前言2007年10月，融僑以420萬/畝的最高成交單價拍得政務(wù)區(qū)融僑?中央天駿項目2009年5月26日，融僑再次以587萬/畝的最高成交單價競得老城中心融僑?觀邸項目短短兩年時間，兩次摘得地王，讓合肥地產(chǎn)界深深記住了融僑集團同時也彰顯了融僑集團充當(dāng)行業(yè)引領(lǐng)者的王者風(fēng)范2009，融僑轉(zhuǎn)戰(zhàn)老城中心區(qū)再度稱王融僑?觀邸，作為融僑集團奉獻給合肥的第三部作品究竟以什么樣的姿態(tài)進行展現(xiàn)？這是我們今天要研究的課題市場

1品牌

2產(chǎn)品

3客群

4概念

5計劃

6Part1市場Market2大板塊、2個體系、1大案例1、2大市場板塊面對競爭，兩個不可取的極端方式

在對競爭環(huán)境進行分析的過程中，只強調(diào)項目自身的均好性只能是孤芳自賞，往往因為過分輕敵而喪失了決勝的良機。而將競爭范圍泛化則會走入另一個極端，很快使自己陣腳大亂，無的放矢。競爭板塊界定：一環(huán)內(nèi)和東區(qū)項目名稱位置開發(fā)商建筑形態(tài)總建筑面積 （㎡）

價格（元/㎡）戶型面積 （㎡）住宅存量統(tǒng)計金色梧桐明光路合肥榮昌房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司高層13.7萬㎡600063-160約10000㎡ 83套玉承和沿河路與淝濱路 交口安徽恒祥置業(yè)有限 公司高層0.6萬㎡550073-1286824㎡ 65套歐鵬府邸勝利路與明光路 交叉口安徽歐鵬房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司小高層、高層3.4萬5600130-14213325㎡ 99套御景灣蕪湖路合肥海祥房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司高層、公寓25萬640040-60㎡90-155 ㎡4654㎡ 30套金恒藍岸明光路與和平路 交匯處合肥金恒房地產(chǎn)高層、公寓8萬5800103-138住宅8568㎡，75套栢景灣沿河路安徽置地高層28萬㎡690088-2301010㎡ 8套云濱花園北一環(huán)與肥西路 交口合肥晟地投資發(fā)展 有限公司小高層、高層12萬530043-11612480㎡ 158套廬陽瑞園北一環(huán)與亳州路 交叉口合肥廬陽房地產(chǎn)開 發(fā)公司高層約3.2萬520080-1103萬御湖心座長江中路合肥建都物業(yè)發(fā)展 有限公司高層3.4萬640050-150㎡2847㎡ 30套頂峰國際屯溪路安徽萬家房產(chǎn)開發(fā) 有限公司高層18萬660099-12817576㎡ 155套一環(huán)內(nèi)在售高端項目一環(huán)內(nèi)競爭關(guān)系分析

一環(huán)內(nèi)高端市場在售項目多數(shù)已經(jīng)入尾盤銷售期，并紛紛于今明兩年開始入住，因此一環(huán)內(nèi)區(qū)域的現(xiàn)階段競爭壓力相對較小。一環(huán)內(nèi)高端市場的銷售情況也能夠側(cè)面反映出該區(qū)域的市場消化實力。項目名稱位置開發(fā)商建筑形 態(tài)總建筑面積 （㎡）

價格（元/㎡）戶型面積 （㎡）推廣主題住宅存量統(tǒng)計入市時間萬達廣場蕪湖路與馬鞍山路交匯處萬達高層70萬/50-200㎡，主力面積在140㎡以上城市綜合體住宅約33萬㎡10月20日售樓部開放，住宅開盤暫定在09年12月10日開華潤紫云府長江東大街華潤高層24.6萬/92-148/住宅約17萬㎡盤預(yù)計10月中旬臨時接待中心公開，11月下旬正式接待中心開放恒盛豪庭大通路恒盛高層50萬

