戶認同和價值貶損的平衡。定價的原那么從實際操作上來說，能到達目的的價格才是最正確方案。〔方案性和可行性〕從技術上來說，價值和價格的吻合程度最重要，主要表現在不同單位的價格差值關系上。均價代表什么？從習慣上說，一個樓盤的均價代表了市場對其物業 質素的綜合評價；在本質上，均價表現為開發商對工程總體銷售額的 預期；整體均價無法說明某一棟樓、某一個單位的物業檔次。房地產市場核心均價確定流程選擇定價目標客戶意向競爭市場12354選擇定價方法選定最終價格均價確定應遵循的原那么：價格目標選定定價目標利潤導向數量導向競爭導向利潤投資回報率銷售速度市場份額穩步增長避開競爭挑戰、擊敗領導市場選擇定價方法價格定得太低就不能產生利潤，定得太高又不能產生需求。圖中歸納了在制定價格的3種主要考慮因素。本錢規定了某價格的最低底數競爭者的價格和代用品的價格提供了在制定價格時必須考慮的標定點獨特的產品特點是其價格的最高限度低價格高價格在這個價格上不可能獲利在這個價格上不可能有需求本錢競爭者的價格和代用品價格顧客評估獨特的產品特點通過在這3種考慮因素中的一個或幾個來選定定價方法，以解決定價問題。然后，該定價方法有希望導致一個特定的價格。選擇定價方法——3C3C——需求、本錢、競爭目標收益定價認知價值定價市場比較定價本錢加成定價拍賣式定價收益風險定價房地產市場核心均價確定方法市場比較法收益復原法價值定價法上限法定價常用方法——市場比較法選定參照目標，權重很重要。

相同條件下，參照目標的權重關系如下：高檔盤：同檔次>同目標客戶類型>同樓盤所在區域；中低檔盤：同樓盤所在區域>同檔次>同目標客戶類型；市場比較法確定市場調查

的范圍和重點對影響價格的各因素以及權重進行修正對每個重點調差

工程進行調差交易情況修正比較結果表——比準價格綜合、分析、提出核心實收價范圍和建議核心實收價123465確定市場調查的范圍和重點a.以工程為核心，半徑3KM的范圍是重

中之重。假設范圍內不夠，可再擴大。b.但凡競爭對手都應納入視線范圍。c.重點調差工程應不少于6個。d.二手樓價格也應適當考慮。對影響價格的各因素以及權重進行修正a.不同類型物業的價格，影響因

