魯山市場調查報告2011年7月20日尚品房地產整合顧問機構sprealestateintegrationconsultants

本次針對魯山房地產市場情況進行市場調查，共發放問卷200份，實際收回187，有效率93%，此次調查活動主要通過十四個問題，涵蓋房地產銷售中的各個環節進行。主要包括年齡階段、學歷收入、工作狀況、住宅形態、戶型需求、價格需求、購買因素等展開調查，為下一步建筑規劃和銷售做出判斷。年齡情況分析：30歲以內占33%；31-35歲占30%；36-40歲占20%；41-45歲占4%；

46-50歲占10%；51歲以上占3%；分析：30歲-35歲占的比例相當大，而此部分人正是購房的主力軍。在宣傳推廣上應該著重宣傳。學歷情況分析：高中以下占68%；大專占20%；本科占6%；研究生占6%；分析：縣區受教育程度總體來說不是很高，高中及以下學歷人員相當龐大。年收入情況分析：3-5萬占45%；3萬以內占26%；6-8萬占20%；9-11萬占5%；12-14萬占10%；15萬以上占1%；分析：收入的多少直接影響著購買力的大小，也決定著當地的經濟活力，因此在考慮建筑成本的同時，應考慮客戶的購買能力，建造適合當地情形的房屋，為開發商縮短開發周期加攏資金起到至關重要的作用。工作單位類型分析：個體經營者占29%；政府機關事業單位占21%；私營企業占15%；外資或合資企業占8%；國有企業占10%；其他占17%；分析：個體經營者和政府機關事業單位的占的份量將近一半以上，因此在宣傳推廣上應該側重這一方面。而這方面人群相對知識層面高對房屋的附屬設施配套要求相對較高，因此建筑規劃過程中也是要考慮到的。購買物業類型分析：小高層占27%；高層占23%；花園洋房占25%；多層占15%；其他占10%；分析：因市場大的趨勢所向，受土地成本等因素所限購房者也從最初的多層住宅向小高層住宅而改變，因此在整體規劃允許的范圍內，側重小高層和高層的建筑，保證居住舒適居住的同時多出面積。喜愛戶型分析：三室二廳占40%；三室一廳27%；二室二廳占13%；四室二廳占8%；一室一廳占7%；四室以上占5%；分析：三室二廳和三室一廳的戶型在縣區的認可程度相對很高，因此在規劃中，此戶型應成為開發的主力戶型?？蛻魧ψ≌顬殛P心的問題分析：采光占25%；通風占23%；戶型占20%；景觀占14%；私秘性占9%；樓間距占9%；分析：采光和通風是購房者最關心的問題，因此在建筑規劃過程中，應著重考慮，規劃過程中盡量避免采光死角，購房者對風水也相當重視，因此規劃中應當有機的結合起來。購買房屋看重的因素分析：工程質量占27%；價格占17%；景觀綠化12%；升值潛力占12%；開發商實力占9%；物業管理占7%；會所配套占6%；活動場所占5%；周邊配套占3%；地段占2%；分析：房屋的工程質量和價格最為關注，在整體規劃中，既要質量有保證，同時又要建造符合當地實際行情的房屋價格，這與整體銷售緊密相連，也是開發成敗的關鍵所在?？蛻袅私忭椖康那婪治觯号笥呀榻B占24%；電視16%；戶外廣告占15%；報紙占12%；網絡占12%；其他占21%；分析：縣區整體不是很大，人與人之間的圈子相對較小，朋友介紹和電視宣傳成為購房者尋求房源的主要渠道，因此在對前期客戶的蓄水中多加強老朋友、老客戶的引導能力，同時以電視和戶外廣告相配合做好項目的形象推廣，顯得尤為重要。也為后期的銷售打下良好的基礎。購房用途分析：首次購房滿足自住占37%；二次置業改善居住環境占27%；給子女購買婚房占15%；投資占9%；養老占6%；其他占6%；分析：整體來看魯山的剛性需求還是占的相當大，市場前景相對比較樂觀。因此對開發商來說是一個不錯的機會?？沙惺艿馁彿績r格分析：2000元以下占38%；2000-2300占45%；2300-2700占14%；2700-3000占3%；分析：由于縣區普遍收入較低，2000-2300元左右的均價，成為購房者心中理想的價位。因此在建造成本范圍內還是多注重剛性需求的客戶的意見。客戶承受的房屋總價分析：20萬元以內占39%；21萬-25萬占33%；26萬-30萬占14%；31萬-35萬占6%；36萬-40萬占5%；41萬以上占3%；分析：25萬元左右的房子成為主力，也就是說100平方左右的成為主推戶型。購房時間分析：1年以內占16%；2年以內占41%；3年以內占20%；3年以上占23%；分析：1-2年成為購房者的理想節點，而我們的項目正好處在此階段，因此對銷售很有利?？蛻暨x擇付款方式分析：一次性付款占25%；分期付款占38%；銀行按揭占37%；分析：一次性付款和分期占到了63%，因此當地房地產市場極不成熟，為開發商資金的回攏起到了很好的助推作用。