5300、5400左右60-150㎡，一期82-133 ㎡

長江東大街1號作品，市中心50萬平米原味歐洲住宅約26萬㎡（不含回遷）9月20日皇浦薈正式啟動，本月底開盤，認(rèn)籌交10000開盤抵15000和平盛世和平路與明 光路交口淮礦地產(chǎn)高層30萬預(yù)計600086-140㎡，主力面積在

100㎡以上/住宅約26萬9月24日合肥住博會首次亮相，預(yù)計2010年5、6月份開盤華僑廣場含山路與長江路交匯處華僑飯店高層13.9萬///住宅約16659㎡住宅將在11月底開盤東方廣場徽州大道與屯溪路交口 處耀華房地產(chǎn)、 安徽國購高層25萬//26萬平米城市核 心區(qū)位綜合體住宅約4萬㎡/構(gòu)峰源公館濉溪路與爐橋路交匯處雷蕾房屋開 發(fā)高層3.8萬㎡預(yù)計5000

多48-113中央?yún)^(qū)新貴生活 版圖住宅約3.8萬㎡住宅將在11月底開盤一環(huán)內(nèi)及附近東區(qū)即將推出項目東區(qū)競爭關(guān)系分析

未來一年中，東區(qū)（長江東大街沿線）市場潛在供應(yīng)量較大，將會集中上市亮相，這種競爭態(tài)勢也為本案提出了操作要求：必須走一條“和而不同”的推廣路線。

“和”即憑借眾多項目的紛紛亮相，一同制造區(qū)域地塊的利好聲勢。“不同”的是，必須強調(diào)項目自身的特點和品牌優(yōu)勢，而避免單純的低層面產(chǎn)品價格競爭。競爭策略面對整體市場：繼續(xù)強調(diào)“以我為主”主動策略

本案在面對整個市場競爭壓力時，大可不必將競爭對手泛化。而更應(yīng)該堅定不移的發(fā)掘和強調(diào)自身獨特性，強調(diào)“以我為主”的主動競爭策略。面對區(qū)域市場：必須實現(xiàn)“區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)品牌”的影響力充分利用老城中心區(qū)域市場新老交替的真空時期，憑借地緣優(yōu)勢和品牌實力，迅速奠定本案在區(qū)域地產(chǎn)陣營中的領(lǐng)導(dǎo)品牌地位，從而擺脫低層面的產(chǎn)品價格競爭，通過附加值的增加，使項目進入到一個高端無競爭的市場領(lǐng)域。2、2大競爭體系nameconceptslogan華潤·紫云府鳳凰城城市高層公寓系列傳統(tǒng)尊貴恒盛·豪庭長江東大街1號作品·市中心50萬平米原味歐洲新城市中心，新中心生活淮礦·和平盛世法式新古典建筑歐式古典尊貴1）間接競爭