素不同〔可以總結〕b.不同階段、同一類型物業的各

個價格影響因素權重不同，

〔最好是與銷售人員，尤其是

在同一區域賣樓的銷售人員座

談、聽。〕對每個重點調差

工程進行調差a.最好是有經驗的銷售人員，5人

左右一起打分，再綜合，絕不

能一個人“搞掂〞。b.討論時，調差樓盤的資料要確實，

不確實的馬上補，不能對付過。c.小組打分專人記錄，負責人要開放，鼓勵大家談經驗，需要一個市場感覺好的人歸納。交易情況

修正a.以本盤預計出售的形象進度為基

礎，對調差樓盤形象進度的工期

進行修正。為此，要了解調差盤

出售時的形象進度。b.以本盤的目標銷售速度為根底，

對調差樓盤的不同銷售速度進行

修正。為此，必須了解調差盤發

售的時間和銷售率。c.必要時對廣告投入進行修正。d.各樓盤出售的形象進度、出售時

間、廣告投放，最好有記錄。a.每個調差盤進行的調差

包括：最低價、最高價、

平均實收價、特別樓層

價〔高、中、低，每5

層一個〕

b.形成表格，便于比較。

調差

結果表綜合、分析、提出核心實收價范圍和建議核心實收價a.分析可比性，

確定范圍。b.眾數，

縮小范圍。c.權重。

1、篩選可比樓盤2、確定權重3、打分4、比準價形成產品結構相似、區域接近目標客戶相似，銷售期重合根據與工程的競爭關系。評定指標：1)客戶重疊程度2〕和工程距離的遠近29項比準指標：區位類：區域印象/開展前景/周邊環境/交通規劃/生活便利性規劃設計指標類：工程規模/容積率/商業配套/車位數量比/園林規劃/會所規劃/梯戶比/實用率/設備及智能化戶型結構類：實用性/采光通風/贈送面積/戶型創新景觀及視野：景觀內容/景觀面寬品質展示類：建筑外觀/園林效果/公共局部品質/物管形象/樣板房效果/交樓標準展示工程品牌類：開展商品牌/專業陣容/前期推廣形象例：市場比較法進行步驟比較工程確定方法：定位或局部戶型相近且質素相當的同期樓盤1、篩選可比樓盤2、確定權重3、打分4、比準價形成片區自然升值市場同期項目比較客戶投資收益在不考慮工程溢價因子的情況下，工程的比準價格為：——3580元/平方米——樓盤名稱/類別金域港灣新和·理想家千和·馨城紅帆.楓林假日交易價格3700390037003400交易情況修正系數10590105100交易日期修正系數110120110120區域修正系數80758090品牌/產品修正系數95100100100修正后價格3247.8631593418.83672本項目當前均價3374.415明年入市均價（假設入市時間為9月）3576.8799客戶分析法＋收益反推法投資者關注投資收益率。因此對價格非常敏感，一旦價格超過預期時，便放棄購置；首置客戶關注月供與租金比值關系，此類客戶需要進行測算；當客戶購置意向及價格意向非常清楚時，對客戶意向的分析直接指導價格生成。分析客戶構成分析置業目的客戶價格取向分析確定均價分析客戶構成分析置業目的客戶價格取向分析根據3月25日—4月8日登記的客戶群分析來看，本工程90%以上的客戶是投資客和周邊中低端自用客戶〔包括過渡性居住〕，因此他們較關注的是租金和投資回報率。因此本區域內同類產品的租金頗具參照意義。高端自用客戶（游離客戶）中低端自用客戶（主要客戶）投資客戶（核心客戶）比例10%40%50%構成第三地用途的享受型客戶用來辦公的客戶周邊改善生活環境的客戶為子女買房的客戶初次置業的客戶全市范圍內投資的客戶對價格的關注點總價首期月供與租金的關系投資的穩定性投資收益率550050004500本工程客戶構成圖示例：某工程投資客戶關注點：投資回報率片區自然升值法市場比較法投資收益法按市場住宅投資回報率5%-8%之間計算，一般投資客戶預期于10-15年內收回本錢。設：本工程均價為P面積：60平米的兩房現租金：1500元/平米〔參照好旺角〕那么：月供=P*60*80%*81.762/10000≤1500+200P’max≤4949元/平方米

收益反推法是制定價格表的一個重要方法，適用范圍：無直接可比物業；寫字樓、商場物業；投資型物業，包括投資型住宅。結論三：根據投資收益法推算，得出本工程合理價格應小于4949元/平方米；上限法工程有市場新產品類型，無法直接定價以上游的可替換產品為上限創新產品定價原那么

——以上游的可替換產品為上限0本錢客戶感知價值：客戶愿意支付的最高價〔上限〕售價客戶驅動力營銷的作用：1、提升客戶的感知價值；2、找到愿意支付更高價格的客戶〔市場細分〕萬科城寬HOUSE的上游產品為城市核心區域100萬元總價的準二次置業單位，因此130平方米的寬HOUSE的高限單價為7500元/平方米；面積區間（㎡）

均價（元/㎡）總價（萬元）中信紅樹灣230-24011000250-260天鵝堡230-25012000270-300第五園TOWNHOUSE的上游產品為中信紅樹灣和天鵝堡的大平面單位，即總價的高限在230-250萬元；