魯山縣樓盤情況（部分）

魯山的房地產相對其他縣城來說整體開發量不大，大的樓盤屈指可數，在市調過程中，有些已經交房，有一些還處在規劃、售樓部沒有開放的情況下，一些基礎數據沒有完全掌握。因此在下一步工作中還需不斷去完善和填充，為銷售工作做出正確的判斷和指導。項目名稱錦沅·璽堡開發公司錦沅房地產開發公司項目位置魯山縣人民路東段售樓電話5895555占地面積80畝建筑面積13萬平方產品類別4棟小高層12層、5棟高層19層營銷/代理無車位配比1：1綠化率40%物業費未定容積率2.5交付日期一年半工程進度未開工銷售均價2600—3000優惠措施無主力戶型98.77—260平方項目配套社區內幼兒園、醫院、天然氣入戶案場表現講解細致、耐心、熱情當前銷售階段及營銷活動分3期開發，共15棟樓，價位未定，10月份左右開盤綜合評價人員熱情，專業知識相對豐富，對樓盤的情況比較了解。項目名稱臨岸廳院開發公司項目位置魯山縣魯平大道中段售樓電地面積10畝建筑面積產品類別1棟小高層營銷/代理無車位配比綠化率物業費未定容積率交付日期明年年中工程進度已打好地基銷售均價未定優惠措施無主力戶型128平方、145平方的三房項目配套天然氣案場表現銷售人員不專業，對自己項目信息數據掌握不好當前銷售階段及營銷活動現在未開盤，具體開盤時間不詳綜合評價項目名稱明都花園開發公司河南萬信置業項目位置南陽路轉盤東50米售樓電話5980555/5980777占地面積建筑面積產品類別共4棟樓，2棟7層、2棟16層營銷/代理無車位配比綠化率物業費未定容積率交付日期明年5月1日工程進度正在施工銷售均價9層以上2680元、9層以下2580元優惠措施暫無主力戶型95平方—127平方項目配套項目周邊有市政配套公園案場表現銷售人員不專業當前銷售階段及營銷活動現在正售高層綜合評價銷售人員講解不專業，對一些基本問題，回答不上來。項目名稱明珠佳苑開發公司河南和裕泰置業項目位置魯山縣向陽路南段售樓電話5891111占地面積建筑面積2萬左右產品類別

6棟多層營銷/代理無車位配比1:3綠化率30%物業費未定容積率交付日期今年內工程進度1、2、3、4號樓基本完工銷售均價1800元優惠措施一次性優惠40元/平方主力戶型80平方二房、110-130平方三房項目配套車庫和儲藏室。車庫7萬，儲藏室1500元/平方案場表現銷售人員接待熱情，但開發商人員素質低當前銷售階段及營銷活動一次性優惠40元/平方綜合評價項目名稱望城國際花園開發公司項目位置魯山縣魯平大道中段售樓電話5670888/999占地面積建筑面積產品類別

3棟高層營銷/代理騰飛地產顧問車位配比綠化率物業費未定容積率交付日期工程進度停建銷售均價優惠措施暫無主力戶型126—129平方三房項目配套案場表現當前銷售階段及營銷活動由于項目占地受市政改造影響，項目已停建綜合評價項目名稱新時代星級花園開發公司河南銀茂置業項目位置魯山縣人民路東段售樓電話2279999占地面積180畝建筑面積產品類別

26棟樓11層小高層營銷/代理無車位配比綠化率物業費未定容積率交付日期明年工程進度期房銷售均價2300元優惠措施暫無主力戶型85平方二房、140平方三房項目配套案場表現銷售人員非常不專業當前銷售階段及營銷活動23棟樓已售罄，只剩下3棟樓，必須一次性付款綜合評價案場雜亂項目名稱興魯花園開發公司常實實業項目位置花園路與順城路交叉口售樓電話5060999/5080999占地面積

4002平方建筑面積11萬產品類別高層、19層營銷/代理無車位配比綠化率60%物業費未定容積率1.5交付日期明年工程進度1號樓已建好，售罄銷售均價2600元優惠措施暫無主力戶型129平方—153平方三房項目配套項目周邊有市政公園案場表現銷售人員接待熱情當前銷售階段及營銷活動正在銷售2、3號樓，明年交房綜合評價案場紀律差項目名稱陽城百合開發公司項目位置東關大街中段售樓電話5622777占地面積建筑面積產品類別

3棟高層