華潤·紫云府?總用地面積為80.4畝，含9.2畝代征道路用地，可出讓用地約71.2畝。?9棟高層建筑圍合而成，配備約20000平米的時尚商業(yè)街區(qū)和近1200平米的文體活動中心，采用鳳凰城系列典型的新古典主義建筑風(fēng)格；高層下的架空層部分和社區(qū)的臺地設(shè)計和度假式皇家園林；外立面以黃色和暗紅色為主色調(diào)，用簡約的線條透露出古典的優(yōu)雅和雍容。?戶型面積：80-160㎡?項目動態(tài)：預(yù)計10月中旬臨時接待中心開放，將在年底開盤武漢鳳凰城效果圖恒盛·豪庭?規(guī)劃用地面積：208畝?總建筑面積：58萬㎡，其中住宅總建筑面積34萬㎡，回遷住宅地上面積23萬㎡，學(xué)校建筑面積1.05萬㎡?容積率：3.48建筑密度：21%綠地率：40%?地上建筑層數(shù)：1-32F?戶型配比情況：項目主力產(chǎn)品為91-141平米的三房，整體戶型面積比例中，中大比例較高，將在10月底開盤淮礦·和平盛世?占地面積：107畝總建筑面積：約30萬㎡容積率：≦3.2?由12棟24至33層高層住宅、6棟2-3層獨棟商業(yè)、1個幼兒園和1個會所構(gòu)成，外立面為咖啡色，底部采用大理石干掛?戶型配比情況：項目主力產(chǎn)品為86-140平米的兩房三房，預(yù)計將在2010年5-6月份開盤小結(jié)：產(chǎn)品同質(zhì)化、概念類同，缺乏高度。多以“歐式古典尊貴”概念推廣，訴求類同，缺乏人文歸屬感。nameconceptslogan萬達廣場70萬㎡大型城市綜合體國際萬達,幸會合肥1）直接競爭萬達廣場?規(guī)劃用地面積：11.07公頃?總建筑面積：70.35萬㎡，地上總建筑面積55.35萬㎡，其中住宅總建筑面積33萬㎡?住宅地上27萬㎡，超高層20.6萬㎡，非超高層6.3萬㎡，物管用房0.1萬㎡，地下建筑面積6萬㎡?容積率：5.0建筑密度：59.5%綠地率：10%建筑高度約150米?產(chǎn)品情況：包括萬達商業(yè)綜合體、萬達白金五星級酒店、沿河酒吧街、包河金街、萬達5A級寫字樓、萬達豪宅及城市公共空間組成，其中：蕪湖路南側(cè)以萬達商業(yè)綜合體、寫字樓、包河金街為主，兼有三棟住宅及部分底商，北側(cè)為萬達超高層豪宅、萬達白金五星級酒店及沿河酒吧街；其中住宅部分戶型為50-200㎡，以140㎡以上戶型為主戶型，7月15日動工；10月20日售樓部開放；12月20日開盤。關(guān)鍵詞語：作為居住區(qū)不夠純粹，居住氛圍不足。主打“國際化中心都市繁華”概念，缺乏高端物業(yè)鬧中取靜的居住氛圍。3、1大參考案例力高·御景灣不利因素：東區(qū)板塊缺乏高端物業(yè)外圍環(huán)境；2007上半年尚不樂觀的市場背景。營銷突破：以“郎咸平事件營銷”為突破口，通過大氣售展中心現(xiàn)場效果震撼市場。通過“國際先鋒豪宅”炫耀性廣告形象，建立市場話語權(quán)；通過品牌效應(yīng)，奠定區(qū)域高端物業(yè)形象。營銷概念：推廣定位：合肥RBD首席國際先鋒豪宅主廣告語：在世界的陽臺，看合肥的未來營銷活動：“風(fēng)流倜儻先鋒郎----郎咸平合肥RBD高鋒論壇”分析總結(jié)：雖然力高·御景灣的廣告套路沒有新奇之后，但其營銷手法和思路卻有新奇之處，不失為一個成功的案例。Part2品牌Brand1、品牌現(xiàn)狀曲線方式入主合肥，知名度偏低，影響力較弱

融僑集團進入合肥雖已有兩年時間，但在2009年前前兩個項目均以金輝名義操作，2009年才正式取締金輝以融僑冠名，且首個項目中央美域?qū)ζ髽I(yè)品牌貢獻有限，盡管高調(diào)拿地在業(yè)內(nèi)擁有一定品牌知名度，但在老百姓心目中品牌知名度卻偏低。這直接影響了融僑集團在合肥市場的地位。2、品牌認(rèn)知1）福建地產(chǎn)第一品牌由著名愛國華僑林文鏡先生1989年創(chuàng)辦于福州，國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的外商投資企業(yè)，

2005年，與福建金輝集團（香港林定強先生1996年投資創(chuàng)建）進行強強聯(lián)合，形成了資源共享、優(yōu)勢互補、品牌凸顯、管理升級的大集團。2）年銷售額百億企業(yè)

目前，融僑、金輝兩大集團在全國共有近30個在售項目，融僑集團2009年上半年實現(xiàn)銷售金額近70億元，銷售面積105萬平方米，均進入2009年上半年TOP20排行榜。3）產(chǎn)品走中高端路線