第五園合院TH面積區間為180-200㎡，合院TH定價為萬元/㎡價值定價法工程有市場新產品類型，無法直接定價以片區外其他工程的該類產品與其他產品的比值作為參照制定本工程中該產品的價格區間價格策略價格策略價格的核心：技術重要，策略更重要價格策略的工具：核心均價、銷控與價格走勢、層差、朝向差、折扣率折扣率促銷銷控價格走勢市場供給內容策略的考慮因素市場競爭性夠不夠保證近期目標完成保證銷售走勢與目標吻合最終目標實現我們在制定價目表的過程中，不時回過頭來看一看，這幾個方面是否都考慮到了，并且作出相應的安排.即使無法解決，也是思考和努力之后的選擇。當信息不對稱的局面逐漸改變，原有的一些手段逐漸失效，價格表和價格策略的設置變得非常關鍵

均價策略的方式時間價格1.理想2常見4糟糕3市場5？資源集中市場競爭劣勢地位不同質量價格戰略1.溢價戰略2.高價值戰略3.超值戰略4.高價戰略5.中等價值戰略6.優良價值戰略7.騙取戰略8.虛假經濟戰略9.經濟戰略高高中低低中產品質量價格各玩各的競爭戰略騙取戰略不同策略的選擇策略發展商狀況市場狀況產品狀況可達成目的1.提升無資金壓力，品牌需求平穩，可控，體量大，較平庸占領份額，逐步提升2.取脂有回籠要求，體現檔次動蕩，但有機會一般，考慮少量后期提升盡快獲得利潤3.綜合前期要求舒緩資金壓力，價值最大變化，機會和威脅參半較小，不考慮后期提升可變化，降低風險價格表制作價格表的意義所有策略的數字表現，實現價值的實際工具1.表達外部競爭性。2.表達內部均好性——將內部競爭做到最小。二者必須緊密結合。內部競爭往往比外部更直接和殘酷，制訂價目表時需充分考慮到分階段銷售的過程中的外部環境。價格表分類實收價格表〔底價〕出街價格表〔面價〕面價＝底價＋促銷優惠付款方式的折扣率為了使價目表在實施過程中有價格提升的空間，最小折扣在95、96折以下為宜〔通常為90-96折〕；在某些樓盤，為突出檔次，可將折扣增大，使價目表價格提高，以提升樓盤外表上的“尊貴感〞；反之，對于群眾化樓盤，可減少折扣，增加客戶的認同度；平均折扣率需考慮的因素開盤促銷的比例；銷售過程中和尾盤階段的再折扣比例；開發商的人情折扣；為增加開盤氣氛，可將局部的營銷廣告費用以開盤時的折扣率的形式表達；1、根據目標客戶設計相適應的付款方式，并確定主

打的付款方式。2、設計折扣率時注意：一般在85折—95折之間，超

過兩頭的情況除非有意引導，一般情況下慎用。3、根據各付款方式的估算比例和折扣率，計算出綜

合折扣。4、在綜合折扣根底上考慮如下因素，形成最終折扣

率。考慮因素——開展商關系購房的面積比例和再折扣范圍銷售過程中的促銷用再折扣比例和范圍尾盤的再折扣比例和范圍分階段上調折扣比例和范圍價目表制作六大步驟核心實收均價分棟／分功能／分期

實收均價平均折扣率層差同層單位差價目表著重市場把握著重階段性策略著重對客戶的適應和促銷著重開盤策略和最終銷售率著重價值表達著重客戶的直觀感受正式開售后，隨時總結銷售成果，及時進行調整。整體實收均價獲得的方法先定出整體均價，再進行分解——分棟〔分組〕：中海國際社區〔從所處位置、景觀等因素〕分物業類型〔物業類型較為類似〕：萬科雙水岸〔多層、小高層〕分期推出：上行東方分功能/分棟/分期的核心均價1、功能不同的分別調差。2、分棟/分期之前，先將各棟/期面積及占總面積比

例算出，以方便找到平衡。3、分棟/分期的思考出發點：根據各自的相對位置、條件等，細化，找準核心價；銷售階段的策略安排，先打哪，后打哪？價格表的框架1：建立“總控表〞概念2：以“棟〞為單元，分表盡量簡單3：以價目表〔含折扣〕為定價根底4：以“一個〞根底鏈接；防止循環鏈接5：有規律可尋6：插入“批注〞說明調整原因；