融僑戰(zhàn)略意圖很明顯，一是拿地對城市資源的選擇有嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，一般是中心地段且圍繞城市水系、市政配套、城市規(guī)劃、學(xué)區(qū)資源等幾大方面展開。二是不做低檔產(chǎn)品開發(fā)，專為城市中高收入階層打造高品質(zhì)樓盤，在配套上、景觀上、建筑風(fēng)格上、戶型設(shè)計配比上求新求變，緊緊把握房產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)展脈搏，引領(lǐng)區(qū)域市場發(fā)展。3、品牌愿景1）樹立其在合肥的高端品牌形象本案不僅承載著老城居住文化復(fù)興的歷史重任，更要改變合肥市場對融僑品牌的根本認(rèn)知。2）筑就合肥百年傳世經(jīng)典名宅本案不僅承載著老城居住文化復(fù)興的歷史重任，更要改變合肥市場對融僑品牌的根本認(rèn)知。

在合肥繼成功開發(fā)中央美域之后，融僑將再以“中央天駿、觀邸”等高端精品項目，傳遞“為居者著想，為后代留鑒”的企業(yè)理念，豐富合肥的人文內(nèi)涵。Part3產(chǎn)品Product逍遙津之上，守望百年-城市尺度Culture文脈?這里是合肥城居文明的發(fā)源地，逍遙津、環(huán)城河公園、明教寺等環(huán)伺左右，2000多年以來這里投射了每個時代的歷史縮影。作為老城逍遙津上游珍稀的居住品，將成為城市之美的終極收藏者。這是一種有智慧的現(xiàn)代，它的神韻風(fēng)流，在于它的文化和文明。距逍遙津公園200米距環(huán)城河公園100米距淮河路步行街500米距市府廣場800米推窗俯瞰逍遙津、環(huán)城河，舉目直視淮河路步行街、市府廣場

老城中心居住 板塊價值潛力合肥中心城主流生活第一席逍遙津、環(huán)城河兩園,上風(fēng)上水 古廬州城市文脈傳承 上流階層人群價值挖掘

融僑20年企業(yè)品牌領(lǐng)導(dǎo)性品牌的市場美譽3大外部特征中西合璧，百世傳承-建筑尺度ART-DECO建筑風(fēng)格?奉行經(jīng)典，而非流行。整個產(chǎn)品開發(fā)的過程，都依據(jù)了經(jīng)典的建筑法則與空間法則，我們希望這里將誕生的是一個“100年都不會過時的建筑”，而不是一個潮流的，某一類風(fēng)格化的居住品。Classic經(jīng)典

規(guī)劃特色半開放式街區(qū)布局，內(nèi)院式住宅組群， 賦予業(yè)主更多的領(lǐng)域感和歸屬感形成

建筑特色ARTDECO新古典主義，中西合 璧， 底層架空，高貴內(nèi)瀲，氣質(zhì) 優(yōu)雅

戶型特色

大中優(yōu)雅戶型， 大面寬短進深，入戶花園 城市精英人士的專屬

景觀特色

三重庭院布局，內(nèi)外互融， 給 客戶更多的安定感和歸屬感

配套特色酒店\幼兒園\主題精品商業(yè)街 完善社區(qū)配套完美演繹 國際人文領(lǐng)袖社區(qū)5大內(nèi)部特色優(yōu)勢（Strengths）劣勢(Weaknesses)1位于老城中心區(qū)位1地塊規(guī)模較小，整體規(guī)劃難以出亮點2一線享有城市最為稀缺的逍遙津景觀資源2純高層密度高，高層存在一定市場抗性3南面臨水觀園，上風(fēng)上水，風(fēng)水寶地330%商業(yè)配置自成體系，與主城呼應(yīng)度欠佳4集住宅、商業(yè)、辦公為一體的國際生活區(qū)5融僑集團20年品牌優(yōu)勢威脅(Threats)機會(Opportunities)1類同地段樓盤如萬達對本案的沖擊1逍遙津上游最后珍藏的風(fēng)水寶地，稀缺209年土地集中放量對未來市場的沖擊2老城區(qū)改造力度加大，區(qū)域發(fā)展前景看好3繁榮后市全國樓市存在諸多變數(shù)3南面一覽逍遙津的景觀高尚純住宅區(qū)目前尚是市場空白項目SWOT分析項目核心價值點梳理1、地位-融僑合肥塔尖作品先河本案將匯集老城文脈及絕版自然資源和ARTDECO經(jīng)典建筑藝術(shù)，都將開啟融僑合肥塔尖作品之先河。2、價值-板塊里程碑式高端物業(yè)標(biāo)桿本案將超越普通房產(chǎn)項目所承載的社會意義。本案將改寫老城中心居住史進程，是劃時代意義的里程碑式作品。3、亮點-稀缺性與人文性稀缺性--稀缺的老城區(qū)及南向逍遙津無敵景觀房、稀缺的老城區(qū)高端物業(yè)、少數(shù)人享受的頂級產(chǎn)品……人文性—“為居者著想，為后代留鑒”的企業(yè)理念、2000年深厚人文積淀、珍惜的人文資源Part4客群Customer1、客群分析合肥高收入群體數(shù)量龐大，高端住宅市場需求旺盛合肥地區(qū)目前人口463萬，市區(qū)未來人口將達300萬；根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，合肥地區(qū)的私家車占有率為5%，按一人一車來計算的話，合肥有23萬人為有車一族，并且這個群體每天都在壯大中；

據(jù)資料顯示，截至09年3月底，合肥有6600人進行個稅申報人均納稅4.24萬元，即意味著這一人群年收入均在20萬以上；自動申報人員多為國有企事業(yè)單位，不含私企及個體戶；據(jù)統(tǒng)計和稅務(wù)部門相關(guān)數(shù)據(jù)推測，合肥年收入在20萬以上的人群估計約在30000人以上； 根據(jù)2009年合肥企業(yè)黃頁統(tǒng)計，合肥擁有15,155個合肥市轄區(qū)下的企業(yè)；

隨著合肥城市的發(fā)展，省城的向心力日漸增強，周邊城市的高端人群越來越多選擇在合肥投資置業(yè)，據(jù)不完全統(tǒng)計,每年在合肥購買高檔物業(yè)的外地人約有3000人，并且仍在增長中，預(yù)計未來兩年，每年將達到5000左右。北環(huán)城河沿線高端物業(yè)入住人群構(gòu)成

栢景灣安徽置地于2002年開發(fā)，沿河路222號，占地20萬平米，建筑面積30萬方米。共六期，有多層和小高層。容積率：4.2；綠化率32%。主力戶型是140㎡—160㎡的三室。少量80—90㎡戶型。園內(nèi)還有300-500㎡的四室疊墅。總戶數(shù)1800戶。物業(yè)管理費：1.38元/m2。入住率：70%。二手市場房源價格大概在7000元/m2左右

人群構(gòu)成?居住人群以2代和3代同堂為主；?業(yè)主職業(yè)偏事業(yè)單位、國企高管和私營業(yè)主，調(diào)查走訪得知，省郵電系統(tǒng)職工在柏景灣有200多戶；?小區(qū)居住氛圍濃厚，環(huán)境宜人，受訪業(yè)主對柏景灣的居住適宜度表示肯定，對沿河板塊的依賴主要是成熟的配套、市中心感；?小區(qū)私家車眾多，且都是中高檔車輛（25萬—125萬不等）。車位使用率較高，物業(yè)管理嚴(yán)格，居民生活安全感較高；?小區(qū)內(nèi)辦公性質(zhì)用房不多，物業(yè)有限制。北環(huán)城河沿線高端物業(yè)入住人群構(gòu)成

中央花園合肥百大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2003年開發(fā)，沿河路（合家福超市旁），總建筑面積13萬㎡。高層多層組成。小區(qū)以小高層為主。主力戶型是140㎡—180㎡。總戶數(shù)約600戶。物業(yè)管理費：1.30元/m2。入住率：70%，二手市場房源價格大概在6000元/m2左右。

人群構(gòu)成?居住人群以2代和3代同堂為主；?業(yè)主職業(yè)偏生意人，企業(yè)老板，私營業(yè)主占主體，事業(yè)單位、國企高管比例低于柏景灣；?小區(qū)居住氛圍較差，缺乏自然環(huán)境，受訪業(yè)主對中央花園的內(nèi)部環(huán)境滿意度較低，對沿河板塊的依賴主要是成熟的配套、市中心感；?小區(qū)私家車眾多，車位使用率較高，物業(yè)管理嚴(yán)格，居民生活安全感較高；?小區(qū)內(nèi)辦公性質(zhì)用房較多。2、客群結(jié)構(gòu)客群結(jié)構(gòu)身份描述主力客群私營、民營企業(yè)主或負(fù)責(zé)人中高層政府官員（灰色收入部分）引導(dǎo)客群周邊文化產(chǎn)業(yè)的精英一族中小型民營或私企老板等城市穩(wěn)定資產(chǎn)層本案產(chǎn)品價值與特征直接決定了目標(biāo)客群的階層取向。他們來自于社會經(jīng)濟體系中接近層峰的部分，我們稱之為：城市穩(wěn)定資產(chǎn)層。3、消費特征內(nèi)斂。價格已能說明問題。“內(nèi)斂是一種更高明的張揚”。敏感度。對產(chǎn)品單位價格敏感度較低，但選擇界面也較廣。自信。對于中西文化兼容并蓄、充滿自信。價值。強調(diào)物有所值或物超所值。細(xì)節(jié)。通過細(xì)節(jié)衡量整體的能力很強。“細(xì)節(jié)暴露品質(zhì)”。多次置業(yè)。購房不是“夠房”，而是追求更多“附加值”。前期。很多情況下，對于欲購物業(yè)的前期接觸往往由他人進行。服務(wù)。已習(xí)慣于市場化的高品質(zhì)服務(wù)及相應(yīng)的付出成本。爭取。善于把購房當(dāng)作商業(yè)談判的一部分。信仰。相信中國傳統(tǒng)的建筑理念，即風(fēng)水之說，在購房時以此為參考依據(jù)。Part5概念Concept目前，合肥代表性城市高端物業(yè)的話語權(quán)--圖1產(chǎn)品型高端物業(yè)資源型高端物業(yè)地段型高端物業(yè)御景灣柏景灣一方城目前合肥高端物業(yè)營銷，有朝類同化方向發(fā)展的趨勢！我們面臨狹窄的營銷空間。反著走跳出盒子的思維

誠然，本案的綜合質(zhì)素非常出色，但若想在營銷推廣上有所作為，就必須在營銷思維上與對手“反著走”——不是試圖做得更好，而是要區(qū)別于它!本案絕不以地段或資源來界定為“高端物業(yè)”。如何實現(xiàn)營銷理念的跨越？??極高端的產(chǎn)品需要完成購買者角色的需要、娛樂的需求、自我滿足的需求、了解新趨勢的需要、身體活動的需要以及感覺刺激的需要。還要滿足消費者社會層面的需要：獲得家庭以外的社會經(jīng)驗，與熟人交往，吸引同伴注意，為了地位和權(quán)威。

對于任何高端產(chǎn)品而言，購買動機就是對一種生活 方式的追求1、高端產(chǎn)品對于購物者有許多誘因（即理由）2、缺少附加值的產(chǎn)品不具備競爭力。很少有產(chǎn)品和服務(wù)只是因此其本身的功能、價值而被消費者購買。???在工業(yè)和后工業(yè)社會中，富裕的消費者通過消費商品而獲得其社會和心理價值以及意義。買高級轎車不僅僅是為了最求性能，而是為了給自己賦予一定的社會地位或顯赫名聲。高檔服裝也不再是保護、遮蔽和保暖的基礎(chǔ)作用。而服裝的款式、顏色、質(zhì)地反映了穿著者的地位、歸屬的群體，自我意象和態(tài)度，而且也能準(zhǔn)確地反映其階層、生活方式和個性。超越非一般高端物業(yè)的捷徑就是擁有同類無法模仿的附加值而本案的附加值是什么？

要深入理解這個項目，我們還要深入理解合肥這座城及地塊根源的特性，才能在話語體系上實現(xiàn)對產(chǎn)品的詮釋。Humanities人文合肥是一座2000多年的歷史古城，古稱“廬州”，是一個物華天寶、人文薈萃之地。名勝古跡：逍遙津、環(huán)城公園、李府、包公孝肅祠、明教寺等

歷史名人：五代吳太祖揚行密、北宋清官包拯、所代淮軍領(lǐng)袖李鴻章、首任臺灣巡撫劉銘傳、諾貝爾獎獲得者揚振寧等等，這些，最使合肥人引以為榮。合肥古城——天生重慶，鐵打廬州1949年解放時，合肥的城墻基本完好，平均高度約8米，內(nèi)外墻磚石結(jié)構(gòu)，底座厚約1.3米，中間填±墊高，便于燎望和戰(zhàn)守。清人徐子苓在《廬州戰(zhàn)守記》中謂：“廬州城周二十六里，為堞四千五百七十有奇，總七門。”其位置大致和今環(huán)城公園路的走向相當(dāng)。其中，護城墻的東邊開有威武門即今大東門在淮河路橋西，時雍門即今小東門在長江中路東口；那邊開有南薰門即今南門在省建設(shè)廳以東，德勝門今仍其名在省教育廳與安徽日報社之間；西邊開有西平門即今大西門在團省委以北，水西門今仍其名在省財政廳以西；北邊開有拱辰門即今北門在省政協(xié)以北。Geography地脈

老城有一個不可復(fù)制的資源那就是歷史文化的積淀與傳承地緣的文化傳承性成為本項目的核心特質(zhì)其價值反映在客戶需求上就是對老城中心的文化認(rèn)同感和人文歸屬感據(jù)調(diào)查，合肥老城環(huán)城河帶的地塊已是鳳毛麟角，逍遙津上游的更是稀缺，目前同板塊在售樓盤，除了玉承和及其他少余尾盤不足百套外 無他，這個稀缺性非常明顯，是“賣掉一套就少一套”的概念。目前，合肥高檔樓盤呈現(xiàn)四處開花的局面，對于老城區(qū)的房價，似乎已經(jīng)不能以價格去衡量，畢竟除了生活配套上的方便性之外，老城 情結(jié)是無法釋懷的，而且文化氛圍與歷史積淀的東西是無法再生和復(fù)制的。

本案正位于古拱辰門（即現(xiàn)省政協(xié)以北）所在位置，乃天賦之地合肥唐代稱金斗城。南宋時拓展其北部，稱斗梁城。元末加固擴修。明清兩代進一步開鑿西北濠，補其殘缺，逐步形成周長4706丈、高2丈余、底寬4丈余、上寬8尺，有墻垛、望臺、城門七座、水關(guān)兩座的廬州府城。城高池深，易守難攻，故有“鐵打廬州府”之稱。拱辰門：為合肥老城北門，拱即拱衛(wèi)，辰即北辰，乃北極星之意，拱辰，意為四方歸向之意。城門上有樓，樓三楹，前有甕城，頂有石臺。拱辰門威武門時雍門南薰門德勝門水西門平西門逍遙津惟其稀有，藏以傳世合肥老城稀有物業(yè)逍遙津之上唯一的傳世人文府邸項目產(chǎn)品定位形象定位品牌定位檔次定位客戶定位推廣定位中央美域集住宅、主題商業(yè)街，大型會所、教育為一體的高檔居住社區(qū)中環(huán)中，26萬平方米，都市格調(diào)生活入肥首個作品中端中層精英人群格調(diào)生活中央天駿集多層花園洋房、高層公寓為一體高端住區(qū)政務(wù)領(lǐng)袖，新古典藝術(shù)典范第二個經(jīng)典之作入肥首個高端作品高端金領(lǐng)及高端階層藝術(shù)尊貴本案景觀大宅，人文大家傳承合肥城居文脈的新坐標(biāo)合肥中心城主流生活第一席頂級穩(wěn)定資產(chǎn)層？定位思路：融僑在合肥的品牌戰(zhàn)略考慮融僑在合肥的發(fā)展戰(zhàn)略，根據(jù)錯位競爭、優(yōu)勢互補、人群互補的原則設(shè)計了如下的產(chǎn)品及品牌發(fā)展路線：物業(yè)屬性定位合肥老城稀有物業(yè)推廣案名融僑·觀邸NobleMansion推廣定位SLOGAN逍遙之上傳世府邸為什么是“逍遙之上傳世府邸”？“逍遙之上”一語雙關(guān),可延伸為居逍遙津上游之上,風(fēng)水寶地,又可指離塵不離城的逍遙人生意境；以“傳世”傳達物業(yè)之稀缺價值和收藏價值，“傳世府邸”則傳達自古以來項目所在地即為達官貴人集聚之地，如今亦此；關(guān)于logo我們還有別的想法……Part6計劃Plan本案營銷策略重點前提：1、地緣的文化傳承性，是本案的最大特征之一；2、本案將考慮到與合肥另外兩項目的品牌關(guān)聯(lián)性；3、本案承載著發(fā)展商締造高端地產(chǎn)品牌的關(guān)鍵作用。

戶型/價格“同心圓附加值”解釋圖開發(fā)理念—品牌—文化 推廣調(diào)性—項目性格 社區(qū)氣質(zhì)—外立面品牌營銷競爭力戰(zhàn)術(shù)+階層語境產(chǎn)品特征（細(xì)節(jié)之美）“附加值策略”構(gòu)成(品牌營銷+競爭力戰(zhàn)術(shù)+階層語境+產(chǎn)品特征)購房者消費心態(tài)感知過程ARTDECO推廣體系：我是誰?為了誰？利益點支撐點居逍遙津上游舒適感人文感品質(zhì)感生態(tài)感稀缺感榮耀感品牌物管風(fēng)情園林美學(xué)建筑高尚會所品質(zhì)建材戶戶面景融僑會上風(fēng)上水融僑品牌上流階層老城文脈

融僑·觀邸NobleMansion逍遙之上傳世府邸

融僑禮獻合肥的 第三部顛峰巨作 合肥穩(wěn)定資產(chǎn)層分策略1:圈層營銷通過“融僑會”等形式，采用“頂級對話頂級”的高標(biāo)準(zhǔn)將合肥的高端客戶整合在一起，并與兩外兩項目進行互動，進行產(chǎn)品推廣。分策略2:體驗營銷配合品質(zhì)住宅觀念，將品質(zhì)提前展現(xiàn)。現(xiàn)場售展中心／景觀先行，造樣板體驗區(qū)，突破期房靠想象的劣勢，突出產(chǎn)品優(yōu)勢，最快化實現(xiàn)項目價格拉升。SP溝通服務(wù)：高端住宅市場的客戶針對性，圈層營銷的需要，都要求關(guān)注對于SP活動的營造。在口碑傳播至關(guān)重要的二線城市市場，維護良好的客戶關(guān)系至關(guān)重要。分策略3:ＳＰ活動全效媒體整合:運用充分多的媒體投入，整合全效媒體資源，將客戶吸引前來體驗現(xiàn)場。造勢期：泛媒體影響，激發(fā)隱在客戶前期以新聞／軟文進行造勢，泛化影響力，積累隱在的目標(biāo)客戶．蓄勢期：長效媒體，攻擊主流客戶根據(jù)項目節(jié)點進行長效媒體的包裝和投放，如：現(xiàn)場包裝／戶外廣告／公交車廣告等．同時，網(wǎng)絡(luò)／電臺／主流刊物／項目樓書／等計劃性組合投放．熱銷期：ＳＰ活動，穩(wěn)固目標(biāo)客戶根據(jù)項目ＳＰ活動／樣板區(qū)／開盤活動等進行相關(guān)媒介投放．分策略4:媒體策略準(zhǔn)備。09年11月—新聞預(yù)熱,形象入整體形象出動，營銷中心開放客戶登記咨詢

品牌維護（至10年底收官）市!詢!新聞預(yù)熱,形象入 市!詢!

品牌與文化聯(lián)戰(zhàn)

（整體形象出動，